Fiscalité immobilière : S y retrouver!

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1 Fiscalité immobilière : S y retrouver! Conférence ICH Pierre Appremont - 5 novembre 2015

2 Fiscalité immobilière S y retrouver! Aspects internationaux Opération de promotion / développement Gestion locative Conférence ICH - Pierre Appremont

3 Aspects internationaux Réaffirmation du principe de non-discrimination Plus-value des particuliers Prélèvement sociaux des non-résidents Location meublée Actualité des conventions fiscales Avenant à la Convention franco-luxembourgeoise Avenant à la Convention franco-allemande Intégration horizontale Conférence ICH - Pierre Appremont

4 Aspects internationaux Réaffirmation du principe de non-discrimination Plus-value des particuliers Sur la base du principe de libre circulation des capitaux pas de traitement fiscal différent entre résidents de France Union Européenne Reste du monde Sauf cas particulier (e.g. clause de gel) Conférence ICH - Pierre Appremont

5 Aspects internationaux Réaffirmation du principe de non-discrimination CSG : Application du réglement CEE 1408/71 Conseil du 14 juin 1971 Cotisations sociales ne peuvent être dues que dans un seul Etat de l UE (celui dont on reçoit des prestations) Arrêt CJUE du 26 février 2015, Affaire C-623/13 Mr de Ruyter : les CSG / CRDS sont des cotisations sociales Application en droit français : Arrêt du Conseil d Etat du 27 juillet 2015 CSG / CRDS ne peuvent être dues en France par un résident d un autre Etat de l Union Européenne dans lequel il est soumis aux cotisations sociales Conférence ICH - Pierre Appremont

6 Aspects internationaux Réaffirmation du principe de non-discrimination Réponse du Gouvernement Communiqué sur le remboursement de la CSG / CRDS du 20 octobre 2015 (mais reste appliquées jusqu a la fin de l année) Sont remboursables les paiements effectués à compter de 2013 sauf le 2 % Quid des résidents hors UE et Suisse pas de remboursement! A compter de 2016 : Cotisation de 15,5 % attribuée au Fonds de Solidarité Veillesse ( Sécurité Sociale) (article 15 du PLFSS) La suite? Conférence ICH - Pierre Appremont

7 Aspects internationaux Réaffirmation du principe de non-discrimination Location meublée Régime d exonération des plus-values des loueurs en meublé professionnels applicable aux non résidents fiscaux français - Décision de la Cour Adminsitrative d Appel (CAA) de Marseille du 21 avril 2015 (n 13MA004737) fondée sur le principe de non-dscrimination prévu par la Convention fiscale franco-suisse - L exonération devrait s appliquer aux résidents fiscaux d autres Etats que la Suisse en vertu du principe communautaire de libre circulation des capitaux Pourvoi devant le Conseil d Etat Conférence ICH - Pierre Appremont

8 Aspects internationaux Actualité des Conventions fiscales Franco-luxembourgeoise : Imposition en France des plus-values sur les titres de sociétés immobilières (si bien immobilier en France) Applicable au 1 er janvier 2016 Conférence ICH - Pierre Appremont

9 Aspects internationaux Actualité des Conventions fiscales Franco-luxembourgeoise : LuxCo 0 % jusqu au 31/12/ ,1/3 % à partir du 01/01/2016 Luxembourg France Société IS : 33,1/3 % Conférence ICH - Pierre Appremont

10 Aspects internationaux Actualité des Conventions fiscales Franco-luxembourgeoise : Impact du changement o sur les structurations à venir o sur les structures existantes - cession - restructuration quelle structure? OPCI? abus de droit Conférence ICH - Pierre Appremont

11 Aspects internationaux Actualité des Conventions fiscales Franco-luxembourgeoise : LuxCo Fiscalité locale Luxembourg France Retenue à la source 15 ou 5 % OPCI IS SCI SAS IS Conférence ICH - Pierre Appremont

12 Aspects internationaux Actualité des Conventions fiscales Franco-allemande : Plus-value sur titres de sociétés immobilières idem Luxembourg o Quel enseignement en tirer? o Mais fiscalité sur les plus-values existe au niveau local Conférence ICH - Pierre Appremont

13 Aspects internationaux Actualité des Conventions fiscales Franco-allemande : Dividendes distribués par des REIT (foncières exonérées d impôt) Si participation actionnaire 10 % Retenue à la Source (RAS) = 30 % Si participation actionnaire < 10 % Retenue à la Source (RAS) = 15 % Idem Convention fiscale France / Royaume-Uni Conférence ICH - Pierre Appremont

14 Aspects internationaux Intégration horizontale Intégration fiscale : possible pour les sociétés françaises sœurs ou cousines détenues par une holding mère ou grand-mère située hors de France, dans l UE (ou l EEE) Soc Holding France Groupe fiscal possible Conférence ICH - Pierre Appremont

15 Aspects internationaux de la fiscalité immobilière Intégration horizontale Intégration fiscale : Possibilité confirmée par la CAA de Versailles (2 décembre 2014) - Modification de la législation française pour se mettre en conformité : option possible pour les exercices clos entre le 31 décembre 2014 et le 27 février 2015 au plus tard le 31 mai Pour les exercices clos entre 2013 et le 30 décembre 2014 réclamation possible (analyse préalable nécessaire pour mesurer l ensemble des avantages et inconvénients) Conférence ICH - Pierre Appremont

16 Aspects internationaux Intégration horizontale Intérêts : Consolidation des résultats des sociétés françaises pour le calcul de l IS Neutralisation des éventuelles opérations intragroupe Points d attention Rabot fiscal sur les intérêts : seuil de 3 M applicable sur les intérêts consolidés CVAE : pourcentage varie selon le chiffre d affaires - 0 à 1,5 % - selon le chiffre d affaires 500 K / 50 K Conférence ICH - Pierre Appremont

17 Opération de promotion / développement Redevance de création de bureaux Taxe foncière en présence d une rénovation lourde TVA sur acquisition : opération de Marchands de biens Conférence ICH - Pierre Appremont

18 Opération de promotion / développement Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France N est plus applicable aux opérations de reconstruction Retour à la règle applicable avant 2014 : Application aux opérations donnant lieu à un Permis de Construire délivré depuis le 1 er décembre 2014 (ou avant si l avis de mise en recouvrement de la redevance n a pas été émis avant le 1 er décembre 2014) Mission de simplification de la fiscalité de l urbanisme liée au Grand Paris Changement possible? Conférence ICH - Pierre Appremont

19 Opération de promotion / développement Taxe foncière pendant la période de restructuration Sauf demande particulière : taxe foncière sur les propriétés bâties inchangée Mais possibilité pour le propriétaire de demander l application de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pendant la durée des travaux (situation au 1 er janvier) Conférence ICH - Pierre Appremont

20 Opération de promotion / développement Taxe foncière pendant la période de restructuration Sauf demande particulière : taxe foncière sur les propriétés bâties inchangée (suite) Arrêt CE 16 février 2015 (n & ) o Ampleur des travaux - démolition partielle possible - affecte le gos oeuvre - rend impropre l immeuble à toute utilisation o Concerne également l immeuble délabré et en ruine en raison d importantes dégradations Conférence ICH - Pierre Appremont

21 Opération de promotion / développement Taxe foncière pendant la période de restructuration Date d achèvement pour la taxe foncière (Arrêt CE du 16 février 2015, n ) Immeuble commercial : o Achèvement constaté lorsque l état d avancement des travaux (gros oeuvre et raccordement aux réseaux) permet son utilisation pour des activités industrielles ou commerciales (même si l immeuble reste non achevé pour son usage spécifique) Exemple : locaux commerces, pépinière d entreprises L achèvement constitue également le point de départ pour application de la TPF au taux réduit de 0,715 % pendant 5 ans! Conférence ICH - Pierre Appremont

22 Opération de promotion / développement TVA sur acquisition : Opération de Marchands de biens Principe général depuis 2010 : Pour acquisition / cession d immeuble ancien (> 5 ans) Si acquéreur utilise l immeuble en stock : o Régime de l article 257 bis non applicable o TVA régularisée non déductible par l acquéreur En cas de vente d immeuble professionnel Si le vendeur a de la TVA résiduelle o Option pour la TVA sur la vente Selon les cas : - Sur le prix total - Sur la marge brute Conférence ICH - Pierre Appremont

23 Opération de promotion / développement TVA sur acquisition : Opération de Marchands de biens En cas d acquisition d immeuble en stock, le caractère déductible de la TVA d acquisition peut dépendre : TVA sur la revente? TVA sur la location? Selon le droit communautaire et le Code Général des Impôts (CGI) : TVA d amont est déductible si l opération à laquelle elle se rapporte est utilisée pour une activité soumise à TVA Conférence ICH - Pierre Appremont

24 Opération de promotion / developpement TVA sur acquisition : Opération de Marchands de biens Position de l Administration fiscale jusqu en 2014 TVA déductible Position de l Administration fiscale depuis l été 2014 TVA non déductible jusqu à la revente car dépend uniquement de la revente, or revente soumise à TVA sur option Conférence ICH - Pierre Appremont

25 Opération de promotion / développement TVA sur acquisition : Opération de Marchands de biens Contentieux en cours : Si position de l Administration fiscale est confirmée : Nécessité de financer 120 % (prix TTC) des opérations Marchands de Biens sur des immeubles professionnels Conférence ICH - Pierre Appremont

26 Gestion locative Conférence ICH - Pierre Appremont

27 Gestion locative TVA et indemnité de résiliation du bail Rappel Application de la TVA en cas de lien direct entre le paiement de l indemnité et une prestation individualisable A contrario, pas de TVA pour les indemnités afférentes à un préjudice Conférence ICH - Pierre Appremont

28 Gestion Locative Enseignements de la Décision du Conseil d Etat du 27 janvier 2015 (n ) TVA si résiliation en cours de bail dès lors que l indemnité rémunère le service rendu par le locataire correspondant à la libération anticipée des locaux Pas de TVA si congé en fin de bail car l indemnité répare uniquement le préjudice subi par le locataire Conférence ICH - Pierre Appremont

29 Contact Pierre Appremont Avocat, associé Retrouvez le support de cette conférence ainsi que l actualité de la Fiscalité Immobilière sur le Blog Fiscalimmo.fr Conférence ICH - Pierre Appremont

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