LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT EN FRANCE

CB RICHARD ELLIS Market View Conjoncture immobilière ILE-DE-FRANCE / FRANCE 3 ème trimestre 2010 TENDANCES Investissements France entière Engagements Taux «prime» bureaux Bureaux Ile-de-France Demande placée Offre immédiate Loyer moyen = Logistique France entière Demande placée Offre immédiate Loyer moyen Locaux d activités Ile-de-France Demande placée = Offre immédiate = Loyer moyen = Commerces France Loyer «prime» = Évolution / 3 ème trimestre 2009 CONTEXTE ÉCONOMIQUE Après + 0,2 % au 1 er trimestre, le PIB de la France a accéléré sa progression au 2 ème trimestre avec + 0,7 % (chiffre récemment révisé à la hausse). L amélioration de la conjoncture reste très fragile. L économie a certes créé 24 000 emplois au 2 ème trimestre, mais essentiellement sur des contrats précaires (intérim ou CDD) et les employeurs anticipent à présent de faibles embauches. Par ailleurs, le chômage est reparti à la hausse au mois d août. La consommation et le pouvoir d achat des ménages ont progressé au 2 ème trimestre. Néanmoins, cette tendance pourrait s affaiblir. Les dépenses des ménages en produits manufacturés ont été dynamiques en juillet (+ 2,7 %), mais ont chuté en août (- 1,6 %). Malgré une légère embellie en septembre, le moral des ménages est toujours assez bas. Les français anticipent une faible évolution de leur pouvoir d achat, ce qui favorise de hauts taux d épargne. Dans cette perspective, la consommation n augmenterait que modestement en 2011, tout comme en 2010. LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT EN FRANCE Le redémarrage du marché de l investissement, amorcé au 2 ème trimestre, s est confirmé depuis. 2,4 milliards d euros d engagements ont été enregistrés durant l été. Au total, depuis le début de l année, ce sont 6,2 milliards d euros de transactions qui se sont signés, un volume en progression de + 52 % sur un an. De fait, l intérêt des investisseurs pour l immobilier d entreprise s est renforcé, ce dernier ayant retrouvé son rôle de valeur refuge, en particulier pour les institutionnels qui cherchent à adapter leur allocation d actifs au nouvel environnement financier (marché boursier instable, rendements obligataires au plus bas ). Les institutionnels (OPCI, assureurs, fonds ouverts ) dominent toujours très largement à l acquisition. Mais les fonds d investissement, essentiellement étrangers, font leur retour ces derniers mois. Ainsi, la réinternationalisation du marché se confirme, avec notamment la réapparition d acteurs anglo-saxons qui avaient, depuis la crise financière, déserté la France. Toutefois, la plupart des investisseurs Le climat des affaires en France a progressé en raison de la bonne tenue du commerce, mais reste quasi inchangé dans l industrie et dans les services. La trésorerie des grandes entreprises s améliore, alors que la situation financière des PME reste très délicate. L investissement des sociétés non financières a augmenté au 2 ème trimestre mais devrait diminuer de près de - 2 % en moyenne sur l année. L accès au crédit progresse lentement mais demeure toujours particulièrement difficile pour les PME. Les banques n envisagent pas de modifier significativement leurs critères d octroi au 3 ème trimestre. Dans ce contexte, plusieurs économistes tablent à présent sur un scénario de croissance molle en France. Ainsi, la Banque de France anticipe un affaiblissement de la croissance au 3 ème trimestre (+ 0,3 % attendu). En 2010, l économie croîtrait de + 1,5 % en moyenne et le gouvernement a sensiblement abaissé sa perspective d évolution du PIB pour 2011 à + 2 % (contre + 2,5 % précédemment). continue de développer des stratégies «core», l aversion au risque perdurant dans un contexte de reprise économique à la vigueur incertaine. S agissant des actifs secondaires, le marché reste bloqué, les investisseurs potentiels estimant la baisse des valeurs vénalesinsuffisanteeuégardàlapoursuite de l érosion des loyers pour ce type de produits. Évolution des engagements en immobilier d entreprise banalisé en France (en milliards d euros) 30 25 20 15 10 01 02 03 04 Sources : CB Richard Ellis et Immostat 05 07 Perspective fin d'année 08 09 3T 10

Market View Conjoncture immobilière 3 ème trimestre 2010 Une dynamique en faveur des bureaux franciliens Les commerces (24 % des engagements depuis le début de l année), actifs défensifs par excellence, ont particulièrement bénéficié de la recherche de sécurité des investisseurs, tirant les volumes du 1 er semestre. Mais depuis l été, l activité s est déplacée vers le marché des bureaux, où le volume de transactions du 3 ème trimestre a plus que doublé comparativement à celui du 1 er. Ainsi, ce segment concentre à nouveau près de 70 % des engagements sur ces 9 derniers mois. Un dynamisme qui s explique par l élargissement des cibles d intérêt des investisseurs. De fait, tandis que le QCA concentrait plus de 60 % des transactions bureaux en début d année, les acquéreurs se sont, ces derniers mois, préférentiellement tournés vers les localisations proposant des produits récents ou neufs, y compris en VEFA (Croissant Ouest, 1 ères Couronnes, Paris Nord Est). Dans la mesure où les actifs sont sécurisés par des baux longs avec des locataires solides, la qualité de l immeuble prime donc désormais sur sa localisation. De son côté, le marché des locaux d activités et de la logistique (7 % des engagements) a du mal à redécoller, malgré l intérêt pour les plateformes logistiques classe A. Des perspectives de fin d année satisfaisantes Les signes encourageants pour le marché de l investissement se multiplient. Grâce à une prime de risque immobilière qui n a jamais été aussi importante et à des coûts de financement redevenus compétitifs, l immobilier d entreprise est à nouveau attractif, notamment pour les investisseurs transfrontaliers. Le marché «core» a retrouvé de la profondeur et certains acteurs sont plus actifs à l arbitrage, comme l atteste le niveau en hausse de nouveaux mandats, enregistré pour des actifs «prime». Ainsi, le volume d investissement pour l année 2010 devrait s échelonner entre 9 et 10 milliards d euros, comme nous l escomptions. Des interrogations émergent quant à l avenir Cependant, la visibilité économique reste réduite et des doutes subsistent quant à l évolution future des loyers, qui devraient dans la majorité des cas au mieux se stabiliser. Dans ce contexte, le marché des actifs non sécurisés ou secondaires risque de rester durablement bloqué, limitant l ampleur de la reprise de l investissement. Un risque d autant plus important que la propension de certains vendeurs à généraliser abusivement la baisse des rendements locatifs freine le nécessaire ajustement des valeurs vénales sur ce marché. Cette baisse des taux «prime» interroge par ailleurs par son ampleur et sa rapidité. En effet, depuis la mi-2009, la chute a été spectaculaire pour la quasi-totalité des localisations et des typologies de produits : elle atteint les 100 points de base pour les bureaux Paris QCA, les commerces ou la logistique. Pour les immeubles de dernière génération de certaines périphéries franciliennes, le recul approche même les 200 points de base. Mais à ces niveaux de prix, les acquéreurs deviennent extrêmement vigilants et exigeants quant à l analyse des états locatifs et des audits techniques, toute mauvaise surprise pouvant faire avorter les négociations en cours. Au vu du fort déséquilibre entre l offre et la demande, le marché recèle encore cependant une légère marge de baisse des taux «prime»à court terme. Mais il risque de ne pouvoir aller très loin, à l image de la Grande-Bretagne où les rendements «prime» sont déjà en voie de stabilisation. Répartition géographique des engagements en 2010, hors portefeuilles non localisés (en volume) 2 ème Couronne 9% 1 ères Couronnes 10 % La Défense 6% Croissant Ouest 16 % Reste de Paris 7% Sources : CB Richard Ellis et Immostat Répartition des ventes / acquisitions par type d acteurs en 2010 (en volume) Foncières SIIC Assureurs Autres institutionnels 23 % 24 % 20 % 18 % Ventes 35 % 25 % 15 % 5 % Taux de rendement «prime»constatésau1 er octobre 2010 Paris Centre Ouest 24 % Bureaux Paris Centre Ouest 4,85 % - 6,00 % Bureaux La Défense 5,75 % - 6,85 % Bureaux Croissant Ouest 5,50 % - 8,50 % Bureaux 1 ères Couronnes 6,00 % - 9,50 % Bureaux 2 ème Couronne 6,50 % - 12,00 % Bureaux Régions 6,30 % - 8,25 % Logistique classe A France 7,15 % - 8,00 % Locaux d activités France 8,75 % - 10,50 % Parcs d activités France 8,50 % - 10,50 % Boutiques France 4,75 % - 9,75 % Centres commerciaux France 4,75 % - 6,90 % Parcs d activités commerciales France 6,25 % - 9,60 % Régions 28 % Autres Foncières Fonds d'investissement Fonds ouverts SCPI OPCI Privés Promoteurs Utilisateurs Acquisitions 10 % 3% 16 % 4% 14 % 2% 8% 1% 8,5 % 1% 18 % 18 % 6% 14,5 % 1% 7% 1% 0% 5% 15% 25 % 35% N.B. : En l absence de transactions «prime» sur certains secteurs, cette grille a en partie été réalisée à dires d experts. 2

Évolution de la demande placée en Ile-de-France (en millions de m²) 3,2 2,8 2,4 2,0 1,6 1,2 0,8 0,4 00 01 02 1T 2T 3T 4T / Immostat 03 04 05 Perspective fin d'année Répartition géographique de la demande placée sur les 3 premiers trimestres 2010 <1000m² 1000m²-5000m² >5000m² Toutessurfaces confondues Paris Centre Ouest 38 % 27 % 12 % 25 % Paris Sud 10 % 11 % 16 % 13 % Paris Nord Est 7 % 6 % 10 % 7 % La Défense 3 % 6 % 12 % 7 % Croissant Ouest 21 % 22 % 15 % 19 % 1 ères Couronnes 8 % 11 % 19 % 13 % 2 ème Couronne 13 % 17 % 16 % 16 % Total IDF 100 % 100 % 100 % 100 % / Immostat Répartition de la demande placée par secteur d activité sur les 3 premiers trimestres 2010 (> 1 000 m²) Secteur industriel 18 % Autres 4% Transports - Logistique - Distribution 11 % Secteur public 12 % Services immobiliers 4% / Immostat 07 08 09 10 Banque - Assurances 18 % Juridique - Conseil 15 % Communication - Création 8% Technologies de l'information et de la communication 10 % LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Un difficile restockage de la demande Les nouvelles demandes exprimées depuis le début de l année sont toujours en baisse par rapport à la même période l an dernier. Mais à défaut de repartir franchement à la hausse, la demande exprimée se caractérise principalement par sa meilleure qualité, avec un bon taux de transformation. La solidité de ces demandes, conjuguée aux demandes encore actives de 2009, explique la bonne tenue des transactions. Si les renégociations subsistent, elles ont clairement perdu en vigueur et sont désormais plus ponctuelles. Un 3 ème trimestre correct, dans la lignée du 1 er semestre 510 000 m² ont été loués ou vendus à des utilisateurs finaux au cours du 3 ème trimestre 2010, portant à 1,6 million de m² la demande placée francilienne depuis le début de l année. Elle croît ainsi de 28 % par rapport à la même période en 2009. Le marché parisien confirme sa prééminence, représentant 45 % de la demande placée francilienne. Ainsi, dans la capitale, ce 3 ème trimestre est similaire aux volumes trimestriels observés au cours des années 20 et 2007. Les transactions sur les petites surfaces sont particulièrement nombreuses. Paris Centre Ouest concentre à lui seul 1/4 de la demande placée en Ile-de-France grâce aux signatures sur des surfaces inférieures à 1 000 m² mais aussi au créneau intermédiaire 1 000 m² - 5 000 m² qui a connu un rebond remarquable au cours du 3 ème trimestre. En revanche, l activité en 2 ème Couronne aétémolle entre juin et septembre, alors que, toute proportion gardée, la demande placée a été plus soutenue en 1 ères Couronnes (comparativement au 1 er semestre), en particulier grâce à 7 grandes transactions. Représentant 7%de la demande placée, La Défense n est pas encore significativement repartie malgré une transaction de plus de 20 000 m² qui pèse dans le volume global. Dans le Croissant Ouest (19 %), l activité reste encore contenue, notamment au cours de ce 3 ème trimestre où les transactions supérieures à 5 000 m² ont brillé par leur quasi-absence (1 transaction). 15 transactions de plus de 5 000 m² ont été recensées en Ile-de- France au cours du 3 ème trimestre. Le 2 ème trimestre avait été particulièrement dynamique avec 23 transactions pour un volume total de 215 800 m². Au total, 55 grandes transactions se sont signées depuis le début de l année pour un volume de 594 300 m². La part du neuf / restructuré s élève à 32 %, soit un niveau relativement stable depuis le début de l année et plutôt en recul par rapport aux années précédentes. Si les entreprises cherchent à optimiser leurs implantations, elles cherchent également à faire des économies en choisissant des immeubles moins chers. Par ailleurs, sur certains marchés, les offres de seconde main sont les seules disponibles. Notons tout de même que certaines grandes transactions ont porté sur des surfaces de seconde main qualitatives. Si l ensemble des secteurs d activité est représenté, certaines tendances se dégagent. Les secteurs traditionnels banque/assurances, juridique/conseil et le secteur industriel représentent la moitié du volume placé.leconseil au sens large, plutôt discret au 1 er semestre, a connu un rattrapage au cours du 3 ème trimestre. Market View Conjoncture immobilière 3 ème trimestre 2010 3

Market View Conjoncture immobilière 3 ème trimestre 2010 Stabilité persistante de l offre immédiate Avec 3,6 millions de m² disponibles, l offre immédiate est à l étale depuis le début de l année 2010. Sur un an, l augmentation du stock n est plus que de + 5%.Le marché francilien confirme donc sa capacité d absorption de surfaces équivalentes aux livraisons et libérations. Le taux de vacance est ainsi stable à 6,8 % mais recouvre des réalités disparates. La vacance continue de reculer à Paris et atteint 5,2 %. Paris Nord Est reste en situation de sous-offre avec 3,4 % de vacance. L offre immédiate à Paris Centre Ouest baisse de 9 % ce trimestre et cède 15 % depuis le début de l année. La vacance en 1 ère périphérie (1 ères Couronnes et Croissant Ouest) reste élevée avec 9,4 % mais l offre tend globalement à baisser (- 84 000 m² depuis le 1 er janvier) et les écarts entre les secteurs se resserrent. L offre immédiate et sa qualité baissent ce trimestre à La Défense. Avec 5,9 % de vacance, la sous-offre y est toutefois moins criante qu en début d année. Avec 26 % de surfaces neuves ou restructurées,laqualité de l offre immédiate est stable depuis juillet mais reste orientée à la baisse depuis début 2010. La livraison d un programme neuf dans le 15 ème arrondissement permet de remonter la part de l offre de qualité dans Paris Sud. Les lancements «en blanc» continuent de se faire attendre L offre future certaine (toutes surfaces) est en augmentation de + 10 % depuis début 2010. 1,3 million de m² est attendu dans l année et 0,5 million de m² à plus d un an. Cependant, cette hausse ne bénéficie pas aux offres de qualité. Les surfaces neuves ou restructurées continuent de se raréfier, leur part dans l offre future certaine a perdu 10 points depuis janvier pour s inscrire à 34 %. 75 offres futures certaines supérieures à 5 000 m², représentant 1,1 million de m², sont recensées. Les 35 programmes neufs ou restructurés en représentent désormais moins de la moitié. Le lancement de la restructuration de la tour Descartes à La Défense permet de faire progresser légèrement le volume d offre future certaine neuve ou restructurée supérieure à 5 000 m² ce trimestre en Ile-de-France. Toutefois, ce volume reste en baisse de - 17 % par rapport au 1 er janvier. Avec 2,9 millions de m², l offre future probable est en hausse de +4%cetrimestre.Les surfaces neuves ou restructurées constituent 81 % de ce volume. Près de 100 programmes de construction ou de restructuration répartis sur la quasi-totalité des secteurs franciliens sont «dans les cartons», dont une cinquantaine prêt à démarrer. La poignée de mises en chantier intervenue au cours du 3 ème trimestre est loin de parvenir à enrayer la baisse du volume d offre future certaine neuve ou restructurée. Dans un contexte de stabilisation du stock et de dégradation de sa qualité, les financements semblent encore faire défaut pour reprendre les lancements «en blanc». Les quelques programmes lancés dernièrement devraient bénéficier de l effet rareté annoncé depuis plus d un an maintenant. Évolution de l offre immédiate en Ile-de-France (en fin de période, en millions de m²) 4 3 2 1 97 98 99 00 / Immostat Tendance par rapport au 1 er janvier 2010 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 Neuves / restructurées 01 sur données Immostat 02 Fin 2010 2012 et 2011 Certaines 03 04 05 07 08 09 3 Neuf / Restructuré Taux de vacance et répartition de l offre immédiate au 1 er octobre 2010 Répartition Part de l offre Taux de vacance géographique neuve ou de l offre immédiate restructurée Paris Centre Ouest 5,3 % 13 % 17 % Paris Sud (5 ème,6 ème,7 ème,12 ème,13 ème, 14 ème et 15 ème arrondissements) 6% = 8% 34% Paris Nord Est (3 ème,4 ème,10 ème,11 ème, 18 ème,19 ème et 20 ème arrondissements) 3,4 % 3% 9% Total Paris 5,2 % 24 % 21 % La Défense 5,9 % 5% 12% Croissant Ouest 9,5 % 22 % 33 % 1 ère Couronne Nord 9,2 % 5% 45% 1 ère Couronne Est 8,6 % 4% 65% 1 ère Couronne Sud 9,7 % 5% 35% 2 ème Couronne 6,4 % 35 % 19 % Total Ile-de-France 6,8 % = 100 % 26 % Disponibilitésfutures>5000m 2 au 1 er octobre 2010 (en millions de m²) Libérées en l'état /rénovées 2013 Neuves / restructurées Probables 2014 et + Libérées en l'état /rénovées 4

Évolution des loyers moyens (en fin de période, valeurs faciales, en HT HC/m²/an) 850 750 650 550 450 350 250 150 90 92 Neuf/restructuré/rénové Secondemain Paris Centre Ouest 504 395 Paris Sud 415 338 Paris Nord Est 3 = 251 = La Défense 475 355 Croissant Ouest 324 229 1 ères Couronnes 245 = 168 2 ème Couronne 169 114 = Moyenne Ile-de-France 305 227 = Tendance par rapport au 1 er janvier 2010 94 96 Moyenne «prime»* Paris Centre Ouest Moyenne «prime»* Croissant Ouest 98 00 02 04 727 541 468 305 08 3T 10 Moyenne «prime»* La Défense Moyenne Ile-de-France (neuf, restructuré, rénové) * Depuis 2001, le loyer moyen «prime» correspond à la moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m². Loyers moyens pondérés par secteur Immostat au 1 er octobre 2010 (valeurs faciales, en HT HC/m²/an) Perspectives économiques françaises au 3 ème trimestre 2010 2009 2010 (p) 2011 (p) Croissance mondiale - 0,6 % + 4,8 % + 4,2 % PIB France - 2,5 % + 1,5 % + 1,6 % Consommation des ménages + 0,7 % + 1,4 % + 1,3 % Investissement des entreprises - 7,0 % - 1,6 % + 2,8 % Exportations - 12,2 % + 8,5 % + 5,3 % Taux d intérêt à 3 mois 0,9 % 0,96 % 1,47 % Obligations publiques à 10 ans 3,65 % 2,97 % 3,53 % Inflation (moyenne annuelle) + 0,1 % + 1,5 % + 1,6 % Balance commerciale(en Mds d ) - 43,6-45,3-46,2 Sources : FMI, Consensus Centre de Prévision de l Expansion, Crédit Agricole Des évolutions de loyer contrastées Avec 305 HT HC/m²/an, le loyer moyen francilien se consolide puisqu il est stable par rapport au trimestre précédent. Il a tendance à augmenter légèrement sur les secteurs d affaires traditionnels tels que Paris Centre Ouest et La Défense. En revanche, sur les localisations secondaires, des baisses sont encore observées. Le loyer moyen «prime» s établit à 727 HT HC/m²/an dans Paris Centre Ouest. Ileststable par rapport au 1 er juillet. En moyenne, les valeurs locatives de l échantillon sont comprises entre 650 et 750 mais portent, pour la plupart, sur de petites surfaces. À La Défense, le loyer moyen «prime» a connu un net rebond entre les 2 ème et 3 ème trimestres (+ 8 %) pour atteindre 541 au 1 er octobre 2010. Cette hausse est le fait d une poignée de transactions significatives sur les immeubles phares du quartier d affaires, bien localisés (à proximité de la dalle) et/ou de bonne qualité. À 468, le loyer moyen «prime»ducroissant Ouest est lui aussi en phase de stabilisation. Quelques transactions clés, localisées notamment dans les secteurs de la Boucle Sud et Neuilly-Levallois, tirent le marché. La plupart a eu lieu au 2 ème trimestre et sortira de l échantillon le trimestre prochain, laissant présager un recul de la valeur locative moyenne «prime» au terme de l année. L écart entre les valeurs faciales et économiques est stable et reste donc important. En effet, la plupart des propriétaires souhaite le maintien des loyers faciaux mais est prête en contrepartie à accorder des franchises de loyers et/ou autres mesures d accompagnement. Ainsi, en moyenne, les avantages commerciaux sont compris, en équivalence franchises, entre 1,5 et 2 mois par année d engagement. 2011 : pas de franche amélioration en vue Le renforcement avéré de l activité parisienne laisse espérer un effet de propagation aux autres marchés qui, même s ils font mieux qu en 2009, peinent encore à vraiment repartir. Les besoins des entreprises s exprimeront en fonction de l évolution du contexte économique et de leurs capacités financières. La perspective d atterrissage de la demande placée francilienne est désormais comprise entre 2,1 et 2,3 millions de m². Quelques grandes transactions sont en cours de finalisation et devraient se concrétiser d ici la fin d année. En revanche, certaines pourraient basculer l année prochaine. Compte tenu de la reprise économique poussive annoncée, 2011 devrait être une année en plateau qui confirmerait tout juste les résultats de 2010. Le restockage de la demande, observé fin septembre, reste à être confirmé. La rareté annoncée de l offre de qualité se fera de plus en plus prégnante dans Paris QCA mais également dans la plupart des autres marchés au fur et à mesure des commercialisations. Déjà certaines entreprises sont contrastées dans leurs choix et la relative abondance de l offre immédiate ne fera pas longtemps illusion. Toutefois, nous pourrions rester durablement en présence d un stock de seconde main important du fait de la mise «hors marché» d un certain nombre d immeubles (loin des transports en commun, en décalage trop important avec les cahiers des charges des entreprises influencés par le Grenelle de l Environnement ). Ceci impactera le niveau des loyers. Lesavantages commerciaux devraient donc progressivement se réduire. Nous restons, pour l heure, dans l expectative d une - nécessaire - reprise des lancements «en blanc». Market View Conjoncture immobilière 3 ème trimestre 2010 5

Market View Conjoncture immobilière 3 ème trimestre 2010 LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE (ENTREPÔTS > 10 000 M²) Des marchés régionaux toujours déprimés La demande exprimée est particulièrement stimulée cette année par les besoins en clés-en-main de la part des chargeurs. En outre, les utilisateurs se positionnent de plus en plus sur de petites et moyennes surfaces, notamment en régions. Au terme des 9 premiers mois de 2010, la demande placée atteint 1 138 300 m² en France (- 10 % par rapport à la même période en 2009). Les marchés régionaux, encore déprimés, ont du mal à décoller. Le grand sud (PACA et Languedoc) est marqué par une certaine léthargie depuis fin 2009 (72 200 m² placés depuis début 2010, - 57 % par rapport à la même période en 2009). Le grand nord (Nord-Pas-de-Calais et Picardie) est, lui aussi, en souffrance avec 157 300 m² commercialisés (- 51 % en un an). Ces marchés sont toujours sous le coup de l attentisme des acteurs, engendrant des reports de projets et des délais de commercialisation longs. Quant au couloir rhodanien, ilreprend doucement des couleurs sur les grandes surfaces (au détriment des petites), le marché ayant été dynamisé par une dizaine de transactions, pour un volume total de 2 000 m² (+ 10 % par rapport aux 3 premiers trimestres de 2009). À l inverse, l Ile-de-France tire son épingle du jeu et affiche 419 500 m² placés à l issue du 3 ème trimestre (+ 42 % par rapport à la même période en 2009), grâce à un 1 er trimestre très performant. La fin de l année pourrait voir la concrétisation de nouvelles transactions, des promesses de vente et baux étant toujours en attente d une levée des conditions suspensives. Les surfaces neuves et les clés-en-main sont les produits phares du marché depuis le début de l année. Ainsi, 3/4 des signatures se sont faits sur des bâtiments de classe A. Un stock qui se stabilise mais vieillit Les disponibilités atteignent 3,9 millions de m² au 1 er octobre 2010, dont 80 % de locaux de classe A ou B. Cette offre qualitative est encore importante mais n est plus alimentée en raison du gel des mises en chantier. Le stock de mauvaise qualité sera donc moins bien absorbé, du fait également de la recrudescence des clés-en-main, favorisant la libération de produits anciens qui trouveront difficilement preneur. C est particulièrement le cas du couloir rhodanien, largement sur-offreur (710 900 m²) et de l Ile-de-France (1,3 million de m², dont 85 % de classes A et B), même si ces stocks se stabilisent depuis le début de l année. Le niveau des offres «en gris» est élevé (4,7 millions de m², dont 800 000 m² en Ile-de-France ), tout comme celui des projets éventuels. Ces développements potentiels viendront alimenter les besoins en clésen-main et le renouvellement du parc neuf. Des loyers faciaux stables Maintenant que le «repricing» est effectif dans la plupart des secteurs, les loyers de présentation n évoluent plus. Ils sont néanmoins orientés à la baisse pour les produits de mauvaise qualité, mal situés, ou encore ceux qui peinent à trouver preneur (à l image du grand sud). Les avantages commerciaux sont toujours del ordre1,5à2moisdefranchise par année de bail ferme. Évolution de la demande placée en France (en millions de m²) 3 2,5 2 1,5 1 0,5 00 01 Loyers en France au 1 er octobre 2010 (valeurs faciales, en HT HC/m²/an, classe A ou B, neuf) Ile-de-France 46 /52 Couloir rhodanien 43 /45 Grand nord 40 /45 Grand sud 40 /45 Normandie 37 /49 Grand est 37 /53 Bourgogne / Franche-Comté 30 / 35 Ouest 40 /42 Grand sud ouest 42 /50 02 Sources : CB Richard Ellis et Immostat 03 04 Régions 05 07 Ile-de-France 08 09 3T 10 Répartition géographique de la demande placée sur les 3 premiers trimestres 2010 Normandie 1% Grand sud ouest 9% Grand centre 2% Ouest 4% Bourgogne / Franche-Comté 3% Grand sud 6% Grand est 6% Grand nord 14 % Sources : CB Richard Ellis et Immostat Ile-de-France 37 % Couloir rhodanien 18 % 6

Évolution de la demande placée et de l offre immédiate en Ile-de-France (en millions de m²) 3 2,5 2 1,5 1 0,5 Loyers en Ile-de-France au 1 er octobre 2010 (valeurs faciales, en HT HC/m²/an) Zone géographique 03 04 Produits 05 Neuf Seconde main Activités PME/PMI * 60 / 110 50 /90 Nord Activités tertiaires 120 / 130 75 / 120 Entrepôts (< 9 000 m²) 50 /75 35 /65 Activités PME/PMI * 80 / 125 40 / 100 Ouest Activités tertiaires 110 / 180 75 / 150 Entrepôts (< 9 000 m²) 70 /90 35 /70 Activités PME/PMI * 60 /90 50 /60 Est Activités tertiaires 75 / 110 50 /70 Entrepôts (< 9 000 m²) 50 /65 35 /50 Activités PME/PMI * 60 /90 50 /85 Sud Activités tertiaires 80 / 110 65 /90 Entrepôts (< 9 000 m²) N.S. 40 /54 N.S. : Non significatif * proportion activités / bureaux 70/30 Demande placée 07 08 09 Offre immédiate Répartition de l offre immédiate en Ile-de-France au 1 er octobre 2010 Au-delà de la Francilienne 22 % Entre A86 et la Francilienne 46 % 3T 10 Intra A86 32 % LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS ET DES PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE Dans cette partie sont analysés conjointement les marchés des locaux d activités (toutes surfaces) et du petit entreposage (< 5 000 m²). Maintien de la demande placée Au 3 ème trimestre 2010, la demande exprimée confirme son ralentissement par rapport à 2008, restant au même niveau qu en 2009. Elle porte essentiellement sur des petites et moyennes surfaces (entre 1 000 m² et 4 000 m²). Elle est majoritairement orientée à l acquisition, souvent sur les secteurs de 1 ère couronne, mais fait face à une pénurie d offres adaptées, notamment de bonne qualité. La demande placée se maintient par rapport à 2009 et atteint 631 000 m² à l issue du 3 ème trimestre 2010 (+ 5 % en un an). En revanche, après un été atone (phénomène habituel), des reports de projets et des délais de transactions plus longs, les volumes placés ont diminué entre les 2 ème et 3 ème trimestres 2010 (186 200 m², - 18 %). Si le sud de la région totalise le plus grand nombre de transactions depuis le début de l année, la reprise y est «en dents de scie». Le marché est marqué par un freinage de l activité à l issue de l été, tout comme dans le nord et l ouest. Seul l est est stable par rapport au 2 ème trimestre et voit même une augmentation du nombre de signatures depuis le début de l année par rapport à la même période en 2009. Par ailleurs, la petite couronne, très recherchée, a été plus dynamique cette année qu en 2009 pour les produits à la location. Pour les locaux à la vente, bien qu elle soit sous-offreuse et onéreuse, la petite couronne reste néanmoins très attractive. Le marché de l acquisition demeure largement plébiscité en Ile-de- France, représentant près de la moitié de la demande placée depuis début 2010. Un stock qui entame (doucement) sa décrue L offre disponible reste élevée au 1 er octobre 2010 (2,5 millions de m²), mais une légère baisse est amorcée depuis le début de l année (- 6 % par rapport au 1 er janvier et - 3 % par rapport au 1 er juillet), en raison du maintien de la demande placée et de l absence de mises en chantier. Elle demeure néanmoins de mauvaise qualité et porte principalement sur des produits à la location, souvent mal localisés. L offre «en blanc» est toujours très faible au 1 er octobre (moins de 30 000 m²). L offre «en gris» est en légère hausse et dépasse aujourd'hui 400 000 m². Des loyers faciaux stables, mais des avantages commerciaux toujours élevés À l exception de certains secteurs sous-offreurs où les propriétaires se voient contraints de réajuster leurs prétentions à la baisse, les valeurs locatives faciales n ont pas évolué. Lesavantages commerciaux sont toujours importants (environ 3 mois de franchise de loyer au nord, à l ouest et à l est et 2 mois au sud) et compensent péniblement le maintien de loyers faciaux élevés. Market View Conjoncture immobilière 3 ème trimestre 2010 7

Market View Conjoncture immobilière 3 ème trimestre 2010 LES COMMERCES EN FRANCE Des enseignes sélectives et attentistes, mais opportunistes Les enseignes font actuellement face à un environnement incertain. En 2009, le rendement moyen (chiffre d affaires TTC réalisé au m² par an) des 100 premières enseignes de France a diminué de - 5,9 % (source : LSA). Cette tendance devrait se poursuivre en raison d une faible consommation/fréquentation, de l effet cannibalisation du e-commerce et de l importance du volume de projets commerciaux. Par ailleurs, les coûts d occupation sont jugés élevés, bien que les taux d effort (rapport entre le loyer et les charges d une boutique sur son chiffre d affaires) moyens affichés dans les actifs commerciaux des grandes foncières cotées semblent attester d une certaine stabilité par rapport au début d année. Les enseignes sont donc encore prudentes dans leur développement, mais demeurent opportunistes. Elles concentrent toujours leurs recherches sur les meilleurs sites. Chiffre d affaires moyen par m² et par secteur d activités des 100 premières enseignes de France en 2009 Secteur CA / m² / an Évolution annuelle Hypers, supers, hard-discount 8 946-7,0% Bricolage, jardin 2 216-3,3% Equipement de la personne 4 403-2,4% Equipement de la maison 8 564-2,3% Culture, jouet, multimédia 4 099-7,5% Sport 3 776-0,5% Grands magasins 5 580-6,2% Centres autos 3 201-3,2% Totaléchantillon 6537-5,9 % Source : LSA Dans les grands centres-villes de France, les valeurs locatives restent par conséquent soutenues sur les emplacements «prime»et n 1 et les propriétaires ne veulent pas consentir des baisses de loyers. Par ailleurs, le manque de surfaces disponibles et le dynamisme des enseignes internationales, à la recherche d emplacements stratégiques et visibles, soutiennent les valeurs. À Paris, les valeurs locatives s échelonnent en moyenne entre 2 000 et 4 000 HT HC/m²/an dans les grandes rues commerçantes. Elles peuvent encore atteindre 10 000 HT HC/m²/an sur les Champs-Elysées où les grandes enseignes s activent à ouvrir des flagships (Tommy Hilfiger, H&M, Abercrombie&Fitch, Levi s). À Paris et en régions, les valeurs sont en baisse légère sur les artères n 1 bis. Ce phénomène est plus prononcé sur les axes n 2, qui ont perdu en attractivité. Les loyers dans les centres commerciaux régionaux sont stables par rapport au trimestre dernier. Pour des boutiques d environ 200 m², ils vont de 700 à 1 400 HT HC/m²/an en Ile-de- France et de 600 à 1 100 en régions. Cependant, sur certains centres commerciaux régionaux d Ile-de-France, les grands gestionnaires veulent conserver la maîtrise des opérations qui ont lieu dans leurs centres, en incitant les cédants à diminuer les prix de cession. En contrepartie, les locataires entrants peuvent alors parfois accepter des hausses de loyers. Les enseignes concentrent essentiellement leur développement sur les 15-20 premiers centres commerciaux de France et sont beaucoup moins actives sur les centres «secondaires». En périphérie, la demande reste de bon niveau pour les meilleurs retail parks (en termes de localisation géographique et d enseignes déjà présentes), notamment pour les surfaces de 800 m² à 1 000 m². Sur ce créneau les valeurs sont stables et comprises entre 90 et 180 HT HC/m²/an. La demande est plus variée qu en centres commerciaux en termes de concepts et de secteurs d activité, avec une prédominance de l équipement de la personne et de la maison. Certaines enseignes traditionnelles de centres commerciaux testent ces concepts qualitatifs de périphérie en raison de coûts d occupation plus faibles et parce qu ils leur permettent de toucher une clientèle plus large et d écouler les stocks. Les vieilles zones commerciales sont moins regardées, sauf par les enseignes alimentaires, qui restent encore assez actives. Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'intérêt Economique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris CONTACTS ÉTUDES ET RECHERCHE Aurélie LEMOINE Directrice Tél.:33(0)153643635 aurelie.lemoine@cbre.fr Christelle BASTARD Investissements Tél.:33(0)153643730 christelle.bastard@cbre.fr Sabine ECHALIER Bureaux Ile-de-France Tél.:33(0)153643704 sabine.echalier@cbre.fr Erika LEONARD Logistique, locaux d activités Tél.:33(0)153643484 erika.leonard@cbre.fr Edouard de LABOULAYE Commerces Tél.:33(0)153643345 edouard.delaboulaye@cbre.fr Fax:33(0)153644000 www.cbre.fr/fr_fr/etudes