Précis de droit des biens, 2 e édition

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1 Précis de droit des biens, 2 e édition Pierre-Claude Lafond On peut se procurer le présent ouvrage à: Les Éditions Thémis Faculté de droit, Université de Montréal C.P. 6128, Succ. Centre-Ville Montréal (Québec) H3C 3J7 Canada Courriel : themis@droit.umontreal.ca Internet : Téléphone : (514) Télécopieur : (514) Éditions Thémis Inc. Toute reproduction ou distribution interdite

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3 Table des matières Avant propos... ix INTRODUCTION GÉNÉRALE Définition et sources du droit des biens Définition des biens Définition du droit des biens Sources du droit des biens Fondements historiques du droit de propriété... 8 A. Préhistoire B. Antiquité C. Empire romain D. Moyen-Âge E. Renaissance F. XVIII e siècle G. Révolution française H. Ère moderne Conclusion THÈME l LA QUALIFICATlON DES BIENS Distinction entre biens corporels et biens incorporels Définitions Biens corporels Biens incorporels Intérêts de la distinction Critique de la distinction Distinction entre biens immeubles et biens meubles... 39

4 xiv Droit des biens Origines et intérêts de la distinction Origines de la distinction A. Droit romain B. Ancien droit C. Droit moderne Intérêts pratiques de la distinction A. Procédure civile B. Preuve C. Sûretés D. Libéralités E. Publicité des droits F. Prescription G. Droit international privé H. Tutelle et curatelle I. Fiscalité J. Régimes matrimoniaux K. Louage L. Protection du consommateur Les immeubles Les immeubles en raison de leur nature Définition Exemples A. Fonds de terre B. Végétaux a) Principe b) Exception : les meubles par anticipation C. Minéraux Les immeubles en raison d une immobilisation L immobilisation par adhérence au sol d une construction ou d un ouvrage à caractère permanent...58 A. Notions de construction et d ouvrage B. Critères d immobilisation C. Exemples de biens qualifiés d immeubles par adhérence au sol D. Exemples de biens qualifiés de meubles L immobilisation par intégration d un bien meuble à une construction ou à un ouvrage...67

5 Table des matières xv A. Critères d immobilisation par intégration a) Incorporation b) Perte d individualité c) Fonction d utilité de l immeuble B. Distinction entre immeuble et entreprise C. Exercices de qualification D. Considérations pratiques L immobilisation par attache ou réunion matérielle d un bien meuble à un immeuble...86 A. Conditions d immobilisation a) La présence d un immeuble b) Une attache ou une réunion matérielle c) La conservation de l individualité du bien meuble et l absence d incorporation d) Un lien à demeure e) Une fonction assurant l utilité de l immeuble B. Exemplification C. Cessation de l immobilisation D. Considérations pratiques Les immeubles par qualification de la loi Disposition générale A. Droits réels immobiliers B. Actions en justice qui tendent à faire valoir des droits réels immobiliers C. Actions en justice qui visent à obtenir la possession d un immeuble Dispositions particulières Les meubles Les meubles en raison de leur nature Définition Exemples Les meubles par qualification de la loi A. Droits réels mobiliers B. Droits personnels C. Actions en justice Les meubles par anticipation Distinction entre biens consomptibles et non consomptibles

6 xvi Droit des biens Définitions Biens consomptibles Biens non consomptibles Utilités de la distinction Distinction entre biens fongibles et non fongibles Définitions Biens fongibles Biens non fongibles Utilité de la distinction THÈME 2 LES RAPPORTS DE DROIT ET DE FAIT CONCERNANT LES BIENS Les rapports de droit concernant les biens Notion de patrimoine Composition du patrimoine Conceptions juridiques du patrimoine Théorie personnaliste A. Lié à la personnalité B. Incessible C. Indivisible Théorie du patrimoine d affectation Classification des rapports de droit concernant les biens Les droits personnels Définition Caractères Critique Les droits réels Définition des droits réels Catégories de droits réels Droits réels principaux A. Le droit de propriété B. Les démembrements du droit de propriété C. Autres droits réels de jouissance Droits réels accessoires Attributs des droits réels

7 Table des matières xvii A. Droit de suite B. Droit de préférence C. Faculté d abandon Les classes de droits intermédiaires Droits intellectuels Droits mixtes Publicité des droits Le domaine de la publicité Les droits soumis à la publicité Les droits admis à la publicité Les modalités de la publicité Les effets de la publicité Les rapports de fait concernant les biens La possession Nature de la possession Définition Distinction avec d autres institutions A. La propriété B. La saisine Domaine de la possession Éléments constitutifs A. Le corpus B. L animus a) Nature b) Présomption d animus c) Actes de pure faculté ou de simple tolérance C. Acquisition et perte de la possession Qualités de la possession utile A. Paisible B. Continue C. Publique D. Non équivoque E. De bonne foi, de mauvaise foi a) Notion de possession de bonne foi Croyance Justification b) Époque de la bonne foi

8 xviii Droit des biens c) Preuve de la bonne foi d) Impacts de la publicité sur la bonne foi du possesseur Effets juridiques de la possession Motifs de la protection juridique de la possession A. Protection indirecte du droit de propriété B. Maintien de la paix publique Effets juridiques A. Présomption de titularité du droit B. Prescription acquisitive C. Acquisition des fruits et des revenus D. Remboursement des impenses E. Actions possessoires a) Action en complainte b) Action en réintégrande c) Action en dénonciation de nouvel oeuvre La détention Nature Définition Caractères A. Absolue B. Continue L interversion de titre A. Cause émanant d un tiers B. Contradiction du droit du propriétaire par le détenteur C. Cas particuliers Effets de la détention THÈME 3 LE DROIT DE PROPRIÉTÉ Nature et étendue du droit de propriété Définitions du droit de propriété Caractères du droit de propriété Libre

9 Table des matières xix Complet Exclusif Perpétuel Susceptible de modalités et de démembrements Étendue du droit de propriété Droit aux fruits et revenus A. Définition des fruits et revenus a) Fruits b) Revenus B. Distinction avec le capital Étendue de la propriété immobilière Propriété du sol Principe Détermination des limites du fonds A. Modes de preuve B. Bornage a) Nature b) Titulaires du droit au bornage c) Bornage conventionnel d) Requête en bornage judiciaire e) Effet déclaratif Propriété du sous-sol Principe Exceptions A. Loi sur les mines B. Loi sur les biens culturels Propriété du dessus Principe Exceptions Restrictions au droit de propriété Restrictions d origine législative Restrictions du Code civil Eaux A. Écoulement naturel B. Sources C. Eaux des lacs et des étangs D. Eaux riveraines

10 xx Droit des biens a) Droit de circuler b) Droit d usage E. Égout des toits F. Recours Mitoyenneté A. Détermination et acquisition de la mitoyenneté a) Absence d ouvrage de division b) Existence d un ouvrage de division Ouvrage chevauchant la ligne de division Ouvrage rejoignant la ligne de division B. Preuve de la mitoyenneté a) Par titre b) Par prescription c) Par présomption C. Entretien et modification de l ouvrage mitoyen a) Entretien et conservation b) Faculté d abandon c) Modification et travaux Exhaussement Ouvertures Démolition Arbres A. Distance de plantation à respecter B. Droit au découvert C. Branches et racines D. Prohibition de coupe Vues A. Définitions a) Jours b) Vues Vues droites Vues obliques B. Règles de distance a) Mur mitoyen b) Mur privatif c) Mur en retrait d) Calcul des distances

11 Table des matières xxi C. Servitude de vue D. Recours Droit de passage pour fonds enclavé A. État d enclave B. Droit de passage a) Mode d acquisition b) Titulaires c) Nature et exercice C. Indemnité D. Assiette du passage a) Principe général b) Cas particulier du partage du terrain c) Prescription de l assiette du passage d) Utilisation et exploitation du fonds E. Cessation de l enclave Droit d accès au fonds d autrui A. Tour d échelle B. Déplacement fortuit de biens ou d animaux C. Empiétement d un immeuble construit L exercice du droit de propriété et les troubles de voisinage Conditions de responsabilité A. Contexte de voisinage (notion de «voisins») B. Exercice du droit de propriété ou de jouissance C. Inconvénient ou dommage a) Preuve d un inconvénient ou d un dommage b) Nature de l inconvénient Inconvénient normal : devoir de tolérance i) Nature des fonds ii) Situation des fonds iii) Usages locaux Inconvénient anormal i) Causé avec faute Théorie de l abus de droit Intention de nuire (malice) Exercice de manière excessive et déraisonnable ii) Causé sans faute Appuis jurisprudentiels et doctrinaux

12 xxii Droit des biens 2- Contestation d une responsabilité sans faute en droit québécois D. Défense d intérêt sérieux et légitime a) Légalité de l activité b) Pré-occupation c) Nécessité sociale de l activité Sanctions A. Injonction B. Action possessoire en complainte C. Dommages-intérêts Loi sur les terres du domaine public (réserve des trois chaînes) Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles Loi sur les biens culturels Loi sur l aménagement et l urbanisme Loi sur la Régie du logement Loi sur l expropriation Règlements municipaux Restrictions d origine conventionnelle La stipulation d inaliénabilité La clause de préemption Protection judiciaire du droit de propriété L action pétitoire Objet Distinction avec l action possessoire Conditions d exercice L action négatoire Objet Conditions d exercice Conclusion générale THÈME 4 LES MODALITÉS DU DROIT DE PROPRIÉTÉ La copropriété

13 Table des matières xxiii La copropriété par indivision Nature de l indivision Définition Distinction avec la société Éléments constitutifs Constitution de la copropriété par indivision Indivision volontaire Indivision forcée Droits et obligations des copropriétaires indivis Droits A. Quant à la quote part B. Quant au bien lui même a) Usage b) Fruits c) Accession d) Remboursement des dépenses e) Cession ou modification du bien indivis f) Action en justice Obligations A. Frais et pertes B. Créances a) Créance personnelle d un copropriétaire b) Créance de l indivision Administration du bien indivis Actes de simple administration Actes d aliénation ou de modification substantielle Fin de la copropriété par indivision Le partage A. Droit au partage B. Sursis du partage a) Par convention b) Par jugement c) Par testament d) Par l effet de la loi e) Par l affectation du bien à un but durable f) Par l attribution de la part d un indivisaire dissident

14 xxiv Droit des biens C. Procédure et modalités du partage D. Effets du partage a) Effet attributif de propriété b) Effet rétroactif c) Protection des créanciers hypothécaires Les autres causes de la fin de l indivision La copropriété divise d un immeuble Nature de la copropriété divise Définition Éléments constitutifs A. Partie privative B. Parties communes C. Fraction Constitution de la copropriété divise Nécessité de la publication d une déclaration de copropriété La publication comme acte constitutif Contenu de la déclaration A. Acte constitutif de copropriété a) Destination de l immeuble b) Valeur relative de chaque fraction B. Règlement de l immeuble Opposabilité de la déclaration A. Opposabilité de la déclaration aux ayants cause B. Opposabilité du règlement aux locataires Modalités particulières de constitution de la copropriété divise A. Copropriété à propriétaire unique B. Copropriété horizontale (ou copropriété des immeublesnon bâtis) C. Copropriété assortie d une emphytéose (ou d une propriété superficiaire) D. Copropriété par phases Droits et obligations des copropriétaires divis Droits A. Restrictions justifiées par la destination de l immeuble, ses caractères ou sa situation

15 Table des matières xxv B. Restrictions justifiées par les droits des autres copropriétaires Obligations A. Respect de la déclaration de copropriété B. Contribution aux charges communes C. Engagements collectifs divisibles a) Priorités et hypothèques sur l immeuble b) Charges de l emphytéose ou de la propriété superficiaire c) Jugement contre le syndicat Administration de l immeuble en copropriété divise Le conseil d administration du syndicat A. Fonctions B. Devoir d habileté convenable C. Responsabilité a) Responsabilité contractuelle b) Responsabilité pour les vices ou le défaut d entretien des parties communes c) Obligations découlant d une emphytéose ou d une propriété superficiaire L assemblée des copropriétaires A. Statut juridique et rôle B. Assemblées et prise de décisions a) Décisions courantes b) Décisions importantes c) Décisions déterminantes pour l avenir de la copropriété Fin de la copropriété divise Causes d extinction Effets Conversion d un immeuble d habitation en copropriété divise Intervention législative A. Justifications B. Portée du moratoire C. Protection des droits des locataires

16 xxvi Droit des biens a) Droit au maintien dans les lieux b) Droit de préemption c) Limitation des travaux d) Recours en dommages intérêts La copropriété indivise comme solution? La propriété superficiaire Nature de la propriété superficiaire Définition Droit composite Objet Constitution de la propriété superficiaire Par convention Division de l objet du droit de propriété Cession du droit d accession Renonciation au bénéfice de l accession A. Bail à construction B. Simple permission de construire Par prescription Droits et obligations du superficiaire et du tréfoncier Droits et obligations du superficiaire Droits Obligations Droits et obligations du tréfoncier Droits Obligations Fin de la propriété superficiaire Causes d extinction A. Arrivée du terme ou avènement d une condition résolutoire B. Consolidation C. Perte des constructions a) Perte totale b) Perte partielle c) Expropriation Effets

17 Table des matières xxvii 4.3 La coopérative d habitation : propriétaire ou locataire? Définition et caractéristiques Qualification juridique La propriété à temps partagé (multipropriété) : une nouvelle modalité de propriété? Qualification juridique Véhicules juridiques de la multipropriété THÈME 5 LES DÉMEMBREMENTS DU DROIT DE PROPRIÉTÉ L usufruit Nature et constitution de l usufruit Définition Caractères A. Division des attributs du droit de propriété B. Droit réel C. Objets du droit D. Droit temporaire Distinction avec d autres institutions juridiques Le louage La fiducie Constitution de l usufruit Modes de constitution A. Par contrat B. Par testament C. Par la loi D. Par jugement E. Par prescription Modalités de l usufruit Droits et obligations de l usufruitier et du nu propriétaire Droits et obligations de l usufruitier Droits de l usufruitier Droit d usage A. Mesure de l usage B. Administration C. Biens accessoires D. Actions en justice

18 xxviii Droit des biens Droit aux fruits et revenus A. Définitions B. Acquisition des fruits et revenus a) Fruits b) Revenus Créance Rente Valeurs mobilières Modes d exercice de l usufruit Obligations de l usufruitier Avant l usufruit A. Inventaire B. Garantie de l exécution de ses obligations C. Assurance Pendant l usufruit A. Conservation de la substance B. Réparations d entretien C. Charges foncières a) Charges ordinaires b) Charges extraordinaires D. Charges de succession a) Usufruitier universel ou à titre universel b) Usufruitier à titre particulier E. Frais de procès Après l usufruit A. Restitution du bien B. Reddition de comptes Droits et obligations du nu-propriétaire Droits du nu-propriétaire Obligations du nu-propriétaire Fin de l usufruit A. Décès de l usufruitier B. Arrivée du terme C. Consolidation D. Perte totale du bien E. Abandon F. Conversion de l usufruit en rente

19 Table des matières xxix G. Résolution du droit du constituant H. Déchéance du droit I. Non-usage pendant dix ans L usage Nature et constitution de l usage Définition Caractères Incessibilité Droits et obligations de l usager Droits Obligations Avant l usage Pendant l usage Après l usage Fin de l usage Les servitudes Nature de la servitude Définition Caractères A. Droit immobilier a) Généralités b) Servitudes de services publics B. Droit accessoire d un fonds C. Droit perpétuel D. Droit indivisible E. Usus non exclusif F. Charge passive a) Principe b) Situations particulières Pacte de préférence Stipulations de non concurrence Distinction avec d autres droits Distinction entre servitude réelle et personnelle Distinction entre servitude et droit personnel Classification des servitudes Servitudes positives et négatives

20 xxx Droit des biens A. Servitudes positives B. Servitudes négatives Servitudes continues et discontinues A. Servitudes continues B. Servitudes discontinues C. Intérêt de la distinction Servitudes apparentes et non apparentes A. Servitudes apparentes B. Servitudes non apparentes C. Applications particulières D. Intérêts de la distinction Modes de constitution des servitudes Par contrat Convention expresse Acte recognitif Par testament Par destination du propriétaire Définition Conditions de constitution A. Arrangement d un propriétaire unique B. Permanence de l arrangement C. Écrit D. Antériorité de l arrangement E. Absence de convention réglant l arrangement F. Publicité Par l effet de la loi Exercice de la servitude Droits et obligations du propriétaire du fonds dominant Droits A. Mode d exercice de la servitude B. Droits accessoires C. Travaux d usage et de conservation Obligations A. Avis de travaux B. Respect de la condition du fonds servant

21 Table des matières xxxi C. Charges d exercice D. Entretien Droits et obligations du propriétaire du fonds servant Droits Obligations A. Respect de l usage de la servitude B. Fixité de l assiette de la servitude C. Travaux d usage ou de conservation Protection judiciaire Recours en réclamation de servitude A. Action confessoire de servitude B. Action possessoire Recours du propriétaire du fonds servant A. Action négatoire de servitude B. Action possessoire Fin de la servitude A. Consolidation B. Renonciation C. Arrivée du terme D. Rachat E. Non usage pendant dix ans F. Expropriation L emphytéose Nature de l emphytéose Définition Nature juridique Éléments constitutifs de l emphytéose Immeuble Obligation de faire des constructions, des ouvrages ou des plantations Terme Pouvoirs attachés à la qualité de propriétaire A. Principe B. Tempéraments

22 xxxii Droit des biens Distinction avec d autres institutions Distinction avec le louage Distinction avec la propriété superficiaire Modes de constitution de l emphytéose Mode simple Coexistence de l emphytéose et de la copropriété divise Droits et obligations du propriétaire et de l emphytéote Droits et obligations du propriétaire Droits Obligations Droits et obligations de l emphytéote Droits A. Droits attachés à la qualité de propriétaire B. Cession C. Actions possessoire et pétitoire Obligations A. État des immeubles B. Paiement du prix C. Paiement des droits fonciers D. Constructions, ouvrages et plantations E. Réparations F. Conservation de l immeuble Fin de l emphytéose Causes d extinction A. Arrivée du terme B. Perte ou expropriation totale de l immeuble C. Résiliation a) Non-paiement du prix pendant trois ans b) Détérioration de l immeuble cédé c) Mise en péril des droits du propriétaire D. Abandon a) Conditions d exercice b) Effets particuliers E. Consolidation F. Non usage pendant dix ans Effets de l extinction

23 Table des matières xxxiii THÈME 6 LES MODES D ACQUISITION DU DROIT DE PROPRIÉTÉ Classification des modes d acquisition de la propriété Modes originaires Modes dérivés Modes volontaires Modes involontaires Acquisition de la propriété par contrat Modalités et effets du transfert de la propriété entre les parties Modalités et effets du transfert de la propriété à l égard des tiers Aliénation de meubles Aliénation d immeubles Acquisition de la propriété par l effet de la loi Par occupation Définition Domaine de l occupation A. Le res nullius a) Le trésor b) Les produits de la chasse et de la pêche c) Les produits de la mer B. Les res derelictae (biens abandonnés) Effets de l occupation Par accession Nature de l accession Accession immobilière Accession naturelle Fruits et revenus du bien Propriété du lit des lacs et des cours d eau Effets des cours d eau A. Alluvions a) Lais b) Relais B. Avulsion C. Formation d Îles D. Abandon du lit des cours d eau

24 xxxiv Droit des biens Accession artificielle Présomptions dérivant de l accession A. Présomption de propriété des améliorations B. Présomption relative à l auteur des ouvrages et à la propriété des matériaux utilisés Améliorations faites par le propriétaire avec les matériaux d autrui A. Acquisition du droit de propriété B. Sens de matériaux C. Indemnité Améliorations faites sur l immeuble d autrui A. Qualité du possesseur B. Qualité des impenses a) Notion d impenses b) Impenses nécessaires c) Impenses utiles Règle générale Impenses utiles et coûteuses Impenses d agrément C. Droit de rétention D. Moyen défensif Accession mobilière A. Principe général de l équité B. Droit de rétention a) Principe b) Dessaisissement c) Opposabilité Par prescription Nature et fondements de la prescription acquisitive Définition Fondements Conditions d application de la prescription acquisitive Bien prescriptible A. Principe de prescriptibilité des biens a) Application générale

25 Table des matières xxxv b) Cas des biens perdus, oubliés ou volés B. Exclusions a) Biens sacrés b) Biens de l État c) Biens des municipalités et des personnes morales de droit public Possession utile Délais légaux De nouveaux délais La computation des délais Procédure judiciaire (en matière immobilière) Possession de bonne foi (prescription triennale) A. Notion de bonne foi B. Époque de la bonne foi Effets de l accomplissement de la prescription Effets de la prescription en matière immobilière Effets de la prescription en matière mobilière Modalités de réalisation temporelle de la prescription acquisitive La jonction et la continuation des possessions A. Ayant cause universel ou à titre universel B. Ayant cause à titre particulier L interruption de la prescription Définition Espèces d interruptions A. Interruption naturelle a) Perte involontaire b) Perte volontaire B. Interruption civile a) Demande en justice du propriétaire b) Reconnaissance par le possesseur Effets de l interruption de la prescription acquisitive A. Interruption naturelle

26 xxxvi Droit des biens B. Interruption civile a) Demande en justice b) Reconnaissance par le possesseur La suspension de la prescription Définition Fondement Causes A. L enfant à naître B. Le mineur et le majeur sous régime de protection C. Les époux faisant vie commune D. Les personnes qui sont dans l impossibilité factuelle d agir La renonciation à la prescription Renonciation anticipée Renonciation à la prescription acquise A. Formes de la renonciation B. Nature juridique de la renonciation C. Capacité requise du renonçant D. Effets de la renonciation à la prescription acquise a) Quant au propriétaire et au possesseur b) Quant aux tiers Renonciation au bénéfice du temps écoulé Table des lois citées Table des jugements Bibliographie Index analytique