Politiques de l habitat locatif au Maroc : Retour d expériences internationales

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1 Politiques de l habitat locatif au Maroc : Retour d expériences internationales 25 mai 2015, Rabat Clémentine Tribouillard, Consultante pour la Banque Mondiale: tribouillard.clementine@yahoo.fr

2 Benchmarking international 50 pays examinés, 7 pays sélectionnés pour leur expérience innovante (+ Egypte) Majorité de pays à revenus intermédiaires USD USD USD USD USD USD USD USD 0 USD Maroc Egypte Argentine (2006) IPV année 2013 en USD Afrique du Sud Mexique Vénézuela Hongrie Uruguay Chili Pays à revenus intermédiaires bas Pays à revenus intermédiaires hauts Pays à revenus élevés

3 Panorama des résultats 6 pays présentés comme bonne pratique, 1 pays comme mauvaise pratique (Venezuela) Limites de l exercice: Certains outils sont récents (peu de recul) Certains outils sont à petite échelle Peu de résultats chiffrés disponibles (données souvent confidentielles) Analyse restreinte au sous-secteur du locatif (pas d analyse des outils d accession à la propriété Enjeux de l exercice: Ne pas simplement transposer un outil Mais alimenter la réflexion en cours au Maroc du point de vue stratégique et opérationnel

4 Mettre sur le marché des unités existantes Mettre sur le marché de nouvelles unités Désintérêt Ciblage social inadapté Implantation géographique inadaptée Capacités de gestion DEVELOPPER L OFFRE LOCATIVE SOCIALE Production Gestion Risques Solutions possibles Construire de nouveaux logements locatifs Rénover des logements dégradés Louer des logements louables en l état mais vacants (vacance privée) Vacance publique marginale (rotation familiale) Promoteur public Promoteur associatif ou institutionnel non-lucratif Promoteur privé/ particulier Mise en location Rachat par des organismes publics ou associatifs? Auto-rénovation contre effacement d arriérés de loyers (Hongrie) Exonérations fiscales et zoning (Uruguay) Obligation Légale (Venezuela) Gestionnaire public Gestionnaire associatif ou institutionnel non-lucratif Gestionnaire privé Loyers élevés Désintérêt Crainte des impayés et des dégradations Gestion directe avec ou sans intermédiation Incitations/sanctions (Venezuela) Gestion immobilière (Mexique) Contentieux efficace (Afrique du Sud, Uruguay) Renforcement des capacités : formation, encadrement et régulation (Afrique du Sud) Gestion immobilière Contentieux efficace

5 DEVELOPPER Groupes vulnérables (familles monoparentales ou nombreuses, handicapés, jeunes, ) et/ou familles aux revenus modestes par rapport au montant des loyers du marché privé Groupes vulnérables et/ou familles aux revenus informels LA DEMANDE LOCATIVE SOCIALE Accès bloqué au marché : coûts trop élevés et/ou propriétaires frileux Risques Solutions possibles Soutien financier : subvention pour le loyer et/ou les charges et/ou les frais d installation (Chili, Argentine, Hongrie) Aides conditionnées à des loyers plafonnés (Venezuela, Uruguay) Garantie aux propriétaires en cas de non-paiement (Uruguay et Argentine) Garantie aux propriétaires en cas de non-paiement pour les familles sans ressources formelles (Argentine) Groupes vulnérables et/ou familles n ayant pas l expérience des règles de collectivités et de la location formelle Problèmes de nuisances, dégradations ou manquements au contrat Formation et encadrement social des locataires (Argentine) Groupes vulnérables et/ou familles endettées (arriérés de loyers) en menace d expulsion Cercle vicieux social (endettement, sansabris, exclusion) Paiement des loyers en nature via des chantiers de rénovation (Hongrie)

6 LA PROMOTION DU PARC Expériences intéressantes Logement locatif social en Afrique du Sud

7 Promotion du parc Recommandation n 1: Recentrer les investissements d un point de vue géographique (en faveur de certaines zones) ou technique (en faveur du renouvellement urbain) L introduction en Afrique du Sud d une dotation d investissement exclusivement disponible pour les zones de rénovation prioritaire Le programme uruguayen «Plus d opportunités» et l introduction du zoning A retenir: intérêt des incitations différenciées selon la zone ou le type d intervention (construction neuve/réhabilitation)

8 Promotion du parc L introduction en Afrique du Sud d une dotation d investissement exclusivement disponible dans des zones de rénovation prioritaire AFRIQUE DU SUD Politique publique incluant le secteur locatif social depuis la fin de l apartheid en 1994 Modèle de développement basé sur les Institutions Sociales de Logement (SHI): associations à but non lucratif professionnalisées dans la production et la gestion de logements locatifs sociaux Appui à la production: subventions aux SHI pour les coûts d investissement, octroyées sur la base des projets présentés, en fonction du nombre de familles modestes touchées 2006: recentrage vers des zones spécifiques de rénovation urbaine (freiner les projets en grande périphérie, valoriser la densification urbaine et la mixité sociale) Tribunaux du Logement Locatif, implantés dans chaque province

9 Promotion du parc Le programme uruguayen «Plus d opportunités» et l introduction du zoning URUGUAY Appui au locatif social depuis 2010 Appui à la demande: Fonds de Garantie des Loyers pour les familles à moyens revenus Appui à l offre: Programme «Plus d Opportunités» = exonérations fiscales à destination des investisseurs privés pour la construction ou réhabilitation de logements destinés à la vente ou à la location

10 Promotion du parc Recommandation n 2: Intégrer le secteur associatif, pour élargir la palette d opérations Le modèle sud-africain qui laisse une très grande part à la société civile dans la gestion de sa politique locative En Hongrie, les chantiers de rénovation de l Association des chantiers sociaux de reconstruction de l Université de Budapest A retenir: intérêt pour le Maroc de cibler des opérateurs à but non-lucratif pour les opérations spéciales (micro-opérations, ou lourde ingénierie sociale, ou enjeu spécial comme réhabilitation de médina, etc.)

11 Promotion du parc Le modèle sud-africain et le rôle des Institutions Sociales de Logement (SHI), associations à but non lucratif

12 HONGRIE Logement social toujours locatif, majoritairement produit et géré par les Municipalités (anciens stocks de l ère soviétique et nouveaux logements construits plus récemment) 2005: orientation nationale tournée de l offre vers la demande financements aux Municipalités pour mettre en place des subventions aux locataires identifiant un logement sur le marché privé échec car les propriétaires privés dans l informel ont refusé de s enregistrer auprès des services fiscaux (sauf Municipalité de Szombathely) Expérience Université de Budapest/ONG internationale: chantiers de rénovation du stock municipal locatif dégradé Promotion du parc En Hongrie, les chantiers de rénovation de l Association des chantiers sociaux de reconstruction de l Université de Budapest Le caractère bénévole des activités permet un coût réduit Les interventions cumulent réhabilitation du bâti et réintégration sociale des locataires

13 Promotion du parc Recommandation n 3: Convertir une partie du parc de logements en vente en logements à louer Le programme Infonavit au Mexique qui recycle en location des logements vacants MEXIQUE Politique du logement massivement tournée vers l accession à la propriété mais Programme National du Logement : nouveaux objectifs de politique locative Programme Arrendavit: intermédiation immobilière visant à rapprocher les ménages en recherche de logement locatif de l offre de marché : les ménages choisissent parmi une liste de logements vacants affiliés, loyer ponctionné sur leur salaire (échec car loyers trop élevés) Programme de subventions au loyer (phase pilote): militaires et affiliés de la caisse des salariés du secteur privé à faibles revenus, ponction du loyer restant sur salaire A retenir: piste intéressante à explorer pour le recyclage d un stock peu attractif à l achat, question de la gestion de ce stock?

14 LA SECURISATION DES LOYERS Expériences intéressantes Tribunaux du Logement Locatif en Afrique du Sud Garantie de loyers en Uruguay

15 Sécurisation des loyers Recommandation n 1: Quelques paramètres de réussite de systèmes de garantie déjà en place ARGENTINE Politique du logement massivement tournée vers l accession à la priorité Exception pour la Ville de Buenos Aires: programme «Il est possible de louer» Groupes cibles: ménages à faibles revenus, les jeunes ou les groupes vulnérables Palette d outils combinables : 1. Garantie bancaire accessible même aux familles ayant des revenus informels (par le biais d un système d épargne préalable comme conditions d accès) 2. Prêt pour les frais d installation 3. Subventions prenant en charge une partie du loyer et modules de formation aux contrats et aux règles de collectivité

16 Sécurisation des loyers Recommandation n 1: Quelques paramètres de réussite de systèmes de garantie déjà en place Le caractère obligatoire de la garantie, comme en Uruguay? L ouverture de la garantie aux revenus informels, comme à Buenos Aires (épargne volontaire de 4 mois et dispositifs d encadrement social) L intégration de la garantie au système de contentieux: durée déterminée (3 mois?) ou bien garantie intégrale comme en Uruguay A retenir: équilibre à trouver entre le coût du contentieux et le degré de confiance des propriétaires privés

17 Sécurisation des loyers Recommandation n 2: Mettre en place un système alternatif/complémentaire de résolution des conflits Le cas des Tribunaux du Logement Locatifs en Afrique du Sud A retenir: choisir entre une nouvelle instance avec une juridiction propre ou un système à l amiable pour désengorger les instances existantes

18 LE SOUTIEN AUX LOCATAIRES Expériences intéressantes Ecart entre les revenus familiaux moyens et les montants des loyers en Argentine Programme de subvention du loyer pour les jeunes au Chili Valor en $ ITF Media Valor alquiler promedio 2 ambientes Valor alquiler promedio 3 ambientes Decil de ingreso total familiar

19 Soutien aux locataires Recommandation n 1: Quelques paramètres de réussite de systèmes de subvention déjà en place Assurer l objectivité et la transparence du processus de sélection CHILI Politique du logement massivement tournée vers l accession à la propriété 2013: création du «Programme d aide à la location d un logement» visant à subventionner une partie des loyers pour permettre aux jeunes ménages (moins de 30 ans) à faibles revenus d accéder au marché privé de la location Objectivité: système de points au Chili et à Buenos Aires Transparence: publication de la grille de notation au Chili Utiliser des critères de sélection pertinents Insuffisance du seul critère de revenu, critères complets au Chili Vérification de la fiabilité des informations

20 Soutien aux locataires Empêcher l utilisation des subventions à d autres fins Subvention versée sur un compte spécifique (Buenos Aires et Chili) Permettre au système de cohabiter avec l informel Epargne comme preuve de capacité à payer à Buenos Aires Propriétaires informels en Hongrie (choix régularité fiscale/appui locatif?) Adopter un système flexible sur l échelle, les cibles et le coût Système des appels à candidature au Chili Déterminer de manière adéquate le montant et la durée de l'aide Les bienfaits d une durée limitée (Chili, Buenos Aires, Mexique) Montant forfaitaire ou proportionnel, fixe ou dégressif? Ouvrir la porte de l accession à la propriété pour les «bons payeurs» Ponts entre les systèmes d aide à la location et les systèmes d aide à l achat (Chili, Buenos Aires)

21 Soutien aux locataires Recommandation n 2: Mettre en place des mesures complémentaires pour les autres barrières financières à l accès au logement locatif Caution et épargne préalable au Chili Prêt bancaire à Buenos Aires A retenir: La subvention d une partie du loyer n est pas la seule barrière financière à l accession au marché locatif

22 Soutien aux locataires Recommandation n 3: S assurer d une bonne connaissance de l offre locative existante Première mouture du programme mexicain Arrendavit: une déconnexion des prix des loyers Obstacles au Chili: trouver un logement qui répondent aux critères A retenir: un manque d anticipation des caractéristiques de l offre entraine un risque que l Etat attribue des aides mais que les bénéficiaires ne trouvent pas de logement

23 LA GOUVERNANCE Expériences intéressantes Processus d accréditation des institutions de logement social en Afrique du Sud

24 Gouvernance Recommandation n 1: L intérêt d une entité d intermédiation Le cas du programme Arrendavit au Mexique, qui aborde à la fois l offre et la demande A retenir: intérêt d un système intégré Intérêt d une ponction des loyers sur les salaires

25 Gouvernance Recommandation n 2: L intérêt d une entité de régulation La mauvaise expérience vénézuélienne: comment brider le secteur par un excès de contrôle VENEZUELA 2011: Loi de Régularisation et de Contrôle des Locations remise en cause du principe même de propriété, quasi-disparition du secteur locatif formel Forces et faiblesses du SHRA en Afrique du Sud: uniformisation et renforcement des capacités vs bureaucratisation et dispersion des guichets de financement A retenir: harmoniser le secteur sans le brider

26 Gouvernance Recommandation n 3: Créer des ponts entre les dispositifs La complémentarité des programmes de logement: Uruguay: exonérations fiscales et garantie des loyers Mexique: subventions au loyer et aide à la location Chili, Argentine et Mexique: accès préférentiel à la propriété en fin de droits La collaboration entre les différents services de l Etat Vérification des données locataires avec les autres Ministères au Chili Lien avec la justice en Uruguay Le rôle des municipalités dans l évolution des politiques publiques nationales Expériences positives des villes de Szombathely en Hongrie, et Buenos Aires en Argentine

27 Merci pour votre attention!