FICHE D IMPACT PROJET DE TEXTE REGLEMENTAIRE

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1 FICHE D IMPACT PROJET DE TEXTE REGLEMENTAIRE NOR : ETLL D NOR : ETLL D Intitulé du texte : Décret fixant la liste des documents susceptibles d être demandés au propriétaire d un immeuble par le titulaire du droit de préemption en application de l article L du code de l urbanisme Décret fixant les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption en application de l article L du code de l urbanisme Ministère à l origine de la mesure : Ministère du logement et de l égalité des territoires Date d établissement de la présente fiche (le cas échéant, date de sa dernière modification) : 04 juillet

2 I. PRESENTATION GENERALE DU TEXTE Titre Décret fixant la liste des documents susceptibles d être demandés au propriétaire d un immeuble par le titulaire du droit de préemption en application de l article L du code de l urbanisme. Décret fixant les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption en application de l article L du code de l urbanisme 2

3 Objectifs Dans le cadre de l exercice du droit de préemption, le code de l urbanisme (article L213-2) prévoit que la Déclaration d Intention d Aliéner (DIA) «comporte obligatoirement l indication du prix et les conditions de l aliénation projetée ou, en cas d adjudication, l estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l article L du code de l environnement». «Le cas échéant, cette déclaration comporte également les informations dues au titre le d article L du code de la construction et de l habitation». Cette rédaction ne permet pas au titulaire du droit de préemption d avoir une connaissance du bien, à la différence de l acquéreur qui, par exemple, dispose des diagnostics techniques obligatoires. La DIA ne permet ainsi pas de connaître les sujétions qui peuvent peser sur le bien. La collectivité, l'établissement ou la structure qui exerce son droit de préemption se substitue à l'acquéreur évincé. Il est donc nécessaire que le titulaire du droit de préemption dispose de l'ensemble des éléments techniques dont bénéficierait l'acquéreur. Les deux mesures ont pour objectif de permettre à la collectivité d avoir une connaissance suffisante de la réalité du bien et des conditions de son aliénation afin qu elle puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause. D une part, il apparaît nécessaire d ajouter au formulaire de DIA des éléments de connaissance du bien, permettant d appréhender l ensemble du diagnostic technique, ainsi que la mention des clauses particulières que le vendeur souhaite insérer dans le contrat de vente. Sans alourdir excessivement la procédure, ces éléments devraient permettre à la collectivité d avoir une connaissance suffisante de la réalité du bien et des conditions de son aliénation et de prendre sa décision de préempter ou non en toute connaissance de cause. Suite à la publication de la Loi n n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)il est donc prévu à ce même article L que le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois, adresser au propriétaire une demande unique de communicationde documents complémentaires, fixés limitativement par décret, permettant d apprécier la consistance et l état de l immeuble. Cette transmission se fera seulement à la demande du titulaire du droit de préemption. Cette demande suspend le délai d instruction de la DIA. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d un mois pour prendre sa décision afin de disposer d un laps de temps suffisant pour instruire les éléments reçus. Tel est l objet du présent décret. D autre part, il est par ailleurs prévu le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois, demander à visiter le bien dans conditions fixées par décret. Cette transmission se fera seulement à la demande du titulaire du droit de préemption. Cette demande suspendra le délai d instruction de la DIA. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d un mois pour prendre sa décision. 3

4 Documents DIA : Contraintes nouvelles Pour le titulaire du droit de préemption : Pas de contrainte nouvelle, dans la mesure où la demande de documents complémentaires est facultative. Pour le propriétaire du bien : Pas de contraintes fortes dans la mesure où la plupart des documents figurant dans le projet de décret sont des documents que le vendeur doit communiquer à l acquéreur lors d une vente. D autre part, l ensemble des documents susceptibles d être demandés sont des documents existants, qui sont donc disponibles au moment de la vente. La seule contrainte introduite est de communiquer ces documents au titulaire du DP. Visite : Dans le cadre de l exercice actuel du droit de préemption, les opérateurs fonciers notamment font une visite du bien avec le propriétaire ou son représentant, mandataire ou notaire. Le contrainte nouvelle tient à la suspension du délai de deux mois dont dispose le titulaire du droit de préemption à compter de la réception de la DIA. Allégements et simplifications La demande doit être unique. Le projet de décret prévoit une liste limitative des documents susceptibles d être demandés par le titulaire du droit de préemption. La demande est une possibilité offerte au titulaire du droit de préemption et non une obligation. La transmission de la demande, ainsi que celle des documents complémentaires pourront être dématérialisés, conformément à l article R du CU.. La demande ne porte pas obligatoirement sur l ensemble des documents listés mais seulement sur ceux qui apparaissent nécessaires pour le titulaire du droit de préemption La demande est une possibilité offerte au titulaire du droit de préemption et non une obligation. La dématérialisation des DIA prévue par le décret du 13 avril 2012 va incorporer cette demande La visite du bien peut être acceptée ou refusée pat le propriétaire. Le projet de décret a donc pour objet de préciser la date à partir de laquelle est suspendu ce délai et la date à partir de laquelle il reprend. Ce projet de décret fixe les conditions dans lesquelles s exerce la visite afin de garantir le respect du principe du contradictoire et le respect des droits du propriétaire et du titulaire du droit de préemption. Ce projet de décret formalise donc une pratique de visite du bien par le titulaire du droit de préemption. 4

5 Texte modifié ou abrogé : néant Date de la dernière modification : Stabilité dans le temps Joindre le texte consolidé, avec modifications apparentes Fondement juridique Dispositions nouvelles Articles L du code de l urbanisme Transposition d une directive / application d un règlement UE préciser Application de la loi préciser LOI n du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (article 149) Conséquence d une décision de justice préciser Mesure non commandée par la norme supérieure préciser : simplification, retour d expérience 5

6 II. CONCERTATION PREALABLE ET CONSULTATIONS Organisme Date Avis exprimés et prise en compte par le projet Association des maires de France Assemblée des communautés de France Concertation avec les collectivités territoriales et les associations d élus 5/06/2 Non représentée à la réunion 014 ««Concertation avec les entreprises et organisations professionnelles représentatives Conseil national des barreaux Conseil supérieur du notariat Conseil Supérieur du Notariat, Etablissements publics d aménagement Etablissements publics fonciers d Etat Fédération des Entreprises Publiques Locales Union nationale de la propriété immobilière Union Sociale de l Habitat 5/06/2 Propositions sur documents pour SCI à venir 014 «Propositions rédactionnelles prises en compte Notification de la demande de visite faite concomitamment au propriétaire, au notaire ou au mandataire. Proposition prise en compte. Importance de l avis de visite aux occupants de l immeuble. Superfétatoire d étendre l avis de visite aux bénéficiaires de servitudes d autant que ces derniers conservent leurs droits quelque soit le propriétaire du fonds servant. Proposition prise en compte. «Proposition de prévoir l ensemble des diagnostics réglementés y compris l état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, l état de l installation du gaz et électrique prise en compte. L article 76 de la loi ALUR ayant rendu obligatoire, sous certaines conditions, l identification des zones infestés par la mérule ainsi que l information de l acquéreur, le décret pourrait utilement prévoir les informations sur les risques de présence de mérule. Proposition prise en compte. Communication, le cas échéant, d un extrait de l avant-contrat portant sur des éléments significatifs relatifs à la consistance et l état de l immeuble. Proposition prise en compte. Sur la visite du bien : Exclusion des samedis. Proposition prise en compte «Double communication des documents : propriétaire et notaire. Proposition non retenue. Ce n est pas l objet du décret. Encadrement du délai de réponse. Proposition non retenue. Ce n est pas l objet du décret. EPF PACA Cumul des demandes de documents et de visite. Proposition non retenue. Ce n est pas l objet du décret. A prévoir dans le décret relatif à la demande de visite du bien par le titulaire du droit de préemption 6

7 Fédération Nationale de l Immobilier CNEN - Demande de précision sur l'attestation de superficie - demande prise en compte dans le projet de décret. - Demande de précision sur diagnostics pollution des sols - des précisions ont été apportées dans le décret. - Remarque concernant les documents portant sur l'étét et la consistance du bien, lorsqu'ils sont demandés dans le cadre de ventes de parts de SCI. A consulter Commissions consultatives Ministère de l Ecologie/ DGPR 11/06/ 2014 Autres (services, autorités indépendantes ) En ce qui concerne la consistance et l état de l immeuble, il a été demandé pour être cohérent, de faire référence à l information des acquéreurs ou des locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d Etat, ou dans le cas où l immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d une indemnité en application de l article L ou de l article L.128 du code des assurances, définie par l article L du code de l environnement et précisé par l article R à 27 de ce code. Proposition retenue. «Il conviendrait sans doute de se référer de manière directe à l article L du code de la construction et de l'habitation qui définit le diagnostic technique global ; pour tenir compte de l entrée en vigueur différée des dispositions de l article 58 de la loi, la rédaction pourrait être la suivante :«A compter du 1^er janvier 2017, s il existe, le diagnostic technique global prévu à l article L du code de la construction et de l'habitation» Proposition retenue. Sur la visite : Ministère de l intérieur/ DGCL «dans les articles 1 à 3, il est mentionné que la demande de l'autorité publique concernée ou la réponse favorable du propriétaire sont expresses (le refus du propriétaire pouvant être également tacite) mais sans mention que la demande ou la réponse expresse est faite par écrit : ceci permettrait donc une demande ou une réponse verbale, ce qui serait de nature à complexifier et à rendre plus incertain l'application du dispositif (pour mémoire, la présentation des dispositions du décret mentionne bien le fait que la demande est faite par écrit). Il conviendrait donc de modifier le décret sur ce point en ajoutant les termes "et par écrit" (pour la demande et la réponse favorable).» Proposition retenue. Le délai de 8 jours imparti au propriétaire pour répondre à la demande (aux articles 2 et 3) apparaît particulièrement contraint et un délai de 15 jours semblerait plus opérationnel. Proposition non retenue : il s agit d éviter le plus possible un allongement du 7

8 délai de 2 mois Dans l article 3, il est mentionné (4 ème alinéa) que l absence de visite (dans un délai de 15 jours suivant l acceptation de la visite par le propriétaire) vaut «refus de visite» ; cet alinéa apparaît peu justifié dans la mesure où, lorsque le propriétaire a accepté la visite, le fait que celle-ci ne se concrétise pas dans les 15 jours ne saurait être forcément imputable au propriétaire et vaille «refus de visite». Proposition non reprise : Il s agit d éviter le plus possible un allongement du délai de 2 mois. La référence aux dispositions de la loi est le seul moyen juridique afin de fixer une date de reprise du délai de deux mois. Proposition de formulation suivante, pour que le titulaire du droit de préemption n'ait pas à identifier lui-même les documents : " En application de l'article L , le délai est suspendu à compter de la réception de la demande unique de communication de documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. Ministère de la santé Les documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble sont les documents suivants : [...] Le propriétaire transmet la totalité des documents listés ci-dessus qui s'applique à la situation de l'immeuble concerné. Les documents permettant d'apprécier la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière sont les documents suivants :» Proposition non retenue : L article L mentionne les documents permettant d apprécier la consistance et l état de l immeuble. Le titulaire demande donc les documents en fonction de la description de l immeuble faite dans la DIA. Il ne s agit pas de demander tous les documents listés mais ceux qui lui semblent nécessaires. Fondement Consultations ouvertes sur internet Préciser le fondement juridique Néant Notifications à la Commission européenne Préciser le fondement juridique : directive 98/34/CE (normes et réglementations techniques) ou directive 2006/123/CE (services dans le marché intérieur) et joindre les avis rendus par la Commission et les Etats Fondement Néant membres Test PME Joindre la grille de critères d éligibilité et la fiche de restitution du test PME 8

9 Impacts et complexité du texte pour les PME Justifier de la réalisation ou non-réalisation d un test PME Aucun Aucun impacts identifiés pour les PME, test PME n a été mené. III. EVALUATION DES IMPACTS FINANCIERS DU PROJET DE TEXTE Un manuel et un tableur sous format Excel d aide au calcul des impacts financiers de la réglementation sont mis à votre disposition sur le site extraqual ( pour faciliter le renseignement des rubriques cidessous. Joindre le tableur à la fiche d impact. Environ 80% des communes dotées d un POS ou d un PLU approuvé ont institué un droit de préemption urbain, et sont donc concernées par ces mesures. On estime le nombre de communes dotées d un document de planification (POS ou PLU) à environ Le nombre de communes concernées par les DIA sera donc évalué ici à 80% x = déclarations d intention d aliéner (DIA) sont transmises chaque année par les notaires aux titulaires du droit de préemption. Les coûts d acheminement actuels pour les collectivités (lettre de non préemption, décision de préemption avec AR, échanges divers) sont estimés à 2.7M. Pour les notaires, les coûts d acheminement (envoi de la DIA en 4 exemplaires+échanges divers) sont estimés à 1.21M. En terme de moyens humains, pour les notaires ont estime qu 1 ETP payé 32 de l heure est chargé de l instruction des DIA dans chaque office notarial. Pour les collectivités, l hypothèse principale est un nombre moyen de 0,3 ETP affecté au traitement des DIA dans chaque collectivité, à un coût salarial de / an pour un ETP catégorie C instruisant les dossiers de DIA. Aucun impact financier sur les particuliers, les entreprises, les collectivités, territoriales et EPL et autres organismes administratifs, dans la mesure où seuls des documents existants, et donc disponible au moment de la DIA, sont listés. Les coûts de transmission des demandes de documents et de transmission des documents eux-mêmes sont négligeables, d autant que la possibilité de les transmettre sous forme dématérialisée est prévue. On peut considérer que la transmission de ces documents complémentaires permettra au contraire aux titulaires du droit de préemption de prendre sa décision de préempter en toute connaissance de cause, et donc d engager des dépenses de façon moins risquée. Concernant la possibilité de visite, impact financier sur les particuliers, les entreprises, les collectivités, territoriales et EPL et autres organismes administratifs, dans la mesure où ces visites des biens sont fréquemment réalisées aujourd hui, bien qu elles ne soient pas encadrées par la loi. Particuliers Impacts financiers globaux Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Entreprises Collectivités territoriales et EPL Charges nouvelles Gains et économies Etat Autres organismes administratifs Total Secteurs d activité et caractéristiques des entreprises concernées Par catégorie, nombre d entreprises concernées TPE PME ETI Grandes entreprises Secteur d activité (préciser) - notaires Total 9

10 Secteur d activité (préciser) agences immobilières Secteur d activité (préciser)-collectivités Nombre total d entreprises concernées Produits (chiffre d affaire, subvention ) Détails des impacts sur les entreprises Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Charges nouvelles Gains et économies Investissement Fonctionnement Total ETP Détails des impacts sur les particuliers Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Revenus perçus Investissement Fonctionnement Total Charges nouvelles Gains et économies Nombre de personnes concernées Répartition des impacts entre collectivités territoriales Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Communes et EPCI Charges nouvelles Gains et économies Départements Régions Total Charges nouvelles Gains et économies Détails des impacts sur les collectivités territoriales Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Dépenses d intervention 0 0 Investissement Fonctionnement Total ETP Répartition des impacts entre les administrations (hors collectivités locales) Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Administrations centrales Services déconcentrés Total Etat Autres organismes administratifs 10

11 Charges nouvelles 0 0 Gains et économies Détail des impacts sur les administrations (hors collectivités locales) Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Dépenses d intervention, prestations versées Charges nouvelles Gains et économies Investissement Fonctionnement Total ETP Charges nouvelles Gains et économies Répartition des impacts totaux dans le temps (tous acteurs) Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 (si cette précision est jugée nécessaire) Année 5 (si cette précision est jugée nécessaire) Charges nouvelles Gains et économies Répartition des impacts dans le temps sur les collectivités locales Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 (si cette précision est jugée nécessaire) Année 5 (si cette précision est jugée nécessaire) 11

12 IV. APPLICATION DU MORATOIRE DE LA REGLEMENTATION Conformément à la circulaire du Premier ministre du 17 juillet 2013, le moratoire de la réglementation ou «1 pour 1» s applique aux textes réglementaires (projets d ordonnances, de décrets et d arrêtés) soumis à étude d impact, créant des charges nouvelles pour les collectivités territoriales, les entreprises et le public. Celui-ci ne concerne néanmoins que les mesures non commandées par la norme supérieure, à l exclusion des mesures de transposition d une directive, d application d un règlement communautaire ou d application de la loi. Une fiche technique décrivant les modalités de mise en œuvre du moratoire est mise à votre disposition sur le site extraqual ( Bilan des impacts pour le moratoire Moyenne annuelle calculée sur 3 ans Pour mémoire : Mesures de transposition Pour mémoire : Mesures d'application de la loi Application du moratoire : Mesures non commandées par la règle supérieure Charges nouvelles Gains et économies Mesures de simplification adoptées pour le moratoire «1 texte créé, 1 texte simplifié» Justifier ici de la compensation du projet de texte créant des charges nouvelles par une simplification ou un allégement de charges. Préciser le titre du texte et son NOR s il s agit d un texte distinct. Joindre le projet de texte de simplification et son étude d impact. Mesures de simplification ou d allégement Destinataires Justification des mesures 12

13 V. EVALUATION QUALITATIVE DES IMPACTS Description des impacts Contraintes nouvelles Allègements et simplifications Impacts sur les entreprises, notamment les PME et TPE Impacts sur la compétitivité et l innovation Impacts sur la production Impacts sur le commerce et l artisanat Impacts sur les clients ou usagers des entreprises et administrations concernées Impacts sur le public, notamment les publics défavorisés Impacts sur la société (santé, sécurité, cohésion sociale, parité, éducation, environnement) Impacts sur les collectivités territoriales, notamment les petites collectivités Administrations centrales Pas de contrainte nouvelle, car e obligation introduite par ce décret. La seule contrainte, notamment pour les notaires, sera de transmettre les documents demandés, qui existent par ailleurs et dont ils disposent. Pas de contrainte nouvelle, car e obligation introduite par ce décret Pas d allègement, mais la possibilité de demander des documents complémentaires aux DIA vise à réduire le risque y compris financier-lors des préemptions. Impacts sur les services chargés de l application et du contrôle Services déconcentrés Autres organismes administratifs Pour l exercice du DP du Préfet en communes carencées, pas de contraintes nouvelles, mais la possibilité d améliorer l information concernant le bien. Pour les établissements publics fonciers et établissements publics d aménagement notamment : Pas de contrainte nouvelle, car e obligation introduite par ce décret. Pas d allègement, mais la possibilité de demander des documents complémentaires aux DIA vise à réduire le risque y compris financier-lors des préemptions. Pour les EPF et EPA notamment : Pas d allègement, mais la possibilité de demander des documents complémentaires aux DIA vise à réduire le risque y compris financier-lors des préemptions. 13

14 VI. NECESSITE ET PROPORTIONNALITE Marge de manœuvre offerte par la règle supérieure (options, seuils, délais, etc.). Si oui, justifier le choix effectué Alternatives à la réglementation Renvoi à des dispositifs volontaires, instruments incitatifs Comparaison internationale Mesures équivalentes dans d autres Etats membres de l Union Européenne Justification des choix retenus En cas de transposition de directive, joindre le tableau de concordance Mesures d adaptation prévues pour certains publics (PME et TPE, petites collectivités, publics défavorisés). Nécessité de mesures réglementaires ou individuelles d application Si oui, justifier les marges d appréciation laissées pour la mise en œuvre Adaptation dans le temps Délais d entrée en vigueur (dates communes ou différés) Proportionnalité e e e Mesures d accompagnement Expérimentations néant Information des destinataires (guides pratiques, brochures, sites internet ) Information auprès des services de l Etat, des EPF et des organismes professionnels dans le cadre du SAV ALUR. Une fiche ressource concernant ces décrets sera publié sur le site Accompagnement des administrations (formations, FAQ, ) Obligations déclaratives (formulaires homologués, télédéclarations, test de redondance ) Information auprès des services de l Etat, des EPF et des organismes professionnels dans le cadre du SAV ALUR. Le formulaire CERFA sera actualisé suite à publication des décrets. La procédure de dématérialisation des DIA va également être addaptée pour prendre en compte ces dispositions nouvelles. Evaluations ex-post Si oui, préciser l échéance Un bilan sera effectué auprès des EPF et EPA, et du conseil supérieur du notariat après un an de mise en œuvre. 14

15 VII. PRECISIONS METHODOLOGIQUES Veuillez utiliser cet espace pour expliquer la méthodologie que vous avez retenue pour estimer des coûts et économies figurant dans cette fiche d impact. Il s agit d une exigence essentielle, notamment pour la commission consultative d évaluation des normes (CCEN) qui souhaite disposer de précisions méthodologiques sur le calcul des coûts et économies pour les collectivités territoriales induits par les nouvelles règlementations qui figurent dans le présent document (conformément à l article R du code général des collectivités territoriales). Cette exigence s applique également lorsque les montants inscrits sont nuls (en application de l article L du même code). Veuillez également justifier vos choix méthodologiques et préciser la marge d'erreur ainsi que les incertitudes présentes dans vos calculs. Enfin, veuillez joindre le tableur Excel grâce auquel les estimations des coûts et économies figurant dans cette fiche d impact ont été calculées. 15

16 VII. ANNEXE Dispositions en vigueur Projet Simplification(s) ou obligations(s) nouvelle(s) identifiée(s) 16