Bureaux et locaux d activités / entrepôts Régions

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1 Bureaux et locaux d activités / entrepôts Régions MarketView 1 er semestre 23 CBRE Études et Recherche BUREAUX Demande placée Offre immédiate Loyer «prime» LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS Demande placée Offre immédiate Loyer «prime» INVESTISSEMENTS Volumes Taux de rendement DES COMPTES-PROPRES MOTEURS DE LA DEMANDE PLACÉE Points clés* m² ont été commercialisés en bureaux et 1,2milliondem²enlocauxd activitésetentrepôts. Quasiment 2 millions de m² disponibles en bureaux et4,2millionsdem²enlocauxd activitésetentrepôts. Dans tout le document : Les évolutions de la demande placée sont indiquées par rapport au 1 er semestre 22 Les évolutions de l offre immédiate et des loyers sont indiquées par rapport à fin 22 Les loyers sont indiqués en facial HT HC/m²/an. TABLEAU DE SYNTHÈSE BUREAUX Ville Demande placée au 30//23 (m²) Évolution 1S 22 vs 1S 23 Contexte économique Les manques de vision et de confiance ont été les caractéristiques du 1 er semestre. La confiance des ménages a atteint en juin son plus bas niveau historique. Ils ont probablement acté que les effets de la crise mettront du temps à s atténuer. Le PIB, qui a diminué de - 0,2 % au 1 er trimestre 23 puis augmenté au 2 ème (+ 0,5 %), devrait afficher une croissance quasi-nulle en 23 (en moyenne annuelle). Les moteurs de la croissance restent en effet grippés. Les dépenses de consommation des ménages devraient être proches de la stabilité en 23 (après - 0,4 % en 22), l investissement des entreprises non Part du neuf ou restructuré dans la demande placée au cours du semestre Évolution Offre immédiate 30//23 au 30//23 vs (m²) 31/12/22 Part du neuf ou restructuré dans l offre immédiate au 30//23 Loyers neufs ou restructurés et évolution du "prime" ( HT HC/m²/an) Évolutions annuelles financières poursuivra son repli (- 2,4 % environ contre - 1,9 % l année précédente) et les exportations croîtront mais à un rythme plus modéré qu en 22. L inflation devrait être assez faible en 23, + 0,9 %. Si le retour d une croissance supérieure à 1 % n est pas d actualité avant au moins 25, le 1 er semestre a livré quelques signes positifs à court terme. En fin de semestre, les indices PMI des services et de l industrie, tout en restant détériorés, se sont par exemple améliorés et indiquaient un ralentissement de la baisse d activité. D autre part, et même s il ne faut en tirer aucune conclusion, le PIB a crû de + 0,5 % contre + 0,2 % prévus au 2 ème trimestre. Loyers seconde main ( HT HC/m²/an) Lyon % 59 % % 37 % / > 3 90 / 230 Lille % 35 % % 25 % 140 / 2 = 80 / 170 Bordeaux % 52 % % 8 % 125 / / Toulouse % 48 % % 34 % 125 / / 2 Aix-en-Provence / Marseille % 21 % % 21 % / 270 = 0 / 260 Nantes % 30 % % 15 % 155 / 180 = 130 / 160 Montpellier % 26 % % 18 % 155 / 160 = 5 / Rennes % 46 % % 14 % 143 / / 175 Strasbourg % 31 % % 18 % 130 / 195 = 75 / Metz % 27 % % 12 % 135 / 185 = 80 / 120 Grenoble % 1 % % 27 % 145 / 160 = 90 / 130 Nice / Sophia-Antipolis % % % % 180 / / 180 Rouen % 30 % % 13 % 125 / / 5 Nancy % 44 % % 20 % 140 / 180 = 70 / 145 Annecy % 35 % % 14 % 160 / 2 80 / 165 Tours 6-23 % % % 4 % 135 / / 135 Chambéry 9 5 N.C. 60 % % 23 % 120 / 160 = 70 / 130 Mulhouse % 55 % % 12 % 5 / 190 = / 125 Besançon 7 0 N.C. 73 % % 15 % 5 / 155 / 130 Clermont-Ferrand % 0 % % 25 % 120 / 145 = 70 / 130 Brest 6 8 N.C. 69 % % 20 % 140 / / 160 Le Havre % 20 % % 47 % 120 / / 135 Bourgoin Jallieu % 35 % % 23 % 5 / 165 = 70 / 5 Caen % 30 % % 18 % 125 / / Valence 3 3 N.C. 30 % % 14 % 130 / 170 = 80 / 140 Avignon % 35 % % % / 170 = 90 / 149 Nîmes 1 5 N.C. % 32 0 N.C. 25 % 120 / 140 = 65 / 130 N.C. : Non communiqué Sources : CBRE et observatoires locaux de l immobilier d entreprise *Pour suivre les marchés régionaux, CBRE se base sur un échantillon de 15 métropoles régionales représentatives, il s agit d Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse. 23 CBRE, Inc.

2 1 er semestre 23 Régions MarketView 2 LE MARCHÉ DES BUREAUX Croissance d activité et plus particulièrement des précommercialisations, clés-en-main et qui représentent un quart de la demande placée Fin 22, les marchés régionaux faisaient preuve d une certaine résistance face à une conjoncture économique dégradée. L activité avait légèrement fléchi de - 5 % en évolution annuelle. La tendance s inverse pour ce début d année m² ont été commercialisés au cours des 6 premiers mois de l année 23 dans les 15 villes de l échantillon en Régions, correspondant à une augmentation d activité de + % par rapport au 1 er semestre 22. Ce bon résultat, qui retrouve son niveau performant de mi-année 20 (590 0 m²), est principalement dû à la progression de la part des pré-commercialisations, clés-enmain et dans le volume placé, qui est passée de 15 % (78 2 m²) au 1 er semestre 22 à 25 % (147 8 m²) au 1 er semestre 23. Le marché des bureaux en Régions performe donc comparativement au marché francilien qui enregistre un recul d activité de - 19 % sur un an au 1 er semestre 23. Toutefois, l ampleur des variations est grande d une ville à l autre : de - 32 % à Toulouse et - 26 % à Aix-en-Provence / Marseille à + 79 % à Metz et + 73 % à Lyon. Avec m² placés à miannée, Lyon se situe largement au-dessus du classement dépassant de plus de moitié Lille avec 62 0 m². Les marchés régionaux enregistrent une hausse des grandes commercialisations. 7 transactions > 5 0 m² (4 l an passé), soit 1 8 m² ou encore 19 % du volume total placé, ont été signées au cours du 1 er semestre 23 dont la moitié par des acteurs du secteur public. Il s agit notamment des opérations de La Cité Municipale (ville de Bordeaux) sur 21 0 m² à Bordeaux, Sanofi sur 22 0 m² à Gerland, la SNCF sur 22 0 m² à la Part-Dieu, Alstom sur 29 0 m² au Carré de Soie. Toutefois, l essentiel de ces transactions s est réalisé dans des bâtiments nouvellement construits ne contribuant pas à l écoulement de l offre neuve existante. L analyse de la demande fait ressortir un manque de bureaux de qualité à la vente. Ainsi, les utilisateurs ont de plus en plus tendance à se faire construire un bien qui corresponde parfaitement à leurs attentes. La part du neuf / restructuré dans la demande placée a grimpé de 31 % au 1 er semestre 22 à 40 % au 1 er semestre 23. Elle s élève jusqu à 52 % à Bordeaux et 59 % à Lyon. L offre immédiate proche des 2 millions de m² Le stock disponible dans l échantillon des 15 métropoles régionales s élève à m², en hausse de + 4 % par rapport au 31 décembre 22 mais stable par rapport au 1 er semestre 22. Des évolutions extrêmes ont été constatées entre les villes de Metz (+ 39 %), Aix-en-Provence / Marseille et Nancy (+ 18 %), qui ont vu leur stock de seconde main croître fortement, et les villes de Nice / Sophia Antipolis (- 20 %) et Rennes (- 7 %). La plupart des villes étudiées fait face à une situation de sur-abondance de locaux anciens, suite à des libérations notamment. Pourtant la part du neuf ou restructuré progresse à 23 % (459 0 m²) contre 20 % (390 5 m²) au 30 juin 22. De plus, les offres disponibles sont majoritairement orientées à la location et peinent à répondre aux demandes d utilisateurs à la recherche de locaux à l acquisition. La vigilance des promoteurs quant aux lancements d opérations «en blanc» reste de rigueur en raison des difficultés de précommercialisation. Toutefois, l offre future certaine attendue d ici la fin de l année 23 est supérieure d un quart à celle annoncée un an auparavant. Elle s élève à m² et se caractérise notamment par la livraison du New Way Mabilais (16 0 m²) à Rennes, l Equinox ( 4 m²) à Lyon 3, ou encore Le 2 (4 0 m²) à La Madeleine (Lille). bureaux dans les 15 principales métropoles régionales* (en millions de m²) 2,5 2,0 1,5 1,0 0, Lyon Rennes Lille Loyer "prime" Offre immédiate en fin de période Demande placée dans l année Répartition de l offre future certaine livrable en 23 et en 24 (en milliers de m²) Rouen Strasbourg Aix-Marseille Nancy Bordeaux Metz Toulouse Offre future certaine livrable en 23 Offre future certaine livrable en 24 Montpellier Clermont Ferrand 12 Grenoble 1S13 Nice-Sophia Évolution des loyers dans les 15 métropoles régionales (en HT HC/m²/an) > Loyer moyen pondéré du neuf ou restructuré 23 CBRE, Inc.

3 Évolutions de l offre immédiate par rapport au 31/12/22 et de la demande placée par rapport au 1 er semestre 22 Offre immédiate Grenoble Lille 0 % 90 % 80 % 70 % 60 % % 40 % 30 % 20 % % Lyon Clermont Ferrand Rouen Montpellier Bordeaux Nancy Metz -30 % -20 % - % % 20 % 30 % 40 % % - % Nice / Rennes Nantes Strasbourg -20 % Sophia-Antipolis Aix-en-Provence / Marseille -30 % Toulouse -40 % Demande placée Loyer "prime" Évolution de l offre immédiate et de la demande placée dans les 14 principales métropoles ** en locaux d activités et entrepôts (en millions de m²) Demande placée dans l année 1S13 Évolution des loyers des locaux d activités et entrepôts neufs dans les 14 principales métropoles ** (en HT HC/m²/an) Loyer moyen pondéré du neuf ou restructuré **Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse. Les projets certains livrables en 24 et plus atteignent m² (- 3 % par rapport à la même date l an passé) et les probables répertoriés (prêts à démarrer) s élèvent à m². Un loyer «prime» régional qui prend de la hauteur En réponse aux évolutions de la demande, les valeurs des biens excentrés et / ou de seconde main sont plutôt orientées à la baisse tandis que les loyers neufs / restructurés restent stables voire progressent. Suite à la transaction de la SNCF dans la Tour Incity à Lyon Part-Dieu au 1 er trimestre 23, le loyer «prime» régional s établit à une valeur > 3. Les valeurs oscillent donc entre 5 (Mulhouse et Bourgoin-Jallieu) et plus de 3 HT HC/m²/an pour des locaux neufs ou restructurés et entre (Mulhouse et Besançon) et 260 (Aix-en-Provence / Marseille) pour des surfaces de seconde main (dont rénovées). Le loyer moyen des bureaux neufs ou restructurés des 15 principales métropoles s élève à 185, correspondant à une hausse de + 8 en 6 mois. À l inverse, celui des bureaux de seconde main a perdu 2 sur le semestre et atteint 133. Les avantages commerciaux (franchises de loyer, participation aux travaux, mise à disposition anticipée ) sont plus souvent consentis et peuvent s élever à 1,5 ou 2 mois de franchise par année d engagement. LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS Un résultat dans l ensemble légèrement en retrait mais d importantes disparités selon les villes La demande placée des locaux d activités et entrepôts des 14 principales métropoles régionales s est résorbée de - 4 % au 1 er semestre 23 (1,2 million de m²) par rapport au 1 er semestre 22 (1,26 million de m²). Cependant, la situation est différente selon les villes. En effet, un sursaut d activité a été enregistré à Metz (+ 152 %) et à Aix-en-Provence / Marseille (+ 95 %) en raison notamment du clés-en-main locatif le plus significatif du semestre réalisé par Castorama (77 0 m²) à Saint-Martin-de-Crau et de la restructuration des groupes nationaux dans un objectif de réduction des coûts à Metz. À l inverse, Nice subit une baisse de moitié et Lyon de - 30 %. Les logisticiens et les chargeurs conservent une politique de regroupement ainsi que de recherche d économies mais privilégient les entrepôts classe A. Ce constat se vérifie à travers la part du neuf / restructuré qui ne cesse d augmenter à 22 % contre 20 % un an plus tôt. Pourtant, la qualité de l offre immédiate n est pas toujours au rendez-vous. Une offre immédiate à l étale Tout comme fin 22, 4,2 millions de m² de locaux d activités et d entrepôts sont disponibles au 30 juin 23 dans les 14 principales métropoles régionales. Il y a eu plusieurs libérations durant le semestre, notamment 33 0 m² à Reichstett, 20 0 m² au Centre Alsace et 0 m² au Port Autonome de Strasbourg mais également des livraisons à l image du programme Valimmo de 16 0 m² à Mougins (). La part du neuf / restructuré reste donc positionnée à 9 %. De manière générale, le stock propose de nombreux sites vétustes à la location et mal adaptés aux contraintes des entreprises. De plus, une pénurie est palpable concernant les entrepôts de grandes tailles (> 15 0 m², voire en dessous pour certains marchés). Les projets «en blanc» sont en hausse de + 40 % en un an et atteignent 9 8 m² dont 39 0 m² prendront place dans les zones recherchées de la Rocade-Ouest et Lesquin à Lille. Les projets «en gris» sont quant à eux 2 fois moins importants qu un an plus tôt avec 6 7 m², dont 72 0 m² pourraient être livrables sous 8 mois après accord à l Isle d Abeau et dans la Rocade Est à Lyon. 1 er semestre 23 Régions MarketView 3 23 CBRE, Inc.

4 1 er semestre 23 Régions MarketView Stabilité des valeurs locatives faciales Comprises entre 39 et 120 pour des locaux d activités ou entrepôts neufs ou restructurés et entre 15 et 95 pour ceux de seconde main, les valeurs locatives faciales sont stables voire légèrement baissières. Certaines valeurs semblent d ailleurs proches de leur point haut, c est notamment le cas de la valeur haute du neuf / restructuré (75 ) à Lyon. ZOOM : LA LOGISTIQUE EN FRANCE (ENTREPÔTS > 5 0 M²) Tenue du marché grâce à des opérations dans le diffus La demande placée en France est en hausse de + 8 % au 1 er semestre 23 par rapport à la même période en 22 (où les chiffres étaient bas), totalisant m². Ce résultat s explique principalement par la réalisation d un certain nombre de transactions sur les marchés secondaires, pour le compte d acteurs de la grande distribution ou du commerce spécialisé. Les marchés de la Normandie, de l Ouest ou encore de Bourgogne / Franche-Comté ont ainsi bien fonctionné depuis le début de l année. Au contraire, avec 61 % des surfaces commercialisées, la dorsale Nord/Sud voit son poids reculer dans la demande placée nationale, conséquence d une baisse significative des 2 principaux marchés que sont l Ile-de-France (246 6 m² placés, - 24 % en un an) et le couloir rhodanien (4 5 m² placés, - 29 % en un an), qui n a pas été compensée par les hausses du Grand Nord (6 0 m² placés, + 49 % en un an) et du Grand Sud (161 5 m² transactés, soit 3 fois plus qu au 1 er semestre 22). À 120 HT HC/m²/an, le loyer «prime» perd à nouveau sur le semestre à Sophia. Le loyer moyen des locaux neufs ou restructurés des 14 principales métropoles a baissé de 1 et s établit à 62 au terme du 1 er semestre 23. Une hausse sensible des stocks Avec près de 3,6 millions de m² de surfaces disponibles au 1 er juillet 23, l offre immédiate augmente de + 6 % en un an, en France. Les projets «en blanc» sont toujours au point mort, tandis que les possibilités de développements «en gris» et réserves foncières restent élevées (respectivement plus de 2,7 millions de m² et près de 7 millions de m²) et pourraient permettre de réalimenter le marché en produits neufs. Un marché très sélectif Les valeurs sont toujours très influencées par des facteurs fondamentaux tels que la localisation et la qualité des biens, et ce d autant plus dans un environnement très sélectif. Ainsi, les marchés les plus abondants et/ou les moins qualitatifs verront des stratégies assez agressives se mettre en place de la part des propriétaires afin de réduire la vacance de leur parc, à l inverse des secteurs plus tendus et recherchés, où les valeurs pourront être revues à la hausse, comme en 1 ère couronne francilienne. TABLEAU DE SYNTHÈSE LOCAUX D ACTIVITÉS & ENTREPÔTS 4 Ville Demande placée au 30//23 (m²) Évolution 1S 22 vs 1S 23 Part du neuf ou restructuré dans la demande placée au cours du semestre Offre immédiate au 30//23 (m²) Évolution 30//23 vs 31/12/22 Part du neuf ou restructuré dans l'offre immédiate au 30//23 Loyers neufs ou Loyers restructurés et seconde main évolution du "prime" ( HT ( HT HC/ m²/an) HC/m²/an) Lyon % 9 % % 9 % 42 / 75 = 25 / 55 Strasbourg % 6 % % 6 % 41 / 0 23 / 90 Aix-en-Provence / Marseille % 77 % % 27 % 41 / 0 = 38 / 80 Lille % 8 % % 8 % 39 / 60 = 20 / 48 Bordeaux % 48 % % 4 % 42 / 25 / 45 Toulouse % 27 % % 17 % 46 / / 75 Metz % 5 % % 5 % 40 / 65 = 20 / Rennes % 6 % % 0 % 45 / = 30 / 55 Rouen % 2 % % 3 % / 75 = 25 / 60 Annecy % 48 % % 3 % 85 / 95 = 40 / 70 Nancy % 35 % % 7 % 42 / / 68 Mulhouse % 15 % % 6 % 45 / 120 = 15 / 95 Montpellier % 6 % % % / 90 = 35 / 85 Besançon N.C. % % 3 % 55 / 75 = 25 / 60 Chambéry 25 0 N.C. 15 % % 6 % 55 / 75 = 25 / 65 Grenoble % 3 % % % 73 / / 60 Bourgoin-Jallieu % 29 % % % 68 / 85 = 35 / 60 Nice / Sophia-Antipolis % % % 0 % 95 / 120 / 90 Le Havre % 18 % % 3 % 55 / 65 = 25 / 55 Avignon % N.C % N.C. 40 / 80 = 25 / 60 Caen % N.C % N.C. 45 / 60 = 40 / Tours % 2 % 0 0 % N.C. / 65 = 25 / Clermont Ferrand % 0 % % 0 % / / Valence 9 8 N.C. % % 3 % 60 / / 70 Nîmes 6 0 N.C. 40 % 80 0 N.C. 30 % 60 / 80 = 30 / 70 N.C. : Non Communiqué Les loyers sont indiqués en facial HT HC/m²/an 23 CBRE, Inc.

5 2 2 0 Offre immédiatement en fin de période AIX-EN-PROVENCE* ET MARSEILLE Aix-en-Provence* Marseille Offre disponible au 30// m² m² Part du neuf ou restructuré 22 % 20 % Taux de vacance au 30//13 15 % 7 % Demande placée au 1 er sem m² 25 0 m² Dont pré-commercialisations, clés-en-main et 0 m² 2 5 m² Part du neuf ou restructuré 26 % 18 % Locaux neufs ou restructurés / 170 = / 270 = Locaux de seconde main 0 / 2 = 120 / 260 L offre immédiate s élève à 2 0 m². Elle est en progression à Aix-en-Provence de + 27 % par rapport au 31 décembre 22 et à Marseille de + 14 %. La part d offre neuve ou restructurée est également orientée à la hausse à Aix-en-Provence (de 8 % fin 22 à 22 %), elle demeure stable à Marseille (20 %). 8 5 m² d offres futures certaines sont recensés pour 23 avec notamment le reste du programme Les Miles (9 m²) et le programme Nissiza (2 9 m²) à Aix-en-Provence mais également l Ilot 34 (4 7 m²) à Euroméditerranée. D autres livraisons d envergure arriveront sur le marché marseillais à partir de 25 (Euromed Center 15 0 m², le Virage 0 m²). Une demande placée au 1 er semestre 23 en recul de - 26 % par rapport à celui de l an passé. Cependant, les deux villes enregistrent une meilleure activité au 2 ème trimestre 23 qu au 1 er trimestre passant de 6 0 m² à 13 0 m² à Aix-en-Provence et de 12 0 m² à 15 0 m² commercialisés à Marseille. Les valeurs locatives faciales sont à l équilibre s agissant des locaux neufs ou restructurés, avec un loyer «prime» à 270. Cependant, les secteurs excentrés accusent une baisse de loyers et les avantages commerciaux progressent. 1 er semestre 23 Régions : Aix-en-Provence et Marseille MarketView Offre immédiatement en fin de période * Aix-en-Provence et Plaine de La Crau ** : région PACA Locaux d activités et entrepôts < 5 0 m² Aix-en-Provence* Marseille Entrepôts > 5 0 m² ** Offre disponible au 30// m² 80 0 m² m² Part du neuf ou restructuré 15 % 20 % 39 % Demande placée au 1 er sem m² 22 0 m² m² Dont pré-commercialisations, clés-en-main et 0 m² 0 m² 6 8 m² Part du neuf ou restructuré 0 % 0 % 0 % Locaux neufs ou restructurés 70 / 0 = 70 / 0 = 41 / 42,5 Locaux de seconde main 40 / 80 = 40 / 80 = 38 / 40 = m² de locaux d activités et m² d entrepôts > 5 0 m² sont immédiatement disponibles soit une évolution de respectivement - 16 % et + 18 % par rapport à fin 22. Les projets «en blanc» s élèvent à 30 0 m² : 17 0 m² dans le Parc des Florides à Marignane et 2 programmes neufs de 13 0 m² à Marseille (Heliopolis II dans la Technopole de Château Gombert 7 0 m² et Urban Park à Marseille Nord 6 0 m²). Le marché des locaux d activités enregistre une baisse d activité de - 35 % alors que celui des entrepôts connaît un sursaut (+ 380 %) avec m² commercialisés dont 6 8 m² de clés-en-main et. Castorama a réalisé le clés-en-main locatif le plus significatif du semestre, 77 0 m² à Saint-Martin-de-Crau CBRE, Inc.

6 1 er semestre 23 Régions : Bordeaux MarketView BORDEAUX Offre disponible au 30// m² Part du neuf ou restructuré 8 % Taux de vacance au 30//13 6 % Demande placée au 1 er sem m² 21 0 m² Part du neuf ou restructuré 52 % Neufs ou restructurés 125 / 180 Seconde main 85 / = L agglomération bordelaise dispose de m² de bureaux vacants. L offre, plus particulièrement celle de seconde main, est en progression de + 15 % par rapport à fin 22 avec une part du neuf ou restructuré à l étale (8 %). L immeuble Sextant de 3 0 m² sera livré en 23 dans la commune Le Haillan. La production d immeubles neufs devrait reprendre à Euratlantique et Bassins à Flots ; des clés-en-main sont également attendus en périphérie m² de bureaux ont été commercialisés au cours des 6 premiers mois de l année 23, soit une progression de + 24 % par rapport à la même date l an passé. Le compte-propre de 21 0 m² lancé par la Ville de Bordeaux dans le quartier Mériadeck fait d ailleurs partie des plus importantes transactions enregistrées au 1 er semestre 23 en Régions. La valeur locative faciale «prime» s est appréciée, augmentant de 165 fin 22 à 180 HT HC/m²/an au 30 juin 23. Dans l ensemble, les valeurs en centre-ville progressent au détriment de la périphérie Offre disponible au 30// m² Part du neuf ou restructuré 4,3 % Demande placée au 1 er sem m² 42 5 m² Part du neuf ou restructuré 48 % Locaux neufs ou restructurés 42 / Locaux de seconde main 25 / Le stock d offre immédiate des locaux d activités et entrepôts est en hausse de + 20 %. Il est passé de 2 9 m² au 31 décembre 22 à 2 0 m² (dont 64 % d entrepôts) au 1 er semestre 23 mais sa qualité est stable avec seulement 4,3 % de surfaces neuves ou restructurées. Avec 93 0 m² commercialisés (dont 75 % d entrepôts) au 1 er semestre, la demande placée progresse de + 8 % en évolution annuelle grâce à une part importante (46 %) de clés-en-main et. Les transactions les plus significatives en entrepôt sont les 24 0 m² pris par Sonepar à Cestas, les 14 0 m² pris par Auchan à Beychac et Caillau et les 7 2 m² pris par un négociant en vin à Blanquefort Une baisse des valeurs locatives faciales par rapport à fin 22 est constatée, tant concernant le neuf ou restructuré (le loyer «prime» a perdu 20 ) que le seconde main (- sur la fourchette haute). Les remises aux normes des locaux sont des sujets souvent abordés lors des négociations et bien souvent prises en charge par les propriétaires concernant les immeubles anciens. 23 CBRE, Inc.

7 LILLE Offre disponible au 30// m² Part du neuf ou restructuré 25 % Taux de vacance au 30//13 5,1 % Demande placée au 1 er sem m² 0 m² Part du neuf ou restructuré 35 % Locaux neufs ou restructurés 140 / 2 = Locaux de seconde main 80 / 170 Le volume d offre disponible de m² s est rétracté de - 6 % par rapport au 31 décembre 22. Le stock est bien réparti sur l'ensemble de la métropole lilloise. Cependant, 25 % de l'offre de seconde main, localisés principalement à Roubaix et Tourcoing, sont obsolètes. L offre future certaine livrable au cours de l année 23 s élève à 21 0 m² avec notamment les programmes d Arboretum (2 3 m²) à Euralille, Euratechnopolys (3 3 m²) à Euratechnologie, l immeuble de 2 8 m² place Rihour à Lille et Le 2 (4 0 m²) sur les Grands Boulevards à la Madeleine. Euralille 1 pourrait souffrir d un manque d offre en 24 et 25. Au terme des 6 premiers mois de l année 23, 62 0 m² ont été commercialisés contre 57 0 m² à la même date l an passé, représentant ainsi une progression de + 9 %. Cette évolution est due en partie à l augmentation de la taille moyenne des surfaces placées. 17 transactions > 1 0 m² ont été réalisées au cours du 1 er semestre 23 mais aucune > 5 0 m². Les valeurs des locaux de seconde main sont en baisse mais le loyer facial haut est en partie conservé. Toutefois, des aménagements de loyers plus importants sont consentis par les propriétaires. 1 er semestre 23 Régions : Lille MarketView Locaux d activités Entrepôts Offre disponible au 30// m² m² Part du neuf ou restructuré 23 % 28 % Demande placée au 1 er sem m² 88 0 m² 0 m² 54 2 m² Part du neuf ou restructuré 21 % 0 % Locaux neufs ou restructurés / 60 = 39 / 44 Locaux de seconde main 20 / 48 = 20 / 38 L offre immédiate en locaux d activités (280 0 m²) et entrepôts (217 2 m²) dans la métropole lilloise est globalement en baisse de - 18 % par rapport au 31 décembre 22. L offre disponible, composée de nombreux anciens sites, est souvent mal adaptée aux contraintes des entreprises. En revanche, des projets de locaux d activités «en blanc» totalisant 39 0 m² sont annoncés dans des zones recherchées telles que la Rocade Nord-Ouest et Lesquin. La demande placée en locaux d activités et entrepôts s est réduite de - 19 % en un an (146 0 m²). Face à des prix compétitifs ou à des offres bien localisées, concernant les locaux d activités, les utilisateurs ont été opportunistes. De nombreuses demandes de locaux à l acquisition restent insatisfaites. Le loyer «prime» pour les locaux d activités est stable à 60 HT HC/m²/an et baisse pour atteindre 44 pour les entrepôts CBRE, Inc.

8 1 er semestre 23 Régions : Lyon MarketView LYON Offre disponible au 30// m² Part du neuf ou restructuré 37 % Taux de vacance au 30//13 6,1 % Demande placée au 1 er sem m² 86 0 m² Part du neuf ou restructuré 59 % Locaux neufs ou restructurés / > 3 Locaux de seconde main 90 / 230 = L offre immédiate s inscrit à m², soit une augmentation de + 3 % depuis le 1 er janvier 23 avec une part du neuf ou restructuré qui est passée de 24 % à 37 % sur cette même période. Depuis fin 22, le taux de vacance de l agglomération lyonnaise s établit à 6 % m² de projets certains seront livrés d ici la fin de l année 23 et plus particulièrement l Equinox de 4 m² à Lyon 3. En 24 ce sont 32 0 m² qui arriveront sur le marché. Avec m² commercialisés au 1 er semestre 23, le marché des bureaux lyonnais enregistre une forte progression de + 71 % par rapport au 1 er semestre 22. Toutefois, il s agit d un trompe l œil puisque 47 % des volumes placés sont dus à 3 transactions d envergure dans des bâtiments nouvellement construits (Sanofi : 22 0 m² à Gerland, SNCF : 22 0 m² à la Part-Dieu et Alstom : 29 0 m² au Carré de Soie). Le loyer «prime» facial lyonnais a augmenté de plus de 15 au 1 er trimestre 23 avec la transaction > 3 HT HC/m²/an de la SNCF dans la Tour Incity. La fourchette des loyers faciaux de seconde main s échelonne entre 90 et Locaux d activités Entrepôts Offre disponible au 30// m² m² Part du neuf ou restructuré 13 % 5 % Demande placée au 1 er sem m² 3 0 m² 19 0 m² 13 4 m² Part du neuf ou restructuré 15 % 0 % Locaux neufs ou restructurés 58 / 75 = 42 / 45 = Locaux de seconde main 35 / 55 = 25 / 41 = Avec m² de locaux d activités et m² d entrepôts disponibles, le stock se résorbe légèrement, respectivement de - 5 % et - 1 % par rapport au 31 décembre 22. La part du neuf ou restructuré est limitée, principalement en entrepôts (5 %). En sur-offre depuis 2 ans, le marché des entrepôts lyonnais voit ses disponibilités se concentrer principalement sur Isle d Abeau et la Plaine de l Ain m² de projets «en blanc» sont recensés en locaux d activités et concernent uniquement des emplacements «prime». Les projets «en gris», 72 0 m² pour chaque type d actif, ne peuvent être lancés par les promoteurs qu à partir de 35 % de réservation. Au terme du 1 er semestre 23, le marché accuse une baisse d activité de - 30 % par rapport au 1 er semestre 22. C est le secteur des entrepôts qui s avère être le plus en recul : - 56 % (3 0 m² placés contre m² à la même période l an passé). Les logisticiens et les chargeurs conservent une politique de regroupement ainsi que de recherche d économie et continuent de privilégier les entrepôts classe A. Les valeurs locatives faciales sont stables. Le niveau de loyer du neuf arrive à un pic de 75 et pourra difficilement augmenter S13 23 CBRE, Inc.

9 2 0 Source : FICI CBRE NICE / SOPHIA ANTIPOLIS Nice Sophia-Antipolis Offre disponible au 30// m² 43 9 m² Part du neuf ou restructuré 20 % 7 % Taux de vacance au 30//13 4,2 % 3,4 % Demande placée au 1 er sem m² m² 1 5 m² Part du neuf ou restructuré 5 % 13 % Locaux neufs ou restructurés 180 / / 2 = Locaux de seconde main 120 / 180 = 0 / 160 = Source : FICI - CBRE Par rapport au 31 décembre 23, le stock d offre immédiate a décru de - 25 % à Nice et de - 19 % à Sophia Antipolis. Au total, 58 9 m² sont disponibles dont % d offres neuves. Le stock est principalement constitué de petites surfaces hétéroclites limitant l implantation d entreprises qui recherchent notamment des locaux > 6 m². Cette situation devrait perdurer puisqu aucun programme neuf ne verra le jour à Nice avant 26 (Grand Arenas 35 0 m² et Meridia 20 0 m²) et les projets les plus importants n arriveront pas sur le marché de Sophia Antipolis avant le 1 er semestre 25 (Valimmo 6 5 m², Natura II 3 0 m² et SERCIB 9 0 m²). Tandis que l activité du 1 er semestre 23 s avère être bien en retrait à Nice (5 0 m² contre 7 0 m² un an auparavant), à Sophia Antipolis les commercialisations sont comparables au 1 er semestre 22 (15 3 m² contre 16 0 m²). Les transactions les plus significatives ont pris place à Sophia Antipolis : Samsung 2 2 m², Amadeus 2 8 m², DMS 1 3 m², Steria 1 7 m². La part du neuf ou restructuré est faible, allant de 5 % à Nice à 13 % à Sophia Antipolis. Le loyer «prime» à Nice s est apprécié de + 15 HT HC/m²/an en 6 mois pour atteindre er semestre 23 Régions : Nice et Sophia-Antipolis MarketView 2 Nice Sophia-Antipolis Offre disponible au 30// m² 60 9 m² Part du neuf ou restructuré 0 % 0 % Demande placée au 1 er sem m² 12 9 m² Part du neuf ou restructuré 0 % 18 % Locaux neufs ou restructurés N.S. 95 / 120 = Locaux de seconde main / 80 = 80 / 90 N.S. : Non Significatif Source : FICI - CBRE S13 Le stock disponible en locaux d activités et entrepôts (165 9 m²) a fortement augmenté à Nice (+ 23 %) et à Sophia Antipolis (+ 53 %) en raison notamment du début de la commercialisation du programme Valimmo (14 0 m²) à Mougins. Une pénurie d offre neuve ou même restructurée est observée et seuls 14 0 m² de projets «en gris» sont recensés à Mougins. La demande placée à Nice ( 0 m²) est moitié moins importante que les 6 premiers mois de l année 22. À Sophia Antipolis, l activité est stable (12 9 m² contre 12 5 m² un an plus tôt). Toutefois, la part du neuf ou restructuré est passée de 45 % à seulement 18 %. Le loyer «prime» pour des locaux neufs ou restructurés s élève à 120 HT HC/m²/an à Sophia Antipolis. 9 Source : FICI CBRE 23 CBRE, Inc.

10 1 er semestre 23 Régions : Strasbourg MarketView STRASBOURG Offre disponible au 30// m² Part du neuf ou restructuré 18 % Taux de vacance au 30//13 5 % Demande placée au 1 er sem m² 2 6 m² Part du neuf ou restructuré 31 % Locaux neufs ou restructurés 130 / 195 = Locaux de seconde main 75 / = Source : Rive Gauche CBRE Depuis le 1 er janvier 23, le stock d offre disponible avec m² est orienté à la hausse : + 9 % en un an et + 13 % en 6 mois mais cette évolution s accompagne d une baisse de qualité (18 % de neuf contre 27 % fin 22) car aucune livraison significative n a eu lieu. Le marché s oriente vers une situation de pénurie de bureaux neufs. Par ailleurs, deux grands ensembles d immeubles de bureaux ont été libérés par Alcatel (7 4 m²) et Axa (6 0 m²) au cours du semestre, ce qui relativise la hausse du stock immédiatement disponible. Sur l année, faute de transactions majeures, la demande placée en bureaux enregistre un ralentissement de - 22 %, passant de 31 7 m² au 1 er semestre 22 à 24 8 m² au 1 er semestre 23. La proportion de pré-commercialisations, clés-en-main et est d ailleurs 5 fois moins importante. Un rééquilibrage de la demande placée vers le centre urbain et les 2 Rives est observé. Les valeurs locatives faciales sont stables, comprises entre 130 et 195 HT HC/m²/an concernant les bureaux neufs ou restructurés et entre 75 et pour ceux de seconde main. Toutefois, les avantages commerciaux augmentent. 2 0 Locaux d activités Entrepôts Offre disponible au 30// m² m² Part du neuf ou restructuré 4,3 % 9 % Demande placée au 1 er sem m² 44 5 m² 63 3 m² 14 5 m² Part du neuf ou restructuré 5 % 12 % Locaux neufs ou restructurés 75 / 0 41 / 52 = Locaux de seconde main 23 / / 44 Source : Rive Gauche CBRE m² de locaux d activités (57 % du stock) et d entrepôts (43 % restants) sont immédiatement disponibles dans l agglomération strasbourgeoise. Le stock disponible s est réduit de - 17 % en évolution semestrielle concernant les locaux d activités mais a progressé de + 29 % pour les actifs d entrepôts du fait des libérations de 33 0 m² à Reichstett, 20 0 m² au Centre Alsace et 0 m² au Port Autonome de Strasbourg. En dépit de la livraison de 2 programmes par Proudreed (soit 4 5 m²) au Parc des Forges, l offre neuve en locaux d activités diminue à 4,3 %. Il en est de même concernant les entrepôts de «classe A» qui encourent un risque de pénurie. La demande placée des locaux d activités a progressé de + 15 % en un an, en grande partie grâce à l importance des clés-en-main et (45 %) et notamment l opération de SEW USOCOME à Brumath pour plus de 30 0 m². L activité du marché des entrepôts est en retrait de - 67 % sur un an. La moitié des transactions réalisées porte sur des baux de courte durée, symptôme de la frilosité des chargeurs et du manque de visibilité économique des logisticiens CBRE, Inc.

11 TOULOUSE Offre disponible au 30// m² Part du neuf ou restructuré 34 % Taux de vacance au 30//13 5,4 % Demande placée au 1 er sem m² 16 2 m² Part du neuf ou restructuré 48 % Locaux neufs ou restructurés 125 / 165 Locaux de seconde main 90 / 2 = et OTIE L offre immédiate est en hausse de + 5 % par rapport au début de l année. Cependant ce sont les surfaces de seconde main qui progressent tandis que les neuves ou restructurées stagnent du fait de leur mauvaise localisation (39 0 m² neufs sont encore disponibles à Bordelongue). Le programme de 1 2 m², Les Macarons, sera livré d ici la fin de l année 23 à Balma. Avec 45 0 m² placés, le marché des bureaux toulousains est en perte de vitesse de - 32 % par rapport au 1 er semestre 22. Les utilisateurs à la recherche de bureaux neufs ont préféré s orienter vers des clés-en-main au détriment de l offre existante neuve qui a du mal à s écouler. Le volume de grandes transactions (entre 1 0 m² et 5 0 m²) est en recul de - 55 % en un an. Au 2 ème trimestre, un clés-en-main locatif de m² a été réalisé à Labège Innopole par Berger Levrault. Toulouse et Labège demeurent les villes privilégiées par les utilisateurs. Le loyer facial «prime» s établit toujours à 2 pour des surfaces anciennes dans l hyper centre-ville de Toulouse. 1 er semestre 23 Régions : Toulouse MarketView 2 Offre disponible au 30// m² Part du neuf ou restructuré 17 % Demande placée au 1 er sem m² 19 8 m² Part du neuf ou restructuré 27 % Locaux neufs ou restructurés 46 / 85 Locaux de seconde main 35 / 75 et OTIE S13 L offre immédiate a crû de + 34 % depuis le 31 décembre 22 pour s élever à 8 0 m² de locaux d activités et 73 0 m² d entrepôts. Même si 17 % du stock est neuf ou restructuré, il présente dans l ensemble une certaine vétusté et une mauvaise qualité qui est loin de satisfaire les utilisateurs. 3 0 m² de projets «en blanc» et m² «en gris» sont recensés dans l agglomération toulousaine. La demande placée en locaux d activités et entrepôts atteint 71 9 m², correspondant à une croissance d activité de + 57 % par rapport au 1 er semestre transactions > m² ont été comptabilisées au 1 er semestre 23 : Idéa Emballage (7 9 m²), Brake (7 2 m²), Point P Développement (7 0 m²), Latecoere (5 2 m²) et Daher (6 6 m²). Ainsi le résultat enregistré au cours du 1 er semestre 23 se classe au-dessus de la moyenne semestrielle de ces 5 dernières années (64 5 m²). La fourchette haute des valeurs locatives faciales est globalement à la baisse. 23 CBRE, Inc.

12 1 er semestre 23 Régions MarketView LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT Au 1 er semestre 23, 1,1 milliard d euros a été engagé en immobilier d entreprise banalisé sur le marché régional, soit un volume en sensible progression (+ 18 %) comparativement à celui enregistré sur la 1 ère moitié de 22. Les résultats chiffrés sont donc satisfaisants eu égard à la crise économique que traverse la France, avec notamment l entrée officielle de notre pays en récession. Le contexte économique n a donc pas découragé les investisseurs de se positionner en France, et notamment en régions. En revanche, face à la dégradation désormais avérée du marché locatif, les acquéreurs potentiels apparaissent plus que jamais attentifs à la situation locative des actifs et se focalisent toujours majoritairement sur des biens très sécurisés et loués à des valeurs de marché. Le marché «core» reste donc très prisé malgré une offre insuffisante. Cette forte concurrence pour les meilleurs actifs maintient la pression sur les taux de rendement «prime», qui continuent de reculer sur les marchés les plus dynamiques de régions, à l image de Lyon où il s établit désormais à 5,70 % pour les bureaux. L évolution des engagements diffère nettement selon les produits. 470 millions d euros ont été investis en bureaux, un volume stable sur un an. Ce résultat résulte essentiellement du dynamisme de la métropole lyonnaise, qui bénéficie de la profondeur de son marché, sans égal à l échelle régionale. Ainsi Lyon, après déjà 2 très bonnes années 21 et 22, pourrait connaître en 23 une année record, avec 273 millions d euros d engagements d ores et déjà été enregistrés sur les 6 derniers mois (+ 70 % sur un an). Les autres marchés, à l exception de Toulouse, apparaissent quasiment à l arrêt, faute le plus souvent d une offre de qualité sécurisée. Dans un contexte où la liquidité locative d un actif apparaît déterminante au vu de la concurrence qui sévit sur le marché utilisateur, les acquéreurs ont plus que jamais cherché à combiner qualité technique des immeubles et localisations tertiaires reconnues. Ainsi, 92 % des engagements bureaux recensés en régions ont porté sur des immeubles neufs ou récemment livrés, un niveau record. Mais les développements neufs restant difficiles à monter, les investisseurs ont continué de privilégier les actifs existants, le poids des VEFA ne dépassant pas 30 % des cessions, sans aucune transaction «en blanc». Le rebond de l investissement en industriel et en logistique, entamé fin 22, se confirme. Les volumes échangés sur ce segment atteignent à mi-année près de 3 millions d euros (+ 33 % sur un an). La logistique pèse plus de 85 % des engagements, avec toujours une forte demande pour des actifs de classe B à des valeurs décotées, notamment en portefeuilles. L activité sur le marché des commerces est également en nette progression (environ 3 millions d euros engagés, + 44 % sur un an), comparativement il est vrai à un 1 er semestre 22 atone faute d offres. Engagements en immobilier d entreprise banalisé en régions (en millions d euros - hors portefeuilles France) CONTACTS AIX EN PROVENCE Philippe LE NORMAND Tél. : ANNECY Jean-François BERTHIER Tél. : AVIGNON Pierre MURGUET Tél. : BELFORT BREST Isabelle HORRENBERGER Mathieu BARRAINE Tél. : Tél. : BESANCON Joël Delbart Tél. : Bureaux Industriel / logistique Commerces BLOIS Bruno BROSSET, Cyrille HENAULT Tél. : BORDEAUX Alexandre CIEUX Tél. : BOURGOIN-JALLIEU Marc GENTY Tél. : CAEN Nicolas CARON Tél. : SUIVEZ-NOUS CHAMBERY Xavier TROILLARD Tél. : CLERMONT-FERRAND Franck DONDAINAS Charles MAZELLIER Tél. : COLMAR Jean-Arnaud DESAULLES Tél. : DIJON Patrick PEYRUSSIE Tél. : GRENOBLE Hugues de VILLARD Tél. : LE HAVRE Nicolas CARON Tél. : LILLE Patrick DUEZ Tél : LYON Loïc de VILLARD Tél. : MARSEILLE Philippe LE NORMAND Tél. : METZ François SUTY Tél. : Taux de rendement locatif théoriques «prime» au 1 er juillet 23 MONTPELLIER Nicolas HUET Tél. : 67 MULHOUSE Jean-Arnaud DESAULLES Tél. : NANCY François SUTY Tél. : NANTES Christophe FOURAGE Tél. : NICE Léon PIMIENTA Tél. : Aix / Marseille 6, % - 7,25 % Bordeaux 6,25 % - 7, % Lille 5,80 % - 7, % Lyon 5,70 % - 7,25 % Bureaux Montpellier 6, % - 7,75 % Nantes 6,25 % - 7, % Nice / Sophia 6,75 % - 8, % Strasbourg 6,75 % - 8, % Toulouse 6, % - 7, % Logistique classe A 7,25 % - 8, % Commerces (boutiques centre-ville) 4, % - 7, % NIMES Hervé POREE Tél. : RENNES Hervé KERMARREC Tél. : ROUEN Bertrand BONNET Tél. : SOPHIA ANTIPOLIS Georges BENICHOU Tél. : STRASBOURG Claude GENG Tél. : TOULOUSE Michèle BELLAN Tél. : TOURS Bruno BROSSET Franck BOLEVE Tél. : VALENCE Christine MORET Tél. : VANNES Stéphane GRIBIUS Tél. : Régions Stanislas LEBORGNE Coordination Nationale t : 33 (0) e : Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice t : 33 (0) e : Delphine SION Chargée d études t : 33 (0) e : 12 LINKEDIN GOOGLE+ TWITTER Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d'intérêt Économique Siège social : , rue de Courcelles 757 PARIS - Siren : RCS Paris

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