Comprendre la loi Scellier 2012

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1 Comprendre la loi Scellier 2012 Une approche pédagogique Des conseils inédits pour réussir votre investissement Scellier Dernière date de mise à jour: 03/01/2012 Photo : Monia - Fotolia.com Introduction La loi Scellier est une loi de défiscalisation, elle permet de bénéficier d'une importante réduction d'impôt sous certaines conditions que nous allons voir. 1

2 Elle est opérationnelle depuis le 1er Janvier La loi Scellier me permet en 2012 de devenir propriétaire d'un appartement qui sera financé à 13 % par L'Etat (mes impôts) et à 50 % par mon locataire. Ainsi, la loi Scellier me permet de transformer mes impôts ou du moins une partie de mes impôts en patrimoine immobilier. 2

3 Sommaire Sommaire Que faire pour profiter de la loi Scellier en 2012? Quels sont les avantages dont je vais bénéficier avec le dispositif Scellier?... 6 Tableau de synthèse des avantages fiscaux Scellier Jusqu'à quand la loi Scellier est-elle valable? Est-il nécessaire d avoir un apport financier pour se lancer? Quelle date est prise en compte pour commencer à bénéficier de la loi Scellier? Quelles sont les formalités fiscales à accomplir suite à mon investissement Scellier? Conseils avant de se lancer dans un investissement Scellier Vérifiez votre simulation Scellier Un logement qui répond aux attentes de votre locataire... 9 Emplacement du bien... 9 Logement économe en énergie... 9 Dynamisme économique de la région où vous investissez Les caractéristiques du financement de votre opération Scellier Le choix de la surface Mises à jour de la loi Scellier Le dispositif Scellier est-il le seul dispositif de défiscalisation? Quelques définitions Comment préparer ma retraite avec la loi Scellier?

4 1 - Que faire pour profiter de la loi Scellier en 2012? 1.1 Loi Scellier classique Pour bénéficier de la loi Scellier classique : - Je dois acheter un logement neuf (appartement, maison) déjà construit ou en construction mais n'ayant pas encore été habité en France métropolitaine ou dans les DOM-TOM. - si j achète sur le territoire métropolitain, je dois acheter de préférence un logement bénéficiant de la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) pour avoir droit à une meilleure réduction d impôt. - Je dois m'engager à le louer 9 années consécutives minimum et à des locataires qui en font leur résidence principale Avec la loi Scellier : - Mon (Mes) locataire(s) ne sont soumis à aucun plafond de ressources, autrement dit la loi Scellier peut s'appliquer quels que soient les revenus de mes locataires. - Je suis autorisé(e) à louer ce bien à des personnes de ma famille (enfants, parents,...) à condition qu'elles ne soient pas rattachées à mon foyer fiscal. Je peux réaliser une opération Scellier par an et pas plus. Dans le cadre de la loi Scellier, les prix du loyer sont soumis à des prix plafonds différents selon la zone géographique du logement. Ces prix évoluent chaque année mais sont fixés par la loi. Les plafonds de loyers Scellier 2011 mensuels, charges non comprises, sont fixés par mètre carré, comme suit : - 21,70 /m² pour la zone A Bis - 16,1 /m² pour la zone A - 13 /m² pour la zone B1-10,6 /m² pour la zone B2 Nous attendons la publication des chiffres 2012 mais ils seront sensiblement similaires à ceux de Définition des zones géographiques Zone A Bis : Paris, une partie de la région Parisienne Zone A : Le reste de la région Parisienne, Côte d'azur, région proche de la Suisse Zone B1 : agglomérations de plus de habitants, quelques villes proches de l'île de France mais chères, zones littorales et frontalières, Corse et les Iles Zone B2 : agglomérations de plus de habitants et de moins de habitants Pour découvrir la liste des communes Scellier par Zone géographique 4

5 1.1 Loi Scellier intermédiaire dite aussi loi Scellier social Si j opte pour le dispositif Scellier social appelé aussi Scellier intermédiaire, je dois aussi acheter un logement neuf de préférence de type BBC (Bâtiment Basse Consommation) que je m engage à louer pendant 9 ans à un loyer plafonné. Mon locataire ne doit pas dépasser certaines ressources. Les plafonds de loyers Scellier Social 2011 (charges non comprises), dépendent de la zone géographique du logement: Zone A : 12,90 euros / m² Zone A bis : 17,30 euros / m² Zone B1 : 9,90 euros / m² Zone B2 : 8,50 euros / m² Les plafonds de loyer en Scellier intermédiaire 2012 seront sensiblement proches de ceux de 2011 et seront appliqués aux logements achetés en 2012 ou dont le permis de construire aura été déposé en Les plafonds de ressources en Scellier Social en 2011 seront les suivants : - Pour une personne seule Les ressources annuelles maximales autorisées en 2011 : en Zone A en Zone B en Zone B2. - Pour un couple Les ressources annuelles maximales autorisées en 2011 : en Zone A en Zone B en Zone B2 Nous sommes en attente de la publication officielle des chiffres

6 2 - Quels sont les avantages dont je vais bénéficier avec le dispositif Scellier? Tableau de synthèse des avantages fiscaux Scellier 2012 Le tableau de synthèse ci-dessous résume tous les taux de réduction d impôts auxquels je peux prétendre en effectuant un investissement Scellier en fonction du type de logement neuf et de sa localisation. SCELLIER 2012 En France métropolitaine Si j achète un bien immobilier neuf en France métropolitaine bénéficiant de la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation), grâce au dispositif Scellier, je vais devenir propriétaire d'un bien immobilier neuf qui sera financé à hauteur de 13 % par mes impôts et de 50 % par mes locataires. Le reste (37%) est financé par mes soins grâce à mon effort d'épargne mensuel. Avec cette loi, mes impôts sont transformés en patrimoine immobilier. Concrètement, si j achète en 2012 un logement BBC neuf, je vais déduire de mes impôts : 13% du prix de revient du logement acheté et ce, sur 9 ans, dans la limite d'un plafond de d investissement si je réserve et achète en Je vais donc pouvoir économiser au maximum 4333 par an pendant 9 ans pour mon foyer fiscal si j achète en si j achète un bien immobilier dans le cadre du dispositif Scellier social dit aussi Scellier intermédiaire et de louer mon bien au delà des 9 années obligatoires, je peux encore déduire 1,33% par an du prix de revient (soit jusqu'à 3990 par an) de mon logement et ce, par tranche de 3 ans avec un maximum de 6 ans. Donc au total, si j achète en 2012, je peux réduire mes impôts de euros sur 9 ans euros sur 6 ans soit au total euros sur 15 ans en Scellier intermédiaire! 6

7 En revanche, si je réserve et achète en 2012 un logement neuf non BBC, je vais déduire de mes impôts : 6% du prix de revient du logement acheté et ce, sur 9 ans, dans la limite d'un plafond de d investissement. Je vais donc pouvoir économiser (au maximum) 2000 par an pour mon foyer fiscal. si j opte pour le dispositif Scellier social et que je décide de louer mon bien au delà des 9 années obligatoires, je peux encore déduire 1,33% par an du prix de revient (soit jusqu'à 3990 par an) de mon logement et ce, par tranche de 3 ans avec un maximum de 6 ans. Donc au total, je peux réduire mes impôts de euros sur 9 ans euros sur 6 ans en Scellier intermédiaire soit au total euros sur 15 ans! Remarque pour toutes les opérations Scellier: Bon à savoir : si je suis peu imposé une année (si mon économie d'impôt Scellier est supérieure à ce que je dois payer comme impôt), je pourrai reporter sur les 6 années suivantes mon excédant d'économie d impôt. Ainsi, je conserve mon avantage fiscal Scellier. Une fois mon bien remboursé, me voici propriétaire d'un bien immobilier que je peux habiter à mon tour ou bien continuer à le louer pour bénéficier d'un complément de revenus. Ainsi, l'investissement Scellier me permet notamment de préparer plus sereinement ma retraite en m'assurant un complément de revenus sous forme de revenu foncier. 3 - Jusqu'à quand la loi Scellier est-elle valable? La loi Scellier est valable jusqu'à fin Est-il nécessaire d avoir un apport financier pour se lancer? Non, ce n'est pas obligatoire. Vous pouvez financer votre investissement Scellier par un prêt sans apport dans certains cas de figure, en particulier si le montant de votre investissement est en cohérence avec vos revenus. 5 - Quelle date est prise en compte pour commencer à bénéficier de la loi Scellier? La réduction d'impôt Scellier s'applique : 7

8 - si le logement a été acheté en VEFA (Vente en l'etat Futur d'achèvement) l'année où le logement est livré, alors que les travaux sont terminés et est imputée sur l'impôt sur le revenu au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n'y a pas de prorata). Concrètement, si l'acte notarié de votre logement est signé est 2012 et que votre bien est livré en 2013, la réduction d'impôt s'appliquera sur les impôts qui seront versés en 2014 sur les revenus En revanche, le pourcentage de réduction d'impôt qui s'appliquera est celui de 2012 car vous avez signé l'acte notarié en si le logement est déjà achevé, la réduction d'impôt Scellier commence à s'appliquer l'année de l'acquisition, c'est à dire l'année de la signature chez le notaire et sera imputée sur l'impôt sur le revenu dû au titre de cette même année. 6 Quelles sont les formalités fiscales à accomplir suite à mon investissement Scellier? Lors de votre déclaration d'impôt annuelle, il faudra signaler à l'administration Fiscale votre acquisition Scellier. Voici les formulaires fiscaux requis en Scellier : Le formulaire 2044 (Déclaration de revenus fonciers) Ce formulaire fiscal vous permet de déclarer les loyers et les charges (frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt...). A noter : si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers (loyers), vous êtes en situation dite de déficit foncier. Ce déficit va venir en diminution de votre revenu imposable et du coup la base de calcul de votre impôt sur le revenu, votre revenu net imposable sera diminué. Vous indiquez alors ce déficit foncier sur ce formulaire 2042, paragraphe 4 «revenus fonciers» case BC. Le formulaire 2042-C Dans le paragraphe 7 dénommé «charges ouvrant droit à réduction d impôts», vous mettez la réduction d'impôts Scellier + le déficit foncier éventuel décrit ci-dessus. Rappel : Pour les actes notariés signés en 2012, la réduction d'impôt Scellier BBC est égale à 22% du prix de revient, divisée par neuf. La réduction d impôt Scellier non BBC est égale à 13%. Le formulaire 2044-EB (Statut du Bailleur Privé - engagement de location) Ce formulaire déclaratif fiscal permet de prouver à l'administration fiscale votre engagement de location. Il est aussi indispensable pour bénéficier des avantages fiscaux Scellier. Vous souhaitez vous faire aider pour votre première déclaration d'impôt Scellier? Faites appel à un gestionnaire de patrimoine indépendant pour ce service. 8

9 7 Conseils avant de se lancer dans un investissement Scellier 7.1 Vérifiez votre simulation Scellier Lorsqu un conseiller en gestion de patrimoine réalise une simulation Scellier pour vous sur un programme immobilier répondant à vos attentes, vérifiez bien que le montant du marché locatif pour ce programme n est pas inférieur au plafond de location Scellier de la zone géographique correspondante. Testez par exemple cette simulation-là Un logement qui répond aux attentes de votre locataire Une des clés d'un investissement Scellier réussi est de s'assurer avant qu'il sera aisé de trouver des locataires pour le bien dont on se porte acquéreur. Voici des critères qualitatifs qui donneront envie à des locataires de louer votre logement. Emplacement du bien Mettez-vous à la place de vos futurs locataires, surveillez l'emplacement de votre bien immobilier. Veillez pour votre logement à la proximité des transports, des commerces et des établissements scolaires. Logement économe en énergie Mettez-vous encore à la place de vos futurs locataires, vous aimeriez avoir des factures de chauffage très faibles. Alors dans ce cas, pourquoi ne pas préférer l'achat d'un appartement économe en énergie situé dans un bâtiment Basse Consommation de type BBC (Bâtiment Basse Consommation = qui consomme moins de 50 Kw/M2/an) ou bien dans un BEPAS (Bâtiment à énergie Passif = qui consomme moins de 15 KWh/m2/an Dans l'idéal, il faudrait pouvoir investir dans un BEPOS (Bâtiment à énergie positive) qui produit plus d'énergie qu'il en consomme mais ce type de construction est encore très rare en France. Depuis le 01 er Janvier 2012, il est plus intéressant fiscalement d'investir sur ce type de logement écologique, étant donné que la réduction d'impôts est plus élevée pour ces bâtiments-là : 22 % au lieu de 13 %. Enfin, si vous investissez dans une zone où il y a beaucoup de programmes immobiliers et donc d'offres locatives, cet investissement constituera un avantage concurrentiel. En résumé, les trois types de normes recensées les plus économes en consommation d'énergie:. bâtiment basse consommation (BBC) : 50 KWh/m2/an. bâtiment à énergie passive (BEPAS) : moins de 15 KWh/m2/an 9

10 . bâtiment à énergie positive (BEPOS) : qui produit de l'énergie Dynamisme économique de la région où vous investissez Il est donc indispensable d'acheter un logement pour lequel il y a une demande locative avérée. Surveillez le dynamisme économique de la région où vous investissez. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous conseiller sur le choix des régions et sur la qualité des programmes immobiliers. Privilégiez un indépendant qui n'est à la solde d'aucun promoteur et qui choisit les programmes immobiliers qu'il vous propose en toute indépendance, en fonction de critères qualitatifs et sans pression commerciale de la part d'un promoteur. Pour être mis en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine de votre région, inscrivez-vous ici: Les caractéristiques du financement de votre opération Scellier Une autre clé d'un investissement Scellier réussi est de trouver un financement adéquat pour votre opération Scellier : comparez les taux des prêts immobiliers que l'on vous propose, les caractéristiques de ces prêts immobiliers (in-fine, avec ou sans différé d amortissement, possibilité ou non de changer les mensualités en cas de changement de situation, montant de l'assurance décès). Faites-vous conseiller et demandez une simulation sur 9 ans, 15 ans et sur 20 ans afin de tester plusieurs hypothèses en fonction de votre objectif (revendre au bout de 9, 15, 20 ans ou bien conserver votre bien pour l'habiter à terme ou continuer à le louer et bénéficier d'un complément de revenu). En fonction de l'évolution du marché immobilier, il peut être plus intéressant financièrement de revendre votre bien une fois l'avantage fiscal épuisé et de placer l'argent de la plus-value immobilière sur un produit d'assurance-vie par exemple. Comparez ce que propose le conseiller en gestion de patrimoine, habilité à monter votre dossier de financement avec ce que propose votre banque. Demandez votre simulation Scellier pour bénéficier d'une étude financière, fiscale, personnalisée gratuite et sans engagement avec un conseiller en gestion de patrimoine à l'écoute de vos attentes : Le choix de la surface Privilégiez l'achat d'une surface de type T2, surface intéressante dans la mesure où ce type de surface est particulièrement demandé par des familles ou des couples dont la stabilité et la solvabilité sont en moyenne plus importantes que celles des étudiants et des célibataires. 10

11 8 - Mises à jour de la loi Scellier Les pourcentages de réduction d'impôts donnés dans ce document correspondent à ceux votés dans la loi des Finances 2012 et sont donc valides en Lors du vote d'une nouvelle loi des finances en fin d'année, la loi Scellier est toujours susceptible d être prolongée, tenez-vous informé(e) des mises à jour en vous inscrivant à la Newsletter de 9 Le dispositif Scellier est-il le seul dispositif de défiscalisation? Non, d'autres dispositifs de défiscalisation existent et sont peut-être tout aussi ou même plus adaptées à votre profil fiscal et patrimonial: citons notamment le dispositif Bouvard dit aussi LMNP Scellier ou encore Scellier meublé pour un investissement en résidence meublée de services (exemples : résidence étudiante, résidence de tourisme et résidence pour personnes âgées), SCPI Scellier (Société Civile de Placements dans l Immobilier), FCPI (Fonds Commun de Placement dans l'innovation), etc Pour en savoir plus, Impotsmoinschers.com vous aide en vous tenant au courant des nouveautés. Inscrivez-vous: Chacun de ces investissements est associé à des réductions d'impôts spécifiques, vous pourrez les découvrir sur et vous inscrire pour bénéficier d'un audit fiscal gratuit adapté à votre situation sur La défiscalisation vous effraie? Vous pensez peut-être que payer des impôts est un acte civique? Mais défiscaliser aussi : avez-vous réfléchi que si l'etat met en place ces dispositifs de réductions d'impôts très avantageux pour les contribuables, c'est parce qu'en nous lançant dans une opération de défiscalisation, nous contribuons à relancer l'économie. Ainsi, un investissement en défiscalisation permet par exemple de: Favoriser la construction de logements dans des zones où il y a une carence de logements et une demande locative (loi Scellier) Proposer des logements à des personnes à faibles revenus (loi Scellier social) Proposer des logements dans les DOM-TOM à des personnes à faibles revenus (loi Scellier social DOM-TOM) Ce qui est important est de connaître les avantages fiscaux mais aussi les risques associés à chacun des investissements dans lesquels on se lance, afin d'investir en toute connaissance de cause. 11

12 10 Quelques définitions Définition : Le prix de revient est la somme du prix d'acquisition et des frais afférents à l'acquisition: honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière. La réduction d'impôt de la loi Scellier se calcule sur le prix de revient et non le prix d'acquisition (prix d'achat) du bien, ce qui rend donc la loi Scellier encore plus attractive. 11 Comment préparer ma retraite avec la loi Scellier? Un investissement Scellier est un investissement locatif et constitue un des moyens de se constituer à long terme un complément de retraite. Nous vous conseillons de demander une simulation retraite gratuite pour en savoir plus 12