ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER

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1 ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER Smaf PROGRAMME FONCIER QUINQUENN UENNAL

2 SOMMAIRE 1. L Etablissement 2. Documents de planification 3. Outils fonciers 4. Bilan du programme Programmation Enjeux et perspectives 2 >> Programme Foncier Quinquennal / EPF-Smaf

3 1. L ETABLISSEMENT D e s p o l i t i q u e s f o n c i è r e s A c h e t e r G é r e r C é d e r L Etablissement constitue, dans le cadre de politiques foncières, des réserves foncières et acquiert tout immeuble pour mettre en oeuvre des projets urbains, des politiques locales de l habitat, maintenir, étendre ou accueillir des activités économiques, favoriser le développement des loisirs et du tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l insalubrité, permettre le renouvellement urbain, sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L action de l EPF se situe en amont des opérations d aménagement en acquérant, stockant et gérant des immeubles qui seront revendus aux collectivités. L Etablissement répond aux besoins de ses adhérents en leur apportant un soutien technique et un préfinancement des acquisitions. L EPF-Smaf a acquis depuis plus de 30 ans une expérience technique et financière dont il peut faire bénéficier l ensemble des collectivités de la Région Auvergne. L EPF au 31 décembre 2008 > 432 communes adhérentes, > la région Auvergne, > le département du Puy-De-Dôme, > 55 EPCI, > 5 organismes socio-économiques associés, Depuis 1976, l Etablissement répond aux attentes des collectivités. Il est devenu un outil important voire indispensable de la politique foncière. L aménagement du territoire dépasse aujourd hui les strictes limites administratives et répond aux nouveaux besoins et aux nouvelles logiques de bassins de vie. La gestion des Pays et communautés de communes s effectue déjà sur des territoires relevant de plusieurs départements. > actes d acquisitions, > parcelles acquises, > actes de revente, EPF-Smaf / Programme Foncier Quinquennal << 3

4 2. 2.DOCUMENTS DE PLANIFICATION L Etablissement public foncier accompagne les collectivités dans leurs interventions foncières pour mener à bien un projet d aménagement et de développement de territoire, les collectivités mettent en oeuvre des politiques publiques diverses, telles que des politiques de l habitat, des politiques urbaines, économiques, mais également des politiques de préservation des espaces naturels. Pour ce faire, les collectivités disposent à la fois d outils de planification et d acquisition foncière. > Le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT) fixe les orientations générales des politiques d urbanisme, de l habitat, des déplacements, des activités économiques et des équipements publics à l échelle d un territoire. Il a pour objectif de gérer l espace de façon économe et d organiser la cohérence des activités présentes sur le territoire ; il détermine les grands équilibres entre les zones urbaines et à urbaniser et les espaces naturels, agricoles ou forestiers. > La Carte Communale SCOT PLU/Carte communale outil adapté aux petites communes dépourvues de PLU, elle délimite les secteurs constructibles et précise les modalités d application des règles générales d urbanisme. Elle est soumise à enquête publique avant son approbation par le conseil municipal. Articulation des outils de planification définit les objectifs et les principes d'une politique visant à répondre aux besoins en logements, en assurant entre les communes une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre. Il s applique pour une durée de 6 ans ; il s impose PLH > Le Programme Local de l Habitat (PLH) aux Plans Locaux d Urbanisme (PLU) des communes et doit s articuler avec le SCOT. > Le Plan Local d Urbanisme (PLU) permet d établir un projet d urbanisme et de fixer les règles générales d utilisation des sols. Il comprend notamment un projet d aménagement et de développement durable (PADD) qui exprime la volonté de développement de la collectivité en matière d urbanisme, de développement économique et social, d environnement. Il est élaboré à l initiative de la commune concernée ou de l EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) compétent ; il est approuvé par délibération, après concertation et enquête publique. 4 >> Programme Foncier Quinquennal / EPF-Smaf

5 3.OUTILS FONCIERS L Etablissement acquiert des immeubles sur délibération de la collectivité et sur la base d une estimation domaniale. Les négociations se font par voie amiable, mode privilégié qui permet d anticiper les acquisitions foncières par rapport à l aménagement envisagé. >> Le Droit de Préemption (Droit de préemption urbain, droit de préemption urbain renforcé...) est le droit conféré aux collectivités d acquérir la propriété d un bien lors de son aliénation par préférence à tout autre acheteur. Cette procédure est fortement réglementée. Le bénéficiaire du DPU dispose d un délai de deux mois à compter de la réception de la Déclaration d Intention d Aliéner pour agir. Le titulaire du DPU est, en règle générale, la commune. C est donc au conseil municipal que revient la compétence pour exercer ce droit par délibération ou le déléguer. Le maire peut également subdéléguer ce droit, s il y a été autorisé, dans les conditions que lui fixe le conseil municipal. Toute préemption doit être motivée en s appuyant sur un projet d urbanisme. Les biens acquis par exercice de ce droit doivent être affectés à l objet de la préemption ou à l un des objectifs définis par le code de l urbanisme pendant une durée de 5 ans à compter de leur acquisition. L EPF peut être délégataire de ce droit. Il apporte un soutien technique dans son exercice et finance les acquisitions en résultant. >>> L expropriation pour cause d utilité publique Cette procédure permet à une collectivité de se rendre propriétaire d immeubles en vue de réaliser un projet d aménagement déclaré d intérêt public. Elle se divise en deux phases distinctes : 1. La phase administrative qui aboutit à la Déclaration d Utilité Publique (DUP). 2. La phase judiciaire qui vise au transfert effectif de propriété et à la fixation des indemnités d expropriation. L Etablissement conduit cette procédure sur demande des collectivités. EPF-Smaf / Programme Foncier Quinquennal << 5

6 4. BILAN >>> d acd acquisitions effectuée es pour p 625 ha * Un volume d acquisitions moins important en superficie (130 ha en moyenne par an entre 2004 et 2008 contre 278 ha entre 1999 et 2003) mais qui a doublé en valeur par rapport au programme précédent. * Une hausse de l activité liée à plusieurs facteurs : - la mise en oeuvre d une politique soutenue en matière de logements notamment en lien avec les opérations de requalification de centres urbains, - un accroissement du rôle des communautés de communes et de la communauté d agglomération Clermont-Communauté, - la flambée des prix (+40% de 2004 à 2008). Volume des acquisitions (en milliers d' ) Milliers Hectares , , ,8 76,8 232,6 104,7 121,9 154,8 132, , Coût Surface >>> Des actes plus nombreux (342 par an entre 2004 et 2008 contre 293 actes en moyenne de 1999 à 2003), plus techniques (diagnostics plomb, gaz, amiante, risques naturels ) et des opérations plus complexes notamment pour la réalisation de voiries (achats de biens de petite superficie, morcellement des parcelles, diversité des propriétaires...). 6 >> Programme Foncier Quinquennal / EPF-Smaf

7 >>> Des acquisitions en valeur concentrées sur les bassins urbains * 83% des acquisitions ont été effectuées dans les bassins de Clermont-Ferrand, Riom et Issoire : le bassin de Clermont-Ferrand représente plus des 2/3 des achats réalisés par l EPF. * Les opérations majeures sont localisées sur l agglomération clermontoise : requalifications du site Estaing et du quartier République à Clermont-ferrand, zone d activités de Lempdes, site du Centre de Formation d EDF-GDF sur Cébazat, Zone d Aménagement Concerté de Ceyrat, logements sociaux à Chamalières >>> Une prédominance du logement dans les acquisitions (40,7%) * Lors du précédent programme , la part des équipements publics (29%) était supérieure à celle du logement (25%). La situation est inversée pour la période Les résultats du programme pluriannuels correspondent dans leurs orientations aux objectifs de logement des lois Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) et Engagement National pour le Logement (ENL). Réserves Foncières 4,4% Equipements Publics 21,3% Aménagement de Bourgs 15,5% Répartition des acquisitions par destination en fonction de leur valeur (en %) Loisirs-Tourisme- Sports 3,4% Espaces Naturels 0,6% Voirie 1,2% Activités 13,0% Logements 40,6% >>> Un accroissement du stock et un allongement de la durée de stockage * 79,1% des acquisitions effectuées entre 2004 et 2008 sont encore en stock à la fin de ce programme (76,2 % de celles réalisées entre 1999 et 2003 étaient en stock au 31 décembre 2003) ; en valeur le stock a quasiment doublé passant de entre 1999 et 2003 à entre 2004 et * 14% des biens acquis entre 2004 et 2008 sont restés moins de 2 ans dans le patrimoine de l Etablissement contre plus de 30% lors des programmes et Aujourd hui, la rotation moyenne des biens est estimée à 5 ans (contre 2 à 3 ans en 2003); les collectivités territoriales constituent davantage de réserves foncières. EPF-Smaf / Programme Foncier Quinquennal << 7

8 5. PROGRAMMA OGRAMMATION >>> d acd acquisitions prévusp L évaluation financière de ce programme se traduit par un volume d acquisitions potentielles d environ d euros, soit une moyenne annuelle de par an sensiblement équivalent aux investissements effectués en 2007 et Aujourd hui, l EPF a la capacité de mettre en oeuvre ce programme dans les mêmes conditions que le précédent. * Toutefois, il veillera à une rotation des biens acquis pour limiter l accroissement du stock. Les reventes devront alors s'opérer régulièrement afin de garantir des volumes financiers mobilisables pour de nouvelles actions. * L EPF adaptera les moyens humains au nombre de projets qui reste toujours aussi important (environ 730 projets prévus). Destination des acquisitions projetées Aménagement de bourgs 5,2% Equipements Publics 8,4% Loisirs-Tourisme-Sport 4,1% Espaces Naturels 3,0% Voirie 0,8% Réserves Foncières 6,8% Logements 32,6% Activités 39,1% 8 >> Programme Foncier Quinquennal / EPF-Smaf

9 Destination des acquisitions Coût total (en ) Activités économiques Logements Aménagement de bourgs ou centres villes Equipements publics Loisirs-Tourisme-Sport Espaces naturels Voiries Réserves foncières TOTAL >>> Une programmation en forte hausse Elle s explique par l existence de projets d activités économiques de grande envergure, par les engagements des collectivités en matière de logement au travers des Programmes Locaux de l Habitat et de la relance des initiatives en matière de Zone d Aménagement Concerté. La part des équipements publics (8,7% des acquisitions du prochain programme contre 21,6% lors du PAF ) et surtout des aménagements de bourg (5,2% contre 16,8% lors du programme ) diminue par rapport au précédent programme. >>> Des projets d acquisitions concentrés sur les bassins de Clermont-Ferrand, Riom et Clermont Sud (80% des acquisitions prévues) Comme lors des précédents programmes, les projets d acquisitions sont principalement concentrés sur les bassins de Clermont-Ferrand (53,6%) et de Riom (15,6%). Toutefois, leur répartition évolue : * La part des acquisitions du secteur de Clermont-Ferrand représente * Deux secteurs envisagent des projets en forte croissance : le bassin de Riom avec un volume prévisionnel d acquisitions de et celui de Clermont Sud avec un volume de L augmentation de la part de ces deux bassins s explique à la fois par des projets d activités économiques majeurs et par la mise en oeuvre des Programmes Locaux de l Habitat. EPF-Smaf / Programme Foncier Quinquennal << 9

10 6. ENJEUX ET PERSPECTIVES Le programme d action foncière conduit par l Etablissement Public Foncier constitue un levier essentiel pour mettre en oeuvre une politique équilibrée d aménagement du territoire. Des avancées notables ont été constatées par rapport au précédent programme notamment par la valorisation du cadre de vie (embellissement des centres-bourgs et centres-urbains) et le développement d une offre de logements et d équipements publics adaptée aux besoins des nouvelles populations. mais des actions en faveur du logement social et du développement durable demeurent indispensables. Logement social La production de logement social > Elle reste un des volets prioritaires des politiques publiques en raison d une demande forte. > Toutefois, la libération de foncier à coût maîtrisé demeure un sujet de préoccupation. Le respect des engagements exprimés dans les Programmes Locaux de l Habitat nécessite une anticipation et une implication forte des collectivités. Cela passe par une mise en oeuvre efficace de tous les outils au service de l action publique : - élaboration d un volet foncier dans les PLH, - importance d une plus grande prise en compte de la question foncière au niveau des PLU. 10 >> Programme Foncier Quinquennal / EPF-Smaf

11 La mise en oeuvre de politiques d urbanisation plus engagées en matière de développement durable > Une action vigoureuse en faveur du recyclage de l existant doit être conduite. Les opérations qui s inscrivent dans cette perspective, par nature plus complexes et plus onéreuses, devront être clairement et fortement accompagnées. Développement durable > Les opérations visant à économiser les sols et densifier les zones urbaines sont également à soutenir. Le frein nécessaire à l étalement urbain qui est un des enjeux des SCOT dans le département, passe par des innovations en matière de produits et de typologies de logements. Espaces naturels La production et la valorisation des espaces naturels > Les attentes en matière de qualité environnementale sont de plus en plus fortes. La protection et la mise en valeur des espaces naturels restent une préoccupation marquante dans les politiques de planification et d aménagement. > La maîtrise des espaces agricoles périurbains est également un enjeu important du fait de l étalement urbain. La profession agricole demande aujourd hui une anticipation des évolutions urbaines pour assurer la pérennité de son outil de travail. > La flambée des prix des terrains ces dernières années plaide pour l anticipation et la poursuite de l effort en matière de réserves foncières. Les difficultés actuelles du marché immobilier rendent nécessaire la permanence de l action foncière. Réserve foncière EPF-Smaf / Programme Foncier Quinquennal << 11

12 ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER Smaf Conception graphique : EPF-Smaf - Rédaction : EPF-Smaf, FS Conseil - Crédit photographique : EPF-Smaf - Mai , Boulevard François Mitterrand CLERMONT-FERRAND Tél. : Fax :