Le marché des bureaux en France

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1 Le marché des bureaux en France Bilan

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3 Sommaire 05 Synthèse 08 Alsace 12 Aquitaine 16 Bourgogne - Franche-Comté 22 Bretagne 26 Champagne-Ardenne 30 Languedoc-Roussillon 34 Lorraine 38 Midi-Pyrénées 42 Provence-Alpes-Côte d Azur 58 Pays de la Loire 62 Rhône-Alpes 3

4 Définitions de A à Z Qualité des locaux Immeuble neuf : immeuble récemment construit de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Ces bâtiments sont assujettis à la TVA en cas de vente. Immeuble restructuré : Immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale. Immeuble rénové : Immeuble ayant été occupé et ayant fait l objet d une rénovation légère, sans obtention d un permis de construire. Immeuble récent : Immeuble de moins de 10 ans ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré. Immeuble ancien : Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré. Immeuble «en blanc» : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu il ait été loué à l avance à un ou plusieurs utilisateurs. Immeuble «en gris» : Immeuble pour lequel l ensemble des démarches préalables au lancement de l opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire, des autorisations d exploiter), mais dont la construction n est lancée que lorsqu un utilisateur s est positionné sur tout ou partie du programme. Clé en main : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur. Ces opérations ne sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives sont levées (obtentions autorisations et financement ) Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte propre. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T (par exemple au 31 décembre 2005). Exclut les recherches de successeur ou les congés de bail jusqu à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Loyer moyen : Exprimé en euro HT- HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d acquisition HT de l actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de vacance : Exprimé en %, ratio mesurant le rapport entre l offre immédiatement disponible et le parc total de bureaux existant. 4

5 Synthèse Demande placée : +6% en un an L année 2007 s achève sur un bilan plutôt positif en termes de demande placée sur les 16 agglomérations analysées dans notre étude : plus d un million de m² aura été placé, soit une progression de 6% par rapport à Si quelques marchés affichent un niveau de transaction en retrait, ce phénomène s explique le plus souvent : - par une performance 2006 dopée par des compte-propre, à l image de - par un renouvellement moins fluide de la production neuve qui a toujours la préférence des utilisateurs. Le palmarès des agglomérations régionales reste inchangé et le marché lyonnais affirme sa position de leader avec une demande placée en 2007 de l ordre de m². Cette performance exceptionnelle s explique par la conjonction de deux phénomènes : l intégration de la précommercialisation auprès de la SCNF de m² dans la Tour Oxygène et le nombre élevé de transactions de plus de m². Le degré de maturité des marchés tertiaires est différent selon les agglomérations régionales considérées mais toutes affichent une ferme volonté de se positionner comme des alternatives pertinentes dans les problématiques immobilières des grands groupes nationaux ou internationaux : recherche d une taille critique de pôle tertiaire avec des immeubles labellisés Développement Durable ou Haute Qualité Environnementale, développement de nouvelles lignes de transports en commun ou d équipements structurants, etc. L année 2007 a aussi été marquée par la mise en service d une ligne ferroviaire à grande vitesse qui produit un effet polarisateur et accélérateur pour le développement tertiaire. Des exemples plus ou moins récents en France témoignent du succès des quartiers d affaires réalisés autour des gares TGV. Les exemples les plus avérés sont ceux de Lyon et de la Part Dieu, de Lille et du quartier d affaires Euralille. Ils sont de bonne augure pour les opérations en cours dans les villes récemment desservies par le TGV (Dijon, et plus récemment Reims, Nancy, Strasbourg etc..). Se dessine dès lors un classement des villes selon leur aptitude à attirer et à rendre captifs des grands utilisateurs dont le comportement tend à s uniformiser. Ce processus est étroitement lié à la maîtrise du renouvellement de l offre neuve dans des immeubles de qualité comparable à ceux développés en Ile-deFrance avec des gabarits de plus en plus importants. En marge de ces grands mouvements ayant favorisé tantôt des produits développés en périphérie tantôt en centre ville, le marché des bureaux en régions reste marqué par un dynamisme des petites et moyennes surfaces, segment sur lequel les utilisateurs sont de plus en plus exigeants quant à la qualité des surfaces proposées avec une tendance toujours forte à privilégier des solutions à l acquisition. ROYAUME-UNIE Viennent ensuite les agglomérations de et Bordeaux, avec respectivement et m², où les bons résultats du marché sont liés à un écoulement dynamique de l offre neuve. et Bordeaux sont désormais amplement engagées dans la constitution d un parc tertiaire «haut de gamme» susceptible d attirer des utilisateurs et investisseurs internationaux, alors que ces deux agglomérations réfléchissent à la constitution d un véritable quartier d affaires autour des deux futures gares TGV. Lille BELGIQUE Amiens Reims Rouen LUX m² m² Caen Nancy m² m² Paris Rennes m² m² m² m² Strasbourg Rennes Orléans Nantes m² m² Strasbourg Dijon m² m² Nantes Besançon Dijon Besançon m² m² SUISSE Poitiers Lyon C est encore le bon écoulement de l offre neuve (40% des transactions) qui aura permis au marché des bureaux phocéen d afficher des résultats en hausse de 15% en un an, avec plus de m² commercialisés en Cette configuration de marché se retrouve aussi à Rennes, à Nantes, mais aussi à Strasbourg. Limoges ClermontFerrand Lyon m² m² Bordeaux m² m² ITALIE Bordeaux Nîmes m² m² m² m² 2006 Montpellier Toulon m² m² Marseille Nice Sophia Antipolis m² m² m² m² Aix-REB Marseille m² m² m² m² 2007 ESPAGNE 5 Source : DTZ

6 Synthèse Offre immédiate et future Des valeurs prime en hausse Alors qu en 2006, la progression des commercialisations avait entraîné une forte baisse des disponibilités immédiates de bureaux (-15%), l offre immédiate a connu en 2007 une évolution contraire et enregistre une hausse de 11% en un an pour représenter m² fin Cette augmentation du stock est à relativiser car les disponibilités sont encore inférieures aux commercialisations de l année ( m²), soit un coefficient d écoulement de l offre de l ordre de 0,8 sur l ensemble de 16 agglomérations étudiées. Sur l ensemble des 16 agglomérations tertiaires étudiées, les loyers prime de bureaux sont soit stables soit orientés à la hausse. De façon globale, la progression des valeurs prime est de l ordre de 5% mais, sur certaines villes, elle est nettement supérieure à 10%. Le graphique ci-dessous représente la demande placée en 2007 et l offre immédiate en fin d année. De nature moins cyclique que le marché francilien, le marché des bureaux en régions pourrait cependant encore enregistrer une progression de ses loyers tant sur les surfaces de seconde main de bonne qualité que sur des surfaces neuves ou très bien restructurées, ces marchés demeurant marqués par un manque de disponibilités de qualité. Les facteurs de cette progression tiennent soit au développement d une offre neuve sur des marchés où elle était jusqu à présent plutôt rare, soit d un genre nouveau d immeubles tertiaires (taille des opérations, localisation en centre ville, concepts verticaux, etc ) Equilibre Sur-offre ROYAUME-UNIE en milliers de m² 250 Lille 200 BELGIQUE Amiens Lyon 150 Strasbourg Reims Bordeaux Rouen Caen 100 Nancy Aix Sophia Nîmes Besançon Dijon Nice 0 Reims Sous-offre Marseille Rennes Orléans Source : DTZ Dijon Strasbourg Besançon Nantes L analyse de chacun des marchés a mis en évidence comme tendance de fond une tension sur les surfaces neuves, dont le volume apparaît insuffisant pour répondre aux besoins grandissants des entreprises. L ajustement des rythmes de production des immeubles neufs est un exercice difficile en soi et sur les marchés régionaux, l étroitesse de l offre combinée à un nombre croissant de grandes transactions a créé, selon les marchés, des situations temporaires de pénurie de surfaces neuves. Ainsi, à Marseille et Lyon, le faible nombre ou l absence de livraisons d immeubles neufs en 2008 sur les quartiers d affaires traditionnels constitue une opportunité inédite pour des secteurs plus émergents d affirmer leur vocation tertiaire Nantes Nancy Rennes Strasbourg Paris Nantes Rennes 100 LUX Dijon Besançon SUISSE Lyon Poitiers Limoges ClermontFerrand Lyon Bordeaux ITALIE Nice Bordeaux ESPAGNE 6 Nîmes Toulon Montpellier Marseille Aix-REB Marseille Sophia Antipolis

7 Synthèse Investissement en régions : contexte général Avec 5,5 milliards d euros investis en 2007, le marché de l investissement en régions enregistre à nouveau une excellente performance. Ce marché attire des investisseurs qui, confrontés en Ile-de-France à un manque d offre et une concurrence très vive, reportent de plus en plus leurs intentions d investir sur les actifs en régions. Cet engouement pour les marchés régionaux est également encouragé par des taux de rendement certes baissiers mais encore attractifs. Un nombre croissant de fonds d investissement développent désormais une stratégie de pénétration du marché français directement à partir des marchés régionaux. Le marché de l investissement en régions pourrait s accélérer avec l entrée en fonction des OPCI* qui, à l image de leurs aînées les SCPI**, devraient être actifs sur les agglomérations de province. Investissement bureaux en Régions* Total Dont 1ère main Dont VEFA Dont Blanc *en millions d euros Investissement en bureaux : près de 2 milliards Les acquisitions d actifs tertiaires en régions, qui avaient enregistré un recul au cours de l année 2006, semblent de nouveau intéresser les investisseurs. Avec près d 1,8 milliard d euros, ils représentent un tiers des engagements. Les ventes de bureaux en régions ont largement été animées par des cessions de portefeuilles qu ils soient composés d actifs de seconde main («Celsius» acquis par INVISTA auprès d AERIUM) ou d immeubles neufs construits ou en projet (portefeuille GROUPE LAZARD, l un à GENERALI LEND LEASE pour 80 millions d euros et l autre à ROCKSPRING pour 50 millions d euros). En 2007, les acquisitions auront aussi porté sur des actifs de première main ou en projet dont le nombre augmente de façon régulière pour accompagner l appétit grandissant des investisseurs (fonds d investissement ou OPCI) : «Anthémis», «Tour Oxygène» ou encore «Docksite» à Lyon, «Galaxia» à, la seconde tranche de «Bordeaux Plaza» acquise par COMMERZBANK. Ainsi, plus d un milliard d euros aura été engagé sur des immeubles de bureaux de première main, dont près de 500 millions sur des opérations en VEFA, soit deux fois plus qu en Taux prime : la fin de la compression? La compression des taux de rendement prime déjà mise en évidence en 2005 et 2006 s est poursuivie en 2007 mais sur un rythme plus lent. A partir de mi-2007, les premières conséquences des difficultés de financement des acquisitions ont stoppé ce mouvement, qui pourrait s inverser sur le premier semestre Si le marché des bureaux en régions présente toujours de bons fondamentaux, une attention toute particulière est désormais portée à un «pricing» raisonnable des actifs. Une correction à la baisse des valeurs vénales est attendue pour des actifs non prime. Sur les 15 agglomérations étudiées, les taux de rendement pour des actifs tertiaires prime s échelonnaient fin 2007 entre : - 5,6% à Lyon, - 6% à Marseille, - 6,5% à, Bordeaux, Nancy et Strasbourg, - de 7,2 à 7,5% à Nice, Sophia-Antipolis, Toulon, Nantes, Rennes, Reims, Dijon. Evolution des engagements en immobilier d entreprise en France Evolution des investissements en régions Evolution des taux de rendement prime bureaux Hors portefeuilles Portefeuilles 6 5, en milliards d euros en milliards d euros ** dont externalisations ACCOR (436 millions d ) INTERCONTINENTAL (634 millions d ) ** en % R e nnes Na nte s B orde a ux T oulous e Nim es Ma rs ei lle T oulon S ophia Nic e L yon Di jon Besançon S tra s bourg Na ncy R e ims 7 Source : DTZ

8 Midi-Pyrénées - Chiffres clés du marché des bureaux Indicateurs Evolution Demande placée m² m² Offre immédiate m² m² k Taux de rendement prime 6,4 % 6,5 % k Avec 4 transactions supérieures à m² en 2006 et 7 transactions supérieures à m² en 2007, l écoulement des bureaux neufs prend un envol particulier. Les promoteurs développent ainsi des opérations tertiaires d envergure qui viendront satisfaire aux besoins de «grands utilisateurs», et qui prennent déjà en compte de nouveaux critères techniques liés à l environnement et aux performances énergétiques du futur. est donc en train de se doter d un parc tertiaire «haut de gamme» susceptible d attirer des utilisateurs et investisseurs internationaux. Le marché tertiaire de est toujours plus dynamique; après une année 2006 exceptionnelle, le marché s est maintenu en dépit des turbulences qui ont touché l aéronautique, secteur phare de l économie régionale. Le marché toulousain dont les commercialisations dépassent les m² annuels depuis 2 ans s affirme en tant que marché tertiaire, c est d ailleurs la 4ème ville de France en terme de parc immobilier. De nombreux projets de bureaux seront livrés dans les prochaines années sur l agglomération; leur taille illustre la mutation rapide de. Il manque à l agglomération un véritable quartier d affaire pour obtenir une reconnaissance à l echelle européenne. Une réflexion est actuellement amorcée sur un quartier d affaires en hypercentre sur le site de Matabiau, à proximité de la futur gare TGV. Données Macro Economiques Population CGAT* Population active CGAT* Source INSEE ( ) Source INSEE (1999) Entreprises de plus de 100 salariés 165 Département 360 Source CCI (2007) Taux de taxe professionnelle CGAT* 19,58% Département 11,41% Région 4,15% Source Mairie (2007) Taux de taxe foncier bâti CGAT* 21,96% Département 12,32% Région 4,70% Source impot.gouv.fr (2007) *CGAT: Communauté d Agglomération du Grand Pascale CIEUTAT 152, allé de Barcelone Tél : +33 (0) Fax : +33 (0) dtz.toulouse@dtz.com Source : DTZ 38

9 Midi-Pyrénées - Demande placée Evolution m² m² En dépit des turbulences du secteur de l aéronautique (le plan de restructuration d AIRBUS «Power 8»), le marché de l immobilier tertiaire midi-pyrénnéen a confirmé en 2007 ces bons résultats de Alors que l année 2006 avait été marquée par la réalisation d importants comptes propres (LABORATOIRES PIERRE FABRE sur m²), l année 2007 a connu un nombre important de précommercialisations. Depuis 2004, la demande placée sur le marché toulousain reste dynamique, et atteint près de m² placés en 2007, soit un très bon niveau de commercialisations. En 2007, les transactions de première main ont représenté plus de la moitié des commercialisations de l année ( m²). Les grands utilisateurs privilégient les immeubles neufs, répondant à leurs nouvelles exigences en terme de prestations, à l image de la COMMUNAUTE D AGGLOMERATION DU GRAND TOULOUSE qui s est positionnée sur le dernier immeuble du programme «Marengo» ( m²) à, ou encore la prise à bail par ALTRAN du bâtiment 3 de «Centreda» (7 630 m²) situé à Blagnac. Les commercialisations supérieures à m² ont été plus nombreuses cette année que par le passé : 14 transactions, témoignant de la maturité du marché tertiaire toulousain. Les commercialisations de 2007 se sont concentrées en majeure partie sur les communes de, ( m² en incluant Saint Martin du Touch), Blagnac ( m²) ou encore Balma ( m²). Evolution de la demande placée en milliers de m² 200 Neuf ou restructuré Seconde main Transactions significatives - Année 2007 Preneur Adresse Surface Valeur Etat GRAND TOULOUSE Bvd Marengo m² 207 Neuf ALTRAN Centreda 3 - Blagnac m² 150 Neuf ASSYSTEM m² 140 Neuf SOGETI HIGH TECH Parc du Millénaire m² 137 Neuf MGPAT Colombo - Balma m² Vente RSi Les Portes de Gramont - Balma m² 140 Neuf Neuf Saint-Martin du Touch Evolution du loyer moyen selon l état des locaux 200 Neuf ou restructuré Récent Ancien Valeurs locatives Loyer prime Evol Les valeurs locatives du marché toulousain sont en progression constante depuis Le loyer prime atteint 150 / m²/an en périphérie en 2007, cependant la transaction du GRAND TOULOUSE s est signée à 207 /m²/an, pour des locaux à la situation exceptionnelle, en centre-ville. Les loyers moyens de seconde main, en périphérie, oscillent entre 115 /m²/an pour des locaux anciens et 130 /m²/an pour des locaux plus récents. en /m²/an/ht/hc Source : DTZ

10 Midi-Pyrénées - Offre Offre immédiate Evolution m² m² k L offre immédiatement disponible sur le marché toulousain a fortement augmenté (+45%) pour atteindre près de m² fin 2007, soit un taux de vacance de 2,7%, bien en dessous du seuil de fluidité du marché. Evolution de l offre immédiate 100 Neuf ou restructuré Seconde main 75 Les surfaces de seconde main constituent toujours la majorité des surfaces disponibles : les 2/3 du stock. L accroissement de l offre s est essentiellement réalisé sur les produits de première main ( m² disponibles), suite notamment à la livraison à Labège du «Forum» (4 000 m²), et m² toujours disponibles sur le programme «Regent Park». en milliers de m² Production neuve Projets significatifs Opération Commune Promoteur Livraison au plus tôt Surface AILES DE L EUROPE Colomiers LAZARD m² GROUPE D OR Blagnac GA / GE RE m² ASSYSTEM GA m² EUROPARC SOGEPROM m² PARC LISIEUX OCEANIS m² PARC SAINT EXUPERY Colomiers GA m² ELCA Balama PITCH PROMOTION m² Cap Constellation - Blagnac Le marché toulousain conserve sa bonne dynamique et la confiance des promoteurs, comme en témoignent les nombreux projets à venir en 2008 et au-delà. Des opérations d envergure ont été lancées comme le programme des «Ailes de l Europe» ( m² sur 4 bâtiments) dont les premières livraisons sont attendues en mai GE livrera également deux des trois bâtiments du programme «Galaxia» à Blagnac ( m²). Ce programme est à la fois un grand projet de santé publique, scientifique, de développement économique, mais aussi un projet d aménagement visant à rénover le sud toulousain, sinistré par l explosion de l usine AZF en Les premières livraisons sont attendues pour 2009 tout comme le premier immeuble de bureaux de la ZAC Andromède où ICADE TERTIAL et UBS ont posés la première pierre de leur immeuble HQE «Cap Constellation» ( m² pour une livraison prévue mi-2009). Faute de foncier disponible sur le centre ville de, les projets de bureaux les plus importants seront bâtis dans la périphérie de la métropole, à l image du développement du «Cancéropôle». Source : DTZ 40

11 Midi-Pyrénées - Investissement Près de 514 millions d euros auront été engagés sur le marché toulousain cette année, soit le quintuple du montant engagés en Cette année, les investissements se sont essentiellement concentrés sur des actifs de commerces et de bureaux de première main. Les actifs commerciaux à la vente sont aujourd hui rares et leurs cessions toujours un fait majeur sur le marché local. Plus de 250 millions d euros auront été engagés par KLEPIERRE dans l acquisition de deux galeries commerciales sur les communes de Blagnac et Saint Orens ( m² actuellement avec possibilité d extension des surfaces de ventes). A intra-muros, les investissements ont été importants (40% des engagements du département) soit 203 millions d euros en quasi-totalité sur des actifs tertiaires. La forte demande des investisseurs s est amplifiée avec l arrivée d investisseurs étrangers, confrontés à la rareté et la cherté des produits disponibles sur le marché francilien. En 2007, l opération la plus emblématique aura été l acquisition pour 44 millions d euros par GE RE auprès du GROUPE D OR de l opération «Galaxia». Cet ensemble tertiaire de trois immeubles de bureaux a été lancé en blanc, et totalise m². Deux des trois bâtiments prévus pourraient être livrés au cours de l année 2008 : m² pour le premier en juin, et m² pour le second en octobre. Cette transaction illustre à nouveau l attraction de l offre neuve développée sur les marchés régionaux dynamiques tels que, pour des investisseurs à la recherche d investissements à forte valeur ajoutée. Les nombreux développements amorcés sur l agglomération toulousaine devrait renouveler l offre à l investissement face à une forte demande, encouragée par les très bons résultats des commercialisations depuis 2 ans. Répartition des engagements par type d actif en % 1% 3% Bureaux Commerces Logement Loisir 44% Taux de rendement prime Le taux de rendement prime se stabilise autour de 6,5%. Evolution du taux de rendement prime Galaxia - Blagnac en % 8 6, Source : DTZ

12 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Emilie Bonnet Chargée d études +33 (0) magali.marton@dtz.com +33 (0) emilie.bonnet@dtz.com Manuela Moura +33 (0) manuela.moura@dtz.com Chargée d études3 (0) delphine.mahe@dtz.com Chargée d études DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Corporate - Aménagements tertiaires Asset management - Expertise - Consulting - Etudes Avec plus de collaborateurs opérant dans 140 villes et 45 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 (0)