La transformation et la mutation des immeubles de bureaux

La transformation t la mutation ds immubls d buraux Colloqu du 14 févrir 2013

L group d travail sur la transformation ds immubls d buraux a été lancé n novmbr 2011 à la dmand du consil d administration d l ORIE. L nsmbl ds réflxions a abouti à la publication d c présnt rapport, réalisé par Aminata Diop, sous la dirction d Olivir d la Roussièr, présidnt d Vinci Immobilir, administratur ORIE collèg «promoturs», t Philipp Lmoin, dirctur général d la Silic, t administratur ORIE collèg «invstissurs». L Obsrvatoir Régional d l Immobilir d Entrpris d la région Îl-d-Franc souhait vivmnt rmrcir l nsmbl ds mmbrs du group d travail qui ont participé activmnt aux réflxions t ont contribué au travrs d lurs xpérincs à nrichir ls débats : - FLORIAN BARIL, DIRECTEUR DU DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL ÎLE-DE-FRANCE, VINCI IMMOBILIER - FRANÇOIS BERTRAND,DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ, COGEDIM RESIDENCE - JOSEPH BOCCIARELLI, DIRECTEUR TERRITORIAL DE LA PROMOTION DU LOGEMENT ÎLE-DE-FRANCE, ICADE - ALAIN CAEN, PRÉSIDENT, CAPITALES ET DEVELOPPEMENTS - BERTRAND DE FEYDEAU, PRÉSIDENT, FONDATION PALLADIO - FLORENT DE MALHERBE, DIRECTEUR DES INVESTISSEMENTS ET DE L ASSET MANAGEMENT, GECINA - FRANCK FIRETTO, DIRECTEUR GÉNÉRAL ADJOINT PROMOTION IMMOBILIÈRE, FINANCIERE RIVE GAUCHE - JEAN-CLAUDE GINISTY, NOTAIRE, CHAMBRE DES NOTAIRES DE PARIS - OLIVIER LAVAL, DIRECTEUR DE L INFORMATION IMMOBILIÈRE, CREDIT FONCIER IMMOBILIER - FRANÇOIS L HENAFF, ARCHITECTE / URBANISTE, APUR - FRANÇOIS MOHRT, URBANISTE, APUR - SERGE SADLER, DÉLÉGUÉ DE L ÉTATÀL ORIE, DRIEA - WILLIAM STEMMER, AVOCAT ASSOCIÉ, TAJ - PATRICK WALLUT, NOTAIRE HONORAIRE, CHAMBRE DES NOTAIRES DE PARIS L ORIE souhait égalmnt rmrcir l nsmbl ds prsonns qui ont apporté par lurs consils t contributions ds élémnts d compréhnsion : - STÉPHANIE GALIEGUE, DIRECTEUR GÉNÉRAL, IPD FRANCE & EUROPE DU SUD - JEAN-BAPTISTE MARTIN, CHEF DU BUREAU LOGEMENT, MAIRIE DE PARIS - WILLIAM MAYEUX, DIRECTEUR COMMERCIAL ET GESTION DÉVELOPPEMENT, EIFFAGE CONSTRUCTION 1

Sommair RÉSUMÉ 4 INTRODUCTION 7 1 RE PARTIE : LA TRANSFORMATION DES BUREAUX : UN SUJET RECURRENT? 9 1.1 Cris d surproduction t réflxions sur la transformation d buraux n logmnts dans l miliu ds annés 1990 10 1.1.1 Stock d buraux xcédntair t manqu d logmnts 10 1.1.2 Ls réflxions mnés par l group d travail piloté par Jacqus Darmon 12 1.2 Obsolscnc, cris financièr, t divrsification ds transformations 13 1.2.1 Usag, dstination, compnsation, qulqus rappls réglmntairs 14 1.2.2 D faibls volums d buraux transformés n logmnts ntr 1990 t 2010 à Paris 15 1.2.3 Ls principaux acturs d la transformation ds buraux 18 2 E PARTIE : LEVIERS ET FREINS ACTUELS AUX TRANSFORMATIONS POUR LES INSTITUTIONNELS 21 2.1 Transformation ds buraux, cas pratiqus t simulations 22 2.1.1 Exmpls d transformation d buraux n d autrs locaux 22 2.1.2 Simulation d transformation, méthodologi t hypothèss rtnus 24 2.2 Ls obstacls majurs aux transformations 29 2.2.1 La faisabilité économiqu 29 2.2.2 Ls règls d urbanism t d aménagmnt 29 2.3 Ls frins scondairs aux transformations 31 2.3.1 La morphologi t la structur d l immubl 31 2.3.2 La localisation géographiqu, l nvironnmnt t l tissu urbain 32 2.3.3 La gstion ds occupants 32 2.4 Ls lvirs actuls 33 2.4.1 L invrsion d la hiérarchi ds valurs, conjugué à l obsolscnc ds actifs 33 2.4.2 La présrvation ds droits à construir 33 2.4.3 La commrcialité 33 2.4.4 La localisation géographiqu 33 2.4.5 La fiscalité 33 3 E PARTIE : EXPLOITER LE GISEMENT DE BUREAUX A TRANSFORMER 35 3.1 Un gismnt d buraux à transformr 36 3.1.1 La vacanc prolongé n Îl-d-Franc au duxièm trimstr 2012 36 3.1.2 Un volum plus important d buraux à transformr dans ls décnnis à vnir 38 3.2 Affranchir ls opérations ds obstacls réglmntairs 39 3.2.1 Agir sur ls droits à construir 39 3.2.2 Dispnsr ls opérations d l obligation d crér ds parkings à l échll francilinn 40 3.2.3 Prmttr un millur équilibr ds opérations n diminuant la proportion d logmnts sociaux, au profit d logmnts locatifs intrmédiairs 40 3.2.4 Accélérr t simplifir ls procédurs judiciairs t administrativs 40 3.3 Abandonnr l idé d transformation pour cll d rconstruction à nuf 41 3.4 Exonérr ls opérations d la rdvanc sur ls locaux commrciaux 41 3.5 Avoir un millur connaissanc d l état du parc à l échll régional 41 CONCLUSION 42 TABLE DES ILLUSTRATIONS 43 BIBLIOGRAPHIE 44 ANNEXES 45 3

Résumé un fonction «burau». Qulls sont ls transformations possibls pour ls immubls d buraux définitivmnt inadaptés à la dmand du marché? Dans qulls conditions ls immubls d buraux puvnt-ils êtr transformés n d autrs locaux? La problématiqu d la transformation st-ll d natur conjoncturll ou structurll? Qul st l gismnt d buraux à transformr? L idé d transformr ds buraux n logmnts n st pas nouvll. C sujt, qui suscit un vif intérêt t d nombruss intrrogations, a été abordé à plusiurs rpriss, notammnt dans l miliu ds annés 1990 dans un contxt d cris d surproduction. Partant du constat d un stock important d buraux vacants t n parallèl d un pénuri d logmnts, la transformation ds buraux n logmnts a été nvisagé par ls profssionnls d l immobilir t ls pouvoirs publics au nom d impératifs économiqus (limitr ls ffts d la cris) t sociaux (répondr aux Francilins mal-logés ou n attnt d logmnts). Ds analyss statistiqus ont été mnés à Paris, sul départmnt francilin où il xist un suivi régulir n matièr d changmnt d dstination durant cs vingt drnièrs annés. Il n rssort qu ntr 1990 t 2010, un pu plus d un million d m2 SHON d buraux a Ctt idé d transformr ds buraux n logmnts réapparaît d nouvau à la fin ds annés 2000, dans un contxt d cris économiqu, t non plus d surproduction, d rapprochmnt voir d invrsion d la hiérarchi ds valurs ntr ls buraux t logmnts sur crtains périmètrs. L lin st vit réalisé fac à cs dux écuils : été autorisé à la transformation, c qui rprésnt un moynn annull d nviron 53 000 m2. En moynn t par an, un pu plus 33 000 m2 d buraux ont été convrtis n habitation ntr 1990 t 2010, soit un production annull d 300 à 400 logmnts. Si, jusqu à la fin ds annés 2000, plus d 70 % ds surfacs autorisés à la transformation l sont n logmnts, à la fin ds annés 2000, u obsolscnc d un parti du parc d buraux (n trms d localisation géographiqu, t d fonctionnmnt) d un part, accéléré par ls évolutions ds mods d travail, l arrivé d nouvlls norms réglmntairs t nvironnmntals ; u pénuri d logmnts n raison d l insuffisanc d la production nuv t ds évolutions démographiqus, d autr part. plus d 40 % ds surfacs autorisés à la transformation l sont n hôtls d tourism, commrcs, résidncs srvics t étudiants. Ls njux t ls logiqus n matièr d transformation rcouvrnt ds bsoins t ds préoccupations différnts slon qu l on soit un actur institutionnl d l immobilir d ntrpris (invstissurs, utilisaturs, promoturs), un prsonn physiqu ou ncor un baillur social. Ls invstigations mnés montrnt qu ntr 2001 t Bin plus qu un débat ntr adpts t scptiqus d la transformation ds immubls d buraux, l group d travail a souhaité analysr ctt problématiqu d façon larg t objctiv à partir d donnés statistiqus normés t d étuds d cas. Il s st fixé comm objctif, d réfléchir à l échll francilinn, à touts ls utilisations 2010 près d 60 % ds autorisations d transformation d buraux n logmnts ont été accordés à ds prsonns physiqus ou à ds SCI familials, qui grâc à la rvnt d commrcialité puvnt financr un parti ds travaux. 80 % ds surfacs transformés par ds prsonns physiqus ou SCI familials sont infériurs à 500 m2. possibls (logmnts, commrcs, hôtls d tourism, résidncs srvics t étudiants) pour ds immubls d buraux dvnus uniqumnt ds valurs foncièrs, t qui n pourront plus rtrouvr Si ls prsonns physiqus transformnt majoritairmnt ds ptits surfacs, ls baillurs sociaux ont quant à ux réalisé au nom 4

d un impératif d mixité social, ds opérations d plus grand nvrgur (immubls d 10 000 m2) à l aid d dispositifs tls qu ls baux mphytéotiqus. 26 % ds surfacs d buraux convrtis n logmnts, ont été réalisés par ds baillurs sociaux à Paris. Ls acturs institutionnls d l immobilir d ntrpris rstnt quant à ux pu concrnés par ls opérations d transformation d buraux n logmnts t privilégint ls convrsions d buraux n hôtls d tourism, commrcs, t résidncs srvics. Lorsqu ds un prt d surfac allant d 10 à 20 % lors d la transformation n logmnts. Ls prts d surfacs constitunt un inconvénint rdoutabl, t compliqunt l équation financièr. Crtains surfacs (RIE, archivs tc.) sont difficilmnt xploitabls lors d la transformation n logmnts. A cla, il faut ajoutr ls prts d surfacs liés au nouvau calcul d la surfac d planchr dans l cadr d immubls xistants. institutionnls transformnt ds buraux n logmnts, ils l font généralmnt pour présrvr ds droits à construir ou ncor pouvoir par un ju d compnsation transformr à Paris, ds immubls d logmnts n buraux. Entr 2001 t 2010, ils sont à l origin d 6 % ds opérations d transformation d buraux n logmnts. Ls immubls ainsi transformés sont généralmnt cédés. Au-dlà d la situation actull s pos la qustion du potntil d buraux mutabls à l échll francilinn. Au scond trimstr 2012, un pu plus d 500 000 1 m2 d buraux d scond main sont vacants dpuis 4 ans t plus. Plus d la moitié d cs immubls st localisé n grand couronn. Eu égard à la maturité du parc, du volum important d buraux construit dpuis ls annés 1980 Ls rchrchs réalisés montrnt qu la transformation s appréci au cas par cas, chaqu bâtimnt, chaqu configuration étant uniqu. Ell st possibl, mais pas dans tous ls scturs, l équation financièr, juridiqu t tchniqu rst ncor difficil à résoudr. L analys d la faisabilité économiqu, à partir d cas réls t d simulations à Paris t n prmièr couronn (réhabilitation lourd d buraux ou transformation n logmnts) montr, qu à l hur actull, la transformation ds immubls d buraux n logmnts (plus d 20 millions d m2 SHON d buraux ont été livrés ntr 1981 t 2000) t à l impact accélératur du Grnll d l Environnmnt sur l obsolscnc du parc trtiair, un volum plus important d buraux pourrait à l horizon 2030 êtr définitivmnt inadapté à la dmand. Ls stimations réalisés montrnt qu ntr 140 000 t 240 000 m2 d buraux par an pourraint êtr définitivmnt inadaptés à la dmand du marché «burau» (n sont pris n compt qu ls immubls d buraux livrés ntr 1981 t 2000). st nvisagabl dans ls scturs où il xist un fort prssion foncièr pour ls logmnts, t où ls opératurs s hurtnt à ds problèms d droits à construir (impossibilité d rconstruir un immubl à surfac égal d l xistant). L maintin d l attractivité d notr Région-Capital pass par la production d buraux nufs t par l rnouvllmnt du tissu xistant. C st tout l nju ds décnnis à vnir! Bin qu il n xist pas d impossibilités tchniqus, crtains morphologis sont xtrêmmnt contraignants t ntraînnt ds coûts qui sont dissuasifs. Pour pouvoir êtr transformé n logmnts, un immubl d buraux doit avoir un profondur d tram compris ntr 12 t 14 mètrs. Ls immubls avc un profondur d tram d 18 mètrs nécssitnt un intrvntion lourd t conduisnt à Si dans d nombruss situations la sul altrnativ fac à ds immubls d buraux obsolèts dvnus uniqumnt ds valurs foncièrs, st la démolition complèt suivi d un rconstruction, il xist un parti du marché où la transformation st possibl. La transformation ds buraux n prmttra pas d résoudr la cris du logmnt (tous ls immubls n sont pas transformabls), cpndant, afin d ncouragr ls détnturs institutionnls d bu- 1 Donnés BNP Paribas Ral Estat 5

raux à transformr lurs actifs définitivmnt inadaptés au marché n d autrs locaux, l group d travail a formulé un crtain nombr d propositions, t notammnt sur l plan d l urbanism réglmntair : La prt ds surfacs ntraîné par l impossibilité d utilisr ls sous-sols ou par la déduction forfaitair d 10 % ds surfacs d planchr dans l cadr du calcul d la surfac d planchr constitu égalmnt un frin aux opérations. Afin Il convindrait pour facilitr ls opérations d agir sur ls droits à construir. La transformation ds buraux n logmnts put êtr complx lorsqu l COS autorisé st infériur à d traitr ctt problématiqu, ls surfacs prdus pourraint êtr transférés dans ls suprstructurs d l immubl concrné par la transformation (sous résrv du rspct ds règls fondamntals d urbanism) ; clui affcté pour ls buraux ou l immubl xistant. Pour favorisr ls opérations à l échll régional, un COS d fait t/ou volumétriqu pour ls opérations d transformation Ds msurs d accompagnmnt dans ls scturs où la dmand n logmnts st fort, pourraint êtr instaurés ; d buraux n logmnts pourrait êtr instauré. Ls opératurs pourront transformr ls immubls dans la limit ds surfacs xistants. Mais au-dlà d l application d un COS d fait t/ou volumétriqu, un dépassmnt ds droits à construir pourrait êtr nvisagé dans l cadr d la transformation ds buraux n logmnts ; Enfin, d un manièr général, il convindrait d bin prndr n compt ls dynamiqus d marché t ls produits auxquls lls s appliqunt. Ds msurs prtinnts t fficacs n pourront êtr instaurés qu si ls acturs disposnt d un millur connaissanc quantitativ t Conformémnt au Cod d l urbanism, pour tout construction nuv d logmnts, ls opératurs sont tnus d crér ds placs d stationnmnt pour ls véhiculs. En cas d impossibilité, ils doivnt vrsr un participation financièr. Afin qualitativ d l état du parc. A ct égard, un obsrvatoir régional disposant d un bonn connaissanc ds parcs, quantitativ, qualitativ, t localisé st un atout pour la région, prmttant à tous ls acturs d orintr lurs intrvntions à bon scint t d débattr ds msurs d intérêt général. d favorisr ls transformations, l obligation d crér ds parkings dans l cadr d la transformation ds buraux n logmnts pourrait êtr abrogé ; 6

Introduction Un fois inoccupés, ls locaux n pas trouvnt prnur, malgré un rénovation ou un rstructuration lourd, n raison notammnt d lur localisation géographiqu, t d lur fonctionnalité. Ils apparaissnt alors obsolèts dans lur usag burau, t sont vacants dans la duré. Avc un pu plus d 50 millions d m2 utils 2 rcnsés, l Îl-d-Franc concntr n volum l plus important parc d buraux n Europ dvant Londrs (l Grand Londrs compt 43 millions d m2 d buraux 3 ), t l un ds plus importants au mond. Un parti d c parc matur, polymorph, st aujourd hui inadapté à la dmand du marché. Slon ls stimations réalisés, près d trois-quarts ds immubls d buraux francilins ont été édifiés, il y a plus d quinz ans, t plus d 50 % ont été bâtis dpuis près d trois décnnis 4. Qu fair d ctt drnièr catégori d immubls? Si crtains immubls doivnt inévitablmnt êtr démolis car situés dans ds zons trop éloignés ds tissus urbains, ds équipmnts t ds Pour répondr aux xigncs du marché t maintnir l attractivité d la métropol francilinn (intégré au résau d vills monds ) transports, qu fair ds immubls d buraux obsolèts dans lur usag burau, mais localisés dans un nvironnmnt t un tissu urbain adéquat? fac notammnt à la monté n puissanc d mégalopols (asiatiqus notammnt) dont l ssntil du parc d buraux répond aux xigncs d modrnité, il st nécssair d continur à produir du burau, mais égalmnt d s attaqur à la qustion du rnouvllmnt d l xistant. Manqu d logmnts d un part, immubls d buraux vids d autr part, l idé d transformr ls buraux n logmnts s pos Décidr d modrnisr l parc, c st s intrrogr sur l obsolscnc. Défini dans l rapport sur l Grnll t l obsolscnc 5 comm la d nouvau dans un contxt macro-économiqu incrtain. Ds articls d prss t discours politiqus mttant l immobilir d ntrpris sur l banc ds accusations fac à la pénuri d logmnts s sont multipliés cs drnièrs annés. non adéquation ntr l offr disponibl t la situation d la dmand à un instant donné, l obsolscnc vari t évolu dans l tmps slon ls xigncs du marché, ls évolutions tchniqus (viillissmnt ds matériaux), ls rupturs tchnologiqus, d mod d travail t réglmntairs. Sans rvnir sur la caractérisation t ls causs du phénomèn, il faut notr qu il xist trois grands catégoris d locaux : Habitr au burau, 15 décmbr 2010, L Exprss «Commnt mobilisr l foncir t détndr un marché parisin n plin surchauff? Un ds solutions, slon Bnoît Apparu, alors scrétair d Etat au logmnt, srait d transformr n appartmnts, dans ls dix prochains annés, ls 6 millions d mètrs carrés d buraux obsolèts xistants dans la capital.» Un fois inoccupés, ls locaux nécssitnt d légrs travaux (rafraîchissmnt, pintur/moqutt) t trouvnt rapidmnt prnur à un prix d marché ; Un fois inoccupés, ls locaux nécssitnt d lourds travaux (rénovation ou rstructuration lourd) pour êtr commrcialisabls n buraux ; Député Christoph Carsch, taxr ls buraux vacants, 16 mars 2011, L Parisin-Aujourd hui n Franc «L'affair d l'immubl du group Axa, invsti ct hivr par l collctif Judi Noir finalmnt délogé par la polic, était l'xmpl d trop. Christoph Carsch, député PS d Paris a décidé d passr à l'action contr 2 Donnés ORIE, parc d buraux au 31 décmbr 2009 3 Donnés Econovista 4 Obsrvatoir Régional d l immobilir d ntrpris, L immobilir d ntrpris dans l économi national t francilinn, févrir 2011 5 Obsrvatoir régional d l immobilir d ntrpris, L Grnll t l obsolscnc, févrir 2012 7

ls buraux vids qu'il considèr comm n parti rsponsabls d la cris du logmnt dans la capital. Soutnu par dix autrs confrèrs, il doit déposr un proposition d loi à l'assmblé national pour favorisr la transformation ds locaux profssionnls vacants n habitation ds logmnts dans crtains zons voir à un dépassmnt, conjugué à l obsolscnc ds buraux t d la problématiqu d la vacanc total ou partill, nous conduit cpndant à analysr la qustion d la transformation ds buraux sous un éclairag nouvau. n région parisinn. Il considèr qu crtains grands groups, comm Axa, valorisnt c typ d buraux dans lurs actifs, qu'ils soint loués ou pas [ ] Parfois, ils s'nrichissnt sans lour plutôt qu d financr un coûtus rmis aux norms. C'st un prvrsion qui découl d la spéculation immobilièr t qu'il faut corrigr.» La rconvrsion ds buraux obsolèts n d autrs locaux put-ll êtr un véritabl outil d adaptation du parc xistant? Qulls sont ls transformations nvisagabls? Ls logmnts, ls commrcs, ls hôtls, ls résidncs srvics t étudiants? Qulls sont ls conditions à réunir pour favorisr ls transformations? Quls sont ls frins actuls? Tandis qu l coût d la transformation d buraux n logmnts ou n d autrs locaux st souvnt supériur au coût d démolition/rconstruction, pour qulls raisons ds immubls d buraux sont-ils rconvrtis? Au rgard d la maturité du parc, obsrvronsnous dans ls décnnis à vnir un accroissmnt ds transformations? La transformation ds buraux st-ll uniqumnt un qustion conjoncturll réapparaissant n périod d cris? Enfin, qul st l gismnt d buraux à transformr? Fac à cs intrrogations, c présnt rapport réalisé avc la participation d spécialists d l immobilir résidntil t trtiair s articul autour d trois axs : Par un ju d vass communicants, transformr ls buraux n logmnts put alors apparaîtr comm un répons simultané fac à l obsolscnc prolongé ds actifs d buraux t au déficit d logmnts. Or, ctt solution qui fait l objt d un ngoumnt général, t dont l bon sns st évidnt, st n réalité plus complx qu il n y paraît. En attst d aillurs l nombr d autorisation d changmnt d dstination accordé à Paris durant cs vingt drnièrs annés. Entr 1990 t 2010, ls autorités compétnts ont autorisé n moynn par an à Paris, la transformation d 33 326 m2 d buraux n locaux d habitation 6, c qui rprésnt un production d l ordr d 300 à 400 logmnts par an. En parallèl, il convint d notr qu durant la mêm périod à Paris, 4 500 logmnts ont été autorisés à la construction n moynn par an 7. Etat ds liux historiqu t statistiqu sur ls transformations ; Idntification ds obstacls t ds frins aux transformations ; Propositions pour favorisr la mutation ds immubls définitivmnt inadaptés à la dmand. La convrsion d buraux n d autrs locaux xig un conjonction d circonstancs favorabls ; conviction du propriétair d l obsolscnc d son immubl dans son affctation burau, faisabilité tchniqu dans ds conditions économiqus raisonnabls, disponibilité d rssourcs financièrs, faisabilité administrativ t réglmntair tc. Nos réflxions ont principalmnt porté sur la rstructuration d immubls xistants t la convrsion n d autrs usags/dstinations, S il st clair qu la transformation ds buraux n logmnts n prmttra pas d attindr ls objctifs d production d logmnts fixés par la loi du Grand Paris (70 000 logmnts par an), l évolution ds tout n sachant qu dans crtains hypothèss la démolition/rconstruction st un répons prtinnt au rnouvllmnt d l xistant. marchés, aboutissant à un rapprochmnt ds valurs ds buraux t 6 Donnés issus d l application informatiqu Grco 7 Donnés Sit@dl 2 8

1 RE PARTIE : LA TRANSFORMATION DES BUREAUX : UN SUJET RECURRENT? 9

1.1 CRISE DE SURPRODUCTION ET REFLEXIONS SUR LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS DANS LE MILIEU DES ANNEES 1990 1.1.1 Stock d buraux xcédntair t manqu d logmnts La transformation ds buraux n logmnts n st pas un phénomèn nouvau ; bin au contrair, d nombruss réflxions y ont été consacrés, dans l miliu ds annés 1990, au lndmain d un cris immobilièr sans précédnt. Après un périod d uphori, lié à la mutation du systèm productif : mondialisation ds affairs, afflux d capitaux étrangrs, rpris économiqu, supprssion d l agrémnt pour la construction d buraux n blanc n 1985, d nombrux immubls d buraux nufs t ancins sont vids alors qu n parallèl, il xist un manqu d logmnts. La transformation ds buraux n logmnts st alors un argumnt avancé pour sortir rapidmnt d ctt cris d surproduction, l idé étant qu il xist un déséquilibr ntr la construction d buraux t d logmnts, alors qu ls bsoins n logmnts sont nttmnt supériurs. En fft, dès la fin ds annés 1980, un boom d la construction d buraux s opèr n Îl-d-Franc, t principalmnt dans ls Hautsd-Sin qui nrgistrnt nviron 37% ds miss n chantir ntr 1985 t 1990. Dans c départmnt, d nombruss frichs industrills sont rqualifiés grâc au rcours à la procédur d ZAC. A Lvallois-Prrt ou Clichy, l départ ds usins Citroën a prmis la viabilisation d trrains pour la construction d un urbanism trtiair. Ds situations analogus sront obsrvés à Issy-ls-Moulinaux ou ncor à Boulogn-Billancourt 8. «10 millions d m2 d buraux nufs construits n région parisinn ntr 1985 t 1993 c st trop! Trop car on a xcédé ls bsoins du marché, trop car cla a contribué à crusr l écart ntr Paris t ls métropols d provinc, à l ncontr ds princips qui auraint dû guidr un aménagmnt du trritoir réllmnt maîtrisé [ ] D plus l fossé s crus ntr ls buraux modrns n xcédnt t l parc ancin dont l stock vacant continu d augmntr par la conjonction d libérations croissants (pour rmplir l nuf) t d un faibl dmand». L discours prononcé par Hrvé d Chartt (alors ministr du logmnt) n 1993, lors d un colloqu organisé par l association APOGEE sur la transformation ds buraux n logmnts, illustr bin à qul point la class politiqu st alarmé fac à la surabondanc d buraux. FIGURE 1 : EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE ET DES MISES EN CHANTIER DE BUREAUX ENTRE 1981 ET 2010 Sourcs : donnés CBRE, traitmnt ORIE, Sit@dl 2 8 M. Eric Crouzt, Évolution récnt d la géographi ds buraux n Îl-d-Franc, 2001, p.163 10

La figur 1 sur l évolution d la dmand placé t ds miss n chantir ntr 1981 t 2010 montr qu ntr 1985 t 1992, xist un déséquilibr ntr la dmand d buraux, t l offr qui st largmnt xcédntair. Crtains sits sont mnacés, t risqunt d dvnir d véritabls «frichs trtiairs». Alors qu ntr 1974 t 1984, n moynn 735 643 m2 SHON sont mis n chantir par an, ntr 1985 t 1995, 1 540 450 m2 SHON d buraux sont n moynn mis n chantir par an. En 1989 l volum significatif ds transactions st dû à un rdistribution ds surfacs, (déménagmnts d ntrpriss, rgroupmnt d srvics) plus qu à un accroissmnt ds surfacs occupés. A ctt époqu la dmand fac à un marché offrur dvint plus sélctiv. Ls ntrpriss privilégint la qualité d la dssrt, la modularité t la fonctionnalité ds locaux t à l occasion d un déménagmnt rationalisnt lurs implantations, t réduisnt ls surfacs occupés dans un économi d plus n plus concurrntill. «Plus d 4,5 millions d m2 d buraux sont vids n 1993 slon l Grcam. 2 millions d m2 construits ntr 1988 t 1993 sont alors inoccupés». Slon ls stimations d l époqu, sur l nsmbl d c parc, 800 000 m2 dont 400 000 m2 à Paris 9 sont bin localisés mais trop vétusts pour répondr aux nouvaux bsoins ds ntrpriss, sraint transformabls n logmnts. Ls étuds réalisés par l Grcam, n sptmbr 1993 mttnt n évidnc qu ls locaux délaissés sont ds locaux ancins, situés principalmnt à Paris t n ptit couronn. C sont ds locaux qui à 40 % ont ds surfacs infériurs à 2 000 m2. FIGURE 2 : EVOLUTION DE LA POPULATION ET DES MISES EN CHANTIER DE LOGEMENTS EN ÎLE-DE-FRANCE ENTRE 1990 ET 2010 Sourcs : donnés CBRE, traitmnt ORIE, Sit@dl 2 En parallèl d ctt surabondanc d buraux, il y a un déséquilibr ntr l offr t la dmand d logmnts n Îl-d-Franc, dû notammnt à l insuffisanc d la construction d logmnts t aux évolutions démographiqus. 9 L Mond, 22 juillt 1997, la cris dans l immobilir d ntrpris favoris la rconvrsion d immubls d buraux n logmnts 11

1.1.2 Ls réflxions mnés par l group d travail piloté par Jacqus Darmon Fac à la surabondanc d buraux vacants, d nombruss réflxions sont mnés afin d xaminr la situation du parc mais égalmnt d proposr «touts ls msurs prmttant d accélérr la réutilisation ou la transformation ds buraux xcédntairs», afin d maîtrisr ls risqus d déséquilibr profond du marché, promouvoir la production d logmnts, t évitr par aillurs qu la cris immobilièr n s transform n un cris financièr sans précédnt (d nombruss constructions ont fait l objt d financmnts bancairs importants). A la dmand du ministr du logmnt Hrvé d Chartt, st lancé n 1994 un group d travail sur l avnir du parc vacant, dirigé par Jacqus Darmon. Ls réflxions mnés ouvriront ls débats sur un sujt qui était jusqu là pu abordé. L rapport drss un diagnostic du marché trtiair francilin, au travrs d donnés statistiqus sur l stock, la vacanc, la dmand placé. Sont égalmnt mis n xrgu ls élémnts suivants : Il n xist pas d rigidités tchniqus qui bridnt totalmnt ls projts d transformation, néanmoins ls immubls avc un grand profondur d tram t d typ murs-ridaux sont ls plus complx à transformr ; Ls immubls ds annés 1960-70 ont ds caractéristiqus constructivs qui s rapprochnt d clls du logmnt d la mêm époqu t n présntnt pas d difficultés majurs d transformation ; Chaqu bâtimnt st un cas uniqu qull qu soit la tchniqu ou la périod d construction ; Outr ls aspcts intrinsèqus au bâtimnt, il y a ds obstacls qui tinnnt d la situation du bâtimnt lui-mêm. L implantation du bâtimnt, son orintation, son nvironnmnt immédiat puvnt êtr ds frins aux transformations. Il smbl n fft difficil d rconvrtir ds buraux éloignés ds tissus urbains, ds quartirs d affairs, d la population, ds transports n commun ou ncor d équipmnts publics ; La cibl pour la transformation sont ls ancins logmnts rconvrtis n buraux, t ls buraux construits ntr 1960 t 1970. Pour favorisr ls transformations d buraux n logmnts, l group d travail, piloté par Jacqus Darmon a formulé ls rcommandations suivants : 1) Assouplir ds règls d urbanism u Exmptr ls transformations d prmis d construir dès lors qu la natur ds travaux n l xig pas L group d travail a proposé qu ls transformations soint xmptés d prmis d construir t soumiss à déclaration préalabl dès lors qu ls travaux n ont pas pour fft d crér ds surfacs ou d modifir l aspct xtériur ds bâtimnts. u Exmptr la transformation d buraux n logmnts d la création d placs d stationnmnt Dès qu il y a création d logmnts, ls constructurs ont l obligation d crér ds parkings. En cas d impossibilité tchniqu, ctt obligation put êtr rmplacé par un participation financièr fixé n consil municipal. L group d travail a rcommandé qu ls transformations d buraux n logmnts soint dispnsés d l obligation d création d parkings. (C st l cas actullmnt dans l PLU d Paris). u Incitr ls communs à appliqur l COS d fait, n cas d transformations La transformation d buraux n logmnts put êtr complx lorsqu qu l COS autorisé pour l logmnt st infériur à clui autorisé pour ls buraux. L group d travail a suggéré qu l COS d fait soit appliqué n cas d transformation d buraux n logmnts pour ls communs qui ont un nombr important d buraux vacants. 2) Crér ds incitations financièrs u Subvntion sur ls travaux, pour un duré tmporair Sur l plan financir, l group d travail avait suggéré la mis n plac d un aid financièr pour ls opérations d transformation d buraux n logmnts à partir du momnt où l bin avait un usag «burau» ffctif t continu sur un périod d 15 ans. 3) Adaptr l dispositif d aménagmnt régional u Supprimr l plafond d loyr pour ls aids ANAH pour ls transformations d buraux n logmnts ; u Abandonnr la procédur d agrémnt utilisatur. Ell sra supprimé n 2000 ; u Rchrchr d nouvaux mécanisms d financmnt d ZAC ; u Unifir ls définitions, proposition d mis n commun ds donnés. 12

1.2 OBSOLESCENCE, CRISE FINANCIERE, ET DIVERSIFICATION DES TRANSFORMATIONS L obsolscnc ds actifs, l manqu d logmnts, l rapprochmnt ds valurs voir l invrsion d la hiérarchi ds valurs, conduisnt d nouvau à s intrrogr sur la transformation ds buraux obsolèts. FIGURE 3: PARC DE BUREAUX ET VALEURS LOCATIVES FACIALES ENTRE 1981 ET 2010 Sourcs : CBRE, ORIE La cris économiqu mondialisé qui trouv son origin dans ls crédits hypothécairs à risqu, a dpuis 2008 fortmnt prturbé l marché d l immobilir d ntrpris francilin. Dans un périod économiqu troublé, la qustion d la transformation ds buraux n d autrs locaux s pos un nouvll fois, mais dans un contxt différnt du miliu ds annés 90, où l maîtr mot était d résorbr l plus rapidmnt possibl un stock d buraux xcédntair. Si ls réflxions mnés dans ls annés 1990 sur la transformation ds buraux n logmnts ont u pour conséqunc d ouvrir ls sprits sur l sujt t d crér un analys d la valur, l idé st aujourd hui d actualité n raison du manqu incontstabl d logmnts n Îl-d-Franc, d l obsolscnc ds actifs d buraux (autrmnt dit, ds immubls qui dans lur affctation n ont plus un utilité économiqu t sont vacants dpuis un crtain duré) du rapprochmnt, voir d l invrsion d la hiérarchi ds valurs dans crtains scturs au profit notammnt ds logmnts. Ls valurs locativs constitunt l rflt ds cycls hauts ou bas du marché. La figur 3 montr n fft, qu ls valurs locativs facials moynns ds buraux n Îl-d-Franc n uros constants n ont cssé d baissr ntr 2000 t 2010 (-23% durant la périod). En 2010, l nivau moyn st d aillurs équivalnt à clui du miliu ds annés 1980. Aujourd hui, la qustion d la transformation ds buraux n s résum pas à la convrsion n logmnts mais à tout transformation possibl pour ls immubls d buraux obsolèts. 13

Avant ls annés 1960, la production d buraux consistait principalmnt à ds changmnts d affction d locaux d habitation, transformés n buraux. L passag d un économi industrill à un économi trtiair, a conduit par la suit à crér ds buraux très dnss à Paris dès lors qu ds trrains étaint disponibls. L immubl du ministèr d la Défns, ru Saint Dominiqu (Paris 7 ), ou ncor l Cntr d gstion du group Médéric, ru Pillt Will (Paris 9 ), constitunt d xcllnts xmpls. Crtains buraux ont été conçus pour répondr d façon urgnt à la trtiarisation d l économi, mais l évolution d lur nvironnmnt urbain immédiat (souvnt situé dans un tissu urbain à dominant résidntil), du tissu économiqu, t ds bsoins ds ntrpriss, ls rndnt aujourd hui inadaptés à la dmand. La condition ssntill pour qu un transformation soit nvisagé st qu la localisation géographiqu soit obsolèt pour ls buraux. Un transformation put êtr nvisagé dès lors qu ls conditions économiqus t réglmntairs sont réunis. 1.2.1 Usag, dstination, compnsation, qulqus rappls réglmntairs La transformation d buraux n d autrs locaux st réglmnté dpuis d nombruss annés. Il convint donc avant d analysr ls njux, d réalisr qulqus rappls réglmntairs, n précisant notammnt la différnc ntr l changmnt d dstination t l changmnt d usag. L changmnt d dstination st du rssort du Cod d l urbanism. La dstination du bâtimnt s appréci au momnt du dépôt du prmis d construir ou d la déclaration préalabl. Slon l articl R 123-9 du Cod d l urbanism, nuf dstinations puvnt êtr rtnus pour un construction : habitation, hébrgmnt hôtlir, buraux, commrc, artisanat, industri, xploitation agricol ou forstièr, ntrpôt, t installations nécssairs aux srvics publics ou d intérêt collctif. Il y a un changmnt d dstination, dès lors qu un bâtimnt pass d un ds nuf catégoris à un autr catégori. L changmnt d usag st du rssort du Cod d la construction t d l habitation (articl L 631-7 t suivants). Il xist dux usags : ls locaux dstinés à l habitation t ls autrs locaux non dstinés à l habitation. Conformémnt à l articl L 631-7-1 du Cod d la construction t d l habitation, un autorisation préalabl au changmnt d'usag st délivré par l mair d la commun dans laqull st situé l'immubl, après avis, à Paris, Marsill t Lyon, du mair d'arrondissmnt concrné. Ell put êtr subordonné à un compnsation sous la form d la transformation concomitant n habitation d locaux ayant un autr usag. Slon ls dispositions du règlmnt municipal d la Vill d Paris (publiés au Bulltin Municipal Officil du 18 févrir 2011) rlativs aux conditions d délivranc ds autorisations d changmnt d usag d locaux d habitation, ls autorisations d changmnt d usag sont accordés : d un part, n tnant compt ds objctifs d mixité social, d l équilibr ntr habitat t mploi dans ls différnts quartirs parisins t d la nécssité d n pas aggravr l insuffisanc d logmnts, précisés par l Programm Local d l Habitat t l Plan Local d Urbanism d Paris n viguur ; d autr part, au rgard ds compnsations proposés, sous résrv ds dispnss à l obligation d compnsation prévus aux articls 3 t 4 du règlmnt municipal. La compnsation consist n la transformation n habitation d locaux ayant un autr usag qu l habitation. L opératur put offrir lui-mêm ls m2 nécssairs dans un autr opération dans laqull il transform n logmnts, ds surfacs affctés à un autr usag. Il put égalmnt achtr ds titrs d compnsation (commrcialité) à un autr opératur transformant n logmnts ds surfacs affctés à un autr usag. Ls locaux proposés doivnt êtr d qualité t d surfac équivalnts, t êtr situés dans l mêm arrondissmnt à clls faisant l objt du changmnt d usag, à l xcption ds scturs d compnsation rnforcé où tout m2 d habitation transformé doit êtr doublmnt compnsé. Dans l sctur d compnsation rnforcé pour transformr 1 m2 d logmnts n buraux, il faut qu 2 m2 d buraux soint transformés n logmnts dans l mêm arrondissmnt. Ls locaux transformés n logmnts locatifs sociaux faisant l objt d un convntion n doivnt pas rspctr ctt règl d surfac doubl dans l sctur d compnsation rnforcé. 1 m2 d habitation à vocation social put êtr rmplacé par 1 m2 d burau, t c, dans touts ls zons du sctur d compnsation rnforcé (du 1 r au 9 arrondissmnt d Paris, t un parti du 10, 14,15, 16,18 arrondissmnt). Si sur ls aspcts quantitatifs, ls donnés sont clairs, il convint d notr qu il n xist pas à l hur actull d définition ou d critèrs clairs sur la notion d qualité «équivalnt». L changmnt d usag put êtr rfusé par la municipalité si : ls objctifs d mixité social t l équilibr ntr mploi t habitation n sont pas rspctés ; ls locaux offrts n compnsation n sont pas d qualité équivalnt. 14

L mécanism d compnsation constitu un opportunité financièr lors ds opérations d transformation d buraux n logmnts dans la msur où ls opératurs transformant ds buraux n logmnts puvnt vndr ds titrs d commrcialité à un autr opératur transformant ds locaux d habitation n buraux. A Paris, la cssion d commrcialité doit êtr réalisé n amont du dossir d changmnt d dstination, dans l cas contrair, la somm pouvant êtr prçu au titr ds cssions d commrcialité st définitivmnt prdu. 1.2.2 D faibls volums d buraux transformés n logmnts ntr 1990 t 2010 à Paris À l xcption d Paris, ls buraux transformés n d autrs locaux n font pas l objt d un rcnsmnt. La bas d donnés Sit@dl 2 qui fournit ds rnsignmnts sur ls prmis d construir à un échll régional n prmt pas d discrnr ls buraux transformés n d autrs locaux n l Îl-d-Franc, l usag initial ds locaux, t l volum ds transformations étant pu ou mal rnsigné. Ds tntativs ont été mnés par l group d travail pour obtnir ds donnés statistiqus à un échll régional, cpndant, lls ont été infructuuss. Un travail minutiux auprès d touts ls communs d Îl-d-Franc srait nécssair pour obtnir cs informations. Ls donnés sur ls prmis d construir saisis à l échll ds communs dont ls moyns matérils différèrnt, n sont pas toujours agrégés à un échll régional. En raison d la faiblss d l apparil statistiqu, l group d travail a été contraint d approchr ls transformations d buraux n d autrs locaux uniqumnt à Paris, sul départmnt où il xist un suivi régulir dpuis plus d vingt ans. A Paris t n prmièr couronn, ls buraux transformés n logmnts sont ds immubls d typologi «haussmannin» (scond moitié du 19 siècl) qui présntnt ds capacités d adaptation, t puvnt aussi bin accuillir du burau qu du logmnt. En grand couronn, dès qu un immubl st ntièrmnt affcté à du burau t qu il présnt d nombruss contraints tchniqus, ls opératurs préfèrnt démolir l immubl s ils n ont la possibilité. L coût ds travaux d transformation d buraux n logmnts st souvnt plus élvé qu l coût ds travaux d construction d logmnts nufs, logmnts qui d surcroît corrspondnt davantag aux bsoins du marché ( n trms d taill ou d typologi). FIGURE 4 : TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN D AUTRES LOCAUX AUTORISEES A PARIS ENTRE 1990 ET 2010 Sourc : Mairi d Paris, application informatiqu GERCO 15

u Miliu t fin ds annés 1990, ds transformations n logmnts impulsés par ls pouvoirs publiqus Ls donnés sur ls changmnts d dstination détaillés dans la figur 4, mttnt n xrgu qu pu d buraux ont été transformés n logmnts durant cs vingt drnièrs annés. En moynn par an ntr 1990 t 2010, 53 461 m2 SHON d buraux ont été autorisés à la transformation n d autrs locaux (n moynn par an, 33 326 m2 n habitation, t 20 135 m2 n d autrs locaux). C st n 1998 (122 349 m2) t n 2009 (126 133 m2) qu l on obsrv ls volums ls plus importants d changmnt d dstination autorisés. Si du miliu ds annés 1990 jusqu au début ds annés 2000, ntr 70 t 80 % ds surfacs d buraux transformés à Paris l sont n logmnts, un changmnt d la tndanc st obsrvé au miliu ds annés 2000, marqués par un rcrudscnc d transformations d buraux n hôtls, résidncs étudiants t srvics. En 1998, d nombruss dmands d transformation d buraux n logmnts ont été accordés. Ct intérêt à la transformation n logmnts s xpliqu notammnt par ls divrss incitations publiqus. Fac à un offr pléthoriqu d buraux, l ajustmnt smbl alors prioritair pour ls pouvoirs publics afin d évitr qu la cris n port attint à l économi français 10. Il smbl nécssair malgré l contxt d cris, d avoir d sériux ncouragmnts pour qu ds buraux soint transformés n logmnts. Un ds vois pour rstaurr l équilibr ntr offr t dmand st la sorti d un parti du stock xcédntair, évalué ntr 2 t 2,5 millions d m2. Pour accélérr la sorti d cris t n parallèl rlancr la production d logmnts dans l agglomération parisinn t promouvoir un équilibr ntr habitation t activités, ls pouvoirs publics ont mis n plac dans l miliu ds annés 1990, ds actions visant notammnt à favorisr ls convrsions d buraux n logmnts. Ls nquêts mnés auprès d la préfctur t d la Mairi d Paris ont montré qu pu d prsonns ont souhaité bénéficir d c dispositif. Entr 2000 t 2010, suls 5 à 10 dossirs d dmand d rtour à un affctation burau, après transformation n logmnts ont été déposés. En outr, d nombruss incitations financièrs principalmnt à dstination ds prsonns physiqus ont été instaurés : L prêt-burau-logmnt (PBL) Il s agit d un prêt à taux fix qui était distribué par l Crédit Foncir t l Comptoir ds Entrprnurs pour un duré d 8, 10, 12 ou 15 ans pour ls opérations d transformation n logmnts d locaux à usag d burau. Accssibl aux prsonns physiqus ou morals à l xcption ds organisms HLM, c prêt prmttait d financr la totalité ds travaux à condition qu l mpruntur s ngag à affctr ls locaux financés n PBL à un usag logmnt pndant un duré minimum d 5 ans. Ls subvntions ANAH t d la Vill d Paris L ANAH accordait égalmnt ds subvntions pouvant couvrir jusqu à 25 % du montant ds travaux d transformation d buraux n logmnts supériurs à 50 m2. En complémnt ds subvntions ANAH, la Vill d Paris accordait égalmnt un aid financièr aux propriétairs baillurs t occupants acquérurs d buraux à transformr n logmnts. En contrparti d la subvntion, ls propriétairs-baillurs dvaint s ngagr à lour l logmnt pndant 9 ans avc un plafond d loyr d typ PLI. Pour ls propriétairs occupants n dépassant pas ls plafonds d rssourcs xigés, l aid alloué était d un montant d 500 francs/m2. La révrsibilité du changmnt d usag Changr l usag ds buraux n logmnts rvint à donnr un vocation uniqu t irrévrsibl d son patrimoin. La Loi Habitat du 21 juillt 1994, introduit l idé d un changmnt d usag tmporair. Ainsi, ls opératurs puvnt transformr ds buraux n logmnts d manièr tmporair t ont la possibilité dans un délai maximum d 13 ans d rtrouvr l affctation antériur sur simpl déclaration. Au-dlà d ctt périod l rtour à un autr usag doit fair l objt d un autorisation préfctoral. La révrsibilité du changmnt d usag a été supprimé n 2005. 10 L obsrvatoir d l immobilir, n 30, févrir 1995 16

u Divrsification ds transformations dans l miliu ds annés 2000 Dans l miliu ds annés 2000 la répartition n matièr d changmnt d dstination st différnt. Sur l nsmbl ds changmnts d dstination autorisés, 53% ds surfacs d buraux sont transformés n habitation, l rst étant n hôtls d tourism, résidncs srvics tc. En 2007 t 2009 ls transformations d buraux autorisés n hôtls d tourism t résidncs srvics (53 417 m2) sont plus importants qu clls autorisés pour l habitation (29 199 m2). En 2007 ls chiffrs sont imputabls à qulqus opérations d nvrgur : Avnu Iéna, 16 arrondissmnt d Paris, transformation d un immubl d buraux R+6 d un surfac d 11 061 m2 SHON, n hôtl d tourism, l Shangri-La, (102 chambrs) ; Avnu Claud Vllfaux, 10 arrondissmnt d Paris, 5 183 m2 SHON d buraux (bâtimnt R+3) transformés n un établissmnt d nsignmnt supériur privé, l INSEEC (Institut ds hauts étuds économiqus t commrcials) ; Ru d, Montruil, 11 arrondissmnt d Paris, 4 910 m2 SHON d buraux transformés par la Sodarif, n un résidnc pour prsonn dépndant. En 2009, ls chiffrs obsrvés sont imputabls aux opérations suivants : Avnu Klébr, 16 arrondissmnt d Paris, transformation d 26 163 m2 SHON d buraux n hôtl d tourism, l Pninsula ; Ru d Brcy, 12 arrondissmnt d Paris, 13 000 m2 SHON d buraux transformés n habitation (9 000 m2) t n résidnc social t étudiant (4 000 m2) par la RIVP ; Ru d la Chaussé d Antin, 9 arrondissmnt d Paris, transformation d un immubl d buraux d 6 549 m2 SHON n un hôtl d tourism ; Ru d Anjou, 8 arrondissmnt d Paris, 4 358 m2 SHON d buraux transformés n hôtl ; Avnu Hoch, 8 arrondissmnt d Paris, transformation d un immubl d buraux d 3 310 m2 n résidnc d tourism. u Répartition par arrondissmnt ds transformations d buraux n logmnts autorisés à Paris FIGURE 5 : TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN LOGEMENTS AUTORISEES ENTRE 2001 ET 2010 PAR ARRONDISSEMENT A PARIS (EN M2 SHON) Surfacs n m2 SHON Sourc : Mairi d Paris, application informatiqu GERCO S il xist qulqus opérations mblématiqus, la transformation ds buraux n logmnts rst un phénomèn pu significatif t st disparat slon ls arrondissmnts. Entr 2001 t 2010, ls transformations d buraux n logmnts autorisés rprésntnt 309 710 m2 SHON. L 8 (52 346 m2), l 9 (36 113 m2) t l 10 (24 696 m2) arrondissmnt d Paris ont nrgistré l plus d autorisations ; ls 5, 6, l 14 t 19 arrondissmnt ont nrgistré ls volums ls plus faibls. 17

1.2.3 Ls principaux acturs d la transformation ds buraux Ls pratiqus d transformation dépndnt du typ d propriétair t rcouvrnt slon ls acturs ; associations, établissmnts scolairs, médcins, nsigns commrcials, invstissurs institutionnls, promoturs, marchands d bin, prsonns physiqus, SCI ; ds bsoins t ds préoccupations très différnts. Ls transformations prmttnt d rationalisr un parc, d réalisr un invstissmnt ou ncor d acquérir un résidnc principal dans un sctur où ls prix n résidntil sont élvés. Ls acturs à l origin ds dmands d transformation d buraux n d autrs locaux sont multipls t ont ds intérêts différnts. Sont rcnsés ci-dssous ls principaux acturs à l origin ds dmands d convrsion d buraux n d autrs locaux. u Prsonns physiqus t SCI familials A Paris, la majorité ds transformations d buraux n d autrs locaux a été réalisé à la dmand d prsonns physiqus t SCI familials. La transformation ds buraux n logmnts st l option privilégié par cs drnirs ; 90 % ds prsonns physiqus t SCI ayant fait un dmand d changmnt d dstination, ont transformé ds buraux n logmnts. 47 % ds autorisations d transformation d buraux n logmnts ont été accordés à ds prsonns physiqus, t 11 % à ds SCI familials ntr 2001 t 2010. Il s agit souvnt d opérations d taill modst, 80% ds buraux transformés n logmnts ont un suprfici infériur à 500 m2 ntr 2001 t 2010. Dans ctt catégori, il st nécssair d distingur d un part ls prsonns physiqus qui d façon opportunist choisissnt d transformr ds buraux n logmnts dans l but d y habitr (ils obtinnnt un prix d achat plus faibl qu l marché grâc notammnt aux rvnts d commrcialité, voir annx 3) t d autr part ls prsonns physiqus t SCI qui gèrnt un ptit patrimoin immobilir. N pouvant durablmnt supportr un prt d rvnu, cs drnirs vont choisir s ils détinnnt ds immubls d buraux vids d ls transformr n logmnts pour obtnir ds rvnus locatifs régulirs. La prssion du marché étant si fort à Paris, qu ils ont la garanti d trouvr ds locatairs, un fois ls buraux transformés. A la différnc ds invstissurs institutionnls, ils n sont pas soumis aux règls ds logmnts sociaux (transformation d ptits surfacs), la vnt d commrcialité prmt d financr un parti ds travaux. Par aillurs, du fait d la taill ds opérations, ils n sont pas confrontés aux difficultés tchniqus fréqunts lors d la transformation d immubls ntièrmnt affctés à du burau ; pas d problèms d cag d scalir, d façad, d surfacs n sous-sol. Crtains SCI ou prsonns physiqus qui gèrnt un patrimoin choissnt égalmnt d transformr ds buraux n logmnts afin d rationalisr lur patrimoin. Pour optimisr la gstion, lls préfèrnt avoir ds immubls avc un usag uniqu. Ls transformations réalisés par ls SCI familials ou prsonns physiqus n rlèvnt d aucun modèl économiqu généralisabl à grand échll. Il s agit d opérations traités au cas par cas, ls opportunités d transformation corrspondant à ds situations variés. 18

u Baillurs sociaux Surfacs n m2 SHON FIGURE 6 : TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN LOGEMENTS AUTORISEES POUR LE COMPTE DE BAILLEURS SOCIAUX A PARIS ENTRE 2001 ET 2010 Sourc : Mairi d Paris, application informatiqu GERCO Ls baillurs sociaux font égalmnt parti ds acturs qui sont à l origin ds dmands d changmnt d dstination. Ils réalisnt principalmnt ds transformations d buraux n logmnts sociaux, résidncs étudiants t/ou socials. Dans l miliu t la fin ds annés 1990, la Régi Immobilièr d la Vill d Paris (RIVP) a rconvrti d nombrux buraux n logmnts dans l 9 t l 10 arrondissmnt d Paris. L objctif pour ls baillurs sociaux st d favorisr la mixité social t d ouvrir crtains quartirs aux logmnts sociaux, n réalisant principalmnt ds programms d typ PLA ou PLI. Sur l nsmbl ds surfacs convrtis n logmnts, ls baillurs sociaux n ont transformé 26 %. L coût d acquisition t d transformation étant souvnt incompatibl avc l mod d financmnt du logmnt social, ls opérations sont alors soutnus par ls collctivités locals qui acquièrnt ds bins t ls mttnt à disposition aux baillurs sociaux au travrs d baux mphytéotiqus. C systèm prmt aux baillurs d avoir un prix d sorti qui avoisin ls prix pour ds logmnts nufs n PLA. L baillur support l coût ds travaux d transformation, t vrs n contrparti un rdvanc à la collctivité concrné sur un périod allant d 18 à 99 ans. La collctivité put parfois s résrvr un parti ds droits d attribution ds logmnts. A Paris, Paris habitat a pu ainsi transformr ru du faubourg Saint Honoré 11, un immubl d buraux n logmnts n rvrsant un rdvanc d 1 260 uros/m2 à la Vill d Paris, avc un coût d travaux d 1 350 uros/m2. Entr 2001 t 2010 ls plus grands opérations (n trms d surfac) d transformation d buraux n habitation ont été réalisés par ls baillurs sociaux : 252 ru d Brcy, 12 arrondissmnt d Paris, dans un bâtimnt d 10 étags, plus d 13 000 m2 SHON d buraux ont été transformés n résidnc social (9 132 m2) t résidnc étudiant n 2009 par la RIVP ; ru d la Tour ds Dams dans l 9 arrondissmnt d Paris, Paris Habitat a égalmnt transformé n 2010, un pu plus d 9 000 m2 SHON d buraux n locaux pour association (2 094 m2) t logmnts sociaux (84 logmnts créés) ; ru La Faytt dans l 10 arrondissmnt d Paris, n 2010, 7 356 m2 SHON d buraux ont été convrtis par la RIVP n logmnts sociaux (73 logmnts créés) t n local à dstination d un maison d dévloppmnt économiqu t d l mploi ; ru Saint Lazar dans l 9 arrondissmnt d Paris, 4 396 m2 d buraux transformés n habitation (49 logmnts créés) par la RIVP. u Acturs institutionnls d l immobilir d ntrpris Fac à un immubl vid, la prmièr réaction ds invstissurs institutionnls st d tntr d l réhabilitr n buraux. Si l immubl st obsolèt dans son usag burau (c st à dir inoccupé dpuis un crtain duré), t qu il n y a pas d spoir d obtnir ds rvnus régulirs mêm n baissant ls loyrs ou d tirr un profit à la vnt, ils s rtrouvnt alors fac à un dilmm ; modrnisr l immubl 11 L'Expansion, 12 mai 2011, Rconvrtir ls buraux, un solution à la cris du logmnt? 19

au risqu d n pas rtrouvr prnur, l détruir ou bin l transformr n d autrs locaux. La transformation ds buraux n logmnts n st pas la prmièr option nvisagé. Obéissant à un logiqu d rntabilité, ls invstissurs institutionnls s orintnt d abord vrs ds transformations d buraux n hôtls t commrcs si l immubl a un localisation adéquat, t nsuit n résidncs srvics ou n résidncs étudiants. Rars sont ls invstissurs institutionnls qui s lancnt dans ds opérations d transformations d buraux n logmnts, l principal obstacl étant économiqu, ls conditions à rmplir pour transformr ls buraux n logmnts sont nombruss t contraignants (élémnts dévloppés dans l chapitr suivant). 6% ds opérations d transformations d buraux n logmnts ont été réalisés à Paris par ds invstissurs institutionnls ntr 2001 t 2010. S il y a transformation n logmnts, ls actifs sont généralmnt cédés, car la gstion ds locaux d habitation st jugé trop contraignant pour ls invstissurs institutionnls spécialisés n immobilir d ntrpris. «L analys comparativ ds régims locatifs ds buraux t ds logmnts, mt n lumièr ds distorsions ntr ls dux statuts au détrimnt du logmnt. L statut locatif ds buraux st fondé sur un larg autonomi d la volonté ds partis. Sont ainsi librmnt détrminés, l loyr, ls chargs récupérabls auprès du locatair, ls divrss taxs t contributions. L risqu locatif st appréhndé différmmnt n c qui concrn la résiliation du bail, l xpulsion, l maintin dans ls liux t c ncor au bénéfic du burau 12» CONCLUSION La transformation ds buraux a prmis d crér ntr 300 t 400 logmnts n moynn par an ntr 1990 t 2010 à Paris. Entr 1990 t 2000, 70 % à 80 % ds changmnts d dstination concrnnt ds transformations d buraux n logmnts. A la fin ds annés 2000, la tndanc st différnt. Ls séris statistiqus montrnt qu un pu plus d 40 % ds surfacs d buraux autorisés à la transformation, l sont n n hôtls d tourism, résidncs étudiants t srvics. En 2007 t n 2009, ls autorisations accordés pour ls transformations d buraux n habitation sont moins importants qu clls pour ls hôtls t résidncs d tourism. 6 % ds opérations d transformations d buraux n logmnts ont été réalisés à Paris par ds invstissurs institutionnls ntr 2001 t 2010, ls prsonns physiqus t ls SCI familials ont réalisé près d 60 % ds opérations. Si ls invstissurs institutionnls optnt pour la transformation d buraux n logmnts, au-dlà ds aspcts économiqus, ils l réalisnt pour ls raisons suivants : Présrvation ds droits à construir (voir chapitr suivant). Homogénéisation d l affctation d l immubl au profit du burau. Crtains invstissurs préfèrnt la décohabitation ds fonctions t la disparition d immubls mixts n raison notammnt d problèms d gstion (bsoin d équipmnts différnts ntr ls buraux t ls logmnts, gêns ds résidnts tc.) Dans l but d libérr ds m2 d buraux, ils choisissnt par un ju d compnsation d transformr ds surfacs d buraux n logmnts, dans un zon où ls buraux n ont pas un valur élvé, pour nsuit pouvoir transformr ds logmnts n buraux. Cs opérations sont souvnt réalisés par ds grands compagnis d assurancs qui ont un portfuill divrsifié. Ells achètnt par xmpl un immubl d 15 000 m2 qui comprnd 1 000 m2 d logmnts. Pour avoir un immubl totalmnt affcté au burau, lls vont ssayr d compnsr, n transformant un immubl d buraux d 2 000 m2 n logmnts. 12 Transformr ds buraux n logmnts : qulls prspctivs?, APOGEE, act du colloqu du 16 novmbr 1993 20

2 E PARTIE : LES LEVIERS ET LES FREINS ACTUELS AUX TRANSFORMATIONS POUR LES INSTITUTIONNELS 21

2.1 TRANSFORMATION DES BUREAUX, CAS PRATIQUES ET SIMULATIONS 2.1.1 Exmpls d transformation d buraux n d autrs locaux u TRANSFORMATION D UN IMMEUBLE DE BUREAUX EN RÉSIDENCE ÉTUDIANTE PAR LE GROUPE GECINA Sourc : Gcina Gcina st propriétair d un nsmbl immobilir à usag d habitation t d buraux dans l 13 arrondissmnt d Paris. La parti situé à gauch d la photo st à usag d buraux t l autr à droit à usag d habitation. Suit à la dégradation ds valurs d loyrs n rlocation, la transformation d l immubl n un résidnc étudiant a été étudié. L prmis d construir purgé d tout rcours a été obtnu n févrir 2011. 22 L immubl d buraux st localisé dans un tissu urbain à dominant résidntil, t à proximité immédiat ds transports n commun. La création d logmnts sociaux n st pas obligatoir lors d la transformation car l immubl n st pas localisé dans un zon n déficit d logmnts sociaux. Construit dans ls annés 1960-70, l immubl a un profondur d tram d 13 mètrs t un façad d typ mur-ridau.

TABLEAU 1 : CARACTERISTIQUES DU PROJET DE GECINA Caractéristiqus du projt n janvir 2013 Nombr d logmnts étudiants Nombr d chambrs Surfac habitabl Début ds travaux Mois d livraison Indxation ds loyrs t ds chargs Budgt travaux Chargs /m2/mois Rndmnt nt Dévloppmnt durabl Locaux communs Environ 50 Environ 50 Environ 1 500 m2 Juillt 2014 Juin 2015 2% 3 789 K 6,07 Autour d 6 % Labl BBC rénovation, crtification Patrimoin Habitat t Environnmnt L projt comprnd ds locaux communs Campuséa (burau d accuil t lavri) n cohérnc avc la taill d l opération Valurs locativs ds logmnts livrés (chargs t taxs incluss) T1 (16 m2) = 718 /m2/an T2 (25 m2) = 980 /m2/an Chambr n colocation (16 m2) = 677 /m2/an Sourc : Gcina u TRANSFORMATION D UN IMMEUBLE DE BUREAUX EN D AUTRES LOCAUX À COURBEVOIE PAR LE GROUPE ALTAREA-COGEDIM Avant transformation Projt Sourc : Altara-Cogdim L group Altara-Cogdim réalis dpuis plusiurs annés ds opérations d transformation d buraux n d autrs locaux. Il réalis n 2012 ru d Bzons à Courbvoi, un opération sur un immubl d buraux qui appartnait à ds laboratoirs pharmacutiqus. L propriétair ds buraux avait dans un prmir tmps nvisagé un rstructuration n buraux pour son compt ou pour un cssion. En raison d un coût d rstructuration n buraux im- portant (immubl non adapté à ds buraux modrns) la rstructuration n logmnts a été nvisagé par l propriétair t son consil. La démolition / rconstruction (buraux ou logmnts) a été écarté compt tnu ds règls d urbanism. En fft, la surfac pouvant êtr rconstruit st infériur à cll d la surfac xistant (l immubl xistant msur 50 mètrs, la surfac pouvant êtr rconstruit sur la mêm parcll st d 21 mètrs). 23

Avant travaux sourc : Altara-Cogdim TABLEAU 2 : CARACTERISTIQUES DU PROJET COGEDIM Caractéristiqus du projt n janvir 2013 Surfacs buraux avant travaux 22 692 m2 SHON Hautur du bâtimnt 44 m Épaissur du bâtimnt 14 m ou 13 m par ndroits Locaux n sous-sol Archivs, rstaurant intr-ntrpriss, locaux tchniqus Parkings xistants 484 parkings sur 5 nivaux d sous-sol Périod d construction d l'immubl 1987-1989 Duré d la vacanc libération novmbr 2011 Curag, désamiantag, prcmnts d bais, Typs d travaux démolitions partills, rpriss d gros-œuvr, cloisonnmnt t corps d état scondairs Travaux Prt d surfac 1 321 m2 Coût ds travaux n suprstructur 30 854 K HT Coût ds travaux n infrastructur 6 546 K HT Début ds travaux 2012 Livraison 4 trimstr 2014 184 logmnts n accssion pour 10 384 m2 habitabl 46 logmnts n résidnc étudiant Logmnts PLS : 972 m2 habitabl (uniqumnt ds studios) 99 logmnts n résidnc d tourism t d affairs : Programmation 2 697 m2 habitabls (72 studios t 27 suits ) 2 boutiqus (370 m2 HON, 54 m2 SHON) t Commrcs un suprmarché d 1 200 m2 utils d surfac d vnt pour 2 500 m2 SHON Équipmnts divrs 1 crèch d 667 m2 SHON possibilité d 60 brcaux Parkings 356 parkings Prix d vnt moyn Prix d vnt ds logmnts librs 7 300 TTC / m2 Parkings 22 000 TTC la plac 2.1.2 Simulation d transformation, méthodologi t hypothèss rtnus Au-dlà ds xmpls d transformation d buraux présntés cidssus, l group d travail a souhaité analysr ls impacts économiqus d la transformation d buraux n logmnts à Paris (15 t 18 arrondissmnt) t n prmièr couronn (Asnièrs-sur-Sin, t Montroug), n réalisant ds simulations financièrs. Cs simulations financièrs pourraint êtr réalisés par un promotur immobilir dans l cadr d un contrat d promotion immobilièr, l objctif étant d trouvr un millur valorisation pour un immubl d buraux obsolèt t inoccupé. Dux scénarii sont rtnus dans chaqu sctur étudié : Scénario 1 : réhabilitation lourd n buraux Scénario 2 : transformation ds buraux n logmnts u SIMULATIONS FINANCIERES A PARIS Pour réalisr ls simulations financièrs, l group d travail a volontairmnt analysé dux scturs d marché différnts. L 15 t l 18 arrondissmnt d Paris. Il a été considéré qu ls immubls d buraux ont été construits sur ds tènmnts qui n prmttnt pas, n cas d démolition, d générr un constructibilité suffisant t rndr ainsi la démolition intérssant. 24

TABLEAU 3 : CARACTERISTIQUES GLOBALES DES IMMEUBLES AVANT TRAVAUX Caractéristiqus ds immubls avant travaux Surfac d planchr 5 000 m2 sdp Rndmnt d surfac 97 % Surfac util 4 850 m2 utils n suprstructur dont 8 % ds locaux n sous-sol, soit 388 m2 utils Hautur bâtimnt R+5 Épaissur bâtimnt 15 m Parkings xistants 50 parkings Anné d construction 1970 Bâtimnts trtiairs classiqus, structur potaux/poutrs, façads non portuss, isolation intériur Immubls d buraux construits sur ds tènmnts Autrs caractéristiqus qui n prmttnt pas, n cas d démolition, d générr un constructibilité suffisant pour rndr intérssant ctt opération Ls immubls sont considérés comm obsolèts (tchniqumnt). Ils sont librs d tout occupation sans possibilité évidnt d rlocation n l'état TABLEAU 4 : SCENARIO 1, REHABILITATION LOURDE EN BUREAUX A PARIS HYPOTHESES ET RESULTATS Travaux à réalisr dans l cadr d un réhabilitation lourd n buraux Curr l'nsmbl ds buraux xistants (compris façads t étanchéité), Rstructurr l hall t ls circulations vrticals (trémis d'ascnsur t d'scalir) n modifiant la structur béton Rconstruir ls façads Réalisr tout l scond ouvr Cs travaux d réhabilitation lourd nécssitnt la modification ds trémis d'ascnsur/scalir t l'épaississmnt ds complxs isolants ds façads (afin d'obtnir ls labls nvironnmntaux rénovation). Nous avons considéré qu cs travaux conduisnt à un prt d surfac d planchr d 2 % afin d'obtnir un surfac d 4 900 m2 sdp. Surfac d planchr 4 900 m2 sdp Rndmnt d surfac 97 % 4 753 m2 utils n suprstructur Caractéristiqus ds bâtimnts Surfac util dont 8% ds locaux n sous-sol, après réhabilitation soit 380 m2 utils Hautur bâtimnt R+5 Épaissur bâtimnt 15 m Parkings xistants 50 parkings PARIS 15 PARIS 18 Coût ds travaux Coût travaux suprstructur 2 200 HT/m2 sdp 2 000 HT/m2 sdp d réhabilitation lourd (hors honorairs) Coût travaux infrastructur 7 500 HT/pkg 7 500 HT/pkg Hypothèss d rlocation, rvnt t d marg d promotion (honorairs d gstion t commrcialisation n sus) Loyr locaux suprstructur cis pkg 525 HT HC/ m2 ut 380 HT HC/ m2 ut Loyr locaux infrastructur 263 HT HC/ m2 ut 190 HT HC/ m2 ut Franchis d loyr 1 an 1 an Rntabilité 5,70 % 6,20 % Marg sur CA HT 7,04 % 7,06 % Charg foncièr généré 3 410 HT/m2 sdp 1 545 HT/m2 sdp Valorisation d chacun Valorisation d actif unitair 3 410 HT/m2 sdp 1 545 HT/m2 sdp ds actifs Valorisation d actif total 16 709 000 HT 7 570 500 HT Sourc : Vinci Immobilir, sur donnés IPD 25

TABLEAU 5 : SCENARIO 2, TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS A PARIS HYPOTHESES ET RESULTATS Travaux à réalisr dans l cadr d un transformation n logmnts Surfacs Curr l'nsmbl ds buraux xistants (compris façads t étanchéité) Rstructurr l hall t ls circulations vrticals n modifiant la structur béton Rconstruir ls façads Réalisr tout l scond ouvr Crér ds spacs xtériurs pour ls logmnts sans diminur la surfac (balcons rapportés) Transformr ls locaux d'archivs/salls d réunion du sous-sol n cavs Nous obsrvons un prt d surfac habitabl ("vndabl") immédiat lors soit 4 600 m2 vndabls d ctt transformation n logmnts du à la prt d valorisation ds cavs n infrastructur. Cs travaux d réhabilitation lourd nécssitnt la modification ds trémis d'ascnsur/scalir t l'épaississmnt ds complxs isolants ds façads soit 4 692 m2 vndabls (afin d'obtnir ls labls nvironnmntaux rénovation). Nous avons considéré qu l'isolation srait disposé à l'xtériur conduisant à un gain d surfac d surfac d planchr d 2 %. La surfac d planchr st diminué d 10 % du fait d l'application d la déduction soit 4 223 m2 vndabls forfaitair d 10 % sur ls surfacs logmnts prévu dans l calcul réglmntair (voir annx 4). Sourc : Vinci Immobilir, sur donnés IPD Total logmnts Logmnts n Logmnts accssion (75%) sociaux (25%) Surfac d planchr 4 223 m2 sdp 3 167 m2 sdp 1 056 m2 sdp 92 % 92 % 92 % Rndmnt d surfac Caractéristiqus 3 885 m2 hab 2 914 m2 hab 971 m2 hab ds bâtimnts Surfac habitabl 64 logmnts 48 logmnts 16 logmnts après transformation Hautur bâtimnt R+5 Épaissur bâtimnt 15 m Parkings xistants 50 parkings 50 parkings 0 parkings 26

PARIS 15 PARIS 18 Logmnts Logmnts Logmnts Logmnts accssion sociaux accssion sociaux Coût ds travaux Coût travaux 2 200 HT/m2 2 000 HT/m2 2 000 HT/m2 2 000 HT/m2 d transformation suprstructur hab hab hab hab (hors honorairs) Coût travaux infrastructur 7 500 HT/pkg 7 500 HT/pkg Prix d rvnt moyn 10 500 3 650 8 000 3 650 Hypothèss d hors parkings TTC/m2 hab TTC/m2 hab TTC/m2 hab TTC/m2 hab rvnt t d marg Prix d vnt ds parkings 30 000 TTC/ 20 000 TTC/ d promotion pkg (honorairs d Marg sur CA TTC 8 % 5 % 8 % 5 % gstion t 3 640 HT/m2 386 HT /m2 2 326 HT/m2 386 HT/m2 commrcialisation Charg foncièr généré sdp sdp sdp sdp n sus) 2 827 HT/m2 sdp 1 841 HT/m2 sdp Rvnt d commrcialité 460 HT/m2 sdp 288 HT/m2 sdp Valorisation d Valorisation d actif unitair 3 287 HT/m2 sdp 2 129 HT/m2 sdp chacun ds actifs Valorisation d actif total 13 879 370 HT 8 988 920 HT Sourc : Vinci Immobilir, sur donnés IPD, Sovico Conclusion ds hypothèss : Ls analyss financièrs réalisés nous montrnt qu la réhabilitation lourd n buraux st sans dout l option à privilégir dans l 15 arrondissmnt, tandis qu dans l 18, c st la transformation ds buraux n logmnts. Dans l 18 arrondissmnt, avc ou sans la rvnt d commrcialité, la charg foncièr généré pour un transformation n logmnts st plus élvé. Avc un réhabilitation lourd n buraux, la charg foncièr généré srait d 1 545 HT/m2 d surfac d planchr, alors qu ll srait d 2 129 HT/m2 d surfac d planchr (rvnt d commrcialité compris) pour un transformation n logmnts. Dans l 15 arrondissmnt, l écart d charg foncièr st faibl ntr un transformation d buraux n logmnts t un réhabilitation lourd n buraux. La rvnt d commrcialité a un impact sur la charg foncièr, mais ll n st pas suffisant pour qu un opération d transformation d buraux n logmnts soit intérssant. En raison ds variétés infinis ds situations rélls, il convindra d êtr prudnt n matièr d xtrapolation ds résultats. 27

u SIMULATIONS FINANCIÈRES EN PREMIÈRE COURONNE En plus ds simulations financièrs réalisés à Paris, l group d travail a égalmnt ffctué ds simulations n prmièr couronn, t plus particulièrmnt à Asnièrs-sur-Sin t Montroug. Ls hypothèss d calcul rtnus sont ls mêms qu pour Paris. L group d travail considèr dans cs simulations qu il n y a pas d obligation d crér ls logmnts sociaux. Dux scénarii ont égalmnt été rtnus, un prmir scénario avc un réhabilitation lourd n buraux t un scond scénario avc un transformation d buraux n logmnts. Ls analyss conduisnt aux résultats suivants : TABLEAU 6 : SCENARIO 1, REHABILITATION LOURDE EN BUREAUX EN PREMIERE COURONNE ASNIERES-SUR-SEINE MONTROUGE Coût ds travaux Coût travaux suprstructur 1 800 HT/m2 sdp 1 800 HT/m2 sdp d réhabilitation lourd (hors honorairs) Coût travaux infrastructur 7 500 HT/pkg 7 500 HT/pkg Loyr locaux suprstructur cis pkg 300 HT HC/ m2 ut 370 HT HC/ m2 ut Hypothèss d rlocation, Loyr locaux infrastructur 150 HT HC/ m2 ut 185 HT HC/ m2 ut rvnt t d marg d Franchis d loyr 1 an 1 an promotion (honorairs Rntabilité 7 % 7 % d gstion t Marg sur CA HT 7,1 % 7,02 % commrcialisation n sus) Charg foncièr généré 515 HT/m2 sdp 1 175 HT/m2 sdp Valorisation d chacun Valorisation d actif unitair 515 HT/m2 sdp 1 175 HT/m2 sdp ds actifs Valorisation d actif total 2 523 500 HT 5 757 500 HT Sourc : Vinci Immobilir, sur donnés IPD TABLEAU 7 : SCENARIO 2, TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS EN PREMIERE COURONNE ASNIERES-SUR-SEINE MONTROUGE Coût ds travaux Coût travaux suprstructur 1 800 HT/m2 hab 1 850 HT/m2 hab d réhabilitation lourd (hors honorairs) Coût travaux infrastructur 7 500 HT/pkg 7 500 HT/pkg Prix moyn ancin réhabilité 5 300 TTC/ m2 hab 6 360 TTC/ m2 hab Hypothèss d rlocation, Prix d vnt nuf moyn 5 800 TTC/ m2 hab 7 300 TTC/ m2 hab rvnt t d marg d hors parkings rtnus promotion (honorairs Prix d vnt ds parkings 18 000 TTC/pkg 18 000 TTC/pkg d gstion t Marg sur CA HT 8 % 8 % commrcialisation n sus) Charg foncièr généré 1 274 HT/m2 sdp 2 079 HT/m2 sdp Valorisation d chacun Valorisation d actif unitair 1 274 HT/m2 sdp 2 079 HT/m2 sdp ds actifs Valorisation d actif total 5 378 999 HT 8 777 168 HT Sourc : Vinci Immobilir, sur donnés IPD Ls analyss réalisés n prmièr couronn montrnt qu au rgard ds hypothèss rtnus, la transformation ds buraux n logmnts constitu la millur valorisation ds actifs. La charg foncièr généré à Montroug t Asnièrs-sur-Sin srait nttmnt supériur lors d un transformation d buraux n logmnts qu lors d un réhabilitation lourd n buraux. 28

2.2 LES OBSTACLES MAJEURS AUX TRANSFORMATIONS Ls analyss réalisés dans la prmièr parti d c rapport ont prmis d mttr n évidnc qu ls invstissurs institutionnls ont réalisé pu d opérations d transformation d buraux n logmnts durant cs vingt drnièrs annés à Paris, n raison d contraints économiqus, administrativs t réglmntairs. Grâc aux étuds, t aux simulations financièrs, un bilan ds lvirs t frins actuls aux transformations d buraux n d autrs locaux a pu êtr drssé. 2.2.1 La faisabilité économiqu L paramètr économiqu st l argumnt incontournabl pour ls invstissurs institutionnls lors du lancmnt d un opération d transformation d buraux n d autrs locaux. Pour ls invstissurs institutionnls, la transformation ds buraux n logmnts ou n d autrs locaux st avant tout conditionné par un logiqu financièr. Différnts donnés sont priss n compt : État d l immubl xistant - valurs locativs - valurs vénals - rndmnt - vétusté - nivau d charg - nivau d rotation - droits à construir - état d occupation d l immubl - possibilité, délai t coût d éviction Coût d la transformation - coût ds travaux - duré d amortissmnt ds travaux - honorairs tchniqus - création d parking - prt d surfac louabl ou vndabl - impact sur l plan comptabl Valorisation après transformation - valurs locativs / valurs vénals - rndmnt L coût moyn ds travaux d transformation ds buraux n logmnts ou n résidncs étudiants st compris ntr 2 000 t 2 500 uros hors tax par m2. Cs donnés sont à prndr avc précaution, l montant ds travaux st variabl slon ls contraints tchniqus (amiant, structur métalliqu tc.), t la gamm d logmnts réalisés (ntré, miliu, haut d gamm). Ls immubls qui font l objt d transformations n habitation sont souvnt obsolèts dans lur usag d burau, n fin d cycl d vi. Chaqu bâtimnt fait l objt d façon cycliqu d travaux dont l amplur t la natur diffèrnt slon la vétusté ds équipmnts, ds aménagmnts t l état d occupation. D un manièr général, ls profssionnls d l immobilir considèrnt qu la duré d vi d un immubl d buraux (sur l plan d l usag) st compris ntr 30 t 40 ans. 2.2.2 Ls règls d urbanism t d aménagmnt u Ls délais d obtntion ds autorisations administrativs La volonté politiqu st un point ssntil à rtnir dans l cadr ds rconvrsions d buraux n d autrs locaux. La plupart ds transformations sont soumiss à l obtntion du prmis d construir, délivré au cas par cas par ls communs. Un volum important d immubls ont été rconvrtis dans l miliu ds annés 1990, car il y avait un volonté politiqu fort. L obtntion du prmis d construir rst l un ds principaux frins. En plus ds contraints réglmntairs dans ls PLU ou POS n viguur, ls maîtrs d ouvrags sont prsqu systématiqumnt confrontés à ds rcours (pour ls constructions ou pour ls transformations), invoqués pour divrss raisons (nuisancs dans l cadr ds résidncs étudiants tc). Cs contntiux accroissnt ls délais d obtntion ds prmis d construir, c qui in fin augmnt l coût ds opérations. u L obligation d crér ds logmnts sociaux Ls règls d urbanism puvnt contraindr ls opérations d transformation d buraux n logmnts. Slon ls dispositions du PLU, d Paris, dans la zon d déficit n logmnt social, tout projt ntrant dans l champ d'application du prmis d construir comportant ds surfacs d habitation supériurs à 800 m2 d surfac d planchr, doit prévoir d affctr au logmnt locatif social au moins 25 % d la surfac dstiné à l habitation. Ctt obligation concrn aussi bin ls projts d construction nuv, d rstructuration lourd ou d changmnt d dstination. 29

Par habitation, sont désignés tous ls logmnts, y compris ls logmnts d fonction t ls chambrs d srvic. Sont inclus, ls chambrs d hôts t ls logmnts mis à disposition occasionnllmnt n cas d absnc d duré limité d lurs occupants n titr. Ls atlirs utilisés par ds artists résidant sur plac sont considérés comm ds annxs à l'habitation à condition qu la surfac d planchr d'habitation proprmnt dit soit au moins égal à 50 % d la surfac d planchr occupé par ls artists. Dans l cas contrair ils sont assimilés à l'artisanat. N sont pas soumis à l obligation, ls hébrgmnts hôtlirs. Autrmnt dit, ls établissmnts commrciaux d hébrgmnt classés ou ayant vocation à l êtr, d typ hôtls t résidncs d tourism, définis par l'arrêté du 14 févrir 1986, logmnts mublés donnés n location qui n rlèvnt pas d l articl L.632-1 du Cod d la construction t d l habitation (logmnts avc un bail établi pour un duré d un an ou 9 mois ). La règl ds 25 % d logmnts locatifs sociaux qui a pour objt d rnforcr la mixité social, complxifi sur l plan financir ls opérations d transformation d buraux n logmnts. Alors qu crtains logmnts, réhabilités lourdmnt t considérés comm ds logmnts nufs sont vndus n moynn n libr 8 000 à 15 000 uros TTC par m2 habitabl, ls logmnts sociaux idntiqus aux logmnts classiqus n dépassnt pas 3 640 uros/m2. 30

2.3 LES FREINS SECONDAIRES AUX TRANSFORMATIONS 2.3.1 La morphologi t la structur d l immubl S il n xist pas d rigidités tchniqus qui bridnt totalmnt ls transformations, ls élémnts suivants puvnt néanmoins êtr contraignants : La morphologi architctural ; La profondur d tram ; La gstion ds surfacs : taill d l immubl, prt d surfac, surfacs n sous-sol. Comm il a été évoqué n tout prmir liu, la rntabilité financièr constitu un paramètr incontournabl pour transformr ls immubls d buraux! L paramètr tchniqu a un impact sur la balanc financièr, l montant ds travaux étant plus ou moins élvé slon ls caractéristiqus tchniqus t morphologiqus du bâtimnt. u La morphologi architctural Si chaqu immubl st un cas particulir t qu l amplur ds travaux put fortmnt varir d un immubl à un autr, ls étuds d cas réalisés nous ont néanmoins montré qu ls immubls ds annés 1960/1970 s prêtnt plus facilmnt aux transformations, car ils sont pu épais, d typ potaux/poutrs t avc un configuration prmttant d rdistribur assz aisémnt ls logmnts. En rvanch ls immubls ds annés 90 sont parfois plus complxs à traitr car ils souvnt épais t nécssitnt très souvnt ds changmnts d façad (murs ridaux). u La profondur d tram Pour pouvoir éclairr corrctmnt ls logmnts, la profondur idéal d un immubl d buraux qui fait l objt d un transformation doit êtr compris ntr 12 t 14 mètrs. Au-dlà d 18 mètrs, la transformation s avèr plus complx, t un intrvntion lourd st indispnsabl. Il faut détruir n moynn ntr 10 t 20 % d m2 d surfac d planchr, pour ds immubls qui ont un profondur d 18 mètrs (sauf configuration géométriqu favorabl). uls prts d surfac Il st nécssair pour crér ds logmnts, qu un immubl ait un hautur sous-plafond au minimum égal à 2,50 mètrs. Ls surfacs d buraux n sous-sol, affctés aux archivs, puvnt êtr problématiqus. Lors ds transformations d buraux n résidncs étudiants, cs surfacs sont souvnt dédiés à ds surfacs d srvic (buandri/bagagri), surfacs communs. Qu fair lorsqu un immubl comport 500 à 1 000 m2 d surfacs n sous-sol? N faudrait-il pas autorisr un transfrt d cs surfacs n suprstructur si ls conditions réglmntairs l prmttnt? Outr la hautur sous-plafond t ls surfacs n sous-sols, dans l cadr ds transformations d buraux n résidnc étudiant, il st nécssair qu l immubl ait un suprfici minimal, notammnt pour ds qustions d gstion. À Paris, ls immubls transformés n résidnc étudiant doivnt prmttr au minimum d accuillir 100 lits. Dès lors qu il s agit d transformation d buraux n hôtl d tourism haut d gamm, il st nécssair, n plus d bénéficir d un mplacmnt d xcption, d avoir un suprfici important. Rmarqu d aillurs illustré par ds donnés chiffrés : Avnu Klbr, 26 163 m2 SHON d buraux ont été transformés n hôtl d tourism, l Pninsula ; Ru Saint Honoré, hôtl L Mandarin Orintal, 15 000 m2 SHON d buraux ont été transformés ; Avnu Iéna, hôtl Shangri-La, 11 000 m2 SHON d buraux ont été transformés ; 9 arrondissmnt hôtl Bank, 6 169 m2 SHON d buraux ont été transformés (ancinnmnt l immubl était l sièg d la banqu CCF). Pour êtr classé 3, 4 voir 5 étoils, ls hôtls doivnt rspctr un crtain d nombr d msurs, notammnt sur l plan ds suprficis. Slon ls dispositions priss dans l arrêté du 23 décmbr, rlativs aux norms t aux procédurs d classmnt ds hôtls d tourism, la surfac minimal pour un chambr un prsonn avc sanitairs doit êtr d 20 m2 pour un hôtl 5 étoils. D après ls travaux réalisés dans l cadr du Plan Bâtimnt Durabl, par l group d travail trtiair privé, pour ls hôtls 4 étoils, la suprfici moynn par chambr st d 70 m2 SHON (donnés Accor). La taill d l immubl intrvint égalmnt lorsqu il s agit d transformation d buraux n commrc. Ell st néanmoins dans un moindr msur. Ru d Rivoli «Bll jardinièr», 2 200 m2 d buraux transformés ; Boulvard Saint-Grmain, la boutiqu Ralph Laurn, 1 200 m2 d buraux transformés ; Avnu ds Champs-Elysés, la boutiqu Abrcrombi and Fitch, 1 100 m2 d buraux transformés. Concrnant ls transformations d buraux n logmnts, ls qustions d suprfici s apprécint davantag au cas par cas. D ptits 31

immubls d buraux, qui par la taill d lurs plataux n répondnt plus aux xigncs du marché puvnt tout à fait êtr transformés n logmnts. 2.3.2 La localisation géographiqu, l nvironnmnt t l tissu urbain L idé d un transformation n st nvisagabl qu si l immubl n put plus rtrouvr un fonction burau dans l tissu urbain dans lqul il st situé. La transformation ds buraux n logmnts put êtr réalisé à Paris t n prmièr couronn facilmnt compt tnu d la situation du marché du logmnt, t parc qu ls immubls sont à proximité d résaux d transport t d équipmnts publics. Il s avèr plus complx d transformr ds buraux n logmnts s ils sont éloignés ds résaux d transports, t ds équipmnts publics. Dans ls scturs où la prssion foncièr st faibl t où il n xist pas d contraints particulièrs n matièr d droits à construir (droits à construir équivalnts pour un transformation ou un construction nuv), la démolition/rconstruction st sur l plan économiqu, l option à nvisagr. Lorsqu l foncir disponibl s fait rar ou st quasi inxistant, t donc qu la prssion st important, la transformation apparaît prtinnt. 2.3.3 La gstion ds occupants L inoccupation ds immubls constitu un préalabl quasi indispnsabl au lancmnt d un transformation d buraux n d autrs locaux. Or, dans un immubl avc d multipls occupants, dont ls échéancs ds baux arrivnt rarmnt à trm d façon simultané, ls propriétairs sont parfois confrontés à ds problèms d éviction ds utilisaturs. Ls délais d libération ds immubls sont souvnt longs t coûtux. La faculté d résiliation trinnal ds baux st réciproqu dans crtains pays d Europ. En Franc, l locatair a la possibilité d résilir son bail commrcial à condition d n avoir informé l baillur par act d huissir six mois avant la fin d l échéanc trinnal. Slon l articl L 145-14 du Cod du commrc, l baillur put égalmnt rfusr l rnouvllmnt du bail, toutfois, il doit, sauf xcptions (immubl insalubr tc.) payr au locatair évincé un indmnité dit d'éviction égal au préjudic causé par l défaut d rnouvllmnt. Ctt indmnité comprnd notammnt la valur marchand du fonds d commrc, détrminé slon ls usags d la profssion, augmnté évntullmnt ds frais normaux d déménagmnt t d réinstallation. L immobilir résidntil t l immobilir trtiair sont ds univrs différnts à bin ds égards. Ls régims locatifs (xpulsion difficil, possibilité d rompr l bail d manièr plus soupl t donc rotation élvé ds occupants), t un gstion différncié ds immubls frinnt ls invstissurs institutionnls spécialisés n immobilir d ntrpris à transformr ds buraux n logmnts sauf, s il st dstiné à la vnt à l unité. 32

2.4 LES LEVIERS ACTUELS 2.4.1 L invrsion d la hiérarchi ds valurs, conjugué à l obsolscnc ds actifs Commnt incitr un invstissur institutionnl à transformr ds buraux n logmnts alors qu ds buraux puvnt êtr loués t vndus à ds valurs plus importants qu ls logmnts? La conjonctur actull marqué dans crtains scturs par un rapprochmnt voir un dépassmnt ntr ls valurs vénals buraux t logmnts au profit ds logmnts, conduit crtains acturs à réfléchir à la problématiqu d la transformation, dès lors qu ls immubls sont obsolèts sur l plan d l usag, t qu il n y a pas d obstacls réglmntairs (droits à construir équivalnts). L obsolscnc sur l plan d l usag st plus rapid pour ls buraux qu pour ls logmnts. Ell st accéléré par l évolution ds mods d travail, ls différnts norms réglmntairs t notammnt clls rlativs à la prformanc énrgétiqu ds immubls. 2.4.2 La présrvation ds droits à construir La transformation d buraux n d autrs locaux put s avérr complx dès lors qu il y a un changmnt dans ls documnts d urbanism t qu ls droits à construir autorisés sont infériurs aux droits à construir n viguur au momnt d la construction ds buraux. Fac à un immubl obsolèt qui n corrspond plus aux bsoins du marché pour ds raisons économiqus t tchniqus (coût d un rstructuration lourd n buraux trop onérus, faiblss d la dmand) la transformation st nvisagé si ls opératurs n ont pas la possibilité d rconstruir à surfac égal d l immubl xistant. La transformation prmt ainsi d présrvr ls droits à construir. Ct argumnt st d autant plus prtinnt pour ls immubls bénéficiant d droits à construir importants. 2.4.3 La commrcialité Afin d limitr l dépuplmnt ds quartirs résidntils transformés n quartirs d affairs, ls pouvoirs publics ont érigé un crtain nombr d msurs visant notammnt à rndr plus difficil ls convrsions d logmnts n buraux. Conformémnt aux dispositions d l articl L 631-7-1 du Cod d la construction t d l habitation, un autorisation préalabl au changmnt d'usag ds locaux dstinés à l habitation put êtr subordonné à un compnsation sous la form d la transformation concomitant n habitation d locaux ayant un autr usag. Ainsi à Paris, dès lors qu ds locaux affctés à l habitation sont transformés n un autr usag, ils doivnt fair l objt d compnsation, autrmnt dit, ls surfacs d logmnts doivnt êtr rétablis dans l mêm arrondissmnt ou dans un autr arrondissmnt. Ls opératurs achètnt généralmnt ds titrs d commrcialité à un autr opératur qui transform n habitation ds locaux affctés à un autr usag (voir annx 3). Cs titrs d commrcialité constitunt un véritabl plus dans la balanc financièr d un opération d convrsion d buraux n logmnts t prmttnt notammnt aux prsonns physiqus t SCI familials d financr un parti ds travaux d transformation. 2.4.4 La localisation géographiqu La localisation t l fft d adrss constitunt ds paramètrs cruciaux dans l cadr d opérations d transformation d buraux n hôtls d tourism d lux ou n commrcs hauts d gamm. Pour attirr un clintèl, ls hôtls ou commrcs hauts d gamm doivnt avoir un mplacmnt d xcption. L mplacmnt t la visibilité constitunt ds conditions nécssairs voir indispnsabls à la réussit d l activité. Il s agit d sits qui drainnt du passag, facilmnt accssibls par ls moyns d transport, t dans un nvironnmnt d qualité. Pour ls transformations d buraux n hôtls ou résidncs d tourism standards, l fft d adrss st moins important à Paris, car la plupart ds arrondissmnts parisins sont bin dssrvis n transports n commun, t sont localisés à proximité ds liux d récréation. En prmièr voir n grand couronn, l fft localisation ou adrss constitu d nouvau un dimnsion important. Un transformation d buraux n hôtl d tourism ou commrc mêm standard st réalisé dès qu il y a un mplacmnt particulir ou d xcption. 2.4.5 La fiscalité u Taux d impôt réduit sur ls sociétés Ls modalités d application du taux réduit d impôt sur ls sociétés n cas d transformation d buraux ou d locaux à usag commrcial n logmnts ont été précisés par décrt l 20 avril 2012. La transformation d buraux ou d locaux commrciaux ntr l 1 r janvir 2012 t l 31 décmbr 2014 ouvr droit à un taux réduit d impôt sur ls sociétés d 19 %. C taux st applicabl aux plus-valus ntts d cssion d locaux à usag d buraux ou à usag commrcial, à condition qu l cssionnair s'ngag à ls transformr n locaux à usag d'habitation. u La TVA Slon l amplur t la natur ds travaux, ls régims d TVA applicabls sont différnts, t puvnt constitur slon la situation un lvir ou un frin. Ls détails sont précisés n annx 1. 33

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3 E PARTIE : EXPLOITER LE GISEMENT DE BUREAUX À TRANSFORMER 35

3.1 UN GISEMENT DE BUREAUX A TRANSFORMER Plus d 500 000 m2 d buraux sont au duxièm trimstr 2012 vacants dpuis 4 ans t plus, c qui rprésnt 18 % d l offr immédiatmnt 12 disponibl. 53 % ds surfacs inoccupés dpuis quatr ans t plus sont localisés n duxièm couronn. 3.1.1 La vacanc prolongé n Îl-d-Franc au duxièm trimstr 2012 FIGURE 7 : DUREE DE LA VACANCE DES BUREAUX DE SE- CONDE MAIN EN ÎLE-DE-FRANCE AU 2E TRIMESTRE 2012 12 % 8 % 10 % 17% 24 % 29 % 50 millions d m2. Aujourd hui, l marché smbl à dux vitsss, avc d un part ds actifs qui s placnt facilmnt, t d autr part ds buraux qui pinnt à trouvr prnur t dvinnnt pu à pu définitivmnt inadaptés au marché, n raison d lur localisation (situation géographiqu, qualité d la dssrt t ds équipmnts publics), ds caractéristiqus intrinsèqus ds immubls (taill, morphologi, nivau d prstation, tc.). Slon ls donnés BNP Paribas Ral Estat, au duxièm trimstr 2012, 2 908 643 m2 d buraux d scond main sont immédiatmnt disponibls sur l marché francilin. Sur cs 2,9 millions, 872 592 m2 utils d buraux sont vacants dpuis 3 ans t plus, t 523 555 m2 dpuis 4 ans t plus. La part ds buraux durablmnt disponibls n css d progrssr cs drnièrs annés n Îl-d- Franc ; alors qu n 2005, la part ds immubls vacants dpuis 4 ans t plus rprésntait 12% d l offr immédiatmnt disponibl, c chiffr st passé à 18% au duxièm trimstr 2012. Près d 18 % ds surfacs immédiatmnt disponibls smblnt définitivmnt inadaptés à la dmand (vacants dpuis 4 ans t plus). L volum d immubls d scond main immédiatmnt disponibl sur l marché dpuis 4 ans t plus, constitu un indicatur d l inadaptation ds immubls aux bsoins du marché. L group d travail a volontairmnt rtnu un délai d quatr ans, car n dssous d ctt duré, un immubl put êtr inoccupé pour divrss raisons, t notammnt pour caus d rstructuration lourd. Sourc : BNP Paribas Ral Estat Dpuis trnt-cinq ans ls surfacs d buraux s sont dévloppés d manièr hétérogèn sur l nsmbl d la région francilinn, parfois pour répondr rapidmnt aux bsoins d la trtiarisation d l économi. Entr 1975 t 2009, l parc d buraux st passé d un pu plus d 23 millions d m2 utils d buraux à un pu plus d Parmi cs immubls inadaptés au marché «burau», crtains sont transformabls n d autrs locaux, car lur localisation géographiqu t lur caractéristiqu intrinsèqu s y prêtnt, n rvanch, d autrs n l sont pas. Un analys détaillé à l échll d chaqu immubl prmttrait d donnr un résultat plus précis, cpndant u égard d l état actul d l apparil statistiqu, il st impossibl d donnr davantag d élémnts. 12 L offr d buraux immédiatmnt disponibl rprésnt l nsmbl ds bins immédiatmnt disponibls t librs d occupants 36

TABLEAU 8 : REPARTITION GEOGRAPHIQUE DES BUREAUX DE SECONDE MAIN IMMEDIATEMENT DISPONIBLES EN ÎLE-DE-FRANCE DEPUIS 3 ANS ET PLUS AU 2E TRIMESTRE 2012 Offr Offr Offr Total Total immédiatmnt immédiatmnt immédiatmnt Offr Offr disponibl disponibl disponibl immédiatmnt immédiatmnt dpuis 3 à 4 ans dpuis 4 à 5 ans dpuis 5 ans t + disponibl disponibl dpuis 3 ans t + par sctur Paris QCA 24 140 m2 6 897 m2 13 794 m2 44 831 m2 344 855 m2 Paris hors QCA 26 216 m2 11 235 m2 18 726 m2 56 177 m2 374 511 m2 La Défns 17 003 m2 9 446 m2 41 563 m2 68 013 m2 188 924 m2 Croissant Oust 96 712 m2 55 264 m2 46 356 m2 198 332 m2 690 799 m2 Prmièr couronn 72 054 m2 34 131 m2 18 962 m2 125 147 m2 379 233 m2 Duxièm couronn 120 992 m2 139 548 m2 158 155 m2 418 695 m2 930 321 m2 Sourc : BNP Paribas Ral Estat La répartition géographiqu ds immubls vacants dpuis 3 ans t plus st hétérogèn. Ls chiffrs du tablau ci-dssus illustrnt parfaitmnt l dynamism du marché parisin t plus particulièrmnt du quartir cntral ds affairs, qui nrgistr ls volums ls plus faibls d vacanc prolongé. La majorité ds immubls trouvnt prnur dans un délai d dux ans, suls, 20 691 m2 d buraux sont vacants dpuis 4 ans t plus, t 13 794 m2 l sont dpuis 5 ans t plus. A l invrs du marché parisin, n scond couronn sur l nsmbl ds immubls vacants, 53 % l sont dpuis 4 ans t plus. En globalité, l volum d immubls d scond main qui smbl définitivmnt inadapté à la dmand du marché (vacant dpuis 4 ans t plus) rprésnt 18% d l offr immédiatmnt disponibl, t 1 % du parc. Si ls chiffrs ci-dssus paraissnt pu significatifs, il convint d notr qu un volum plus important d buraux risqu dans ls décnnis à vnir d êtr obsolèt car trop éloignés ds standards d marché tant sur l plan d localisation géographiqu qu d la fonctionnalité. 37

3.1.2 Un volum plus important d buraux à transformr dans ls décnnis à vnir? Si l nombr d m2 d buraux durablmnt inoccupé rst pu significatif n Îl-d-Franc, il risqu d êtr plus important dans ls annés à vnir. FIGURE 8 : PROJECTION SUR LE VOLUME DE BUREAUX INADAPTES AU MARCHE A HORIZON 2030 Surfacs d Projction ds surfacs d buraux buraux livrés Horizon définitivmnt inadaptés au (n m 2 utils) marché (n m 2 utils) SCENARIO 1 SCENARIO 2 1981-1990 8 246 784 2011-2020 1 200 000 2 100 000 1991-2000 10 818 177 2021-2030 1 600 000 2 700 000 Moynn annull 950 000 2011-2030 140 000 240 000 Total 19 064 961 2011-2030 2 800 000 4 800 000 Chaqu immubl d buraux fait l objt d façon cycliqu d travaux dont l amplur t la natur diffèrnt slon la périod d construction d l immubl, sa localisation t sa situation locativ (libr, occupé tc.). En moynn un immubl d buraux, fait l objt d travaux d rafraîchissmnt (faux-plafonds, cloisons, moqutt tc.) tous ls 10 ans, d travaux d rénovation (rmplacmnt ds équipmnts d production d chalur par xmpl) tous ls 20 ans, t d travaux d rstructuration (travaux impactant la structur du bâtimnt) tous ls 30 ans. En partant d cs hypothèss sur ls cycls d travaux, ds donnés sur ls miss n chantir d buraux ntr 1981 t 2000, t ds donnés sur l offr d buraux immédiatmnt disponibl dpuis 4 ans t plus, un simulation sur l volum d buraux définitivmnt inadaptés à la dmand à horizon 2030 a été réalisé. Il rssort d ctt projction dont ls calculs t hypothèss sont détaillés n annx 2, qu ntr 140 000 t 240 000 m2 utils d buraux pourraint par an êtr définitivmnt inadaptés à la dmand à horizon 2030 n Îl-d-Franc. En fonction ds contraints économiqus, réglmntairs, t tchniqus cs surfacs d buraux pourraint fair l objt d un démolition/rconstruction ou ncor d un transformation n d autrs locaux. Ctt projction n tint compt qu ds immubls d buraux livrés ntr 1981 t 2000. Il xistra un flux continu d immubls qui sront transformés n d autrs locaux. Il faut notr qu il xist aujourd hui un décalag ntr la duré d vi ds immubls d buraux, 30 ans n moynn, t la duré d amortissmnt comptabl ds immubls (amortissmnt par composant d l immubl), 40 ans n moynn pour l gros ouvr. Démolir ou transformr ds buraux qui sur l plan comptabl n sont pas amortis, oblig l propriétair à avoir un prt sèch, c qui a ds conséquncs sur son bilan. 38

3.2 AFFRANCHIR LES OPERATIONS DES OBSTACLES REGLEMENTAIRES Fac à un immubl vacant d longu duré, plusiurs options s offrnt au propriétair : réalisr ds travaux n vu d r-commrcialisr l immubl n tant qu buraux, vndr l actif, l démolir puis rconstruir ou bin l transformr n d autrs locaux. Ls analyss réalisés ont prmis d mttr n évidnc, qu ls invstissurs institutionnls ont réalisé très pu d transformation d buraux n logmnts durant cs vingt drnièrs annés à Paris. L obsolscnc ds immubls d buraux st lié à un multitud d paramètrs ; tchniqus, réglmntairs, économiqus. La qualité d la dssrt n transports ds immubls a égalmnt un impact sur l obsolscnc ds actifs. Ls immubls localisés à proximité ds résaux d transports trouvnt plus facilmnt prnur n dépit parfois d un obsolscnc tchniqu ou réglmntair. L résau d transports du Grand Paris vindra modifir ls équilibrs n rnforçant l amélioration d la qualité d la dssrt n transports n commun d crtains pôls trtiairs. Si aujourd hui la part ds immubls potntillmnt mutabls n d autrs locaux rst assz faibl, un volum plus important pourrait êtr obsrvé dans ls décnnis à vnir. Crtains immubls dvront inéluctablmnt êtr démolis, car souvnt situés dans ds scturs sans rél résau d transports n commun t équipmnts publics, mais d autrs pourront êtr transformés car ils ont un localisation convnabl, t un structur d bâtimnt qui s prêt à la transformation. Ls bénéfics tirés d la transformation ds buraux n logmnts ou n d autrs locaux n sont plus à démontrr : 1 Accélération du programm d production d logmnts : l principal obstacl à l accroissmnt d l offr n st pas au jourd hui l manqu d moyns financirs mais l déficit d offrs foncièrs assortis d autorisations d construir purgés d tout rcours. ; 2 Création d logmnts dans ds zons déjà urbanisés, t donc réduisant l tmps t l coût ds transports pour ls habitants ; 3 Libération d locaux d buraux obsolèts au bénéfic d locaux trtiairs nufs, plus productifs, plus fficints t plus rspctuux ds norms nvironnmntals ; Pour ncouragr ls détnturs institutionnls d buraux obsolèts ncor hésitants à rconvrtir lurs immubls (n raison d contraints économiqus, réglmntairs t tchniqus), qulqus propositions ont été formulés. Il n s agit pas d un list xhaustiv d rcommandations, mais simplmnt d pists d réflxion. L group d travail a formulé pu d propositions visant à favorisr ls transformations d buraux n hôtls d tourism ou commrcs car il considèr qu il y a un auto-régulation du marché par la loi d l offr t d la dmand, à l xcption put-êtr d Paris, où un déficit d hôtls d tourism st constaté. 3.2.1 Agir sur ls droits à construir Ls débats t ls njux qu posnt l réchauffmnt climatiqu t ls qustions liés dévloppmnt durabl, conduisnt ls citoyns, ls ntrpriss t ls pouvoirs publics à rconsidérr ls mods d vi, t d urbanisation, actuls t à stimulr un rgain d intérêt pour la dnsification ds vills. Dux modèls s offrnt alors, dnsifir n ayant rcours à un rdéploimnt d l xistant ou dnsifir par la création d nouvlls zons. Ls bénéfics d un urbanisation durabl ou compact n sont plus à démontrr. Simultanémnt, nju nvironnmntal, social, urbanistiqu, t économiqu, l rdéploimnt d scturs xistants prmt un économi dans ls sols urbanisés, un économi ds coûts d urbanisation, un réduction ds déplacmnts grâc à la réutilisation d spacs, l dévloppmnt d activités nouvlls, t la construction d logmnts à l hur où la un pénuri st incontstabl. La transformation ds buraux n d autrs locaux apparaît comm un altrnativ pour rconstruir la vill sur la vill. A l hur où la prssion foncièr st d plus n plus fort n Îl-d-Franc, ls immubls obsolèts n ayant plus un utilité dans lur usag burau constitunt d véritabls opportunités foncièrs pour dnsifir ls cœurs d vill. Mais commnt y parvnir? Pour favorisr ls transformations d buraux n logmnts, il st nécssair d instaurr un contxt un contxt législatif simplifié, prmttant d agir sur ls droits à construir. 1) Appliqur au minimum un COS d fait t/ou volumétriqu à l échll régional n cas d transformation n logmnts L cofficint d'occupation ds sols (COS) fixé par l plan local d'urbanism (PLU) résult du rapport xistant ntr la surfac d planchr d un construction t la surfac d trrain sur laqull ll st ou doit êtr implanté. La transformation d buraux n logmnts put êtr difficil dès lors qu l cofficint d occupation ds sols (COS) autorisé pour ls logmnts st infériur au COS ffctif d l immubl. Il convindrait donc pour ncouragr ls transformations d lvr c blocag n autorisant l application d un COS d fait t/ou volumétriqu n cas d transformation d buraux n logmnts. Ainsi lorsqu la dnsité ds constructions xistants dépass l COS fixé par l règlmnt, il st possibl d transformr ls bâtimnts dans la limit ds surfacs xistants, sous résrv du rspct ds autrs règlmnts d urbanism. La Vill d Paris appliqu un 39

COS d fait notammnt pour la transformation d buraux n logmnts, à l instar, l nsmbl ds communs d Îl-d-Franc, dvrait instaurr un COS d fait t/ou volumétriqu pour c typ d opérations. 2) Autorisr ds dépassmnts d COS La rconvrsion ds immubls obsolèts impliqu un ngagmnt fort ds collctivités locals, t ds priss d décision au nivau local. Un ds véritabls défis rst l équation financièr. En autorisant un dépassmnt ds droits à construir dans la limit du possibl, il pourrait y avoir un volum plus important d buraux transformés n logmnts. Un réflxion à l échll national smbl nécssair pour dévloppr d nouvaux outils urbanistiqus prmttant d favorisr la dnsification. 3) Évitr ls prts d surfac, n favorisant l transfrt ds surfacs prdus dans ls suprstructurs Dans ls immubls d buraux, crtains surfacs n sous-sol, souvnt dédiés aux archivs, RIE, tc. sont inutilisabls un fois l immubl transformé n logmnts. Dans l cadr d transformation d immubls xistants, t conformémnt à l articl R112-2 du Cod d l urbanism, rlatif au calcul d la surfac d planchr, un déduction forfaitair d 10% ds surfacs d planchr appliqués l habitation st réalisé dès lors qu ls logmnts sont dssrvis par ds partis communs intériurs (voir annx 4). La nouvll définition ds surfacs d planchr ntraîn égalmnt un prt d surfac lors d la transformation ds buraux n logmnts. Il convindrait dès lors qu ls conditions l prmttnt, d évitr ls prts d surfacs lors ds transformations d buraux n logmnts n favorisant sur l mêm immubl ls transfrts ds surfacs prdus dans ls suprstructurs. 3.2.2 Dispnsr ls opérations d l obligation d crér ds parkings à l échll francilinn Tout prmis d construir n put êtr accordé qu si la construction ou transformation projté st conform aux dispositions législativs t règlmnts n viguur. Conformémnt au Cod d l urbanism, pour tout construction nuv d logmnts, ds placs d stionnmnt doivnt êtr créés. En cas d impossibilité tchniqu l pétitionnair st tnu d vrsr un participation financièr, fixé n consil municipal. Afin d favorisr ls transformations, l obligation d crér ds parkings pourrait êtr dispnsé sur l nsmbl ds communs d Îl-d-Franc lors d la transformation d buraux n logmnts. La participation financièr n cas d impossibilité d crér ds placs d stationnmnt pourrait égalmnt êtr réduit voir supprimé. 3.2.3 Prmttr un millur équilibr ds opérations n diminuant la proportion d logmnts sociaux, au profit d logmnts locatifs intrmédiairs Si la difficulté d logr ls prsonns aux rvnus modsts constitu un nju à l échll national, la région Îl-d-Franc, a la particularité d avoir égalmnt du mal à logr ls prsonns qui ont ds rvnus intrmédiairs. Cs prsonns dépassnt ls plafonds pour ls logmnts très sociaux, t n sont pas assz aisés pour trouvr un logmnt adéquat dans l parc privé. Pour favorisr l attractivité d la région, l Îl-d-Franc doit êtr n capacité d accuillir ls activités économiqus n proposant un parc d buraux d qualité, mais égalmnt êtr n capacité d logr la population. Dans un rapport publié n décmbr 2011, l Consil Économiqu, Social t Environnmntal d la région Îl-d-Franc (CESER), avait préconisé pour fair fac à la pénuri d logmnts qu 10 000 logmnts par an soint construits n favur ds ménags disposant d rvnus intrmédiairs. Dans crtains communs d Îl-d-Franc, tout programm d habitation (construction ou transformation) ntraîn un obligation d crér ds logmnts locatifs sociaux. A Paris par xmpl, tout projt ntrant dans l champ d'application du prmis d construir comportant ds surfacs d habitation supériurs à 800 m2 d surfac d planchr, doit prévoir d affctr au logmnt locatif social au moins 25% ds surfacs dstinés à l habitation. Si l group d travail n rmt pas n caus l bin-fondé ds obligations d logmnts locatifs sociaux, il constat néanmoins qu cs obligations complxifint sur l plan financir ls opérations d transformation d buraux n logmnts. Ls opérations d transformation d buraux n logmnts pourraint constitur un opportunité pour favorisr la production d logmnts intrmédiairs. A l échll francilinn, dans l cadr ds opérations d transformation d buraux n logmnts l pourcntag à affctr à ds logmnts locatifs sociaux pourrait êtr réduit, au profit d logmnts locatifs intrmédiairs (loyrs plafonnés à 17,77 uros/m2/mois n zon A). 3.2.4 Accélérr t simplifir ls procédurs judiciairs t administrativs Comm nous avons pu l voir dans ls analyss, ls délais d éviction 40

ds locatairs lors d la réalisation d travaux sont souvnt longs t coûtux. Pour favorisr la mis n plac ds opérations d transformation d buraux n logmnts, il convindrait qu il y ait un mis n application rapid ds procédurs judiciairs. Ls contntiux t ls rcours sont souvnt dissuasifs, t accroissnt ls frais d portag ds opérations. Slon ls dispositions d l articl L 421-1 du Cod d l urbanism, ls constructions, mêm n comportant pas d fondations, ainsi qu ls changmnts d dstination doivnt êtr précédés d la délivranc d'un prmis d construir. La constitution d un dossir d prmis d construir s fait parfois sur ds tmps longs. Afin d favorisr ls transformations, ls opérations faisant l objt d travaux n affctant ni ls structurs t ni ls façads, pourraint êtr xmptés d prmis d construir t êtr uniqumnt soumiss à un déclaration d travaux. transformations, il convindrait d xonérr ls opérations d transformation d buraux n hôtls ou résidncs srvics d la rdvanc pour création d locaux commrciaux. 3.5 AVOIR UNE MEILLEURE CONNAISSANCE DE L ÉTAT DU PARC A L ECHELLE REGIONALE Ls travaux mnés ont montré la difficulté d avoir un approch précis d l état du parc. Si ls donnés rcuillis à Paris, ont prmis d drssr un bilan ds changmnts d dstination réalisés dans la capital, ctt information n st pas généralisabl à l échll francilinn. Pour favorisr ls transformations t mttr n plac ds msurs fficacs, il st nécssair d avoir un millur connaissanc d l état qualitatif du parc d buraux à l échll régional (périod d construction, suprfici ds immubls, typ propriétair tc). 3.3 ABANDONNER L IDEE DE TRANSFORMATION POUR CELLE DE RECONSTRUCTION A NEUF L évolution rapid t récnt ds contraints nvironnmntals t socials (norms handicapés notammnt), rndnt d plus n plus problématiqu la réutilisation d structurs ancinns (profondurs ds trams, distancs d dall à dall, façads ntièrmnt vrrièrs, tc ). La création d valur patrimonial st baucoup plus prtinnt à partir d un structur complètmnt rconstruit. Ls opérations d transformation d buraux n logmnts pourraint alors êtr considérés comm ds opérations d rnouvllmnt urbain. À condition qu un parti ds logmnts soint dstinés aux ménags ayant ds rvnus intrmédiairs, ds dispositifs fiscaux spécifiqus pourraint êtr instaurés. 3.4 EXONERER LES OPERATIONS DE LA REDEVANCE SUR LES LOCAUX COMMERCIAUX L articl 31 d la Loi d financs du 29 décmbr 2010 a modifié ls dispositions rlativs à la rdvanc pour création d buraux n région d Îl-d-Franc. Ell a, notammnt, étndu son champ d application aux locaux commrciaux t aux locaux d stockag t a procédé à un modification du zonag t ds tarifs. Slon ls articls L 520-1 t L 520-9, sont concrnés : «ls opérations visant à transformr ds locaux n buraux, commrcs ou locaux d stockag.» En transformant ls buraux n hôtls d tourism ou n résidncs srvics, ls opératurs paynt dux fois la rdvanc, un fois à l origin d la création ds buraux t un autr fois au momnt d la transformation ds buraux dvnus obsolèts. Afin d favorisr ls 41

CONCLUSION C st d la cœxistnc d la pénuri d logmnts d un part, t d la suroffr d buraux d autr part, qu st né dans l miliu ds annés 1990, l idé d transformr ds buraux n logmnts. Ctt idé st d nouvau réapparu à la fin ds annés 2000 dans un contxt d cris conjoncturll t structurll du marché d l immobilir d ntrpris. Alors qu dans l miliu ds annés 1990, ls différncs d rntabilité t d valurs ntr ls buraux t ls logmnts bridaint ls opérations d transformation d buraux n logmnts, la conjonctur actull, marqué par un rssrrmnt voir un invrsion d la hiérarchi ds valurs dans qulqus sgmnts d marché a conduit à abordr la problématiqu sous un éclairag nouvau. Pour maintnir son rayonnmnt t son attractivité fac à la concurrnc d métropols intrnationals, la région francilinn s doit d disposr d un offr d buraux nuv t d qualité, mais égalmnt fair fac au rnouvllmnt du parc xistant, arrivé à maturité. Si la prss s st fait l écho ds opérations mblématiqus d transformation d buraux n logmnts, l mouvmnt rst cpndant timid. Résultant d un équation économiqu, réglmntair t tchniqu, la transformation d buraux n logmnts ou n d autrs locaux st plus complx qu il n y paraît. Plus qu la convrsion d immubls xistants, ls invstigations mnés par l group d travail montrnt qu dans d nombruss situations, la démolition/rconstruction constitu un répons adéquat fac à ds immubls d buraux inadaptés aux bsoins du marché tant sur l plan tchniqu qu d la localisation géographiqu. La transformation d immubls xistants apparaît prtinnt dès lors qu il y a un prssion foncièr important t qu la valur foncièr st plus fort qu la valur intrinsèqu d un immubl. Ls séris statistiqus sur ls changmnts d dstination à Paris durant cs vingt drnièrs annés mttnt n xrgu qu ls invstissurs institutionnls sont pu concrnés par ls opérations d transformation d buraux n logmnts n raison d contraints économiqus, administrativs t réglmntairs. Ls prsonns physiqus sont à l origin d la majorité ds dmands d convrsion d buraux n logmnts à Paris t transformnt principalmnt ds surfacs infériurs à 500 m2. Lorsqu ds invstissurs institutionnls transformnt ds buraux n logmnts, ils l font surtout pour présrvr ds droits à construir, l évolution ds règlmnts d urbanism dans crtains communs n prmttant pas aux opératurs d rconstruir à surfac égal d l immubl xistant. Pour ls invstissurs institutionnls, il convint d n pas uniqumnt s focalisr sur l idé d la transformation ds buraux n logmnts mais sur ls convrsions n hôtls, commrcs ou résidncs srvics, qui génèrnt ds rntabilités supériurs t moins d contraints réglmntairs. Au-dlà d la situation actull, il a smblé important d xaminr ls prspctivs à moyn t à long trm. Encor ancdotiqu pour crtains, la transformation d buraux n d autrs locaux prndra un dimnsion plus important dans ls décnnis à vnir n raison d l obsolscnc ds actifs, accéléré par ls évolutions d la dmand (bsoin constant d buraux nouvlls générations), t ls norms nvironnmntals (Grnll t prformanc énrgétiqu ds immubls, valur vrt). 22 millions d m2 SHON d buraux livrés n Îl-d-Franc ntr 1981 t 2000, t répartis dans ds pôls trtiairs d natur différnt n trms d typologi d bâti, d fonctionnmnt t d marché, arrivnt ou arrivront dans ls annés à vnir à la fin d un cycl d vi (sur l plan d l usag). Ls projctions réalisés à partir d donnés sur la vacanc prolongé, ls miss n chantir t ls cycls naturls d travaux montrnt qu sur l nsmbl ds buraux livrés ntr 1981 t 2000, 140 000 à 240 000 m2 utils d buraux pourraint êtr définitivmnt obsolèts dans lur usag burau (immubls non réutilisabls dans un affctation burau) à horizon 2030. Eu égard à l importanc d l nju, un attntion particulièr mérit d êtr porté par ls pouvoirs publics sur ctt problématiqu. Pour favorisr la convrsion ds buraux n d autrs locaux, l group d travail a formulé qulqus propositions visant notammnt à lvr un crtain nombr d frins économiqus t/ou administratifs. La transformation ds buraux sra possibl s il xist un cohérnc économiqu. L application d un COS d fait t/ ou volumétriqu, l dépassmnt d dnsité, l transfrt ds surfacs prdus, dans ls suprstructurs d l immubl concrné par la transformation (pour évitr ls prts d surfacs) pourraint favorisr la mutation ds immubls d buraux n logmnts. 42

Tabl ds illustrations CARTE 1 : VALEUR MOYENNE DES CESSIONS DE COMMERCIALITE DANS LE SECTEUR DU LOGEMENT LIBRE A PARIS EN 2011 (EN H.T/M2) 52 CARTE 2 : VALEUR MOYENNE DES CESSIONS DE COMMERCIALITE PAR LES BAILLEURS SOCIAUX A PARIS EN 2011 (EN H.T/M2) 52 TABLEAU 1 : CARACTERISTIQUES DU PROJET DE GECINA 23 TABLEAU 2 : CARACTERISTIQUES DU PROJET COGEDIM 24 TABLEAU 3 : CARACTERISTIQUES GLOBALES DES IMMEUBLES AVANT TRAVAUX 25 TABLEAU 4 : SCENARIO 1, REHABILITATION LOURDE EN BUREAUX A PARIS HYPOTHESES ET RESULTATS 25 TABLEAU 5 : SCENARIO 2, TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS A PARIS HYPOTHESES ET RESULTATS 26 TABLEAU 6 : SCENARIO 1, REHABILITATION LOURDE EN BUREAUX EN PREMIERE COURONNE 28 TABLEAU 7 : SCENARIO 2, TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS EN PREMIERE COURONNE 28 TABLEAU 8 : REPARTITION GEOGRAPHIQUE DES BUREAUX DE SECONDE MAIN IMMEDIATEMENT DISPONIBLES EN ÎLE-DE-FRANCE DEPUIS 3 ANS t PLUS AU 2E TRIMESTRE 2012 37 TABLEAU 9 : CONSTRUCTION DE BUREAUX ET REFLEXION SUR UNE EVENTUELLE TRANSFORMATION 49 FIGURE 1 : EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE ET DES MISES EN CHANTIER DE BUREAUX ENTRE 1981 t 2010 10 FIGURE 2: EVOLUTION DE LA POPULATION ET DES MISES EN CHANTIER DE LOGEMENTS EN ÎLE-DE-FRANCE ENTRE 1990 ET 2010 11 FIGURE 3: PARC DE BUREAUX ET VALEURS LOCATIVES FACIALES ENTRE 1981 ET 2010 13 FIGURE 4 : TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN D AUTRES LOCAUX AUTORISEES A PARIS ENTRE 1990 ET 2010 15 FIGURE 5 : TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN LOGEMENTS AUTORISEES ENTRE 2001 ET 2010 PAR ARRONDISSEMENT A PARIS (EN M2 SHON) 17 FIGURE 6 : TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN LOGEMENTS AUTORISEES POUR LE COMPTE DE BAILLEURS SOCIAUX A PARIS ENTRE 2001 ET 2010 19 FIGURE 7 : DUREE DE LA VACANCE DES BUREAUX DE SECONDE MAIN EN ÎLE-DE-FRANCE AU 2E TRIMESTRE 2012 36 FIGURE 8 : PROJECTION SUR LE VOLUME DE BUREAUX INADAPTES AU MARCHE A HORIZON 2030 38 43

Bibliographi Ouvrags ADIL 75, L acquisition t la transformation ds buraux n logmnts, janvir 2000, 20 p. APOGEE / Institut français du managmnt d l immobilir, Transformation ds buraux n logmnts : qulls prspctivs? 16 novmbr 1993, 77 p. Chapulut Jan-Noël, La cris d l immobilir t ls évolutions à long trm, octobr 1996, 146 p. Coupland Andy and Marsh Chris, Th convrsion of rdundant officis spac to rsidntial us, Univrsity of Wstminstr, RICS rsarch, 1998, 13 p. Darmon Jacqus, Rapport du group d travail sur l avnir du parc d buraux vacants, sptmbr 1994, 101 p. Dr. Kndall Stphn, An Opn Building Stratgy for Convrting Obsolt Offic Buildings to Rsidntial Uss, july 2003, 12 p. GRECAM, Documnts analytiqus ds opérations à vacanc fort/durabl n sptmbr 1995, décmbr 1996, 300 p. GRECAM, Pour allr plus loin sur l marché ds buraux n Îl-d-Franc, janvir 1997, 161 p. Nappi-Choult Ingrid, Ls buraux, analys d un cris, Paris la Défns, Adf, 181 p Obsrvatoir Régional d l Immobilir d Entrpris d Îl-d-Franc, Vrs un politiqu d traitmnt d l obsolscnc ds buraux n Îl-d-Franc, Janvir 2008, 76 p. Obsrvatoir Régional d l Immobilir d Entrpris d Îl-d-Franc, Ls pôls trtiairs n Îl-d-Franc : situation t prspctivs, févrir 2009, 80 p. Plan construction t architctur, Appl à proposition, transformation ds buraux n logmnts, janvir 1994, 22 p Plan construction t architctur, Transformation ds buraux n logmnts, prss-book, colloqu du 16 novmbr 94 Plan construction t architctur, Proposition d convrsion d un immubl à usag d burau n un immubl à usag d habitation, 1995, 35 p. Périodiqus Buraux vacants, La transformation n logmnts, un filon pu xploité, Ls Echos, judi 11 janvir 1997 p41 Chossgros Pascal, t Dolux Cathrin, Transformr ls buraux n logmnts : rêv ou réalité, L particulir immobilir, n 85, janvir 1994, 68 p. La cris d l immobilir d ntrpris favoris la rconvrsion d immubls d buraux n logmnts? L Mond, janvir 1997 Transformr ds buraux n logmnts, Ls cahirs tchniqus du bâtimnt, janvir-févrir 1998, n 186-ISSN 0241-6797 p. 46-63 Sabbah Cathrin, Buraux logmnts, l difficil passag à l act, Ls Echos, janvir 1996 Sgauns Nathali, 1 600 logmnts sociaux nés d la cris, L Parisin, 19 févrir 1997 Srafini Tonino, La mutation ds buraux parisins, Libération, 19 févrir 1997 Varnn François, Quand ds buraux dvinnnt ds logmnts, L Figaro, 19 févrir 1997 44

Annxs ANNEXE 1 : TVA ET CONVERSIONS DE BUREAUX EN D AUTRES LOCAUX 46 ANNEXE 2 : PROJECTION SUR LE VOLUME DE BUREAUX DEFINITIVEMENT INADAPTE AU MARCHE A HORIZON 2030, HYPOTHESES ET METHODOLOGIE 49 ANNEXE 3 : MECANISME DE COMPENSATION A PARIS 51 ANNEXE 4 : CALCUL DE LA SURFACE DE PLANCHER 54 45

ANNEXE 1 : TVA ET CONVERSIONS DE BUREAUX EN D AUTRES LOCAUX Entrtin avc William Stmmr, Avocat associé, Taj u On attach à la qualification d'immubl nuf ou d'immubl ancin ds régims fiscaux différnts La convrsion d buraux rquirt la mis n œuvr d travaux. La qualification fiscal ds travaux qui vont êtr réalisés st l'élémnt clf d l'analys fiscal. En fft, slon l'amplur t la natur ds travaux, l'immubl transformé sra considéré, d'un point d vu fiscal, comm nuf ou ancin, t ls régims d TVA applicabls sront différnts. Slon l'affctation ds locaux transformés (pour simplifir : habitation vrsus autrs usags), cs régims fiscaux sront considérés comm ntraînant soit ds conséquncs positivs soit ds conséquncs négativs. Cs prmirs commntairs montrnt qu l législatur n'a pas institué un régim d TVA spécifiqu ncadrant la convrsion d buraux soit pour la facilitr soit pour la frinr. Pour autant, l législatur a procédé à un réform profond du régim d TVA immobilièr l 11 mars 2010, qui a ds conséquncs importants sur ls opérations d convrsion d buraux n d autrs locaux. En fft, ctt réform a modifié ls règls ntourant la qualification fiscal ds travaux t l régim d TVA applicabl aux opérations d'achats / rvnts. Sous crtains conditions, ls nouvlls règls donnnt désormais un cadr favorabl à la rmis n état d'immubls obsolèts n prmttant aux profssionnls d bénéficir d'un taux réduit d TVA sur ls opérations d transformation. Sous l'mpir ds ancinns règls, cs profssionnls n pouvaint pas ffctivmnt bénéficir d c taux réduit car ils dvaint, d manièr systématiqu, soumttr la rvnt ds locaux transformés à un TVA au taux normal d 19,60 % calculé sur la marg, c'st-àdir l prix rvnt diminué du prix d'acquisition d l'immubl ancin. En prévoyant dorénavant un xonération d TVA, à laqull ls profssionnls puvnt rnoncr n optant volontairmnt pour l paimnt d la tax, la réform a ouvrt la possibilité d bénéficir du taux réduit d la TVA prévu n favur d crtains travaux sur ls locaux d'habitation. u Arbitrag slon l affctation d l immubl L'analys fiscal d la convrsion d buraux doit nécssairmnt prndr n considération l'affctation ds locaux un fois transformés. Cs locaux puvnt êtr affctés à l'habitation ou à un autr usag tl qu hôtl, commrc ou résidnc étudiant avc srvics, pour lsquls ls loyrs sont soumis à la TVA. Lorsqu ls locaux transformés sont affctés à l'habitation, ls profssionnls villront autant qu possibl à consrvr la qualification d'immubl ancin au sns d la TVA. En fft, ctt qualification prmttra d bénéficir d l'xonération d TVA lors d la rvnt t, sous crtains conditions, du taux réduit d la TVA sur ls travaux. S'agissant ds droits d mutation, un ngagmnt d rvndr l'immubl dans ls 5 ans d l'acquisition, prmttra d réduir ls droits d 5,09 % au taux réduit d 0,715 % sur l'acquisition d l'immubl d buraux. En rvanch, la qualification d'immubl nuf soumttra la rvnt à la TVA au taux normal, c qui rapprochra l'opération d transformation d'un opération d promotion classiqu. On not à ct égard qu la Franc n'a pas prévu un taux réduit d la TVA n favur d la vnt d locaux nufs d'habitation. Or, au-dlà ds contraints budgétairs, la mis n plac du taux réduit nécssitrait un modification d la dirctiv uropénn régissant la TVA. Lorsqu ls locaux sont affctés à un autr usag qu l'habitation (.g. commrc), l'analys st différnt. En fft, dans ctt hypothès, ls profssionnls privilégiront la qualification fiscal d'immubl nuf dans l'uniqu but d limitr l montant ds droits d'nrgistrmnt dus au titr d l'acquisition d l'immubl d buraux t au titr d la rvnt d l'immubl transformé. En fft, dans la msur où la TVA st récupéré par l'acquérur d l'immubl transformé, on rlèv un total nutralité d la tax. Cs commntairs montrnt à nouvau, t sous un autr angl, l'importanc d la qualification fiscal ds travaux. La trminologi «immubl nuf» ou «immubl ancin» st purmnt fiscal t ds travaux conséqunts puvnt êtr réalisés sans qu l'immubl soit considéré comm «nuf» d'un point d vu fiscal. En fft, sont considérés comm conduisant à un immubl nuf ls travaux qui rndnt à l'état nuf : soit 50% ds fondations ; soit 50% ds élémnts hors fondations détrminant la résistanc t la rigidité d l'ouvrag ; soit 50% d la consistanc ds façads hors ravalmnt ; soit l'nsmbl ds élémnts du scond œuvr dans un proportion d 2/3 (ls huissris xtériurs, la plombri, l'élctricité, l chauffag, ls cloisons t ls planchrs non porturs). Slon ls opérations, l constructur pourra traitr différmmnt ls planchrs non porturs lorsqu l'immubl n contint qu ds planchrs porturs. Ainsi, ds travaux qui rmttnt à nuf 100 % ds élémnts d scond œuvr dans un immubl qui n contint qu ds 46

planchrs porturs n sront pas considérés comm conduisant à un immubl nuf dans l'habitation. En rvanch, lorsqu ls locaux transformés sont affctés à un autr usag, l'administration admt qu'un tll rénovation conduis à un immubl nuf prmttant alors d limitr l poids ds droits d'nrgistrmnt. Résumé Transformation d locaux d buraux n habitation Travaux conduisant à un immubl ancin : xonération d la TVA sur la rvnt t bénéfic du taux réduit d la TVA sur ls travaux sous crtains conditions (TVA non récupérabl). Taux réduit d TPF (0,715 %) sur l'acquisition d l'immubl d buraux sous résrv d'un ngagmnt d rvndr dans ls 5 ans d l'acquisition. Rvnt soumis au taux normal d la TPF (5,09 %). Travaux conduisant à un immubl nuf : taxation d la rvnt à la TVA au taux normal d 19,60%. TPF réduit sur l'acquisition d l'immubl à d buraux à 125 uros sous résrv du rspct d'un ngagmnt d construir un immubl nuf dans ls 4 ans d l'acquisition. Rvnt bénéficiant du taux réduit d la TPF (0,715 %). Transformation d locaux d buraux n locaux affctés à un autr usag qu l habitation Travaux conduisant à un immubl ancin : taxation sur option à la TVA sur la rvnt t récupération d la TVA sur ls travaux (TVA à 19,60 %). Taux réduit d TPF (0,715 %) sur l'acquisition d l'immubl d buraux sous résrv d'un ngagmnt d rvndr dans ls 5 ans d l'acquisition. Rvnt soumis au taux normal d la TPF (5,09 %). Travaux conduisant à un immubl nuf : taxation d la rvnt à la TVA au taux normal. TPF réduit sur l'acquisition d l'immubl à d buraux à 125 uros sous résrv du rspct d'un ngagmnt d construir un immubl nuf dans ls 4 ans d l'acquisition. Rvnt bénéficiant du taux réduit d la TPF (0,715 %). u Exmpls chiffrés d'un transformation d buraux n locaux d'habitation Hypothèss rtnus immubl d buraux acquis à 500 KE TTC travaux d transformation d un montant d 500 KE H.T rvnt à 2 000 KE TTC Travaux conduisant à un immubl nuf Travaux conduisant à un immubl ancin TPF acquisition 125 3,5 KE TVA sur travaux 0 récupéré -35 KE TVA sur l prix 328 KE 0 Marg avant IS 2 000-500-500-328 = 2 000-500-3,5-500-35 = 672 KE 961,59 KE TPF du par acquérur 0,715% soit 12 KE 5,09% soit 102 KE Intérêt d l option immubl ancin TVA sur marg : ((2 000-500) /1,196)*0,196 = 245 KE Marg avant IS : 2 000-500-3,5-500-245 = 751,5KE TPF du par acquérur : 5,09 % soit 89 KE 47

CONCLUSION La transformation d locaux d buraux n locaux à usag d'habitation xig n amont un analys approfondi d la qualification fiscal ds travaux. En fft, la TVA put constitur un coût important dans ctt opération lorsqu ls travaux conduisnt à un immubl nuf. En rvanch, la transformation d locaux d buraux n locaux affctés à d'autrs usags n soulèvnt pas d difficultés au rgard d la TVA sous résrv qu l'acquérur d l'immubl transformé st n droit d récupérr la TVA. L'nju fiscal sra alors la limitation ds droits d'nrgistrmnts dus au titr d l'acquisition d l'immubl d buraux t d la rvnt d l'immubl transformé. Toutfois, ct nju n'st pas aussi significatif qu put l'êtr la TVA dans un opération d transformation d buraux n locaux d'habitation. 48

ANNEXE 2 : PROJECTION SUR LE VOLUME DE BUREAUX DEFINITIVEMENT INADAPTE AU MARCHE A HORIZON 2030, HYPOTHESES ET METHODOLOGIE Slon ls donnés BNP Paribas Ral Estat, au 2 trimstr 2012, un pu plus d 500 000 m2 d buraux sont vacants dpuis 4 ans t plus. Cs immubls smblnt définitivmnt inadaptés à la dmand du marché. Au rgard d la maturité t d l obsolscnc du parc, il smbl qu un volum important d buraux risqu dans ls annés à vnir, d dvnir inadapté à la dmand. Un projction sur l volum d buraux livrés ntr 1981 t 2000 pouvant êtr définitivmnt inadapté à la dmand du marché à horizon 2030 à été réalisé à partir ds hypothèss suivants : Hypothès 1 : Ls immubls d buraux ont un duré d vi moynn d 30 ans Slon l étud sur l Grnll t l obsolscnc réalisé par l obsrvatoir régional sur l immobilir d ntrpris n Îl-d-Franc (ORIE), chaqu immubl d buraux fait l objt d façon cycliqu d travaux dont l amplur t la natur diffèrnt slon la périod d construction du bâtimnt, sa localisation t sa situation locativ (libr, occupé tc.). En moynn sur un immubl d buraux, ds travaux d rafraîchissmnt (faux-plafonds, cloisons, moqutt tc.), sont réalisés tous ls 10 ans, ds travaux d rénovation (rmplacmnt ds équipmnts d production d chalur par xmpl) tous ls 20 ans, t ds travaux d rstructuration (travaux impactant la structur du bâtimnt) tous ls 30 ans. En partant d cs hypothèss sur ls cycls d travaux dans ls immubls d buraux, l group d travail a considéré qu un réflxion sur transformation d buraux n logmnts n put avoir liu qu si l immubl st obsolèt sur l plan d l usag, inoccupé t à la fin d un cycl d vi. Ainsi un réflxion sur la transformation put êtr nvisagé n moynn pour ls immubls d buraux, 30 ans après lur édification. TABLEAU 9 : CONSTRUCTION DE BUREAUX ET REFLEXION SUR UNE EVENTUELLE TRANSFORMATION Anné d Surfacs d buraux réflxion Anné livrés n Îl-d-Franc sur un (n m2 SHON) évntull transformation 1981 490 611 2011 1982 834 930 2012 1983 834 786 2013 1984 507 927 2014 1985 679 462 2015 1986 529 187 2016 1987 983 543 2017 1988 1 299 704 2018 1989 1 684 504 2019 1990 1 857 445 2020 Total 9 702 099 2011-2020 Anné d Surfacs d buraux réflxion Anné livrés n Îl-d-Franc sur un (n m2 SHON) évntull transformation 1991 2 677 260 2021 1992 2 506 984 2022 1993 1 906 111 2023 1994 1 523 147 2024 1995 918 747 2025 1996 862 544 2026 1997 724 960 2027 1998 623 895 2028 1999 378 464 2029 2000 605 155 2030 Total 12 727 267 2021-2030 Sourc : Sit@dl 2 Hypothès 2 : Un pourcntag d buraux inadaptés à la dmand 30 ans après lur édification Scénario 1 : 15 % ds surfacs d buraux construits ntr 1981 t 2000 pourraint êtr définitivmnt inadaptés à la dmand à horizon 2030 A partir d l analys ds donnés sur ls immubls vacants dpuis 4 ans plus durant cs dix drnièrs annés, l group d travail a considéré dans c prmir scénario qu 15 % ds surfacs livrés ntr 1981 t 2000 pourraint d ici 2030 êtr définitivmnt inadaptés au marché «burau». Scénario 2 : 25 % ds surfacs d buraux construits ntr 1981 t 2000 pourraint êtr définitivmnt inadaptés à la dmand à horizon 2030 Dans c scond scénario, l group d travail a fait l hypothès qu il y aura un accélération d l obsolscnc, t considèr qu 25 % ds surfacs livrés ntr 1981 t 2000 pourraint d ici à 2030 êtr définitivmnt inadaptés à la dmand. Ls ratios rtnus sont à prndr avc prudnc, sul un analys à l échll d chaqu immubl prmttrait d donnr ds résultats fiabls. Cs ratios n ont pas été rtnus au hasard. L group d travail a n fft analysé ls taux d vacanc prolongé (immubls 49

vacants dpuis 4 ans t plus durant cs dix drnièrs annés). Ls chiffrs n donnnt pas d donnés sur l volum d buraux transformabls n logmnts, mais simplmnt sur l volum d buraux pouvant êtr définitivmnt inadaptés à la dmand. Tous ls immubls n sont pas transformabls, crtains nécssitront un démolition/rconstruction. Il y aura toujours un flux continu d buraux qui sront transformés n d autrs locaux. Ls projctions prmttnt d voir l volum supplémntair d buraux pouvant êtr définitivmnt inadapté à la dmand du marché. 50

ANNEXE 3 : MECANISME DE COMPENSATION A PARIS Transformation d un local d habitation n buraux 2 En dhors du sctur d compnsation rnforcé, lorsqu 100 m2 d locaux d habitation sont transformés n buraux, 100 m2 d buraux doivnt êtr transformés n locaux d habitation. 2 Dans l sctur d compnsation rnforcé, lorsqu 100 m2 d habitation sont transformés n buraux, 200 m2 d buraux doivnt êtr transformés n habitation. 51

CARTE 1 : VALEUR MOYENNE DES CESSIONS DE COMMERCIALITE DANS LE SECTEUR DU LOGEMENT LIBRE A PARIS EN 2011 (EN H.T/M2) XVI 900 XV 600 XVII 900 VIII 1 500 VII 900 IX X 700-800 550-600 II r I 650 III XX XI 650-700 700 500 250-300 IV 700 VI 600 V 700 XII 600 XIV 550-600 XVIII 350-400 XIII 500 XIX 250-300 Sourc : Sovico CARTE 2 : VALEUR MOYENNE DES CESSIONS DE COMMERCIALITE PAR LES BAILLEURS SOCIAUX A PARIS EN 2011 (EN H.T/M2) XVII 1 500 XVIII 900 XIX 500 XVI 1 500 IX X VIII 1 100 800 3 000 II r I 1 200 III 1 200 1 200 VII IV 1 700 VI 1 200 1 200-1300 V XV 1 200 1 000 XIV 700 XIII 800 XI 800 XII 800 XX 500 Sourc : Sovico 52

Fixé n fonction d l offr t d la dmand, l montant ds indmnités vrsés au titr ds droits d commrcialité st variabl slon ls arrondissmnts parisins. Ls valurs moynns ls plus élvés d cssions d commrcialité dans l sctur du logmnt libr, ont n 2011 été nrgistrés dans l 8 t l 16 arrondissmnt d Paris. Du côté baillurs sociaux ls montants ls plus élvés d cssions d commrcialité ont été nrgistrés dans l 7, 8, 16 t 17 arrondissmnt d Paris. La différnc ntr ls dux carts ci-dssus résult du fait qu, dans l sctur d compnsation rnforcé, la compnsation st d 1 pour 2 (il faut donc multiplir ls chiffrs par 2), alors qu, pour l sctur du logmnt social, la compnsation st d 1 pour 1 (t donc ls prix d cssion sont, n définitiv, un pu moins élvés). Exmpl : Pour compnsr la transformation n buraux d un immubl d habitation d 100 m2 localisé dans l 7 arrondissmnt, il st nécssair qu un immubl d buraux d 200 m2 soit transformé n habitation dans c mêm arrondissmnt (l 7 arrondissmnt fait parti du sctur d compnsation rnforcé). L montant moyn ds indmnités vrsés au titr ds droits d commrcialité par un opératur à un prsonn physiqu ou moral (hors baillurs sociaux) sra alors d 180 000 uros. Dans l 19 arrondissmnt, pour un opération analogu, un opératur dvra vrsr n moynn 27 500 uros (l 19 arrondissmnt n st pas dans un sctur d compnsation rnforcé). 53

ANNEXE 4 : CALCUL DE LA SURFACE DE PLANCHER La surfac d planchr = La somm ds surfacs d planchr d chaqu nivau clos t couvrt, calculé à partir d chaqu nu intériur ds murs, sans prndr n compt l épaissur ds murs ntourant ls mbrasurs ds ports t fnêtrs Après déduction Pour ls buraux Pour ls logmnts Assitt d la tax d aménagmnt Ds vids t trémis corrspondant au passag d l ascnsur t d l scalir. Ds surfacs d planchr sous un hautur d plafond infériur ou égal à 1,8 m. Ds surfacs d planchr aménagés n vu du stationnmnt ds véhiculs motorisés ou non, y compris ls ramps d accès t ls airs d manœuvr. Ds surfacs d planchr ds combls non aménagabls pour l habitation ou pour ds activités à caractèr profssionnl, artisanal, industril ou commrcial. Ds surfacs d planchr ds locaux tchniqus nécssairs au fonctionnmnt d un group d bâtimnts ou d un immubl autr qu un maison individull au sns d l articl L.231-1 du Cod la construction t d l habitation, y compris ls locaux d stockag ds déchts. Ds vids t trémis corrspondant au passag d l ascnsur t d l scalir. Ds surfacs d planchr sous un hautur d plafond infériur ou égal à 1,8 m. Ds surfacs d planchr aménagés n vu du stationnmnt ds véhiculs motorisés ou non, y compris ls ramps d accès t ls airs d manœuvr. Ds surfacs d planchr ds combls non aménagabls pour l habitation ou pour ds activités à caractèr profssionnl, artisanal, industril ou commrcial. Ds surfacs d planchr ds locaux tchniqus nécssairs au fonctionnmnt d un group d bâtimnts ou d un immubl autr qu un maison individull au sns d l articl L.231-1 du Cod la construction t d l habitation, y compris ls locaux d stockag ds déchts. Ds surfacs d planchr ds cavs ou ds cllirs, annxs à ds logmnts dès lors qu cs locaux sont dssrvis uniqumnt par un parti commun. 54 D un surfac égal à 10 % ds surfacs d planchr affctés à l habitation tlls qu lls résultnt l cas échéant d l applicatio ds déductions précédnts, dès lors qu ls logmnts sont dssrvis par ls partis communs intériurs.

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