ppp Property Times Région Lyonnaise Bilan 2011 Les indicateurs repassent dans le vert Indicateurs clés du marché lyonnais

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1 ppp Région Lyonnaise Bilan Les indicateurs repassent dans le vert 3 Janvier 212 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-3 Bureaux 4-7 Locaux d activité 8-1 Logistique Investissement 14 Définitions 15 Contacts 16 Auteurs Nora Jacintho Chargée d études +33 () nora.jacintho@dtz.com Massinissa Fedala Chargé d Etudes +33 () massinissa.fedala@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 () tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Le redressement du marché des bureaux lyonnais, déjà perceptible dès mi-, s est amplifié au 2 nd semestre et permet ainsi de clore l année sur un volume record de transactions avec de bureaux placés. Les transactions d envergure sur des surfaces neuves en périphérie ont dynamisé le marché. Les valeurs locatives faciales se sont maintenues alors que l offre immédiate se stabilise autour de 34 de surfaces disponibles à 6 mois. La production de bureaux neufs repart doucement et s établit à fin décembre contre 12 8 l an dernier. Plus de 37 de locaux d activité auront été commercialisés en, soit une augmentation de 9% par rapport à. Le stock vacant de locaux d activité poursuit la hausse qu il avait amorcée depuis 28 et, fin décembre, près de 55 de locaux sont immédiatement disponibles sur la région. Le marché de la logistique lyonnaise a repris des couleurs au 2 nd semestre, achevant l année sur un volume placé de 32 5, en hausse de 36% par rapport à. Le secteur Nord Isère s impose avec 176 de surfaces transactées. Cette bonne tenue du marché, aidée par un réajustement à la baisse des valeurs locatives, permet à l offre disponible d enregistrer son premier repli depuis 3 ans. Elle reste cependant encore abondante (46 ) et de qualité assez hétérogène. Le marché de l investissement à Lyon a fini l année sur une excellente dynamique avec 666 millions d euros engagés, en hausse de 73% en un an. Le retour des investisseurs sur des acquisitions supérieures à 2 millions d euros et quelques opérations en blanc attestent de l intérêt des acteurs pour ce marché. Ils se sont positionnés massivement sur des immeubles de bureaux et quelques opérations de logistique. Coté taux prime de bureaux, la compression se poursuit avec des taux avoisinant les 6%. Les bons résultats du marché locatif tous produits confondus en sont de nature à rassurer les investisseurs sur la profondeur de ce marché. Ils laissent augurer de la poursuite de cette bonne dynamique en 212. Tableau 1 Indicateurs clés du marché lyonnais Demande placée Utilisateurs () Bureaux Locaux d activité Logistique Investissement (millions d ) Montant investi Sources : Cecim, DTZ Research 1

2 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 212 T Région Lyonnaise Bilan Contexte économique La zone euro demeure dans une zone de turbulences. La fin de l année aura été marquée par les multiples sommets européens visant à sauver la monnaie unique. Dans la foulée de l accord de Bruxelles sur une nouvelle gouvernance économique et budgétaire au sein de la zone euro, les agences de notations ont décidé, mi-décembre, de placer sous surveillance négative l ensemble des pays de la zone euro. Les gouvernements européens doivent aujourd hui résoudre la difficile équation de la réduction impérative de leurs déficits sans peser sur une activité économique déjà en berne. En effet, les données du 4 ème trimestre devraient confirmer l entrée en récession de la zone euro. Malgré l intervention massive des banques centrales pour réinjecter des liquidités dans un système bancaire européen soumis à de nouvelles règles prudentielles, les conditions de financement des ménages et des entreprises se durcissent au sein de la zone euro. Les performances de l économie française ont été révisées à la baisse. Si l activité a enregistré un léger rebond au 3 ème trimestre (+,3% après -,1% au 2 ème trimestre), le dernier trimestre devrait marquer le début d un retour en territoire négatif avec un recul du PIB de,2%, puis de,1% au 1 er trimestre 212, soit un retour de l économie française en récession. Il s agirait, après celle de 28, de la 4 ème récession depuis La région lyonnaise s inscrit en opposition à la tendance nationale, son PIB ayant connu une croissance de 1,7% en. Toutefois, la région devrait marquer une petite pause (-,4%) en 212 pour repartir en 213. L investissement des entreprises, principal moteur de l activité en, semble s essouffler à son tour et devrait même reculer en 212 sous l effet combiné du resserrement des conditions de crédit mais également de carnets de commandes de moins en moins fournis (graphique 3). Graphique 1 Croissance du PIB 6% 4% 2% % -2% -4% Source : Oxford Economics Graphique 2 Crédits aux entreprises en France Toutes entreprises, variation trimestrielle % Source : Banque de France France Ile de France Rhône-Alpes Graphique 3 Investissement des entreprises Entreprises non financières, variation trimestrielle % 2,9 1,9 1,3,8,3 -,1 -,3 -,5 -,6 Source : INSEE 2

3 déc. déc. 1 déc. 2 déc. 3 déc. 4 déc. 5 déc. 6 déc. 7 déc. 8 déc. 9 déc. 1 déc. 11 Région Lyonnaise Bilan Les anticipations des acteurs économiques sont restées pessimistes au cours du 4 ème trimestre, le moral des ménages reculant même aux niveaux observés en 28- au cœur de la première phase de la crise (graphique 4). La consommation des ménages est par ailleurs atone depuis plusieurs mois, et a même reculé de 2,1% sur un an, dépenses énergétiques comprises. Les reformes budgétaires, la forte hausse du chômage ainsi que la remontée de l inflation (+,3%) vont peser durablement sur la demande intérieure. En conséquence, le taux d épargne des ménages, qui atteint déjà le ratio record de 17% ne devrait pas baisser en 212. Graphique 4 Indicateur synthétique du climat des affaires La hausse du chômage devrait se poursuivre. Avec 3 nouveaux inscrits de catégorie A1 au Pôle Emploi sur le seul mois de novembre, la France compte aujourd hui près de 2,9 millions de chômeurs, un niveau jamais atteint depuis Alors que le nombre de chômeur baissait de façon continue jusqu au mois d avril, la tendance s est donc inversée, sans perspective de retour en territoire positif à court terme. Source : INSEE Climat des affaires Graphique 5 Taux de chômage % 11 Moral des ménages D après les différentes prévisions, la barre des 1% de chômeurs devrait être atteinte dès la mi-212 (graphique 5). L INSEE table sur la destruction de 61 postes entre janvier et juin 212 dans le secteur marchand. Les multiples plans sociaux annoncés aux mois de novembre et décembre (PSA, AIR FRANCE, AREVA, SOCIETE GENERALE, BNP PARIBAS, CREDIT AGRICOLE etc.) viennent confirmer ces prévisions négatives En, l emploi dans la région lyonnaise a augmenté de 1,7% en un an grâce à la forte croissance de l activité des secteurs de la finance et de l industrie. En 212, ce niveau devrait se maintenir, les pertes d emploi dans les secteurs industriels, du transport et de la communication devant être compensées par de nombreuses créations de postes dans le secteur des services toujours très dynamique. France Ile-de-France Rhône-Alpes Source : Oxford Economics Cet environnement économique dégradé pèsera sur l expression de la demande des entreprises. Nous anticipons donc une demande moins dynamique, des reports de projets et un retour des renégociations de baux. 1 Demandeurs d emploi tenus de faire des actes positifs de recherche d emploi, sans emploi 3

4 Région Lyonnaise Bilan Bureaux Des grandes transactions de bureaux neufs ont boosté le marché qui finit l année sur un volume record Après un début d année mitigé, l activité sur le marché lyonnais de bureaux s est redressée dès le 2 ème trimestre avec 66 placés. Le 2 ème semestre a confirmé cette bonne tendance (143 3 commercialisés). Ainsi, en, ont été placés fin, soit une hausse de 18% par rapport à. Ces bons résultats s expliquent par la meilleure tenue des transactions supérieures à 2 (39% de la demande placée). En, deux opérations supérieures à 1 se sont concrétisées. EDF s est positionné sur 15 2 dans «Le Velum» à La Part-Dieu et LA BANQUE POSTALE a pris à bail 12 4 de bureaux dans l immeuble «Nexans Opale» à Gerland ; ces deux opérations seront livrées en 213. Alors que le segment des surfaces comprises entre 1 et 2 a connu une progression de 5% en un an, le nombre d opérations impliquant des très petites surfaces accuse, quant à lui, un recul de 6% passant de 235 à 221 (tableau 2). Les commercialisations de bureaux neufs (138 ) auront représenté plus de la moitié (53%) des surfaces transactées en. Elles sont en progression de 57% par rapport à. A l inverse, les surfaces de 2 nde main (121 ) enregistrent une légère baisse. Alors que les locations suivent une bonne dynamique (+11% en un an), les ventes à utilisateurs continuent de se réduire (-31% en un an) pour ne représenter que 46 soit 18% des transactions en, contre 57 en. Les commercialisations à Lyon intra muros restent relativement stables (+1%) autour de158. Les commercialisations en périphérie ont fortement progressé et représentent 11. Les utilisateurs ont montré un intérêt particulier pour des opérations clés mains sur l Ouest (Techlid). Boosté par des transactions sur des bureaux neufs, ce secteur a vu sa demande placée dépasser les 35 soit 3 fois et demie son rythme moyen. Graphique 6 Demande placée de bureaux en région lyonnaise Sources : Cecim, DTZ Tableau 2 Segmentation de la demande placée de bureaux par tranche de surface en Tranche de surface Part Nombre Moins de % 221 De 2 à % 153 De 5 à % 57 De 1 à % 33 Plus de % 16 Surface totale % 48 Sources : Cecim, DTZ Graphique 7 Répartition de la demande placée de bureaux par secteur Lyon Part-Dieu Confluence Est Sources : Cecim, DTZ Première main Seconde main Gerland Lyon intra-muros autres Lyon extérieur 4

5 Région Lyonnaise Bilan L offre se stabilise malgré le niveau record de demande placée L offre de bureaux disponibles à 6 mois a légèrement augmenté d une année à l autre (+4%) et atteint fin (graphique 8). Le taux de vacance baisse très légèrement et s établit à 6% (graphique 1). Le volume d offre neuve s est accru de 7%, passant de 12 8 fin à fin. Dans le même temps, le stock d offre de seconde main est resté relativement stable pour représenter, fin décembre, disponibles immédiatement ou à 6 mois (graphique 8). La répartition géographique de cette offre reste inchangée avec 29% des surfaces disponibles localisées à Lyon intra-muros soit 1 7. Les secteurs de La Part Dieu, Confluence et Gerland voient leur stock vacant se contracter respectivement de - 19%, -16% et -6% en un an. Ainsi, 29 8 de bureaux sont disponibles à La Part Dieu, dont seulement 4 6 sur des surfaces neuves. A Gerland, où les livraisons de bureaux neufs avaient été importantes en, les disponibilités se resserrent aujourd hui pour s établir à 38 8 disponibles ; ce secteur est encore nettement sur-offreur. Deux immeubles neufs y totalisent à eux seuls près de 2 disponibles. Les disponibilités sont encore importantes sur le secteur de Vaise-Fourvière, avec 31 2 dont 14 2 de bureaux neufs. En périphérie, les disponibilités se sont alourdies de 15 en un an et représentent près de 15 dont les 2/3 sont composés de bureaux de seconde main. Graphique 8 Offre de bureaux à 6 mois en région lyonnaise Graphique 9 Offre à 6 mois en région lyonnaise fin Graphique 1 Première main Lyon extérieur 24% Est 2% Seconde main Part Dieu 9% Confl. 4% Gerland 13% Intra muros autres 3% Taux de vacance de bureaux en région lyonnaise 8 %

6 28 Région Lyonnaise Bilan La production d offre neuve devrait repartir en 212 Un ralentissement des livraisons de bureaux neufs s est opéré sur l agglomération lyonnaise en avec 13 2 livrés contre 14 en (graphique 11). Cette tendance devrait s accentuer en 212 avec un potentiel de 94 de bureaux neufs attendus. Entre 212 et 213, les disponibilités dans les opérations en chantier représentent La majorité de cette offre se situe sur les secteurs de Lyon intra-muros et Lyon Part Dieu avec respectivement 35 et 34 3 de bureaux disponibles. Le taux de pré-commercialisation de l offre neuve pour l année 212 est, pour l instant, nettement plus faible (42%) que celui observé début sur la production à livrer dans l année (63%). Le ralentissement de la production neuve observé en dans la région lyonnaise devrait permettre au stock de première main encore vacant fin (129 4 ), de s écouler sans dégrader les valeurs locatives. A l horizon 213, l offre future pourrait atteindre un nouveau record avec 266 en développement possible, mais seulement 13 de bureaux sont aujourd hui dotés d un permis de construire. Il convient évidemment de rester prudent sur ce chiffre car à l heure actuelle 75 de bureaux ont été mis en chantier pour une livraison en 213 et on peut imaginer qu une part des projets annoncés pour 213 seront finalement reportés en 214 (graphique 13). Graphique 11 Livraisons de bureaux (de plus de 1 ) en région lyonnaise Part-Dieu Confluence Gerland Lyon intra-muros Est Lyon Extérieur Graphique 12 Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise Graphique 13 Est 12% Lyon Extérieur 16% 13 9 Lyon intramuros 27% Lyon Part- Dieu 26% Confluenc e 5% Gerland 14% Offre future de bureaux en région lyonnaise En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir 6

7 Région Lyonnaise Bilan Le loyer prime repart à la hausse Après deux années de baisse, le loyer prime repart à la hausse pour se fixer à 26 //an contre 23 //an l an dernier (graphique 14). Selon nos prévisions, cette valeur devrait se maintenir en 212. Le loyer de 1 ere main enregistre un recul lié à un déplacement des prises à bail vers les secteurs périphériques où les valeurs locatives sont moins élevées. Il s élève ainsi à 171 //an contre 198 //an un an plus tôt. A l inverse, le loyer de seconde main est quasiment stable d une année à l autre et s établit à 142 //an. Les valeurs de présentation des bureaux disponibles à la location sont restées globalement stables. Toutefois certains secteurs ont vu leurs fourchettes de valeurs s élargir. A la Part Dieu, les valeurs locatives de 2 nde et 1 ère main n ont pas évolué et se situent respectivement entre //an et //an en, la valeur prime étant celle des bureaux disponibles dans la Tour Oxygène. Ces valeurs sont globalement en ligne avec celles observées pour les transactions de bureaux en. Elles se sont distribuées de 12 à 16 //an selon les localisations pour les surfaces de seconde main et de 14 à 23 //an en moyenne pour des bureaux de 1 ère main. Les ventes à utilisateurs ont vu leur prix plafond moyen de 2 nde main augmenter légèrement (+5%) d une année à l autre, passant de 2 89 / à 2 2 /. A l inverse, la valeur moyenne de présentation à la vente des bureaux de 1 ère main s est maintenue à /. Graphique 14 Valeurs locatives des bureaux en région lyonnaise //an Research Tableau 3 Valeurs de présentation à la location des bureaux (en //an) fin décembre Secteur Première main Seconde main Part Dieu Presqu Ile/Confluence Lyon 7 ème /8 ème Lyon 9 ème /Vaise Villeurbanne Lyon Sud Lyon Nord Lyon Est Lyon Ouest Tableau 4 Loyer prime Première main Seconde main Valeurs de présentation à la vente des bureaux (en /) fin décembre Secteur Première main Seconde main Part Dieu Presqu Ile/Confluence Lyon 7 ème /8 ème Lyon 9 ème /Vaise Villeurbanne Lyon Sud Lyon Nord Lyon Est Lyon Ouest

8 Région Lyonnaise Bilan Locaux d activité Une demande placée qui s est bien redressée en Plus de 37 de locaux d activité ont été commercialisés au cours de l année, soit une hausse de 9% par rapport à (graphique 15). Ce niveau de transactions est très légèrement supérieur à la moyenne annuelle enregistrée sur ce marché entre 22 et, autour de Alors qu en les ventes à utilisateurs avaient représenté plus de la moitié du volume total placé, cette tendance s est inversée en ; avec 139, elles ne représentent plus que 45% du marché. Cette contraction s explique essentiellement par un resserrement du crédit qui pèse aujourd hui sur les projets à l acquisition des entreprises industrielles. Les utilisateurs, malgré des situations financières saines, se sont alors reportés sur des solutions locatives. Le marché locatif enregistre donc une très bonne performance en (+ 23% en un an) et aura représenté près de 17 de surfaces louées. La part des surfaces de première main a augmenté de façon modérée d une année à l autre, passant de 11% à 15% pour représenter 45 8 fin décembre. Ce résultat a été boosté de manière significative par la réalisation d opérations «clé-en-main» d envergure. Les surfaces anciennes ont, quant à elles, continué à susciter l intérêt des utilisateurs avec un volume commercialisé de en. Le moteur de croissance du marché lyonnais des locaux d activité a été le créneau des surfaces comprises entre 1 et 3 avec placés (74 transactions), soit 4% du volume de l année. Bien qu en légère baisse (-7%) par rapport à l an dernier, le segment des transactions supérieures à 3 n est pas en reste et représente 37% de la demande placée avec 112 (tableau 5). Au cours de l année, l une des transactions les plus importantes a été l acquisition par SOVELOR de à Vénissieux. Le secteur Est demeure le principal pilier de l activité industrielle lyonnaise en captant un peu moins de la moitié de la demande placée. Le secteur Ouest-Techlid représente toujours une part très faible de la demande placée avec, pour la deuxième année consécutive, moins de 1 placés sur ce secteur (Graphique 16). Graphique 15 Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise Sources : Cecim, DTZ Tableau 5 Segmentation de la demande placée de locaux d activité par tranche de surface Tranche de surface Part Nombre Moins de % 132 De 5 à % 5 De 1 à % 74 Plus de % 2 Surface totale % 276 Sources : Cecim, DTZ Graphique 16 Location Acquisition Répartition de la demande placée de locaux d activité par secteur Lyon-Villeurbanne Est Nord-Est Sud-Est Ouest-Techlid Sud-Ouest Sources : Cecim, DTZ 8

9 Région Lyonnaise Bilan Un stock toujours élevé et essentiellement concentré sur l Est Le stock vacant de locaux d activité poursuit la hausse amorcée depuis 28, s alourdissant de 7% en un an. Fin, 55 de locaux, très majoritairement composés de surfaces de 2 nde main, sont immédiatement disponibles dans la région lyonnaise (Graphique 17). La part de l offre neuve, qui ne cessait de se réduire depuis, augmente de 54% en en raison de la reprise des programmes de parcs d activité. Cependant, elle reste faible et ne représente que 43. On notera les opérations suivantes : Multiparc de Saint-Priest (5 32 ), Parc Entrimmo situé à Saint-Priest (1 85 ), Parc la Flamme situé à Oulllins (2 38 ). L offre immédiate sur le marché lyonnais devient de plus en plus vieillissante et peine à répondre aux besoins actuels des utilisateurs, entrainant ainsi des problèmes de commercialisations. En, cette situation a été amplifiée par une baisse des commercialisations de surfaces de grande envergure, combinée à un nombre croissant de libérations. Le secteur Est compte le stock vacant le plus important avec immédiatement disponibles (41% de l offre totale de l agglomération), soit un peu moins de deux années de commercialisations au rythme actuel (graphique 18). Vient ensuite le secteur Nord Est où l offre immédiate ne cesse de s alourdir. En effet, fin décembre, elle atteignait plus de 179 (+27% en un an). Cette hausse s explique en grande partie par un accroissement du nombre de grands ensembles industriels aujourd hui vacants et difficilement commercialisables en l état. Les offres proposées à la vente sont en progression de 11% en un an, mais ne sont pas d assez bonne qualité pour satisfaire les utilisateurs. Les surfaces proposées à la location sont, quant à elles, en progression de 16% sur la même période (graphique 19). Cette offre est donc en adéquation avec la demande placée, plutôt orientée vers la location. Le développement de fonciers publics et privés permettra le développement de nouveaux parcs d activité et de nouvelles opérations dédiées qui ont, pour certaines, été déjà amorcées en. Ce renouvellement progressif du stock permettra aux utilisateurs de se positionner sur des offres plus adaptées à leurs besoins. Graphique 17 Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise Graphique 18 Répartition de l offre immédiate de locaux d activité par secteur Graphique 19 Première main Seconde main Lyon-Villeurbanne Est Nord-Est Répartition de l offre immédiate de locaux d activité par nature Vente Location

10 Région Lyonnaise Bilan Bonne tenue des valeurs locatives et progression des prix de vente Valeurs locatives Graphique 2 Valeurs locatives moyennes de transaction de locaux d activité en région lyonnaise //an Les valeurs de transaction sont orientées à la hausse tant sur les surfaces neuves que de seconde main ; elles s établissent respectivement à 72 //an et 48 //an (Graphique 2) Sur les locaux neufs, les propriétaires maintiennent leurs loyers faciaux, moyennant l octroi d aménagements sous forme de franchises de loyer ou de prise en charge des travaux. En décembre, les valeurs de présentation s échelonnent ainsi de 6 à 65 //an (hors bureaux) Seconde main Première main (hors bureaux) Les valeurs locatives des surfaces de 2 nde main sont orientées à la baisse cette année comparativement à l an dernier, passant de 3 à 25 //an pour la fourchette basse et de 4 à 35 //an pour la fourchette haute. Ces valeurs mettent en avant des sites industriels, souvent de grande taille, vieillissants, et pas toujours aux normes et pour lesquels les propriétaires consentent des baisses significatives de loyer pour les commercialiser. Sources : Cecim, DTZ Graphique 21 Valeurs de présentation de locaux d activité à la location (fin ) Ancien Prix de vente Face à une demande qui se tient, les valeurs de présentation des locaux d activité proposés à la vente ont connu une augmentation sensible au cours de l année (Graphique 22). Dans la région lyonnaise, la valeur des prix de vente des surfaces neuves s établit aujourd hui à 9 / contre 875 / en, marquant un retour au niveau observé fin. La fourchette des valeurs observées sur ce type de locaux s est très légèrement élargie, de 7 à 9 //an. Fortement plébiscitées, les surfaces récentes ont vu leurs valeurs de présentation plafond progresser pour se positionner à 7 /. La valeur plancher est, quant à elle, restée stable, à 5 /. Récent Neuf Graphique //an 28 Valeurs de présentation à la vente de locaux d activité (fin ) Ancien Récent Les valeurs des locaux anciens, pénalisées par le niveau important d offre en et, se sont également redressées. L amplitude des prix de présentation s élargit à nouveau, entre 195 et 5 /. Neuf /

11 Région Lyonnaise Bilan Logistique Rebond du marché qui était en perte de vitesse. Les grands mouvements sur les surfaces neuves boostent les résultats. Après plusieurs années de lente érosion de la demande placée, l année marque le rebond du marché logistique lyonnais avec 32 5 de surfaces commercialisées (+36% en un an). Le marché lyonnais aura ainsi enregistré coup sur coup son plus mauvais puis son meilleur trimestre de la décennie, avec 183 commercialisés au 2 ème trimestre après un 1 er trimestre atone (13 ). Cette bonne performance s explique d abord par le dynamisme des transactions sur les bâtiments de première main, avec 21 2 de demande placée sur ce type de surface en, contre à peine 93 en (graphique 23). Les grands mouvements ont été l un des moteurs du marché, avec cinq transactions supérieures à 2 enregistrées en, pour une surface totale de 162, exclusivement sur des programmes de première main. La principale transaction de concerne CONFORAMA qui s est installé sur 42 9 à Saint-Georges-d Espéranche. Avec 176 de demande placée en (+31% par rapport à ), le Nord-Isère (ex. Isle d Abeau) confirme son rôle de pôle leader du marché logistique lyonnais. Le secteur de la Plaine de l Ain a également vu sa demande placée augmenter significativement en, avec près de 77 commercialisés soit quasiment le double du volume enregistré en (graphique 24). A l inverse, le secteur de la Rocade Est enregistre une performance équivalente à celle de avec Les valeurs locatives se sont dans l ensemble dégradées au cours des deux dernières années, tant sur les surfaces de première main que de seconde main. Les mesures d accompagnement se généralisent, même sur les programmes neufs. Elles s établissent aujourd hui sur une base de 1,5 mois à 2 mois par année d engagement ferme. Graphique 23 Demande placée d entrepôts en région lyonnaise Milliers de Sources : CECIM, DTZ Research Graphique 24 Demande placée d entrepôts dans la région lyonnaise par secteur Sources : CECIM, DTZ Research Tableau 6 Première main Seconde main Nord Isère PIPA/Cotière Rocade Est Autres secteurs Loyers des entrepôts dans la région lyonnaise, fin Secteur Existant Neuf Nord Isère PIPA / Côtière Rocade Est Autres secteurs - - Research 11

12 Région lyonnaise Bilan Après une période de hausse continue depuis 27, le stock d offre disponible s est résorbé pour la première fois en. Néanmoins, le volume d offres de seconde main reste important, contribuant à la baisse de la qualité du parc existant. Après avoir quasiment doublé en trois ans entre 27 et, le stock d offre immédiate s est résorbé pour la première fois au cours de l année. Il s établit à fin décembre. Bien qu elle ait diminué de 16% en un an, l offre de seconde main représente encore 86% des surfaces logistiques vacantes sur la région lyonnaise (graphique 25). Les mouvements d utilisateurs qui ont libéré des surfaces de seconde main pour s installer sur les surfaces neuves expliquent en partie cette évolution, à l instar de GEFCO qui a quitté un bâtiment de seconde main à Toussieu (69), pour s installer sur un bâtiment neuf sur le secteur Nord-Isère. Conséquence directe de l arrêt des mises en chantier depuis 3 ans, l offre immédiate de première main qui représentait près de 15 à fin, a été en grande partie absorbée au cours des 24 derniers mois et ne représente aujourd hui plus que 65, essentiellement concentrés sur le secteur Nord Isère. Les disponibilités immédiates de grand gabarit, supérieures à 3, se raréfient également avec aujourd hui seulement deux possibilités sur la région lyonnaise : le bâtiment de 31 5 d AEW à Corbas (69) et le bâtiment de 44 de SOFADE libéré par CONFORAMA à Satolas-et-Bonce (38). Le secteur Nord-Isère concentre l essentiel de l offre immédiatement disponible avec 286 vacants soit 62% de l offre immédiate (graphique 26). Conséquence de la rareté des réserves foncières susceptibles d accueillir des projets logistiques à court terme, et d une conjoncture incertaine poussant les opérateurs à la prudence, les projets dotés d un permis de construire sont de plus en plus rares. On citera ainsi le bâtiment B du programme de COGEDIM à Saint- Priest (11 ), et celui de PRD à Saint-Quentin Fallavier (25 ). Graphique 25 Offre immédiatement disponible d entrepôts dans la région lyonnaise Milliers de Research Graphique 26 Répartition de l offre immédiate dans la région lyonnaise par secteur Milliers de Research Première main Seconde main Nord Isère Rocade Est PIPA/Cotière Autres secteurs 12

13 Région lyonnaise Bilan Investissement Retour de quelques opérations significatives en blanc en Au cours de l année, le marché de l investissement lyonnais s est révélé très dynamique avec un peu plus de 666 millions d euros investis soit une hausse de 73% en seulement un an (graphique 27). Marqué par un début d année assez lent avec seulement 81 millions d euros investis au cours des six premiers mois, les investissements en bureau ont connu un 2 nd semestre exceptionnel avec 1 opérations d un montant supérieur à 3 millions d euros. Les immeubles de bureaux de La Part Dieu mais aussi les opérations en développement continuent de susciter l intérêt des investisseurs, et des acquisitions en blanc se seront concrétisées à La Part Dieu et dans des secteurs en développement comme Confluence et Gerland. C est là un signe fort de la confiance des investisseurs dans le marché lyonnais et dans le développement des principaux secteurs tertiaires. Après s être fortement redressé en, le marché des locaux d activité, dominé par des investisseurs privés, marque de nouveau une pause en avec près de 25 millions d euros d engagements et peu de produits mis sur le marché. Le marché de l investissement en logistique a finalement repris des couleurs avec 62 millions d euros engagés en, dont 3 millions d euros sur des actifs cédés dans des portefeuilles nationaux de plus de 1 millions d euros, acquis par CARVAL et GLL. Le segment du commerce n aura, quant à lui, finalement pas décollé en avec seulement 13 millions d euros engagés, après une année flamboyante qui avait vu plus de 55 millions d euros de transactions. Les taux de rendement prime ont légèrement augmenté pour la logistique et les locaux d activité s établissant respectivement à 7,4% et 7,6%. Le taux prime en bureau a connu une légère compression passant de 6,3% à 6% fin (Graphique 29). La logistique lyonnaise a attiré les investisseurs étrangers. Les acquisitions d immeuble de bureau ont été essentiellement le fait d investisseurs français, et pour la moitié le fait des SCPI ou des compagnies d assurances. On notera aussi la forte présence des allemands qui auront investi plus de 1 millions d euros en. Graphique 27 Montant des investissements en région lyonnaise millions d'euros Graphique 28 Investissement en région lyonnaise par produit (en valeur) Graphique 29 Taux de rendement prime en région lyonnaise En % Bureaux Locaux d'activité Logistique Commerce % 2% 4% 6% 8% 1% Bureaux Locaux d'activité Logistique Commerce Bureaux Locaux d'activité Logistique 13

14 Région lyonnaise Bilan Définitions Demande placée Loyer moyen de 1ère main Loyer moyen de 2nde main Loyer prime Offre immédiate Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Exprimé en euro HT-HC par et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. 14

15 Région lyonnaise Bilan 15

16 Contacts DTZ Lyon Thomas Durand Directeur de l agence de Lyon +33() thomas.durand@dtz.com Lionel Garde Directeur Activité Lyon +33() lionel.garde@dtz.com DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33() thierry.laborderie@dtz.com Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33() jean-philippe.carmarans@dtz.com Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33() claudia.mansard@dtz.com Asset Management François Brisset Directeur Général +33() francois.brisset@dtz.com Investissement Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33() gerard.margiocchi@dtz.com Nicolas de Barjac Directeur Pôle Utilisateurs Lyon +33() nicolas.debarjac@dtz.com Nicolas Chomette Directeur Département Investissement +33() nicolas.chomette@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général Délégué DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général Délégué DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Isabelle Caron Directrice Property Management +33() isabelle.caron@dtz.com Patrice Genre Directeur Général +33() patrice.genre@dtz.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 16