Annexe Le marché locatif Héraultais analysé par les professionnels de l immobilier L intégralité des interventions

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1 Annexe Le marché locatif Héraultais analysé par les professionnels de l immobilier L intégralité des interventions Sont rapportées, ci-après, le contenu des interventions de professionnels de l immobilier et de représentants d associations de locataires lors de la présentation, par l ADIL, des résultats de l observatoire des loyers du parc privé, le 10 juillet Elles traduisent, aussi fidèlement que possible, les analyses, ressentis et visions de ces intervenants sur les problématiques du marché locatif dans les principaux secteurs du département de l Hérault pour la période du 2 ème semestre 2013 à la fin du 1 er semestre Les intervenants : Mr Menassier, Représentant de la chambre des propriétaires UNPI Mr Cassin, Président de la FNAIM 34, agence L Adresse à Frontignan Mr Pacul, Responsable d agence Belvia-immobilier à Montpellier Mme Epiter, Responsable de la gestion locative, agence Century 21 à Mauguio Mme Bascoul, Présidente de la CLCV 34 Mr Leblond, Agence CL Conseils à Béziers Mr Thieule, Agence Progest à Béziers Mme Fabre, Agence Fabre à Pézenas Mr Andrieu, Agence 4% Immobilier à Agde Le point de vue des propriétaires représentés par Mr Menassier, UNPI 34 Il représente les petits bailleurs. La grand majorité sont des personnes âgées, qui sont, soit par succession, soit par acquisition afin d améliorer leur retraite, propriétaires d un appartement ou deux, généralement dans le parc ancien. Les propriétaires bailleurs ne sont pas satisfaits de la loi ALUR. Cette loi tend à complexifier encore davantage les rapports locatifs, avec, en outre, une intervention croissante de l Etat dans les rapports entre propriétaires et locataires, voire même une «étatisation», pour l essentiel en faveur de ces derniers. Pour l UNPI, cette loi, aura des effets contraires aux objectifs qu elle prétend poursuivre : elle est de nature à dissuader les propriétaires de logements vacants de les mettre en location et surtout d inciter les propriétaires bailleurs à les retirer du marché locatif pour les vendre. On observe une progression sensible des impayés. Les délais de prescriptions des créances de loyers et charges ont été abrégés par la loi ALUR et leur mise en œuvre est devenue si complexe que le recours à un professionnel de l immobilier, ou un avocat, va s imposer de plus en plus. 1

2 Les propriétaires font face à plusieurs catégories de locataires : Les bons locataires qui paient régulièrement, soit la grande majorité, Les locataires qui rencontrent des difficultés financières ou économiques, suite à une perte d activité ou une séparation, mais qui sont généralement de bonne foi. Quand ils le peuvent, ils versent 100, 200 au propriétaire pour tenter de résorber leur dette. Cette catégorie tend à s accroitre suite au contexte économique défavorable qui se traduit notamment par des baisses de revenus Plus récemment, se développe une autre catégorie de locataires plus procéduriers. Ce sont des gens qui présentent très bien, ont une activité professionnelle et des revenus. Il n y a donc aucun problème, on leur loue immédiatement un logement. Ils payent le 1 er mois de loyer puis le 2 ème mois de loyer, puis invoquent l indécence de l appartement, pour suspendre le paiement des loyers. Le propriétaire essaie de savoir pourquoi, mais dès lors qu on est dans un contexte de litige, les relations deviennent conflictuelles, d autant que dans un certain nombre de cas, le locataire invoque l indécence, sans pour autant souhaiter voir les travaux réalisés pendant qu il est dans les lieux. L action du bailleur devant les tribunaux est souvent vouée à l échec, même s il est de bonne foi. C est pourquoi, l association des propriétaires immobiliers en est venue à préconiser, même s il y a 3 000, voire de dettes, d abandonner la créance, d éviter de saisir le tribunal et tout faire pour obtenir le départ du locataire en impayé. A l extrême mieux vaut même lui donner pour qu il parte sans délai. Enfin dernière catégorie, les locataires surendettés. Au départ ils se présentent bien, paient le premier mois de loyer, puis, très rapidement, incapables de faire face à leurs engagements et autres dettes, (souvent des crédits à la consommation et des amendes) déposent un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Le surendettement n est pas forcément lié au loyer. Il convient de rappeler cependant que la recevabilité d un dossier de surendettement ne fait pas obstacle à la mise en œuvre d une procédure d expulsion, en particulier pour les dettes de loyer postérieures à l ouverture de la procédure. Le point de vue de Bruno Cassin, Président de la FNAIM 34, Agent immobilier à Frontignan et Bédarieux L offre dans le neuf attire la demande au détriment du parc ancien des centres villes, comme à Sète. Malgré les critiques formulées à l encontre de la loi Scellier, notamment par la cour des comptes, il faut constater que ce dispositif fiscal d encouragement à l investissement locatif a quand même permis de construire un grand nombre de logements, créant ainsi une concurrence entre l ancien et le neuf au détriment du parc le plus ancien, qui a nettement contribué à détendre le marché locatif. Les locataires préfèrent, et c est normal, les appartements récents avec, notamment, des extérieurs (terrasses, balcons), 2

3 des éléments d équipements qui permettent d avoir un certain confort, des stationnements ou garages et des performances énergétiques et phoniques supérieures. Il en résulte une diminution de demandes, notamment locatives, vers les centres villes et les vieux appartements, même rénovés. On observe ainsi des baisses de prix plus importantes dans ces centres villes pour les logements sans parking et/ou sans terrasse. Or, malgré ces baisses de prix, ces appartements restent difficiles à louer. C est un point intéressant à souligner parce que cela montre qu il ne s agit pas forcément d un problème de solvabilité du locataire. En effet, s ils n avaient d autre solution, les ménages recherchant un logement locatif iraient dans ces appartements même s ils sont moins modernes, moins confortables, préférant un appartement ancien à pas d appartement du tout. Il y a donc un problème d offre locative excédentaire temporairement. «Les constructions neuves Scellier n ont pourtant contribué au renouvèlement du parc locatif qu à hauteur d environ 10% (sur la période ).» Sur Sète, les hauts quartiers étaient des quartiers populaires et le sont restés, pour la plupart. Il est donc tout à fait normal que lorsque les immeubles sont anciens, les loyers soient restés bas. A l inverse, l agglomération de Montpellier, bénéficiant de son statut et de son image de métropole régionale avec un marché locatif resté dynamique, est peu concernée par ce phénomène de dévalorisation des centres anciens et on constate que l Ecusson est toujours très recherché et que les loyers y restent élevés. La vacance locative progresse, surtout dans l ancien, et entraine des baisses de prix à la relocation. Mr Cassin s étonne d ailleurs que l agglomération de Sète soit classée en zone tendue, d autant que, comme le montre les résultats de l observatoire de l ADIL, le délai de relocation est passé en moyenne à 2 mois, voire à 6 mois pour un quart des logements. En outre, avec la loi ALUR, le préavis du locataire pour donner congé passe à un mois, ce qui favorise la mobilité des locataires et contribuera à accroître la durée de vacance entre deux locations, au détriment du propriétaire. La vacance locative, faute de candidats solvables, est une réalité dans le bassin de Thau et frappe essentiellement les logements anciens, plus que les logements récents. En conséquence, on observe des baisses de prix sensibles à la relocation, en cas de changement de locataire, alors que quand le locataire reste en place, le loyer se maintient à un niveau tout à fait satisfaisant, et progresse même légèrement avec l application de l IRL. Les propriétaires ont du mal à admettre cette réalité du marché et vont souvent, dans un premier temps, refuser de baisser le loyer pour relouer. Ce n est qu après avoir tenté de louer par eux-mêmes, et au bout de plusieurs semaines ou mois de vacance, qu ils acceptent enfin de baisser le loyer. Enfin, dans l arrière-pays, et notamment dans les hauts cantons, en particulier sur le secteur de Bédarieux, il existe une vacance importante, liée à la faiblesse de la demande solvable sur le marché locatif privé. La loi ALUR représente une source d inquiétude pour les professionnels et de questions pour les investisseurs immobiliers. La plupart des acteurs de l immobilier considèrent que l on va vers une professionnalisation de la location. En effet, aujourd hui, l acte de louer, puis celui de gérer un logement 3

4 locatif, deviennent de plus en plus complexes pour le particulier, d autant que les propriétaires engagent leur responsabilité civile et encourent, en outre, des sanctions pénales dans certains cas. Mr Cassin rappelle aussi que les agents immobiliers sont des commerçants qui ont deux clients principaux : le bailleur et le locataire. Ils sont, avant tout, des intermédiaires qui se chargent d une mission d entremise entre les deux parties pour aboutir à la conclusion du bail, puis, le cas échéant, d une mission de gestion immobilière, le tout, dans le respect des dispositions légales et réglementaires. Or, les professionnels de l immobilier soulignent que la loi ALUR est venue, notablement, complexifier ces rapports. «Mme Duflot, en Décembre 2012, leur avait déclaré qu elle souhaitait rééquilibrer le rapport entre propriétaire bailleur et locataire. En réalité, pour le représentant de la FNAIM, force est de constater après l adoption de la loi que, pour des raisons idéologiques, elle a fait pencher la balance côté locataire. On en arrive alors à un sentiment de découragement des propriétaires bailleurs, voire des investisseurs, à une incompréhension de la complexité de l acte de louer». Cette loi sera-t-elle un frein à l investissement locatif? En tout cas, jusqu ici les ventes aux investisseurs restent à des niveaux très bas pour ce qui concerne le dispositif Duflot. Par ailleurs, pour la FNAIM, on peut s interroger, en définitive, sur l utilité même de l encadrement des loyers, mesure phare de la loi ALUR, qui repose sur un dispositif dont la mise en œuvre sera très complexe, alors même que le marché locatif connait aujourd hui une phase de détente, voire de baisse des loyers à la relocation dans la plupart des secteurs, notamment dans le parc ancien. Cette détente est d ailleurs également liée, en partie, à la détérioration du tissu économique, au plan local comme au plan national, qui affecte la solvabilité des locataires et des candidats à la location. En définitive, la loi ALUR, avec les mesures d encadrement des loyers et de renforcement des obligations des propriétaires bailleurs, pourrait aboutir à des conséquences graves, voire dramatiques. La principale sera la réduction, à court terme, de la construction, laquelle va engendrer une baisse du nombre d appartements neufs mis sur le marché dans les années à venir, ce qui contribuera à raréfier peu à peu l offre de logements à louer. Le point de vue de Mr Pacul, Responsable d agence Belvia-immobilier à Montpellier La loi ALUR : un facteur de rigidité et de complexité dans les rapports locatifs Mr Pacul considère que la loi ALUR, élaborée pour rééquilibrer les rapports locatifs, traduit, en réalité, un parti pris idéologique en faveur des locataires et au détriment des propriétaires bailleurs, accusés de profiter de la tension du marché locatif. Ce texte constitue une nouvelle manifestation d une intervention croissante des pouvoirs publics sur le secteur de l immobilier et, notamment en matière de rapports locatifs, «une soviétisation» qui atteint désormais un niveau inacceptable puisque désormais tout est réglementé et encadré, sans pour autant parvenir à améliorer le fonctionnement du marché locatif et 4

5 l accès au logement. Prenant l exemple de l encadrement des honoraires des agents immobiliers, il explique que le décret sur les honoraires ne devrait pas faire beaucoup changer les choses car les agents immobiliers demandent aujourd hui 550, en moyenne, au locataire, et l application de la nouvelle mesure n entrainera qu une baisse minime, voire une augmentation des honoraires d agences pour certains types de logements. Par ailleurs, comme de nombreux professionnels de l immobilier, Mr Pacul est convaincu que la complexité croissante de la réglementation en matière de location va amener les propriétaires bailleurs à se tourner de plus en plus vers les agents immobiliers, en raison des risques et de la responsabilité civile et pénale qu ils encourent. Les loyers : élevés dans le secteur de Montpellier, plus bas vers l ouest et dans le Gard S agissant du marché locatif héraultais, voire Languedocien, Mr Pacul observe que le niveau des loyers s élève progressivement en partant du secteur de Narbonne jusqu au secteur de Montpellier, puis recule ensuite en se rapprochant du Gard. La ville de Montpellier peut être considérée comme une sorte de «pays des Dieux» pour ce qui concerne le marché immobilier en général et le marché locatif en particulier, en raison de l attractivité de la ville et de son agglomération qui séduit une clientèle qui a les moyens de prendre les logements aux prix proposés. Le marché locatif doit s adapter pour répondre à l évolution de l offre et de la demande : la concurrence du neuf, l obsolescence et la dévalorisation du parc ancien, la méconnaissance des évolutions de loyers par les bailleurs, des candidats locataires exigeants, une vacance locative qui s allonge peu à peu. En effet, l arrivée sur le marché des logements neufs, acquis dans le cadre du dispositif Duflot, contribuera à aggraver la tendance à la baisse des loyers pratiqués, à l heure actuelle, sur des relocations qui souffrent de la comparaison avec les produits neufs qui sortent sur le marché, non seulement en termes de prix mais aussi d équipements. La vacance locative pourrait s accroître. Mr Pacul remarque en effet, qu à l occasion de la conclusion d un nouveau mandat de gestion, les agents immobiliers s aperçoivent que les propriétaires sont «déconnectés» par rapport au prix du marché. Les locataires demandent de plus en plus d équipements : cuisine équipée, doubles vasques dans la salle de bain, une seconde place de parking, toutes choses qu un logement construit depuis dix ans ne procure pas. L agent immobilier demande alors au propriétaire soit un investissement supplémentaire de l ordre de à afin de pouvoir maintenir le loyer, soit une baisse mensuelle de 40 à 50 sur le loyer. Dès lors que les candidats locataires justifient d une bonne solvabilité, ils se donnent le temps du choix, surtout pour un loyer élevé (700 ou plus). A partir de là, on constate une légère hausse de la vacance locative et une augmentation des délais de relocation. On constate d ailleurs une baisse de la demande locative sans précédent, depuis plus de six ans, au cours du mois de juin

6 Intervient alors une responsable d agence immobilière implantée dans un quartier ouest de Montpellier, pas très bien coté. Elle explique qu actuellement elle est souvent dans l obligation d abaisser le loyer de l ordre de 10%, alors qu elle s efforce, par ailleurs, de convaincre les propriétaires, des logements locatifs qu elle gère, de faire des travaux de mise aux normes et de modernisation pour limiter la tendance à la dévalorisation de ces ensembles des années «Le marché neuf a fait dégringoler le marché de l ancien.» Elle s interroge et remarque : «Est-ce qu on va réussir à relouer les logements anciens ou va-t-on les abandonner?» «Faut-il conseiller à nos propriétaires bailleurs de logements anciens de les vendre à des propriétaires occupants pour se recentrer sur le neuf?» «Même les loyers des logements neufs sont plus intéressants que les loyers des logements anciens.» «Si le locataire reste, le loyer augmente suivant l évolution de l IRL, en revanche s il part, on est obligé de baisser le loyer de 10% environ.» «Construire des logements neufs à Montpellier, c est bien pour l économie locale mais ça nous empêche de travailler sur la gestion des logements anciens.» Mr Pacul reprend la parole et précise que ce problème s observe également à Sète avec une grande acuité, en particulier dans les quartiers du centre ancien. Les logements anciens sont souvent mal entretenus. Les centres villes se vident au profit des périphéries et des nouveaux quartiers. Cela nécessite des opérations lourdes et complexes de requalification du tissu urbain : les PNRQAD (Programme de Rénovation des Quartiers Anciens Dégradés) et les PRI (Plan de Restauration Immobilière). Ces opérations sont financées par l Etat, les collectivités locales n ayant pas les moyens de les mener à bien seules. C est la seule voie pour faire revivre les cœurs de ville. Sans ces aides le centreville se vide de ses habitants et de ses commerces. Une précarité croissante sur le marché locatif de la région de Montpellier On note un accroissement des impayés locatifs, notamment dans la deuxième et troisième couronne de Montpellier, souvent consécutifs à une perte d emploi et/ou une diminution de ressources. Dans ce contexte, il faut relancer le locataire dans le mois et demi suivant le premier impayé pour éviter qu il ne s installe durablement dans l endettement. Ceci nécessite des moyens en personnel pour faire du recouvrement, un nouveau métier en plein développement : «les recouvreurs de dettes». Parallèlement, les critères pour l accès au logement sont de plus en plus durs, avec la généralisation des exigences formulées par les assurances «Garanties Loyers Impayés» (GLI), qui conduisent à rejeter de plus en plus de personnes notamment en CDD, en travail temporaire, et/ou employés à temps partiel. Mr Pacul souligne également l importance croissante du surendettement des locataires et candidats à la location, dont une partie affiche un train de vie en décalage avec leurs revenus réels, n excédants pas généralement à mensuels. Pour lui on assiste à «une précarisation du marché de l immobilier sur Montpellier et sa région». 6

7 La colocation : un phénomène en plein essor qui tend à concurrencer d autres segments du marché locatif En effet, le niveau des loyers élevés sur le secteur de Montpellier et les difficultés d accès au logement des jeunes et autres ménages à revenus précaires ou modestes, poussent un certain nombre de gens à se regrouper pour partager des logements en colocation avec un loyer accessible. «La colocation fait mal», dans la mesure où elle vient concurrencer l offre en petits logements, notamment destinés aux jeunes et étudiants. Ce phénomène vient s ajouter à l arrivée massive sur le marché de logements neufs acquis dans le cadre du Scellier. Ces deux phénomènes contribuent au déséquilibre observé aujourd hui. Rappelons que la loi ALUR a doté la colocation d un statut juridique. Elle édicte aussi des règles qui limitent la durée du cautionnement des garants des colocataires, ce qui va entrainer une plus grande prudence des propriétaires sur le sujet de la colocation. Le point de vue de Mme Epiter, Responsable de la gestion locative, Agence Century 21 de Mauguio Une demande locative supérieure à l offre «Mauguio reste encore le secteur à part de l Hérault.» Le marché locatif est très porteur et fait l objet d une forte demande sensiblement supérieure à l offre disponible, d où un manque de logements sur Mauguio. L attrait du parc locatif dans ce secteur réside à la fois dans sa situation à proximité immédiate de l agglomération de Montpellier, dans le cadre de commune résidentielle autour d un centre qui conserve son caractère villageois, mais aussi au niveau des impôts locaux nettement inférieurs à ceux de la métropole montpelliéraine. Le candidat locataire demande d ailleurs, systématiquement, le montant de la taxe d habitation et de la taxe d ordures ménagères. Cette demande constante permet de relouer rapidement le logement en cas de départ du locataire. La relocation se fait souvent durant la période de préavis du locataire. Sur 16 logements disponibles, trois seulement sont vacants en raison du refus du propriétaire d effectuer des travaux d entretien ou de mises aux normes (simple vitrage, absence de rafraichissement ). L agence propose alors une franchise de loyer aux locataires qui souhaitent faire des travaux dans le logement. «Sur 90 logements locatifs loués l an dernier, seuls un tiers étaient des relocations.» En raison de la forte demande, les loyers des locations effectuées dans la période estivale sont un peu plus élevés. L investissement locatif en baisse Avec la fin du dispositif Scellier, l investissement locatif dans les programmes a connu un net ralentissement. «Sur 340 lots gérés par l agence, aucun bailleur, n a prévu d investir dans du Duflot.» Ce 7

8 refus, quasi-systématique, s explique par la bonne santé du marché locatif local et la volonté de laisser le social au secteur social ou HLM. Les bailleurs privés considèrent qu il y a déjà beaucoup de logements sociaux à Mauguio. En effet, l ADIL dénombre 210 logements sociaux en 2013 pour 2950 logements locatifs privés. Les exigences du dispositif Duflot, au regard des conditions de ressources et des loyers, auraient tendance à faire baisser la qualité des candidats locataires au regard des critères prudentiels de solvabilité usuellement pratiqués. Il n y a pas d impayés actuellement sur le parc locatif géré par l agence. A la fin des périodes de location exigées pour bénéficier des mesures de défiscalisation (9 ans), notamment pour les investissements réalisés dans le cadre des dispositifs De Robien ou Borloo, les logements sont généralement vendus par le propriétaire. On relève enfin la mise en location de maisons habitées par le propriétaire qui part vivre à l étranger. Le point de vue de Mme Bascoul, Présidente de la CLCV 34 Un public de ménages pauvres très difficiles à reloger La CLCV aide des ménages à revenus faibles ou modestes à la recherche de logements, notamment dans le cadre d ateliers de recherche logement. Mme Bascoul note avec intérêt et satisfaction, la relative détente du marché locatif observée par l ADIL et confirmée par les professionnels de l immobilier, ainsi que l existence d un nombre croissant de logements vacants disponibles à la location. Elle doute cependant que cela puisse bénéficier, de façon significative, aux ménages et personnes, qui sont suivies ou accompagnées par la CLCV, dans leur recherche de logements «sauf si on va vers St-Pons-de- Thomières». Ce public reste, en effet, difficile à reloger dans le département de l Hérault, qui concentre un nombre élevé de ménages pauvres dans un marché tendu ou assez tendu. Dès lors, trouver un logement répondant à leurs attentes relève de la gageure. Un double handicap : le niveau élevé des loyers et des critères prudentiels de solvabilité qui excluent tout une tranche de population En effet, malgré la relative détente du marché locatif et une tendance à la baisse des loyers à la relocation dans plusieurs secteurs du département, les prix demeurent à un niveau toujours trop élevé pour les plus modestes, et, à fortiori, pour les démunis, dans la quasi-totalité du département. D autre part, «toute une tranche de la population est hors des clous par rapport aux exigences des assureurs et des professionnels» de la gestion immobilière. Les critères pratiqués par les assureurs, proposant la garantie des loyers impayés (GLI), conduisent clairement à l exclusion de ce public même s ils ont un CDD, ou un emploi en CDI à temps partiel. 8

9 Seuls les petits propriétaires bailleurs acceptent de louer aux ménages ou personnes à revenus modestes. Il y a quelques années, il était possible de nouer des partenariats avec les professionnels de l immobilier, des agences avec lesquelles une collaboration pouvait se développer pour élaborer une solution, au cas par cas, pour reloger ces personnes ou familles à revenus très modestes. Aujourd hui, c est presque exceptionnel, d une part, en raison d un mouvement de concentration dans le secteur de la gestion immobilière où nombre d agences moyennes sont rachetées par des groupes immobiliers de taille nationale, et d autre part, en raison de la généralisation du recours aux critères de sélection pratiqués par les assureurs GLI, désormais appliqués de façon quasi systématiques par la plupart des professionnels de l immobilier. «Les seules personnes qui peuvent donner un logement à ce public en difficulté, ou à revenus modestes, sont les petits propriétaires qui ont un ou deux logements.» Ces propriétaires bailleurs, à la différence de nombre de professionnels de l immobilier contraints par les exigences de leur assureur GLI, acceptent de prendre comme locataires, des personnes à revenus modestes voire faibles, dès lors qu ils sont solvabilisés, pour l essentiel par l aide personnelle au logement. Une offre disponible surtout hors des zones tendues, mais des problèmes d indécence En effet, on trouve une offre de logements vacants, disponibles à la location, notamment dans l ouest héraultais. Ces offres sont situées dans les centres anciens et peuvent, pour certaines, concerner d anciens commerces, remises ou garages en rez-de-chaussée, ce qui ne constitue pas un logement décent. Avec la détente du marché locatif, liée à la concurrence du neuf, l offre dans l ancien tend à s accroître, y compris dans les zones plus tendues, mais reste le problème de la qualité du logement : «Trouver un logement à un prix abordable, c est bien, mais en bon état, c est plus difficile.» Dans ce type de logements, il est fréquent que les locataires doivent se chauffer avec un «grille-pain», même si souvent, ils éteignent le «grille-pain» en raison du coût de la consommation d électricité. En zone tendue : cohabitation, sur-occupation, DALO! Dans les zones tendues, «une porte de sortie, c est la cohabitation, [pas la colocation], c est-à-dire que [deux ou] trois générations doivent vivre sous le même toit.» Cela entraine une sur-occupation des logements. Cela peut permettre de revendiquer le droit au logement opposable (DALO). Cependant, il faut vraiment une forte sur-occupation pour que cela soit reconnu comme critère pour le DALO. Le recours à «la commission DALO est le rêve de tous». Tout ces ménages très modestes, ou démunis souhaitent accéder à un logement social, seule sortie possible pour être logés à des prix et conditions correspondant à leurs besoins et leurs possibilités dans un marché tendu. «Si on arrive à avoir un logement indécent avec un enfant mineur, ou [à être] expulsé avec concours de la force publique, ou hébergé, on a une chance d obtenir un logement social. Tout notre public se rue vers cette lumière, cette porte de sortie qu est le logement social.» 9

10 C est pour toutes ces raisons que la CLCV est favorable à la mise en œuvre de l encadrement des loyers pour éviter les dérapages. Le point de vue de Stephen Leblond, Agence CL Conseil à Béziers Spécialiste de l investissement locatif neuf, Mr Leblond dirige une agence immobilière qui gère logements locatifs à Béziers, Montpellier, Toulouse, Il faut distinguer le parc locatif (très) ancien et le parc locatif neuf ou très récent. En préambule, Mr Leblond souligne qu il convient de faire une distinction fondamentale entre l immobilier neuf, situé dans les quartiers périphériques ou la proximité immédiate de la ville, et le parc ancien du centre-ville. Les délais de relocation, calculés par l ADIL, font ressortir une durée médiane, à Béziers, de 66 jours entre 2 locataires, période la plus longue du département. Mr Leblond remarque qu il faudrait distinguer le parc ancien du centre de Béziers (3 000 logements environ), qui souffre d une image peu attractive, et souvent obsolète, voire en état médiocre, du reste du parc locatif de Béziers. En effet, il constate, pour les logements qu il a en gestion, une activité soutenue et des délais de relocation de l ordre de 15 jours à 3 semaines. Ces logements qui bénéficient des prestations du neuf, ou d immeubles très récents, généralement situés dans un environnement et/ou un quartier correct, voire agréable, se relouent très vite, d autant que le loyer est à peine plus onéreux que celui des logements anciens. Un parc ancien souvent peu entretenu voire dégradé, occupé par des populations fragilisées Il rappelle qu à Béziers, les propriétaires du parc ancien sont souvent propriétaires de plusieurs logements à la différence de Montpellier où ils ne sont propriétaires, généralement, que d un ou deux logements. A Béziers, on a des propriétaires qui sont propriétaires d un bloc d immeubles, ou de plusieurs blocs d immeubles et dont les loyers sont payés, pour l essentiel, par les allocations versées aux locataires par la CAF. Du coup, pendant longtemps et pour certains aujourd hui encore, ces propriétaires n ont pas vu pas l intérêt de refaire des travaux à l intérieur des logements puisqu ils encaissent des loyers et n ont pas fait d efforts particuliers pour renouveler ou améliorer la qualité de leurs logements. «A Béziers, on a mis beaucoup de temps à comprendre qu il fallait louer des logements décents.» Le parc antérieur à 1975 représente 70% du parc à Béziers. Si on regarde les agglomérations proches de Béziers, c est presque l inverse. «Le parc locatif biterrois est vieillissant. [ ] On y retrouve des logements en mauvais état, des commerces fermés, avec une paupérisation des habitants. La conséquence de ce manque d entretien du parc locatif ancien privé de Béziers, c est qu il a servi de déversoir pour les HLM. [ ] En effet une grande partie des Biterrois sont éligibles aux logements HLM. Ce parc ancien accueille la 10

11 population à faibles revenus dont les loyers sont payés [pour l essentiel] par la caisse d allocations familiales.» La production de logements neufs à Béziers est une absolue nécessité Dans ce contexte, pour Mr Leblond la production de logements neufs est une absolue nécessité, ne serait-ce que pour répondre aux besoins des nouveaux arrivants mais aussi aux attentes des locataires de logements anciens qui aspirent à un logement de qualité avec des prestations d aujourd hui (extérieur, stationnement, ) pour un prix à peine supérieur. En outre, pour lui, la concurrence du neuf a un effet incitatif à l égard des propriétaires de logements anciens qui doivent alors faire des travaux pour les mettre aux normes de décence et mieux les adapter aux attentes des locataires actuels. Réhabiliter, reconstruire, ramener de l activité en centre-ville un challenge pour Béziers Si l agglomération de Béziers garde une attractivité, notamment sur le plan économique, en revanche, celle-ci ne touche pas le centre-ville ancien qui reste à l écart de cette dynamique. C est justement le défi à relever : «Reconstruire ou réhabiliter du logement, ramener de l activité à l intérieur de la ville». Tous les acteurs s accordent pour constater que les programmes de logements neufs se louent assez facilement et rapidement. Le point de vue de Vincent Thieule Agence Progest, à Béziers Cette agence gère 600 lots à Béziers avec un parc équilibré entre du neuf et de l ancien. L impact du neuf sur le parc ancien et le manque d attractivité du centre-ville Comme Mr Leblond, Mr Thieule explique qu il y a une grande différence entre le parc ancien du centre historique de Béziers, et celui des quartiers et communes périphériques, qu il s agisse du niveau des loyers ou de la vacance entre deux locataires. On sait que le manque d attractivité du centre-ville de Béziers s explique notamment par le coût et les difficultés de stationnement pour les résidents en centre-ville, mais aussi par un sentiment d insécurité, un manque de commerce, une très forte densité de certains ilots... On pouvait s attendre à un effondrement des loyers en 2013 avec la livraison et la mise en location massive de près de 700 logements Scellier vendus en On sait qu en contrepartie de l avantage fiscal consenti à l investisseur, les loyers sont encadrés et plafonnés dans le neuf. A Béziers, la plupart des investisseurs ont opté pour le Scellier intermédiaire, pour bénéficier d une majoration de l avantage fiscal en cas de prolongation de la durée de location, sans réelle contrainte de loyers, compte tenu du niveau des prix du marché locatif local. Cela a permis d offrir des logements neufs avec un loyer 11

12 légèrement inférieur à celui des logements anciens avec, en plus, les avantages d une résidence sécurisée, d un stationnement et/ou d un extérieur. Dès lors, il est aisé de comprendre que cette offre en logements neufs a aspiré les quelques salariés qui habitaient en ville vers la périphérie. S agissant des logements anciens, l agence que dirige Mr Thieule n accepte de prendre en gestion que les logements entièrement rénovés, souvent par Urbanis, avec des performances énergétiques proches ou équivalentes à celles des logements neufs. Malgré tout, il subsistera toujours une différence entre le neuf et l ancien. Le ralentissement de la construction de logements, sur l agglomération de Béziers, en 2013, est-il de nature à relancer l attractivité du parc ancien du centre-ville? En 2013, la construction de logements a connu un ralentissement avec la fin du dispositif Scellier et les débuts difficiles du dispositif Duflot. Par ailleurs, l accroissement démographique, lié à un solde migratoire positif et à des créations d emplois sur l agglomération de Béziers, sont des indices rassurants pour favoriser un redressement du marché du logement, notamment sur le centre-ville. En effet, pour Mr Thieule, ces éléments sont de nature à favoriser une petite tension sur le logement qui pourrait s avérer bénéfique pour un rééquilibrage du parc de logements en faveur du parc ancien. Une diminution de l offre de logements neufs est de nature à permettre de ramener des salariés, grâce aux réhabilitations d immeubles encouragées par la politique de la ville (PNRQAD, OPAH), vers le cœur de ville, et par conséquent, de rééquilibrer le centre-ville qui était devenu un «déversoir» des HLM, habité principalement par une population paupérisée suite à la destruction des ensembles de la Devèze, avec pour le parc le plus dégradé, des loyers proches de ceux des HLM. Pour Mr Thieule, il est en conséquence, essentiel de maitriser le volume de la production de logements neufs sur l agglomération pour rétablir un équilibre avec le parc ancien, qui devrait être amélioré dans le cadre des opérations de réhabilitation en cours. Cela permettra de ramener des salariés en ville moyennant la mise en place de solutions notamment en matière de stationnement, et par voie de conséquence, la réouverture de commerces de proximité. Cet équilibre entre la construction de logements neufs et la réhabilitation du parc ancien relève en premier lieu de la responsabilité politique de la ville et de la communauté d agglomération. En revanche, il ne faudrait pas exclure la zone de Béziers, du dispositif Duflot, car l agglomération de Béziers a toujours besoin de logements neufs pour accueillir les nouveaux salariés s installant sur le secteur. L investissement locatif à Béziers, plus rentable qu à Montpellier? Mrs Thieule et Leblond s accordent pour constater que des investisseurs montpelliérains viennent investir à Béziers dans le neuf, car les prix d achat sont relativement modestes au regard de la rentabilité offerte. C est également le cas dans le centre-ville de Béziers car, même avec 66 jours de vacances par an, la rentabilité y serait nettement plus forte, compte tenu du faible niveau atteint par les prix de l immobilier sur le secteur (de l ordre de /m² à Béziers et /m² à Montpellier). 12

13 Le point de vue de Mme Fabre, Agence Fabre à Pézenas Une offre dans l ancien qui tend à s améliorer Dans le secteur piscénois, le niveau de l offre locative se maintient à un niveau constant par rapport aux périodes précédentes. Il s agit surtout d un parc ancien dont le maintien des caractéristiques historique est contrôlé par l architecte des bâtiments de France. Il faut souligner une prise de conscience par les propriétaires de la nécessité de faire des travaux d amélioration et de mises aux normes. Ceci se traduit par un renouvellement et une progression du nombre de logements réhabilités dans ce parc locatif. Le cœur de ville reste attractif avec des commerces et un environnement plaisant dans le centre historique. La vacance locative Elle est très variable selon les caractéristiques des logements. Elle traduit en partie une inadéquation qualitative entre l offre et la demande. Aujourd hui, «tout le monde veut un petit extérieur». En conséquence, la vacance des logements est plus marquée sur le parc ancien que sur le neuf, «pas pour des questions de qualité du logement mais pour l extérieur, la cave, le stationnement,». Une demande locative soutenue mais peu solvable pour moitié La demande locative reste soutenue et tend même à progresser. Cependant, on constate un problème important de manque de solvabilité qui touche près de la moitié des demandeurs, pour la plupart, des bénéficiaires du RSA. Ceux-ci ne répondent évidemment pas aux critères prudentiels pratiqués par les assureurs pratiquant la GLI (Garantie Loyers Impayés). L assurance «impayés de loyers» constitue un frein à la location par les critères de sélection qu elle impose. Rappel des critères assurantiels pour la GLI Ce sont des assurances privées qui exigent que le locataire, s il est salarié, soit employé en CDI, hors période d essai et de préavis, que son niveau d endettement (loyer + charges / revenu) n excède pas 33%. Cette assurance ne peut pas être cumuler avec une autre garantie, en particulier, par une caution solidaire ou bancaire. En outre, la plupart des assureurs GLI refusent de prendre en compte tout ce qui relève des revenus sociaux et revenus protégés (APL, Assedic, RSA, AAH, Pension militaire). A l évidence, cela constitue un frein pour la relocation du logement, surtout en secteur peu tendu où une partie importante des demandeurs vivent avec des revenus constitués, pour l essentiel, de minima sociaux. 13

14 Pour contourner cette difficulté, certains vont vouloir louer à plusieurs un petit logement. «J ai des personnes qui vont louer un 40m² à 6 et j en ai d autres qui ont le RSA Couples et qui veulent une villa à 900, ces derniers, sans aucune garantie. On ne peut pas leur louer. Comment pourraient-ils payer le loyer?» Mme Fabre indique que sur 500 lots en gestion, actuellement 50 sont assurés dans le cadre d une garantie de loyers impayés et 10 dans le cadre de la GRL (Garantie des Risques Locatifs). Elle explique qu elle tend à renoncer de plus en plus à l assurance GLI pour revenir à la pratique du cautionnement apporté par une personne physique, qui se porte garant du locataire. Dans le même temps, elle conseille au bailleur de souscrire, en complément, une protection juridique, qui leur assure, en cas de problème, le paiement des loyers mais aussi la prise en charge des frais de procédure, laquelle peut s avérer longue et coûteuse. Mais la GLI est indispensable pour l investisseur dans le neuf. Il faut, en effet, préciser que dans le cadre de l investissement locatif en neuf, la garantie des loyers impayés parait incontournable dans la mesure où elle sécurise à la fois le propriétaire investisseur en cas d impayés de la part de son locataire, susceptible de le mettre en difficulté et indirectement l établissement préteur qui finance, au moins en partie, le montant de l acquisition. Mais il est vrai que les assureurs GLI ne sélectionnent que les locataires considérés comme les plus solvables. La GRL : un exemple à ne pas suivre! S agissant de la GRL (Garantie des risques locatifs), Mme Fabre rappelle qu il s agit d une assurance qui garantit les impayés de loyers et les dégradations locatives dès lors que le locataire justifie d un taux d effort n excédant pas 50% de ses revenus (après prise en compte de l aide au logement). Pour les publics les plus précaires, l Etat apporte une contre-garantie à l assureur pratiquant la GRL. On observe, selon Mme Fabre, qu il y a trois fois plus de contentieux avec les locataires couverts par la GRL qu avec les autres locataires. Au vu de son expérience professionnelle, l existence d une garantie apportée par l Etat contribue à déresponsabiliser certaines catégories de locataires qui, après l entrée dans les lieux, s arrêtent, au bout de quelques mois, de payer leur loyer, pensant que le loyer sera pris en charge par l Etat. En outre, s ajoutent des problèmes de gestion des sinistres par l un des principaux assureurs, entrainant des délais très importants (6 mois à un an) pour indemniser le bailleur victime d un impayé. Enfin, le dispositif de médiation, prévu dans le cadre de la GRL, pour aider le locataire à reprendre le paiement des loyers et apurer sa dette, connait également, de graves dysfonctionnements. 14

15 Le point de vue de Mr Andrieu, Responsable de l agence «4% Immobilier» à Agde Cette agence a 200 lots en gestion locative. Le parc ancien plombé par l image médiocre du centre-ville d Agde et la concurrence des programmes neufs dans les nouveaux quartiers Le centre ancien d Agde s est fortement dégradé malgré les efforts entrepris pour rénover les logements. «Personne ne veut y aller pour plusieurs raisons, notamment l absence de parking et d extérieur, alors que nous avons la concurrence des nouveaux quartiers tels que les Cayrets ou du Capiscol, où les loyers sont très raisonnables pour des logements neufs avec terrasses, parkings A loyers égaux, les gens préfèrent aller sur ces deux zones là. En outre, le cœur de ville a de moins en moins de magasins et connait des problèmes chroniques d incivilités. Les gens se rapprochent des centres commerciaux, donc à l extérieur du cœur de ville.» Alors qu il y a des logements rénovés dans le centre ancien avec des loyers à moins de 6 /m², les candidats locataires préfèrent quand même habiter dans ces deux zones des Cayrets et du Capiscol. Le centre ancien et nouveaux quartiers sont deux marchés distincts Les délais de relocation dans le centre-ville d Agde sont généralement compris entre trois et six mois, alors que dans les quartiers neufs, ce délai est plutôt de l ordre d un à deux mois. En cœur de ville, les loyers se situent en moyenne entre 6 et 7 /m² alors qu en périphérie ils atteignent 10 à 12 /m² mais pour des logements plus petits. Concilier la protection des monuments historiques et les besoins actuels des habitants : un défi impossible à relever? L absence de stationnement et de parties annexes (caves, local à vélo, cellier) sont les principaux obstacles à la mise en location. En effet, ces logements situés dans des immeubles anciens relèvent de la législation des monuments historiques. «Même s il s agit de logements ayant bénéficié d une rénovation de bonne qualité, s il n y a pas d extérieur, de parking, les gens ne veulent pas y aller. Or, ces quartiers anciens sont habités principalement par des populations pauvres et des communautés vivant entre elles. Si vous interdisez les voitures et les parkings dans les centres anciens, la mixité sociale, je ne vois pas comment on va la faire». Interdire ou limiter la transformation des locaux vides au rez-de-chaussée en logement A l instar de ce qui se fait déjà à Sète, la commune ou la communauté d agglomération, à travers les règles d urbanismes, interdisait de transformer en logements, les locaux vides autrefois affectés au 15

16 commerce. Cela éviterait la création de logements de qualité médiocre, souvent humides et mal ensoleillés. On pourrait les transformer en garage pour vélos et/ou motos et/ou poussettes. Un professionnel remarque que dans les centres anciens, c est l architecte des bâtiments de France qui décide de ce que l on peut faire ou non, plus que le maire. A l appui de cette proposition, Mr Andrieu relate une expérimentation qu il a conduite avec un propriétaire immobilier d Agde. «Le propriétaire d un immeuble ancien est venu me consulter pour savoir comment réhabiliter son immeuble. Au rez-de-chaussée, il devait y avoir un logement. On lui a conseillé de le laisser libre, ce qu il a fait. Résultat, il n a pas à refaire sa cage d escaliers chaque année. Certes, le propriétaire a fait un effort, car il perd de l argent en mettant le local à disposition des locataires, mais il y gagnera sur les années. On a d ailleurs eu moins de mal à relouer ce bâtiment (location en une semaine) alors que dans d autres à côté» ********* 16