XXX XXX MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE BUREAUX 2 ème trimestre 2019 XXX Paris au top Les autres secteurs à la peine
SOMMAIRE 01 Contexte économique 02 Demande placée 03 Valeurs locatives 04 Offre immédiate 05 Offre future 06 Définitions & Sectorisation
CONTEXTE ÉCONOMIQUE PRUDENCE EST MÈRE DE SÛRETÉ Une stabilité presque déconcertante Face aux incertitudes pesant sur l économie globale et européenne (intensification de la guerre commerciale et technologique internationale, Brexit dur, hausse du prix du pétrole), la France devrait tirer son épingle du jeu en 2019, grâce au soutien de sa demande intérieure. Cette situation qui tranche avec 2018, est alimentée par des perspectives de croissance linéaires, estimées à 0,3% jusqu à la fin de l année 2019. A ce rythme, la croissance moyenne annuelle devrait atteindre 1,3% en 2019, soit un recul de -40 pdb par rapport à 2018 et de 110 pdb par rapport aux performances exceptionnelles de 2017. Cette estimation place toutefois la France légèrement au-dessus des prévisions de la zone euro (+1,2%). La faible activité du commerce extérieur a été, en partie, compensée par la relance du pouvoir d achat qui affiche une croissance inédite depuis plus de 10 ans (+2,3%). Les mesures mises en place par le gouvernement en réponse au mouvement des gilets jaunes (hausse des rémunérations et des prestations, inflation contenue, baisse des impôts) devraient donc encourager la consommation des ménages. Avec +1,3% en 2019 contre +0,9% en 2018, cette dernière constitue le principal soutien de l économie domestique, avec en toile de fond un moral des ménages qui ne cesse de s améliorer depuis fin 2018 (indice 101 au 2 ème trimestre 2019). Au même titre, l indice du climat des affaires poursuit son redressement depuis le début de l année pour atteindre 105,9 à fin juin 2019. Dans un tel contexte, l épargne des ménages, en forte hausse au 1 er trimestre (15% de taux d épargne), devrait jouer un rôle d ajustement crucial quant à la bonne tenue des indicateurs de consommation à l issue des prochains trimestres. Chômage en pente douce En parallèle, les créations d emploi salarié continuent de progresser, en particulier dans le secteur privé. Elles affichent une hausse de +0,4% au 1 er trimestre 2019 après +0,3% au trimestre précédent, pour un solde de créations nettes de 218 600 emplois sur un an (+0,9% en un an). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Les services marchands, et surtout ceux de la construction, ont soutenu ces créations d'emplois au cours des derniers mois avec des progressions respectives de +1,3% et +2,7% sur un an. Le regain d activité de ces deux secteurs a contribué au recul du chômage de -0,1 point au 1 er trimestre 2019 en France Métropolitaine. Il s établit à 8,4% et pourrait atteindre 8,3% en fin d année (France (hors Mayotte). Oxford Economics 2
DEMANDE PLACÉE PARIS RESISTE LES AUTRES SECTEURS SONT À LA PEINE Demande placée : petite forme Les apparences sont parfois trompeuses preuve en sont les résultats du marché des bureaux en Ile-de-France au 2 ème trimestre 2019. Les 563 200 m² de surfaces tertiaires commercialisées au cours des 3 derniers mois marquent une légère augmentation d un trimestre sur l autre (539 000 m² au 1 er trimestre) et permettent au marché francilien de franchir la barre du million de m² placés à miannée. Si l évolution d une année sur l autre est négative avec un repli de 19%, elle laisse place à un volume en ligne avec la moyenne de 1,1 million de m² observée entre 2009 et 2018. Plus encore, le détail des prises à bail et autres ventes à utilisateurs révèle des tendances prometteuses pour la seconde partie de l année. Grandes transactions en difficultés Citons en 1 er lieu la bonne tenue des transactions de taille intermédiaire (de 1 000 à 5 000 m²), qui font jeu égal d une année sur l autre avec un volume traité de l ordre de 379 300 m². Les petits gabarits sont en revanche orientés à la baisse tant en m² (-7%) qu en nombre de signatures (-9%) à l échelle de la région, et plus encore à Paris où la faiblesse de l offre disponible réduit la mobilité des entreprises dans le circuit immobilier classique. Le recul de l activité transactionnelle est surtout sensible pour les grandes surfaces (-41% en un an avec 349 000 m²) en dépit d un nombre de signatures en progression (14 au 1 er trimestre puis 20 au 2 ème ). Le plébiscite de Paris se poursuit pour les gabarits compris entre 5 000 et 13 000 m² alors que la Première Couronne accueille à nouveau le plus grand mouvement du trimestre avec l implantation de la SOCIETE DU GRAND PARIS dans l immeuble «Moods» à Saint-Denis. Paris et la Première Couronne mènent la danse Demande placée de bureaux en Ile-de-France, Demande placée de bureaux par tranche de surface en Ile-de-France au 1 er semestre 2019 Tranche de surface M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 373 700 34% -7% De 1 000 à 5 000 m² 379 300 34% +1% Plus de 5 000 m² 348 800 32% -41% Surface totale 1 101 800 100% -19% Demande placée de bureaux en Ile-de-France, La contraction de la demande placée est une tendance observée sur la quasi-totalité des micro-marchés qui composent l Ile-de-France, et ce dans des proportions qui varient de -12% à Paris à -40% en Deuxième Couronne. La Première Couronne est le seul secteur à voir son volume de commercialisation progresser d une année sur l autre, à la faveur de quelques transactions majeures. Ailleurs, l absence de mouvements passés le seuil des 1 000 m² sur l Ouest et la faiblesse de l offre disponible à Paris ont contraint les volumes de transactions au cours du 1 er semestre 2019. 3
VALEURS LOCATIVES HAUSSE À PARIS MAIS CORRECTION POUR LA SECONDE MAIN Valeurs prime : 825 /m²/an actés à Paris QCA Loyer prime de bureaux en Ile-de-France, /m²/an La valeur prime des bureaux de Paris QCA s est stabilisée au cours du 2 ème trimestre 2019 autour de 825 /m²/an, confirmant ainsi son plus haut historique. Ailleurs en Ilede-France, les loyers prime sont restés stables; ils pourraient progresser à court terme notamment dans le QCA et également pour les autres micro-marchés de la Capitale. En effet, l appétence des entreprises pour les localisations centrales et pour le caractère prime des espaces tertiaires recherchés met sous pression les valeurs locatives à Paris. Valeurs locatives du neuf : partout sauf à La Défense La pression reste importante sur le segment des surfaces de première main (neuves ou restructurées) alors même que, selon les secteurs considérés, l offre immédiate ou en chantier reste sous contrôle. Cette configuration du marché explique une croissance moyenne de 5% des valeurs de transactions à l échelle de l Ile-de-France. Le QCA qui avait ouvert la voie, enregistre une progression mineure de ses valeurs (720 /m²/an en moyenne) alors que la tendance haussière prend de la vitesse dans le Croissant Ouest (de 450 à 490 /m²/an et +8% en un an) et en Première Couronne (+7%, de 300 à 350 /m²/an). La Défense ne bénéficie pas de cette bonne conjoncture et voit ses loyers s ajuster à la baisse. Note : Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC. Loyers moyens de transaction de bureaux de première main, /m²/an Valeurs de seconde main : baisse en Première et Deuxième Couronne La prise de vitesse des valeurs locatives de transaction de seconde main est impressionnante à Paris QCA avec une 5 ème année successive de croissance (+5% en 6 mois). Le mouvement est identique à La Défense et dans le Croissant Ouest - quoique plus récent et moins ample - avec des progressions respectives de +5% et +3% pour le 1 er semestre de l année. A l inverse, les loyers sont orientés à la baisse en Première Couronne (-8%) pour tous les micro-marchés qui la composent. Une tendance similaire est observée en Deuxième Couronne avec une stabilité des valeurs de transactions pour les meilleures localisations (Sud, Saint-Quentin-en-Yvelines ou Marne-la- Vallée) et des replis significatifs sur le pôle de Roissy ou dans le parc diffus. Note : Les loyers s entendent HT et HC Loyers moyens de transaction de bureaux de seconde main, /m²/an Note : Les loyers s entendent HT et HC 4
OFFRE IMMÉDIATE STABILISATION DES VOLUMES Offre immédiate : toujours en baisse mais jusqu à quand? L'offre immédiatement disponible en Ile-de-France poursuit inexorablement son mouvement de repli ; en un an, elle a perdu 7% de sa substance avec à peine 2,9 millions de m² de surfaces vacantes à l'échelle de la région, soit un taux de vacance de 5,1%. Les baisses les plus significatives sont observées ce trimestre en Première Couronne (-14% en un an) et pour le Croissant Ouest (-8%). Le stock parisien, quant à lui, frappe les esprits avec un niveau plancher de 388 000 m² vacants, soit à peine 5 mois de commercialisation au rythme actuel, dont 108 000 m² seulement dans le QCA. A contre-courant de la tendance francilienne, l offre vacante à La Défense a légèrement augmenté (+8% en 6 mois) pour se positionner autour de 188 000 m²; elle pourrait encore s alourdir sous l effet des livraisons à venir et compte tenu de la faiblesse des prises en bail depuis le début de l année. Offre immédiate en Ile-de-France par secteur géographique, Offre immédiate en Ile-de-France par tranche de surface, Un peu plus de petites surfaces vacantes A l œuvre depuis 5 ans, la baisse de l offre immédiate sur le marché des bureaux en Ile-de-France a vidé de sa substance le segment des petites surfaces, tombé à moins de 490 000 m² fin 2018. Elles ont retrouvé un peu d ampleur au cours du 1 er semestre 2019 pour se rapprocher des 560 000 m² (+14% en 6 mois), soit 9 mois de commercialisation au rythme actuel. Ce volume reste très faible au regard de ceux observés sur le créneau des bureaux de taille intermédiaire (1,1 million de m²) et ceux de grand gabarit (1,2 million de m², dont moins d un tiers de surfaces de première main). Sources : - Cushman & Wakefield Taux de vacance : de 2% à 10% Sans grande surprise, le taux de vacance des bureaux en Ile-de-France a conservé la tendance baissière qui est la sienne depuis 2014 pour se positionner à 5,1% mi-2019. Le QCA et Paris dans son ensemble affichent des taux compris entre 1% et 4% pour une moyenne de 2,3%. Hors de la Capitale, la vacance n est pas uniforme : entre 5,4% et 6,7% à La Défense (en hausse) et en Première Couronne, et, autour de 9,6% dans le Croissant Ouest. Pour ce secteur, le contraste est important entre la Boucle Sud et Neuilly-Levallois (7,2% et 4%) et les micromarchés de la Boucle Nord et de la périphérie de La Défense où ce même indicateur dépasse les 13%. Taux de vacance des bureaux en Ile-de-France Sources : - Cushman & Wakefield 5
OFFRE FUTURE UNE NOUVELLE GÉOGRAPHIE EN 2020 Livraisons : accélération et nouvelle géographie à horizon 2020 Livraisons de bureaux en Ile-de-France, Après une séquence 2015-2018 de ralentissement graduel, les livraisons de bureaux neufs ou restructurés en Ile-de-France repartent à la hausse avec des anticipations de l ordre de 860 000 m² en 2019 et plus d un million de m² en 2020. Cette accélération va s accompagner d une distribution géographique nouvelle : moins de nouveaux espaces à Paris mais nettement plus dans le Croissant Ouest et en Première Couronne en 2019 avec respectivement 206 000 m² et 215 000 m² attendus. La Défense devrait de son côté enregistrer un volume de livraisons proche de 240 000 m² en 2020. Il faudra donc que le marché se réactive de façon substantielle à l Ouest pour absorber l ensemble de ces mètres carrés futurs. Cushman & Wakefield Un million de mètres carrés disponibles dans des opérations en chantier Disponibilités de bureaux en chantier en Ile-de-France, Le volume des disponibilités au sein d opérations en chantier livrables entre mi-2019 et 2021 est stable, proche de 1 million de m². Les livraisons de 2019 ont été très largement précommercialisées (75% du volume total); il ne reste donc plus que 125 000 m² à placer auprès d utilisateurs. Ce taux de précommercialisation tombe à 45% en ce qui concerne la production de 2020, qui laisse près de 600 000 m² encore disponibles. Le poids de La Défense y est spectaculaire, avec plus de 240 000 m² de bureaux, alors que dans le même temps, Paris voit son stock futur limité à quelques 86 000 m². Les volumes sont également faibles aussi bien dans le Croissant Ouest (90 000 m²) qu en Première Couronne (117 000 m²). Cushman & Wakefield 1,9 millions de m² de bureaux autorisés Disponibilités de bureaux neufs ou restructurés en Ilede-France, A plus long terme, près d 1,9 million de m² de bureaux pourraient être livrés en Ile-de-France à horizon 2022. Le calendrier de ces livraisons devrait sans doute encore évoluer au gré des résultats du marché. La recherche de centralité qui dicte aujourd hui le choix des entreprises a fait le succès des opérations de développement à Paris et dans les communes limitrophes. Elle vient donc questionner la pertinence des futurs chantiers, situés principalement en Première et Deuxième Couronne mais aussi dans une certaine mesure sur le secteur du Grand Ouest Cushman & Wakefield 6
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 7
AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Directeur Général & Head of Agency (Offices, Industrial and development) +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2019 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés