Grandes lignes de la stratégie de portefeuille et d investissement

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1 Grandes lignes de la stratégie de portefeuille et d investissement Mai 2013 Pensimo Management SA Obstgartenstrasse 19 Case postale 246, CH-8042 Zurich T E welcome@pensimo.ch

2 Mai 2013 / Page 1 Sommaire 1 Principes d investissement / Stratégie «Core» 2 Gestion du portefeuille 3 Utilisation des capitaux étrangers, perspectives de rendement

3 Mai 2013 / Page 1 Introduction Les grandes lignes de la stratégie de portefeuille et d investissement présentées ci-dessous servent de fil conducteur aux activités d investissement de la Fondation de placement dont le portefeuille se développe depuis Ces grandes lignes (un titre sciemment choisi, car la stratégie proprement dite est actuellement en cours d élaboration) donnent un aperçu du style de placement et formulent certaines réflexions relatives au positionnement recherché sur le marché. 1 Principes d investissement / Stratégie «Core» Notre activité d investissement se concentre, dans cette phase de développement, sur la construction et l acquisition de bâtiments d habitation à loyer modéré. (Dans une phase ultérieure, la Fondation pourra également investir dans des immeubles commerciaux à prix avantageux.) Le segment de la construction et de l offre de logements bon marché est, en règle générale, négligé par les investisseurs institutionnels; peut-être parce que, dans maints endroits, il est considéré comme un domaine réservé aux coopératives d habitation. Toutefois, de larges pans de la population en particulier dans les bassins de vie des grands pôles urbains suisses ont besoin d une offre d appartements à loyers abordables et supportables, ce qu ils demandent du reste de manière explicite. Nous estimons donc ce segment comme largement capable de «résister à la crise» et partons du principe qu à l avenir également, un besoin correspondant subsistera sur le marché. L orientation sur un produit économiquement viable à long terme (offrant des surfaces à des prix abordables/supportables) répond à l exigence d une activité d investissement durable. La Fondation de placement poursuit une stratégie dite «Core» dont les grands axes peuvent être décrits de la manière suivante: nombre suffisamment élevé d objets destinés à une affectation clairement définie et largement diversifiés (âge, état du gros œuvre, situation et taille); activité se concentrant avant tout sur la gestion du parc immobilier (y compris son développement); investissements (nouvelles constructions ou bâtiments existants) dans des sites bien établis, en l occurrence sur des marchés matures et transparents; apport des capitaux étrangers plus faible et importance plus grande accordée aux composantes de rendements à long terme (plus forte que l espérance de plus-value); le rendement visé doit correspondre à peu près aux revenus locatifs, respectivement aux revenus nets résultant de la location des immeubles et, en comparaison annuelle, présenter une volatilité relativement faible.

4 Mai 2013 / Page 2 Il s agit, notamment, de rechercher des emplacements présentant des avantages (macro- et micro-situation) qui sont grosso modo comparables à ceux privilégiés par les autres Fondations de placement du groupe Pensimo. La différence essentielle réside dans la qualité des objets, généralement moins élevée. A cet égard, on préférera des objets d un standard de qualité simple, solide et fonctionnel, pouvant être construits et entretenus à un prix relativement avantageux. Dans les grands centres, ces micro-situations pourront avoir un caractère plus «brut», toutefois, ces objets devraient offrir une bonne connexion aux transports publics. 2 Gestion du portefeuille Segments de groupes cibles Les surfaces habitables à prix abordable que nous visons peuvent, en principe, être louées par tous les utilisateurs intéressés. Entrent notamment en ligne de compte des ménages qui ne peuvent payer que des loyers modestes, d autre part, des ménages qui ne veulent pas payer des loyers trop élevés. Lors de l attribution des appartements, on essaiera toutefois d accorder la priorité aux ménages défavorisés sur le marché du logement. Fixation du loyer L intention de mettre sur pied un portefeuille plus vaste, qui se concentre thématiquement sur une offre dans le secteur des appartements à loyers modérés (Affordable Housing), va de pair avec l objectif d une politique de location socialement responsable, en particulier grâce au maintien durable des loyers à un niveau qui soit aussi supportable pour les couches de revenus plus basses et qui restent à un prix abordable. Pour la Fondation de placement Adimora, il n est pas question cependant d opérer dans la construction de logements d utilité publique, et, ainsi, de concurrencer les coopératives d habitation. La construction de logements d utilité publique doit être, en principe, assimilée à un système de loyer basé sur les coûts. Or, la Fondation de placement Adimora vise une activité d investissement dans le domaine de la construction de logements non subventionnés, qui suit, en principe, la logique du loyer fondé sur le marché. L acquisition d immeubles encore soumis pour une durée limitée à la Loi fédérale encourageant la construction et l accession à la propriété de logements (LCAP) n est pas exclue. Dans de tels cas, les prescriptions concernant le loyer maximal pouvant être appliqué doivent être respectées. On peut également envisager des modèles comportant une restriction volontaire d augmentation des loyers, au cas où il est possible d acheter du terrain de construction à un prix particulièrement avantageux ou de se voir octroyer le droit de superficie.

5 Mai 2013 / Page 3 Coûts de construction / Entretien du bâtiment Pour un portefeuille qui est positionné dans le segment Affordable Housing, il existe diverses restrictions et des obstacles: par exemple, souvent, certains impératifs de construction écologiques ou des prescriptions légales empêchent un mode de construction à coût avantageux, qui permettrait de fixer les loyers à un niveau plus bas. Il est par conséquent difficile de trouver le juste milieu entre les exigences et la «réalité construite». Pour éviter ce dilemme, nous nous efforçons de développer et de mettre en œuvre de nouveaux concepts d habitation et modèles de réalisation qui ne correspondent pas aux normes habituelles. Car une offre d appartements à loyers moins chers que ceux pratiqués sur le marché n est possible que si l on soupèse soigneusement tous les facteurs importants en matière de coûts, notamment le standard de construction prévu ainsi que la taille des appartements proposés. Une telle focalisation, au sens d une rigoureuse démarche de «design to cost» (conception à coût objectif), représente un véritable défi pour la réalisation de nouvelles constructions. Nous nous efforçons d appliquer les mêmes principes pour l entretien des bâtiments de notre parc immobilier (remise en état et maintenance). Gestion du portefeuille La gestion et le développement d un portefeuille de logements à loyer modéré (Affordable- Housing) pose des exigences élevées en matière de Real Estate Investment Management, aussi bien au niveau de la gestion du portefeuille que celui de son exploitation. Les valeurs vécues au sein du groupe Pensimo (crédibilité, approche à long terme / respectueuse du développement durable, responsabilité à l égard des diverses «parties prenantes») constituent de bonnes conditions préalables pour offrir, en dehors des indispensables compétences professionnelles, les compétences requises en matière de communication et de relations sociales vis-à-vis des divers groupes d intérêts. 3 Utilisation de capitaux étrangers, perspectives de rendement Effet de levier (Leverage) Afin d atteindre les deux objectifs, à savoir des «loyers modérés» et des «rendements appropriés», un recours raisonnable à des capitaux étrangers est envisagé. Grâce à des mesures adéquates (échelonnement des échéances des hypothèques, limitation à une proportion de capitaux étrangers de 40% au maximum, p. ex.), les risques systématiques liés aux capitaux étrangers sont réduits à un niveau acceptable.

6 Mai 2013 / Page 4 Perspectives de rendement Le concept des appartements à loyer modéré (Affordable Housing) repose sur des revenus qui se situent au bas de l échelle des loyers pratiqués sur le marché. Il faut donc s efforcer d arriver à une «adéquation» entre le loyer (modéré) et le produit (attributs qualitatifs et quantitatifs de l offre d appartements). Les revenus bruts légèrement inférieurs à la moyenne doivent, en outre, pouvoir être compensés par un taux de vacance aussi bas que possible, si bien que nous puissions tabler sur des retours sur investissement (rendements des dividendes) comparables à ceux d un portefeuille conventionnel d immeubles d habitation (suisses), à la rigueur légèrement inférieurs. Compte tenu de l orientation sur une stratégie «Core», un objectif de rendement total (c est-à-dire d une augmentation de la valeur) n est pas prioritaire. L indice annuel IPD Suisse pourrait être envisagé comme critère de référence.