La Défense : les spécificités juridiques

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1 La Défense : les spécificités juridiques

2 Le mot du Président L histoire du quartier d affaire de la Défense est passionnante. Créé sous l impulsion de l Etat, construit et aménagé sous la conduite d un établissement public à caractère industriel et commercial, il compte aujourd hui parmi les plus prestigieux centres d affaires au monde, avec près de mètres carrés de bureaux. D un point de vue plus local, il constitue le véritable poumon économique de l Ouest parisien grâce à la diversité des acteurs économiques qui la composent et son caractère de carrefour urbain. Incontournable et très prometteuse, la régénération de la Défense annoncée par les pouvoirs publics en 2007 est en marche et laisse augurer encore de beaux projets pour cet espace. L association, très sensible à l ambition de rénovation et de modernisation affichée par l Etablissement public d aménagement de la Défense Seine-Arche (EPADESA), souhaitait mettre à l honneur ce mouvement. L association est donc particulièrement heureuse de présenter son sixième colloque sur ce modèle immobilier unique et de vous faire découvrir le visage de demain du quartier d affaires de la Défense. Didier BRUET, Président de

3 Mise en œuvre à partir de 1958 pour doter la France d un centre d affaires moderne, la Défense est désormais le premier quartier d affaires européen par son étendue. Son architecture, sous l égide tout d abord de l Etablissement public pour l aménagement de la Défense (EPAD), est un pari ambitieux pour le marché francilien : absence de rues sur la dalle, construction de bâtiments en hauteur pour gagner en lumière, séparation entre piétons et moyens de transport, recouvrement des voies de circulation par une dalle piétonne entourée d une autoroute circulaire... Symbole de cette architecture, la dalle centrale de la Défense, propriété de l EPADESA, constitue un vaste espace public de 31 hectares, dédiée à la circulation piétonne. Il faut rappeler que c est à l occasion d un litige relatif à une occupation sans titre d une parcelle de la dalle par un commerçant, que le Conseil d Etat a admis la propriété du domaine public pour des Etablissements publics à caractère industriel et commercial 1. Cette organisation a été rendue possible grâce au régime juridique spécifique octroyé au quartier de la Défense et mis en œuvre par l EPADESA. Les raisons du développement de la Défense sont en partie urbanistiques. C est notamment au moyen de dispositifs législatifs avantageux comme la loi du 27 Février qui confère à la Défense le statut d opération d intérêt national (I), ou la spécificité des modes d imbrication des domaines public et privés (II) ou encore l architecture en gratte-ciels (III) qui expliquent les raisons du succès. Enfin, le site doit également répondre aux exigences environnementales. L actualité juridique nous offre l occasion d illustrer ce propos à travers l exemple de l institution d une annexe environnementale, prescriptive d obligations pour les baux de locaux à usage de bureaux ou de commerces d une surface supérieure à mètres carrés (IV). L identité du quartier de la Défense repose sur cette configuration originale organisée en fonction de cette dalle : autour (pour le transport routier), au-dessous (pour les transports en communs, les galeries commerciales), et au-dessus (pour les bureaux). 1 CE, 21 mars 1984, Mansuy, n Loi n du 27 février 2007

4 Avant-propos fiscal La structuration, les investissements et les financements de la Défense ne présentent aucune particularité fiscale, mais force est de constater que la valeur unitaire des immeubles très importante rend toute structure plus complexe que la moyenne. En effet, compte tenu de ces valeurs unitaires importantes, les projets mobilisent de nombreux investisseurs et prêteurs, ce qui aboutit inévitablement à un empilement de structures juridiques, de véhicules d investissement et de financements, permettant de répondre aux objectifs et aux contraintes différents d intervenants multiples. De ce fait, par cet empilement des véhicules, la structuration fiscale des investissements de la Défense est à l image de la complexité liée à la superposition et l enchevêtrement des lots de volume. I) Les règles d urbanisme spécifiques au périmètre de l opération d intérêt national de la Défense Afin de répondre au défi de la compétition internationale auquel est confrontée la Défense, le Gouvernement, en concertation avec les élus locaux concernés et l EPAD a présenté en 2006, un plan de renouveau pour le quartier, à mettre en œuvre sur la période La loi du 27 février 2007 relative aux règles d urbanisme applicables dans le périmètre de l opération d intérêt national («OIN») de la Défense et portant création d un nouvel établissement public pour sa gestion, vise à faciliter la réalisation de ce plan de renouveau. Le décret du 20 août portant application de la loi précitée, définit les orientations générales d urbanisme applicables à l OIN de la Défense. Ces orientations doivent œuvrer à : - La restructuration et à la densification du quartier pour remplacer les tours de bureaux obsolètes ; - La construction de logements afin de maintenir la mixité fonctionnelle du quartier ; - La restructuration de la trame de la voirie ; - Le réaménagement de la gare multimodale 4 et de la station de métro. Pour garantir leur effectivité, ces orientations sont qualifiées de Projets d Intérêt Général (PIG). En effet, les rapports entre les orientations générales d urbanisme et les documents d urbanisme ne sont pas réglés par la loi de Cette difficulté est surmontée par la possibilité offerte à l autorité administrative de qualifier ces orientations de PIG, qui s imposent alors au schéma directeur de la Région d Ile de France (SDRIF) et aux documents locaux d urbanisme. II) L imbrication du domaine public et des espaces privés sur le territoire de la Défense L imbrication des constructions privées et du domaine public est incontournable dans le cadre des opérations contemporaines d urbanisme et d aménagement. La Défense est l exemple de cette réalité, parfois porteuse de difficultés mais le plus souvent de 3 Décret du 20 août L intermodalité est un concept qui implique l'utilisation de plusieurs modes de transport au cours d'un même déplacement.

5 procédés innovants, comme le recours à la volumétrie. Il convient de rappeler que la «dalle centrale» de la Défense appartient au domaine public de l EPADESA. De ce fait, la nature juridique des constructions au-dessus et au-dessous de cette dalle a longtemps été source de contentieux. Trois formes d imbrication du domaine public et des espaces privés sont susceptibles de se retrouver dans la configuration de la Défense : - La présence d occupants privés disposant d une autorisation précaire non constitutive de droits réels. Ce type d autorisation est conditionné par l exigence d une occupation conforme ou compatible avec l utilité publique de la dépendance domaniale ; - L autorisation d occupation domaniale constitutive de droits réels mis en place pour l Etat et ses établissements publics par la loi du 25 juillet ; - La présence de propriétaires privés de plein droit sur l assiette du domaine public au moyen de la création au-dessous ou audessus de cette assiette 6. Cette dernière forme d imbrication du domaine public avec les espaces privés est à sans doute à préférer sur un site comme la Défense. Comme on va le voir, ce type d imbrication est rendu possible grâce à la division volumétrique. III) La technique de la division volumétrique La technique de division des immeubles en volumes fait l objet d un engouement depuis la création du quartier d affaires de la Défense. Ce découpage en lots de volumes fait coexister sur une même assiette des dépendances domaniales et des propriétés privées avec des destinations différentes. 7 Bien qu ignorées par le Code de l urbanisme, les règles de la publicité foncière s appliquent à la division en volumes 8. Le mécanisme présente en effet des avantages certains comme celui de permettre la superposition des propriétés publiques et privées, ou encore de s affranchir des règles contraignantes du régime de la copropriété 9. La division volumétrique consiste à diviser la propriété d un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme vertical, à des niveaux différents qui peuvent se situer audessus ou en-dessous du sol naturel. L application d un droit de superficie trouve son fondement dans les articles 551 et 552 du Code civil. L organisation d un bâtiment en volumes s appuie sur la dissociation entre le sol, l espace, appelé "superficie" ou "droit de superficie" et le tréfonds. Techniquement complexe, le rôle du Géomètre- Expert est fondamental dans la mise en œuvre d une division volumétrique. 5 Loi n du 25 juillet 1994 complétant le domaine de l Etat et relative à la constitution de droits réels sur le domaine public. 6 Un déclassement des parcelles concernées peut avoir lieu par l autorité administrative. 7 La naissance est marquée par l inauguration de la Tour CNIT par le Général De Gaulle, à l occasion de l exposition des Floralies en Article 7 du décret du 4 janvier Il faut également rappeler que le régime de la copropriété est impossible sur le domaine public, d où l attrait très important du recours à la division en volumes.

6 Ce dernier définit particulièrement, les lots et les servitudes, établit les plans et coupes éventuelles, calcule la répartition des charges. La volumétrie est donc le plus souvent utilisée à l occasion notamment de la construction d ensembles immobiliers complexes (EIC) comme ceux du quartier d affaires de la Défense. La mise en œuvre de cette technique suppose une organisation distincte du régime de la copropriété décrit dans la loi n du 10 juillet Elle est permise en application du second alinéa de l article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et par l article 552 du Code civil qui admet la dissociation de la propriété du sol avec la propriété du dessus et du dessous. Les caractéristiques de la division en volumes sont notamment les suivantes : - Absence de parties communes ; - Création de servitudes et des modalités d utilisation des volumes et des équipements collectifs ; - Présence d un EIC caractérisé par des modalités d appropriation du sol hétérogènes, notamment par leur affectation ; - Mise en place d une structure d organisation collective (ASL ou AFUL) en vue de faire respecter les droits et obligations des propriétaires de volumes. Aux fins de se prémunir des risques juridiques entourant le recours à la volumétrie, une grande qualité de rédaction des documents contractuels est requise. En effet, la mise en place de la division en volumes est délicate : délimitation des lots de volumes et des servitudes, risques de nonconcordance entre l EIC et le plan d exécution, risque de requalification en régime de copropriété. Un autre risque peut peser sur ce procédé qui permet la superposition de parcelles privées et publiques, qui nécessitent parfois une procédure de déclassement. Dans ce cas, les volumes privés créés sont susceptibles de retomber dans le régime de la propriété publique. Cette technique juridique demande donc à être entourée des plus grandes attentions. Pour rappel, les documents juridiques nécessaires pour la mise en place d'une division volumétrique sont : - Un état descriptif de division volumétrique (soumis aux mêmes dispositions que l état descriptif de division de copropriété) qui contient la désignation de l immeuble divisé en volumes et l identification des fractions par un numéro, le niveau, la surface de base, les cotes NGF, la nature de la fraction (tréfonds ou volume) et des références à des plans et coupes annexés, ainsi qu un tableau récapitulatif ; - Un cahier des charges et des servitudes de la construction qui règle les rapports entre les propriétaires des lots de volume. Il organise en effet notamment, la construction et la reconstruction de l ensemble immobilier, met en œuvre les servitudes et leur entretien ainsi que la répartition des charges et dépenses relatives aux éléments d équipement collectif ; - Un cahier des règles d usage et d occupation ; - Les statuts de l organe de gestion, en général de l association syndicale libre (ASL) des propriétaires, qui reçoit mission de faire respecter les cahiers des charges, en d autres termes de faire respecter les servitudes, d organiser l entretien et la réparation du gros œuvre, de gérer les équipements ou services collectifs.

7 IV) Immeubles de grande hauteur Dans le quartier d affaires de la Défense, où le paysage architectural est principalement composé de tours qui dépassent 50 mètres de hauteur 10, la réglementation relative aux Immeubles de Grande Hauteur («IGH») est omniprésente. Constitue un IGH tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie 11 : - à 50 mètres pour les immeubles à usage d'habitation ; - à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles. Toutefois, ne sont pas soumis à la règlementation IGH, les immeubles dont la destination implique normalement la présence de moins d'une personne par 100 mètres carrés de surface de plancher à chacun des niveaux 12. Les IGH doivent être conformes à certaines règles de sécurité, notamment en matière d'incendie et de sécurité des personnes visées aux articles R à R du Code de la construction et de l habitation. Ainsi, les propriétaires doivent respecter notamment les obligations suivantes : - Tenir un registre de sécurité sur lequel sont portés les renseignements indispensables au contrôle de la sécurité prévus à l article R du Code de la construction et de l habitation ; - Remettre à l'acquéreur le registre de sécurité, si l'immeuble est vendu en totalité ; - Organiser un service de sécurité pour l ensemble des locaux de l immeuble et de faire procéder à un exercice périodique d évacuation. Le fichier départemental de contrôle des IGH peut être consulté à la préfecture et à la direction départementale des services d'incendie et de secours. 13 Une copie du dernier procès-verbal de visite de l'immeuble établi par la commission consultative départementale de la protection civile peut être sollicitée, laquelle permettra de vérifier si l'immeuble est conforme avec la réglementation. En cas d infraction, des sanctions pénales spécifiques sont prévues par le Code de la construction et de l habitation 14. V) La réglementation contre les risques d incendie et de panique dans les ERP : un enjeu pour la Défense - Maintenir et entretenir les installations en conformité avec les dispositions réglementaires, et faire procéder par une personne ou un organisme agréé par le ministre de l intérieur aux vérifications imposées par le règlement de sécurité avant et pendant l occupation des locaux ; La réglementation relative à la sécurité dans les ERP 15 vise à limiter les risques d incendie, alerter les occupants lorsqu un sinistre se déclare, favoriser l évacuation des personnes tout en évitant la panique, alerter les services de secours et faciliter leur intervention A titre d exemple: First (231 m), Total (187 m), GDF- Suez (185 m), Areva (184 m). Sont actuellement en projet, la construction des tours Hermitage (323 m), Air2 (202 m) Majunga (193 m), Carpe Diem (166 m). 11 Article R du Code de la construction et de l habitation. 12 Article R du même code. 13 Article R du même code 14 Articles R à R Etablissements Recevant du Public 16 Titre II du Livre Ier du Code de la construction et de l habitation

8 Aux termes de l article de l article R du Code de la construction et de l habitation, ces dispositions s appliquent à toutes les phases de la «vie» de l établissement : conception, construction et exploitation. Les établissements concernés sont classés d une part selon le type de leur exploitation 17 mais également au regard de cinq catégories établies en fonction de l effectif du public et du personnel 18. La liste des types d activité ainsi que la réglementation applicable aux catégories sont établies dans le règlement de sécurité issu de l arrêté du 25 juin Un même établissement peut relever de plusieurs types d activités. Dans le cas de la coexistence de plusieurs exploitations dans le même établissement, comme dans la configuration du quartier des affaires de la Défense, chaque activité est soumise à la réglementation applicable à son type. Ainsi dans le cas d une tour associant par exemple une activité de restauration (type N) et des bureaux (type W), chaque exploitant doit respecter sa réglementation spécifique. L autorité en charge de l exécution des dispositions précitées est le maire de la commune où est l établissement concerné. Il est aidé dans cette fonction de police administrative par la commission consultative départementale de protection civile, seule compétente pour donner un avis se rapportant aux établissements classés dans la première catégorie (au-dessus de 1500 personnes). 17 Conformément à l article R du Code de la construction et de l habitation. 18 En application de l article R du Code de la construction et de l habitation. VI) Illustration de nouvelles exigences : l annexe environnementale A compter du 1 ier janvier 2012, une annexe environnementale doit être annexée aux baux des locaux de plus de mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces, conclus ou renouvelés à partir du 1 er janvier Le contenu de cette annexe a été défini par un décret du 30 décembre 2011, codifié aux articles R à R du Code de la construction et de l'habitation, désormais repris aux articles R et suivants du même code, en application du décret du 19 avril Or, les immeubles de bureaux situés dans le quartier d affaires de la Défense sont pour la plupart concernés par cette mesure. Conformément aux textes précités, bailleur et preneur doivent fournir une liste contenant un descriptif détaillé et les caractéristiques énergétiques des équipements existants, les consommations annuelles d énergie et d eau, ainsi que la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment. Enfin, l article R du même code met à la charge des parties au bail l établissement d un bilan de l évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les parties s engagent sur un programme d actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Pour les baux en cours, les dispositions du décret s appliqueront à partir du 14 juillet Décret n du 30 décembre 2011 JO n 0303 du 31 décembre 2011 Décret n du 19 avril 2012

9 Contacts Responsable département immobilier Responsable département corporate Responsable département fiscal Sarah Lugan I MRICS Portable : +33 (0) Tél. : +33 (0) slugan@nmwavocats.com Philippe Reigné Portable : +33 (0) Tél. : +33 (0) preigne@nmwavocats.com Jean-Christophe Bouchard I MRICS Portable : +33 (0) Tél. : +33 (0) jcbouchard@nmwavocats.com

10 NMW avocats NMW est un cabinet indépendant possédant une forte culture internationale ainsi qu un solide réseau à l étranger. L équipe est composée d avocats membres de différents barreaux qui ont complété leurs études par une double formation universitaire ou professionnelle au sein de grandes universités ou de cabinets étrangers. Ainsi, certains sont diplômés notaire ou d expertise comptable et RICS. L équipe travaille couramment en français, en anglais, en allemand et en mandarin (l espagnol et le vietnamien étant également pratiqués au sein du cabinet). Notre expertise de premier plan sur le marché immobilier Une parfaite connaissance des pratiques de marché permet aux avocats du cabinet d être pertinents dans leur approche et de tirer parti des opportunités et d anticiper les risques. Fort de la culture pluridisciplinaire et internationale de ses membres, NMW conçoit des solutions globales et les met en œuvre, tant dans le domaine du conseil que dans celui du contentieux. Les avocats du Département Immobilier ont une expérience de premier plan en matière de structuration des opérations, construction et aménagement, acquisition d immeubles ou de portefeuilles immobiliers, financement et refinancement, assistance dans la gestion courante de l immeuble, contentieux en matière de contrat vente et d acquisition, de contrat de bail et en matière de questions environnementales. Le Département Immobilier travaille en étroite collaboration avec les avocats des Départements Fiscal et Corporate dans le cadre de la structuration et de la mise en œuvre des opérations. NMW assiste une clientèle majoritairement internationale composée notamment de sociétés immobilières, sociétés foncières, compagnies d assurances, fonds d investissement, prêteurs et emprunteurs, groupes internationaux. Disclaimer Ce document a été écrit par NMW avocats et est adressé uniquement à titre d'information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique. Si vous souhaitez recevoir de plus amples informations sur l'un des thèmes abordés dans ce document, merci de prendre contact avec le cabinet NMW avocats. Ce document est une information à caractère commercial diffusée par et le cabinet NMW avocats. NMW avocats All rights reserved. contact@nmwavocats.com 112, avenue Kléber Paris Standard : +33 (0)