En attendant la vraie reprise

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1 DTZ Research INVESTMENT MARKET UPDATE En attendant la vraie reprise France Régions T Mars 21 Sommaire Contexte économique 2 Investissement en Régions 3 Données générales 3 Par type d actif 4 Par régions 4 Par type d investisseurs Taux de rendement Bureaux Définitions 7 La province n aura pas profité cette année des très bons résultats nationaux (22,7 milliards d euros en 214) qui se sont finalement concentré sur la région capitale. Avec seulement 2, milliards d euros investis dans des actifs uniques en province contre 3, milliards en 213, l heure est même au repli (-2% d une année sur l autre). La performance de 214 est donc décevante, car loin des volumes moyens enregistrés entre 211 et 213 (3,4 milliards d euros par an) ou de son niveau record de 27 avec,7 milliards d euros transactés. Ce constat doit cependant être nuancé car dans le même temps, les cessions de portefeuilles nationaux ont quasiment été multipliées par 1, représentant environ 4 milliards d euros en 214. Le repli des montants investis en province est en partie du à l absence de méga deals, l activité du marché ayant principalement porté sur le segment des cessions de 2 à millions d euros (+8% en un an). Le bureau reste l actif le plus attractif en régions avec une part de marché de 4%. Il a même progressé cette année tandis que les investissements en commerces, entrepôts et locaux d activités ont, quant à eux, reculé. Les investisseurs continuent de privilégier la région Rhône-Alpes, toujours en tête avec 797 millions investis, un chiffre en baisse de 3 en un an. Cette région a perdu des parts de marchés au profit de PACA et du Nord-Pas-de-Calais qui, elles, progressent (+2% et +1% en 214). On assiste cette année à de belles remontées des Pays-de-la-Loire et de la Lorraine grâce à quelques grandes transactions tandis que l Aquitaine et le Languedoc-Roussillon disparaissent du peloton de tête avec des volumes investis largement inférieurs aux années précédentes. L année 214 est marquée par le retour des compagnies d assurances, 3 ème investisseur en régions avec 39 millions d euros investis, juste derrière les fonds d investissement (724 millions d euros) et les OPCI/SCPI (48 millions d euros) qui se maintiennent en tête malgré des volumes d acquisitions en repli (-39% et-1). Graphique 1 Montant des investissements en régions par trimestre, en milliards d EUR Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 () helene.boreau@dtz.com Contact Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com T1 T2 T3 T4 Source: DTZ Research Investment Market Update 1

2 France Régions T4 214 Contexte économique Economie française à la traîne de la reprise La reprise économique ne serait pas au rendez-vous des attentes des économistes et les dernières analyses du Fonds Monétaire International (FMI) font état d un ralentissement généralisé de la croissance, exception faite des Etats-Unis. Pour autant, la Chine continue de caracoler en tête des grandes économies mondiales, même si la croissance de son PIB ralentit avec une augmentation de 7, en 212 et 213 et seulement 7,4% en 214 (graphique 2). La zone Euro sort enfin de la récession et devrait achever l année 214 sur un taux de croissance de son PIB de l ordre de,8%, à comparer à une contraction de,4% enregistrée en 213. La situation de l économie française n en est que plus inquiétante avec une troisième année consécutive de faible croissance. Consommation en berne, moral des ménages et des affaires en phase de convalescence mais encore loin de leurs niveaux usuels.l économie française n en finit plus de sortir de la crise. Dans ce contexte pour le moins morose, quelques éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 21, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Citons le moral des ménages qui a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points, son plus haut niveau depuis novembre 21. Ce frémissement est un élément positif même s il bénéficie à l évidence d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Prime de risque immobilier toujours aussi attractive Le coût de l argent n a jamais aussi été peu élevé en France. Les taux Euribor et Eonia atteignent des points bas, respectivement,8% et -,8% en janvier 21 (graphique 3). L investissement immobilier profite de ces conditions avantageuses, tirant un trait sur le mur de la dette qui avait bridé l activité du marché entre 27 et 29. Pour autant, tout investissement ne trouve pas forcément un financement ; les banques et autres organismes de prêts faisant toujours montre de méfiance quant au financement d acquisitions d opérations en blanc. Prime de risque immobilier toujours aussi attractive L indice français des OAT à 1 ans, tombé à 1,3% en septembre, a conservé sa tendance baissière pour atterrir à,7% début 21. Il en résulte une prime de risque immobilier particulièrement élevée, de l ordre de 34 points de base pour les centres commerciaux en régions, et plus de points de bases pour les actifs tertiaires ou logistiques lyonnais. Avec une telle prime de risque, les allocations d actifs devraient continuer de se réaliser en faveur de l immobilier, venant ainsi abonder un niveau de liquidités déjà important (graphique 4). Graphique 2 PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et Chine 1% 1 % -% France Zone Euro Etats-Unis Chine Source : Oxford Economics Graphique 3 Taux EONIA, Euribor 3 mois % 4% % 3% 4% 2% 3% 1% 2% 1% -1% -1% Eonia Euribor 3 mois Eonia Euribor 3 mois Source : Banque de France Graphique 4 OAT 1 ans et taux de rendement prime en régions Bureaux Lyon Centres commerciaux Logistique Lyon OAT 1 ans Investment Market Update 2

3 France Régions T4 214 Investissement en Régions Données générales Un niveau record en France, mais qui ne profite pas à la province Au cumul de l année, la performance du marché français de l investissement s élève à 22,7 milliards d euros (+4% en un an). Elle se rapproche ainsi des volumes record de 2 et 27, et ce grâce à un 4 ème trimestre qui restera dans les annales comme l un des meilleurs que le marché de l investissement en France n ait jamais connu. Ce record est en grande partie du aux méga deals qui ont animé le marché tout au long de l année. En effet, les transactions d un montant unitaire supérieur à 2 millions d euros ont progressé de 89% cette année avec la multiplication des cessions de portefeuilles et la vente d actifs immobiliers emblématiques. Cependant, ce record profite principalement au marché francilien, qui, avec 1 milliards d euros investis, est en progression de 3% d une année sur l autre. Dans le même temps, les marchés régionaux n ont enregistré que 2, milliards d euros, un montant en repli de 2% par rapport à 213 (3, milliards d euros investis). Le marché de l investissement en régions renoue ainsi avec une dynamique plutôt molle, loin des volumes des 3 dernières années (3,4 milliards d euros actés par an entre 211 et 213) ou de son niveau record de 27 avec,7 milliards d euros transactés. On a assisté en revanche cette année à un retour en fanfare des cessions de portefeuilles nationaux ; ils ont représenté quelques 4 milliards d euros investis au cumul de l année (soit 19% des engagements globaux). On citera notamment l acquisition du portefeuille «Loren» par BLACKSTONE au 1er semestre (4 millions d euros) ou la cession au 4 ème trimestre d un portefeuille par CARVAL ( millions d euros), ou encore les cessions de centres commerciaux réalisées par KLEPIERRE et UNIBAIL RODAMCO. Seul le segment 2- millions d euros progresse d une année sur l autre Contrairement à l Ile-de-France, la dynamique du marché de l investissement en province n est pas portée par ces transactions au montant unitaire élevé. Depuis 2 ans, les acquisitions de plus de 2 millions d euros ont disparu du paysage, et celles comprises entre 1 et 2 millions ont fortement reculé en 214. Seul, le segment des transactions comprises entre 2 et millions d euros affiche une progression (+8%) d une année sur l autre pour atteindre 7 millions d euros en 214, sans pour autant égaler son niveau moyen des 1 dernières années (88 millions d euros). Le nombre des transactions enregistrées en 214 marque lui aussi un repli, le marché a donc été nettement moins actif avec 28 transactions actées cette année, contre 3 en moyenne par an entre 211 et 213. Graphique Montant des investissements en France par type d actif, en milliards d EUR Graphique Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux Investissement en régions par tranche de montant, en millions d EUR Moins de 1 millions De 2 à millions De 1 à 2 millions Taille moyenne De 1 à 2 millions De à 1 millions Plus de 2 millions Investment Market Update 3

4 Millions France Régions T4 214 Par type d actif Un fort recul des montants investis en commerce, entrepôts et locaux d activité A l image du reste de la France, le bureau reste le type d actif le plus attractif en régions. Avec 1,4 milliards d euros investis, il est d ailleurs le seul actif à voir son volume de transactions progresser d une année sur l autre (+8%). En revanche, la part des investissements en bureaux est tout de même moins importante en régions (4%) qu en Ile-de-France (84%). En effet, les commerces ont également une place de choix dans les allocations d actifs en province et ils représentent environ 1/3 des montants engagés (contre 12% en Ile-de- France). Pour autant, ils enregistrent un recul important (- 39%). Il en va de même pour les investissements en entrepôts et locaux d activité qui ont fortement reculé cette année (-3% et -49% en un an). Sur ces deux types d actifs, l essentiel des acquisitions de l année s est réalisé via des cessions de portefeuilles, plutôt que des actifs uniques. Par régions Recul du Rhône Alpes et progression du PACA La région Rhône-Alpes a conservé en 214 sa 1 ère place dans le palmarès des régions les plus dynamiques avec 797 millions d euros investis. Ce volume d investissement est pourtant en baisse de 3 d une année sur l autre. Rappelons que l année 213 avait vu le volume d investissement en Rhône-Alpes atteindre un record (1,3 milliard d euros). Sa part de marché diminue donc pour atteindre 31% du montant investi en régions en 214 contre 42% en 213. Dans le même temps le PACA et le Nord-Pasde-Calais ont gagné des parts de marché avec des volumes en hausse de 2% et 1% en un an. Sur les 393 millions d euros investi en PACA, près de 4 ont porté sur des actifs commerciaux. La vente en l état futur d achèvement du centre commercial «Nice One» par PIA STADE (VINCI/ADIM) à des investisseurs privés a fortement participé à ce dynamisme. La progression la plus spectaculaire aura été celle des Pays de la Loire avec un volume passant de millions d euros en 213 à 23 millions d euros investis en 214, et ce grâce à 3 transactions de plus de 4 millions en bureaux et commerces à Nantes, Le Mans et Laval. La Lorraine remonte également dans le tableau avec 178 millions investis cette année, un record pour cette région dont la moyenne des montants engagés tourne plutôt autour de 8 millions d euros par an. Ce record s explique par la cession par HAMMERSON à AXA REAL ESTATE du «Centre commercial Saint Sébastien» à Nancy pour 13 millions d euros. L Aquitaine et le Languedoc Roussillon dont les montants moyens investis depuis 1 ans se situaient autour de 8-1 millions d euros par an, ont subi un fort recul cette année, en l absence de transaction significative. Avec seulement 21 millions d euros chacune engagés, ces régions sortent du peloton de tête. Graphique 7 Montant des investissements en régions par type de produit, en milliards d EUR Graphique 8 Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités Répartition géographique des investissements en régions en 213 et 214 % Rhône Alpes Midi Pyrénées Aquitaine Haute Normandie 9% 8% Rhône Alpes Nord Pas de Calais Midi Pyrénées Haute Normandie 11% 9% % % Provence-Alpes-Côte d'azur Languedoc Roussillon Nord Pas de Calais Autres 1% 31% Provence-Alpes-Côte d'azur Pays de la Loire Lorraine Autres Investment Market Update 4

5 France Régions T4 214 Par type d investisseurs Le retour des institutionnels L année 214 est une année de repli pour les investissements en régions, et cela concerne la majorité des acteurs du marché. Ainsi, à l inverse de la tendance parisienne, les fonds d investissement en forte progression depuis 2 ans, ont vu leurs volumes engagés reculer en 214 (-39%). Ils n en demeurent pas moins les 1ers acteurs du marché en régions avec environ 723 millions d euros investis cette année, dont 4 sur des actifs tertiaires. Les OPCI/SCPI ont suivi une tendance similaire, enregistrant un recul de 1 de leurs investissements. Ils se maintiennent tout de même à la 2 nde place du classement avec 47 millions d euros investis en 214. Seules les compagnies d assurances et banques ont maintenu le cap cette année avec 39 millions investis, en hausse de 23% d une année sur l autre. Ce montant engagé se répartit sur 8 transactions dont la plus imposante est l achat par la CAISSE D EPARGNE auprès de SOGELYM DIXENCE de la «Tour Incity» à Lyon pour 13 millions d euros. Leurs acquisitions ont porté majoritairement sur des actifs tertiaires et des montants unitaires supérieurs entre 4 et 13 millions d euros, tant à Lyon, Marseille, Lille qu à Toulouse ou encore Metz. Les investisseurs français gardent le cap L ensemble des nationalités ont globalement moins investis en régions en 214. Parmi les plus forts reculs on trouve les américains (-83%), les anglais (-7) et le Moyen-Orient, absents des investissements en régions cette année. Avec un repli de seulement 1%, la France reste le 1 er investisseur en province avec 1,8 milliard d euros engagés, soit 7du volume global. Loin derrière le cumul des pays européens et des fonds paneuropéens ne représente plus que 1% du marché contre 23% en 213. En revanche des tendances inverses s observent au sein des différentes nationalités. Si les investisseurs anglais, belges ou Luxembourgeois ont peu investi en France cette année, la Suisse est de retour cette année avec l acquisition d un portefeuille de bureaux à Lille pour 74 millions d euros. Il en va de même pour l Allemagne qui, absente des transactions l année dernière, est de retour avec l achat d un parc logistique en PACA pour 28 millions d euros. Des achats uniques Selon les nationalités, les stratégies d investissement sont différentes en régions : en 214 les allemands et les Etats- Unis ont marqué leur préférence pour les actifs logistiques alors que les Pays-Bas ont massivement investi dans des actifs de commerces. Les fonds paneuropéens se sont, eux, positionnés sur des actifs tertiaires et de commerces. Les investisseurs français sont in fine aujourd hui les seuls à se positionner sur l ensemble des types d actifs (graphique 11). Graphique 9 Investissements en régions par type d acquéreur Cie Assurances/Banques Autres foncières Autres fonds d'investissement Investisseurs privés Graphique 1 Investissements en régions selon la nationalité des acquéreurs France Allemagne Pays-Bas Moyen-Orient Autres Graphique 11 Investissement en régions par type d actif selon la nationalité des acquéreurs en 214 Angleterre Etats-Unis Allemagne Autres pays européens Pays-Bas Fonds paneuropéens France SIIC SCPI/OPCI Soc. d'invstt immobilier Etats-Unis Angleterre Autres Pays Européens Fonds paneuropéens 2% 7% 1 Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités Investment Market Update

6 France Régions T4 214 Taux de rendement Bureaux Les investissements tertiaires en hausse Après deux années de recul, l investissement en bureau a retrouvé la faveur des investisseurs cette année. Avec 1,4 milliards d euros investis, il est en hausse de +8% cette année et représente ainsi 4% des investissements en régions. La région Rhône-Alpes porte ce segment de marché en concentrant près de 43% des montants investis en actifs tertiaires en province. Loin derrière, on retrouve le Nord-Pasde-Calais (1%) et Midi-Pyrénées (13%). Ces trois régions ont également en commun d avoir des marchés très tertiaires où le bureau représente plus des ¾ des investissements. Il en va de même pour les marchés secondaires du Sud-Ouest français (Languedoc-Roussillon, Centre, Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes) où le bureau représente entre et 8 des montants investis. Les Pays-de-la-Loire et le PACA particulièrement actifs cette année, toutes typologies confondues, ont également enregistré de bons résultats sur le segment tertiaire, avec plus de 1 millions d euros investis. En PACA, le bureau n est en revanche pas le segment le plus actif ; il arrive en 2 ème place, après les commerces (38% du montant investi). Le marché alsacien, généralement plutôt tertiaire, a enregistré un volume d investissement plus important cette année (1% des investissements) tandis qu en Bourgogne, les locaux d activité ont été ultra-dominants. Stabilité des taux de rendement prime bureaux Les taux de rendement prime bureau sont globalement restés stables sur la plupart des marchés régionaux en 214. On notera cependant une hausse sur les marchés rennais, (désormais à 8,), nîmois (8,) et de Sophia Antipolis (7,). A l inverse, le taux de rendement prime bureau s est légèrement corrigé, à Besançon (8,) et très légèrement à Strasbourg (,7%). Ainsi, les taux de rendements des marchés secondaires de Besançon, Nîmes, Toulon, rennes et Reims sont parmi les plus élevés en province entre 8% et 8,. En parallèle les taux de rendement des marchés de référence de Lyon, Marseille, Bordeaux et Toulouse sont parmi les plus faibles, compris entre,8 et,. Ces taux reflètent des prix moyens compris entre 1 2 et 2 3 euros /m² selon les marchés considérés. Les régions les plus actives (Rhône- Alpes, PACA et Nord) enregistrent des prix moyens supérieurs à 2 euros/m². Graphique 12 Taux de rendement prime par type de produit à Lyon en Bureaux Lyon Logistique Lyon Graphique 13 Taux de rendement bureaux prime en régions au 1 er semestre % 8% % % Source : DTZ Centres commerciaux OAT 1 ans Amplitude du taux de rendement prime entre 2 et le T Investment Market Update

7 Définitions Core Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations Euribor Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 7 établissements bancaires européens LTV (Loan to value) Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif) OAT 1 ans Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 1 ans Opération en blanc Projet de construction commencé avant d avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier Taux de rendement prime Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux EONIA (Euro OverNight Index Average Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen

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