ADIL 33. ETUDE en Accédants à la propriété en difficulté

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1 ADIL 33 ETUDE en 2011 Accédants à la propriété en difficulté Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX

2 ETUDE en 2011 ACCEDANTS A LA PROPRIETE EN DIFFICULTE Synthèse et indicateurs établis à partir de la situation des 57 ménages plus particulièrement suivis en Les constats effectués les années précédentes se confirment cette année encore, à savoir : Malgré le caractère «raisonnable» des mensualités des prêts souscrits, celles-ci sont devenues trop lourdes pour le budget des ménages suivis. Les budgets ayant été évalués au plus juste, ces ménages ne peuvent faire face aux charges courantes pour lesquelles ils vont jusqu à recourir aux prêts consommation. On constate bien souvent qu une dette d énergie, d eau ou des impôts locaux se cumule avec le retard dans le paiement du prêt d accession. Pour les familles, renoncer à l accession est vécu comme un échec dans leur parcours logement, ce qui a souvent des répercussions sur d autres aspects de la vie familiale. La solution de la revente ne permet pas toujours aujourd hui de couvrir l ensemble des prêts souscrits et des dettes, en particulier dans le cas des accessions récentes et éloignées des centres urbains. Et même lorsque le prix de revente couvre l intégralité des dettes, se pose la question du relogement et du montant du loyer qui peut s avérer supérieur à la mensualité acquittée dans le cadre de l opération d accession, notamment pour les familles. Age moyen des accédants : 45 ans pour Monsieur 43 ans pour Madame Age moyen des enfants : 12 ans Composition familiale des accédants en difficulté : 57% des ménages sont des couples (mariés ou non), 43% sont composés de ménages d une seule personne adulte. 79% des ménages ont des enfants à charge et 21% sont sans enfant. Le nombre moyen d enfants est de 2,3 par famille. Il varie de 1 à 5 enfants à charge. 1 ménage déclare avoir un ascendant au foyer. Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX P. 2/6

3 Localisation de l accession : La majorité des accédants en difficulté est située hors CUB, 51% ont même accédé sur des communes particulièrement isolées. De nombreuses opérations sont situées dans le Blayais, le Sud-Gironde et le Médoc, essentiellement en maison individuelle. Diverses explications peuvent être avancées devant cet état de fait : - l attrait de la maison individuelle pour la grande majorité des ménages, - l attrait de la ruralité et du jardin, - l éviction, par les prix du foncier, des ménages modestes des centres urbains. Un autre élément peut également être avancé : le coût de l opération moins élevé en maison individuelle qu en collectif. De ce fait, certains de ces ménages sont domiciliés à plus de 20 kilomètres de leur lieu de travail ; une partie non négligeable éprouve des difficultés pour trouver ou retrouver un emploi. LOCALISATION % C.U.B 27% HORS-C.U.B TOTAL 73% Dont rive droite hors CUB : 32% TOTAL 100% Type d opération réalisée : TYPE D OPERATION REALISEE % NEUF 37% ANCIEN 54% ACQUISITION AMELIORATION 9% TOTAL 100% Par ailleurs, parmi les situations étudiées, 88% des accédants occupent une maison individuelle contre 12% un logement collectif. Concernant l achat d ancien, dans les opérations récentes en particulier, nous constatons que, bien souvent, les travaux mal évalués au départ sont un élément important des difficultés des ménages qui ont recours à des prêts à la consommation pour les financer. Ancienneté de l accession et mensualité : ACCESSION REALISEE : % MENSUALITE BRUTE MOYENNE 10 ans ou plus 17% 497 Moins de 10 ans 83% 754 Dont moins de 2 ans 27% 622 Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX P. 3/6

4 Nous notons depuis deux ans une progression des accessions récentes parmi l ensemble des accédants en difficulté. En effet, 83% des situations analysées relèvent d une opération de moins de dix ans et 27% depuis moins de 2 ans. L ancienneté de l accession influe sur les solutions qu acceptent d envisager les accédants. En effet, il est souvent difficile de se résoudre à une vente après plus de 10 ans d efforts consacrés à rembourser un prêt immobilier. D autre part, les ventes intervenant après peu d années d amortissement des prêts immobiliers, ne couvrent pas toujours aujourd hui les dettes des accédants. De même, la recherche d une location compatible à la fois avec la composition familiale et le budget peut aussi s avérer difficile. Type de prêt : Le type de prêt principal souscrit est à rapprocher des dates d accession à la propriété et de l origine des consultations à l ADIL33. TYPE DE PRET % 2011 % 2010 PAP 0% 14% PAS 22% 36% PC 10% 14% PRET BANCAIRE 68% 36% TOTAL 100% 100% Les prêts bancaires sont largement majoritaires, et pour la première fois cette année, aucun accédant disposant d un prêt PAP n a été signalé. Ces accédants ne bénéficient donc pas des mesures de sécurisation prévues dans le cadre des prêts conventionnés / PAS alors même qu une majorité d entre eux aurait pu y prétendre. De même, il nous faut constater que dans l immense majorité des situations rencontrées, le prêt principal n est pas couvert par une assurance perte d emploi. Origine principale des difficultés : ORIGINE PRINCIPALE DES DIFFICULTES % Baisse / faiblesse des ressources 27% Chômage / cessation d activité 24% Changement de situation familiale 20% (séparation, décès ) Surendettement 15% Maladie 7% Autres 7% TOTAL 100% La baisse ou la faiblesse des ressources est la principale cause des difficultés des ménages, suivie des situations de chômage, de cessations d activité ou de liquidation d entreprise. Il s agit là de l origine principale qui est souvent cumulée avec d autres difficultés. Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX P. 4/6

5 Ceci explique également une grande partie des situations de surendettement rencontrées, dans la mesure où, bien souvent, ces ménages n arrivent même plus à assumer leurs charges courantes. Par ailleurs, les mensualités constatées sur les accessions plus récentes pèsent également plus lourdement dans le budget en comparaison avec les ressources moyennes de ces ménages. Mensualité d accession par type de logement : TYPE DE LOGEMENT MENSUALITE BRUTE MOYENNE % TYPE II 343 4% TYPE III % TYPE IV % TYPE V et % TOTAL % Ressources des accédants en difficulté : COMPOSITION DES MENAGES MOYENNE DES RESSOURCES (PF incluses) % Couples % Isolés % Aides au logement : 28% des ménages rencontrés perçoivent une aide au logement (AL ou APL) contre 59% en Le montant moyen de cette aide est de 176,25 (230 en 2010). Les ménages rencontrés ne bénéficient que de plus en plus rarement d une aide au logement. Ceci peut s expliquer par des situations d accession plus récentes et une diminution des prêts ouvrant droit à l APL. En cas de perte d emploi, l aide personnelle au logement ne comble que partiellement la perte de revenu qui en résulte. Nous constatons que, même si lors de la souscription du prêt, les mensualités immobilières étaient compatibles avec les ressources des ménages, il suffit d un accident de la vie (chômage, maladie ), une baisse des prestations ou simplement une augmentation des charges courantes pour que ces ménages rencontrent des difficultés de remboursement de leur mensualité d accession. En effet, de nombreux ménages ont mal évalué leur projet, certains ont eu recours à des prêts à la consommation pour financer des travaux, et le moindre imprévu est de nature à déséquilibrer ces budgets et à générer des impayés. Vient également s ajouter à cela, l éloignement géographique qui impacte de plus en plus lourdement le budget déplacement. Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX P. 5/6

6 L intervention des conseillers de l ADIL33 envisage à la fois les impayés générés par les difficultés décrites ci-dessus et les démarches recommandées selon les situations. Pour ce qui concerne l ADIL33, le conseil porte en particulier sur : Le conseil sur les impayés des prêts immobiliers. Il consiste notamment à vérifier : - quelles aides et quelles démarches sont les plus adaptées à la situation (dispositif FAAD ) - quelles réponses apporter aux procédures engagées en raison de ces impayés (saisie immobilière notamment ). - l intérêt de déposer ou pas un dossier auprès de la Commission de surendettement de la Banque de France. - les différentes possibilités offertes par Action Logement pour les salariés d entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, en particulier : le prêt pour refinancement de prêts immobiliers plus onéreux, le CIL-PASS ASSISTANCE, Il s agit également d informer sur les démarches à engager pour saisir le juge qui peut accorder un délai de grâce dans la limite de deux ans en vertu des articles et du Code civil et de l article L du Code de la consommation. A l occasion de ces démarches et notamment de l aide à l établissement des dossiers de surendettement, nous constatons l ampleur des impayés sur les charges courantes, les assurances et les impôts locaux. Le conseil sur les événements professionnels ou des problèmes de santé. Il passe par une vérification des droits à indemnisation par une assurance chômage ou maladie et leur incidence sur le remboursement des emprunts, et par une information spécifique sur le déblocage de la participation des salariés aux résultats de l entreprise, pour les accédants qui peuvent en bénéficier. Le conseil suite à des changements familiaux. Il envisage : - les droits de chacun en cas de partage de biens et d attribution de propriété - les possibilités de refinancement ou de maintien des crédits souscrits - les possibilités de maintien ou non dans le logement. Le conseil sur l état du logement Il se réfère à : - l information sur la qualité de l habitat - le coût de réalisation de travaux de réparation ou d adaptation - le financement de tels travaux (aide de l ANAH, prêt CAF, prêt CADPI, ) - les démarches à réaliser lorsque les habitations sont endommagées suite à un sinistre (construction, événement naturel, accident ). Agence Départementale d Information Logement avenue Emile Counord BORDEAUX P. 6/6