DES OPÉRATEURS DE L IMMOBILIER ET DE LA CONSTRUCTION INÉGALEMENT TRIBUTAIRES DES REGLES DU MARCHÉ, DU POIDS DES NORMES ET DES INCITATIONS PUBLIQUES

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1 TROISIEME PARTIE DES OPÉRATEURS DE L IMMOBILIER ET DE LA CONSTRUCTION INÉGALEMENT TRIBUTAIRES DES REGLES DU MARCHÉ, DU POIDS DES NORMES ET DES INCITATIONS PUBLIQUES 257

2 L offre de logements et son développement résultent de l intervention de toute une chaîne d opérateurs qui structurent la production immobilière et composent un secteur à part entière de l économie nationale, régionale et locale : artisans et entreprises du bâtiment, constructeurs de maisons individuelles, promoteurs immobiliers, aménageurs-lotisseurs, bailleurs sociaux, architectes, agents immobiliers et marchands de biens, bureaux d études techniques du bâtiment, notaires, assureurs, acteurs financiers auxquels il faudrait de plus en plus adjoindre les grandes enseignes du bricolage étant donné le succès croissant de ce «loisir» parmi les ménages. Cet ensemble d activités, de savoir-faire et d emplois alimente une économie dite «résidentielle» qui n en reste pas moins exposée aux aléas de l économie mondiale et financiarisée, comme l ont démontré les effets de la crise des «subprimes» en 2007 ou bien encore la mise en concurrence, parfois considérée comme déloyale, des coûts salariaux et sociaux favorisée par certains mécanismes (ex : détachement de salariés). Essentiellement constitué de petites ou très petites entreprises, ce large secteur est aujourd hui soumis à diverses injonctions et contraintes, parfois contradictoires, qui rendent l exercice professionnel difficile quand ce n est pas risqué, ou tributaire de choix dont les opérateurs ne maîtrisent ni les tenants ni les aboutissants sinon au prix d ajustements ou d adaptations parfois difficiles. Ces injonctions et contraintes sont de plusieurs natures et concernent : - La financiarisation du secteur, qui reste une tendance lourde malgré la crise des «subprimes» en Le placement immobilier demeure une valeur refuge et un élément central de la constitution d un patrimoine (et d un complément de retraite) pour les ménages. Ainsi, sur les milliards de dépôts bancaires (hors comptes courants créditeurs) au 31 août 2015, près de 262 milliards (soit 22,7 %) concernaient des plans d épargne logement (231 Mds ) et des comptes épargne logement (30 Mds ). Pour la région Aquitaine, les montants de l épargne placée sur ce type de produits atteignait à la même date 12,2 Mds. Début septembre 2015, le volume des encours de crédits dédiés à l habitat représentait 858 Mds au plan national dont près de 46 Mds en Aquitaine. Cette tendance est favorisée par la baisse des taux bancaires (taux effectif de 2,94 % pour les crédits de long terme à taux fixe début septembre 2015), par l allongement de la durée des prêts immobiliers (jusqu à 25 ans) et par les mesures de défiscalisation promues par les pouvoirs publics (notamment 3,2 Mds en 2013 pour les particuliers, comprenant la déduction des intérêts d emprunts et les incitations à l investissement locatif privé, sur un montant total de 14,5 Mds de déductions fiscales pour l ensemble du secteur). Cette évolution est accentuée par un tassement des aides publiques directes à la pierre En 2013, les subventions d investissement en faveur du logement ont atteint 3,15 milliards dont 1,75 milliards d aides d État (dont aides ANRU, ANAH et hors Action Logement) 258

3 L envolée des prix dans l immobilier au cours des vingt dernières années, notamment sur les marchés les plus tendus, ne peut s expliquer par la seule augmentation des coûts de construction, ainsi que le démontrent plusieurs analyses du coût des logements (ex : le coût de construction ou des travaux ne représente que 40 % du coût total pour un logement en collectif). Un autre indice de cette financiarisation tient au fait que la grande majorité des logements neufs est acquise par des propriétairesinvestisseurs et non par des propriétaires occupants. Payer moins d impôts, disposer d un complément de revenu à la retraite, tout en constituant un patrimoine sont les principales motivations des ménages qui font le choix de l investissement locatif. Leur revenu annuel médian est de pour un investissement moyen de (2015), majoritairement dans un T2 ou T3 implanté dans une grande agglomération située dans une autre région que celle de leur lieu de résidence (Ile de France ou régions du sud). L Aquitaine (et l agglomération bordelaise en particulier) est la troisième région française privilégiée par ce type d investisseur (après l Ile de France et Midi- Pyrénées) L inflation normative au cours de la décennie écoulée et dénoncée par une très large partie de la profession, dans un secteur dont l activité est déjà très lourdement codifiée par le corpus législatif et règlementaire d une part et d autre part à travers des normes techniques d application théoriquement volontaire mais qui s imposent souvent de fait pour les entreprises du secteur exposées à une concurrence plus ou moins rude selon les périodes et les régions. Le cadre règlementaire de la construction et de l habitat est codifié par une douzaine de textes législatifs dont le Code de la construction et de l urbanisme et des dizaines de textes supplémentaires s y ajoutent chaque année. Par ailleurs, ce secteur d activités est couvert par normes (dont 1% obligatoires), de plus en plus influencées par la normalisation européenne, sans compter les procédures spécifiques relatives aux nouveaux produits ou procédés. Ce cadre réglementaire et normatif a une incidence de plus en plus forte sur les coûts de construction. D après les professionnels du bâtiment, l impact des normes expliquerait 30 % de l augmentation des coûts de construction constatée depuis Cette frénésie normative est enfin source de complexité pour les TPE et les artisans. Le chantier de la simplification normative est donc une priorité pour les professionnels de la construction, qui a été entendue par les pouvoirs publics, avec un moratoire instauré entre 2013 et 2015 puis l annonce d une cinquantaine de mesures en Toutefois, certaines normes peuvent ouvrir ou entretenir un marché de prestations pour les opérateurs du bâtiment. 103 Source : «Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l investissement locatif en 2015?» - étude du Crédit Foncier, septembre Cf. audition de M. Jonathan PREVEREAUD, délégué régional de l Union des Constructeurs Immobiliers, le 23 octobre

4 C est par exemple le cas de la réglementation thermique (RT 2005 et RT 2012), qui représenterait un surcoût de + 8 % à + 12 % selon la nature des logements, 105 mais qui répond à une autre catégorie d exigences d intérêt général. - Le défi de la transition énergétique dans le secteur du bâtiment, inscrit dans le cadre des engagements nationaux et internationaux pour lutter contre le changement climatique, est une autre injonction forte assez largement intégrée et appropriée par les professionnels du bâtiment et de la construction, d autant que cette évolution est génératrice de nouveaux marchés pour la filière. De fait, les acteurs professionnels ont mis en place des formations et des labels afin de répondre aux nouvelles exigences en matière énergétique et/ou environnementale dans la construction (dont réhabilitation de logements). Pour la seule région Aquitaine, ce chantier est colossal puisqu il correspond à la réhabilitation de plus du quart du parc existant (soit logements) pour un coût estimé de 15,5 milliards à horizon + 10 ans. Cet enjeu exige une mise à niveaux des formations, des compétences et un ajustement de l outil de production, qui est loin d être acquis compte tenu de la taille limitée des entreprises. Cependant, la multiplication des annonces et des dispositifs aux divers échelons territoriaux introduit des facteurs d instabilité, d illisibilité et d incohérence qui ne favorisent pas le décollage de ce marché de la réhabilitation thermique, notamment auprès des particuliers. - Enfin, la récurrente instabilité des politiques publiques en faveur de la construction et de l habitat est un autre élément de contexte qui pèse sur les opérateurs et professionnels de la construction et du logement. Cela concerne aussi bien la politique conduite au plan national par l État que la définition et la mise en œuvre des politiques locales en faveur de l habitat et du logement par les collectivités territoriales. Au plan national, pas moins de 6 lois successives 106 ont porté sur la politique du logement entre 2000 et 2014, soit en moyenne une loi tous les 3 ans, auxquelles on peut ajouter diverses annonces ou «plans», tel le plan de relance de la construction (un premier annoncé en juin 2014 puis un second fin août de cette même année). Cette instabilité est accentuée par le fait que les décrets d application des lois adoptées ne sont pas toujours publiés et/ou que leur mise en œuvre n est pas toujours couronnée de succès (ex : application du droit au logement opposable, certaines dispositions de la loi «ALUR» de mars 2014 ), quand elle n est pas parfois contrariée par les arbitrages budgétaires des lois de Finances. 105 Cf. rapport du groupe de travail n 1 «Simplifier la réglementation et l élaboration des normes de construction et de rénovation» établi dans le cadre de la démarche de concertation «Objectifs » lancée par la Ministre du logement, Mme Cécile DUFLOT, en novembre Loi n du 13 décembre 2000 de solidarité et de renouvellement urbain, loi n du 1 er août 2003 d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, loi n du 16 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, loi n du 5 mars 2007 instituant un droit au logement opposable, loi n du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion, loi n relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, loi n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et un urbanisme rénové (à quoi on peut ajouter la loi n du 1 er juillet 2013 autorisant le Gouvernement à adopter par ordonnances des mesures législatives visant à accélérer les projets de construction) 260

5 Toutefois, certaines mesures récentes ont aussi tenu compte d observations ou souhaits des acteurs de la filière (mesures de simplification et plans pour l innovation lancés en décembre 2014). Ce constat explique aussi pourquoi les professionnels du bâtiment et de la construction appellent à une évaluation a posteriori des lois adoptées. Au plan local, la baisse des dotations d État vers les collectivités territoriales n est pas sans incidence sur les politiques territoriales en matière d habitat, au moins pour les collectivités délégataires des aides à la pierre. Par ailleurs, un autre facteur d incertitude tient à l interprétation parfois restrictive des documents d urbanisme par les élus locaux ou leurs services techniques et aux délais d instruction des permis de construire qui ralentissent la réalisation de programmes de logements, notamment s agissant de logements collectifs. Cette instabilité a tendance à favoriser l attentisme des donneurs d ordre et/ou le report de mises en chantier. Tel est le contexte dans lequel évoluent aujourd hui les opérateurs de l immobilier et de la construction, qui n échappent pas plus aux difficultés économiques, que ce soit celles des ménages sur leur prévisions d investissement et/ou sur leurs dépenses en matière de logement, ou celles des pouvoirs publics dans leur capacité à investir dans des politiques d urbanisme et d habitat. 3.1 Construction et immobilier, un secteur d activités déterminant pour l économie et l emploi dans les territoires Les entreprises du bâtiment se situent au cœur de la chaîne de production de logements. Au plan national, on compte entreprises du bâtiment dont 95 % de 10 salariés ou moins (dont auto-entrepreneurs). 261

6 (e) 2014 (p) Elles occupent au total plus de 1 million de salariés. Ces entreprises ont réalisé 124 Mds de travaux en 2014 dont 60 % (75 Mds ) pour le seul secteur du logement. Plus de la moitié (55 %) de l activité réalisée dans ce domaine repose sur le marché de l entretien-amélioration. Globalement, le secteur du bâtiment a connu au cours des dernières années une baisse de l activité qui s est accompagnée d un recul de l emploi salarié, même si ce recul a été moins marqué que celui de la production. Dans le même temps, une dégradation des marges et des résultats des entreprises a été enregistrée. Source : Fédération Française du Bâtiment Production (milliards d'euros 2007) % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Part des entreprises en perte Taux de marge (EBE/VA) Rentabilité nette (Résultat Net/CA) Source : Fédération Française du Bâtiment En Aquitaine, le secteur du bâtiment rassemble plus de entreprises dont 97 % de TPE artisanales de moins de 10 salariés (données 2014). Ce tissu d entreprises occupait emplois salariés (dont dans les entreprises artisanales et hors travailleurs détachés) et un peu plus de emplois intérimaires (équivalents temps plein) en

7 Cette même année, le chiffre d affaires du secteur au niveau régional a atteint près de 7,17 Mds (dont 4,38 Mds dans le secteur artisanal), un peu plus de la moitié (51 %) étant réalisé dans l entretien et la rénovation de logements et 31 % dans la construction neuve de logements (pour logements mis en chantier), le solde correspondant à de la construction de bâtiments neufs non résidentiels 107. Ces entreprises du bâtiment sont pour la grande majorité fortement tributaires d une part du marché de la construction individuelle et/ou de l entretien-rénovation (notamment les entreprises artisanales qui réalisent 71 % de leur activité sur le marché des particuliers), lequel dépend des décisions de construction ou de travaux des ménages, de la commande publique d autre part, surtout celle émanant des collectivités territoriales, dans un contexte de resserrement des budgets publics. Or, depuis 2008, les entreprises aquitaines du bâtiment ont dû encaisser les effets de la crise et ont perdu plus de emplois (soit -18 % entre 2008 et 2014). Bien que général, ce recul de l emploi dans les entreprises du bâtiment est particulièrement sensible dans les départements et les territoires ruraux, où prédomine le marché de la construction individuelle et touchés par un appauvrissement des ménages. Cette chute conjoncturelle des effectifs, qui se répercute aussi sur l appareil d apprentissage, tombe à un mauvais moment car elle constitue une perte sèche de compétences au moment même où il serait nécessaire de former et de mobiliser une main d œuvre qualifiée pour répondre au double défi des besoins en logements et de la transition énergétique. Néanmoins, le rythme régional de création d entreprises dans ce secteur du bâtiment reste l un des plus dynamiques (3,7 créations pour 1 défaillance, 6 % des créations d entreprises artisanales du bâtiment en Aquitaine courant 2014). Il n en reste pas moins que la situation conjoncturelle reste difficile au moment de la rédaction de ce rapport, notamment pour les petites et très petites entreprises dont une partie travaille sur le marché de la sous-traitance (8 % au plan national), malgré quelques signes encourageants de reprise. Pour la plupart des entreprises du bâtiment, et plus largement des opérateurs de l habitat, le défi actuel lié à la réhabilitation énergétique du parc ancien est perçu comme une opportunité sur le marché de l entretien-rénovation étant donné l ampleur du chantier (rappel : gisement de logements à réhabiliter soit près de par an à horizon + 10 ans, cf. chapitre 2.3), qui bénéficie d incitations diverses (déductions fiscales, subventions ou aides) des pouvoirs publics. Dans le neuf, la mise en place de la réglementation thermique (RT2012, bientôt RT2020) ou de labels (BBC-Effinergie, Effinergie +, «Habitat et environnement») s inscrit dans ce même registre. 107 Cf. auditions de MM. Loïc CHAPEAUX (Fédération Française du Bâtiment), Sébastien PERRUCHOT (CEBATRAMA), Jonathan PREVEREAUD (FFB/UCI) et Philippe RENOUIL (FFB Aquitaine), le 23 octobre 2014 et audition de MM. Patrick LALANNE et Benoit TABASTE (CAPEB Aquitaine) le 28 janvier

8 Les organisations professionnelles du bâtiment ont su anticiper ce nouvel enjeu en sensibilisant et en accompagnant leurs adhérents dans l adaptation de leur qualification (ex : Qualibat, Qualit EnR, label «écoartisans», certification «Reconnu Garant pour l Environnement» ou RGE) et dans leur formation (ex : FEE-Bat). Ainsi, à fin septembre 2015, plus de entreprises du bâtiment de la région sont qualifiées «RGE» (soit plus de 10 % du total, 3 fois plus qu il y a 1 an). Cette progression ne fait que souligner l enjeu de ce marché pour les entreprises concernées. Les constructeurs de maisons individuelles sont représentés au plan national essentiellement par deux grandes organisations, l Union des Maisons Françaises (l UMF, 600 marques et 55 % du marché national) et la Fédération Française des Constructeurs de Maisons Individuelles (FFCMI). En Aquitaine, une soixantaine de constructeurs de maisons individuelles sont affiliés à l UMF, quelques-uns d entre eux opérant sur tout ou partie du territoire régional. Les particuliers ayant recours à ce type d opérateur doivent signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) instauré par une loi du 19 décembre 1990, lequel vise à garantir les bonnes conditions de réalisation de l acte de construction, d achèvement ou de livraison et de paiement des travaux. Les constructeurs sont tenus d appliquer les dispositions de cette loi et vont même au-delà pour certains. Ainsi, la FFCMI a mis en place une marque collective «Maison de confiance» et un concept de maison «Z R», intégrant la prise en compte des enjeux de performance énergétique (maison à énergie positive), d environnement (limitation des rejets), de santé et de qualité de vie dans l habitat ainsi qu un volet comportemental (sous forme de «coaching» aux éco-attitudes pour les habitants), préfigurant en cela les futures exigences en matière de construction (règlementation bâtiment responsable 2020). Il existe par ailleurs une association dénommée «Maisons de qualité» qui rassemble des associations de consommateurs (l Union Nationale des Associations Familiales) et des constructeurs de maisons individuelles, dont l objectif est d offrir aux particuliers une garantie de qualité au-delà des exigences imposées par le CCMI. Au plan national, 70 constructeurs se sont engagés dans cette démarche (dont une dizaine en Aquitaine), par le respect d une charte comportant plusieurs exigences en termes de qualité de la relation, de l organisation et de la construction. L association a depuis peu mis en place un laboratoire d innovations (le «Lab»), sur des thèmes aussi divers que la maison connectée, évolutive (ou modulaire), participative Le marché de la maison individuelle en secteur diffus mobilise aussi les aménageurs et lotisseurs (pour l individuel groupé). Le Syndicat National des Aménageurs-Lotisseurs (SNAL) est le représentant unique des professionnels privés de l aménagement et du lotissement en France et regroupe 80 % de la profession, soit 300 sociétés. 264

9 Ces opérateurs produisent en moyenne logements par an en France, mobilisant emplois directs et environ emplois indirects. 108 Pour le SNAL, le métier d aménageur-lotisseur consiste à organiser l espace en vue de l urbanisation de nouveaux quartiers (soit en secteur de type Zone d Aménagement Concerté, ou le plus souvent en simple permis d aménager), en veillant à l insertion urbaine et paysagère des projets et dans le respect des documents d urbanisme. En Aquitaine, le SNAL compte près d une vingtaine de sociétés adhérentes. Il est à l origine de la création en 2009 de l Observatoire de l Immobilier du Sud- Ouest (OISO), outil de suivi de l activité et des marchés (26 zones de marché pour l ensemble de l Aquitaine couvrant 725 communes). Les professionnels du SNAL sont signataires d une charte éthique, qui s appuie sur des valeurs de professionnalisme, de reconnaissance, de dialogue et de concertation. Cet engagement professionnel trouve entre autre son expression dans la participation du SNAL à l association HQE, reconnue d utilité publique, dont la mission porte sur la construction et l aménagement durables. Cela s est concrétisé notamment par l élaboration d un guide de l éco-aménagement et d une certification «HQE Aménagement» TM en partenariat avec l ADEME, le Ministère de la culture et de la communication et l Union des Syndicats Français de l Architecture (UNSFA), délivrée par Certivéa (filiale du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment). Structuré au niveau régional, le SNAL est un interlocuteur des autorités locales. Pour ces opérateurs, les enjeux actuels du marché de l individuel aménagé, qui constitue le premier marché d accueil des primo-accédants, sont diversifiés : préserver les espaces naturels avec un objectif de densification, favoriser la mixité typologique, sociale et générationnelle de l offre de logements, assurer l intégration et la cohérence du quartier avec le tissu urbain local, maintenir des prix attractifs via le marché de l individuel aménagé, en encourageant l implantation de jeunes ménages et de familles (notamment sur le territoire de la métropole bordelaise). La libération du foncier privé, notamment par la remise à plat de la fiscalité immobilière, constitue l une des priorités de ce syndicat, avec la relance de l accession à la propriété et la simplification de certaines règles en matière d urbanisme. Les promoteurs immobiliers sont des opérateurs actuellement incontournables dans la production de logements neufs en collectif. La promotion immobilière réalise environ le tiers des ventes de logements neufs (quasi-exclusivement en collectif) et jusqu à 70 % dans les grandes métropoles. Cela représente environ logements par an sur les réalisés chaque année (autant dans l habitat social et dans la construction de maisons individuelles), sur un total de 1 million de transactions (dont ventes dans l ancien via les agences immobilières). 108 Cf. audition de Mme Amélie DECAUX et de MM. Cyrille VIVAS et Jérôme BANDERIER (SNAL), le 10 décembre

10 L activité de promotion immobilière porte à 80% sur la vente de logements (le solde se partageant entre la vente de bureaux, de centres commerciaux, de résidences de tourisme, de lots aménagés ). Le chiffre d affaires global de cette catégorie d opérateurs est proche de 30 Mds par an, dont 22,6 Mds pour le logement. Leurs activités occupent un peu plus de salariés au plan national. Les promoteurs immobiliers sont rassemblés au sein d une fédération (la Fédération des Promoteurs Immobiliers, FPI), laquelle regroupe 500 adhérents au plan national (soit 90 % des professionnels concernés), parmi lesquels Nexity, Bouygues Immobilier, Icade, Kaufman & Broad, Cogedim, Eiffage Immobilier, Vinci Immobilier, et Pichet pour les plus importants (le groupe Pichet étant l un des plus importants en région, basé en Gironde et l un des rares à proposer à ce niveau une activité intégrant l ensemble des métiers de l immobilier, de la conception à la commercialisation et à la gestion en passant par l aménagement, l ingénierie et la construction). La FPI dispose de délégations régionales, dont une délégation Aquitaine / Poitou- Charentes qui compte près de 70 adhérents dont une cinquantaine d adhérents dans l actuelle région Aquitaine. 109 La délégation régionale de la FPI anime avec le SNAL un observatoire de l immobilier (l Observatoire de l Immobilier du Sud-Ouest, OISO), à l instar de ceux existant dans d autres régions, lequel réalise un suivi régulier de l activité et des marchés. A l échelle de la délégation, les promoteurs immobiliers produisent environ logements par an dont sur l agglomération bordelaise, dans le sud Aquitaine (Côte basque essentiellement) et 500 dans l agglomération rochelaise. Cette production est donc presqu exclusivement concentrée sur les principales agglomérations et 70 % est vendue à des propriétaires investisseurs (avec une proportion équivalente de logements acquis par des investisseurs mis en location). Leur activité s opère donc essentiellement sur des territoires aux marchés plutôt tendus (cas de l agglomération bordelaise et de la côte basque en Aquitaine). Pour ces opérateurs, l un des principaux enjeux touche à l accès au foncier, sachant par exemple que sur l agglomération bordelaise la moitié de l activité se réalise en secteur aménagé (en zone d aménagement concerté ou dans un programme d aménagement d ensemble pour ceux encore en cours 110, tel celui des bassins à flots à Bordeaux), l autre moitié en secteur diffus. C est dans ce segment du marché que la concurrence est la plus rude et la surenchère sur le foncier la plus vive, d autant qu à cette concurrence se greffent aussi les exigences et/ou la prudence des municipalités, parfois réticentes à ouvrir l urbanisation à des programmes en collectif conformément aux possibilités offertes par les documents d urbanisme. 109 Cf. audition de M. Alain FERRASSE, président de la FPI Aquitaine / Poitou-Charentes, le 26 mars Les programmes d aménagement d ensemble ou PAE créé en 1985 était avant tout un dispositif de financement particulier d opérations d aménagement. Il a été supprimé par une loi du 29 décembre 2010 et leur création est devenue impossible depuis le 1 er mars

11 Une autre contrainte tient au fait que pour écouler leur production la plupart des promoteurs sont tenus de passer par des conseillers en placement financier, canal privilégié par les propriétaires investisseurs (hormis pour les promoteurs ayant intégré cette activité tels que le groupe Pichet 111, ce qui génère néanmoins des coûts de gestion), ceci imposant des frais de communication relativement élevés (soit un surcoût estimé à + 10 %). Par ailleurs, les promoteurs sont également tributaires des conditions imposées par les banques, lesquelles n apportent leur concours pour le financement des travaux de construction qu à partir d un taux de réservation de 50 % à 60 %. Au bout du compte, la marge nette des promoteurs immobiliers se situe actuellement autour de 7 %. Ces différentes contraintes expliquent pour partie la concentration de l offre de logements des promoteurs immobiliers dans les territoires les plus attractifs (également favorisée par le zonage prioritaire en investissement locatif cf. chapitre 2.5), où elles contribuent à la spirale des prix. De fait, une part relativement faible de cette production reste accessible à des primo-accédants (environ 8 % des ventes), même si une proportion significative de l offre est vendue à des bailleurs sociaux (environ 20 % au total). Les objectifs de mixité également recherchés par les pouvoirs publics, avec des prix de vente de à / m2 pour la partie sociale du parc, ont une incidence sur le prix de vente de l offre en marché libre. Dans ce contexte, le développement de l autopromotion et de l habitat participatif est un facteur d inquiétude pour ces opérateurs. Les bailleurs sociaux rassemblent tout un ensemble d opérateurs publics (offices HLM), et privés (entreprises sociales pour l habitat, collecteurs de la participation des employeurs à l effort de construction, sociétés coopératives ), rassemblés au sein de l Union Sociale pour l Habitat (USH). Celle-ci regroupe 755 organismes et 5 fédérations : Fédération des Offices Publics de l Habitat (271 offices HLM), Fédération des Entreprises Sociales pour l Habitat (261), Fédération des Coopératives d HLM (169), Union d économie sociale pour l accession à la propriété (56 sociétés anonymes coopératives d intérêt collectif pour l accession sociale à la propriété ou SACICAP), Fédération des associations régionales d organismes d habitat social). Dans son ensemble, ce mouvement mobilise administrateurs bénévoles et salariés au plan national. Les organismes HLM investissent 16,9 Mds par an dans l économie (année 2013). Cette même année, ils ont mis en chantier (ou acquis) logements et réhabilité logements, pour mises en location et logements mis en vente. L USH est représentée en Aquitaine par l Association Régionale des Organismes Sociaux pour l Habitat (AROSHA), mais aussi par deux associations départementales implantées en Gironde et en Pyrénées- Atlantiques. 111 Le groupe Pichet, dont le siège est implanté à Bordeaux, livre environ logements au plan national et réalise un chiffre d affaires de 255 M. Il emploie 800 salariés dans ses différentes structures ou filiales. 267

12 Elle rassemble 35 organismes au niveau régional, dont 11 offices publics, 8 entreprises sociales pour l habitat, 3 sociétés anonymes coopératives d intérêt collectif pour l accession à la propriété (SACICAP), 5 coopératives HLM et 2 sociétés d économie mixte. Les missions de l USH et de ses antennes régionales consistent à représenter les organismes d habitat social auprès des pouvoirs publics, d animer l action professionnelle (information, coordination, capitalisation et échange de pratiques) et d offrir à leurs adhérents des espaces ressources. Les organismes d habitat social investissent 1,25 Mds par an dans l économie régionale. Ils mobilisent emplois directs et emplois indirects. Pour les représentants régionaux de l USH, les enjeux actuels en matière d habitat social concernent l adaptation et le développement du parc associé à une maîtrise des prix, l accompagnement social en considérant les problématiques territoriales (métropole, littoral, espaces ruraux périphériques), la maîtrise des charges (dont économies d énergie) et le renforcement des politiques locales d habitat. L accès au foncier, la maîtrise des coûts et la raréfaction des financements sont les principales difficultés rencontrées par les bailleurs sociaux (cf. également chapitre 3.3). Une autre catégorie d opérateurs incontournables dans cette chaîne de métiers est celles des agents immobiliers (mais aussi administrateurs et marchands de biens, syndics ). Ces professionnels sont organisés autour de plusieurs fédérations et syndicats tels que la Fédération Nationale de l Immobilier (FNAIM, adhérents au plan national et salariés), le Syndicat National des Professionnels de l Immobilier (SNPI, près de adhérents au plan national) ou l Union des Syndicats de l Immobilier (UNIS, adhérents au plan national). Cet ensemble recouvre des métiers diversifiés, de la transaction immobilière (agents immobiliers, administrateurs et marchands de biens), syndics de copropriétés mais également la location de vacances, l immobilier professionnel, du diagnostic immobilier, de la rénovation ou encore de la promotion. L exercice de ces activités est très réglementé, notamment en application de la loi Hoguet de 1970, encadrement renforcé par certaines dispositions de la loi «ALUR» de Ceci explique que la formation soit l un des axes de mobilisation importants de la plupart de ces organisations professionnelles en direction de leurs adhérents, à travers des structures dédiées (l Ecole Supérieure de l Immobilier pour la FNAIM et l UNIS, VHS Business School pour le SNPI). Certains de ces syndicats ont également pris des engagements en matière d éthique professionnelle (ex : le code d éthique et de déontologie de la FNAIM depuis 2005), mais également en matière de bâtiment durable ou de responsabilité sociétale (ex : l UNIS est signataire du Global Compact, initiative internationale en matière de responsabilité environnementale et sociale). Ces organisations sont structurées à l échelon régional (FNAIM, UNIS) ou départemental (SNPI). 268

13 Elles sont parties prenantes du Conseil national de gestion de la transaction immobilière, mis en place le 30 juillet 2014 en application de la loi «ALUR» et auquel sont associées plusieurs associations de consommateurs (l Association Force Ouvrière de Consommateurs, la Confédération Syndicale des Familles, la Confédération Nationale du Logement, l association Consommation Logement et Cadre de Vie et la Confédération Générale du Logement). Le SNPI et l UNIS sont avec l UNPI (cf. chapitre 3.4) parmi les membres fondateurs de l association CLAMEUR, outil de connaissance des loyers et d analyse des marchés urbains et ruraux. En Aquitaine, la FNAIM compte près de 500 adhérents (une centaine pour l UNIS), soit le tiers des professionnels de l immobilier déclarés en Aquitaine 112. Ces professionnels partagent le constat de la difficulté accrue des ménages pour accéder au logement, en particulier sur le marché de l accession en neuf dans les zones tendues. Ils considèrent la nécessité dans ce contexte d améliorer la rotation du parc social par une gestion plus attentive des règles d attribution, par une mobilisation accrue du parc privé vacant et par un ajustement de la fiscalité applicable aux bailleurs privés qui sont en très grande majorité de petits propriétaires (moyenne : 1,2 logement par bailleur). S ils approuvent les dispositions de la loi «ALUR» relatives à la formation, à la déontologie et au contrôle des professionnels, ils en dénoncent parallèlement celles portant sur les modalités de calcul des frais d agence déconnectées de la réalité du marché ou encore les termes de calcul du loyer médian dans les zones tendues. Parmi l ensemble des intervenants de la chaîne de production du cadre bâti, les architectes occupent une position particulière. Par une loi du 3 janvier 1977, l architecture s est vu reconnaître une mission d intérêt public. La mission de l architecte est, entre autre, de veiller à la qualité de l habitat. Au regard de l enjeu du logement, entendu comme espace de vie des ménages, de l individuel sinon de l intime, l intervention de l architecte suppose de répondre à une série de questions : quelles sont les attentes du commanditaire ou du destinataire? Quel est le budget pour matérialiser le projet? Quelle esquisse ou forme donner à ce dernier? Comment le rendre compatible avec les règles d urbanisme? Quelles prescriptions techniques donner pour la mise en œuvre du chantier, sa réalisation et jusqu à sa livraison? Quel suivi assurer au terme de celle-ci? L exercice du métier exige l inscription à l Ordre des Architectes, institué par cette même loi de 1977, placé sous tutelle du Ministère de la culture et de la communication. 113 A ce jour, architectes exercent leur profession en France, pour plus de la moitié à titre individuel et sans salarié (1,8 salarié en moyenne pour un total de salariés). 112 Cf. audition de MM. Bernard DESBIEYS et Frédéric LESVIGNE, représentants de la FNAIM, le 29 octobre Cf. auditions de Mme Marjane HESSAMFAR-VERONS (Ordre régional des architectes) et de M. François PICHET (Union régionale des Syndicats Français d Architectes), le 26 novembre

14 Le mode d exercice libéral et/ou indépendant de la profession, largement dominant jusqu alors, est en perte de vitesse (52% en 2013 contre 64 % en 2000) au profit de l exercice associé. 114 Source : «Archigraphie, chiffres et cartes de la profession d architecte», Conseil national de l Ordre des architectes IFOP, 2015 Un quart des architectes en exercice sont des femmes (44 % chez les architectes de moins de 35 ans). On compte près de architectes en exercice en Aquitaine, répertoriés par l Ordre des Architectes d Aquitaine, soit un taux d implantation relativement élevé au regard de la population régionale et en forte progression au cours des quinze dernières années, dont une part importante de jeunes architectes. Malgré la reconnaissance de la profession et son caractère réglementé, celle-ci n est pas pour autant protégée et se trouve actuellement de plus en plus fragilisée compte tenu de l évolution des modes opératoires de la maîtrise d ouvrage. D une part, le recours à un architecte n est obligatoire en France que pour les constructions dépassant 170 m 2 (de surfaceplancher ou d emprise au sol), contrairement à d autres pays tels que l Allemagne où ce recours est obligatoire quelle que soit la taille du projet. D autre part, l évolution de la nature du marché, par laquelle la procédure du concours d architecte qui garantit à la fois une qualité de prestation et l indépendance de l architecte, est peu à peu délaissée. A celle-ci, se substitue de plus en plus un marché de conception/réalisation chez les principaux opérateurs (ex : bailleurs sociaux ou commande publique), qui court-circuite le principe du concours. 114 Source : «Archigraphie, chiffes et cartes de la profession d architecte», Conseil national de l Ordre des Architectes IFOP,

15 Dans ce mécanisme, le choix du prestataire s opère moins en fonction de la qualité du projet que de la capacité de l architecte à répondre à des exigences de coûts et de délais de réalisation. De même, la procédure des «dialogues compétitifs» tend à un assèchement du produit tirant vers le moindre coût ou le moins disant. Dans la production de logement social, ce type de commande se développe, accentué par le recours à la VEFA, c est-à-dire à des promoteurs privés, dans lequel l intervention de l architecte est limitée ou partielle (ainsi la mission de chantier lui échappe, sans possibilité de vérification de la conformité des ouvrages au projet initial). Un autre dispositif instauré par une loi du 1 er juillet 2014, la société d économie mixte à opération unique (SEMOP), permet à des entreprises ou groupes immobiliers de construire des logements clés-enmains en mobilisant des équipes d architectes «maison», dont l indépendance est circonscrite par les intérêts de leur propre employeur. Face aux grands opérateurs de la construction tels que les promoteurs immobiliers, les architectes se retrouvent donc de plus en plus isolés, leur intervention de plus en plus limitée et leur indépendance remise en cause. Pour ces professionnels, celle évolution porte un risque réel de perte de compétences. Outre ces difficultés, les architectes doivent aussi composer à la fois avec l impact accru des normes en matière de construction, que certains qualifient de surenchère, et avec les évolutions technologiques liées à l habitat (exemple : domotique, «smart grids» ). Afin de s adapter et de surmonter ces mutations, les représentants professionnels (Ordre des Architectes, Union Nationale des Syndicats Français d Architectes) insistent sur plusieurs pistes de mobilisation. D abord, par la prise en compte des attentes sociales et par une relation plus étroite à l usager ou à l habitant, en considérant que le logement relève d abord de l intérêt général et pas simplement d une logique financière. Cette orientation explique aussi l implication croissante des architectes dans des projets d autopromotion ou d habitat participatif. Ensuite par l innovation et la formation, qui doivent permettre de favoriser une approche transdisciplinaire et la mise en œuvre de nouveaux outils, tel que le «Building Information Modeling» (ou BIM), c est-à-dire la modélisation numérique en 3 dimensions de données du bâtiment qui induit une approche en amont associant les différents intervenants autour d un projet (cf. 3.6). La mise en place d un centre de formation sur le site du «308» à Bordeaux, lieu ressource des architectes aquitains, témoigne de cet enjeu de formation permanente et continue. On peut aussi mentionner le rôle particulier des notaires, soit en France répartis dans offices. Les notaires sont des officiers publics investis d une mission de service public dans le cadre de l exercice d une activité libérale. Ils interviennent obligatoirement dans les opérations de mutation et de vente de biens immobiliers. Ces opérations immobilières constituent la plus grande partie de l activité des notaires. Les trois quarts des frais d acquisition ou notariés correspondent à des taxes reversées aux pouvoirs publics. 271

16 En Aquitaine, on compte 255 offices mobilisant un peu moins de 600 notaires. A la date de juillet 2015 et sur l année écoulée, le montant global des mutations de biens immobiliers (dont logement) de droit commun réalisées à titre onéreux se sont élevées à 9,38 milliards en Aquitaine. Ce volume de mutations a plus que doublé entre 2000 et 2015, traduisant en cela l inflation des prix immobiliers. Pour la dernière période annuelle (juillet 2014 à juillet 2015), cela a généré 544 M de perception de taxes au profit des collectivités locales (Conseils départementaux et communes) hors honoraires et émoluments des notaires 115. Enfin, il convient de mentionner le rôle des divers organismes mobilisés en matière de réhabilitation de logement ou d insertion par l habitat. C est par exemple le cas du mouvement des PACT (devenus SOLIHA ou Solidaires pour l Habitat par fusions avec Habitat & Développement), qui rassemble au sein de sa fédération régionale 6 associations, 6 agences immobilières sociales (SIRES), 1 bureau d ingénierie urbaine et immobilière et 1 coopérative d habitat. Ce mouvement mobilise en Aquitaine environ 250 salariés et 300 administrateurs bénévoles. Jusqu à la fusion avec Habitat & Développement, les PACT réalisaient chaque année diagnostics de logements, logements adaptés, 150 logements en propre et près de 80 missions habitat pour le compte de collectivités. Leur activité annuelle génère ainsi 92 M de travaux. Les PACT accompagnent également des ménages dans leurs parcours résidentiels, soit environ 30 missions d intérêt général «habitat des plus pauvres» (plus de ménages accompagnés dont 570 pour un accès au logement, 500 pour le maintien dans leur logement et 140 offres nouvelles), une centaine de logements d insertion produits, places d hébergement gérées en Aquitaine et près de familles accompagnées dans et vers le logement 116. Le rôle des Associations Départementales d Information sur le Logement (ADIL) doit aussi être souligné. Ce réseau, représenté au plan national par l Agence Nationale d Information sur le Logement, a été créé en 1975 et œuvre en matière d information et de conseil (juridique et financier) des ménages ou usagers (propriétaires, propriétaires bailleurs, accédants, locataires), que ce soit dans leurs projets immobiliers ou dans les relations bailleurs / locataires. Leur mission est encadrée par la loi. Les ADIL sont présentes dans tous les départements aquitains et mobilisent une cinquantaine de salariés mais avec une grande disparité de moyens, sachant que leur développement se heurte aujourd hui aux arbitrages budgétaires nationaux et locaux. C est pourquoi certaines ADIL ont récemment déployé des activités à caractère commercial en complément de leurs missions de service public Les taux des taxes, fixés par l État, sont actuellement de 4,5 % pour les Conseils départementaux et 1,2 % pour les communes, à quoi il faut ajouter une part au bénéfice de l État (2,37 % du montant de la taxe départementale). Les autres frais correspondent aux frais de négociation (5 % en deçà de et 2,5 % audelà, soit pour un bien de ), au certificat de propriété (0,5 %) et autres émoluments (tarif applicable S1 de 4 % en deçà de à 0,825 % au-delà de ) 116 Cf. audition de M. François-Xavier LEURET (Union Régionale des PACT Aquitaine), le 9 avril Cf. audition de M. Yannick BILLOUX (ADIL 33), le 7 mai

17 Enfin, il importe de mentionner la place des structures de transfert de technologie et de recherche, notamment compte tenu de leur rôle accru face aux défis imposés par le relèvement des niveaux d exigence en matière de performances énergétiques et environnementales dans le bâtiment. Le territoire aquitain est ainsi maillé de plusieurs réseaux animés par des centres de ressources (CREAHd, Domolandes, Nobatek ) et clusters (ex : CLE, ECLAIR ) qui témoignent d une dynamique particulière en région (cf. chapitre 3.6). Par conséquent, la chaîne de la construction de logements et de l habitat mobilise un très large champ d opérateurs et de métiers, notamment des entreprises et artisans du bâtiment, soit entre et entreprises (dont professionnels libéraux) et environ emplois à l échelle du territoire aquitain. L intérêt commun à cet ensemble d opérateurs est de répondre aux besoins de développement et d amélioration de l offre en logements et d habitat. Dans un contexte de difficultés accrues depuis 2007/2008, ils partagent également dans leur ensemble le souhait d une pause dans le processus de production des lois, textes et normes qui s est accéléré au cours de la décennie passée. Beaucoup de ces métiers se retrouvent plus ou moins confrontés à des défis en termes d adaptation de leurs compétences, aussi bien face à l évolution du cadre réglementaire ou normatif, face aux évolutions des attentes et des marchés, face à certaines évolutions technologiques et aux mutations que ces évolutions peuvent générer dans la pratique des métiers respectifs. C est pourquoi la plupart des organisations professionnelles concernées soulignent l enjeu de la formation, de la qualification et de la mise à niveau des compétences et déploient des initiatives en ce sens. Un autre chantier ouvert pour cet ensemble d opérateurs concerne l innovation et la certification, à la fois afin de parvenir à produire des types d habitat ou de logement accessibles ou abordables, répondant aux besoins sinon aux attentes des ménages, aux normes ou exigences en termes de qualité et/ou de performances (énergétiques / environnementales) mais aussi afin de garantir plus largement la qualité des prestations proposées. Ces évolutions induisent également de nouvelles approches et modes opératoires permettant de mieux saisir la réalité de la demande ou bien encore de favoriser la coordination opérationnelle dans l acte de bâtir et de mieux maîtriser les coûts. 273

18 3.2 Des acteurs du bâtiment et de la construction qui bénéficient diversement de la dynamique régionale du marché Les professionnels du secteur du bâtiment ont encaissé depuis 2007 les contrecoups d une crise qui a affecté tous les segments du marché immobilier. Les éléments d analyse développés dans la partie précédente (Partie 2) apportent des indications sur les évolutions récentes des différents segments du marché du logement en région. Selon leur positionnement, leur structuration et leur localisation, tous les opérateurs n ont pas uniformément subi les retombées de la crise ni profité de la relative reprise ou dynamique constatée. Ces aléas du marché de l immobilier ont été en partie atténués par les aides publiques à l habitat ou au logement, lesquelles ont plutôt bénéficié à certains segments de l offre (ex : habitat collectif, habitat social) et à certains territoires (urbains, en zones tendues et/ou en zonages prioritaires). La plupart des entreprises et/ou artisans du bâtiment ont souffert du recul de l activité dans la construction neuve, notamment dans l individuel pur et groupé, qui constituent le plus gros de l activité pour les entreprises concernées dans les départements ruraux. Même si l activité a été plus soutenue en Aquitaine que dans nombre d autres régions françaises, le bilan est très contrasté selon les départements. Les signes récents de reprise sur certains segments du marché courant 2015, tels que la hausse des autorisations en individuel groupé, restent fragiles malgré les mesures de relance successives prises par les pouvoirs publics (ex : élargissement du prêt à taux zéro). La déprime du marché de la construction neuve a conduit certains constructeurs de maisons individuelles à s orienter vers le marché de l entretien, générant une concurrence accrue et un fléchissement des prix. Or, les deux tiers de l activité des artisans du bâtiment portent sur l entretien-amélioration, laquelle a eu tendance à fléchir dans la période récente malgré les mesures prises en matière de rénovation énergétique du bâtiment. Dans ce contexte, ce sont les TPE artisanales qui marquent le recul d activité le plus accusé. Le résultat de cette situation se traduit par une baisse du nombre de créations d entreprises et de l emploi (y compris dans l intérim), par une hausse des défaillances et des cessations d activité. 118 Le regain d activité enregistré sur le marché de la construction neuve au cours de l année 2015, après plusieurs années de repli (chute de 50 % du marché de la construction neuve en diffus en dix ans), apporte un regain relatif d optimisme, y compris parmi les constructeurs de maisons individuelles. 118 Cf. dernières notes de conjoncture de la FFB, de la CAPEB et de la CEBATRAMA pour l année 2015 en cours. 274

19 Pour ces derniers, la progression des ventes constatée sur la dernière année glissante 119 (+ 6% pour la France entière et pour le quart Sud- Ouest) ne doit pas masquer certains obstacles de nature administrative qui freinent ce marché (délais d obtention de permis de construire et de signature des actes notariés, délais d instruction des prêts bancaires ). Ces opérateurs attendent beaucoup des dispositions prises afin de favoriser la solvabilité des accédants à la propriété (PTZ+ mais aussi maintien de l APL accession). S ils partagent les objectifs en matière d économie d énergie et d habitat durable (ex : bâtiment à énergie positive ou BEPOS), ils appellent à la prise en compte des délais de mise en œuvre et des conditions de solvabilité des ménages, compte tenu de la répercussion de ces mesures sur le prix de vente des logements. Ce marché de l habitat individuel pur concerne également les aménageurs-lotisseurs, dans le segment de l individuel aménagé (soit 11 % de la production de logements neufs en Aquitaine, pour un prix moyen de terrain de et une surface de 819 m 2 ). La part des mises en chantier dans l individuel aménagé était de 9,2 % en 2013 et c est dans les Landes que la part de l habitat individuel aménagé est la plus élevée. EVOLUTION DES MISES EN CHANTIER DE LOGEMENTS NEUFS PAR TYPE DE CONSTRUCTION Sources : SNAl, SOeS/ELCN Plus de la moitié des ventes réalisées dans l individuel aménagé sont le fait d aménageurs lotisseurs privés. 119 Soit de date à date. 275

20 Sources : SNAl, SOeS/ELCN Pour ces opérateurs, l une des difficultés actuelles tient à l incapacité croissante de primo-accédants à acquérir un logement neuf dans les zones tendues, notamment dans l agglomération bordelaise. En Aquitaine, il faut débourser 200 k à 240 k pour l acquisition d un T3, alors que le budget moyen des primo-accédants est de 160 k. Ce constat amène selon eux à s interroger sur la finalité d une politique du logement (se loger ou se constituer un capital retraite?), car il soulève la question du parcours résidentiel. Les tentatives des aménageurs lotisseurs de répondre à cette demande dans l agglomération bordelaise se sont heurtées à cette contrainte du budget des ménages et ils se sont donc retirés de ce marché, opérant essentiellement dans les périphéries de l agglomération. A l inverse, le marché du logement neuf en territoires tendus est le périmètre privilégié des promoteurs immobiliers, s agissant notamment de l agglomération bordelaise (environ 200 opérations en cours dont la moitié en secteur aménagé, tels que ceux des bassins à flot, de Ginko, d Euratlantique, de Brazza, de la caserne Niel ) et de la côte basque. Les projets en secteurs aménagés, lancés par des collectivités locales (exemple : programme des logements de Bordeaux Métropole, piloté par une société publique locale, La Fabrique métropolitaine), assurent à cette catégorie d opérateurs un volant d activité. De fait, les promoteurs sont des acteurs et bénéficiaires majeurs du marché de l immobilier neuf en Aquitaine. En 2013, 172 promoteurs ont réalisé une activité de vente sur le territoire régional, dont 76 dans le périmètre du bassin de vie de Bordeaux et une cinquantaine dans le bassin de vie de Bayonne-Côte basque. 276

21 Dans l agglomération bordelaise, l analyse des derniers résultats d activité 120 révèle que les trois quarts des ventes concernent des investisseurs, lesquels sont encore plus présents dans la gamme de logements compris entre et / m 2. Les propriétaires occupants sont plutôt positionnés dans des niveaux de prix en deçà de / m 2, dont près du tiers dans le cadre d une vente aidée. La baisse de l offre commerciale dans cette agglomération constatée au cours de l année 2015 (hors ville-centre) constitue un facteur d inquiétude pour les promoteurs, car elle est le signe de difficultés de lancement d opérations. Un autre problème soulevé tient à la structure de l offre proposée au regard des ventes réalisées. STRUCTURE DES VENTES ET DE L OFFRE PAR TYPE DE PRODUIT SUR LA VILLE DE BORDEAUX (de janvier à septembre 2015) Source : OISO / Adéquation, novembre 2015 Ainsi, sur le marché de Bordeaux, le quart de l offre proposée est composé de T4 (et 37 % de T4 / T5) mais cette catégorie de logements réalise seulement 14 % des ventes (17 % pour les T4 / T5). L essentiel des ventes concerne des T2 / T3 (73 %). Les seuls T2 représentent plus du tiers (36 %) des ventes réalisées par les promoteurs sur le marché bordelais 121, alors qu ils ne composent que 16 % de l offre. Il y a donc un décalage entre l offre disponible et la réalité du marché. Là où le délai d écoulement d un appartement est inférieur à 10 mois, il faut plus de 2 ans pour les T4/T5. Ce décalage tient entre autre à la volonté de la collectivité de favoriser l accueil de familles, sans considération suffisante des attentes et des capacités financières des ménages Cf. «Activité de la promotion immobilière des 9 premiers mois de l année 2015 et du 3 ème trimestre 2015», OISO, conférence du 5 novembre Sur les 9 premiers mois de l année Le prix moyen à la vente d un T2 à Bordeaux est de 180 k et celui d un T4 supérieur à 300 k. 277

22 Ceci témoigne aussi d une prise de conscience des opérateurs concernés quant aux limites actuelles des marchés immobiliers dans les territoires «tendus», qui laissent un nombre conséquent de candidats à l accession dans l incapacité d accéder à une offre devenue inabordable, compte tenu de l évolution des prix, avec des phénomènes de surenchère sur le foncier hors secteurs aménagés, des conditions de financement des opérations et des exigences des pouvoirs publics locaux. Par conséquent, si les promoteurs immobiliers sont les parmi les principaux acteurs et bénéficiaires du marché du logement neuf dans la conjoncture actuelle, ils restent exposés aux faiblesses d un système pris dans ses contradictions et ses dérives. Ce constat est dans une certaine mesure partagé par les professionnels de la transaction immobilière. Même si le niveau des ventes immobilières dans l ancien se maintient, il a enregistré une baisse significative au cours de la décennie écoulée (-7,3 % entre 2004 et 2014) Nombre de ventes immobilières dans l'ancien taxées au taux du droit commun - juillet Source : FNAIM, pour l ensemble de la région Aquitaine Cette baisse a été beaucoup plus radicale dans les départements ruraux (-22,3 % en Dordogne, - 14,9 % en Lot-et-Garonne, - 8,5 % dans les Pyrénées-Atlantiques, - 1,7 % en Gironde), hormis dans les Landes (+ 5,1 %). Dans ce marché de l ancien, les prix ont progressé sur la même période de + 21,4 % pour les maisons et de + 43,5 % pour les appartements. 278

23 En 2014, le prix moyen d une maison vendue dans l ancien était de par m 2 (3 467 / m 2 sur le marché bordelais) et celui d un appartement de par m 2 (3 539 / m 2 sur le marché bordelais). Sur la dernière période de référence ( ), la progression enregistrée sur le seul marché bordelais a été 2,5 fois plus élevée que celle constatée en moyenne régionale (+ 4,4 % pour les appartements et + 4,3 % pour les maisons). MARCHÉ ENSEMBLE AQUITAINE Appartements : 3251 /m2 (+1,51% sur un an) Détail par nombre de pièces Statistique pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et Prix (en /m2) Surface (en m2) Prix (en /m2) plus Moyenne Minimum Maximum Moyenne Minimum Maximum Maisons : 2006 /m2 (+1,46% sur 1 an) Détail par nombre de pièces Statistique pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Surface (en m2) Source : FNAIM, 2014 Moyenne Minimum Maximum Moyenne Minimum Maximum Les tensions observées sur les marchés les plus attractifs accentuent les phénomènes de découplage entre marchés immobiliers et activité professionnelle, certains ménages choisissant d habiter dans des territoires parfois très éloignés de leur lieu d activité (exemple : une partie du marché immobilier du Lot-et-Garonne alimenté par ce phénomène le long de l axe TER Bordeaux-Agen). 279

24 Les agents immobiliers sont donc aussi témoins des difficultés accrues d accès au logement, notamment pour l accession dans le neuf. Même s il y a encore des biens immobiliers vendus à prix «cassés» dans l ancien, le coût de la rénovation peut être relativement important. Dans le locatif, une baisse relative des loyers a été enregistrée par l observatoire des loyers mis en place par la FNAIM, notamment du fait de la mise sur le marché d une offre nouvelle. Mais globalement le niveau actuel des prix dans l immobilier dans les zones tendues apparaît en décalage avec le niveau de revenu des ménages, dans une région où le salaire moyen reste relativement faible alors que le coût de la vie peut être parfois élevé (par exemple en zone littorale), avec des ménages en situation de plus en plus précaire et éclatés. Comme la plupart des autres professions et métiers de la construction et de l habitat, les architectes ont subi les effets de la crise qui a affecté ce secteur depuis 2007/2008. En outre, les disparités de revenus sont relativement marquées dans la profession et ont eu tendance à se creuser. Le revenu moyen des architectes était de en 2011 et le revenu médian de Or, un quart des architectes en exercice a dégagé un revenu annuel inférieur à en 2013 et se retrouve en grande difficulté, avec parmi ces derniers une baisse moyenne des bénéfices de 42 % entre 2007 et Une proportion équivalente dispose de revenus supérieurs à Le revenu net mensuel médian des architectes était de en 2012, très inférieur par exemple à celui des notaires (plus de ). 123 Les graphiques présentés ci-dessous sont extraits de l ouvrage «Archigraphie : chiffres et cartes de la profession d architecte», publié par le Conseil National de l Ordre des Architectes en

25 Il y a donc un très net contraste de situations au sein de la profession, entre la plupart des petits cabinets et les agences dirigées par les grands noms de l architecture. Si le taux de pénétration des architectes a eu tendance à progresser dans les travaux de construction depuis début 2000, il reste modéré dans le domaine du logement (un peu moins du tiers) et la commande publique a joué un rôle d amortisseur face à la baisse de la commande privée (laquelle représente les deux tiers du marché des prestation d architectes). La baisse constatée du taux de pénétration des architectes dans l activité du bâtiment à partir de 2008 s explique essentiellement par le ralentissement du marché de la construction neuve qui représente les trois quarts de leur activité. 281

26 Dans cet ensemble, le logement représente un peu plus de la moitié de l activité des architectes (56 %), essentiellement alimentée par les travaux réalisés pour des logements neufs en collectifs. Sur le marché de la maison individuelle, le recours à l architecte reste très faible (4 %), y compris sur la part du marché des maisons de 170 m2 et plus (13 %), seuil à partir duquel l intervention de l architecte devient obligatoire. Cela représente néanmoins un volume de 2,3 milliards de travaux déclarés (en 2011). 282

27 Ces éléments témoignent de la fragilité des architectes, lesquels peinent à s imposer face aux autres opérateurs. Les petits cabinets ont de plus en plus de mal à accéder à la commande, y compris à la commande publique et plus du tiers des architectes ont enregistré une baisse de leur activité dans la période récente. Le paradoxe est que l importance des besoins en logements serait de nature à mobiliser potentiellement un grand nombre de ces professionnels. Répondant à une commande officielle, un rapport récent a été remis en juillet 2015 au Ministère de la Culture et de la Communication et formule de nombreuses propositions afin de valoriser les métiers de l architecture, en termes de sensibilisation, d innovation et de développement Cf. «Stratégie nationale pour l architecture : Rapport des groupes de réflexion», Ministère de la Culture et de la Communication, 7 juillet

28 L analyse de l économie d un projet type de de construction d un logement neuf permet de mieux saisir la répartition des coûts respectifs. Cette analyse s appuie sur une approche des bilans de promoteurs immobiliers. Le projet type de référence concerne une opération de 2000 m 2 de surface de plancher (soit 17 logements d une surface unitaire de 60 m 2 ). La charge foncière retenue est celle d un terrain dans le périmètre d une agglomération (ex : agglomération bordelaise) de 350 par m 2. La TVA appliquée est au taux de 20 %. Les frais de portage des promoteurs et les honoraires de maîtrise d œuvre sont médians. Le coût de construction retenu est de / m 2 de surface habitable (hors stationnement). Ainsi, pour un logement neuf de 60 m2 réalisé en promotion, le coût strict de construction équivaut à 40 % du coût total, soit à une pièce de 24 m 2. Les frais de portage du promoteur représentent le quart du coût, soit une pièce de 15 m 2. L équivalent-surface de la fiscalité (TVA) correspond à 10 m 2. La charge foncière (15 % du coût total) représente une pièce de 9 m 2. Enfin, les honoraires d architecte correspondent à un peu plus de 3 % du coût total et à une surface de 2 m

29 L évolution récente des marchés de l immobilier et de la construction souligne la relative disparité de situations des différentes catégories d opérateurs. Malgré quelques signes de reprise au cours de ces derniers mois, les professionnels du bâtiment et de la construction connaissent une conjoncture encore difficile, aussi bien sur le marché de la construction neuve que sur celui de l entretien-amélioration. La reprise enregistrée sur le marché de la construction de maison individuelle, en partie favorisée par les mesures fiscales et les aides publiques, ne doit pas masquer les difficultés d accession en neuf dans les territoires les plus attractifs et tendus, hors de portée pour nombre de ménages. Dans ces territoires, la production de logements neufs est largement accaparée par la promotion immobilière, avec une problématique de coût d un foncier recherché mais difficilement accessible. Malgré le relatif dynamisme de ce segment de production, entretenu par l attractivité des territoires concernés et l importance de programmes en secteur aménagé (agglomération bordelaise), le tassement récent des offres commerciales préoccupe les professionnels concernés. Un autre constat largement partagé est que cette offre nouvelle, très majoritairement prisée par des investisseurs, même si elle contribue à une accalmie sur le marché locatif, ne répond que très partiellement à la demande d accession à la propriété des ménages dans l agglomération bordelaise, contraignant de ce fait les parcours résidentiels et générant de e fait un découplage entre lieux d habitat et lieux d activité professionnelle. L analyse de la situation actuelle de cet ensemble d activités met en exergue un véritable paradoxe. Alors que les besoins en logement s accroissent, que la demande en accession à la propriété se maintient, plusieurs segments d activité rencontrent des difficultés plus ou moins marquées de nature conjoncturelle (cas des entreprises du bâtiment) ou plus structurelle (cas des architectes). Cette situation a des conséquences directes sur l emploi mais aussi sur la capacité des opérateurs à conserver et développer des compétences ou savoir-faire, au détriment de la qualité de l habitat. 285

30 3.3 Des bailleurs sociaux pris entre réponse à la demande sociale et contraintes du marché Plus de la moitié des ménages aquitains (57 %, soit ménages), disposant d un revenu inférieur à 100 % du plafond HLM, seraient potentiellement éligibles à un logement social. Plus précisément, les éléments d analyse développés précédemment (cf. chapitre 1.5) ont mis en évidence que ménages, disposant d un revenu inférieur à 60 % du plafond HLM, dont plus de 90 % locataires du parc privé, composent une population théorique permettant de mesurer le volume du besoin en logement social. Cela signifie d une part que les besoins théoriques ou potentiels sont supérieurs à l ensemble de l offre actuellement disponible (soit un peu plus de logements au 1 er janvier 2014) et d autre part qu une partie de ces besoins ne s exprime pas par une demande formelle auprès des bailleurs sociaux (rappel : plus de demandes en attente fin 2014). En outre, lorsqu elle s exprime, cette demande est nécessairement tributaire de l offre existante, masquant de ce fait la réalité des besoins dans les territoires de vie, notamment en espaces ruraux ou périurbains, peu couverts par l offre des bailleurs sociaux. L offre régionale en logements sociaux a bénéficié d un effet de rattrapage relatif au cours de la décennie écoulée. Cependant, le développement récent s est concentré dans quelques territoires prioritaires (zones tendues, cf. zonages chapitre 2.5) et s est opéré par le biais d un recours croissant à la vente en état futur d achèvement, plaçant ainsi les bailleurs sociaux sous une relative dépendance des opérateurs du marché, c est-àdire dans des conditions de maîtrise de leur parc plus aléatoire à terme. L envolée des prix fonciers dans les territoires tendus explique pour l essentiel cette évolution. Ce développement du parc social s est accompagné d une hausse parallèle du montant des loyers. Néanmoins, les bailleurs sociaux soulignent le fait que l évolution des plafonds HLM au cours des dernières années a été en deçà de la hausse relative des coûts de production. Le coût de revient moyen d un logement social est de (hors TVA) au m 2 (moyenne ) et à TTC, soit à par logement. Dans les territoires tendus, ce coût moyen dépasse / m 2. Le niveau relativement élevé du coût de revient total par logement dans certains territoires (ex : Lot-et-Garonne) tient à la part plus élevée de maisons individuelles dans le parc social et à une surface moyenne plus importante. Près de 70 % de ce coût est imputable aux travaux de construction, 20 % à la charge foncière et 10 % aux honoraires ou prestations d assistance à la maîtrise d œuvre. Le poids de la charge foncière varie plus ou moins selon l état de tension des marchés immobiliers. Dans les territoires tendus, le coût du foncier peut représenter jusqu au quart du coût total. 286

31 Source : Cahiers de l AROSHA, «Les conditions de production du logement social en Aquitaine Coûts et financements », AROSHA

32 Entre 2005 et 2013, le coût de production d un logement social au m 2 a progressé de + 44 % et le coût total de + 30 %. Cette augmentation tient à plusieurs facteurs : augmentation des coûts fonciers, hausse du prix des matériaux de construction, impact des nouvelles normes (thermiques et accessibilité notamment) mais aussi recentrage de la programmation sur les territoires ou zones les plus tendus. Ainsi, sur les 5 dernières années, la part des logements financés en zone C (soit hors des principales agglomérations) équivaut au mieux à 10 % de l ensemble. LOGEMENTS SOCIAUX FINANCÉS PAR ZONE EN AQUITAINE Source : bilans des logements aidés de 2010 à 2014, MEDDAT Parallèlement, les besoins de financement nécessaires au développement du parc doivent composer avec un contexte de baisse des aides directes de l État et de tassement des aides des collectivités territoriales ayant reçu délégation des aides à la pierre 125. Cette diminution des aides directes à l investissement est perceptible à travers les graphiques cidessous : 125 En Aquitaine, les collectivités concernées sont les Conseils départementaux de la Dordogne, de la Gironde et des Pyrénées-Atlantiques, Bordeaux-Métropole, l agglomération Côte Basque Adour, la Communauté d agglomération Pau-Pyrénées 288

33 Depuis 2010, on assiste donc à une baisse des subventions d investissement. S agissant des aides de l État, les crédits engagés par ce dernier en Aquitaine (15,3 M en 2014) ne représente que 4 % des engagements au plan national pour plus de 7 % du nombre de logements financés. En outre, l origine de ces aides directes varie assez sensiblement d un territoire à l autre, selon le volontarisme des politiques locales mises en œuvre. Dans les zones tendues où les coûts d accès au foncier sont élevés, le recours à la VEFA apporte une solution de compromis séduisante à court terme, non sans déconvenues en termes de maîtrise de la qualité des constructions, de maîtrise des charges locatives pour les occupants et de maîtrise de la gestion à plus long terme pour les bailleurs sociaux. Il convient cependant de tenir compte des aides indirectes dont bénéficient les bailleurs sociaux : exonération de taxes foncières pour une durée de 25 ans (taxe sur le foncier bâti, pour les PLAI, PLUS et PLS : 747 M en 2013) ou autres taxes, exonération de l impôt sur les sociétés (1 Mds en 2013), TVA à taux réduit (5,5 %), avantages de taux (au «aides de circuit») sur les emprunts consentis auprès notamment de la Caisse des Dépôts et d Action Logement (1,9 Mds en 2013) mais aussi avantages de durée (emprunts sur 40 ans sauf PLI). 289

34 Ainsi, le plan de financement type d un logement social en Aquitaine repose à 79 % sur l emprunt et de plus en plus sur la mobilisation de fonds propres (11 % du coût, soit une enveloppe de par logement). Les aides publiques (État et collectivités territoriales) correspondent à 10 % du financement des opérations de construction. Afin de répondre aux besoins en logements abordables des ménages, le financement de l offre nouvelle du parc social s appuie donc de plus en plus sur la mobilisation des fonds propres des bailleurs sociaux, alimentés essentiellement par le versement des loyers. Source : Cahiers de l AROSHA, «Les conditions de production du logement social en Aquitaine Coûts et financements », AROSHA 2015 Cette tendance place d ores et déjà les bailleurs sociaux face aux limites de leur modèle, de plus en plus contraints à des choix difficiles entre création d une offre nouvelle et réhabilitation du parc existant, entre affirmation de leur mission sociale ou maîtrise de la quittance pour les locataires et nécessité de consolidation de leurs fonds propres 290

35 Source : Cahiers de l AROSHA, «Le logement social : un modèle économique cohérent et pérenne», AROSHA 2014 L équilibre économique de la production de logements sociaux est donc questionné d une part face aux tensions des marchés fonciers et immobiliers dans les territoires cibles de développement du parc social, d autre part face aux arbitrages budgétaires des pouvoirs publics. Malgré les multiples annonces officielles en faveur du parc social, telles celles du Président de la République lors du dernier congrès national de l Union Sociale pour l Habitat 126 en septembre 2015, les représentants des bailleurs sociaux restent inquiets étant donné les signaux parfois contradictoires donnés dans les orientations ou choix budgétaires. Preuve en est la proposition de prélèvement supplémentaire de 150 M (portant ce prélèvement à 270 M au total) sur les cotisations versées par les bailleurs sociaux à la Caisse de garantie du logement locatif social pour alimenter un nouveau Fonds national de développement des aides à la pierre (avec création d un établissement public) 127, inscrit dans le projet de loi de finances Cela permettrait de réduire l effort budgétaire de l État d un montant équivalent au titre du programme 135 et revient donc à demander aux bailleurs sociaux d assumer une part accrue du financement de l offre nouvelle en logements sociaux. 126 Doublement des aides de l État dans le cadre du Fonds National des Aides à la Pierre (FNAP), maintien de l APL accession, baisse du taux de commissionnement des banques sur le livret A, possibilité donnée aux bailleurs sociaux de se porter acquéreurs du foncier décoté de l État, extension de cette décote foncière aux logements à réhabiliter appartenant à l État 127 La création du FNAP se traduirait par la suppression du Fonds national de développement d une offre de logements locatifs très sociaux (FNDOLLTS), créé en 2013, alimenté par les majorations de pénalités imposées aux communes en état de carence au regard des objectifs de la loi «SRU», et géré par la Caisse de garantie du logement locatif social 291

36 Ces incertitudes incitent les bailleurs sociaux à étudier des pistes de diversification de leurs recettes dans les limites d activités annexes qui leur sont permises, que ce soit par la vente d une partie de leur patrimoine, par le développement de l accession sociale à la propriété ou d activités immobilières annexes (ex : locaux d activités et équipements liés aux opérations). Un autre axe de mobilisation porte sur la maîtrise des coûts, aussi bien en agissant sur les coûts de production (politique foncière, modes opératoires et processus de production), sur les coûts de gestion et par la renégociation des dettes ou des prêts. 128 L objectif essentiel de ces bailleurs sociaux reste l organisation d une réponse adaptée aux besoins accrus en logements abordables. C est aussi pourquoi l AROSHA a initié une étude (en cours) sur l importance et la nature de ces besoins à horizon Parmi les acteurs clé du logement social, Action Logement (Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement, UESL) est l organisme paritaire chargé de la gestion de la participation des employeurs 130 à l effort de construction (PEEC), plus connu sous la dénomination du «1 % logement» institué en Cette participation obligatoire a été abaissée à 0,45 % de la masse salariale en 1992, les entreprises ayant cependant maintenu un taux de 0,95 % par intégration de la cotisation due par ces dernières au titre du Fonds national d aide au logement (FNAL), destiné au financement des aides personnelles au logement. Le rôle d Action Logement s est considérablement renforcé au cours du temps, aussi bien dans la politique en matière de renouvellement urbain (900 M d Action Logement pour le financement de l Agence Nationale de Renouvellement Urbain, ANRU) que d accès au logement (300 M reversés au profit du FNAL) que dans le développement du parc de logements au bénéfice des salariés. La mission d Action Logement recouvre ces différents domaines et repose sur l activité des organismes collecteurs (une vingtaine de Comités Interprofessionnels du Logement, mais aussi des chambres de commerce et d industrie), par ailleurs actionnaires de 80 entreprises sociales pour l habitat (ESH). Il importe de souligner ici la perception plus ou moins aigue de la question du logement par les entreprises, assez fréquemment sollicitées par leurs salariés sur des problématiques de logement. Très rares sont celles à avoir mis en place des interventions particulières dans ce domaine mais la plupart de celles assujetties à la PEEC ont des relations avec leur collecteur, même si peu expriment de manière proactive une demande d information, d attribution de logement ou d action dans ce registre. 128 Cf. Cahiers de l AROSHA «Les limites du modèle économique du logement social : poursuivre le développement du parc girondin et assurer son attractivité», AROSHA, Habitat et Territoires Conseil, Conférence départementale des organismes sociaux pour l habitat de Gironde, juin Cf. «Etude sur les besoins en logement en Aquitaine à l horizon 2025 Le diagnostic stratégique», AROSHA / PLACE groupe Reflex, juillet Entreprises privées non agricoles de plus de 20 salariés. Participation étendue en 2007 aux entreprises privées agricoles. 292

37 De manière générale, les entreprises concernées sont plutôt satisfaites des relations établies avec leur collecteur mais plus les liens avec ce dernier sont limités plus le degré de satisfaction est faible. 131 Le montant collecté de participation des entreprises en 2013 a atteint 1,8 Mds au plan national (1,6 Mds de collecte nette, dont compensation par l État du relèvement de 10 à 20 salariés), pour entreprises non agricoles cotisantes (sur assujetties). Le montant moyen de collecte par entreprise était de A l échelle de l Aquitaine, 42 M ont été collectés cette même année (en collecte nette) pour entreprises assujetties (montant moyen par entreprise : à ). Les autres ressources d Action Logement recouvrent des remboursements d emprunts (1 Mds de remboursements par les ménages et plus de 600 M par les bailleurs sociaux ou autres personnes morales) et des emprunts réalisés auprès de la Caisse des Dépôts (700 M ). Action Logement dispose donc de 4 Mds par an de ressources mobilisées en faveur du logement social. Ces financements participent d abord au développement de l investissement en locatif social et intermédiaire, en direction des bailleurs sociaux (outre les 900 M affectés à l ANRU, 684 M sous forme de prêts et 261 M de subventions) 132 mais aussi des salariés ou particuliers (619 M en prêts d accession ou travaux, qui ont bénéficié à salariés en 2014). Ce soutien au développement de l offre en locatif social (soit un patrimoine total de logements sociaux et intermédiaires) a aussi permis à Action Logement d attribuer en tant que réservataire un logement à ménages de salariés en 2014 au plan national. 131 Cf. «Étude relative aux services des collecteurs de la PEEC vis-à-vis des entreprises», réalisée pour l ANPEEC, CREDOC, octobre Un peu plus d un quart (27 %) des engagements ont bénéficié aux sociétés HLM filiales d Action Logement, 29 % aux autres sociétés HLM, 22 % aux offices publics HLM et autant à d autres bénéficiaires. 293

38 Par ailleurs, Action Logement accorde des aides aux salariés afin de les accompagner et de les sécuriser dans leur parcours résidentiel, grâce à divers dispositifs d avance ou de garantie (Loca-Pass ), d aides à la mobilité (Mobili-Pass et Mobili-Jeune ) et d aides diverses accordées en cas de difficultés (dont CIL-Pass Assistance ), qui ont concerné plus de bénéficiaires en Les trois quarts des aides à la sécurisation de la location ont concernés des jeunes de moins de 30 ans. Les partenaires sociaux réunis dans Action Logement sont également à l initiative de mise en place d un système de garantie des risques locatifs (ou GRL ), dont la gestion a été confiée à une structure dédiée (l association de gestion de l accès aux garanties locatives) jusqu à fin 2015, avant la mise en place d un nouveau dispositif de sécurisation locative, notamment suite à l adoption de la loi «ALUR». En 2014, ce dispositif a accueilli plus de nouveaux bénéficiaires (montant des mises en jeu de la garantie locative en 2013 : 62,4 M ). Ainsi, pour la seule année 2014, Action Logement a mobilisé 3,5 M de subventions et 15 M sous forme de prêts pour la construction de logements en Aquitaine. En 2013, ce sont plus de logements qui ont été financés avec des fonds PEEC en Aquitaine pour un investissement total de 28 M (soit par logement), ouvrant plus de droits de réservation. Par ailleurs, 45 M ont été consacrés à des aides à des personnes physiques résidant en Aquitaine (4,8 % du total national), dont la répartition est détaillée dans le tableau ci-dessous : Aides PEEC personnes physiques (année 2013) Montant Prêts accession Prêts travaux Avances Loca- Pass Mises en jeu de garantie locative Transformation de créances en subventions Financement Mobilité 32,3 M 4,4 M 2,7 M 2,4 M 1,1 M 3,2 M Aquitaine % France 4,9 % 3,7 % 3,9 % 3,5 % 5,7 % Source : «Etude territoriale des financements de la PEEC 2013», ANPEEC La convention signée en décembre 2014 entre l État et Action Logement pour les cinq années à venir prévoit : - Le soutien à la production de logements sociaux et intermédiaires sur la période quinquennale (mobilisant 6,8 Mds d ici 2019). - L accompagnement du parcours résidentiel et professionnels des salariés, notamment des jeunes actifs et des salariés en mobilité. - La mise en place d un nouveau dispositif de sécurisation locative, succédant à la GRL, destiné en priorité aux salariés entrant dans un emploi ou en emploi précaire et accédant à un logement du parc privé locatif (mais également ouvert aux jeunes salariés de moins de 30 ans et aux ménages accompagnés dans le cadre d une intermédiation locative). - Le financement du programme national de rénovation urbaine, intégrant le nouveau programme (engagement à hauteur de 5 Mds en équivalent subvention, dont 40 % sous forme de prêts). 294

39 En Aquitaine, les principaux organismes collecteurs (sur étaient jusqu en 2014 le CIL du Sud-Ouest qui a son siège à Bordeaux (CILSO, 56% de la collecte régionale), le groupe GIC (basé en Ile-de-France, 11,2 % de la collecte), Cilgère (10,3 % de la collecte) et Aliance 1% Logement (5,75 % de la collecte régionale, basé en Lorraine). Le CILSO était également le premier collecteur de la région Limousin. Il réalisait près de 80 % de sa collecte en Aquitaine et 16 % en Limousin. Dans le mouvement de restructuration entamé en 2010 (jusqu à cette date, il existait plus d une centaine d organismes collecteurs au niveau national), qui avait abouti à la création du CILSO, ce dernier a fusionné en 2014 avec Aliance 1 % Logement pour devenir Aliance Territoires. ALIANCE TERRITOIRES Données consolidées : 105 M de collecte, entreprises cotisantes ( en moyenne par entreprise), 68 M d aides aux personnes morales, 65 M d aides aux personnes physiques, logements financés Source : «Étude territoriale des ressources et des emplois de la PEEC, données 2013», ANPEEC, 295

40 L intérêt de cette fusion tenait au fait que le CILSO avait plutôt une activité de bâtisseur ou constructeur (jusqu à logements livrés par an, patrimoine de logements, pour un montant de collecte de l ordre de 30 M ) et Aliance 1% Logement une activité de collecteur bien implanté au plan national (au 6 ème rang avec plus de 75 M de collecte en 2013, mais seulement logements livrés par an). La création d Aliance Territoires, dont le siège était à Bordeaux, donnait donc une dimension nationale à cette nouvelle entité (implantation sur 15 des 22 régions actuelles) 134. En avril 2015, l État et Action Logement ont décidé d une refonte radicale de ce système, par la création d une entité nationale unique, dotée d une «gouvernance paritaire renforcée, implantée localement au plus près des besoins», qui devrait prendre effet dès 2016 avec la mise en place de 13 délégations régionales. Cette opération s est traduite dès le mois de mai 2015 par un amendement autorisant le gouvernement à procéder par ordonnance pour mettre en œuvre cette réforme. Le nouveau groupe disposera de délégations dans chacune des 13 régions, où seront mis en place des Comités Régionaux Action Logement. Cette nouvelle organisation est synthétisée dans le schéma ci-après : Les bénéfices affichés de ce nouveau dispositif sont un renforcement du lien logement/emploi, la mutualisation et l homogénéisation de l offre de produits et de services en veillant à leur adaptation aux contextes territoriaux des bassins d emploi, une meilleure lisibilité et efficience du dispositif et une amélioration de l équité de traitement envers les entreprises et leurs salariés. 134 Cf. audition de M. Norbert HIERAMENTE et de Mme Cécile BARTHE (CILSO / Aliance Territoires), le 4 septembre

41 Ce lien au territoire est une préoccupation forte des acteurs régionaux d Action Logement, notamment par la mise en place de comités territoriaux de bassins d emploi suite à la signature d un accord national interprofessionnel impliquant l ensemble des organisations d employeurs et de salariés. Un protocole cadre de partenariat entre Action Logement et plusieurs associations de collectivités (communautés urbaines, grandes villes, communautés) a également été signé en ce sens en juin Ainsi, un comité territorial de bassin d emploi a été installé à l échelle de l agglomération bordelaise et d autres sont prévus à Pau et Bayonne. L objectif est de mieux prendre en compte les besoins des entreprises et des salariés et de les porter à l adresse des pouvoirs publics locaux (par exemple dans le cadre des Programmes Locaux de l Habitat), afin de renforcer les partenariats locaux. Il faut souhaiter que cet objectif de lien au territoire soit maintenu et réaffirmé dans le cadre du futur groupe national. Une autre question en suspens tient au devenir des liens organiques et financiers établis entre les CIL et les entreprises sociales pour l habitat, en attendant la création de la structure de portage prévue à cet effet. A ce jour, plusieurs Entreprises Sociales pour l Habitat interviennent sur le territoire régional. Parmi elles, les entités filiales du groupe Aliance Territoires : - La plus importante est Domofrance, qui gère un patrimoine de logements sur l agglomération bordelaise et de 435 locaux professionnels ou commerciaux. En 2014, cette ESH a réalisé 184 M de chiffre d affaires (dont 113 M de loyers et 30 M de charges locatives). Cette même année, elle a réalisé 206 M d investissements (plus de logements en production). Elle a enregistré demandes de logements dans l année (dont primo-demandeurs) et accueilli nouveaux ménages locataires. - Clairsienne, SA HLM héritière du mouvement des Castors, qui intervient en périphérie de l agglomération bordelaise et sur plusieurs départements (Gironde, Dordogne, Landes et Lot-et- Garonne), engagée dans l habitat durable (projet d éco-quartier Les Akènes à Lormont, production récente sous label Effinergie et «Habitat & Environnement»). Elle gère plus de logements. - La SH HLM Habitelem, premier bailleur social créé dans la région en 1911 (sous le nom de «Société Paloise d Habitation à Bon Marché»), qui intervient dans le sud de l Aquitaine (région paloise, Pays Basque, sud des Landes) et gère logements. - Logévie est une filiale plus spécialisée dans le logement des personnes âgées (2 900 logements familiaux et plus de logements en établissement pour personnes âgées autonomes dans 33 logementsfoyers mais aussi des logements pour personnes âgées dépendantes). 297

42 - Le Foyer de la Gironde est une société anonyme coopérative d intérêt collectif pour l accession à la propriété (filiale de la SACICAP Procivis Gironde), qui opère sur le bassin d Arcachon et le nord de l agglomération bordelaise. Elle gère un parc de logements. La SACICAP de la Gironde est membre du réseau Procivis et de l Union de l Economie Sociale pour l Accession à la Propriété (UESAP). Elle contrôle la Compagnie Immobilière et Foncière d Aquitaine (CIFA) à laquelle sont adossées plusieurs sociétés de construction (dont IGC, 3 ème constructeur de maisons individuelles en France et 40 agences dans le quart Sud-Ouest). A travers ces différentes entités, le groupe Aliance Territoires s efforce de couvrir l intégralité du parcours résidentiel (de la résidence pour étudiants à l EHPAD). Il totalise logements sur le territoire aquitain (79 % en collectif), dont 90 % en PLUS, 6 % en PLS et 4 % en PLAI. En 2013, ménages ont bénéficié d une attribution de logement dans l une ou l autre des ESH de ce groupe. Celui-ci a travaillé sur plusieurs projets innovants susceptibles de favoriser la mixité dans l habitat ou sur la prise en compte de besoins spécifiques (ex : projet intergénérationnel sur le site des bassins à flots avec salles de pratiques musicales, résidence hôtelière à vocation sociale, résidence «Moov Access» pour jeunes en mobilité, résidence de 71 logements pour chercheurs-étudiants avec laboratoire intégré sur le campus de l université de Bordeaux à Pessac, projet pour travailleurs saisonniers sur la côte basque ). 298

43 Des réflexions sont également en cours autour de l habitat modulaire. Enfin, depuis ses origines, le CILSO (ex-cil girondin) a développé une politique d acquisition foncière qui lui a permis d assurer le développement de ses projets. D autres entités d ESH irriguent le territoire régional. Il s agit d une part de Mésolia Habitat, née en 2008 de la transformation du groupe Maison Girondine (dont la société coopérative de production HLM le Toit Girondin et sa filiale la Maison Girondine, devenus groupe Toit Girondin adossé au groupe Arcade) et de la création du groupe Guyenne (incluant également Périgordia Habitat en Dordogne et Soliance Habitat à Libourne, devenu le groupe TG). Mésolia gère un patrimoine de logements en Gironde et Dordogne. Elle a livré 500 logements neufs en 2013 dont 345 en locatif. D autre part, le groupe Ciliopée (ex CIL 47), implanté en Lot-et-Garonne, est une ESH filiale de Cilgère, (3 ème collecteur national). Il intervient essentiellement sur ce département mais aussi en Limousin et Midi- Pyrénées. Compte-tenu des caractéristiques de ces territoires (ruraux, forte précarité), ce groupe a développé une politique sociale intégrant une offre diversifiée en logement et en hébergement, ainsi qu un accompagnement social de personnes ou familles fragilisées ou en difficulté. Il a aussi mis en place une démarche de responsabilité sociale des entreprises (label européen Dicerno/CSR). Le groupe Ciliopée réalise 20 M de chiffre d affaires par an. Il loge familles (chiffre 2013), dont plus de la moitié de personnes isolées, un quart de familles monoparentales, plus de 60 % de bénéficiaires d une aide au logement. Cette même année, il a livré 580 logements et enregistré demandes. L offre nouvelle du groupe répond aux exigences de performance thermique (cela depuis 2003 et désormais en bâtiment basse consommation). Afin de répondre aux besoins de ménages en situation de précarité, Ciliopée a créé en 2003 une filiale, «CILIOHPAJ», qui propose une cinquantaine de places en centres d hébergement et de réadaptation sociale (CHRS), dont l un dédié à l accueil de femmes victimes de violences, à quoi s ajoute une soixantaine de places en maisons-relais, 2 pensions de familles, 12 logements en allocation logement temporaire et 18 logements foyers pour personnes âgées. CILIOHPAJ assure également la gestion du «115» en matière d hébergement d urgence (4 500 appels en 2013). En direction des jeunes, le groupe a développé une réponse pour le logement des apprentis en partenariat avec la Chambre des métiers et de l artisanat du Lot-et-Garonne, intitulée «Apprentoit» 135, qui se traduit par la mise à disposition d une trentaine de logements en parc ancien répartis dans les bourgs du département. 135 Cette initiative a été retenue dans le cadre des projets d investissement d avenir (PIA) 299

44 Elle gère également 140 logements sur le campus de Bordeaux destinés aux étudiants lot-et-garonnais réalisant leurs études dans l agglomération bordelaise et a construit une résidence «BBC» de 56 logements sur le pôle universitaire d Agen. Le groupe a enfin mis en place depuis 2010 une politique spécifique en faveur des personnes âgées isolées, en créant un fonds d adaptation des logements, venant en complément des autres aides existantes. 136 La société Coligny est une ESH filiale régionale de la Société Nationale Immobilière (groupe SNI), elle-même filiale du groupe Caisse des Dépôts (cf. ci-après). Le groupe SNI est le premier bailleur de France avec un patrimoine de logements, dont logements sociaux (3 800 livrés en 2014), logements intermédiaires et un parc sur le marché libre. Son offre est en partie destinée à de grands réservataires publics (dont plusieurs ministères). Pour la période , ce groupe s est engagé à produire logements et logements intermédiaires pour classes moyennes sur la période , via un fonds spécifique de la Caisse des Dépôts. Le groupe SNI est représenté par un établissement Sud-Ouest, avec deux entités (GIE), dont un GIE territoire Aquitaine qui regroupe la SA HLM Coligny et l établissement SNI Sud-Ouest. Ce dernier gère logements dont près de logements sociaux localisés dans l actuelle région Aquitaine (5 500 sur la seule agglomération bordelaise). Parmi les opérations les plus récentes, on peut signaler la rénovation du quartier de Santillane à Talence dans l agglomération bordelaise ou encore l opération de logement du futur campus de la société Thalès, dans le cadre d un partenariat avec le GIC, collecteur de la PEEC au sein du groupe Caisse des Dépôts et membre d Action Logement. Le groupe SNI a également investi sur quelques opérations innovantes, tel que le programme de maisons «MUSE», via un procédé industriel de construction à ossature bois, développé à La Teste sur le bassin d Arcachon (résidence Square), en partenariat avec la société Bénéteau. Les acteurs du «1% logement» partagent les mêmes constats et préoccupations que les autres bailleurs sociaux. Ils doivent composer avec l instabilité de plusieurs facteurs exogènes, relatifs à la pérennisation des financements publics, à la fiscalité et aux normes, à la solvabilité des locataires Ces données contextuelles influencent les stratégies patrimoniales, avec la nécessité de produire en baissant les coûts de production tout en préservant les objectifs de qualité et de performances énergétiques, mais aussi en adaptant l offre au vieillissement des occupants. La réduction des concours publics doit être compensée par la mobilisation accrue des fonds propres, dégagés notamment par la gestion du patrimoine (par vente ou cession). 136 Cf. audition de Mme Muriel BOULMIER (Ciliopée / Cilgère) le 4 septembre

45 En outre, la hausse des coûts de production, liée à la hausse des prix du foncier et à l impact des normes, est un autre facteur de contraintes. Cette proximité d analyse et d intérêt avec le mouvement HLM a d ailleurs récemment donné lieu à la signature d une convention entre l Union Sociale pour l Habitat et Action Logement, qui prévoit entre autre la création d un «comité des partenaires du logement social» et la mise en place de cadres de référence permettant de décliner ce partenariat à l échelle régionale 137. Un autre constat souligné par certains partenaires sociaux est le fait que la réduction des aides publiques s est combinée à une mobilisation croissante de la collecte PEEC pour le financement de politiques d Etat (ex : ANRU, FNAL) et à une hausse des prélèvements à cette fin, au détriment de la mission première d Action Logement en direction des salariés. Par ailleurs, le projet de création d une Garantie Universelle des Loyers (GUL) inscrite dans la loi «ALUR» (article 23), gérée par un nouvel établissement public, met à mal les mécanismes de mutualisation et de sécurisation instaurés par Action Logement avec la Garantie des Risques Locatifs (GRL) à laquelle la GUL est appelée à se substituer au 1 er janvier En conséquence de quoi les opérateurs régionaux d Action Logement appellent à une plus grande stabilité et pérennisation des politiques publiques en matière de logement, tenant compte de la durée des cycles de production et de gestion du patrimoine. Ils prônent aussi une clarification du rôle des différents échelons de compétences (avec détermination d un échelon de coordination) et l élaboration de politiques sectorielles plus intégrées (logement, urbanisme, déplacements, développement économique, emploi, action sociale). Une autre préoccupation exprimée touche à l impact financier du traitement de l amiante et à ses implications en termes d affectation des fonds propres et sur la gestion du patrimoine des bailleurs sociaux. Dans le contexte souligné de réduction des subventions d investissement, le développement de l offre des bailleurs sociaux repose donc sur un recours croissant aux fonds propres mais également sur le recours à l emprunt, notamment auprès de la Caisse des Dépôts. Le groupe Caisse des Dépôts accompagne les priorités des pouvoirs publics à moyen et long terme, notamment dans le cadre du Pacte de compétitivité, du Plan logement et des investissements d avenir. 137 Convention signée le 10 novembre Cf. auditions de M. Norbert HIERAMENTE (Aliance Territoires) le 4 septembre 2014 et de M. Hervé CAPDEVIELLE (CFDT) le 26 mars

46 En matière de logement, la stratégie du groupe Caisse des Dépôts vise à participer à la relance de la production de logements (16,4 Mds en faveur du logement et de la politique de la ville en 2013, avec un objectif de réalisation de logements sociaux par an à horizon 2016, y compris via ses filiales spécialisées ICADE et SNI), la rénovation énergétique et la réhabilitation du parc de logements sociaux et privés, ou encore la réponse aux besoins de populations spécifiques (personnes âgées, étudiants, jeunes actifs).en matière de financement du logement, le groupe Caisse des Dépôts opère en mobilisant le fonds d épargne, lequel centralise et assure la sécurité et la liquidité d une partie de l épargne réglementée (livret A, livret de développement durable et livret d épargne populaire). Source : Rapport d activité 2014 du groupe Caisse des Dépôts Sur un encours guichet de 412 Mds à fin 2014, le fonds d épargne de la Caisse des Dépôts centralise 243 Mds, complétés par 18 Mds de fonds propres et autres ressources. Près des deux tiers de ce fonds d épargne (64 %) sont mobilisés sous forme de prêts à long terme et un peu plus du tiers en actifs financiers. Les prêts à long terme sont consentis à tous les organismes et collectivités sur la base d une appréciation des risques et de la capacité d emprunt. L État apporte sa garantie au fonds d épargne et perçoit à ce titre un prélèvement (368 M en 2013) 139. Ce fonds d épargne constitue un outil contra-cyclique au service de l économie sous la forme de prêts à long ou très long terme, dans un contexte où les besoins de financement sont accrus. 139 A noter que les collectivités territoriales, notamment les délégataires d aide à la pierre, peuvent de même apporter leur garantie aux emprunts consentis par les bailleurs sociaux. 302

47 En volume annuel, ce sont 20 Mds de nouveaux prêts qui sont consentis chaque année (20,5 Mds en 2014), dont plus de 80 % en faveur du logement social et de la politique de la ville (16,7 Mds de nouveaux prêts en 2014). Les objectifs affichés par les pouvoirs publics en matière de production de logements sociaux et très sociaux ( logements par an en PLAI, PLUS), de rénovation thermique des logements sociaux (objectif de logements par an) ou encore en matière de réhabilitation ont eu pour effet l accroissement du volume de prêt, l augmentation de la quotité de prêt par opération et l accélération des éco-prêts. Pour répondre à ces objectifs, le groupe Caisse des Dépôts a mis en place plusieurs outils : prêt GAIA en matière d aménagement et de portage foncier, Prêt Projet Urbain (PPU) pour le développement des quartiers, Prêt Renouvellement Urbain Aménagement, outre les prêts plus classiques en matière de financement de la construction, de l acquisition ou de l amélioration de logements sociaux (PLAI, PLUS, PLS, PLI ), prêts spécifiques de réhabilitation du patrimoine (Prêt Réhabilitation, éco-prêts ) En 2013, le groupe Caisse des Dépôts a ainsi contribué au financement de logements sociaux et places d hébergement (hors SNI, avec logements dont logements sociaux et intermédiaires), à la réhabilitation de logements et à la rénovation thermique de logements à l échelle nationale. Il a aussi permis la création de places en établissements pour personnes âgées et places en réhabilitation. En 2013, le groupe Caisse des Dépôts a octroyé 883 M de prêts en Aquitaine, dont 538 M en faveur du logement locatif social, 78 M pour les projets urbains de la politique de la ville et 75,5 M pour l habitat spécifique (dont personnes âgées). Elle a accompagné dans ce cadre 32 bailleurs sociaux (11 ESH, 11 offices publics HLM, 8 sociétés anonymes d économie mixte et 2 structures coopératives), lesquels détenaient 4,9 Mds d encours fin Au cours de cette année, le groupe Caisse des Dépôts a aidé au financement de logements locatifs sociaux et d un millier de logements spécifiques (pour personnes âgées et jeunes). Les représentants régionaux de la Caisse des Dépôts soulignent plusieurs contraintes dans ce domaine : - L état du marché du logement dans les territoires et l adéquation entre les besoins réels et les types d agrément délivrés, - La difficulté d accès au foncier et la maîtrise des coûts de construction, marqués par un doublement du coût moyen et de la part de fonds propres mobilisés par les bailleurs sociaux en dix ans, ce qui équivaut à une multiplication par un facteur 5 à 6 du montant moyen de fonds propres mobilisés par logement (de en 2001 à en 2012). Si dans le même temps la part relative du prêt consenti par la Caisse des Dépôts a diminué sur la même période (de 84 % à 75 %), son montant moyen a quasiment doublé (passant de par logement à ). 303

48 - Ces évolutions ont des répercussions sur les stratégies patrimoniales des bailleurs sociaux, soumis à des arbitrages entre construction neuve et réhabilitation du parc existant. Elles pèsent sur les marges financières des bailleurs sociaux (pour 100 de loyer perçu, 46 sont consacrés aux annuités de la dette et la marge d autofinancement se réduit, (passée de 13,5 % en 2005 à 8,5 % en 2012). - Dans ce contexte, certains bailleurs ont recours à de la cession de patrimoine et peuvent être tentés de privilégier une offre de produits orientés vers le logement social (PLS) au détriment du logement très social (PLAI) pour lequel la demande s accroît. Face à cette situation, le groupe Caisse des Dépôts a mis en œuvre plusieurs mesures telles que l assouplissement des conditions d éligibilité à l éco-prêt (taux préférentiel de 0,5 % sur 15 ans), un prêt foncier à très long terme (60 ans) pour les zones tendues, un relèvement du soutien financier pour la réalisation de logements très sociaux (PLAI et PLUS) et ajusté selon le zonage, la simplification du processus d instruction des contrats de prêts. Il a également mis en place une approche globale et prospective du risque des organismes (en rupture avec la notion d équilibre unitaire de leurs opérations), assortie de préconisations de solutions et/ou montages de financement, et le cas échéant d un travail sur la dette. 140 Considérée dans sa globalité, la situation financière des bailleurs sociaux régionaux est plutôt bonne à moyen terme (+ 5/6 ans) et ils disposent de fonds propres encore suffisants. Leur stratégie de cession d appartements ne soulève pas de difficulté dès lors qu elle est compensée par la création d un offre nouvelle et par la constitution d un patrimoine neuf. Cette analyse régionale rejoint celle établie au plan national pour l année 2013, à savoir une situation relativement saine favorisée par des taux d intérêt au plus bas. Si les projections à + 20 ans de rythmes soutenus de production et de réhabilitation se confirment, une dégradation de la situation financière des bailleurs sociaux est probable et devrait placer ces opérateurs sous tension. Leur capacité d absorption de cet effort d investissement est fortement tributaire du maintien et de l intensité des aides publiques, parallèlement à la mise en place de mécanismes propres à ce secteur (mutualisation de fonds propres, adaptation du parc et lutte contre la vacance, limitation des impayés ) Cf. audition de Mme Sophie TIANOU et de M. Arnaud BEYSSEN (groupe Caisse des Dépôts), le 3 avril Cf. «Analyse financière rétrospective et prospective des bailleurs sociaux», revue Perspectives étude annuelle du fonds d épargne sur le logement social, Groupe Caisse des Dépôts, septembre

49 Par conséquent, le rôle des bailleurs sociaux reste déterminant dans la construction de la réponse à une demande et à des besoins croissants de logements abordables, notamment dans les territoires aux marchés tendus. Toutefois, le développement de cette offre et l action des bailleurs sociaux se heurtent actuellement à plusieurs contraintes, à commencer par la hausse des prix du foncier et des coûts de construction depuis le début des années 2000, conjuguée à une baisse des aides publiques directes à l investissement au cours des toutes dernières années. La hausse des coûts de production s explique en partie par les effets d une surenchère d exigences normatives durant cette période, auxquelles les opérateurs concernés doivent faire face. Un autre facteur d inquiétude tient à l instabilité relative des politiques publiques (à la fois par la succession de nouvelles mesures et par les arbitrages budgétaires), qui peuvent impacter parfois de manière structurelle l activité d une partie de ces bailleurs sociaux. C est manifestement le cas des acteurs d Action Logement, impactés à la fois en tant qu organismes collecteurs de la participation des entreprises à l effort de construction que développeurs et gestionnaires d une offre et de services à destination des salariés à travers leurs filiales (entreprises sociales pour l habitat). Ce contexte général, aggravé par la précarisation d une partie de la population (liée au chômage, aux divorces ou séparations, au vieillissement ), impose aux bailleurs sociaux des arbitrages difficiles entre leur mission d offre de logements accessibles à des ménages aux revenus modestes ou moyens, à savoir la maîtrise des loyers et des charges locatives d une part et d autre part les exigences de développement et d adaptation ou de réhabilitation de leur parc de logements dans des conditions de financement de plus en plus contraintes. Le recours accru aux fonds propres conduit tantôt à privilégier le développement d une offre nouvelle au détriment de la réhabilitation du parc existant, tantôt à rehausser les niveaux de loyers jusqu aux plafonds autorisés au risque de limiter les possibilités d accès à certains ménages, tantôt à développer la vente ou la cession d appartements avec les limites que cela induit en termes de gestion future du parc. Face à cette situation, la diversification vers des activités annexes offre quelques alternatives dans les limites fixées par la loi. Le maintien de bonnes conditions d emprunt auprès de la Caisse des Dépôts, interlocuteur central dans le financement du logement social, à des taux préférentiels et sur du très long terme, est aussi une condition indispensable pour permettre aux bailleurs sociaux de répondre aux besoins sociaux et aux divers objectifs des pouvoirs publics en matière de logement. Cela étant, face aux enjeux d intérêt général présents et à venir (développement d une offre accessible dans les territoires tendus, adaptation du parc à la structure et au vieillissement des ménages, transition énergétique, mises aux normes, désamiantage ), il importe également pour cet ensemble d opérateurs de disposer de soutiens publics inscrits dans la durée, aussi bien directs (subventions) qu indirects (TVA à taux réduit, exonérations fiscales ) 305

50 3.4 Propriétaires et bailleurs privés : une place déterminante en Aquitaine Actuellement, un quart des ménages aquitains est locataire dans le parc privé et les locataires du parc privé représentent plus des deux tiers des ménages locataires dans cette région (soit ménages). Près de 70 % des jeunes ménages de moins de 25 ans louent dans ce parc privé et 44 % des ménages de ans. Ce mode d occupation est en progression, y compris parmi certaines générations de ménages plus âgés (40-54 et ans). La moitié des ménages locataires du parc privé est bénéficiaire d une aide au logement, s agissant en grande partie d étudiants, de personnes isolées et à faibles ou très faibles revenus (pour près de la moitié inférieur à 60 % du plafond HLM), dont 37 % avec un taux d effort supérieur à 30 %. Cette population de ménages locataires du parc privé se concentre surtout dans les grandes agglomérations et dans certaines stations balnéaires du littoral (cf. chapitre 1.1). Autrement dit, il y a plus de locataires à bas revenus actuellement locataires dans le parc privé que de locataires dans l ensemble du parc social. Les propriétaires et copropriétaires sont représentés au plan national par l Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI) et au niveau local par des chambres syndicales (120 au plan national rassemblant adhérents et 5 dans l actuelle région Aquitaine mais pas d implantation en Dordogne couverte par l antenne de Bordeaux). Le rôle de ce réseau est d apporter un conseil et des formations aux propriétaires bailleurs, tout en défendant leurs intérêts auprès des pouvoirs publics. L UNPI publie une revue spécialisée («25 millions de propriétaires») et participe au plan national à l animation de l observatoire des loyers «CLAMEUR» (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés dans les Espaces Urbains et Ruraux, cf. également 3.2). L UNPI a également mis en place un observatoire des taxes foncières applicables aux propriétaires et propriétaires bailleurs. Les représentants locaux de l UNPI soulignent l augmentation modérée des loyers au cours des dernières années (de l ordre de +4 % à + 5 % en moyenne régionale entre 2008 et 2015), après une hausse très nette au début des années On constate même une légère tendance à la baisse sur la dernière année de référence. 306

51 Source : CLAMEUR, mise à jour août 2015 Cette moyenne régionale masque de profondes disparités selon les territoires et la tendance haussière se maintient néanmoins dans certains territoires "tendus» (cf. également chapitre 1.4). Source : CLAMEUR, mise à jour août

52 Source : CLAMEUR, mise à jour août 2015 Source : CLAMEUR, mise à jour août 2015 Le loyer moyen au m 2 varie du simple au double selon les territoires concernés (de 6 / m 2 dans certains territoires ruraux de Dordogne à plus de 12 / m 2 dans l agglomération bordelaise). La part d incidents de paiements de loyers reste relativement faible (3 % environ) mais les difficultés sont plus lourdes à surmonter après le second mois de retard. La mobilité résidentielle parmi les locataires du parc privé est relativement élevée puisqu elle atteint 37,4 % en moyenne régionale et ce taux de mobilité est encore plus marqué pour les petits logements (T1/T2). Au départ des locataires, environ le quart des logements font l objet d une remise en état. La part de relocations après travaux, qui a eu tendance à chuter nettement entre 2009 et 2014 (de 42 % à 13 %), semble de nouveau repartie à la hausse en

53 Le taux de relocation est plus élevé pour les petits logements. De même, la durée de vacance est plus courte pour ces derniers, alors qu elle a très sensiblement augmenté pour les logements de plus grande taille (du T4 et au-delà). De problème affecte plus fortement les territoires ruraux, du fait du caractère dégradé d une partie du parc immobilier et de la faible solvabilité d une partie des propriétaires 142. Dans certains départements ruraux, des propriétaires ont été abusés par l attrait de produits défiscalisés (de Robien, Scellier), déconnectés de la réalité des besoins et des marchés (ex : Agen, Marmande, Périgueux, Mont-de-Marsan ). Si les propriétaires bailleurs partagent les objectifs nationaux en matière d offre de logements accessibles et d amélioration des performances thermiques des logements, ils mettent en évidence certaines contraintes qui ont eu pour conséquence la disparition de nombre d investisseurs et/ou l attentisme de ces derniers, marqué par un investissement moindre dans leur patrimoine immobilier, sachant que 80 % à 85 % sont de petits propriétaires (1 ou 2 logements), seulement 5 % pouvant être considérés comme de «gros» propriétaires (10 logements et au-delà). Cela tient à la fois au contexte économique général, avec une baisse du rendement attendu de leur patrimoine, mais aussi aux incertitudes et à l instabilité du cadre législatif et fiscal. A ce propos, la hausse des taxes foncières locales au cours des dernières années, parallèlement au tassement des loyers, a eu pour résultat de gommer l effet de certains avantages fiscaux et de retarder, sinon de dissuader, les décisions d investissement de certains propriétaires. Le tableau ci-dessous apporte quelques indications sur le niveau de hausse constatée des taxes foncières dans les départements aquitains au cours des cinq dernières années ( ) : TAXES FONCIERES (évolution 2009/2014) Dordogne Gironde Landes Lot-et- Garonne Pyrénées Atlantiques Taux en % + 13,65 % + 18,9 % + 14 % + 11,4 % + 14,7 % Montant moyen ,98 18,86 16,00 16,27 10,65 (en ) Source : UNPI (évolutions tenant compte de la majoration des bases d imposition et des taux d imposition Hors taxe d enlèvement des ordures ménagères Les valeurs locatives ont automatiquement augmenté de 7,94 % entre 2009 et 2014) Dans plusieurs communes, notamment des communes rurales ou périurbaines, l accroissement des taxes foncières a bondi au-delà de + 30 % (une quarantaine de communes concernées, notamment en Gironde et Pyrénées-Atlantiques) voire + 50 % (8 communes, notamment en Pyrénées-Atlantiques) sur la même période. 142 Pour mémoire, près de ménages propriétaires occupants disposent d un revenu inférieur à 60 % du plafond HLM et un revenu inférieur à 30 % de ce même plafond. 309

54 Cette hausse des taxes foncières peut avoir des conséquences désastreuses sur la situation de certains petits propriétaires, au détriment de la réhabilitation d une partie du parc ancien. Cette problématique fiscale est d autant plus délicate que les propriétaires fonciers ou immobiliers constituent une «cible» fiscale assez facile car par essence captive. Ceci a pour conséquence une moindre attractivité du bien immobilier, la rentabilité d un bien loué oscillant entre 2 % et 5 % selon les cas. Une manière de compenser cette situation et de reconnaître le rôle social d une partie du parc locatif privé pourrait consister dans la relance du conventionnement de ce parc... à ceci près que le système de financement correspondant est limité et essentiellement concentré dans les zones tendues. Ce resserrement du modèle économique propre aux bailleurs privés a aussi une incidence sur leurs capacités à entretenir leur patrimoine, lesquels consacrent en moyenne 12 % à 13 % du revenu des loyers à l entretien ou à la réparation, ce qui reste souvent insuffisant et génère des retards et une dégradation des biens mis en location. La prise en compte de la transition énergétique est un objectif que partagent les propriétaires bailleurs, avec les contraintes économiques évoquées précédemment qui pèsent sur les décisions d investissement. Ainsi, le coût moyen d une réhabilitation thermique est de l ordre de Un tel investissement est difficile à assumer sans augmentation parallèle des loyers et malgré les aides prévues à cet effet, avec par conséquent un taux de retour assez long, sauf en cas de vente du bien après travaux (sachant que le délai moyen de vente d une maison après acquisition est de 30 ans en moyenne en France seulement 15 ans en Allemagne). Une autre problématique touche à la situation des copropriétaires au regard des pratiques de certains syndics, y compris en tenant compte des dispositions prévues dans la loi «ALUR». Ainsi, la loi a-t-elle rendu obligatoire la création de comptes bancaires séparés (ou d un souscompte individualisé) plutôt qu un compte unique par syndic. Cette obligation (qui existait déjà dans les dispositions introduites par la loi SRU de décembre 2000 mais très peu appliquées dans les faits) a conduit à une surfacturation par les syndics du passage au compte séparé. Le résultat est que nombre de copropriétés étaient toujours au compte unique après l adoption de la loi ALUR, alors même que ce système plus défavorable aux copropriétaires. Il faut dire que l obligation de création d un compte séparé n est applicable que depuis le 24 mars 2015 et rendu obligatoire seulement pour les copropriétés composées d un moins 15 lots, relativisant la portée de la loi pour les petites copropriétés. 310

55 Cette même loi ALUR (cf. décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de copropriété) devrait également assainir les pratiques de facturation de prestations pourtant obligatoires mais présentées comme «particulières», autrement dit avec des contrats aux forfaits soidisant «tout compris» mais avec une kyrielle de prestations connexes facturées au prix fort. Sans omettre certains cas de doubles rémunérations. Malgré l obligation de la loi ALUR visant à sortir des contrats la rémunération au pourcentage pour travaux «exceptionnels» les honoraires de travaux restent indexés sur le montant des travaux et sans dégressivité (entre 7,2 % et 7,8 %). Enfin, pour certaines prestations particulières dites «privatives» (ex : mutation de lot, impayés de charge), certains syndics continuent de profiter de l extrême captivité des copropriétaires pour surfacturer leurs prestations (ex : un état daté facturé 480 ou la transmission d un dossier à un avocat pour 420 ) 143. Autrement dit, si la loi «ALUR» comporte des mesures d assainissement de certaines pratiques, la vigilance s impose afin d éviter certains abus qui pèsent sur la situation de petits copropriétaires. L accompagnement et le conseil auprès des accédants à la propriété et des propriétaires bailleurs est aussi l une des missions des Associations Départementales d Information sur le Logement. Le conseil auprès des accédants (ex : établissement de plans de financement) est d autant plus important compte tenu des difficultés accrues d accès à la propriété dans des territoires tendus, alors que le budget moyen des ménages concernés est compris entre 130 K et 200 k. Une autre mission est l accompagnement des propriétaires bailleurs, notamment en matière de fiscalité mais aussi dans la gestion de situations d impayés, les ADIL ayant par ailleurs une mission parallèle de prévention des expulsions locatives en direction de personnes en difficulté. 144 De manière générale, les revendications des propriétaires et copropriétaires portent essentiellement sur le souhait d une pause législative et d une politique publique inscrite sur le long terme d une part et d autre part d une simplification réglementaire, fiscale et normative. 143 CF. audition de Mme Nadine PRUÉ-PESSOTTO (UFC Que Choisir), le 4 juin Cf. audition de M. Yannick BILLOUX (ADIL 33), le 7 mai

56 Les propriétaires et propriétaires bailleurs occupent une place décisive dans l offre régionale de logements, avec un quart des ménages logés dans le parc privé lequel accueille 70 % des ménages locataires bénéficiaires d une aide au logement. Une partie de ce parc privé joue de fait un rôle social, étant donné le niveau de ressources des occupants. Or, le rôle de ces bailleurs privés, en très grande majorité petits bailleurs, reste peu ou mal considéré. Leur situation actuelle s inscrit dans un contexte de stabilisation des loyers et de progression des charges (liées à la fiscalité et aux normes) qui ne favorise pas les décisions d investissement quand elles pourraient s imposer (problème de vacance, de confort, de performance thermique ). Cette difficulté est accentuée par l instabilité récurrente du cadre législatif et se répercute aussi sur les dépenses d entretien et/ou de réparation, générant des retards et une dégradation des logements mis en location. Le risque est qu une part croissante des petits bailleurs privés ne retire leur bien de la mise en location, sans reprise de ce patrimoine par d autres bailleurs (dont bailleurs sociaux), le laissant ainsi vacant et se dégrader, notamment dans des territoires ou bassins de vie ruraux. La conséquence serait alors une incapacité accrue à répondre à la demande sociale de locataires à revenus modestes dans certains territoires, aggravant de ce fait la problématique d accès au logement hors des zones tendues. Par ailleurs, la situation des copropriétaires mérite également attention au regard de certains abus dans les pratiques de syndics de copropriété. C est pourquoi, tout en partageant les objectifs de développement d une offre de logements accessibles et de transition énergétique, les propriétaires bailleurs appellent à une pause législative, à une simplification règlementaire et fiscale et à une politique du logement inscrite dans la durée. 312

57 3.5 Exigences normatives et de qualité du bâti : entre obstacles et opportunités L enjeu de qualité de l habitat souligné entre autre par les architectes reste une question d actualité pour l ensemble de la filière, comme en témoignent les données issues du tableau de bord su Système de collecte des désordres (SYCODÉS) 145, relevées par l Observatoire de la qualité de la construction (géré par l Agence Qualité Construction, AQC). Les nonqualités représentent un coût équivalent à 10 % du chiffre d affaires du secteur (selon l observatoire, le coût de la sinistralité dans le bâtiment serait de 15 Mds ). Or, de ce point de vue, l Aquitaine se caractérise par un taux de «désordres» (défauts de construction, malfaçons ) supérieur à celui constaté au plan national. Ainsi, le coût de réparation des «désordres» survenus dans la période de garantie décennale en Aquitaine a oscillé entre 4,8 % et 6,4 % pour les constructions réalisées entre 1996 et 2003 et sinistrés entre 1996 et 2012 en Aquitaine. Au plan national, ce coût a varié entre 2,8 % et 3,9 % au cours de la même période de référence. Autrement dit, le coût relatif des «désordres» en Aquitaine équivaut au double du coût des prestations intellectuelles dans la construction d un appartement T3 réalisé en promotion. Source : SYCODES régional 2013 Aquitaine, Observatoire de la Qualité de la Construction Malgré la tendance à une régression du coût de ces désordres, il apparaît donc que l Aquitaine affiche des coûts relatifs plus élevés que ceux constatés au plan national. Le principal défaut constaté est dans plus de la moitié des cas un défaut d étanchéité à l eau. 145 Les désordres pris en compte correspondent aux défauts déclarés dans le cadre de l assurance construction (déclaration de sinistre à caractère décennal). 313

58 En Aquitaine, on relève par ailleurs une plus forte fréquence des défauts de stabilité, dus à la nature des sols (ex : effets du retrait-gonflement des argiles et au tassement différentiel qu il provoque sur les constructions). Ceci peut également expliquer une plus forte part de désordres liés à un défaut de conception (13 % en Aquitaine, moins de 10 % au plan national), même si les défauts d exécution restent très largement majoritaires (à l origine des trois quarts des désordres constatés). Dans le secteur résidentiel, c est dans les bâtiments collectifs que le nombre de désordres enregistrés sur la période a été le plus important (54 % du total, notamment sous maîtrise d ouvrage des promoteurs à 51 %), devant l individuel diffus (les particuliers constituant le tiers des maîtres d ouvrage concernés). Néanmoins, c est dans cette dernière catégorie de construction que le coût relatif des défauts est le plus élevé. S agissant des désordres ou défauts constatés dans la construction de maisons individuelles, l Aquitaine se distingue par le poids relatif des problèmes liés aux réseaux d eau intérieur (10,4 % sur la période contre 7,7 % au plan national), aux fondations superficielles (8 % contre 5,1 %), aux réseaux extérieurs, à l équipement sanitaire, à la charpente ou au plafond. Source : SYCODES régional 2013 Aquitaine, Observatoire de la Qualité de la Construction 314

59 Source : SYCODES régional 2013 Aquitaine, Observatoire de la Qualité de la Construction Considérés du point de vue de leur coût, ce sont les réparations de problèmes de fondations superficielles (adaptation au sol ou fondation sur sol hétérogène) qui ont eu l impact le plus fort (31 % du coût total des réparations en Aquitaine contre 23 % au plan national), leur part relative ayant nettement progressé au cours des années Ainsi, sur l ensemble de la période considérée ( ), le coût moyen de réparation des défauts de construction de maisons individuelles a-t-il été plus élevé en Aquitaine qu au plan national, soit de pour un coût moyen national de (+ 17 %). Cependant l écart s est nettement creusé pour les sinistres apparus depuis 2004 (écart + 24 % pour un coût moyen respectif de en Aquitaine et de au plan national). Cet écart s explique en raison du poids économique relatif des défauts de fondation (coût moyen de réparation : en Aquitaine, au plan national) et du fait que les coûts moyens de réparation s avèrent un peu plus élevés dans la région, quelle que soit la nature des travaux à réaliser. Dans les bâtiments collectifs, les principaux défauts constatés concernent principalement les réseaux d eau intérieurs, le revêtement de sol intérieur, la couverture en petits éléments et des problèmes de façades La fréquence relative de ces divers types de défauts est relativement plus marquée en Aquitaine qu en moyenne nationale. 315

60 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% % désordres Aquitaine % désordres France Source : SYCODES régional 2013 Aquitaine, Observatoire de la Qualité de la Construction L incidence coûts des réparations confirment l impact des défauts de revêtement de sols et des réseaux d eau dans les bâtiments collectifs à vocation résidentielle. Les coûts de réfection de voirie, de murs enterrés ou de soubassements et des réseaux extérieurs distinguent également l Aquitaine au regard de leur impact relatif dans le coût global des réparations réalisées dans des bâtiments collectifs. 316

61 Pour cette catégorie de construction résidentielle, le coût moyen de réparation constaté sur la période de référence reste nettement plus élevé en Aquitaine (5 540 contre en moyenne nationale, soit + 27 %). Ce sont les travaux de réfection des murs enterrés ou soubassements qui affichent les coûts moyens les plus élevés et pour lesquels l écart avec le coût moyen national est le plus criant, avec une forte augmentation du coût dans la période récente (depuis 2004) : en coût moyen régional et en moyenne nationale, soit 2,7 fois moins élevé. De même, les coûts de réparation des défauts de revêtement de sol présentent une large différence (coût moyen régional 8 700, + 30 % par rapport au coût moyen national). Selon l AQC, les principaux points d alerte pour la région au regard des défauts constatés portent sur les fondations superficielles et dallages en maisons individuelles, générés par des tassements différentiels, aux fissurations de carrelages (collés ou scellés), aux désordres de murs enterrés ou de soubassements et aux infiltrations dans les couvertures ou au droit des balcons dans les bâtiments collectifs, aux fissurations de façades ou de plafond, aux déformations de charpente traditionnelle ou encore aux fuites sur les canalisations et réseaux extérieurs. La plupart de ces défauts tient soit à un problème d exécution des travaux soit à un problème de conception, qui entachent l image de la profession et contribuent indirectement à un effet de surenchérissement des coûts de production. Néanmoins, il convient aussi de souligner que la nature des défauts de construction enregistrés dus au tassement différentiel soulève la question de la responsabilité des collectivités locales et de certains intermédiaires en matière d information des maîtres d ouvrage (particuliers ou opérateurs), notamment quant aux conditions d ouverture à l urbanisme de terrains susceptibles de présenter une vulnérabilité au risque de retrait-gonflement des argiles. Il n est pas inutile de rappeler ici que cet aléa concerne potentiellement et de manière significative 29 % de la superficie de la région, une proportion équivalente des logements existants (dont maisons individuelles pour un total de logements en 2006) et 30 % de la population régionale, notamment en Gironde et en Lot-et-Garonne. 146 Or, les solutions techniques, correctives ou préventives, sont connues et les informations disponibles auprès de l Agence Qualité Construction. Pour les professionnels concernés du bâtiment, la première norme qui s impose est celle des «documents techniques unifiés» (DTU), lesquels définissent en quelque sorte les règles de l art minimales relatives aux procédés ou produits du bâtiment et à leur mise en œuvre, telles qu établies par une commission générale de normalisation du bâtiment animée par le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment. 146 Cf. rapport et avis du CESER Aquitaine «L Aquitaine face aux risques naturels : mieux connaître et prévenir pour ne pas subir», octobre

62 Cet organisme détient jusqu à ce jour un monopole en matière de normalisation dans le secteur du BTP. Il a également un rôle en matière de recherche, d accompagnement de l innovation et de transfert technologique en direction de ce secteur d activité dans la perspective affirmée du bâtiment et de la ville durables 147, tel que précisés dans le contrat d objectifs et de performances entre l État et le CSTB pour la période Toutefois, certains opérateurs de la chaîne du bâtiment critiquent la toute-puissance de cet organisme, l influence exercée par certains industriels et les délais d homologation ou d agrément de certains produits innovants (cf. chapitre 3.6). L avis rendu récemment par l Autorité de la concurrence sur le processus français de normalisation/certification au regard des règles de concurrence est à ce propos significatif puisqu il recommande d appliquer au BTP le processus de droit commun et de redéfinir le rôle du CSTB. Plus précisément, il souligne le caractère «foisonnant et dérogatoire» de la normalisation dans ce secteur, marqué par une production importante de «quasi-normes» non validées par l AFNOR, autorité nationale en principe compétente dans ce domaine, en citant le cas des DTU, dont l intégration dans le socle normatif réglementaire (NF-DTU) est en cours. Il en va de même des documents techniques d application (DTA) portant sur les produits innovants, sachant que certains de ces produits sont parfois utilisés depuis longtemps et/ou ont déjà pu obtenir une autorisation à l échelle européenne 148. L Office Parlementaire d Évaluation des Choix Scientifiques et Technologiques (OPESCT) avait déjà critiqué le caractère «opaque, bureaucratique et trop centralisé» de ce système, dans un rapport visant à lever les freins réglementaires à l innovation en matière d économies d énergie dans le bâtiment 149. A ces règles ou normes techniques applicables aux métiers du bâtiment et de la construction, sont venues se greffer tout un ensemble de normes répondant à des exigences diverses. Relevant ou bien de priorités d intérêt général liées à des choix politiques (transition énergétique, accessibilité) ou bien d intérêts plus particuliers, et discutables, s agissant par exemple d intérêts industriels. La surenchère normative a été dénoncée par la plupart des acteurs professionnels auditionnés dans le cadre de ce travail. Au point que ces derniers se retrouvent pris dans une sorte d étau, entre d une part les contraintes imposées par le marché, marquées par une hausse des coûts de production à laquelle les normes contribuent (outre le foncier, 30 % de cette hausse serait imputable aux normes selon les professionnels du bâtiment), l objectif de produire des logements à des prix de sortie abordables pour les ménages d autre part et enfin par l exigence d une amélioration des performances énergétiques et de la qualité ou du confort des logements. 147 Cela recouvre les axes énergie-environnement, santé-confort, la maîtrise des risques, le numérique, les usages, l économie et les mutations des filières ; Cf. «Contrat d objectifs et de performances État-CSTB » 148 Avis n 15-A-16, du 16 novembre 2015 portant sur l examen, au regard des règles de concurrence, des activités de normalisation et de certification, Autorité de la Concurrence (section V) 149 Rapport de l OPESCT présenté par MM. Jean-Yves LE DÉAUT et Marcel DENEUX, le 9 juillet

63 Autrement dit, il leur est demandé de produire plus, mieux et moins cher, dans un contexte de raréfaction des aides publiques. On mesure d autant le défi que la très grande majorité des opérateurs concernés sont des TPE ou des entreprises de taille artisanale, pour lesquelles ce degré d exigence doit se conjuguer aussi avec un objectif de maintien de l activité sinon de survie. Parmi les dérives réglementaires et normatives les plus contestées, on peut citer la norme NFC , parue en 2002 modifiée en 2008 et 2010, laquelle oblige à l installation de prises RJ- 45 dans toutes les pièces principales ce qui peut paraître démesuré à l ère des communications sans fil (wifi) et de l évolution des usages. Un autre exemple est donné par la réglementation contre l infiltration de neige poudreuse, classant Bordeaux en zone A2 au même titre que Saint Etienne, La Mongie ou Gourette (NV en cf. application norme NF- EN de 2007 ; Cf. carte ci-contre). Un autre cas de figure relève d une mesure de précaution ou de prévention d accidents, par l interdiction de marches arrière pour les camions de ramassage des ordures ménagères. Cette disposition impose dans les lotissements la réalisation de voies en impasse avec des rondspoints surdimensionnés. Cela a pour conséquence de bloquer des formes d urbanisation en individuel aménagé dans les zones relativement dense, étant donné les coûts fonciers et les surcoûts générés. D autres normes ou règlementations suscitent une adhésion de principe de la plupart des opérateurs, à conditions d être appliquées avec plus de discernement ou de mesure et en tenant compte des délais nécessaires à leur mise en œuvre en termes opérationnels, aussi bien sur le plan économique que technique. Du point de vue de certains professionnels du bâtiment, ces normes sont autant génératrices de contraintes que d opportunités, car elles apportent aussi des voies de diversification et d innovation et constituent des marchés spécifiques 319

64 Ainsi en est-il de la réglementation en matière d accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, prise en application de la loi du 11 février , qui impose les normes pout tous les logements des bâtiments d habitation collectifs. Ceci étant, les représentants de l artisanat du bâtiment ont initié une marque «Handibat» afin d accompagner les professionnels, avec un programme de formation associé (plus de 130 artisans concernés en Aquitaine). Un autre grand chantier producteur de réglementation, de normes, de pratiques et de certification porte sur les performances énergétiques et environnementales dans le bâtiment. Les objectifs réglementaires découlent ici des engagements internationaux de la France en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre et de leur déclinaison successive depuis le début des années 2000 : Plan national de lutte contre le réchauffement climatique en 2000, Plan Climat en 2004, loi de programmation fixant des objectifs en matière de politique énergétique en 2005 avec un objectif de réduction au facteur 4 à horizon 2050, lois du Grenelle de l environnement (loi «Grenelle 1» de juillet 2009 et loi «Grenelle 2» de juin 2010), loi sur la transition énergétique et la croissance verte d août Ce processus législatif témoigne de l importance d un enjeu largement partagé par les opérateurs de la construction et du bâtiment. Cette évidence ressort aussi du fait que le secteur du bâtiment (résidentiel ou non) représente 44 % de la consommation énergétique en France et génère 123 millions de tonnes d émission de CO2 chaque année. En Aquitaine, le bâtiment représente 42 % de la consommation finale d énergie, dont 30 % pour le seul secteur résidentiel, soit 2,3 millions de TEP (tonnes équivalent pétrole) ou 28,7 GWh. Il contribue pour 20 % aux émissions régionales de gaz à effet de serre (3,9 Mt CO2/an) 151. C est aussi le premier émetteur régional de composés organiques volatils non méthaniques (solvants, peintures ). Une autre considération tient au fait que près de ménages aquitains sont en situation de vulnérabilité énergétique due au logement (cf. chapitre 1.6). Pour les professionnels régionaux de la construction et du bâtiment, il s agit donc de s adapter à cette transition énergétique, en considérant l enjeu économique pour les entreprises du secteur, particulièrement sur le marché de la rénovation énergétique (14 % du chiffre d affaires en rénovation en 2013). Cet enjeu spécifique tire parti du fait qu il entre en cohérence avec un objectif macro-économique national, que l adaptation énergétique dans le bâtiment modifie assez peu les usages et que l impact sociétal attendu est important, tant sur le plan environnemental que social. 150 Loi n du 11 février 2005 pour l égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées ; décret d application n du 17 mai 2006, arrêté du 1 er août 2006 et circulaire DGUHC du 30 novembre Source : «Chiffres clés énergie-climat-air en Aquitaine», édition 2014, ORECCA 320

65 L une des premières traductions concrètes de ces engagements en matière de transition énergétique dans le bâtiment touche à la réglementation thermique, qui fixe les limites maximales de consommation d énergie des bâtiments neufs. Cette réglementation a évolué au cours des années 2000, avec des seuils de consommation énergétique progressivement abaissés. Celle applicable actuellement est la RT 2012 (qui succède à la RT 2005 et à la RT 2000), adoptée en juillet 2010 et applicable aux constructions neuves depuis le 1 er janvier Toutefois, son impact sur le coût de construction des logements neufs n est pas neutre, estimé entre 8 % et 12 %. Plusieurs labels développés en lien avec les professionnels ont anticipé cette évolution réglementaire, allant pour certains au-delà des exigences imposées par la réglementation en matière de performances énergétiques et/ou environnementales des bâtiments. C est notamment le cas des labels lancés dès 2005 : Haute Performance Énergétique (consommation maximale 10%, avec ou sans recours aux énergies renouvelables), Très Haute Performance Énergétique (consommation maximale 20 % ou 30 % avec utilisation d énergies renouvelables) ou encore le label Bâtiment Basse Consommation (BBC, consommation maximale de 50 KWhep/m 2 /an, soit environ 50 % par rapport à la norme RT 2005, tel que le label BBC-Effinergie). En 2009, les labels Haute Performance Énergétique et BBC applicables aux travaux de rénovation sont apparus (avec des seuils respectifs de consommation de 150 KWhep/m 2 /an et de 80 KWhep/m 2 /an). La RT 2012 s est alignée sur le niveau de performance énergétique du label BBC 2005, en attendant une prochaine version déjà annoncée et anticipée vers la Réglementation Bâtiment Responsable 2020, à savoir des bâtiments à énergie positive. Du côté du marché, la tendance récente de l investissement pour des travaux d amélioration énergétique dans le bâtiment semble bien orientée, favorisée par une série de mesures et de dispositifs publics (cf. 4.7) et par une conjoncture un peu plus favorable. Source : «Bâtiment durable, l actualité du développement durable sur les marchés du bâtiment», n 3, CEBATRAMA, octobre

66 Source : «Bâtiment durable, l actualité trimestrielle du développement durable sur les marchés du bâtiment», n 3, CEBATRAMA, octobre 2015 Au cours de l année 2014, près de actions de travaux de rénovation énergétique ont été engagées par les ménages aquitains dans le cadre du Crédit d Impôt Développement Durable (CIDD, remplacé par le Crédit d Impôt Transition Énergétique ou CITE), touchant 4,3 % des propriétaires occupants dans la région, pour un montant de 272 M (soit par logement en moyenne). D autres dispositifs témoignent d une réceptivité plus ou moins marquée des ménages pour ce type de travaux, moins du fait d un désintérêt sur le sujet que de la méconnaissance, de la complexité ou des incertitudes inhérentes aux politiques publiques et à leur évolution. C est par exemple le cas de l éco-prêt à taux zéro (ou Éco-PTZ) ou du programme «Habiter Mieux» de l Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat. 322

67 Source : «Bâtiment durable, l actualité trimestrielle du développement durable sur les marchés du bâtiment», n 3, CEBATRAMA, octobre 2015 Les demandes de labellisation du type BBC-Effinergie rénovation restent encore relativement modestes (846 logements depuis 2008 pour demandes). 323

68 Source : «Bâtiment durable, l actualité trimestrielle du développement durable sur les marchés du bâtiment», n 3, CEBATRAMA, octobre 2015 Depuis la mise en œuvre de la RT 2012, de nouveaux labels ont vu le jour, avec des niveaux d exigence supérieurs en termes d objectifs de performances énergétiques et/ou environnementales. Il s agit des labels BBC-Effinergie +, RT %, RT % et BEPOS (Bâtiment à Énergie Positive), qui concernent le marché du logement neuf. Depuis 2009, la mise en place du label déjà existant BBC-Effinergie a concerné près de logements (dont un peu plus de au cours du premier semestre 2015). Source : «Bâtiment durable, l actualité trimestrielle du développement durable sur les marchés du bâtiment», n 3, CEBATRAMA, octobre

69 Dans le registre de la qualité environnementale, les demandes de labellisation de logements Haute Qualité Environnementale ou «Habitat & Environnement» progressent et ont concerné logements en 2014 et près de 600 pour le seul premier trimestre Source : «Bâtiment durable, l actualité trimestrielle du développement durable sur les marchés du bâtiment», n 3, CEBATRAMA, octobre 2015 Un autre indicateur est fourni par le nombre de Certificats d Economie d Energie (C2E), attribués essentiellement aux fournisseurs d énergie (ou «obligés»), avec des objectifs nationaux d économie fixés à 700 TWh d énergie finale cumulée actualisée (ou «cumac») pour la troisième période d application de ce dispositif ( ), lancé en 2006 en application de la loi programme fixant les orientations de la politique énergétique (dite «POPE») du 23 juillet Cette nouvelle génération de C2E s inscrit aussi dans le cadre des objectifs définis à l échelle européenne par la directive 2012/27 du 25 octobre 2012 relative à l efficacité énergétique (soit une réduction de 20 % de consommation d énergie à horizon 2020). A cela, s ajoutent les dispositions de la récente loi relative à la transition énergétique et à la croissance verte, qui instaure une nouvelle obligation d économie d énergie au bénéfice des ménages en situation de précarité énergétique (objectif de 150 TWh cumac d ici fin 2017). Entre 2006 et fin septembre 2015, le volume d économies réalisées a été estimé à 860,2 TWh cumac, au profit de bénéficiaires (448 «obligés» et 1037 «non obligés», notamment collectivités territoriales et bailleurs sociaux) et a donné lieu à près de décisions. Un peu plus des deux tiers des économies réalisées ont concerné le secteur résidentiel. 325

70 Les principaux types d opérations conduites dans ce cadre en secteur résidentiel portent sur l installation d une chaudière individuelle ou collective de type condensation avec ou sans contrat de maintien du rendement énergétique, sur l isolation de combles ou de toitures et sur l isolation des murs. Pour l Aquitaine, le volume d économies réalisées atteint GWh cumac en octobre 2015 pour les opérations effectuées dans la région (période ). Source : Lettre d information «Certificats d économie d énergie», octobre 2015, MEDDE Face à ces évolutions, les organisations du bâtiment et de la construction ont pris des initiatives afin d accompagner les professionnels et entreprises dans l adaptation et la qualification de leurs compétences et savoir-faire. L un des principaux indicateurs de cet effort d adaptation est l évolution du nombre d artisans et d entreprises qualifiés «Reconnu Garant de l Environnement» (RGE), désormais incontournable pour accéder au marché de la rénovation énergétique, car il conditionne l accès aux aides publiques (CIDD ou CITE, éco-ptz) pour les particuliers ou maîtres d ouvrage. Cela explique l emballement des demandes de qualification, malgré le coût de la démarche et les délais d obtention. Car depuis la parution des décrets sur l éco-conditionnalité des aides en juillet 2014, le rythme des demandes s est nettement accéléré. Sur les entreprises labellisées «RGE» au plan national à ce jour, demandes ont été enregistrées depuis le 1 er janvier 2015 (soit un rythme de demandes par mois depuis le début de cette année). 326

71 Les professionnels labellisés ont désormais la responsabilité d attester de l éligibilité des travaux de rénovation bénéficiant d un éco-prêt à taux zéro, rôle auparavant dévolu aux banques, ce qui avait tendance à gripper le déclenchement de l éco-prêt.a fin septembre 2015, près de entreprises du bâtiment sont labellisées «RGE», ce qui représente 10 % des entreprises aquitaines du bâtiment, avec une très forte progression de cet effectif en 1 an (x 3). Un tiers des entreprises labellisées sont localisées en Gironde, un quart en Pyrénées-Atlantiques, 15 % à 16 % en Dordogne et dans les Landes et 12 % en Lot-et-Garonne. Les professionnels du bâtiment ont parallèlement pris des initiatives en matière de sensibilisation des professionnels (par exemple sur la RT 2012, sur la rénovation énergétique, sur l éco-conditionnalité ), d accompagnement individualisé de leurs adhérents et de formation (ex : formations FEE-BAT en plusieurs modules et module «RENOVE» pour les économies d énergie qui a enregistré plus de stagiaires en 2014, soit 3 fois plus que l année précédente). Un système de cours en ligne (MOOC Bâtiment durable) a été annoncé au cours de l été 2015 et devrait être opérationnel d ici fin Tous les opérateurs de la filière logement-construction sont donc mobilisés par ce chantier de la réhabilitation énergétique ou de la construction neuve à haute performance énergétique. Source : «Bâtiment durable, l actualité trimestrielle du développement durable sur les marchés du bâtiment», n 3, CEBATRAMA, octobre

72 Malgré cela et l ensemble des dispositifs mis en place, ce marché a du mal à «décoller», ainsi qu en témoignent les derniers résultats de l Observatoire Permanent de l Amélioration Énergétique du logement (OPEN) mis en place par l ADEME, lesquels portent cependant sur une période antérieure aux dernières dispositions législatives et fiscales. Ceux-ci révèlent qu entre 2006 et 2013, le nombre de chantiers d amélioration énergétique du logement a progressé mais à un rythme modéré, avec un montant moyen de travaux en réduction. Ce marché a subi l impact généralisé de la crise dans l immobilier, notamment sur le segment de l acquisition-amélioration, phase préférentielle durant laquelle s opèrent les travaux de rénovation à impact énergétique. En 2013, les travaux ayant eu un réel impact énergétique ont atteint un montant de 12,8 Mds (15 Mds en 2008) et concerné 2,6 millions de logements rénovés au plan national. Le point positif est que les solutions techniques sont de plus en plus performantes. Les travaux d amélioration énergétique qui ont de ce point de vue gagné en efficacité sont par exemple les travaux d isolation thermique des toitures et façades et le niveau de performance des ouvertures (fenêtres, portes-fenêtres). Malgré cela, les consommations d énergie dans l habitat continuent d augmenter, en partie du fait des évolutions démographiques et de l accroissement du parc immobilier. L explication de ces résultats mitigés est aussi à trouver dans l évolution parallèle des motivations des propriétaires, influencés à la fois par le climat économique conjoncturel et le faible retour sur investissement à court terme de ce type d opération, découragés aussi par la complexité, l instabilité et l opacité des dispositifs d aide mis en place. Une autre difficulté tient à la diversité des corps de métiers potentiellement concernés et à l organisation de l offre de travaux. De plus, la réalisation de travaux d économie d énergie ne se traduit pas toujours en économies réelles car les ménages concernés peuvent adopter d autres comportements d usage qui annulent au moins partiellement les gains attendus. Par ailleurs, certains équipements installés dans des bâtiments résidentiels peuvent être mal utilisés ou présenter des dysfonctionnements qui ne sont pas toujours immédiatement repérés. Enfin, la fragilité économique actuelle du secteur constitue un facteur limitant pour atteindre les objectifs identifiés d amélioration énergétique du parc existant (rappel : logements à réhabiliter en Aquitaine à horizon 2023, soit par an au lieu de au rythme actuel cf. chapitre 2.3). Alors que le tissu des entreprises est fragilisé par la conjoncture, la réponse aux objectifs du Plan de Rénovation Energétique de l Habitat (PREH) au niveau régional nécessiterait la création de emplois supplémentaires dans la filière à horizon + 5 ans (soit par an) mais la tendance récente est plutôt à la réduction des effectifs ce qui obère d autant les capacités de l appareil de production. 328

73 C est pourquoi la plupart des professionnels et experts entendus 152 insistent sur l enjeu d une meilleure information et d un meilleur accompagnement des particuliers, sur la lisibilité et la simplification des dispositifs d aide (ex : homogénéisation des performances et des dossiers, réduction des délais d instruction ), tout en donnant une visibilité dans le temps aux politiques mises en œuvre et dispositifs associés (au moins 2 ans pour les clients et 5 à 6 ans pour les entrepreneurs). La mise en place de plateformes d information, s appuyant sur les Espaces Info Énergie territoriaux et sur les Points Rénovation Info Service, constitue une voie déjà expérimentée dans certaines régions (dont Limousin et Poitou- Charentes). 153 En Aquitaine, cette mission d information et d accompagnement en direction des particuliers (propriétaires occupants ou bailleurs, accédants à la propriété, locataires), est pour partie confiée aux associations départementales d Information sur le Logement (ADIL). Celles-ci renseignent et conseillent les particuliers aussi bien sur leurs projets d acquisition d un logement qu en direction des propriétaires bailleurs, notamment dans leurs projets d amélioration de l habitat et de rénovation énergétique. Dans ce dernier registre, la tâche est plus complexe étant donné la diversité des dispositifs, leur manque de lisibilité et parfois de cohérence. Dans ce domaine, d autres associations ou organismes contribuent à l information des usagers en tant qu Espaces Info Énergie (12 EIE répartis en Aquitaine). Parmi eux, c est le cas du Centre Régional d Ecoénergétique d Aquitaine (CREAQ) implanté à Bordeaux. Cette association apporte une assistance en matière de lutte contre la précarité énergétique en direction des ménages et des professionnels notamment par l animation d un réseau d alerte girondin Préca Energie, qui associe des travailleurs sociaux, des collectivités et des associations de terrain. Ce réseau est appelé à prendre une dimension régionale, à l instar de ce qui existe dans certaines régions (ex : Poitou-Charentes). Le CREAQ joue aussi un rôle d Espace Info Energie (EIE), par l organisation d ateliers collectifs d information, par l organisation de rencontres techniques (ouvertes aux particuliers ou ciblées vers certains opérateurs tels que les bailleurs sociaux) ou par la mise en œuvre d actions exploratoires (ex : service local d intervention pour la maîtrise de l énergie). 152 Cf. audition de MM. Jean-Louis BROITMAN (entrepreneur du bâtiment), Jean-Bernard MARON et Brice MUET (FFB Aquitaine), Sébastien PERRUCHOT (CEBATRAMA), le 29 octobre 2014 ; audition de MM. Patrick LALANNE et Benoit TABASTE (CAPEB Aquitaine), le 28 janvier 2015 ; audition de M. Eric AUFAURE (ADEME Aquitaine), le 18 février Cf. également sur ce volet «Rénovation énergétique, construction durable ; Bilan, enjeux et perspectives », CEBATRAMA-GIE Réseau des CERC-ORECCA, avril

74 D autres pistes d amélioration ont été avancées, telles que la structuration collective de l offre artisanale (ex : groupements d entreprises), l appui à la conduite d équipements, ou encore l installation de capteurs peu coûteux permettant de suivre la consommation en temps réel (exemple cité aux Pays-Bas, avec des dispositifs visibles en pieds d immeubles collectifs ou installés sur les compteurs en maisons individuelles). Certains interlocuteurs ont insisté sur la nécessité d une approche qui ne se limite pas à la recherche de la simple performance pour gérer cette phase de transition énergétique dans le secteur résidentiel. Il convient d intégrer des problématiques de confort, de valeur du patrimoine, plus largement de préservation des ressources. Il est par exemple courant de considérer que l habitat ancien se caractérise par ses mauvaises performances énergétiques. Or, cela concerne surtout les logements construits durant la période 1950/1975 et des copropriétés. On intervient parfois lourdement et inefficacement sur des immeubles très anciens alors qu ils présentent un bon équilibre thermique. Par ailleurs, il conviendrait aussi de considérer l énergie «grise» consommée lors de la phase de construction, en utilisant les analyses de cycle de vie. Enfin, l approche actuelle de l amélioration énergétique dans le bâtiment prend en compte la problématique des économies de chauffage durant la période de pointe hivernale. Or, dans une politique pensée sur le long terme, il conviendrait également d intégrer la question de la climatisation dans la perspective de répétition d épisodes de fortes chaleurs en lien avec l adaptation au changement climatique. Ainsi, la question de la normalisation et de la qualité dans l habitat recouvre des enjeux multiples, qui imposent aux différents opérateurs de la filière des efforts d adaptation parfois importants. 330

75 La prolifération des normes et le relèvement des niveaux d exigence enregistrés au cours de ces dernières années, compte tenu de leurs incidences économiques, sociales et sur les métiers, exigent du temps pour leur mise en œuvre et pour en mesurer les résultats. C est pourquoi il paraît nécessaire à la fois de stabiliser ce processus normatif et réglementaire, de le rendre plus transparent, le simplifier autant que possible et d anticiper plus sérieusement les impacts des futures normes ou règlements à venir. Il importe à ce propos de renvoyer aux conclusions du rapport du groupe de travail rendues en février 2014 sur la simplification réglementaire et la normalisation dans le cadre de la démarche «Objectifs ». 154 Pour les professionnels, cette contrainte normative peut aussi être une source d opportunités dès lors qu elle ouvre des perspectives d activité, sous réserve qu elle prenne en compte certaines réalités économiques et/ou limites liées aux pratiques, aux usages et aux modes d habiter. En ce sens, le chantier engagé en matière d amélioration des performances énergétiques dans le bâtiment illustre l étendue des conséquences et des enjeux induits par les mécanismes réglementaires et de normalisation, en termes d adaptation des métiers et/ou des compétences, de formation et de qualification, d accompagnement des maîtres d ouvrage et des maîtres d œuvre, d information et de conseil auprès des ménages ou usagers (dont ceux en situation de précarité énergétique), d harmonisation et de mise en cohérence des dispositifs d aide. Il importe aussi de considérer les limites imposées par le contexte économique général, qui pèse sur les entreprises du bâtiment et compromet les capacités de réponse de l appareil productif aux objectifs parfois ambitieux des politiques publiques. De manière générale et quasi unanime, la production réglementaire et normative exige une stabilité et une inscription dans la durée, sinon à entretenir la confusion, l attentisme des opérateurs et l échec de politiques dont le bien-fondé est pourtant très largement partagé. 154 Rapport du groupe de travail 1 «Simplifier la réglementation et l élaboration des normes de construction et de rénovation», remis à Mme Cécile DUFLOT, Ministre de l égalité des territoires et du logement, le 21 février 2014 Rapporteur général : Mme Nadia BOUYER, conseillère à la Cour des Comptes 331

76 3.6 L innovation comme réponse aux enjeux et difficultés en matière de logement et d habitat Les multiples exigences économiques, normatives ou réglementaires rencontrées par les opérateurs mais aussi la pression des besoins et des attentes de la société en matière d habitat et de logement offrent un terrain d innovations et incitent certains acteurs à imaginer de nouvelles solutions, de nouveaux procédés, de nouveaux modes d habiter ou de concevoir sa relation à l habitat. Ces innovations sont de nature très diverses et ne se limitent pas au seul volet technologique. Elles ont aussi organisationnelles et recouvrent des dimensions culturelles et juridiques. Elles imposent aux différents opérateurs des stratégies d anticipation et des efforts d expérimentation. Pour les opérateurs de la filière, l une des premières questions touche aux possibilités d économies sur les coûts de production, permettant d offrir des logements en accession plus largement abordables, notamment dans les territoires aux marchés tendus. Plus largement, la question soulevée est de savoir si l on peut construire mieux, avec de la qualité et du confort, et moins cher. Plusieurs pistes ont été explorées dans ce registre et évoquées lors des travaux en commission. L introduction de procédés industriels de construction n est pas nouvelle, ayant déjà donné lieu à quelques tentatives dès le milieu du XX ème siècle mais sans rencontrer de grand succès en France. Au cours des décennies récentes, des prototypes industriels de logements ont été testés, par exemple sous forme de produits d habitat modulaire à base métallique ou bois, mais n ont porté que sur des projets de constructions temporaires. La standardisation de la construction se heurte non seulement aux attentes ou habitudes mais aussi à la diversité des environnements (sols, climats, types d architectures ). Ceci étant, certains ont tenté et réussi l expérience de la construction industrialisée modulaire et se sont regroupés au seine d une association (ACIM), laquelle rassemble près d une trentaine d entreprises, mobilisant près de emplois et réalisant un chiffres d affaires annuel de 760 M (à 60 % sur le marché locatif). Parmi eux, on trouve l entreprise landaise DASSÉ Constructions, qui travaille un concept modulaire à base bois. L une des expériences les plus probantes dans ce domaine est celle développée par l office HLM de l agglomération bordelaise, Aquitanis. Cet opérateur a conçu un système de construction modulaire préfabriqué à ossature bois («Sylvania»), économique (coût de production compris entre / m 2 et / m 2 ) et durable (label «Habitat & Environnement»), en partenariat avec Egeris Construction, une entreprise industrielle régionale spécialisée dans ce domaine. Plus d une centaine de logements de ce type ont été programmés et pour partie déjà livrés. 332

77 L industrialisation de composants de l habitat offre une autre réalité, avec des avancées déjà enregistrées (par exemple pour les menuiseries extérieures, les cloisons, les salles de bain ). Toutefois, si ces développements démontrent les possibilités d utilisation de composants industriels, ils ne se traduisent pas nécessairement par des gains qualitatifs ou en termes de prix. Quelques composants pourraient faite l objet d une centralisation de la préfabrication (ex : parquets) mais cela génère des coûts de transport supplémentaires. 155 Dans la région de Pau, une résidence universitaire a été construite en 3 semaines avec un système de préfabriqué béton. Plus récemment, on assiste à l émergence de projets de construction de maisons par imprimante 3D (ex : Winsun, Contour Crafting, BetAbram ou en France Machines-3D avec un projet de résidence pour étudiants de chambres en région lilloise). Ces nouveaux procédés restent encore à l état expérimental et leur développement génère de nombreuses questions (qualité et esthétique de l habitat, conformité aux réglementations et normes existantes ). Une grande part des innovations récentes en matière de construction et d habitat portent sur la performance énergétique du bâtiment, dans la perspective de maisons ou bâtiments à énergie passive. En Aquitaine, plus de 80 projets de maisons ou bâtiments à basse consommation (dont une cinquantaine dans le résidentiel) sont répertoriés par l Observatoire BBC, géré par le pôle régional de construction et d habitat durables (CREAHd). Plusieurs de ces projets s inscrivent dans le cadre de l appel à projet PREBAT (programme de recherche et d expérimentation sur l énergie dans le bâtiment) lancé entre 2012 et Quelques projets innovants peuvent être mentionnés dans ce registre à titre d illustration, tels que : - le projet Fourminergie porté par Valorem à l échelle d un quartier (Malartic à Gradignan en banlieue bordelaise), en lien avec les habitants, afin d atteindre un objectif de performance énergétique de 80 KWh/m 2 /an. Il s agit d accompagner les habitants en leur proposant des outils leur permettant d identifier les travaux d amélioration prioritaires. Cet accompagnement intègre l organisation collective des habitants, la mobilisation de solutions juridiques et financières, la mobilisation de systèmes domotiques pour la gestion des flux d énergie («smart grids»), l évaluation des performances obtenues et le développement d outils d aide à la décision. - Le projet EDEN, porté par la société ADIM immobilier Sud-Ouest, permettant le retour d expérience sur les comportements des habitants, leurs usages, à la fois par une méthode de rétroconception au regard des objectifs environnementaux (Qualité 155 Cf. audition de MM. Jean-Louis BROITMAN, Jean-Bernard MARON, Brice MUET (FFB Aquitaine), le 29 octobre

78 Environnementale du Bâtiment) et/ou sociaux (retour d expérience dans la conception du bâti). Ce projet est expérimenté notamment à Bègles dans la banlieue bordelaise (30 logements concernés). - Le projet CRIBA (pour Construction et Rénovation Industrialisées Bois Acier), retenu dans le cadre des investissements d avenir, est porté par l office public HLM des Landes en collaboration avec Syrthea, l École des Mines, Domolandes et Fly-N-Sense. Il vise à la réhabilitation énergétique de 110 logements dans une résidence d habitat social située à Saint-Paul-les Dax dans les Landes, avec un objectif de consommation de 25 KWh/m2/an par logement. Ce projet, qui associe également les habitants, a pour objet de développer une solution industrialisée pour la rénovation d immeubles collectifs, de proposer une solution logicielle permettant de configurer la réponse technique de rénovation, de préfigurer une chaîne industrielle de préfabrication des composants. Nombre d autres innovations portent sur des composants ou produits, permettant également de diminuer les consommations énergétiques et plus largement d améliorer les performances environnementales de l habitat. La construction de logements est consommatrice d énergie, de ressources naturelles, d eau. Elle génère aussi des émissions de gaz à effet de serre et des déchets. Parmi les tendances récentes encouragées par la réglementation et la normalisation, on assiste au développement croissant de matériaux dits «biosourcés» ou encore «biomatériaux» dans la construction. Un label «bâtiment biosourcé» a été reconnu par décret en avril Cette filière est en cours de structuration avec l appui des pouvoirs publics (4 groupes de travail ont été mis en place au niveau national en mars 2014 à ce sujet), compte tenu du développement soutenu de l utilisation de ces biomatériaux, essentiellement en tant qu isolants (isolation intérieure et extérieure), en vrac, en panneaux ou rouleaux ou encore par intégration de ces matériaux dans des éléments de structure (ex : bétons végétaux, bottes de paille). Actuellement, les principaux biomatériaux utilisés sont la ouate de cellulose, les produits connexes du bois (granulats, fibre de bois), la paille (bâtiments et panneaux), le chanvre (liants, laines isolantes, blocs de béton à maçonner, éléments préfabriqués), le lin (paille de lin, laines et feutres de lin isolants, panneaux de lin agglomérés), les textiles recyclés, la laine d ovins, le miscanthus et le liège (la filière de la plume de canard ayant été abandonnée) Cf. décret n du 19 avril 2012 relatif au «bâtiment biosourcé» 157 Cf. «Etude sur le secteur et les filières de production des matériaux et produits bio-sourcés utilisés dans la construction (à l exception du bois») Rapport final - Nomadéis, MEDDE, août

79 L Aquitaine est présente dans quelques-unes de ces filières, notamment pour la ouate de cellulose (avec 2 fabricants, la SOPREMA et Ouatéco), les produits connexes du bois (fabricants de fibre de bois et de granulats dont Granuland), le chanvre (avec un fabricant de liant pour bétons et mortiers), la laine d ovins (dont la société Naturlaine implantée à Ogeules-Bains) ou encore dans la filière du liège (association Liège Gascon) L Aquitaine se distingue également comme région motrice pour la mise en œuvre de panneaux de paille dans la construction. L utilisation du bois dans la construction reste pour cette région une autre voie privilégiée d innovation et d expérimentation, comme en attestent de nombreux projets développés dans l habitat individuel et collectif, avec des techniques bois de grande hauteur. Certains projets tels celui porté par la société anonyme coopérative Axanis à Bègles (projet d habitat participatif de La Ruche) associe la construction à ossature bois et un remplissage paille. Un projet de «béton», chaux et enduits à base d aiguilles de pin (Fisoland) n a pu totalement aboutir. Des entreprises développent des gammes de produits d isolation associant la chaux et le chanvre (ex : société Chaux et Enduits de Saint Astier). Certains sous-produits du bois peuvent également être valorisés, à l image du projet Biocompactif, qui porte sur la fabrication d éco-panneaux à base de lignine comme matériaux à changement de phase biosourcés. Un autre type de procédé consiste à végétaliser certaines composantes des constructions (les toitures et parois notamment). Cette solution, déjà utilisée dans plusieurs pays, est expérimentée et commercialisée, par exemple par la société Natura Dream avec le NaturaDome (maisons voutes végétalisées utilisant d anciens hangars d avion), ou encore avec le procédé de toiture végétalisée Vertige. Ces procédés sont très intéressants pour créer des couches isolantes, pour donner de la fraicheur et pour lutter contre la pollution atmosphérique. 158 Ils contribuent aussi au maintien d une biodiversité. Une autre série d innovations s adosse à de nouvelles applications technologiques dans le bâtiment. Cela concerne le développement de matériaux actifs, tels des vitrages qui filtrent à la fois la lumière, la chaleur et le bruit, des bétons autonettoyants ou des peintures qui dépolluent l atmosphère (ex : Ecopaint). Des gammes de bétons innovants font également leur apparition avec des propriétés variées (ex : béton Ductal, bétons photovoltaïques ). Des systèmes de cristaux liquides et solaires sont désormais intégrés aux vitrages. Enfin, des matériaux thermo-chromes, à couleur changeante en fonction de la température, font également partie des dernières innovations technologiques. 158 Cf. auditions de MM. Eric AUFAURE (ADEME Aquitaine), de M. Mathieu DESSANS (CREAHd) et de Mme Bétina LE GALIARD (NOBATEK), le 18 février

80 Un autre champ privilégié de déploiement des nouvelles technologies dans le bâtiment touche aux applications numériques et à la connectivité (domotique), jusqu à la robotique appliquée aux métiers de la construction et aux équipements et objets de mobilier connectés. Ces technologies numériques sont aussi mises à profit pour favoriser des innovations organisationnelles impliquant plusieurs opérateurs de la chaîne de construction (de la conception à l exécution des travaux), en permettant une meilleure coordination des travaux et une anticipation des défauts éventuels. Le Build Information Modeling («BIM») ou modélisation des données du bâtiment fait appel à la numérisation en 3 dimensions. Celle-ci facilite la conception, la visualisation, la simulation et la coordination ou coopération des intervenants autour d un projet immobilier. Elle permet de rationaliser les coûts de construction et d exploitation d un projet. En Aquitaine, la technopôle Domolandes spécialisée dans la construction durable (cf. ci-après) a été l une des premières en France à proposer cette application, en offrant un espace de construction virtuelle accessible aux PME/TPE et acteurs de la filière. Cet outil conceptuel génère actuellement une très forte demande, aussi bien parmi les architectes que chez divers opérateurs de la chaîne du bâtiment (entreprises du bâtiment, bailleurs sociaux ). Il suppose une adaptation des pratiques professionnelles dans un sens plus collaboratif mais il interroge aussi sur les capacités financières et techniques d appropriation et de mise en œuvre de ce type d outil pour les petites entreprises (ex : artisans, petits cabinets d architecture). La dimension stratégique du déploiement du numérique dans le bâtiment a récemment été soulignée dans le rapport de mission remis en décembre 2014 à la Ministre en charge du logement, soulignant les apports de cette transition numérique en termes d économies, de productivité, d amélioration de la qualité des constructions et de création d emplois qualifiés pour la filière 159. Les travaux réalisés par la Fédération Française du Bâtiment, par l Observatoire de la Qualité des Constructions (OQC) et par la Caisse des Dépôts ont estimé l importance de ces gains. Dans la construction neuve, l économie générée par l usage d outils numériques tels que le «BIM» pourrait atteindre 35 / m 2 et 2,3 / m 2 pour les gestionnaires de patrimoine immobilier, soit 7 % d économies pour les organismes HLM sur les budgets des travaux d entretien (soit 3 M pour un patrimoine de 1,5 millions de m 2 pour un investissement initial du même montant et avec un temps de retour sur investissement rapide, inférieur à 3 ans). Enfin, ces moyens numériques permettraient de réduire fortement les coûts de sinistralité. 159 Cf. rapport de la mission numérique dans le bâtiment remis par Bertrand DELCAMBRE, le 2 décembre

81 L une des réponses possibles à ce questionnement passe par la structuration et l organisation des entreprises, par exemple sous la forme de «clusters» ou grappes d entreprises. Il existe en Aquitaine trois groupements ou réseaux d entreprises mobilisées sur l habitat durable et/ou l écoconstruction. Il s agit du réseau CLE dans les Landes, hébergé par la technopôle Domolandes, et du cluster ECLAIR en Lot-et-Garonne, soutenu par le Conseil départemental. Le cluster landais CLE regroupe une soixantaine d acteurs (une quarantaine d entreprises, une dizaine d institutions et collectivités et autant de partenaires technologiques). Son objet est d accompagner les opérateurs locaux de l éco-construction dans leur développement économique, financier, technique et humain. Ce cluster soutient les projets d éco-rénovation énergétique et d écoconstruction de ses adhérents (ex : projet «Maison 2020»), en favorisant la mutualisation et les synergies, les échanges et opportunités commerciales et en assurant la promotion du réseau. Il assure une veille technologique, propose des conférences et formations à destination de ses membres et partenaires. Il a mis en place un label spécifique adossé à une charte. Dans ce cadre, plusieurs entreprises adhérentes ont créé une société d éco-rénovation énergétique 160. L accompagnement des entreprises dans le domaine de l écoconstruction est également le rôle confié au cluster lot-et-garonnais ECLAIR, lequel associe l Ecole Nationale Supérieure d Architecture et du Paysage de Bordeaux. Au Pays basque, le cluster BTP Eskal Eureka regroupe une cinquantaine d entreprises adhérentes et travaille depuis plusieurs années sur des projets d innovation (120 projets traités depuis 2002, 13 projets collaboratifs). Il est à l initiative d un projet retenu dans le cadre des investissements d avenir, «REHABITATSYSTEM», dont l objet est de moderniser et optimiser les procédés de réhabilitation. Il s est aussi mobilisé sur la promotion de la maquette numérique (BIM). La technopôle Domolandes est née en 2011 avec l appui du Conseil départemental des Landes et de la Communauté de communes de Maremne Adour Côte Sud, pour répondre aux besoins des entreprises du secteur de la construction en matière d habitat durable et de numérique appliqué à l habitat. L activité de cette société publique locale, implantée à Saint Geours de Maremne dans les Landes sur le site d Atlantisud, intègre une pépinière et un hôtel d entreprises. Elle propose un service d accompagnement complet, du développement de projet (par exemple pour favoriser l innovation dans des entreprises de sciage en difficulté ou par le biais du cluster CLE), à l ingénierie financière (via un fonds de dotation) et par le transfert de technologies. Près d une trentaine d entreprises sont accueillies sur le site de cette technopôle, soit une cinquantaine d emplois. 160 Cf. audition de M. André SABLON (Domolandes / cluster CLE), le 25 février

82 En 2015, le site de Domolandes arrivait à saturation, les entreprises accueillies étant accompagnées sur un cycle de 2 à 3 ans. Domolandes a lancé depuis 2012 un concours à destination d entreprises innovantes, doté de , qui lui permet de repérer des projets innovants, mais également d entretenir des partenariats avec des centres de recherche et grandes écoles (ex : CSTB, Ecole des Mines, Ecole des Travaux Publics, Centrale, Ecole des Ponts ), de grandes entreprises (Bouygues, EDF, SPIE Batignolles ), fédérations professionnelles et institutions. Chaque année, 140 projets sont ainsi présentés, une cinquantaine sont examinés, 8 soumis à un jury national et 2 retenus (1 sur le concept ou la technologie, 1 sur la création d entreprise innovante). Parmi les projets présentés, 60 % portent sur de nouveaux matériaux, 30 % sur de nouvelles conceptions ou procédés et 10 % sur des technologies. Domolandes offre également un espace de construction virtuelle (ou «BIM», cf. plus haut), conçu comme laboratoire pour la transition numérique des entreprises locales du bâtiment. La technopôle a participé au projet de rénovation CRIBA évoqué précédemment en cours de réalisation à Saint Paul les Dax. Cet opérateur souligne la fragilité économique de certaines entreprises innovantes et leur difficulté à passer au stade d industrialisation. Ce constat souligne la nécessité du soutien à l innovation et au développement de projets d entreprises, par exemple en favorisant l accès des PME/TPE au crédit impôts recherche ou en intégrant un volet innovation dans les appels d offre publics en matière de construction. Un autre enjeu est de convaincre les entreprises, parfois concurrentes, de travailler de manière collective et en mode collaboratif, ce à quoi peuvent contribuer les outils de modélisation numérique de la construction en 3D 161. L Aquitaine dispose également d un centre de ressources privé de dimension régionale spécialisé en matière d habitat durable. Créé en 2004, NOBATEK est un centre de ressources technologique dont le siège est situé à Anglet et qui dispose d un plateau technique sur le campus de l université de Bordeaux (Talence). Il mobilise 55 salariés dont une trentaine d ingénieurs, auxquels s ajoutent des doctorants en contrat de recherche. NOBATEK travaille en partenariat étroit avec la fondation basque Tecnalia, dont il s inspire pour partie. Plusieurs entreprises et organisations professionnelles sont membres de ce centre de ressources (fédérations du bâtiment, des travaux publics, des industries du bois ), parmi lesquels figurent également des bailleurs sociaux (ex : le COL, l office public de l habitat des Pyrénées-Atlantiques ). Le réseau partenarial de NOBATEK rassemble plus de 80 acteurs impliqués dans la construction et le bâtiment durable. L activité de ce centre de ressources porte sur la recherche appliquée, l expertise vers le marché et le codéveloppement d innovations. 161 Cf. audition de MM. Jean FONE-TCHOURA, André SABLON et Matthieu DEFENIN (Domolandes), le 25 février

83 Elle recouvre trois axes ou pôles de production. L un est destiné aux maîtres d œuvre et vise l innovation pour l architecture et l urbanisme durables (enveloppes et façades actives avec le projet FACADACTIV, utilisation d outils numériques, méthodes d évaluation environnementale). L autre est orienté vers les technologies de la construction et s adresse aux industriels et opérateurs technologiques (ex : enrobé environnemental et acoustique à partir de récupération de granulats et résidus de pneumatiques, outil de mesure de la qualité de l air intérieur). Le troisième pôle concerne l efficacité énergétique et environnementale, à destination des maîtres d ouvrage et collectivités (ex : optimisation et maîtrise de l énergie à l échelle de la paroi, du bâtiment, de l îlot et du quartier, schéma directeur énergie pour les territoires ). NOBATEK est la structure porteuse de l Institut pour la Transition Energétique INEF4, centre d excellence national en matière de recherche et d innovation pour la construction durable, retenu au titre des investissements d avenir. Outre NOBATEK, ses autres membres fondateurs sont le Conseil régional d Aquitaine, le centre technique industriel forêt-bois-construction-ameublement (FCBA), l Université de Bordeaux et le cercle Promodul qui rassemble des industriels pour promouvoir la performance énergétique et le confort thermique du bâtiment. Une trentaine d opérateurs ont adhéré à ce projet, qui mobilise également d autres partenaires tels que le CSTB, Tecnalia et le pôle de compétitivité Xylofutur dédié aux «produits et matériaux des forêts cultivées» 162 ou encore le cluster Eco-origin et le CREAHd (cf. cidessous). L objectif de ce programme d innovation dite ouverte INEF4, qui mobilise 120 acteurs, est de «préparer la transition énergétique et d accélérer le processus d accès au marché des projets innovants dans la réhabilitation des bâtiments et la construction durable». INEF4 comporte trois axes d intervention : la conception d outils et de méthodes multicritères (prédiction de la performance énergétique et modélisation économique en matière de réhabilitation et de construction durables), la réalisation architecturale et de solutions constructives (enveloppes énergétiques, solutions sèches préfabriquées) et l exploitation de bâtiments intégrant les interfaces homme/système (mesure et contrôle de la qualité de l air et du confort intérieur, réseaux à énergie intelligente ou «smarts grids» ). L objet d INEF4 est de prendre en compte les projets précompétitifs en amont (soit des projets à risques répondant aux signaux faibles d évolution du marché mais porteurs potentiels de technologies de rupture) et les projets précompétitifs d aval, visant la mise sur le marché de solutions ou technologies. NOBATEK est dépositaire de brevets, dont celui relatif au rafraichissement passif avec des matériaux à changement de phase développé avec I2M. 162 Le pôle de compétitivité Xylofutur compte 150 adhérents dont 90 entreprises, mobilise 37 organismes de recherche et/ou de formation. Il a labellisé 144 projets. 339

84 NOBATEK est par ailleurs partie prenante dans plusieurs programmes de recherche-développement à l échelle européenne ou internationale (Built2Spec sur les technologies avancées d auto-inspection, E2Vent sur la réhabilitation d enveloppes, Hit2Gap sur le pilotage du bâtiment usager /big data, Opteemal sur la rénovation énergétique des quartiers). Dans le cadre du programme européen Horizon 2020 (H2020), il coordonne ainsi les projets H2020 Built2Spec (Built to Specifications) et E2Vent (Energy Efficient Ventilated facades). Ce centre de ressources est le premier opérateur français du secteur de la construction H2020 de l énergie et de la performance durable du bâtiment. 163 Le pôle Construction Ressources Environnement Aménagement et Habitat Durable (CREAHd), créé en 2006, est un centre de ressources régional membre du réseau Bâti Environnement Espace Pro (BEEP), destiné à accompagner et promouvoir l innovation dans la filière BTP et matériaux. Il rassemble une centaine d acteurs dont une soixantaine d entreprises, une quinzaine de structures de recherche et formation et une vingtaine de maîtres d ouvrage ou collectivités. Le CREAHd est impliqué dans l inter-cluster régional et dans un inter-clusters national Plan Bâtiment Durable. Il accompagne les porteurs de projets innovants et gère l Observatoire aquitain BBC Effinergie. La prise en compte du vieillissement dans l habitat et l urbanisme s inscrit parmi les priorités du CREAHd, dans le cadre de l appel à manifestation d intérêt sur la «Silver economie» lancé en 2014 par la région Aquitaine, notamment par des solutions technologiques et organisationnelles favorisant le maintien à domicile. 164 Le pôle de compétitivité sur les industries du pin maritime du futur «Xylofutur», créé en 2005, rassemble environ 150 adhérents. Il travaille en partenariat avec le CREAHD, Domolandes et prévoit d intégrer le programme INEF4. Le secteur du bâtiment fait partie des thèmes cibles de ce pôle dans ses missions d animation économique et d innovation. La feuille de route stratégique de Xylofutur en matière de bâtiment porte sur la construction bois, le bois dans la construction et sur les matériaux biosourcés. Le bois est actuellement utilisé dans 13 % des maisons individuelles et dans 4 % de l habitat collectif. Ce matériau consomme 4 fois moins de CO 2 que le béton, 60 fois moins que l acier et 30 fois moins que l aluminium. L Aquitaine est région pionnière sur certains projets (ex : ABOVE, procédé d aboutage bois vert) et participe à plusieurs projets structurants (BAOBAB pour l industrialisation de solutions bois dans le bâtiment de grande hauteur, ARBRE pour la réhabilitation de bâtiments par des solutions bois). 163 Cf. audition de Mme Bettina LE GALIARD (NOBATEK), le 18 février Cf. audition de M. Mathieu DESSANS (CREAHd), le 18 février

85 Les orientations du pôle pour les années à venir concernent le développement de nouveaux composants bois industriels, le développement de composants à base bois intelligents (murs à changements de phase), la durabilité des performances, le développement de systèmes de pose facile, de systèmes absorbants de COV et fonctionnalisés. Enfin, il convient de mentionner ici les activités de recherche déployées au sein de l Ecole Nationale Supérieure d Architecture et de Paysage de Bordeaux, laquelle travaille sur plusieurs axes notamment dans le cadre des équipes «Profession Architecture Ville Environnement» (PAVE), «Groupe de Recherche Environnement, Conception Architecturale et Urbaine» (GRECAU), «Architecture, Recherche et Pratique Expérimentale à la Grande Échelle» (ARPEGE) L Aquitaine dispose par conséquent d un système régional de recherche et d innovation en matière de construction et d habitat durables, susceptible de favoriser l adaptation des opérateurs régionaux aux défis imposés par la transition énergétique et environnementale dans le bâtiment. L existence de centres de ressources et des réseaux de recherchedéveloppement qu ils animent présente un incontestable intérêt pour la filière mais leur action se heurte à plusieurs difficultés. La première tient à la structure des entreprises du secteur, essentiellement des TPE/PME, qui ne disposent que rarement des moyens adaptés pour développer ou mettre en œuvre de nouvelles technologies ou procédés. L enjeu est à ce niveau celui de la structuration collective d entreprises confrontées à une conjoncture économique difficile et en concurrence, pour lesquelles l innovation n est pas toujours perçue comme prioritaire si ce n est lorsqu elle est imposée par la réglementation ou par les normes. Pour les entreprises porteuses d innovations, l un des principaux obstacles tient à la procédure de normalisation, c est-à-dire au coût et à la durée d homologation de certains produits ou procédés, qui peuvent dissuader certains porteurs de projets (CSTB : 30 à 40 k et 8 à 10 mois pour une mise sur le marché). Or, les aides publiques mobilisées en matière d innovation et/ou d accompagnement de l innovation ne leur sont pas toujours accessibles ou s avèrent inadaptées car ne prenant pas en charge la phase pilote ou pré-commerciale. Enfin, des considérations économiques peuvent freiner la mise en œuvre de certaines solutions et leur déploiement sur le marché. De ce point de vue, le rôle de la commande publique en matière de logement et d habitat peut s avérer essentiel, notamment en direction des bailleurs sociaux. 341

86 Enfin, un autre facteur d évolution à prendre en compte, qui participe à la dynamique d innovation dans le secteur de la construction et du bâtiment, relève de l émergence de démarches participatives impliquant des habitants ou futurs occupants dans des projets de construction et d habitat. Qu il s agisse de l auto-construction ou de l autopromotion, ces démarches mettent en œuvre des processus d ingénierie sociale trop rarement pris en considération dans les logiques d innovation techniques et organisationnelles. Ces démarches rencontrent également des difficultés particulières, en termes d ingénierie financière et/ou du point de vue assurantiel (par exemple dans le cas d appartements livrés «en volume capable», soit sans finition du second œuvre, laissé à la réalisation des futurs occupants afin d abaisser les coûts d acquisition cas de l opération d habitat participatif conduite par le COL sur le quartier Brazza à Bordeaux 165 ). Il importe de souligner ici l intérêt d un accompagnement des innovations technologiques par l innovation sociale, en impliquant les usagers ou occupants, afin de faciliter une appropriation par les usages des procédés ou techniques qui peuvent avoir des incidences non négligeables sur les pratiques d habiter. L anticipation des évolutions futures participe de cette démarche d innovation, à l instar d initiatives observées dans le monde artisanal Dans ce projet d une vingtaine de logements, le coût pour l acquéreur est compris entre et / m 2 au lieu de à / m Cf. «Quels artisans en 2025?» Collection Les Cahiers de tendances de l artisanat du bâtiment, CAPEB 342

87 Les contraintes économiques, règlementaires et normatives ont poussé les acteurs de la filière du bâtiment et de la construction, y compris des usagers ou habitants, à développer des solutions innovantes. Ces innovations concernent essentiellement des matériaux, produits, procédés et démarches favorisant l amélioration des performances énergétiques et environnementales dans l habitat. Elles apportent également des réponses de portée organisationnelle, en mobilisant des outils numériques collaboratifs ou bien encore en favorisant l implication des habitants ou futurs occupants dans la conduite de projets. Ces stratégies d innovation sont déterminantes car elles permettent d inscrire les opérateurs de la construction et du bâtiment dans une logique d adaptation et de positionnement face aux nouveaux marchés ouverts par les enjeux énergétiques et environnementaux d une part mais aussi par de nouvelles attentes sociales en lien avec l habitat. Elles les invitent aussi à investir plus structurellement et stratégiquement l univers des applications numériques. Dans ce registre, l actuelle région Aquitaine bénéficie d atouts par la présence de plusieurs centres de ressources technologiques (CREAHd, Domolandes, Nobatek) et clusters, dont l activité favorise les collaborations entre centres technologiques et entreprises et l accompagnement de projets innovants. Le territoire régional est aussi le terrain d émergence d innovations sociales, par l expérimentation de projets d habitat participatif. Cependant, ces démarches d innovations se heurtent encore à divers obstacles tenant à la fois au profil du tissu économique sectoriel, composé pour l essentiel de TPE, à la difficulté induite de structuration collective dans le développement de projets innovants, à certaines insuffisances des dispositifs de soutien financier en matière d expérimentation et à une prise en compte encore trop timide de l innovation dans les appels d offre publics en matière de logement et d habitat. 343

88 EN RÉSUMÉ La chaîne des opérateurs de la construction et de l habitat rassemble près de entreprises et mobilise au moins emplois sur l ensemble du territoire de l actuelle région Aquitaine. Liés par un intérêt commun de réponse aux besoins de développement et d adaptation de l offre, ils rencontrent cependant des difficultés depuis plusieurs années. Celles-ci tiennent à une situation économique qui fragilise le budget des ménages et la commande publique, mais aussi à une surenchère réglementaire et normative ainsi qu à l instabilité des politiques publiques et de leur financement. Les conséquences en termes d emploi et de pertes de compétences de ces difficultés constituent un risque réel dès lors qu elles compromettent les capacités de réponse de l appareil productif régional aux besoins de développement et d amélioration de l offre de logements. On constate néanmoins des disparités de situations selon les opérateurs et leur positionnement sur les marchés de l immobilier. Le tissu des entreprises et artisans du bâtiment reste dans une situation assez incertaine, notamment en raison du recul du marché de la construction neuve de maisons individuelles et du peu de dynamisme de l entretien-amélioration. Il en va de même pour les constructeurs de maisons individuelles, en dépit d une reprise très récente. Ce constat témoigne des difficultés accrues d accession à la propriété et/ou d accès à un logement abordable pour les ménages, notamment dans les territoires au marché «tendu», où la dynamique de l offre est portée par les promoteurs immobiliers mais relativement sélective et essentiellement au profit d une clientèle d investisseurs extérieurs. D autres segments d activité rencontrent des difficultés encore plus marquées (ex : cas des architectes). Ces disparités de situations expriment un véritable paradoxe au regard des besoins de développement et d amélioration du parc de logements. 344

89 Le rôle des bailleurs sociaux et parmi eux des opérateurs d Action Logement reste dans ce contexte déterminant afin de développer une offre de logements abordables, aussi bien en locatif qu en accession sociale à la propriété. Le développement de ce parc social se heurte cependant à plusieurs contraintes : hausse des prix du foncier en territoires «tendus», hausse des coûts de production, en partie alimentée par l accumulation normative, et réduction des aides publiques directes d État à l investissement. Un autre facteur d inquiétude tient à l instabilité des politiques publiques et à certains choix budgétaires nationaux, dont l impact peut affecter structurellement l activité des opérateurs concernés. Ces contraintes particulières, conjuguées à la précarisation croissante d une partie de la population, impose aux bailleurs sociaux des arbitrages difficiles entre création d une offre nouvelle accessible aux plus modestes et amélioration du parc existant. Afin de répondre à leurs missions, les opérateurs du logement social ont de plus en plus recours à la mobilisation de leurs fonds propres, à la vente d une partie de leur patrimoine ou à des formules qui limitent leur maîtrise des conditions de production et de gestion du parc (ex : VEFA). Dans ce contexte, le maintien de bonnes conditions d emprunt auprès de la Caisse des Dépôts, partenaire essentiel du secteur, et l inscription dans la durée de soutiens publics directs et indirects sont des facteurs déterminants pour permettre aux bailleurs sociaux de répondre aux multiples objectifs d intérêt général qui sont les leurs. Pour ces mêmes raisons, la place des bailleurs privés mérite d être pleinement reconnue. En effet, ces derniers logent 70 % des ménages bénéficiaires d une aide au logement et une partie du parc privé joue un véritable rôle social faute d une offre insuffisante dans le parc social public. Or, la situation de ces bailleurs, notamment des petits bailleurs privés, s est fragilisée du fait de la stabilisation récente des loyers, de la progression des charges et de la précarisation de certains locataires. La faiblesse du rendement locatif et l incertitude liée à l instabilité législative et fiscale tendent au mieux à générer de l attentisme et un report des décisions d investissement, au pire à dissuader les propriétaires, avec le risque d alimenter la vacance et la dégradation de ce parc privé. 345

90 La plupart des opérateurs de la construction et de l habitat sont tenus de composer avec la prolifération des normes et le relèvement des seuils d exigence depuis le début des années L adaptation à ces diverses contraintes demande du temps, étant donné leurs incidences économiques, techniques et sociales pour tous les métiers concernés. D où la nécessité exprimée d une pause, la demande d une simplification et d un plus fort discernement dans l application, en partie entendue par les autorités publiques. Toutefois, cette contrainte normative constitue parallèlement un puissant facteur de changement et d opportunités pour les professionnels de la construction et du cadre bâti. Les chantiers ouverts en matière d amélioration des performances énergétiques et environnementales dans le bâtiment suscitent une réelle mobilisation et génèrent des besoins importants en termes de compétences et de qualification, d accompagnement de la maîtrise d ouvrage et de la maîtrise d œuvre, d information et de conseil auprès des ménages. La réussite des politiques et des démarches engagées nécessite aussi une stabilité et une meilleure visibilité dans le temps de l action réglementaire et normative. La réponse à ces multiples défis et contraintes passe sans nul doute par l innovation technologique, organisationnelle et sociale. Nombre d acteurs professionnels se sont déjà engagés dans cette voie, par la valorisation de matériaux, produits, technologies, procédés ou démarches innovants. Dans le contexte décrit, le soutien à l innovation peut s avérer déterminant dès lors qu il favorise l accès à de nouveaux marchés, qu il permet de répondre à de nouvelles attentes et permet des économies. Plusieurs centres de ressources et réseaux se sont constitués à cet effet à l échelle régionale (CREAHd, Domolandes, Nobatek ), favorisant les synergies et collaborations, l émergence de projets et l accompagnement des porteurs. Dans ce registre, l un des enjeux essentiels consiste dans l appui et la structuration d un tissu composé surtout de TPE, afin de leur permettre l accès à l innovation et/ou le portage de projets jusqu au stade précommercial mais aussi de répondre aux défis d une double transition, énergétique et numérique. Un autre enjeu est celui de la prise en compte de l innovation dans la commande publique en matière de logement et d habitat. 346