LEDE GUIDE L INVESTISSEUR

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1 LEDE GUIDE L INVESTISSEUR 2012

2 SOMMAIRE POURQUOI INVESTIR DANS LA PIERRE? 3 Profiter d un placement refuge Bénéficier des incitations fiscales LES AVANTAGES DU NEUF 4 DEUX DISPOSITIFS 5 Le dispositif Scellier* Le dispositif Bouvard-Censi* LABELS ET LOGEMENTS «VERTS» 17 QUESTIONS / RÉPONSES 18 *Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales sauf s il en est autrement disposé par la réglementation en vigueur

3 POURQUOI INVESTIR DANS LA PIERRE? Profiter d un placement refuge Les évolutions du marché de l immobilier sont certes cycliques, mais la tendance à long terme reste très positive et beaucoup moins chaotique que ne le sont les évolutions boursières par exemple. Rappelons par ailleurs qu il existe un besoin de logements de l ordre nouvelles constructions par an pour faire face à la progression du nombre de ménages en France (allongement de la durée de vie, divorces et séparations, flux migratoires, augmentation du nombre de personnes seules, ) et au nécessaire renouvellement du parc de logements. Or, le nombre de nouveaux logements construits construits atteint actuellement tout juste les (source : Insee, ministère du logement). Bénéficier des incitations fiscales Il existe actuellement différents dispositifs fiscaux qui permettent aux investisseurs d alléger leur impôt sur le revenu par le biais de l investissement locatif : investissement sous le régime Scellier, ou encore sous le régime Bouvard-Censi. L incitation fiscale, même si elle ne doit pas constituer le seul motif d achat, permet cependant d accéder plus facilement à l investissement immobilier en finançant une partie de votre projet avec votre propre impôt. En contrepartie, vous devez louer votre acquisition au moins 9 ans. Le dispositif Bouvard-Censi vous permet de financer 11% de votre investissement immobilier avec votre impôt sur le revenu. Le dispositif Scellier vous permet quant à lui de financer entre 6% et 21% de votre investissement avec votre impôt sur le revenu : 6% pour les logements non BBC dont le permis de construire a été déposé au plus tard le 31 décembre % pour les acquisitions dotées du label BBC 21% pour les acquisitions dotées du label BBC louées dans le secteur intermédiaire sur 15 ans De plus, qu il s agisse du Scellier ou du Bouvard-Censi, ces dispositifs permettent d adapter parfaitement son investissement immobilier à ses projets futurs. En effet, alors que le dispositif Scellier vise l habitation à titre de résidence principale, le dispositif Bouvard-Censi vise quant à lui les résidences pour personnes âgées (résidence sénior, EHPAD), pour étudiants (résidences étudiantes), ou encore les résidences de tourisme classées. 3

4 LES AVANTAGES DU NEUF Conception moderne, meilleure isolation, moindre consommation énergétique pour les logements BBC. La garantie d achèvement : extrinsèque (délivrée par la banque) ou intrinsèque (délivrée par le promoteur) ; c est la garantie pour l investisseur que le chantier sera mené à terme, y compris en cas de défaillance du promoteur. Les garanties du promoteur : garantie décennale (dommage-ouvrage), garantie biennale (bon fonctionnement des équipements), garantie de parfait achèvement (1 an). Peu ou pas de travaux avant plusieurs années. Des frais de notaire réduits (3 à 4%) par rapport à un achat dans l ancien (7 à 8%). Des avantages fiscaux supplémentaires accordés par l Etat par rapport à l ancien, ceci pour privilégier la construction de nouveaux logements. 4

5 DEUX DISPOSITIFS Le dispositif Scellier Ce dispositif permet de combiner un avantage fiscal important avec un investissement immobilier de qualité. Il a été créé dans le but de permettre à nos concitoyens de trouver un logement pour y vivre, tout en favorisant le développement du parc immobilier français avec l aide des contribuables. Le dispositif Scellier a connu un important «coup de rabot» pour l année 2012, néanmoins il reste encore fiscalement très intéressant, notamment si vous investissez en Scellier Intermédiaire. En effet, il vous permet de financer votre investissement immobilier neuf grâce à votre impôt sur le revenu, avec une réduction d impôt comprise entre 6% et 21% du montant de votre acquisition, répartie sur une période de 9 à 15 ans. Pour ce faire, vous devez respecter plusieurs conditions, la plus importante étant de louer le bien au moins 9 ans. L investissement ne doit pas excéder les et l achat est limité à un bien par an. Vous pouvez bénéficier du dispositif Scellier jusqu au 31 décembre Il sera par la suite supprimé. Quels sont les logements concernés par le dispositif Scellier? Le dispositif Scellier concerne principalement l acquisition de logements neufs déjà livrés ou acquis sur plans. On parle de VEFA, ou Vente en l Etat Futur d Achèvement. Concrètement, vous achetez un bien qui ne sera livré que l année suivante, voire deux ans après. Pendant ce temps, vous pouvez suivre l évolution du chantier et l avancée des travaux. Le dispositif Scellier concerne deux types de logements neufs, différenciables en fonction des normes environnementales applicables : Les logements répondant aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation), qui vous permettent de bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu de 13% sur 9 ans ou 21% sur 15 ans. Les logements répondant aux normes RT 2005, qui vous permettent de bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu de 6% sur 9 ans et 14% sur 15 ans. 5

6 La norme BBC deviendra obligatoire pour toutes les nouvelles constructions à compter du 1 er janvier 2013 : c est cette dernière qui est favorisée actuellement. Elle permet de réaliser d importantes économies d énergies par rapport aux anciennes normes. En contrepartie, le logement est plus coûteux à la construction car l obtention du label BBC nécessite le recours à une isolation renforcée et des équipements complémentaires (pompes à chaleur, panneaux solaires pour la production d eau chaude sanitaire, ventilation double flux, panneaux photovoltaïques pour la production d électricité ). Enfin, vous devez savoir que les logements concernés par le dispositif Scellier doivent se situer dans certaines zones délimitées. Il s agit d un zonage prenant en compte la demande locative ou encore les zones en situation de pénurie de biens immobiliers. Ce zonage définit des plafonds de loyers, voire de ressources des locataires dans le cas du scellier intermédiaire, en fonction de la situation géographique des logements. Le dispositif Scellier concerne également des biens anciens réhabilités à condition que ces derniers respectent les normes énergétiques BBC : cet aspect de la loi Scellier est méconnu, car l offre de biens est très rare. Il s agit de biens anciens, totalement rénovés pour présenter des performances techniques comparables à celles des logements neufs, puis loués. La réduction d impôt est égale à 13% du montant de l investissement et des travaux de rénovation. Généralement, ces biens sont plus chers à l achat, mais sont idéalement situés en centre-ville. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Scellier? Il existe deux conditions essentielles : Engagement de location Le bien doit être loué pour une durée de 9 ans à titre de résidence principale du locataire. Cette location doit obligatoirement intervenir dans les 12 mois suivant l achèvement de l immeuble ou sa date d acquisition si elle est postérieure. Notez que vous ne pouvez pas choisir comme locataire un membre de votre foyer fiscal. Cependant, dans le cadre d un investissement en scellier classique, vous pouvez louer votre bien immobilier à votre enfant s il ne fait plus partie du foyer fiscal En outre, si vous louez votre bien dans le secteur intermédiaire (loyers plus faibles), au-delà de l engagement de location de 9 ans, vous aurez la possibilité de prolonger par période triennale renouvelable une fois (soit une durée totale de 12 ou 15 ans), en contrepartie d une réduction d impôt supplémentaire de 4% sur chacune de ces prolongations de durée. Dans tous les cas, si l engagement de location n est pas respecté dans les 12 mois qui suivent la date d achèvement de la résidence, vous perdez l ensemble de l avantage fiscal. Respect du plafond des loyers Il existe des plafonds de loyers applicables en fonction du zonage prévu pour le dispositif Scellier. En effet, comme pour l ancien, les loyers varient en fonction de la zone dans laquelle vous investissez. Ce zonage tend à limiter les niveaux de loyers, pour permettre au dispositif de jouer son rôle. Cinq zones ont été définies, chacune fixant des plafonds de loyer différents en fonction du dispositif choisi, Scellier ou Scellier intermédiaire. Ces plafonds sont ajustés chaque année par décret. En cas de non-respect des plafonds légaux, vous perdez l ensemble des avantages fiscaux dont vous aurez bénéficié. 6

7 Quelles sont les zones applicables au dispositif Scellier? Les cinq zones prévues par la loi sont les suivantes : Zones zone A bis zone A zone B1 zone B2 zone C Communes concernées par chaque zone Paris et 68 autres communes (dans les Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) Agglomération Parisienne, Côte d Azur et Genevois français Agglomérations de plus de habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, le pourtour de la Côte d Azur, les départements d outre-mer, la Corse et les Îles Agglomérations de plus de habitants, les autres zones frontalières ou limitrophes chères, la limite de l Île de France Le reste du territoire. Le dispositif Scellier n est pas applicable en zone C, sauf pour les communes bénéficiant d un agrément (soit 16 communes actuellement). Quels sont les plafonds de loyers applicables au dispositif Scellier? Le plafonnement des loyers a été prévu par le dispositif Scellier dans un but d équité sociale. Il cherche avant tout à réguler le marché locatif, et à permettre au plus grand nombre d accéder à des logements de qualité. Instauré pour réguler les disparités importantes entre l offre et la demande locative, le législateur a fixé les plafonds de loyer suivants : ZONES PLAFONDS DE LOYER AU m 2 pour 2012* (HC en /mois) ZONE A Bis 22,08 ZONE A 16,38 ZONE B1 13,22 ZONE B2 10,78 ZONE C * 7,50 *Sous réserve de mise à jour par décret d application. 7

8 Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Scellier? Les avantages fiscaux du dispositif Scellier varient selon le niveau de performance énergétique de votre investissement. En effet, le législateur a favorisé la construction de bâtiments dotés des meilleures performances techniques et environnementales. Une distinction est donc opérée entre les deux types de normes actuellement utilisées. Si l immeuble est doté du label «Bâtiment Basse Consommation» (BBC), le taux de réduction d impôt sur le revenu est de 13% du montant de votre investissement. Si l immeuble ne rentre pas dans la catégorie BBC, le taux de réduction d impôt sur le revenu est de 6% du montant de votre investissement (uniquement pour les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2011) Dans les deux cas, cette réduction d impôt est répartie sur 9 ans, et l investissement global limité à euros par an. A partir du 1 er janvier 2012, un plafond supplémentaire par mètre carré de surface habitable a été instauré et sera fixé par décret en fonction de la localisation du logement. Cela signifie que vous pouvez bénéficier d une réduction d impôt maximum de x 13% pour un bâtiment labellisé BBC, soit euros de réduction d impôt à répartir sur 9 ans (4 333 euros par an). Avantages fiscaux supplémentaires en secteur intermédiaire Le législateur a créé le secteur intermédiaire en vue d élargir l offre de logement à des locataires plus modestes. Le secteur intermédiaire consiste à louer son bien à un loyer plus faible, et à respecter des plafonds de ressources des locataires. Les plafonds de loyers et de ressources sont dans ce cadre prévus par la loi. En contrepartie, vous pouvez bénéficier d une réduction d impôt supplémentaire : 4% de plus par période de location supplémentaire de 3 ans, renouvelable 1 fois. Soit : Une réduction d impôt maximale de 13% + 8%, soit 21% pour le Scellier BBC. Le bien doit être loué 15 ans pour maximiser la réduction d impôts. Autre avantage : vous ne déclarez que 70% de vos loyers dans votre déclaration d impôt sur le revenu. Cet abattement de 30% sur les loyers perçus constitue un autre avantage fiscal indéniable. 8

9 Pour bénéficier de la réduction d impôt supplémentaire, vous devez respecter les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyers suivants : Plafond de loyers sous le régime du Scellier intermédiaire Zones Plafond de loyers au m 2 (HC en /mois) Zone A bis 17,66 Zone A 13,10 Zone B1 10,58 Zone B2 8,62 Zone C* 6,00 * Communes bénéficiant d un agrément Plafond de ressources des locataires Composition du foyer locataire ZONE A ZONE B1 ZONE B2 Communes agréées Personne seule Couple Pers. seule ou couple + 1 pers. à charge Pers. seule ou couple + 2 pers. à charge Pers. seule ou couple + 3 pers. à charge Pers. seule ou couple + 4 pers. à charge Majoration par personne à charge à partir de la 5 ème

10 Comment fonctionne la réduction d impôt? Taux de réduction applicable Le taux de réduction auquel vous pouvez prétendre est appliqué sur le prix de revient de votre investissement Scellier. Le montant de votre réduction d impôt est alors réparti sur 9 ans. La date de signature de l acte authentique vous permet de fixer le taux de réduction auquel vous avez droit. La réduction d impôt s appliquera à compter de la livraison du bien (ou de son acquisition si le bien est déjà construit). Par exemple, si votre bien est livré en 2012, la réduction d impôt s appliquera effectivement sur votre impôt sur le revenu de 2013 (revenus perçus en 2012). Excédent de réduction d impôt Si la réduction d impôt annuelle est supérieure à votre impôt sur le revenu, l excédent est reporté sur votre impôt sur le revenu des 6 années suivantes. Si à la fin des 9 années de location vous disposez encore d une réduction d impôt non utilisée, vous pourrez continuer à l imputer sur votre impôt sur le revenu à condition de continuer à louer le bien. 10

11 Exemple Pratique Monsieur Martin, 36 ans et salarié cadre, perçoit un revenu de mensuels. Madame Martin, 33 ans et salariée, perçoit quant à elle un revenu de mensuels. Le couple Martin a deux jeunes enfants. Leur impôt sur le revenu 2011 s élève à euros. Propriétaires de leur résidence principale, ils souhaitent investir dans un appartement bénéficiant du régime Scellier BBC pour bénéficier de revenus complémentaires et réduire leur impôt. Le tableau suivant vous donne les indications sur l investissement adapté à leurs objectifs. Si Monsieur et Madame Martin investissent en loi scellier classique : Investissement Scellier BBC Type d investissement T2 avec parking, de 45 m 2 Montant de l investissement Frais d acquisition Inclus dans le prix Taxe foncière annuelle 300 Financement sur 25 ans (1) Taux d emprunt à 4,8% et ADI à 0,36% Mensualités sur 25 ans 979 Loyers mensuels 490 mensuels Charges mensuelles 25% des loyers Réduction d impôt globale 13% de , soit Réduction d impôt annuelle (9 ans) (2) (1) En cas de décès, le financement est totalement remboursé par l assurance. Les héritiers récupèrent le bien immobilier, et perçoivent les loyers. (2) Soit une réduction d impôt mensuelle moyenne de 192 pendant 9 ans. Résultats de l étude Effort d épargne moyen à réaliser pendant 25 ans* 375 Vos revenus mensuels nets à terme (revalorisation des loyers de 2%/an) 580 Valeur du bien au terme (avec une revalorisation de 2,4%/an) * L effort d épargne moyen total présenté est lissé sur 25 années, il prend en compte les mensualités de l emprunt, les loyers encaissés, la réduction d impôt, la taxe foncière annuelle, et les variations de l impôt sur le revenu lié aux loyers encaissés. Monsieur et Madame Martin bénéficieront à terme d un revenu complémentaires (loyers), ou recevront un capital conséquent (en cas de vente). 11

12 Exemple Pratique Si Monsieur et Madame Martin investissent en loi scellier intermédiaire : Investissement Scellier BBC intermédiaire sur 15 ans Type d investissement T2 avec parking, de 45 m 2 Montant de l investissement Frais d acquisition Inclus dans le prix Taxe foncière annuelle 300 Financement sur 25 ans (1) Taux d emprunt à 4,8% et ADI à 0,36% Mensualités sur 25 ans 979 Loyers mensuels 490 mensuels Charges mensuelles 25% des loyers Réduction d impôt globale 21% de , soit Réduction d impôt annuelle (15 ans) (2) (1) En cas de décès, le financement est totalement remboursé par l assurance. Les héritiers récupèrent le bien immobilier, et perçoivent les loyers. (2) Soit une réduction d impôt mensuelle moyenne de 185 pendant 15 ans. Résultats de l étude Effort d épargne moyen à réaliser pendant 25 ans* 340 Vos revenus mensuels nets à terme (revalorisation des loyers de 2%/an) 640 Valeur du bien au terme (avec une revalorisation de 2,4%/an) * L effort d épargne moyen total présenté est lissé sur 25 années, il prend en compte les mensualités de l emprunt, les loyers encaissés, la réduction d impôt, la taxe foncière annuelle, et les variations de l impôt sur le revenu lié aux loyers encaissés. 12

13 DEUX DISPOSITIFS Le dispositif Bouvard-Censi Le dispositif Bouvard-Censi vous permet de combiner un avantage fiscal (réduction d impôt) avec les avantages de la location meublée non professionnelle. Ainsi, vous achetez un bien immobilier TTC qui est meublé. Non seulement vous récupérez la TVA de ce bien, mais en plus vous bénéficiez d une réduction d impôt de 11% du montant de votre investissement ainsi que des loyers. La gestion du bien est assurée par un professionnel. L objectif du LMNP-Bouvard est de bénéficier à la fois d une réduction d impôt, d une récupération de la TVA ainsi que de revenus complémentaires. Quels sont les avantages du dispositif Bouvard-Censi? Le LMNP-Bouvard est l une des solutions les plus pertinentes pour obtenir des revenus complémentaires lors du départ à la retraite : C est un régime porté par un secteur sur des marchés en forte demande (étudiants, séniors ) C est un régime fiscalement avantageux (réduction d impôt sur le revenu, récupération de la TVA). De plus, il vous est possible d amortir votre investissement immobilier pour la fraction supérieure à euros. Quels sont les logements concernés pour le dispositif Bouvard-Censi? Les logements concernés par le dispositif Bouvard-Censi sont : Les EHPAD (Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) Les résidences seniors Les résidences de tourisme Les résidences d affaires Les résidences étudiantes 13

14 Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Bouvard-Censi? Notez au préalable que le bénéfice de la réduction d impôt de 11% est limité à un investissement maximum de euros. Cependant, si votre investissement a une valeur supérieure à cette limite, le reliquat peut être amorti. Location meublée Vous achetez un bien immobilier que vous louez meublé. Vous êtes ainsi soumis au régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Pour bénéficier de la réduction d impôt de 11%, le bien acquis doit être loué pendant 9 ans. Récupération de la TVA Pour bénéficier de la récupération de la TVA, le loueur meublé doit proposer 3 des 4 prestations suivantes : Accueil Service du petit déjeuner Fourniture du linge de maison Entretien des parties communes Lorsque vous investissez en LMNP Bouvard-Censi, les promoteurs vous proposent des biens dotés de ces différents services. Cette condition est donc remplie dès l acquisition de votre bien. Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Bouvard-Censi? Le dispositif LMNP Bouvard-Censi permet de bénéficier de divers avantages fiscaux : Une réduction d impôt sur le revenu de 11% du montant de votre investissement, plafonné à euros. Une récupération de la TVA (19,6%) sur le montant de votre acquisition. Un éventuel amortissement de la valeur de votre investissement pour la partie supérieure à euros. 14

15 Comment fonctionne la réduction d impôt? Au même titre que le dispositif Scellier, le dispositif Bouvard-Censi propose une réduction d impôt sur le revenu. Seul le taux de réduction diffère. Taux de réduction applicable Le taux de réduction auquel vous pouvez prétendre est appliqué sur le prix de revient de votre investissement Bouvard-Censi. Le montant de votre réduction d impôt est alors réparti sur 9 ans. La date de signature de l acte authentique vous permet de fixer le taux de réduction auquel vous avez droit (ce dernier changeant tous les ans). La réduction d impôt s appliquera effectivement à compter de la livraison du bien (ou de son acquisition si le bien est déjà construit). Par exemple, si votre bien est livré en 2012, la réduction d impôt s appliquera effectivement sur votre impôt sur le revenu de 2013 (revenus perçus en 2012). Excédent de réduction d impôt Si la réduction d impôt annuelle est supérieure à votre impôt sur le revenu, l excédent est reporté sur votre impôt sur le revenu des 6 années suivantes. Si, aux termes des 9 ans de location, vous disposez encore d une réduction d impôt non utilisée, vous pourrez continuer à l imputer sur votre impôt sur le revenu à condition de continuer à louer le bien. Comment fonctionne la récupération de la TVA? Lorsque vous achetez votre bien, il s agit d une acquisition Toutes Taxes Comprises (TTC). Le taux de T.V.A. est de 19,6%. En principe, les locations meublées sont exonérées de TVA. Les locations s effectuent donc hors taxes. La location meublée non professionnelle, si elle propose certaines prestations de services (accueil, petit déjeuner, fourniture du linge de maison, entretien des parties communes), est soumise à TVA. Il s agit donc des résidences étudiantes, des résidences hôtelières, des villages de vacances, ou encore des résidences pour personnes âgées (EHPAD, résidence séniors). Dans un tel cas, vous récupérez dans les 6 mois de votre acquisition un montant égal à la TVA payée sur votre bien immobilier. Attention toutefois, pour conserver pleinement cette TVA, vous devez conserver le bien pendant 20 ans. En cas de vente antérieure, une partie de la TVA devra être reversée à l Etat (proratisée en fonction de la période de détention du bien). 15

16 Exemple Pratique Anne, 30 ans, jeune active et célibataire gagne 2208 euros par moi. Elle est redevable d un impôt sur le revenu de par an. Son objectif : réaliser un premier investissement immobilier tout en réduisant ses impôts. Elle dispose d un effort d épargne maximum de 300. Le tableau suivant vous donne les indications sur l investissement adapté à ses objectifs. La simulation est effectuée sur une période de 25 ans. Caractéristique du bien : T1 en résidence étudiante (résidence Excelys à St Herblain (44)) L investissement immobilier Investissement LMNP BOUVARD-CENSI Prix immobilier HT Prix mobilier HT Frais de notaire et d hypothèque inclus Total HT hors mobilier Récupération TVA Crédit sur 25 ans (1) Taux emprunt à 4,8% et ADI à 0,36% Mensualités 519 Bail commercial Loyers mensuels HT 270 Economie d impôt 11% de l investissement immobilier HT Réduction d impôt annuelle (9 ans) 986 (1) En cas de décès, le financement est totalement remboursé par l assurance. Les héritiers récupèrent le bien immobilier, et perçoivent les loyers. Effort d épargne mensuel du projet d Anne : 275 Anne récupère de TVA Anne réduit ses impôts de 8878 sur 9 ans soit 986 par an pendant 9 ans. 16

17 LABELS ET LOGEMENTS «VERTS» Le label Bâtiment Basse Consommation (BBC) est délivré par un organisme certificateur indépendant agréé. Ainsi, un bâtiment certifié BBC-effinergie s avère plus économe en énergie qu un bâtiment classique pour son chauffage, sa production d eau chaude sanitaire, son éclairage et sa ventilation. A titre indicatif, un bâtiment conforme à la règlementation thermique actuelle consomme en moyenne 120 kwh/m² SHON/an en énergie primaire (énergie primaire = énergie disponible pour l usager + énergie nécessaire à sa production et à son transport + pertes d énergie). La consommation d énergie primaire d un bâtiment certifié BBC avoisinera en moyenne 50 kwh/m² SHON/an. Cette valeur cible varie légèrement selon la zone géographique dans laquelle se trouve le logement : la règlementation a défini 8 zones en France métropolitaine pour lesquelles l objectif de consommation maximum varie de 40 à 65 kwh/m² SHON/an. La certification BBC d un bâtiment doit bien entendu s accompagner d un comportement responsable de la part de ses occupants : maintenir une température de chauffage proche de 19 C, éteindre les appareils électriques en dehors de leurs phases d utilisation (pas de mise en veille), utiliser des appareils électroménagers de catégorie A et des ampoules basse-consommation (ou mieux encore de LEDs), penser à éteindre la lumière en quittant une pièce autant de gestes simples au quotidien qui permettent de réduire sa facture d électricité. Faire des économies est aussi une question de bon sens. Il existe également des logements à Haute Performance Energétique (HPE) ou Très Haute Performance Energétique (THPE). Les premiers ont une consommation inférieure d au moins 10% à celle d un bâtiment classique (RT2005), les seconds d au moins 20%. Si vous souhaitez investir, notez bien que ces logements, s ils sont généralement moins chers, ouvrent droit à une réduction d impôt inférieure (8% sur 9 ans en Scellier classique) à celle prévue pour les logements BBC (13% sur 9 ans en Scellier classique). Et demain? Les futures normes énergétiques se profilent déjà à l horizon, avec des bâtiments passifs (qui produiront autant d énergie qu ils en consommeront), voire positifs (BEPOS), capables de produire plus d énergie qu ils en consomment. Des premiers logements de ce type ont déjà été réalisés à titre expérimental, mais leur construction reste encore onéreuse et très limitée à ce jour. 17

18 QUESTIONS / RÉPONSES Tous les logements locatifs neufs sont-ils éligibles au dispositif Scellier? Non. Le logement doit impérativement se situer sur une commune éligible au dispositif Scellier, c est-à-dire classée en zone A bis, A, B1 et B2, conformément à l arrêté du 29 avril. A titre exceptionnel, quelques communes classées en zone C bénéficient depuis peu d un agrément ministériel qui les rend éligibles au dispositif. Le logement doit ensuite être loué nu (non meublé) et à titre de résidence principale (pas de résidence secondaire par exemple) dans un délai de 12 mois à compter de la date d achèvement des travaux ou d acquisition. Enfin, le logement doit être au minimum conforme à la règlementation thermique en vigueur au moment du dépôt du permis de construire (RT2005 pour les permis de construire déposés après le 01/09/2006) ou à une norme plus exigeante (comme la norme BBC) pour bénéficier d une réduction d impôt supérieure. Notez que tous les logements dont le permis de construire a été déposé après le 1 er janvier 2010 doivent pouvoir justifier de leur éco-conditionnalité. Quel est l intérêt d une offre «packagée»? Lorsque vous investissez dans un logement locatif, vous devez solliciter un prêt auprès de votre banque ou d un établissement concurrent, contacter votre notaire et éventuellement rechercher un futur gestionnaire pour votre bien. Ces démarches peuvent s avérer fastidieuses et consommatrices de temps. Vous pouvez donc opter pour une formule «clés en main» où des professionnels de l immobilier vous accompagnent. Ces derniers bénéficient généralement d accords spécifiques avec des banques, des assurances et des cabinets de gestion pour vous proposer une offre globale attractive. Par ailleurs, tout achat immobilier s accompagnant de frais annexes (droits de mutation et d enregistrement -les «frais de notaire»), certaines offres packagées intègrent ces différentes charges et vous proposent un financement intégral de votre investissement, sans apport personnel. Ce prix packagé servira d assiette pour le calcul du montant de votre réduction d impôt. Que se passe t-il si je dois revendre mon logement avant la 9 ème année de location? Le non-respect de l engagement de location sur une période de 9 ans entraîne la remise en cause par l administration de l avantage fiscal dont vous avez bénéficié (sauf en cas de décès, invalidité de 2 ème ou 3 ème catégorie, licenciement à l initiative de l employeur (salarié licencié ou mis en retraite). L impôt sur le revenu de l année au cours de laquelle intervient la revente est majoré du montant total de la réduction d impôt obtenue. 18

19 Faut-il gérer soi-même son logement? Si vous habitez à proximité, si vous avez du temps libre et si votre budget est très serré, vous pouvez choisir de gérer votre logement personnellement. Vous devrez pour cela rechercher des locataires, établir des baux de location, adresser les quittances de loyers (éventuellement relancer le paiement des locataires), effectuer des régularisations de charges et remplir votre déclaration fiscale seul(e). Des connaissances juridiques seront souvent utiles. Si vous n avez pas le temps ou ne vous sentez pas l âme d un administrateur de biens, confiez la gestion de votre investissement à un professionnel de l immobilier. Cette intervention a certes un coût mais elle vous assure plus de tranquillité et les charges liées à la gestion sont déductibles de vos revenus fonciers. A qui puis-je louer mon logement? Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale. Aussi, les locations saisonnières, touristiques ou meublées sont-elles exclues. Dans le cadre du dispositif Scellier classique, vous pouvez louer votre bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), sous réserve qu il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Par exemple, si vous souhaitez héberger votre enfant durant ses études, il devra faire une déclaration de revenus séparée. Si vous avez choisi le dispositif Scellier intermédiaire, la location à un ascendant ou descendant est exclue. Les locataires doivent-ils remplir des conditions de ressources? Dans le cas du Scellier classique, aucune. Pour le Scellier intermédiaire, la loi fixe des plafonds de ressources en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique d implantation du logement, comme indiqué dans le tableau ci-dessous : Nombre de personnes composant le foyer Plafonds des ressources annuelles des locataires Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge Par personne supplémentaire

20 A P P E L G R A T U I T D E P U I S U N P O S T E F I X E THESEIS - SAS au capital de Siège social : 2, place de l Equerre, Bâtiment Oslo RUNGIS - RCS CRETEIL n / Crédit photo : Visiolab-Fotolia-Welcom-Minh Le contenu mis à disposition dans ce guide, ainsi que les exemples fournis, sont communiqués à titre informatif. Ce guide ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de produits ou de services et n a aucune valeur contractuelle. / Le présent guide constitue une œuvre protégée au titre de la propriété intellectuelle. Il est la propriété exclusive du Groupe AKERYS.