Groupe accession AORIF du 02 juillet 2015

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1 EXPANSIEL Groupe accession AORIF du 02 juillet 2015 Présentation d Expansiel Promotion Page 1

2 Expansiel Promotion Groupe Valophis, est une Coopérative de production d HLM, qui couvre l activité de construction et de commercialisation de logements en accession sociale à la propriété sécurisée et en location accession, dans toute l Ile de France. Le Groupe Valophis est un groupe d organismes HLM, présent dans toute l Ile de France et principalement dans le Val de Marne. Le Groupe Valophis intervient sur tous les métiers du logement social : gestion, renouvellement urbain, aménagement, construction en locatif social et en accession à la propriété sécurisée. Page 2

3 Expansiel Promotion, un opérateur de référence en Ile de France Une coopérative de production HLM qui réalise environ 450 logements par an en Ile de France Une priorité : développer une mixité sociale durable et favoriser les parcours résidentiels Une volonté : accompagner les primo-accédants tout au long du processus d acquisition en proposant des produits diversifiés adaptés aux ressources des ménages tout en répondant aux préoccupations des collectivités. 95 % de notre production est consacrée à location accession et à l accession sociale en zone ANRU dans toute l lle de France Un savoir faire : Une méthode de pré commercialisation pour un parcours résidentiel local : La pré commercialisation sollicitée par les collectivités permet de proposer en priorité l offre de logements aux locataires du parc locatif social. Page 3

4 Une méthode de ciblage et d analyse parfaitement transparente nous permet aujourd hui de vérifier leur finançabilité et leur éligibilité à l accession sociale à la propriété par le biais de la location accession (PSLA) ou de l accession en zone ANRU. Nous répondons ainsi à deux objectifs des collectivités : libérer des logements locatifs sociaux pour répondre à une demande sans cesse croissante ; permettre aux locataires qui le peuvent d accéder à la propriété sécurisée dans les meilleures conditions de prix et de conseil. Des dispositifs de sécurisation permettant de garantir aux accédants le rachat et le relogement en cas de revente nécessitée par les accidents de la vie Expansiel Promotion se positionne donc sur une accession sociale à la propriété diversifiée, orientée vers le logement familial, en utilisant toute l ingénierie financière mise en place par les pouvoirs publics et, le cas échéant, l appui foncier des collectivités territoriales, permettant ainsi de solvabiliser une clientèle jusquelà dans l impossibilité d accéder à la propriété. Page 4

5 ANALYSE CONJONCTURELLE

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8 Une

9 Une

10 Une

11 SUIVI DES LOCATAIRES ACCEDANTS

12 CAPITALISATION D'EXPERIENCE DES LEVEES D'OPTION PSLA COMPARATIF DES PARAMETRES FINANCIERS Apport personnel à la réservation à la levée d'option IDF TX STATUT ACQUEREUR Réservé non livré % Livré option non levée % Levée d'option faite % TOTAL % PERIODE DE RESILIATION Avant livraison 77 62% Après livraison 47 38% TOTAL % MOTIFS DE RESILIATION Changement de situation personnelle (divorce, séparation) 46 37% Changement de situation financière et/ou professionnelle 42 34% Modification du contrat de réservation/décalage à la livraison 5 4% Refus du logement (typologie plus adaptée) 26 21% Refus de l'environnement (nuisances sonores, insécurité) 5 4% TOTAL % RYTME DE LEVEES D'OPTION Contrats à 4 ans % 1ère année % 2em année 77 21% 3em année 19 5% 4em année 17 5% Contrats à 2 ans % 1ère année % 2em année 60 25% Durée du prêt à la réservation 24 à la levée d'option 18 Taux d'effort à la réservation 28% à la levée d'option 25,00% Montant du Prêt Principal à la réservation à la levée d'option % d'acquéreurs eligibles au différé total de 14 ans du PTZ 91% PROFIL DES LOCATAIRES ACCEDANTS Age moyen acquéreur 36 Age moyen coacquéreur 33 Revenus moyen salaire salaires Origine Ville 31% Issu du parc locatif public social % Issu du parc locatif privé % Hébergés (décohabitation) % Propriétaire % TOTAL % TYPOLOGIE FAMILIALE Célibataire % Famille mono parentale 86 7% Couple sans enfant % Couple avec enfants % TOTAL %

13 Bois d Arcy Villa 7 ème art 47 collectifs et 10 maisons PSLA Livraison : avril

14 Fresnes Résidence des Tilleuls 32 collectifs PSLA + 94 VEFA + crèche Livraison : juillet

15 Fresnes Résidence des Tilleuls 32 collectifs PSLA + 94 VEFA + crèche Livraison : juillet et septembre

16 Bonneuil Eglise Carré affinité 74 collectifs Livraison : septembre

17 Bonneuil Eglise Carré affinité 74 collectifs Livraison : septembre

18 Champigny sur Marne Allégory 22 collectifs PSLA + 9 VEFA + commerces Livraison : septembre

19 Ivry sur Seine Résidence Carnot 33 PSLA + 62 VEFA Livraison : septembre et octobre

20 Ivry sur Seine Résidence Carnot 33 PSLA + 62 VEFA Livraison : septembre et octobre

21 Magny les Hameaux Villa du Hameau 17 PSLA + 17 VEFA + 1 local paramédical Livraison : décembre 2014 (accession), janvier 2015 (locatif) et en mai (local paramédical) 21

22 Magny les Hameaux Villa du Hameau 17 PSLA + 17 VEFA + 1 local paramédical Livraison : décembre 2014 (accession), janvier 2015 (locatif) et en mai (local paramédical) 22

23 Colombes Horizon Seine 33 collectifs Livraison : janvier

24 Colombes Horizon Seine 33 collectifs Livraison : janvier

25 Elancourt Le Domaine de l Astrolabe 29 collectifs PSLA Livraison : février

26 Limeil Brévannes Le Pastel 60 collectifs et 67 VEFA Livraison : mars 2015 en accession 26

27 Limeil Brévannes Le Pastel 60 collectifs et 67 VEFA Livraison : juin 2015 pour le locatif 27

28 Trappes Léo Lagrange A2 Clos Emeraude 83 collectifs Livraison : mars

29 Trappes Léo Lagrange A2 Clos Emeraude 83 collectifs Livraison : mars

30 La Verrière Les Jardins de la Verrière 82 logements PSLA Livraison : avril

31 La Verrière Les Jardins de la Verrière 82 logements PSLA Livraison : avril

32 Les Clayes sous Bois Côté Elégance Juin logements PSLA + local Seniors 32

33 Villejuif Paul Guiraud «Le Solstice» 126 logements PSLA/ANRU 4 ème trimestre

34 Ivry Hoche 71 logements PSLA et accession encadrée 1 er trimestre

35 La Résidence des Tilleuls ZAC de la Cerisaie Sud à Fresnes 32 logements en location-accession 94 logements sociaux locatifs Une crèche 4 commerces Page 35

36 Expansiel Promotion Groupe Valophis est une coopérative de production d HLM, qui couvre l activité de construction et de commercialisation de logements en accession sociale à la propriété sécurisée et en location accession, dans toute l Ile de France. Le Groupe Valophis est un groupe d organismes HLM, présent dans toute l Ile de France et principalement dans le Val de Marne. Le Groupe Valophis intervient sur tous les métiers du logement social : gestion, renouvellement urbain, aménagement, construction en locatif social et en accession à la propriété sécurisée. Page 36

37 La résidence des Tilleuls : innovation économique La résidence des Tilleuls à Fresnes (94) est une opération qu Expansiel Promotion souhaite mettre en avant pour ses qualités d innovation économique. Cette opération est, en effet, la première en accession chez Expansiel réalisée dans le cadre d une conception-réalisation, et qui a ainsi permis de développer une opération complexe composée de : - logements en PSLA, - logements sociaux locatifs, - une crèche aménagée, - commerces, à des conditions économiques favorables, tout en visant une grande qualité architecturale et environnementale. Ce montage a également permis d associer la Ville et l aménageur très en amont dans le choix de l équipe de maîtrise d œuvre/entreprise sélectionnée dans le cadre d un concours. Il a donné la possibilité de lancer rapidement la commercialisation de l opération, ayant été conforté très vite sur le coût de construction. Au final, cette sécurité et maîtrise du coût de construction ont permis de maintenir un prix encadré des logements PSLA, de maîtriser le coût de la crèche aménagée qui était fixée dès le départ par la Ville et de sécuriser également le prix de revient des logements locatifs. Cette solution sécurisante pour le maître d ouvrage n a pas pour autant négligé la qualité de prestations de l opération et son écriture architecturale s insérant dans un éco-quartier que la Ville et l Aménageur souhaitaient exemplaires. Page 37

38 Situation du projet La ville de Fresnes se situe à 12 km de Paris. Elle fait partie de la Communauté d agglomération du Val de Bièvre qui est aujourd hui un territoire d avenir rendant possible de nombreux projets touchant à l aménagement, l économie et l environnement. Elle est desservie par le RER C et B, 8 lignes de bus et les autoroutes A6 et A86. Page 38

39 Plan de situation et contexte urbain Le groupement SEMAF et Valophis Habitat sont les aménageurs de la ZAC de la Cerisaie désignés par la Ville de Fresnes. Le projet fait l objet d une démarche d éco-quartier et est lauréat 2011 du concours régional NQU, «Nouveau Quartier Urbain». Page 39

40 Vue aérienne du site de la ZAC L éco-quartier de la Cerisaie compte 850 logements en locatif social et en accession à la propriété, 250 logements en résidence sociale, une crèche, un groupe scolaire, un centre d art, des commerces et des locaux d activité. Page 40

41 Le plan masse de la ZAC Sur le lot G, 32 logements en location-accession, 94 logements locatifs sociaux (84 PLUS et 10 PLAI), une crèche aménagée vendue à la Ville de Fresnes et 4 commerces répartis sur 4 bâtiments de R+6 et R+7 et alimentés par chauffage urbain raccordé à la géothermie. L opération se situe à proximité du centre-ville et des commerces. Page 41

42 Fresnes Zac de la Cerisaie CONCEPTION-REALISATION LOT G Page 42 Pourquoi avoir choisi de réaliser ce projet en conception-réalisation? => complexité du projet avec contraintes spécifiques => recherche de délais plus courts => maîtrise de l'économie du projet

43 Fresnes Zac de la Cerisaie PROGRAMMEMULTI-DESTINATIONS G1: 32 appartements en location-accession (2.150 m² SHON) 1 crèche livrée aménagée (472 m² SHON) G1 G2 G2: 94 appartements en VEFA locative pour VALOPHIS HABITAT (6.585 m² SHON) 4 commerces livrés bruts (346 m² SHON) + Contrainte forte : plus de grues sur la ZAC à la rentrée de septembre 2013 (présence du groupe scolaire au centre de la ZAC) Page 43

44 Fresnes Zac de la Cerisaie PLANNING Procédure concours classique Appel à candida tures CT 1 er jury Élabor ation des rendus CT 2 ème jury Dossier PC Instruction PC Recours des tiers Dossier DCE Appel d offres Analyses Négociations Dossier marché Dépôt PC + 8 mois Lancement commercial + 16 mois Démarrage Travaux + 29 mois Désignation MOE 6 mois Lancement commercial OS travaux Procédure conception-réalisation Appel à candid atures 1 er jury Mise au point du dossier de consulta tion Élaboration des rendus Analyse des offres CT audition 2 ème jury Carnet des écarts Signature du marché Dossier PC Instruction PC Recours des tiers Dépôt PC + 11 mois Lancement commercial + 12 mois Démarrage Travaux + 20 mois Page 44 OS conception Lancement commercial OS travaux Mise au point du dossier d exécution

45 Composition du programme en accession 32 logements collectifs labellisés BBC Effinergie 36 places de stationnement en sous-sol pour une SHON de m2 Typologie: - 2 studios : 30 m2-10 x 2 pièces : 43 m2-12 x 3 pièces : 60 m2-8 x 4 pièces : 78 m2 Soit plus de 62,5 % d appartements familiaux. Page 45

46 Caractéristiques du programme Une conception innovante et durable: Système de chauffage collectif relié au chauffage urbain avec un raccordement au réseau de géothermie. Label énergétique : BBC Effinergie RT 2005 Certification: Habitat & Environnement - profil A (chantier à faibles nuisances) Page 46

47 Les façades Architectes de la conception réalisation : Valéro-Gadan Entreprise : BOUYGUES Habitat Social Page 47

48 Les façades Façades vue de l intérieur du jardin Page 48

49 Les façades Façades avenue de la Cerisaie Page 49

50 Les façades Façades sur le mail en cours de réalisation Page 50

51 Les plans Page 51

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53 Le planning Les dates clés : Lancement du concours de conception réalisation : février 2011 Choix de l équipe lauréate : septembre 2011 Commercialisation : mars 2012 Dépôt du permis de construire : novembre 2011 Obtention du permis de construire : 10 août 2012 Achat du terrain : décembre 2012 Agrément provisoire PSLA : décembre 2012 Démarrage des travaux : décembre 2012 Livraison : septembre 2014 Page 53

54 Les éléments financiers Les éléments financiers du bilan accession : La charge foncière accession est de : 620 euros/ht du m2 SHON Le coût de construction est de euros HT du m2 habitable, VRD inclus. Le prix de vente est de euros TTC le m2 habitable, parking inclus, TVA à 5,5 % Marge de 5 % du CA TTC, soit euros Page 54

55 Commercialisation un prix moyen de TTC/m2, parking inclus (TVA à 5,5 %) Exemple de 2 pièces : (45,30 m2) Exemple de 3 pièces : (61 m2) Exemple de 4 pièces : (79,50 m2) une TVA à 5.5% la sécurisation HLM : garantie de rachat et de relogement Page 55

56 Profil des accédants Age de l acquéreur n 1 à la réservation : 37 Age de l acquéreur n 2 à la réservation : 35 Locataire privé : 20 % Locataire public : 37 % Propriétaire : 20 % Hébergé : 23 % 17 % sont originaires de Fresnes Page 56