Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 1 er trimestre 2019 Keep calm and carry on! L'embellie relevée sur le marché des bureaux en toute fin d'année 2018 n'aura finalement pas duré et les résultats du 1 er trimestre 2019 montrent un recul marqué (-23% d'une année sur l'autre) de la demande placée avec seulement 541 700 m² commercialisés. La comparaison avec 2018, année qui avait démarré sur les chapeaux de roues est trompeuse ; en effet le volume actuel de transactions est en ligne avec la moyenne relevée au cours des dix dernières années alors même que le stock de bureaux continue de se contracter, limitant de facto le potentiel du marché, en particulier à Paris. Dans le détail, l'activité du marché des bureaux a été essentiellement portée par les surfaces de taille intermédiaire (de 1 000 à 5 000 m²) qui affichent une croissance de 17% en un an, dans une dynamique centrée sur Paris et le Croissant Ouest alors que, dans le même temps, les petits gabarits et les très grands (surfaces supérieures à 5 000 m²) reculent respectivement de 10% et de 51% sur la même période. S'en suit un repli généralisé sur la région Ile-de-France d'intensité variable, de -3% en Première Couronne à -28% à Paris, où le manque d'offres pèse à l'évidence sur les volumes de transactions. Même diminuée, la Capitale reste, avec plus de 211 000 m² traités, la locomotive du marché tertiaire francilien. A l'inverse, La Défense (22 100 m² commercialisés) est toujours à la recherche d'un nouveau souffle sur le segment des grands gabarits d'immeubles (1 seule réalisation au cours du trimestre) alors que le Croissant Ouest tire son épingle du jeu grâce à une meilleure tenue sur ce créneau. La Deuxième Couronne a manqué son début d'année, faute de grands mouvements, quand la Première Couronne doit son salut, in fine, à la signature de deux transactions majeures (SOCIETE GENERALE et CACEIS) sur son territoire. L'offre immédiatement disponible n'en finit plus de se contracter ; en un an, elle a perdu 7% de sa substance avec à peine 2,9 millions de m² de surfaces vacantes à l'échelle de la région, soit un taux de vacance de 5,3%. Là encore le stock parisien et celui du Croissant Ouest affichent les reculs les plus marqués, de l'ordre de -10% et même -26% à La Défense. Il en ressort des taux de vacance variant de 2,2% à Paris à 9,6% dans le Croissant Ouest, La Défense et la Deuxième Couronne occupant des positions médianes. Les trajectoires combinées de l'offre immédiate et de la demande placée expliquent les évolutions des valeurs locatives de transactions. Celles de seconde main affichent des niveaux records dans le QCA parisien avec une moyenne inédite à 620 /m²/an. Les loyers parisiens sont, dans leur grande majorité, calés sur des plus hauts historiques, traduisant des tensions très fortes face à une offre anémique. Ce constat vaut également, dans le Croissant Ouest, pour la Boucle Sud et Neuilly-Levallois alors que sur les autres marchés - Péri Défense et Boucle Nord - les loyers en hausse ont encore une marge de progression. La tendance est inverse en Première Couronne où les valeurs locatives des transactions du 1 er trimestre 2019 reflètent des replis de -4% à -8% selon les secteurs. La Deuxième Couronne montre un panorama plus contrasté : baisse des loyers au Sud et à Marne-la-Vallée mais hausse à Saint-Quentin-en-Yvelines. Le segment des bureaux de première main - neufs ou restructurés - affiche, quant à lui, une tendance haussière sur l'ensemble des secteurs de marché : +6% à Paris, +5% dans le Croissant Ouest, +7% en Première Couronne. Seule La Défense s'inscrit à contre-courant avec un léger repli de 2%. CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX T1 2018 T1 2019 Evol. Demande placée (en m²)* 701 900 541 700-23% Nombre de transactions* 889 770-13% Demande placée + de 5 000 m² (en nombre)* 21 13-38% Demande placée + de 5 000 m² (% total)* 47% 19% -60% Loyer moyen de transactions (en /m²/an) 1ère main* 380 400 +5% 2nde main* 360 390 +8% Offre immédiate - fin de période (en m²)* 3 159 000 2 928 000-7% Taux de vacance - fin de période** 5,7% 5,3% -8% Offre à 12 mois (en m²) - fin de période** 4 686 500 4 516 400-4% * Source : Immostat, ** Source : Cushman & Wakefield 328 387 100 858-69%
Demande placée & Taux de rotation Demande placée Secteur de marché 2017 2018 Evol. T1 2018 T1 2019 Evol. Paris 1 104 300 m² 1 047 900 m² -5% 293 800 m² 211 200 m² -28% m La Défense 187 800 m² 136 400 m² -27% 29 700 m² 22 100 m² -26% m Croissant Ouest 651 700 m² 608 000 m² -7% 190 900 m² 141 100 m² -26% m Première Couronne 420 700 m² 391 700 m² -7% 110 900 m² 107 100 m² -3% m Deuxième Couronne 275 300 m² 358 000 m² +30% 76 600 m² 60 100 m² -22% m ILE-DE-FRANCE 2 639 800 m² 2 542 000 m² -4% 701 900 m² 541 700 m² -23% m Taux de rotation* Secteur de marché 2017 2018 Evol. Paris 6,5% 6,1% -6% La Défense 5,7% 4,2% -27% Croissant Ouest 8,2% 7,5% -9% Première Couronne 5,3% 4,9% -8% Deuxième Couronne 1,5% 1,9% +30% ILE-DE-FRANCE 4,8% 4,6% -5% * taux de rotation = demande placée / parc
Loyers prime Secteur de marché T1 2018 T1 2019 Evol. Paris 360-800 360-825 +1% g La Défense 540 540 +0% g Croissant Ouest 250-580 250-600 +0% g Première Couronne 320-360 320-360 +0% g Deuxième Couronne 190-235 190-235 +0% g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Cushman & Wakefield
Loyers de première main & seconde main Loyer de première main Secteur de marché 2017 2018 Evol. T1 2018 T1 2019 Evol. Paris 530 550 +4% 540 570 +6% k La Défense 450 480 +7% 470 460-2% m Croissant Ouest 350 360 +3% 370 390 +5% k Première Couronne 290 300 +3% 300 320 +7% k Deuxième Couronne 190 190 +0% 190 190 +0% g ILE-DE-FRANCE 370 380 +3% 380 400 +5% k Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Immostat Loyer de seconde main Secteur de marché 2017 2018 Evol. T1 2018 T1 2019 Evol. Paris 410 450 +10% 420 470 +12% k La Défense 420 430 +2% 440 450 +2% k Croissant Ouest 290 290 +0% 280 300 +7% k Première Couronne 230 240 +4% 240 220-8% m Deuxième Couronne 140 150 +7% 150 140-7% m ILE-DE-FRANCE 350 370 +6% 360 390 +8% k Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT.
Offre immédiate & taux de vacance Offre immédiate Secteur de marché T4 2017 T4 2018 Evol. T1 2018 T1 2019 Evol. Paris 471 000 m² 388 000 m² -18% 433 000 m² 384 000 m² -11% m La Défense 250 000 m² 164 000 m² -34% 216 000 m² 159 000 m² -26% m Croissant Ouest 862 000 m² 804 000 m² -7% 889 000 m² 779 000 m² -12% m Première Couronne 629 000 m² 597 000 m² -5% 607 000 m² 594 000 m² -2% m Deuxième Couronne 1 058 000 m² 991 000 m² -6% 1 014 000 m² 1 012 000 m² -0% g ILE-DE-FRANCE 3 270 000 m² 2 944 000 m² -10% 3 159 000 m² 2 928 000 m² -7% m Taux de vacance Secteur de marché T4 2017 T4 2018 Evol. T1 2018 T1 2019 Evol. Paris 2,8% 2,3% -19% 2,5% 2,2% -12% m La Défense 7,6% 5,0% -34% 6,6% 4,9% -26% m Croissant Ouest 10,9% 10,1% -7% 11,3% 9,6% -14% m Première Couronne 8,0% 7,5% -5% 7,7% 7,5% -3% m Deuxième Couronne 5,6% 5,2% -7% 5,4% 5,3% -1% g ILE-DE-FRANCE 6,0% 5,3% -11% 5,7% 5,3% -8% m
Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, 7 019 000 m² à la 7 location 019 000 ou m² à la vente, réalisées par 7 030 des 000 utilisateurs m² finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. 1 484 000 m² 1 484 000 m² 1 484 000 m² Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné. 1 235 000 m² 1 235 000 m² 1 235 000 m² Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions 1 896 de premièree 000 m² main 1 904 (surfaces 000 m² neuves ou restructurées). 1 904 000 m² 1 879 000 m² 1 904 000 m² 1 904 000 m² Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions 1 611 de seconde 000 m² main 1 611 (hors 000 surfaces m² neuves ou restructurées). 1 611 000 m² Loyer prime : Le loyer prime correspond 1 143 000 à la m² moyenne 1 143 du 000 premier m² quartile des valeurs 1 les 143 plus 000 élevées m² après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Carte des secteurs Immostat Fondé en 2001, le GIE Immostat contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s agit de produire des indicateurs statistiques sur l état du marché de l immobilier de bureaux, des entrepôts et de l investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à Cushman & Wakefield.
Contacts Research Magali Marton Tél : +33 (0)1 86 46 10 95 Email : magali.marton@cushwake.com CUSHMAN & WAKEFIELD France Antoine Derville Tél : +33 (0)1 53 76 92 91 Email : antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Tél : +33 (0)1 53 76 92 73 Email : ludovic.delaisse@cushwake.com Nicolas Coutant Tél : +33 (0) 1 53 76 95 86 Email : nicolas.coutant@cushwake.com Olivier Taupin Tél : +33 (0) 1 53 76 80 20 Email : olivier.taupin@cushwake.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. Cushman & Wakefield 2019