M e h o d o l o g i e s & W o r k i g p a p e r s Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel Édiio 23
M e h o d o l o g i e s & W o r k i g p a p e r s Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel (IPIR) Édiio 23
Des iformaios complémeaires sur l Uio européee so dispoibles sur Iere (hp://europa.eu). Les doées de caalogage so dispoibles à la fi de la publicaio. Luxembourg : Office des publicaios de l Uio européee, 23. FMI Traducio des Services liguisiques du Dépareme des services gééraux e de la echologie du FMI Fraçais, ISBN 978--4983-56-5 (versio imprimée) Fraçais, ISBN 978--49833-98-7 (versio PDF) Fraçais, doi :.589/9784983565.69 (versio imprimée) Fraçais, doi :.589/97849833987.69 (versio PDF) Les opiios e les argumes coeus das ce mauel e reflèe pas écessaireme la posiio officielle de la Baque modiale, de la Commissio écoomique des Naios Uies pour l Europe, du FMI, de l OIT ou de l OCDE, i celle des gouveremes des Éas membres de ces orgaisaios, ou d Eurosa e de la Commissio européee. Thème : Écoomie e fiace Série : Mehodologies & Workig papers Baque modiale, Commissio écoomique des Naios Uies pour l Europe, Fods moéaire ieraioal, Orgaisaio de coopéraio e de développeme écoomiques, Orgaisaio ieraioale du ravail, Uio européee, 23 La reproducio es auorisée sous réserve de la ciaio des sources. Phoos : Phovoir La reproducio des phoos es auorisée mais limiée à des fis o commerciales e uiqueme das le coexe de cee publicaio. Imprimé e Belgique IMPRIMÉ SUR PAPIER BLANCHI SANS CHLORE ÉLÉMENTAIRE (ECF) Égaleme dispoible sous le ire Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel (IPIR) OIT Aglais, ISBN 978-92-2-27359-2 (versio imprimée) Aglais, ISBN 978-92-2-2736-8 (versio PDF) UNION EUROPÉENNE ISBN 978-92-79-25984-5 doi :.2785/347 Ca. No KS-RA-2-22-EN-N OCDE Aglais, ISBN 978-92-6-4978-3 (versio PDF)
Table des maières Table des maières Ava-propos 7 Préface 9. Iroducio 2. Uilisaios des idices des prix de l immobilier résideiel 5 3. Élémes d u cadre cocepuel 23 4. Méhodes de sraificaio ou de possraificaio 39 5. Méhodes de régressio hédoique 5 6. Méhodes des vees répéées 69 7. Méhodes basées sur l esimaio 77 8. Décomposiio d u IPIR e composaes «errai» e «bâimes» 85 9. Sources de doées 5. Méhodes uilisées acuelleme 7. Exemples empiriques 4 2. Recommadaios 57 Glossaire 65 Bibliographie 7 Idex 8 Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel 3
Table des maières Lise des ableaux 3.. Esimaios e pourceage des raios loyer/valeur (aux de capialisaio)... 37 4.. Probabilié de vee das chaque srae pour l échaillo... 46 4.2. Idices-chaîes de Fisher à produis appariés e à base fixe, e idices des prix moyes, médias e à modèles représeaifs... 48 4.3. Idice de Fisher à base fixe pour l aée glissae, idice-chaîe de Fisher à moyee mobile, e idice de Fisher des prix à base fixe e à moyee mobile... 5 5.. Idices de prix log-liéaires à variables idicarices emporelles e idice-chaîe de Fisher des prix moyes à échaillo sraifié... 63 5.2. Idices de prix liéaires à variables idicarices emporelles, idice de prix log-log à variables idicarices emporelles e idice-chaîe de Fisher des prix moyes à échaillo sraifié... 65 5.3. Idices-chaîes des prix à impuaio hédoique de Laspeyres, Paasche e Fisher... 67 6.. Idice des prix reposa sur la méhode des vees répéées, idice-chaîe de Fisher des prix moyes à échaillo sraifié e idice des prix de Fisher avec impuaio hédoique... 75 7.. Idices RPVE, idice de Fisher à impuaio hédoique e idice des vees répéées... 84 8.. Prix du errai (P L ), prix des bâimes ajusés e focio de la qualié (P S ), idice du coû oal de la producio de logemes (P ) e idice de Fischer à impuaio hédoique pour les logemes... 9 8.2. Prix du errai (P L2 ), prix des srucures (P S2 ), idice global des prix de l immobilier uilisa la modélisaio par liges brisées du errai (P 2 ) e idice de Fisher à impuaio hédoique... 93 8.3. Prix du errai (P L3 ), prix des bâimes ajusés e focio de la qualié (P S3 ), idice global des prix de l immobilier avec resricios de moooie sur les srucures (P 3 ) e idice global des prix de l immobilier uilisa la méhodologie des liges brisées pour le errai (P 2 )... 95 8.4. Prix du errai (P L4 ), prix des bâimes ajusés e focio de la qualié (P S4 ) e idice global des prix de l immobilier uilisa des iformaios exogèes sur le prix des bâimes (P 4 )... 96 8.5. Idices des prix de l immobilier uilisa des iformaios exogèes (P 4 ) e des resricios de moooie (P 3 ), idice-chaîe de Fisher à impuaio hédoique e idice-chaîe de Fisher à échaillo sraifié... 98 8.6. Prix du errai (P L4 ), prix des bâimes ajusés e focio de la qualié (P S4 ), idice global des prix de l immobilier uilisa des iformaios exogèes sur le prix des bâimes (P 4 ) e leurs équivales à feêres mobiles (P RWL ) e (P RW )... 99 8.7. Idices approximaifs de prix du sock e idices à impuaio hédoique (P Sock ) e à sraificaio (P Sock2 ), e idice de Fisher des prix de vee à impuaio hédoique... 8.8. Idices approximaifs de prix du sock de maisos (P Sock ), du sock de errais (P LSock ), du sock de bâimes (P SSock ) e idices correspodas basés sur les vees (P L4 e P 4 )...3.. Idices des prix de l immobilier publiés au Japo...27.2. Idices des prix de l immobilier résideiel publiés au Royaume-Ui...3.3. Décomposiio par sau du sock de logemes e Afrique du Sud (selo le receseme de 2)...37.4. Disribuio du ombre de pièces das les habiaios iformelles...38.5. Déermias des prix...39.6. Décomposiio e pourceage des maériaux uilisés das la cosrucio des habiaios iformelles e radiioelles e Afrique du Sud...39.7. Évaluaio des obsacles...39.. Moyee, médiae, variaio e pourceage, écar-ype e coefficie d asymérie...43.2. Dépeses régioales, prix e volumes (quaiés implicies), uilisa le prix média comme prix régioal...45 4 Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel
Table des maières.3. Idice global des prix du logeme uilisa la médiae des prix e d aures formules pour agréger les régios A, B e C...46.4. Dépeses régioales, prix e volumes (quaiés implicies), uilisa la moyee pour calculer les prix régioaux...47.5. ÍIdice global des prix du logeme uilisa la moyee des prix e d aures formules pour agréger les régios A, B e C...47.6. Résulas du modèle log-liéaire pour u exemple simple...48.7. Résulas de la régressio groupée pour les aées 26 e 27...5.8. Résulas de la régressio groupée pour les aées 26 à 28...5.9. Résulas de la régressio groupée pour les aées 27 e 28...5.. Résulas de la régressio pour 26...52.. Résulas de la régressio pour 27...52.2. Valeurs moyees des caracérisiques pour la période de référece (26)...53.3. Doées de vees répéées...53.4. Variables idicarices des vees répéées...54.5. Régressio o podérée des vees répéées...55.6. Régressio podérée des vees répéées...55.7. Idice des vees répéées (22 = )...56.8. Taux de croissace e pourceage des différes idices de prix du logeme (27)...56 Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel 5
Table des maières Lise des graphiques 4.. Idices-chaîes de Fisher à produis appariés e à base fixe, e idices des prix moyes, médias e à modèles représeaifs... 48 4.2. Idice de Fisher à base fixe pour l aée glissae, idice-chaîe de Fisher à moyee mobile, e idice de Fisher des prix à base fixe e à moyee mobile... 49 5.. Idices de prix log-liéaires à variables idicarices emporelles e idice-chaîe de Fisher des prix moyes à échaillo sraifié... 62 5.2. Idices de prix liéaires à variables idicarices emporelles, idice de prix log-log à variables idicarices emporelles e idice-chaîe de Fisher des prix moyes à échaillo sraifié... 64 5.3. Idices-chaîes des prix à impuaio hédoique de Laspeyres, Paasche e Fisher... 67 5.4. Idice de Fisher à impuaio des prix, idice-chaîe de Fisher des prix moyes à échaillo sraifié, idice de prix liéaires à variables idicarices emporelles e idice de prix log-log à variables idicarices emporelles... 68 6.. Idice des prix reposa sur la méhode des vees répéées, idice-chaîe des prix de Fisher à échaillo sraifié e idice des prix de Fisher à impuaio hédoique... 75 7.. Idices RPVE, idice de Fisher à impuaio hédoique e idice des vees répéées... 84 8.. Prix du errai (P L ), prix des bâimes ajusés e focio de la qualié (P S ), idice du coû oal de la producio de logemes (P ) e idice de Fischer à impuaio hédoique pour les logemes... 9 8.2. Prix du errai (P L2 ), prix des bâimes (P S2 ), idice global des prix de l immobilier uilisa la modélisaio par liges brisées du errai (P 2 ) e idice de Fisher à impuaio hédoique... 92 8.3. Prix du errai (P L3 ), prix des bâimes ajusés e focio de la qualié (P S3 ), idice global des prix de l immobilier avec resricios de moooie sur les srucures (P 3 ) e idice global des prix de l immobilier uilisa la méhodologie des liges brisées pour le errai (P 2 )... 95 8.4. Prix du errai (P L4 ), prix des bâimes ajusés e focio de la qualié (P S4 ) e idice global des prix de l immobilier uilisa des iformaios exogèes sur le prix des bâimes (P 4 )... 96 8.5. Idices des prix de l immobilier uilisa des iformaios exogèes (P 4 ) e des resricios de moooie (P 3 ), idice-chaîe de Fisher à impuaio hédoique e idice-chaîe de Fisher à échaillo sraifié... 97 8.6. Idices approximaifs de prix du sock e idices à impuaio hédoique (P Sock ) e à sraificaio (P Sock2 ), e idice de Fisher des prix de vee à impuaio hédoique... 8.7. Idices approximaifs de prix du sock de maisos (P Sock ), du sock de errais (P LSock ), du sock de bâimes (P SSock ) e idices correspodas basés sur les vees (P L4 e P 4 )...3 Diagramme : Chroologie de l acha d u logeme e idices des prix des logemes...7.. Quare idices des prix de l immobilier résideiel au Caada...24.2. Trasmissio d iformaios immobilières...28.3. Quare idices des prix de l immobilier résideiel au Japo (javier 999 = )...29.4. Dérouleme de l acha d u logeme...3.5. Idices NHB RESIDEX : idices des prix e zoe urbaie e Ide...32.6. Idice aioal rimesriel des prix des logemes exisas : valeur omiale e réelle...34.7. Idice aioal rimesriel des prix réels des logemes exisas : variaios auelles e pourceage...34.8. Idice aioal auel des prix des logemes exisas...35.9. Idice auel des prix réels des logemes exisas : pricipales zoes méropoliaies...35.. Idice auel des prix réels des logemes exisas : logemes subveioés (VIS) e o subveioés (NOVIS)...36.. Disribuio des prix du logeme e 28...44 6 Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel
Ava-propos Ava-propos Ce Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel (IPIR) cosiue le premier our d horizo comple des quesios cocepuelles e praiques cocera l éablisseme des idices des prix de l immobilier résideiel. Ce Mauel, do la rédacio a éé coordoée par le Bureau saisique de l Uio européee (Eurosa) par le biais d u groupe de ravail iersecréaria sur les saisiques de prix, es le frui de la collaboraio de six orgaisaios : la Baque modiale, le Bureau saisique de l Uio européee (Eurosa), la Commissio écoomique des Naios Uies pour l Europe, le Fods moéaire ieraioal (FMI), l Orgaisaio de coopéraio e de développeme écoomiques (OCDE) e l Orgaisaio ieraioale du ravail (OIT). L ouvrage es ue publicaio collecive de ces orgaisaios. Le Mauel a pour bu d offrir des orieaios praiques pour l éablisseme des idices des prix de l immobilier e d e améliorer la comparabilié ieraioale. Il présee les différees uilisaios qui so faies de ces idices, fouri des déails sur les doées écessaires à leur élaboraio e sur les méhodes applicables e la maière, e formule des recommadaios. So pricipal objecif es d aider les saisicies chargés d éablir les idices des prix de l immobilier, e pariculier das les pays où ces idices so e cours de révisio ou de créaio. Le Mauel s appuie sur ue somme cosidérable d expériece e de coaissaces pour préseer des méhodes de mesure praiques e adapées. Il devrai aussi aider les pays à cosruire leurs propres IPIR d ue maière qui rede ces idices plus comparables. Das la mesure où il me à profi u vase corpus de coaissaces sur le suje, le Mauel peu êre uilisé aussi bie pour l auoeseigeme qu à ire d ouil didacique comme suppor de cours sur les idices des prix de l immobilier résideiel. Le Mauel pourrai aussi êre uile aux aures uilisaeurs des IPIR, els que les ereprises, les décideurs e les chercheurs, comme source d iformaio, o seuleme sur les différees méhodes employées pour recueillir les doées e éablir les idices, mais aussi sur les limies de ces méhodes. À ce égard, il pourrai facilier l ierpréaio des résulas. La rédacio e la révisio de ce ouvrage o écessié u grad ombre de réuios sur ue période de rois as, auxquelles o paricipé des spécialises des IPIR provea de bureaux saisiques aioaux, d orgaisaios ieraioales e régioales, d uiversiés e d isius de recherche. Sas leurs coseils, empreis d expériece e de sagesse, la réalisaio de ce Mauel aurai pas éé possible. Ue versio élecroique du Mauel es dispoible à l adresse Iere hp://epp.eurosa.ec.europa.eu. Le groupe de ravail iersecréaria cosidère ce Mauel comme u «docume viva» qui a vocaio à êre modifié e acualisé pour e préciser cerais pois. Le groupe de ravail iersecréaria ecourage les leceurs à lui faire par de leurs observaios éveuelles; elles so à adresser à Eurosa (courriel : ESTAT-hicp-mehods@ec.europa.eu) e il e sera eu compe das les révisios fuures. Waler Radermacher Chef saisicie de l Uio européee Direceur gééral Eurosa Bureau saisique de l Uio européee Alfredo M. Leoe Direceur par iérim Dépareme des saisiques Fods moéaire ieraioal Lidia Braaova Direcrice de la Divisio de saisique Commissio écoomique des Naios Uies pour l Europe Rafael Diez de Media Chef saisicie Direceur du Dépareme de saisique Orgaisaio ieraioale du ravail Marie Durad Chef saisiciee Direcrice de la Direcio des saisiques Orgaisaio de coopéraio e de développeme écoomiques Shaida Badiee Direcrice, Groupe de gesio des doées sur le développeme Baque modiale Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel 7
Préface Préface Iroducio Ce Mauel a pour bu de facilier l éablisseme d idices des prix de l immobilier résideiel das les pays où ils exise pas ecore e, là où ils exise déjà, permere leur amélioraio si le besoi s e fai seir. Il es coçu pour doer des orieaios praiques e vue de la cosrucio d idices des prix de l immobilier résideiel, quel que soi le degré de développeme du pays cosidéré, e pour permere ue meilleure comparabilié ieraioale de ces idices. Il décri les différees uilisaios qui so faies de ces idices, fouri des déails sur les doées écessaires à leur élaboraio e sur les méhodes applicables e la maière, e formule des recommadaios. La producio de ce Mauel a éé fiacée par Eurosa, qui e a aussi assuré la coordiaio. Toile de fod La écessié de disposer d idices des prix de l immobilier adapés a éé recoue lors d ue coférece orgaisée à Washigo e ocobre 23 par le Fods moéaire ieraioal (FMI) e la Baque des règlemes ieraioaux (BRI). À la suie de cee coférece, u chapire sur les idices des prix de l immobilier résideiel a éé ajoué au Guide d éablisseme des idicaeurs de solidié fiacière, publié par le FMI. L idée d élaborer u mauel plus déaillé remoe à u aelier sur les idices des prix de l immobilier orgaisé à Paris e ovembre 26 par l Orgaisaio de coopéraio e de développeme écoomiques (OCDE) e le FMI. Le mauel evisagé devai compléer les mauels ieraioaux exisas sur les idices des prix à la cosommaio, les idices des prix à la producio e les idices des prix d imporaio e d exporaio, qui so publiés sous l égide du groupe de ravail iersecréaria sur les saisiques de prix. Compe eu des lies érois ere cee quesio e ses propres ravaux sur l iclusio des logemes occupés par leurs propriéaires das l idice harmoisé des prix à la cosommaio e de la place des idices des prix de l immobilier parmi les Pricipaux idicaeurs écoomiques europées, Eurosa a accepé de predre la êe de cee iiiaive e e assura la coordiaio e e fiaça la préparaio du Mauel. Le proje de mauel a éé discué lors de la coférece Eurosa IAOS SFI sur les idices des prix de l immobilier résideiel qui s es eue à Bâle les e 2 ovembre 29. Des versios prélimiaires du Mauel auro éé préseées e examiées à plusieurs occasios, e pariculier lors de la réuio de la Commissio écoomique des Naios Uies pour l Europe e de l OIT cosacrée aux idices des prix à la cosommaio, qui s es eue à Geève du au 2 mai 2, d u aelier orgaisé les e février 2 à La Haye e de la douzième réuio du Groupe d Oawa qui a eu lieu du 4 au 6 mai 2 à Welligo. U guide pour les leceurs Bie que les chapires e soie pas ous auoomes, le Mauel es pas coçu comme u ou do les paries seraie idissociables. Par exemple, cerais chapires pourro facileme êre laissés de côé sas problème par les saisicies qui s iéresse plus pariculièreme aux quesios méhodologiques. Le chapire doe des précisios sur le coeu du Mauel. Le Mauel e peu pas êre rop prescripif, e ce pour deux raisos. Premièreme, il es pas oujours possible de doer des orieaios praiques, car pour cerais problèmes cocepuels la soluio es pas oujours claireme défiie e des choix doive êre fais qua à so applicaio praique. Deuxièmeme, ce so les doées e les ressources do dispose l isiu aioal de saisiques (ou ou aure orgaisme saisique) qui déermiero ce qui es applicable e ce qui peu êre accompli das chaque pays. Remerciemes Le Mauel a éé rédigé sous la direcio de Saisics Neherlads; Ber M. Balk a coordoé les aciviés relaives au proje. Ja de Haa e W. Erwi Diewer o éé les pricipaux rédaceurs. Les aueurs des différes chapires so les suivas : Préface Ber Balk, Ja de Haa e David Fewick. Iroducio Ber Balk 2. Uilisaio des idices des prix de l immobilier résideiel David Fewick Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel 9
Préface 3. Élémes d u cadre cocepuel Erwi Diewer 4. Méhodes de sraificaio ou de possraificaio Ja de Haa e Erwi Diewer 5. Méhodes de régressio hédoique Ja de Haa e Erwi Diewer 6. Méhodes des vees répéées Ja de Haa 7. Méhodes basées sur l esimaio Ja de Haa 8. Décomposiio d u IPIR e composae «errai» e «bâimes» Erwi Diewer 9. Sources de doées David Fewick. Méhodes uilisées acuelleme David Fewick. Exemples empiriques Marc Prud homme e Erwi Diewer 2. Recommadaios David Fewick, Erwi Diewer e Ja de Haa Glossaire Ja de Haa La qualié du Mauel a éé grademe rehaussée par les coribuios précieuses d u grad ombre de persoes e d orgaisaios, oamme des saisicies e des uilisaeurs d idices des prix de l immobilier résideiel das différees paries du mode. Ils so aurelleme bie rop ombreux pour êre remerciés omméme ici. La BRI (e e pariculier Paul Va de Bergh) o éé d excelles hôes lors de l aelier qui s es eu à Bâle e 29. U grad merci aussi à la Commissio écoomique des Naios Uies pour l Europe (e e pariculier à Carse Boldse) qui a largeme paricipé à l orgaisaio de l aelier de Bâle, e de la séace spéciale cosacrée au Mauel à l occasio de la réuio cojoie de 2 de la Commissio e de l OIT sur l idice des prix à la cosommaio. Des remerciemes pariculiers so dus à Irmraud Beuerlei, Simo Coé, Lee Evers, Gregory Klump, Jose Vicee Romero, Parick Sabouri, A.P. Saxea e Chihiro Shimizu, qui o apporé leur coribuio aux éudes de cas par pays, aisi qu à Emily Carless, Preechaya Chavaliumroy, Ali Hepşe, Marissa Gozalez Guzma e Hecor Zarae, qui o fouri d aures iformaios de base sur les idices publiés. Carlos Brás, Morris Davis, Mari Eiglsperger, Timohy Erickso, Rui Evagelisa, Deis Fixler, Joh Greelees, Bria Graf, Vada Guerreiro, Roald Johso, Marcel va Kis, Adrew Leveis, Bogda Marola, Daiel Saos, Mick Silver, Leo Sveidkauskas, Radall Verbrugge, David Wasshause o fai par d uiles observaios sur les ava-projes de mauel, de même que les paricipas à l aelier de La Haye, e pariculier Marc Fracke e Ja Walschos. Les commeaires d Eurosa, de la BRI, du FMI e de la BCE o aussi éé for appréciés. Efi, le proje a bééficié des observaios de Res Hedriks e Nig Huag aisi que de leur aide pour raier les doées. Qu ils e soie ici ous remerciés. Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel
Iroducio
Iroducio. L immobilier résideiel es ue source de richesse e, das la mesure où les propriéaires occupe leur bie focier, u faceur déermia du coû de la vie. Le prix d u logeme se disigue du coû des services qu il fouri, bie que les deux oios soie à l évidece éroieme liées..2 Le suivi de l évoluio des prix immobiliers es cosidéré comme impora, surou e période de ourmee écoomique. Or, la méhode uilisée à cee fi varie selo les pays e il exise parfois deux méhodes cocurrees ou plus das u pays. Il va sas dire que cee siuaio es pas propice à l élaboraio de mesures gouveremeales cohérees, fodées sur des comparaisos ieraioales valables..3 Das ce coexe, le proje d élaboraio d u mauel relaif aux idices des prix du logeme, ou plus gééraleme de l immobilier à usage résideiel, pred ou so ses. Les objecifs fodameaux du mauel so les suivas : doer des orieaios aux saisicies désireux d éablir des idices des prix de l immobilier résideiel ou de modifier les idices exisas das u souci d harmoisaio ieraioale; fourir ue aalyse e ue comparaiso des différes objecifs e des cadres cocepuels correspodas; éablir u iveaire des praiques exisaes. Le coeu du mauel es préseé ci-dessous..4 Le chapire 2 passe e revue divers domaies das lesquels les idices des prix de l immobilier résideiel (IPIR) joue u rôle. Il e examie les applicaios suivaes : comme idicaeur macroécoomique de l acivié écoomique; aux fis de poliique moéaire e de ciblage de l iflaio; comme isrume d évaluaio de la valeur d ue composae du parimoie réel; comme idicaeur de la sabilié ou de la solidié fiacière pour mesurer l exposiio au risque; comme déflaeur das la compabilié aioale; e a qu éléme d iformaio permea aux cioyes de décider s ils doive vedre ou acheer u bie immobilier résideiel; à ire d ira de l idice des prix à la cosommaio; e aux fis d uilisaio das les comparaisos ierrégioales e ieraioales..5 Le chapire 3, qui pore sur les différees uilisaios d u IPIR, s aache à combler les lacues du Sysème de compabilié aioale e de la compilaio d u idice des prix à la cosommaio. Si l o parvie à cosruire des IPIR pour pallier ces déficieces, la famille d IPIR e résula saisfera probableme aux besois de la plupar des uilisaeurs. Cee proposiio a e fai éé formulée à l issue de l aelier cojoi OCDE FMI sur les idices de prix immobiliers qui s es eu à Paris les 6 e 7 ovembre 26..6 Globaleme, o peu disiguer deux ypes d IPIR : u idice des prix à qualié cosae du sock de logemes résideiels à u mome doé, e u idice des prix à qualié cosae des vees de bies immobiliers résideiels ierveues au cours d ue période doée. La cosrucio de ces deux ypes d idices diffère, oamme e ce qui cocere la podéraio associée à chacu d eux..7 Le chapire 3 résume esuie les quare pricipales méhodes de cosrucio d u IPIR. Les derières secios raie divers sujes, comme la périodicié de l IPIR, la compaibilié des esimaios mesuelles e rimesrielles e celle des esimaios rimesrielles e auelles, les poliiques de révisio e les ajusemes saisoiers..8 Les chapires 4 à 7 aalyse e profodeur les pricipales méhodes d éablisseme des IPIR. Les plus simples se fode sur ue mesure de la edace cerale de la disribuio des prix de rasacio au cours d ue période doée, e pariculier la moyee ou la médiae. Les disribuios des prix du logeme présea gééraleme ue asymérie posiive (ce qui ie esseielleme au caracère héérogèe du logeme, à l asymérie posiive des disribuios des reveus e au prix miimal ul des rasacios), o uilise plus souve la médiae que la moyee. Comme le calcul de la médiae e écessie pas de doées sur les caracérisiques du logeme, il es facile de cosruire u idice qui sui l évoluio du prix de vee du logeme média d ue période sur l aure. Les idices médias présee e oure l iérê d êre faciles à compredre..9 Les idices fodés sur ue médiae simple o pour icovéie majeur de fourir des esimaios rès bruiées de l évoluio des prix. L esemble (ou u échaillo) des logemes aya effeciveme fai l obje d ue rasacio au cours d ue période es gééraleme de peie aille e es pas écessaireme représeaif du sock oal de logemes. Les variaios das la composiio des bies immobiliers vedus ifluecero doc davaage le prix média de l échaillo que le prix média du sock de logemes. L erreur sysémaique, ou biais, présee u problème peu-êre plus impora que le brui à cour erme. U idice média peu êre eaché d u biais quad la qualié du sock de logemes varie au cours du emps. Des biais peuve égaleme apparaîre si ceraies caégories de logemes so vedues plus souve que d aures e si les prix des deux caégories évolue différemme au même mome.. Ue méhode géérale de réducio du biais de sélecio de l échaillo es la (pos)sraificaio. Cee echique es aalysée au chapire 4.. Le chapire 5 examie la méhode de régressio hédoique. Celle-ci recoaî que des bies héérogèes peuve êre décris par leurs aribus ou caracérisiques. Aureme di, chaque bie es esseielleme u esemble de caracérisiques de performace. Das le coexe de l immobilier, ces caracérisiques peuve cocerer ou aua le bâime que l emplaceme des bies cocerés. Bie qu il exise 2 Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel
Iroducio pas de marché pour les caracérisiques, puisque celles-ci e peuve êre vedues séparéme, la demade e l offre de bies immobiliers déermie implicieme leur coribuio margiale aux prix immobiliers. O peu faire appel à des echiques de régressio pour esimer ces coribuios margiales ou les prix implicies..2 Le chapire aalyse, sous u agle o echique, les pricipaux modèles uilisés e les méhodes employées pour éablir des IPIR à parir de l esimaio de ces modèles. De maière géérale, la méhode de régressio hédoique offre probableme le meilleur moye de cosruire des IPIR à qualié cosae pour différees caégories de bies immobiliers résideiels. Néamois, c es aussi celle qui exige le plus grad ombre de doées..3 La méhode des vees répéées, examiée au chapire 6, fai appel aux iformaios cocera les bies immobiliers qui o éé vedus plus d ue fois. Comme elle uilise uiqueme des «paiers fixes», il y a pas de variaio des paramères de qualié à euraliser. Sous sa forme de base, les seules iformaios requises so le prix, la dae de la vee e l adresse du bie immobilier. Cee méhode exige doc beaucoup mois de doées que les méhodes hédoiques. Elle iedra e oure auomaiqueme compe de la microlocalisaio (l adresse), ce que les méhodes hédoiques e so pas e mesure de faire..4 La méhode des produis appariés (ou du paier fixe), qui compare les prix du même bie au cours du emps, es le poi de dépar aurel de la cosrucio d u idice de prix. Éa doée la faible fréquece des rasacios e l évoluio cosae de la qualié des logemes, la méhode sadard du paier fixe e peu êre appliquée direceme. La méhode des vees répéées s efforce de résoudre ce problème e ea uiqueme compe des bies immobiliers qui o éé vedus plus d ue fois au cours de la période observée. Cee approche risque éamois de produire u ombre relaiveme faible d observaios e u biais de sélecio de l échaillo. Pour pallier ces problèmes, o peu faire appel aux valeurs esimées des bies immobiliers..5 Il exise das de ombreux pays des évaluaios gouveremeales officielles de l esemble des bies immobiliers, car ces doées so écessaires à des fis fiscales. Si les évaluaios cocere ue dae de référece doée, o peu cosruire u IPIR e associa les prix effecifs des vees aux valeurs esimées. Cee démarche cosiue ue variae de la méhode de l apparieme de modèles, do elle se disigue par la prise e compe des variaios de composiio. Das ce cas, il es iuile de recourir à des echiques écoomériques. Les diverses méhodes d évaluaio, e e pariculier celle du raio prix de vee/prix esimé, so examiées au chapire 7..6 Les chapires 4 à 7 présee ous e coclusio des exemples empiriques esés sur des doées réelles afi d illusrer les méhodes examiées e de fourir des élémes de référece complémeaires. Le jeu de doées couvre les vees de bies immobiliers résideiels das 4 quariers d ue ville relaiveme peie des Pays-Bas. Comme ces chapires le morero, la plupar des méhodes e so pas e mesure de décomposer u IPIR e errais e e bâimes. Le chapire 8 se peche sur la faço do o peu uiliser les méhodes de régressio hédoiques pour obeir cee décomposiio e examie comme cosruire u IPIR pour le sock de bies immobiliers quad des méhodes de régressio hédoiques so employées. Se foda sur des doées réelles, il propose e oure différes moyes de surmoer les problèmes praiques souve recorés das les ravaux empiriques de cee aure, comme la fore corrélaio ere la superficie du bâime e celle du errai..7 Das la praique, éa doé le coû élevé lié à la coduie d éudes des prix immobiliers à des fis spécifiques, les méhodes adopées par les orgaismes saisiques e d aures orgaismes pour cosruire des IPIR o éé esseielleme déermiées par les jeux de doées des prix immobiliers résula de processus, juridiques e aures, iervea das le cadre de l acha d u logeme. Les idices aisi cosruis peuve varier e focio du mome où le prix es évalué, par exemple selo que le prix défiiif de la rasacio ou celui précédemme esimé pour obeir u crédi es reeu. La quaié d iformaios déaillées dispoibles sur les caracérisiques des bies immobiliers vedus ifluecera e oure les méhodes de calcul de l idice e limiera souve le ombre de echiques uilisables pour mesurer l effe qualié des modificaios de aille ou d emplaceme des logemes. Aisi, le choix de la méhode pour cosruire u idice a oujours éé codiioé par les doées dispoibles..8 Le chapire 9 examie, sous u agle qualiaif, les différees sources de doées uilisables pour cosruire des IPIR : presse écrie, ageces immobilières, sociéés de prês hypohécaires, cadasres e ceres des impôs. Il se peche das sa derière parie sur la siuaio de ombreux pays e développeme où les doées so rares e où la quesio de la propriéé focière es ambiguë..9 Le chapire recese les IPIR dispoibles das différes pays e présee quelques éudes de cas. Il s appuie sur les méadoées recueillies par divers orgaismes, oamme la Baque cerale européee e la Baque des règlemes ieraioaux, e sur ue equêe récemme coduie par Eurosa e relaio avec l iégraio des coûs des logemes occupés par leurs propriéaires das l idice harmoisé des prix à la cosommaio de l Uio européee, qui a éé élargi de maière à couvrir quelques pays o membres de l UE..2 Le chapire fouri d aures idicaios praiques e expliqua le focioeme des méhodes de cosrucio d u IPIR (à l exclusio de la méhode rappor prix de vee/évaluaio) préseées aux chapires 4, 5 e 6 au moye d exemples simples faisa appel à des jeux resreis de doées..2 Pour coclure, le chapire 2 formule des recommadaios. Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel 3
Uilisaios des idices des prix de l immobilier résideiel 2
2 Uilisaios des idices des prix de l immobilier résideiel Iroducio 2. Das de ombreux seceurs de la sociéé, des pariculiers ou des orgaismes fo appel, direceme ou idireceme, à des idices des prix immobiliers résideiels (IPIR) pour ifluecer, das la praique, le processus de décisio, ou éclairer la formulaio e la coduie de la poliique écoomique. Les différes usages auxquels u idice es desié peuve ifluecer sesibleme le choix de so champ e la méhode uilisée pour le cosruire. 2.2 L immobilier cosiue souve le pricipal ivesisseme des méages. Il compe égaleme pour la plus grade par de la richesse das le compe de parimoie de la majorié des pays. Les variaios des prix du logeme peuve avoir des coséqueces majeures pour les pariculiers. Celles de la valeur des bies immobiliers e du iveau d edeeme des méages, par exemple, peuve se répercuer sur l esemble de l écoomie. De fai, l évoluio des prix immobiliers joue souve sur les dépeses de cosommaio e raiso des effes de parimoie e de leurs reombées sur la cofiace des cosommaeurs. Ces prix iflue sur les dépeses d améageme e de réovaio qui, das de ombreux pays, so supérieures aux dépeses globales de cosrucio de logemes eufs. Ils joue u rôle esseiel pour évaluer l accessibilié à la propriéé, do cerais pays o fai l objecif ceral de leur poliique de logeme. Leurs flucuaios ifluece égaleme la décisio de cosruire des ouveaux logemes (l offre) e celle de deveir propriéaire (la demade). Les ivesisseurs fo appel aux idices des prix immobiliers pour mesurer le parimoie, mais aussi pour évaluer les aux de redeme acuels e fuurs 2. 2.3 De maière plus géérale, les aalyses, les resposables poliiques e les orgaismes fiaciers suive l évoluio des prix immobiliers pour mieux appréheder la cojocure sur les marchés de l immobilier e du crédi, e observer les reombées sur l acivié écoomique, la sabilié e la viabilié fiacière 3. À ire d exemple, les éablissemes de crédi hypohécaire se fode sur les iformaios relaives à l iflaio des prix immobiliers pour évaluer le risque de défaillace. Les baques cerales s appuie souve sur les flucuaios des idices des prix immobiliers pour suivre la capacié d empru des méages e leur edeeme 4 e leurs effes sur la cosommaio globale 5. 2.4 Das ce coexe, il covie de souliger que les différees uilisaios des idices des prix de l immobilier résideiel peuve faire appel à des bases cocepuelles e des méhodologies disices, même si, das la praique, d aures faceurs peuve ierveir, comme la dispoibilié des doées 6. E gééral, aucu idicaeur de l évoluio Voir Duffy (29). 2 L ivesisseme das la cosrucio de logemes compe pour 5 % du PIB eviro das la zoe euro. 3 Voir Case e Wacher (25). 4 Voir Fiocchiaro e vo Heideke (27). 5 Voir Case e al. (2), Phag (24) e Belsky e Prakke (24). 6 Voir Fewick (26) e le chapire 9. des prix immobiliers e peu saisfaire à lui seul à oues les fialiés. Aisi, pour esimer la dyamique des prix du marché immobilier e vue d assurer le suivi de l iflaio immobilière, elle que resseie par les acheeurs, la meilleure méhode cosisera à recueillir des iformaios sur les prix couras des rasacios e à les uiliser pour cosruire u idice des prix de vee des logemes. E revache, pour esimer le sock (réel) de richesse d ue écoomie, les iformaios relaives à l échaillo de logemes vedus devro das l idéal êre compléées par des reseigemes sur le sock de logemes o vedus pour cosruire u idice des prix du sock de logemes. Pour ce faire, o pourra procéder à ue repodéraio de maière à eir compe de la différece ere la composiio du sock de logemes e celle des logemes vedus, mais, pour que cee méhode soi valable, il fau que les logemes aya effeciveme fai l obje d ue rasacio puisse servir d idicaeur pour les aures. Si le prix des logemes qui o pas chagé de propriéaire es pas dispoible, e si les iformaios cocera leur ombre e leurs caracérisiques so limiées, voire iexisaes, l uilisaeur doi vérifier que la srucure des rasacios es représeaive de l esemble du sock de logemes. Das la praique, cee derière codiio risque de e pas êre pleieme saisfaie das la mesure où différes seceurs du marché immobilier peuve êre ifluecés par des faceurs disics, e où u ombre limié de rasacios risque de livrer des doées peu fiables, voire aucue, sur les prix das cerais de ces seceurs. 2.5 Les caracérisiques (qui déermie le prix) des logemes idividuels évolue souve avec le emps. Ces chagemes iee oamme aux amélioraios apporées au logeme sous forme de réovaio des cuisies e des salles de bais, de remplaceme des feêres par u double virage ou de l isallaio de sysèmes de chauffage ou de climaisaio écoomes e éergie, aisi qu à l agradisseme des bâimes découla de l évoluio vers des logemes de plus grade superficie récemme observée das de ombreux pays. Les amélioraios e agradissemes sero e parie euralisés par la dépréciaio des bâimes. Idépedamme de sa fialié, u IPIR idéal doi êre corrigé de maière à eir compe de oues ces modificaios. Aureme di, il doi représeer l évoluio des prix de bies immobiliers de qualié comparable das le emps. 2.6 Les ajusemes de la qualié e se limie cepeda pas à la prise e compe des améagemes e de la dépréciaio. La gamme de logemes vedus au cours d ue période différera vraisemblableme de celle vedue au cours de la période suivae, par exemple das le cas où l échaillo des vees es cosiué de logemes plus grads. Les variaios de cee aure revêe parfois u caracère cyclique, car gééraleme les vees de logemes de grade superficie dimiue quad ue écoomie ere e récessio. Les variaios de composiio de l échaillo das le emps, ou comme celles de la qualié des logemes, e doive pas êre ierpréées de la même maière que les variaios de prix il fau faire appel à des formules de calcul pour corriger l évoluio des prix e focio de celle 6 Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel
Uilisaios des idices des prix de l immobilier résideiel 2 des paramères de qualié. Les différees méhodes permea de résoudre le problème des variaios (des paramères) de la qualié so brièveme préseées au chapire 3, e aalysées e déail aux chapires 4 à 7. Tour d horizo des différees uilisaios des idices des prix de l immobilier résideiel 2.7 Les idices des prix de l immobilier résideiel o plusieurs applicaios imporaes : comme idicaeur macroécoomique de la croissace écoomique; aux fis de poliique moéaire e de ciblage de l iflaio; comme isrume d évaluaio de la valeur du logeme e a que composae du parimoie; comme idicaeur de la sabilié ou de la solidié fiacière pour mesurer l exposiio au risque; comme déflaeur das la compabilié aioale; comme éléme d iformaio permea aux cioyes de décider d acheer (ou de vedre) u bie immobilier résideiel; à ire d ira pour l éablisseme de l idice des prix à la cosommaio, lequel es à so our uilisé à des fis de égociaios salariales e d idexaio des salaires 7 ; aux fis d uilisaio das les comparaisos ierrégioales e ieraioales. Chacue de ces applicaios es examiée ci-après. Comme idicaeur macroécoomique de la croissace écoomique 2.8 La hausse des prix immobiliers es souve associée aux périodes d expasio écoomique, adis que leur baisse correspod souve à ue décéléraio de l écoomie. Goodhar e Hofma (26) démore pour 6 pays idusrialisés ue fore corrélaio ere les prix de l immobilier e l acivié écoomique. E réalié, les six grades crises bacaires qu o coues les pays avacés depuis le milieu des aées 7 o éé associées à l explosio d ue bulle immobilière (Reihar 7 L iégraio d u idice des prix immobiliers das le calcul de l IPC es focio des objecifs de l IPC e, e pariculier, de la méhode reeue à savoir le cocep d acquisiio, de paieme ou du coû d usage. Ces quesios fo l obje d ue aalyse approfodie das le Mauel de l idice des prix à la cosommaio (BIT e al., 24) e le Guide praique pour l éablisseme d idices des prix à la cosommaio (Naios Uies, 29). e Rogoff, 29) 8. Gééraleme, les prix de l immobilier so raiés comme u idicaeur avacé, même si la quesio de savoir si leur évoluio es u idicaeur avacé, reardé ou simulaé e fai pas l uaimié. 2.9 Il apparaî e revache claireme que, souve, rois faceurs au mois explique le lie ere l augmeaio des prix immobiliers e la croissace écoomique : La hausse (relaive) des prix immobiliers a gééraleme pour effe de simuler l acivié du bâime, ce qui se radui par u accroisseme de l emploi e des reveus pour u large éveail d ierveas du marché de l immobilier, comme les ages immobiliers, les ouvriers du bâime e les professioels de la sphère fiacière e juridique. L augmeaio escompée des redemes des placemes immobiliers amèe les cosruceurs à lacer de ouveaux projes, ce qui s accompage d ue poussée de la demade des propriéaires occupas e des ivesisseurs das les seceurs coexes 9. Par ailleurs, l acivié de cosrucio se développe sous l effe du ombre croissa de ravaux de réovaio. Le rechérisseme des prix immobiliers eraîe gééraleme ue expasio des vees de logemes exisas, laquelle se radui par ue hausse des recees fiscales sous forme des drois de muaio dériva de l augmeaio du volume e du moa des vees de bies immobiliers. Cee croissace des recees fiscales peu doer lieu à ue poussée des dépeses publiques, qui a elle-même pour effe de doer ue ouvelle impulsio à l écoomie. Le relèveme des prix immobiliers amèe ue amélioraio de la siuaio parimoiale des méages (l effe de richesse), laquelle se radui gééraleme par ue hausse de leurs dépeses de cosommaio e d ivesisseme. Selo u rappor de l Office du budge du cogrès américai (27), dura la flambée des prix immobiliers qu o coue les aées 9 e la première déceie du siècle, les dépeses de cosommaio o progressé plus vie que les reveus. Ce effe sur le parimoie des méages eraîe gééraleme, oure ue hausse des dépeses allouées aux aures bies e services, ue augmeaio de celles cosacrées aux ravaux de réovaio e de réparaio de leur logeme. 2. À l évidece, les effes simulas de cee hausse s iverse lorsque les prix des logemes (réels) chue. Il impore doc que les resposables publics e ceux de la poliique écoomique dispose d iformaios précises e régulières sur l évoluio des prix immobiliers. 8 Claesses, Kose e Terroes (28; 25) observe que «... les récessios associées à u effodreme des prix immobiliers dure e moyee u rimesre de plus que les aures. Les baisses de la producio (e les peres cumulées correspodaes) liées aux premières so e oure gééraleme beaucoup plus imporaes, à savoir 2,2 (3,7) % core,5 (2,3) % pour les secodes. Ces écars appréciables cocere égaleme d aures variables macroécoomiques, do la cosommaio, l ivesisseme e le aux de chômage.» 9 Voir Zhu (25). Voir Campbell e Cocco (27). Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel 7
2 Uilisaios des idices des prix de l immobilier résideiel 2. Les prix des acifs, prix immobiliers compris, so u idicaeur idispesable à ue meilleure compréhesio de la dyamique écoomique. Selo Plosser (27), ils referme des iformaios imporaes qua à l éa acuel e fuur de l écoomie, e peuve jouer u rôle majeur das les délibéraios des baques cerales désireuses d aeidre leurs objecifs de sabilié des prix e de croissace durable de la producio. Aux fis de poliique moéaire e de ciblage de l iflaio 2.2 Oure l iérê gééral que présee le suivi des prix immobiliers, de ombreuses baques cerales se so fixé des cibles d iflaio qui peuve faire ierveir direceme des idices des prix immobiliers. Ceraies uilise aisi u idice des codiios moéaires (ICM) à ire de cible focioelle courae pour coduire la poliique moéaire. Ue versio élargie de ce idice, comme celle proposée par Jaroci ski e Smes (28) e Goodhar e Hofma (27), comporerai ue mesure des prix immobiliers e raiso du rôle capial que cee variable joue das le processus iflaioise e das le focioeme de l écoomie. D aures baques cerales o éabli des cibles d iflaio fodées sur l idice des prix à la cosommaio (IPC) e iedro idireceme compe des flucuaios des prix immobiliers pour fixer les aux d iérê, e parie selo le raieme des logemes occupés par leur propriéaire das l IPC aioal. Cee quesio es aalysée e déail au chapire 3. 2.3 O peu avacer que les prix immobiliers résideiels vo probableme jouer u rôle gradissa das la coduie de la poliique moéaire. Ces derières aées, u ombre croissa de pays o recouru à u disposiif de cible d iflaio pour défiir e appliquer leur cadre de poliique moéaire. Le FMI (27) éabli ue lise de 28 pays aya fixé ue cible d iflaio e focio de leur «régime de chage» (sas préciser la cible ou l idicaeur d iflaio). Carare e Soe (23) o élargi cee aalyse e classa les pays qui uilise le ciblage de l iflaio aux fis de poliique moéaire e rois caégories : ceux qui o adopé u régime de ciblage sric, ceux qui applique des disposiifs «écleciques» e ceux qui o opé pour u ciblage souple; ce classeme es éabli e focio de la claré e de la crédibilié 2 de l egageme de ces pays à eir leur cible. Les aueurs recese esuie 42 baques cerales de pays moyes e grads qui o mis e place, sous ue forme ou ue aure, u régime de chage floa (aureme di, qui o pas adopé de aux de chage fixe) e o fai de leur déermiaio à respecer leur cible d iflaio l objecif moéaire déermia. Ils o esimé qu e 2, 7 pays Voir Turvey (989) e Goodhar (2). 2 La claré es évaluée par l aoce publique d ue cible d iflaio e par la présece de disposiifs isiuioels d obligaio de redre compe. La crédibilié es mesurée idireceme, e prea pour idicaeurs l iflaio réelle e l évaluaio par le marché de la dee publique à log erme e moaie locale. idusriels e pays émerges appliquaie u régime de ciblage sric de l iflaio; aureme di, «ils affiche u degré de crédibilié moye à élevé, so maifeseme déermiés à respecer leur cible d iflaio e isiuioalise ce egageme sous forme d u cadre moéaire raspare qui favorise la resposabilié de la baque cerale à ce égard». Le ombre de pays appliqua u régime de ciblage sric de l iflaio a progressé au fil des as. Comme isrume d évaluaio de la valeur du logeme e a que composae du parimoie 2.4 Les prix immobiliers so u ouil d évaluaio de la richesse globale d u pays. Les logemes exisas fo parie des compes de parimoie du Sysème de compabilié aioale (SCN). Il es doc écessaire de disposer d u idice des prix de cee caégorie d acifs pour éablir des esimaios du parimoie réel des méages. Comme idiqué das l iroducio à ce chapire, la hausse des prix immobiliers produi u effe de richesse qui peu eraîer ue augmeaio de la cosommaio e des emprus des méages. 2.5 Plus gééraleme, les pariculiers o u iérê idirec das les prix des acifs immobiliers, bies résideiels compris, au ravers des fods de pesio e d aures ivesissemes direcs das l immobilier. Comme idicaeur de la sabilié ou de la solidié fiacière pour mesurer l exposiio au risque 2.6 Les idicaeurs de solidié fiacière (ISF) so des idicaeurs de l éa de saé e de solidié du sysème e des éablissemes fiaciers d u pays e des ereprises e méages qui les compose. Ils so cosiués de doées agrégées cocera les différes éablissemes fiaciers e d idicaeurs représeaifs des marchés sur lesquels ceux-ci opère, y compris des saisiques des prix immobiliers. L éablisseme e la diffusio des ISF vise à soueir la surveillace aioale e ieraioale des sysèmes fiaciers. Le FMI les a mis au poi das l objecif de surveiller e de cosolider le sysème fiacier modial e de reforcer la sabilié après les crises qui o secoué les marchés fiaciers à la fi des aées 9, e pour combare les crises bacaires qui se so esuie mulipliées das le mode. Le Guide d éablisseme des idicaeurs de solidié fiacière fouri des coseils pour l élaboraio d u idice des prix immobiliers, ou e recoaissa le maque relaif de direcives e d aécédes ieraioaux e l absece d u cadre exhausif pour cosruire ce ype d idice. Plus récemme, le rappor sur la crise fiacière e les lacues e maière d iformaio éabli e ocobre 29 à l ieio des miisres des fiaces e des gouvereurs des baques 8 Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel
Uilisaios des idices des prix de l immobilier résideiel 2 cerales des pays membres du G-2 3 idique que les iformaios relaives aux logemes e à l évoluio de leur prix so des élémes idispesables à ue aalyse des poliiques de sabilié fiacière. 2.7 La chue bruale des prix immobiliers a u effe préjudiciable sur la saé e la solidié du seceur fiacier aisi que sur la siuaio fiacière des pariculiers e des méages, das la mesure où elle alère les coes de solvabilié, la valeur des garaies e les raios dee/fods propres. 2.8 Il y a rie d éoa à ce que la relaio ere les cycles immobiliers e les cycles écoomiques soi bie éablie e à ce que le rôle des prix immobiliers das les crises de fiaceme de la dee e les crises fiacières ai éé recou de logue dae. Cela a codui à uiliser les idices des prix de l immobilier résideiel comme idicaeurs de la sabilié fiacière, surou das les pays où l immobilier représee ue par subsaielle du parimoie aioal e de celui des méages, e où la propesio à la propriéé immobilière es relaiveme élevée. 2.9 Des éudes aalyiques approfodies o précoisé l uilisaio de l évoluio des prix de l immobilier résideiel, e des prix de l immobilier e gééral, comme idicaeur de la solidié fiacière. O ciera parmi les ombreuses publicaios pora sur ce suje ue éude de Nabarro e Key (23), qui présee u modèle applicable aux cycles de l immobilier e du crédi, éayé par des éudes de cas. Leur éude sui l évoluio du cycle, depuis les premiers idicaeurs fouris par le marché locaif jusqu aux prix immobiliers, e passa par les bilas des emprueurs e des prêeurs, e aire l aeio sur plusieurs idicaeurs peries du marché immobilier. Elle décri ce que les aueurs appelle «la dagereuse ierdépedace ere les cycles immobiliers e les sysèmes fiaciers». Sas coeser le caracère foreme imprévisible des cycles immobiliers e leurs caracérisiques e pariculariés disices d u cycle à l aure, ils aalyse les syergies ere ces cycles e le fiaceme de la dee pour défiir das quels domaies l amélioraio des iformaios favoriserai l élaboraio de sraégies e poliiques correcives efficaces. Ils explique comme u sysème fiable e reable d évaluaio e de suivi des résulas peu êre éabli e mis e œuvre, e idique e quoi il peu cosiuer u mécaisme de prise de décisio aalyique, coçu pour ifluer sur le comporeme du seceur immobilier. 2.2 Les iformaios relaives aux prix de l immobilier résideiel e à d aures caégories de bies immobiliers doive êre compléées par des aalyses déaillées sérieuses e acualisées e par d aures reseigemes, comme le pourceage de logemes acheés au compa, e o fiacés par u crédi. Le rappor moye ere le moa du crédi e le prix du bie immobilier e sa disribuio doe ue idée de l exposiio de l emprueur e du prêeur; il e va de 3 Dispoible à l adresse suivae : hp://www.imf.org/exeral/p/semiars/eg/2/ ifogaps/idex.hm. même du rappor prix/bééfices e, das ue ceraie mesure, du volume de rasacios 4. Pareilleme, ue aalyse plus déaillée des caégories de logemes vedues par régio idiquera si l acivié du marché immobilier es cocerée sur des segmes pariculiers, comme les bies immobiliers hau de gamme, ou das ceraies zoes, comme la capiale ou les grades aggloméraios urbaies. Comme déflaeur das la compabilié aioale 2.2 Les orgaismes saisiques aioaux uilise de deux faços au mois les idices des prix immobiliers. E premier lieu, ils uilise souve la composae «bâimes» d u idice des prix des logemes eufs pour déflaer les prix couras des cosrucios résideielles das les compes aioaux; voir Bover e Izquierdo (23). Esuie, les idices immobiliers peuve êre iégrés das la cosrucio d u IPC, selo la base cocepuelle reeue. Cee secode uilisaio es examiée ci-après, e de maière plus approfodie au chapire 3. 2.22 Les idices des prix e les déflaeurs so apparemme des eiés disices au sei d u groupe plus large de saisiques associées aux prix 5. Das ce coexe, il covie de oer que deux des ouvrages de référece les plus réces e largeme dispoibles cocera l éablisseme e l uilisaio des déflaeurs des compes aioaux, le SCN (993) e le Mauel de la mesure des prix e des volumes das les compes aioaux d Eurosa (2), so aérieurs au Mauel de l idice des prix à la cosommaio (Mauel de l IPC, 24) e au Mauel de l idice des prix à la producio (Mauel de l IPP, 24). 2.23 Ces deux deriers ouvrages o éé élaborés e parallèle e o bééficié des ravaux de recherche les plus réces sur la héorie e la praique des idices, qui e so pas pleieme pris e compe das les ouvrages officiels sur les compes aioaux 6 ; ils s appuie e subsace sur les mêmes pricipes écoomiques e la même héorie saisique. Ils doe ue préseaio complèe e cohéree des quesios cocepuelles e héoriques associées aux idices des prix à la cosommaio e à la producio, e les raduise e formules valides aux fis de mesures praiques. Le Mauel de l IPC a égaleme servi de caalyseur à la ouvelle résoluio de l OIT cocera les idices des prix à la cosommaio, qui a éé adopée e 23. 4 Des observaios aérieures idique que, lorsque les raios prix/bééfices aeige u iveau ieable, l ajuseme iervie das u premier emps sous forme d ue réducio du volume des vees, e o d ue baisse des prix de rasacio. 5 La héorie qui sous-ed les déflaeurs e les idices des prix (direcs) es éamois ideique; voir le chapire 6 du SCN (993). Samuelso e Swamy (974) oe ce qui sui : «Bie que les ouvrages spécialisés s iéresse surou aux idices des prix Ue fois esimés, d ue maière ou d ue aure, les idices des prix so e fai uilisés, s ils le so, esseielleme pour déflaer les oaux omiaux ou moéaires de maière à obeir des esimaios des gradeurs «réelles» sous-jacees.» 6 Le Mauel de l IPC e le Mauel de l IPP cadre avec le exe du chapire 6 du SCN (993) e avec le Sysème de compabilié aioale de 28, mais aalyse plus e profodeur les problèmes associés à la cosrucio des idices des prix, e pariculier aux iveaux iférieurs d agrégaio. Mauel des idices des prix de l immobilier résideiel 9