Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) T % 22% 22% 19% 23% 39% 34% 33% 25% 25% 22% 25% 22%

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1 LE MARCHÉ LOCATIF - 3T 2014 ILE-DE-FRANCE Demande placée m² +1 : au terme des 9 premiers mois de l année, l activité transactionnelle progresse nettement mais à un rythme moins soutenu que celui observé au 1 er semestre 2014 Ce «ralentissement de la hausse» est lié à une médiocre activité transactionnelle lors du 3 ème trimestre, notamment sur le segment des très grandes transactions ( m² et plus) : il ne devrait s agir que d un trou d air passager, les perspectives à fin d année étant meilleures Au terme de l année 2014, l activité transactionnelle repassera au-dessus de la barre des 2 millions de m², sans toutefois pouvoir rivaliser avec les niveaux records, supérieurs à 2,5 millions de m² Le segment des grandes transactions (plus de m²) conserve un rôle essentiel, en dépit d une contreperformance au dernier trimestre Le dynamisme du marché d Ile-de-France est profond et ne s explique pas par quelques rares grandes transactions : les entreprises à forte valeur ajoutée, souvent à la recherche de surfaces plus moyennes, sont très actives sur le marché locatif, comme en témoignent les résultats du QCA (+29%) Evolution de la demande placée en m² (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) T T2 T3 T Taille des transactions Ile-de-France (Source : Knight Frank) 9% 22% 22% 15% Petites surfaces ( m²) 27% 19% 2 21% 22% Moyennes surfaces (de à m²) Grandes surfaces (de à m²) 39% 34% 3 39% 38% Très grandes surfaces ( m²) 25% 25% 22% 25% 22% T2014

2 Exemples de transactions Transactions de plus de m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble SMA BTP KPMG Solocal Ministère de l Intérieur Crédit Agricole Fromagerie Bel L Oréal Veolia Environnement Covea Banque Populaire - BRED Safran 8/12 rue Louis Armand Paris 15 ème Juillet m² NC Restructuré Eqho La Défense Juin m² 464 Restructuré City Lights Boulogne-Billancourt Juin m² 430 Restructuré Le Garance Paris 20 ème Juin m² 430 Neuf Alpha Guyancourt Juin m² NC Etat d usage Le Boma Suresnes Mai m² 350 Rénové Ecowest Levallois-Perret Avril m² 478 Neuf Tranche 2 - Parc du Millénaire Aubervilliers Mars m² 350 Neuf Le Tivoli Paris 9 ème Mars m² 580 Rénové Urban Green Joinville-le-Pont Ex site Nortel Magny-les-Hameaux Fév m² Fév m² Vente Utilisateur Vente Utilisateur Neuf Etat d usage Grands Utilisateurs (> m²) 47% de l activité transactionnelle Le segment des grands utilisateurs joue un rôle essentiel sur le marché locatif parisien. La contreperformance de 2013 a beaucoup dû à son essoufflement L année 2013 s était tout particulièrement singularisée par le brusque ralentissement de l activité des grands groupes de l industrie, sans doute sous le double effet des incertitudes de l environnement économique et des insuffisances des solutions immobilières proposées Les résultats depuis le début 2014 sont à ce titre encourageants, avec les prises à bail de groupes tels que Safran et Veolia L activité transactionnelle issue du secteur public et para-public reste par contre faible, en dépit de la prise à bail du Garance par le Ministère de l Intérieur : l immobilier étant appelé à jouer un rôle important dans les mesures de maîtrise budgétaires du gouvernement, ce secteur reste toutefois susceptible de connaître un rebond à l avenir Répartition des grands utilisateurs par secteurs d activité (Source : Knight Frank) 7% 24% 31% 1 24% 1% 32% 9% 19% 21% 32% 46% 12% 25% 12% 17% 26% 7% 31% 15% 9% 22% Banque/Finance/ Assurance 2% 4% Activités juridiques/ Audit/Conseil 4% 5% Industrie TMT Luxe/Mode Autres 4% Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales 2

3 Offre disponible 7,2% Taux de vacance Avec 7,2%, le taux de vacance reste quasi-stable depuis 6 mois : le coup d arrêt à la lente mais constante hausse observée en 2013 est confirmé La région parisienne consolide ainsi son positionnement de marché très faiblement offreur à l échelle européenne Les fortes disparités internes à la région parisienne demeurent toutefois frappantes Au-delà des fluctuations trimestrielles, la résilience du marché parisien est démontrée puisque la baisse de l activité transactionnelle en 2013 et la hausse concomitante des livraisons de surfaces neuves ou restructurées ne se sont jamais traduites par une envolée de la vacance Cette situation est également révélatrice d une inadaptation de l offre par rapport à la demande : la baisse de l activité a été avant tout due à une moindre rotation des utilisateurs au sein du parc, ceux-ci privilégiant les renégociations de baux Evolution du taux de vacance en % (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 14,0% 12,0% 11,9% 10,0% 8,0% 6,0% 7,2% 5,1% 4,0% 2,0% Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T Offre Grade A Si l offre est quantitativement faible, elle est surtout qualitativement déficiente : les surfaces neuves ou restructurées ne représentent que de l offre disponible Ce ratio est en nette et constante régression en raison de notre définition du Grade A (immeubles de moins de 5 ans) et de l effondrement des volumes de livraisons observable de la mi-2009 à la fin 2012 Le niveau de l offre de Grade A est insuffisant au vu de la structure de la consommation de bureaux par les utilisateurs : 80% des surfaces de plus de m² louées sur la région parisienne en 2013 correspondaient au Grade A (70% en 2012) La carence d offre de Grade A et, plus globalement, l inadéquation offre/demande est un des blocages majeurs susceptibles d entraver le marché locatif Le manque est presque absolu sur certains secteurs, tels que Paris intra-muros (11% de l offre sur le QCA) Qualité de l offre en % des surfaces disponibles (Source : Knight Frank) Seconde main Neuf ou restructuré 3

4 Les loyers 750 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Après qu un ajustement à la baisse (-10% en 2 ans) ait été acté, le loyer haut de gamme s est stabilisé depuis un an à 750 sur le QCA La baisse observable sur le QCA ne s est pas vérifiée sur toute l Ile-de-France : elle est paradoxalement plus difficile sur les marchés les plus exposés à la concurrence, les prix affichés ne réservant souvent qu une faible marge d adaptation Les mesures d accompagnement ont partout augmenté mais dans des proportions diverses. Elles se situent autour de 20% sur Paris et peuvent monter entre 25 et 30% en périphérie Cette baisse «masquée» sur certains marchés a longtemps entravé leur attractivité. Un marché tel que La Défense est toutefois sorti de cette situation inconfortable Les loyers moyens demeurent stables : les utilisateurs font varier leur consommation au gré des caractéristiques de l offre Evolution des loyers en HT HC/m²/an (Sources : Knight Frank, IPD-Immostat) Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T Rapport taille/loyer Rapport taille/loyer des transactions de plus de m² (Source : Knight Frank) Surface louée m² 309 : loyer moyen au 3T : loyer haut de gamme au 1S m² m² m² m² m² m² m² m² m² Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) 4

5 Livraisons futures 55% Taux de précommercialisation d ici à fin 2017 Le manque d offre Grade A favorise le phénomène des précommercialisations : plus de la moitié des surfaces attendues avant fin 2017 ne sont plus disponibles Au vu de la configuration de l offre (en taille, en qualité et en prix), les programmes clés en main se généralisent en grandes surfaces et expliquent aussi cette tendance Les précommercialisations sont traditionnellement l apanage des secteurs géographiques offrant la plus forte attractivité prix. Le phénomène fait toutefois son apparition sur le QCA La hausse des livraisons depuis la fin 2012 ne se répercute donc que très partiellement sur le volume de l offre et sur l importance des disponibilités en Grade A Les surfaces de qualité resteront relativement rares au cours des années à venir La géographie de ces livraisons pourrait encourager une «réallocation» de l offre au sein de la région parisienne Surfaces neuves ou restructurées en Ile-de-France (Source : Knight Frank) m² m² m² m² m² m² m² m² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles Synthèse Ile-de-France 3 ème trimestre 2014 Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Ile-de-France Evolution annuelle Parc m² m² +1,8% Demande placée m² m² +13,2% Offre immédiate m² m² +3,9% Taux de vacance 7,2% 7,1% +1 pb Loyer moyen 309 /m²/an 313 /m²/an -1, Loyer haut de gamme 750 /m²/an 750 /m²/an - Taux prime 4,00 4,25% 4,25-4,50% -2,5 pb Volume investi , (Sources : Knight Frank, ORIE, IPD-Immostat) 5

6 Cartographie Villeneuve- La-Garenne Gennevilliers Saint-Denis Colombes La Garenne- Colombes Bois- Colombes Asnières-sur- Seine Clichy Saint-Ouen Aubervillers Bobigny Rueil-Malmaison Nanterre Suresnes La Défense Puteaux Bois de Boulogne Courbevoie Neuilly-sur- Seine Levallois- Perret 16 ème 17 ème 17 ème 8 ème 18 ème 9 ème 10 ème 9 ème 2 ème 2 ème 1 er 1 er 3 ème 11 ème 19 ème Pantin Le Pré-St- Gervais Les Lilas Bagnolet 20 ème Montreuil Saint-Cloud Boulogne- Billancourt 16 ème 15 ème 7 ème 6 ème 5 ème 4 ème 12 ème St- Mandé Vincennes Fontenay-sous-Bois Nogent-sur-Marne 14 ème 13 ème Bois de Vincennes Sèvres Meudon Issy-les-Moulineaux Vanves Châtillon Malakoff Montrouge Bagneux Arcueil Gentilly Le Kremlin Bicêtre Ivry-sur-Seine Charenton Saint-Maurice Joinville- Le-Pont Cachan Villejuif Paris QCA Paris Centre Ouest (hors QCA) Paris 5/6/7 Paris 12/13 Paris 14/15 Paris 3/4/10/11 Paris 18/19/20 La Défense Boucle Nord Neuilly/Levallois Péri-Défense Boucle Sud 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud 6

7 RESEARCH Amérique Caraïbes Etats-Unis Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Département Etudes & Recherche +33 (0) Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Office Partner Knight Frank LLP +33 (0) Aymeric Sevestre Département Bureaux Paris +33 (0) Laurence Karsenti Département Commerce +33 (0) Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0) Nadège Pieczynski Analyste +33 (0) Julien Bonnefoy Département Investissement Partner Knight Frank LLP +33 (0) Patrick Caillaud Département Bureaux Ile-de-France +33 (0) Guylène Brossart Département Gestion Locative +33 (0) Arnaud Cosny L Atelier Knight Frank +33 (0) arnaud.cosny@fr.knightfrank.com Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Knight Frank SNC 2014 Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l INSEE, l ORIE, le GIE Immostat, ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Taiwan Thaïlande Viêtnam Moyen-Orient Bahreïn Emirats Arabes Unis Quatar