Qui fait Quoi? dans la lutte contre l habitat dégradé. en Seine-maritime. n Cahier technique nn n n

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1 Qui fait Quoi? dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-maritime n Cahier technique nn n n n

2 SOMMAIRE Introduction... 3 n Le guide 1 o L Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime... 6 Architecture départementale... 6 Dispositifs et aides o Les procédures juridiques...24 Vue d ensemble Le logement est dégradé: litige de droit privé entre propriétaire et locataire Le logement présente des désordres sanitaires : intervention du Maire Le logement présente une menace pour la santé : intervention du Préfet...34 Le logement présente une menace pour la sécurité : intervention du Maire...38 n L annuaire Etat et établissements publics...43 Collectivités...51 Caisses d Allocations familiales et Mutualité Sociale Agricole...56 Associations...60 Opérateurs...65 n Les annexes Grille de signalement «Habitat dégradé» Lettres types Extraits de la législation de référence Glossaire... 82

3 INTRODUCTION Ce cahier technique, intitulé Qui fait Quoi? dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-maritime a pour objectif de satisfaire au souhait formulé par les membres du PDLHI 76, et pour y parvenir il se scinde en trois volets : o LE GUIDE qui rassemble des informations sur l organisation territoriale en Seine-Maritime, sur les dispositifs d interventions publiques, sur les aides financières nationales et locales, et sur les actions juridiques et administratives de lutte contre l habitat dégradé. ol ANNUAIRE du guide qui identifie et présente sous forme synthétique les principaux acteurs, leurs compétences, leurs actions et leurs modes d intervention pour agir efficacement contre le mal-logement et l habitat dégradé. ol ANNEXE du guide qui apporte les supports de référence destinés à mieux cerner les situations d habitat dégradé et à initier les premières démarches d action entre locataire et propriétaire bailleur. Le Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne en Seine-Maritime PDLHI 76 est né de la volonté du comité responsable du Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisés (PDALPD), confronté à l importance des situations de mal-logement, à la complexité des problèmes à traiter et à l imbrication des territoires concernés. Ce faisant, il s inscrit, à l instar du pôle national, dans une politique de lutte contre l habitat indigne, impulsée notamment par les lois de lutte contre l exclusion du 29 juillet 1998 et de solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000, renforcées par l ordonnance de lutte contre l habitat insalubre ou dangereux du 15 décembre Le PDLHI 76 a vocation à être un lieu d échanges, de recueil et de partage de l information, et de mutualisation des ressources et des compétences. Dispositif collégial structuré, il vise à faciliter et développer le travail en réseau et en partenariat des acteurs impliqués dans la lutte contre le mal-logement en Seine Maritime. Organisé autour d un Comité technique départemental d où émanent un groupe support et des groupes de travail thématiques, le PDLHI 76 regroupe un ensemble de partenaires, signataires d un protocole départemental d engagements, dont notamment l Etat et le Département de Seine-Maritime, les CAF, la MSA, les EPCI et les communes fortement impliquées, ainsi que des organismes associatifs. Une des attentes de l ensemble des partenaires du PDLHI 76 était de pouvoir disposer, à l échelle départementale, d un outil répertoriant tous les acteurs et dispositifs intervenant dans le processus de résorption de l habitat dégradé afin de les aider à connaître les circuits adaptés à la gestion et au traitement des signalements d habitat dégradé. à bénéficier des bonnes compétences en fonction des types de situation d habitat dégradé. «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

4 Qui fait Quoi? dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-maritime Le guide Le guide 1 L Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime Architecture départementale...p.6/14 Dispositifs et aides... p.15/23 2 les procédures juridiques... p.24/40

5 1 Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime Architecture départementale de Trois échelons o PDALPD La prise en compte globale des besoins en logement des ménages défavorisés dl instance décisionnelle Du repérage des situations au traitement de l habitat dégradé, la mise en place d une organisation en Seine-Maritime o PDLHI 76 La définition et la mise en œuvre d un plan d actions départemental visant à lutter contre toutes les formes de mal-logement dl instance organisationnelle o Comité local «Habitat dégradé» La gestion des signalements d habitat dégradé au niveau des territoires dl instance opérationnelle Deux outils o La Grille de signalement «Habitat dégradé» Présentation/Utilisation o L Observatoire Départemental de l Habitat (ODH) Présentation 6

6 la lutte contre le mal-logement Le Plan Départemental d Actions Pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) Le 4 ème Plan Départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées a pris effet pour 5 ans le 1 er janvier Il est guidé et organisé sur la base des quatre principes définis dans la Politique Départementale Habitat, adoptée en mars 2006 : La concertation avec les acteurs locaux de l Habitat, La prise en compte des particularités locales en associant les intercommunalités, L observation partagée et l évaluation des réponses à partir de l Observatoire Départemental de l Habitat, L intégration du Projet Départemental Développement Durable. Les enjeux Mobiliser une fraction suffisante de l offre de logements au profit des ménages ciblés par le Plan, Entretenir la confiance entre les différents partenaires et acteurs du Plan, Accompagner les publics dans leur parcours résidentiel, Saisir l opportunité du traitement du logement dégradé pour mobiliser une fraction du parc privé pour les publics du Plan, dans un objectif de mixité sociale. Le public Les ménages dont la situation dans l accès au logement est «bloquée» et dont la prise en charge nécessite une mobilisation particulière des partenaires. Les ménages prioritaires de la loi DALO, Les ménages en situation bloquée dont l accès au logement et dont la prise en charge nécessite une mobilisation particulière des partenaires et une évaluation partagée. Un plan d actions qui s articule autour de 3 axes Axe n 1 favoriser l accès au logement. Axe n 2 bien vivre dans son logement. Axe n 3 lutter contre l habitat dégradé. «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

7 1 Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime La Gouvernance du PDALPD : 3 axes identifiés dans les actions en faveur du logement et de l habitat Niveau décisionnel Comité responsable du PDALPD Comité technique Niveau organisationnel Accès au logement Commission départementale pour l accès au logement Maintien dans le logement Pôle départemental de prévention des expulsions habitat dégradé Pôle départemental de lutte contre l habitat indigne Comités Locaux Niveau opérationnel Comité accès Comité maintien Comité habitat dégradé 8

8 L Axe n 3 du PDALPD : lutter contre l habitat dégradé ACTIONS OBJECTIFS CHANTIERS Repérer les situations de logement dégradé Signaler Diagnostiquer Traiter Installer les comités locaux habitat dégradé à l échelle des territoires Améliorer le parc immobilier pour remédier au mal-logement Agir sur la non décence + Lutter contre l habitat indigne Mettre en place le PIG départemental Habitat Dégradé Mobiliser les acteurs de la lutte contre l habitat dégradé + Initier le partenariat dans le traitement des situations Développer les dispositifs incitatifs d amélioration de l habitat (OPAH / OPAH RU / PIG) + Mobiliser des modes de financement diversifiés pour l exécution des travaux Améliorer et réhabiliter l habitat dégradé Inciter les propriétaires par le déploiement des dispositifs incitatifs + Actionner les mesures coercitives contre les bailleurs indélicats + Engager des poursuites judiciaires à l encontre des «marchands de sommeil» «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

9 1 Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime Le Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne en Seine-Maritime (PDLHI 76) Instance organisationnelle du PDALPD pour le développement des actions en faveur de la résorption de l habitat dégradé Un objectif La mobilisation des partenaires dans la mise en œuvre d un plan d actions visant à lutter contre toutes formes d habitat dégradé (indigne et non décent). Un processus Le partage des connaissances, des expériences, des métiers et des responsabilités de l ensemble des partenaires représentés. Une organisation Un comité technique départemental, Un groupe de travail support, Des groupes de travail thématiques. Un protocole Afin de formaliser le partenariat et d expliciter les engagements de chacun des partenaires, un protocole départemental a été signé le 28 août Il est par nature évolutif en fonction : Des évolutions des compétences et engagements de chacun des partenaires, Des éventuelles adhésions de nouveaux partenaires au dispositif. Comité Responsable du PDALPD Valide le plan d actions pluriannuel et les objectifs de lutte contre l habitat indigne Comité technique du PDLHI 76 Etablit le plan d actions pluriannuel Engage et développe les actions Evalue annuellement les actions Groupe support du PDLHI 76 Propose les nouvelles orientations Etablit le lien avec les partenaires Groupes de travail thématiques Engage une réflexion sur une thématique d actions Développe des outils d optimisation des actions 10

10 Le Comité local «Habitat dégradé» Instance opérationnelle du PDLHI 76 à l échelle des territoires pour la gestion des situations d habitat dégradé 4 missions 1 Enregistrer et analyser les signalements puis les orienter vers les acteurs compétents. 2 Mobiliser les outils opérationnels contractuels (OPAH et PIG) mis en œuvre sur les territoires. 3 Coordonner l ensemble des partenaires concernés pour l accompagnement des propriétaires et des locataires sur les différents volets d un dossier : social, technique, juridique, financier, 8 comités locaux Habitat Dégradé faisant office de guichet unique pour les signalements d habitat dégradé. 4 Effectuer le suivi et l évaluation de l avancement des dossiers, du signalement jusqu à l exécution des travaux, afin d assurer une rétro-information vers les déclarants et les instances organisationnelles et de capitalisation des données (PDLHI 76 et ODH). Aire de compétence des comités locaux Plan départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées CL Terroir de Caux CL Plateau Caux Maritime Hautes Falaises CL Pays de Bray et de Bresle CL Havrais CL Saint Romain de Colbosc CL Caux Vallée de Seine CL Rouennais CL Elbeuvien «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

11 1 Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime Du repérage au traitement, la mise en place d une organisation territoriale Repérage SIGNALEMENT Commune - Acteur social Chargé mission logement Contrôleur CAF/MSA - Association Utilise la grille de signalement «Habitat dégradé» PDLHI 76 Observatoire ODH GUICHET UNIQUE Enregistrement MOBILISATION GESTION Suivi Transmission Comité local «Habitat dégradé» Qualifie la nature de la situation de mal-logement et, si besoin, mandate un diagnostic technique Situation Habitat indigne Evaluation Orientation Situation Logement non décent ACCOMPAGNEMENT Traitement Pouvoirs publics Etat ou SCHS Insalubrité/locaux et installations inhabitables par nature Commune Péril imminent Péril ordinaire Acteurs compétents ou concernés CAF/MSA ADIL Association Maire Opérateur (OPAH/PIG) 12

12 Deux outils 1 La grille de signalement «Habitat dégradé» du PDLHI 76 La grille de signalement «Habitat dégradé» renseignée constitue, à minima, le support de référence pour la déclaration des situations d habitat dégradé. Qui la remplit? les professionnels de l action sociale et des services publics Où la trouver? elle est téléchargeable en ligne sur le site de PDLHI 76 A qui la transmettre? au guichet unique : le secrétariat des comités locaux «Habitat dégradé» «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

13 1 Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime Deux outils 2 L Observatoire départemental o 3 missions de l habitat (ODH) Un outil d aide à la décision L Observatoire Départemental de l Habitat est un outil d aide à la décision, à destination des élus du département et des techniciens afin d adapter les politiques de l aménagement, de l habitat sur la base d études concrètes en corrélation avec les besoins réels de la population seinomarine. 1 L observation globale du marché du logement sur le département, et d une manière plus ciblée l observation de la mise en œuvre et de la gestion des actions d aide à l habitat du Département. 2 L échange : l ODH est une plateforme d échange et d information entre les acteurs de l habitat. A ce titre, il organise chaque année des rencontres sur une thématique particulière, rassemblant acteurs et partenaires de l habitat. 3 L évaluation : depuis le 1 er janvier 2009, l ODH est l outil d observation et de suivi-évaluation du 4 ème PDALPD piloté conjointement par l État et le Département. Pour cela, il devient la plateforme centralisatrice des données des partenaires du plan, il les étudie et réalise le bilan de suivi annuel. L évaluation sera scindée en deux phases distinctes : Le suivi-évaluation annuel : Au terme de chaque année, un bilan des actions du plan sera réalisé. Celui-ci sera présenté au Comité Responsable du Plan qui devra le valider et lors de conférences sur les 8 territoires des comités locaux. Ce bilan sera composé des données des partenaires à partir des indicateurs d évaluation définis au préalable sur les actions bien précises, mais également d une évaluation des instances du plan (comité local accès, indigne, maintien, la CDA ou bien encore de la commission de médiation DALO). Parallèlement, l ODH évaluera les effets de l offre de territorialisation proposée aux EPCI ayant pris la délégation des aides à la pierre et disposant d un programme local de l habitat (PLH). L évaluation finale : Elle se déroulera au terme du plan. Elle sera la synthèse des cinq années de suivi-évaluation. Elle établira donc un bilan du plan et proposera des orientations pour la mise en œuvre du PDALPD suivant. Dans un souci d objectivité cette évaluation finale pourra être externalisée à partir des contours de la commande du Comité Responsable du Plan. 14

14 Dispositifs et aides Définitions des dispositifs Dispositifs territoriaux d intervention publique de lutte contre l habitat dégradé o Les dispositifs contractuels OPAH - PIG - MOUS o Les dispositifs mis en œuvre en Seine-Maritime PIG thématique ou non OPAH de droit commun ou renouvellement urbain Financement et fiscalité en matière d amélioration de l habitat o Aides nationales Subventions ANAH Prêts CAF/MSA Fiscalité travaux o Aides locales Département Agglomération Commune L Opération Programmée d Amélioration de l Habitat Trois types d OPAH permettent la mise en œuvre de véritables projets d ensemble d évolution de l habitat dans des territoires urbains ou ruraux. L OPAH de droit commun Principal dispositif incitatif d amélioration de l habitat privé. Elle a vocation à revaloriser globalement des quartiers et en améliorer l habitat. Elle doit être ciblée sur un territoire où les enjeux d amélioration du parc privé sont importants, sur un périmètre pertinent. Elle donne accès à des aides incitatives à la réalisation de travaux (subventions ANAH éventuellement majorées par les collectivités locales et autres partenaires - CAF, MSA, SACICAP ). Sa durée est de 3 à 5 ans. L OPAH Renouvellement Urbain Elle cible les quartiers les plus dégradés où les situations d insalubrité, de péril et de non décence des logements sont repérées et nombreuses. Elle repose sur les mêmes outils que l OPAH de droit commun mais coordonne en plus la mise en œuvre d outils cœrcitifs (insalubrité, restauration immobilière, RHI cf. infra.) et d actions foncières (expropriation, acquisition à l amiable, remembrement, curetage ). Elle bénéficie d un financement majoré du suivianimation de la part de l ANAH. Sa durée est de 5 ans afin de tenir compte d un contexte plus difficile. «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

15 1 Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime L OPAH de Revitalisation Rurale OPAH-RR Elle concerne les territoires ruraux en forte dévitalisation, marqués notamment par des conditions d habitat inadaptées aux besoins. Elle accompagne un projet de développement local dans le cadre d une intercommunalité formalisée. Elle bénéficie d un financement majoré du suivi-animation de la part de l ANAH. Elle ouvre droit à des aides de l ANAH, éventuellement majorées par les collectivités et autres partenaires CAF, MSA, SACICAP Le Programme d Intérêt Général Le PIG permet de promouvoir des actions d intérêt général, afin de résoudre des problèmes particuliers dans l habitat existant. Un PIG peut être caractérisé, ou non, par une thématique spécifique, en fonction d un contexte géographique, financier, juridique, technique ou social. Ex PIG logements des jeunes, hôtels meublés ou «habitat dégradé». Le PIG Il a pour objectif de résoudre des problématiques particulières. Il intervient en diffus sur un territoire variable. Il bénéficie d un financement du suivi-animation de la part de l ANAH. Il ouvre droit à des aides de l ANAH, éventuellement majorées par les collectivités et autres partenaires - CAF, MSA, SACICAP Sa durée est libre mais souvent égale à 3 ans. La Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale La MOUS permet le traitement individualisé de l habitat indigne par la mise en place d une équipe d intervenants spécialisés. La MOUS Insalubrité Elle a pour objectif de répondre à la présence d un nombre significatif de logements insalubres. Elle peut être mise en place à des échelles géographiques diverses (département, agglomération, zone rurale, ) Elle permet le financement d une équipe spécialisée. Elle ouvre droit à des financements spécifiques pour le traitement des logements. 16

16 Les dispositifs mis en œuvre en Seine-Maritime Le PIG Départemental «habitat dégradé» o 2 objectifs Maintien des personnes dans leur logement par l adaptation et l amélioration de ce dernier, Augmentation de l offre de logements par la sortie de vacance de logements dégradés. Des modalités de mise en oeuvre Le logement, qu il soit celui d un propriétaire bailleur ou occupant, doit être signalé par le biais de la grille de signalement «Habitat dégradé» du PDLHI 76. Les dossiers relevant de l insalubrité, du péril, de la lutte contre le saturnisme, des hôtels meublés dangereux et de l habitat précaire sont exclus du champ du PIG départemental, leur traitement revenant à l Etat ou à l autorité compétente (Maire, Président d une intercommunalité). Des objectifs quantitatifs Maintien des personnes dans leur logement par l adaptation et l amélioration de ce dernier : 120 signalements à traiter sur 3 ans, indifféremment propriétaires occupants ou propriétaires bailleurs. Augmentation de l offre de logements par la sortie de vacance de logements dégradés : 12 signalements à traiter sur 3 ans. Un opérateur Le CDAH 76 a été retenu pour assurer l animation de ce dispositif. Pilotage du PIG Un comité de suivi, qui réunit régulièrement le prestataire et les services du département compétents en matière de politique de l habitat de particuliers, autour de l avancement des dossiers. Le comité de pilotage. Il est chargé de l évaluation globale de la mission, et de la coordination entre les services de l Etat et du département, en lien avec les Comités locaux «habitat dégradé» du PDALPD. Il se réunit une fois par an. «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

17 1 Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime Les dispositifs mis en œuvre en Seine-Maritime Les OPAH et les PIG dans les territoires communaux ou intercommunaux Opérations en secteur programmé Situation au 01 janvier 2010 Eu Dieppe CC Côte d'albâtre Fécamp Bolbec Quartiers Centre Le Havre Vallée du Cailly Sud Le Havre Ouest Rouen Multi-sites "centre villes" Légende OPAH RU à l'étude (3 opérations) OPAH et OPAH RU en cours (8 opérations) PIG départemental en cours (CG 76) PIG en cours (5 programmes) Elbeuf Source : DDTM 76 (Janvier 2010) Territoires non couverts par une opération 18

18 Les OPAH et les PIG : Les dispositifs et les opérateurs locaux Mise à jour décembre 2009 DISPOSITIF Maître d Ouvrage Opérateur Adresse OPAH RU DIEPPE Ville de Dieppe SEMAD 1 rue de l Oranger DIEPPE Tél Fax OPAH RU Elbeuf OPAH RU VALLEE DU CAILLY Ville d Elbeuf CREA* SEMAD Rouen SEINE & Aménagement 65 Avenue de Bretagne B.P ROUEN cedex 1 Tél Fax PIG CARD Agglomération de Dieppe ARIM des pays Normands 8 bd du Général Weygand CAEN Tél Fax OPAH RU BOLBEC PIG CAUX VALLEE DE SEINE OPAH RU Fécamp Ville de Bolbec Communauté de Communes Caux Vallée de Seine Ville de Fécamp PAGE 9 11, rue des Martyrs BP BOLBEC Tél Fax OPAH RU LE HAVRE Ville du havre Ville du Havre 8 rue de Gravelotte LE HAVRE Tél Fax PIG CODAH CODAH CODAH 12 rue Théodore Maillart LE HAVRE Tél Fax PIG CC FORGES LES EAUX OPAH CCCA OPAH EU Communauté de Communes du canton de Forges-les-Eaux Communauté de Communes de la Côte d Albâtre Ville de Eu CDAH rue du Champ des Oiseaux ROUEN Tél Fax PIG CAEBS Ex-Agglomération d Elbeuf PIG départemental Département OPAH RU OUEST ROUEN OPAH multi sites «centres villes» Ville de Rouen CREA* Non défini au 01/01/2010 A l étude * CREA - Communauté d Agglomération Rouen Elbeuf Austreberthe : regroupement de 4 communautés dont 2 agglomérations (Elbeuf Boucle de Seine + Rouen : CAR) et 2 communautés de communes (Seine-Austreberthe + Le Trait-Yainville). 19

19 1 Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime Les aides nationales Les financements de l Agence Nationale de l Habitat * Pour qui? Pour quoi? Modalités Conditions Propriétaires occupants Amélioration du logement Lutte contre l habitat insalubre, péril, saturnisme et immeuble dangereux Lutte contre la précarité énergétique SUBVENTION Variable en fonction de la situation du propriétaire occupant Conditions de ressources Ancienneté de l immeuble Engagement d occuper pendant 6 ans Propriétaires bailleurs Amélioration du logement Lutte contre l habitat insalubre, péril, saturnisme et immeuble dangereux Lutte contre la précarité énergétique SUBVENTION Variable en fonction de la situation du propriétaire bailleur Modération du loyer après travaux Engagement de louer pendant 9 ans Les prêts de la CAF et de la MSA * Pour qui? Pour quoi? Modalités Conditions Propriétaires occupants Travaux d amélioration de l habitat PRÊT 80% des dépenses Conditions de ressources Locataires Plafonné à 1067,14 Etre allocataire de la CAF ou de la MSA * mise à jour novembre

20 La fiscalité des travaux * Pour qui? Pour quoi? Modalités Conditions Propriétaires occupants Propriétaires bailleurs Travaux d amélioration de l habitat TVA à 5,5% Sur la main d oeuvre et les matériaux Logement achevé depuis plus de 2 ans Travaux réalisés par un professionnel du bâtiment Propriétaires occupants Propriétaires bailleurs Travaux d économie d énergie Crédit d impôt De 25% à 50% selon les travaux, plafonné à : 8000 pour une personne seule pour un couple +400 par personne à charge Logement achevé depuis plus de 2 ans Logement occupé à titre de résidence principale Travaux réalisés par l entreprise qui fournit les matériaux * mise à jour novembre 2009 «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

21 1 Organisation de la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime Les aides locales Les aides du Département de Seine-Maritime pour les propriétaires occupants * Pour qui? Pour quoi? Modalités Conditions ARI 76 Propriétaires occupants Travaux d amélioration de l habitat SUBVENTION 25% du montant des travaux plafonné à 8000 TTC Conditions de ressources Conditions d ancienneté du logement ARI 76 majorée Propriétaires occupants Travaux d amélioration de l habitat SUBVENTION 30% du montant des travaux plafonné à TTC si travaux réalisés par un professionnel à 3800 TTC si travaux réalisés par le bénéficiaire Conditions d ancienneté du logement Ménages à revenus très modestes ou percevant un minimum social ARI habitat indigne Propriétaires occupants Travaux d amélioration de l habitat SUBVENTION 30% du montant des travaux plafonné à TTC Pour les bénéficiaires de minima sociaux, la subvention pourra être portée à Conditions d ancienneté du logement Conditions de ressources Rapport ARS ou SCHS justifiant du caractère indigne du logement * mise à jour novembre

22 Les aides du département pour les propriétaires bailleurs * Pour qui? Pour quoi? Modalités Conditions Aides à la réalisation de logements conventionnés dans le cadre des OPAH et PIG Propriétaires bailleurs Travaux d amélioration de l habitat SUBVENTION 10% du montant HT des travaux retenus par l ANAH Engagement du propriétaire, dans une convention avec l Etat, à pratiquer un loyer plafonné Aides à la production de logements d insertion dans le parc privé Propriétaires bailleurs Travaux d amélioration de l habitat SUBVENTION 15% du montant des travaux retenus par l ANAH Subvention minimum : 3050 par logement Engagement du propriétaire, dans une convention avec l Etat, à pratiquer un loyer plafonné Le locataire proposé doit être validé par l instance départementale du PDALPD. * mise à jour novembre 2009 «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

23 2 procédures juridiques Les procédures juridiques Le logement est dégradé L habitat dégradé peut concerner des situations très différentes les unes des autres selon la gravité de la situation. Il est donc indispensable de pouvoir établir une distinction selon la nature des problèmes repérés. La grille de signalement du PDLHI 76 est l outil adapté : - elle permet de réaliser une première évaluation de la situation, - elle contribue à déterminer la suite à donner. L action à mener sera graduée selon l importance du problème rencontré. o Le logement est non décent La résolution du problème de logement dégradé peut relever du droit privé et de démarches d initiative privée, notamment par l application des normes du logement décent et des textes relatifs aux baux d habitation. Lorsque l occupant est un locataire, sous-locataire il est indispensable d orienter vers un règlement amiable, voire une action en justice, qui prend appui sur les obligations des parties au contrat. o Le logement présente des désordres sanitaires Dans un certain nombre de cas, où les désordres ne sont pas d une gravité telle qu ils puissent justifier une procédure lourde, la démarche privée ne donnera aucun résultat, (absence ou inertie du propriétaire, besoin d un rappel officiel à la loi, urgence de la situation ) ou sera inadaptée, notamment si l occupant du logement est un propriétaire. L intervention du Maire au titre de ses pouvoirs de police peut apporter une réponse efficace. En effet, les situations de logement dégradé les plus courantes concernent l application du Règlement Sanitaire Départemental. Le logement est très dégradé : l habitat indigne «Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.» Loi n du 31 Mai 1990 article 4, modifié par loi n du 25 mars 2009 article 84 Les situations les plus lourdes de logement très dégradé, où des désordres graves sont accumulés, relèvent de dispositifs de police administrative prévus par les textes : Le Code de la Santé Publique Le Code de la Construction et de l Habitation Le Code Général des Collectivités Territoriales 24

24 de l habitat dégradé Vue d ensemble La situation Désordres sans danger immédiat o Voir page 27 Désordres sanitaires sans danger immédiat o Voir page 31 La réponse juridique Le logement est non décent Litige locataire/bailleur : o Intervention du Tribunal - Non respect des obligations du contrat de location - Non respect des normes du logement décent o Intervention CAF ou MSA, suivant le régime de l allocataire. Le logement présente des désordres sanitaires o Intervention du Maire - Infraction au Règlement Sanitaire Départemental (RSD) Les textes Loi n du 6 juillet 1989 Décret n du 30 janvier 2002 Code Général des collectivités territoriales Articles L et L Règlement sanitaire départemental de Seine Maritime (Titre II : locaux d habitation et assimilés) Désordres sanitaires avec danger ponctuel imminent (risques électriques, monoxyde de carbone, défaut d alimentation en eau potable ) o Voir page 32 o Intervention conjointe du Maire et du Préfet - Infraction au Règlement Sanitaire Départemental ou à d autres textes Code de la Santé Publique Article L Désordres multiples présentant un risque sanitaire immeuble ou logement insalubre o Voir page 34 Le logement présente une menace pour la santé o Intervention du Préfet - Procédure d insalubrité remédiable ou irrémédiable - Intervention en urgence en cas de danger constaté lors de l enquête ou pendant le déroulement de la procédure Code de la Santé Publique Articles L à L Locaux inhabitables par nature habitat précaire o Voir page 36 o Intervention du Préfet Code de la Santé Publique Article L Accessibilité au plomb dans des peintures dégradées avec présence de personnes mineures o Voir page 36 o Intervention du Préfet Code de la Santé Publique Article L à «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

25 2 procédures juridiques La situation Désordres affectant la solidité d un bâtiment à usage d habitation o Voir page 38 Désordres sur les équipements communs des immeubles collectifs d habitation La réponse juridique Le logement est dangereux o Intervention du Maire - Procédure de péril «ordinaire» - Procédure de péril «imminent» si urgence o Intervention du Maire Les textes Code Général des Collectivités territoriales Articles L et L L et L Code de la construction et de l habitation Articles L à L L521-1 à L L et L R à R Code de la Construction et de l Habitation Articles L à L L et L R à R Situation d insécurité manifeste ou de non conformité au règlement de sécurité dans des établissements recevant du public (ERP) à usage d hébergement Locaux d hébergement sur-occupés du fait du logeur o Intervention du Maire Après passage et avis de la commission de sécurité Les autres situations de mal-logement o Intervention du Préfet Code Général des Collectivités territoriales Articles L et Code de la Construction et de l Habitation Articles L à L L à L L et L R à R Code de la Santé Publique Articles L et L Code de la Construction et de l Habitation Articles L à L Mauvaises conditions d utilisation de locaux d hébergement o Intervention du Préfet Code de la Santé Publique Articles L et L Code de la Construction et de l Habitation Articles L à L

26 Le logement est dégradé : manquements aux caractéristiques du logement décent Litige de droit privé entre propriétaire et locataire o En présence d une situation d habitat dégradé, et systématiquement lorsque les problèmes relèvent de manquements aux caractéristiques du logement décent ou de défauts d entretien liés à des obligations non assurées par le propriétaire, le locataire doit agir contre le propriétaire au travers d un courrier. o synoptique page 30 La situation Le propriétaire loue un logement, sans danger immédiat, mais qui présente des risques manifestes portant atteinte à la sécurité physique ou à la santé des personnes ou n est pas équipé d éléments de confort minimaux : o Le logement ne répond pas aux normes de décence prévues par le décret n du 30 janvier 2002 (annexes page 80) Ces désordres peuvent exister dès la mise en location du logement, mais peuvent aussi se produire ultérieurement du fait de la vétusté du logement qui n a pas fait l objet de travaux de gros entretien à la charge du propriétaire : o Le propriétaire doit faire les réparations de gros entretien : loi n du 6 juillet article 6 (annexes page 76) Exemples : absence de salle d eau, absence de chauffage, installation électrique vétuste, infiltration de la couverture, présence d humidité dans le logement, moisissures, murs infiltrés, fenêtres vétustes qui ne ferment plus, chauffe-eau gaz en très mauvais état, La réponse juridique Le litige entre propriétaire et locataire relève en principe des compétences du Tribunal d Instance. Priorité à la démarche amiable Il est toujours utile de tenter une démarche amiable par une rencontre et/ou un courrier simple pour permettre au propriétaire d assurer la remise en état du logement. En cas d inaction, il est indispensable d envoyer un courrier recommandé avant d agir. Ensuite, différentes possibilités s offrent au demandeur... «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

27 2 procédures juridiques Recours à la commission départementale de conciliation o annuaire page 43 La commission départementale de conciliation, dont le secrétariat est assuré par la DDTM, a pour objet de régler les litiges entre bailleurs et locataires. Elle peut être saisie en cas de logement non décent, mais cela n est pas obligatoire. Recours au conciliateur de justice o annuaire page 46 Localisé au tribunal d instance, il est appelé à tenter de concilier les personnes dans les litiges de la vie quotidienne, dont ceux relatifs au logement. Il peut éventuellement se déplacer dans le logement pour proposer une solution adaptée. Action du tribunal d instance Où se renseigner, où se faire aider? ADIL o annuaire page 61 Maison de la justice et du droit o annuaire page 45 CAF ou MSA o annuaire pages 57 et 59 o annuaire page 47 Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations ou si la conciliation s avère impossible, le locataire peut agir contre le propriétaire Pour demander l exécution des travaux (exemple : changer une chaudière vétuste) Pour demander des dommages et intérêts pour trouble de jouissance Pour demander l autorisation de ne pas payer le loyer En cas d urgence, il est possible de saisir le Tribunal d Instance en référé. L urgence peut être constituée par un ou des désordre(s) mettant en cause les conditions de vie : absence de chauffage dans le logement en plein hiver, infiltrations d eau entraînant des risques d électrocution. Le juge peut ordonner une expertise, des travaux conservatoires, la consignation des loyers 28

28 Bon à savoir Sauf urgence absolue, le locataire ne doit pas faire les travaux à la place du propriétaire, sans y être autorisé par le juge. De même, il ne peut pas arrêter de payer le loyer sans autorisation judiciaire. Si le locataire est bénéficiaire des aides au logement : - Le fait de déclarer la non décence du logement n entraîne pas une suspension automatique des aides au logement, mais seulement la suspension du droit au tiers payant. L allocation est alors versée pendant 6 mois directement à l allocataire qui doit engager une démarche auprès du propriétaire - Si le locataire perçoit directement l allocation logement, il est invité à entamer une démarche amiable ou judiciaire auprès du propriétaire. Dans ce cas, l allocation logement est maintenue pendant une durée de 6 mois. Un ou plusieurs locataires peuvent donner mandat à une association de défense des locataires ou une association agrée œuvrant pour la défense des personnes en situation d exclusion par le logement, afin qu elle agisse en justice en (leur) son nom. Il n est pas obligatoire d avoir un avocat pour agir au Tribunal d Instance, mais le locataire peut se faire aider par une association. L obligation du logement décent vise aussi les locations meublées, les logements-foyers, les logements de fonction et les logements des travailleurs saisonniers. L état du logement peut résulter aussi du non respect par le locataire de ses obligations : Le locataire doit faire les réparations d entretien dans le logement Le locataire ne doit pas dégrader ni transformer le logement Loi n du 6 juillet 1989 article 7 o annexes page 77 Exemples de travaux d entretien à la charge du locataire : nettoyage des bouches d aération encrassées ou bouchées, entretien régulier du chauffe-eau gaz, propreté et hygiène du logement, pas de transformation de l installation électrique, utilisation correcte des convecteurs électriques En cas de besoin, le propriétaire peut agir au Tribunal d Instance contre le locataire Pour obtenir l exécution forcée de certaines obligations (exemples : évacuation de ferrailles et d objets divers dans un jardin, défaut d hygiène dans le logement ) Pour obtenir la résiliation du bail pour non respect des obligations locatives «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

29 2 procédures juridiques La démarche en cas de logement dégradé : situation de logement non décent En présence d un logement dégradé Tentative de règlement amiable : contact téléphonique, courrier simple, o lettre n 1 page 72 En cas d échec Faute de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois ou faute d un accord entre les parties Possibilité de saisir la commission départementale de conciliation (facultatif) o Lettre n 4 page 75 Lettre recommandée du locataire au propriétaire accompagnée des justificatifs et demandant la réalisation des travaux : o lettre n 2 page 73 Lettre de demande à la CAF ou la MSA pour demander un diagnostic de décence : o lettre n 3 page 74 Possibilité de saisir le conciliateur de justice Conciliation & exécution des travaux Absence de conciliation En cas d échec Saisine du Tribunal d Instance pour demander la condamnation du propriétaire à faire les travaux et le cas échéant à verser une indemnité au locataire. Le tribunal peut réduire le loyer ou suspendre son paiement. Il peut aussi transmettre au Préfet l ordonnance ou le jugement. 30

30 Le logement est dégradé : manquements aux exigences sanitaires o Intervention du Maire au titre de l application du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) L intervention du maire permet souvent d alerter et de faire réaliser des travaux quand il est encore temps de le faire et avant que la situation ne s aggrave. La réponse juridique Des administrés, un service social ou un bénévole d association signalent en mairie ou par écrit la situation d habitat dégradé dans un logement. Exemples : défaut ou absence de ventilation, condensation, infiltration d eau par la couverture, chauffage inadapté causant des désordres d humidité, défaut de raccordement d un logement au tout à l égout, installation électrique vétuste, La réponse juridique Le Maire dans le cadre de ses pouvoirs de police générale est chargé de l application des règles générales d hygiène, notamment le RSD, ainsi que celles prévues dans le Code de la Construction et de l Habitation et d autres textes. CGCT - Articles L et L Le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) est prévu par l ancien article 1 er du Code de la Santé Publique. Il est aussi complété par des arrêtés préfectoraux et municipaux. Le RSD de Seine Maritime résulte d un arrêté préfectoral du 7 juin Son titre II est consacré aux locaux d habitation et assimilés. Exemples d infraction au RSD Humidité dans le logement due au bouchage des aérations Remontées d eau telluriques, insuffisance d éclairement naturel Défaut d étanchéïté des couvertures, terrasses,... Non respect des régles d habitabilité (surfaces, hauteur sous plafond, éclairement, ventilation) RSD article 23-1 RSD article 27-2 RSD article 33 RSD article 40 «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

31 2 procédures juridiques En cas d urgence Le préfet et le maire ont la possibilité par une action conjointe de faire cesser une situation de danger imminent. CSP- Article Exemple : Risque d intoxication au monoxyde de carbone, risque d explosion, d électrocution. En cas de danger ponctuel imminent constaté par un agent de la commune ou par les services de l Etat, le Préfet ordonne au propriétaire, à l occupant ou à l exploitant toute mesure immédiate. A défaut d exécution spontanée, le Maire exécute d office les mesures, sans qu il soit nécessaire de faire une mise en demeure préalable, à la charge de la personne concernée. Cette disposition s applique en matière sanitaire indépendamment des dispositions du RSD. Bon à savoir Où se renseigner, où se faire aider? ADIL o annuaire page 61 Mairie pour toutes les communes du département sauf agglomération du Havre (CODAH) disposant d une DSHE et villes de Dieppe, Fécamp, Rouen et Sotteville lès Rouen pourvues d un SCHS o annuaire page 55 Parfois des désordres sont dus à des manquements des occupants : manque d hygiène, bouchage des aérations, animaux, Dans ce cas, l action est menée contre ces occupants et non contre le propriétaire. Il est important de motiver l intervention publique sur les infractions au RSD et aux autres textes sur l hygiène, et non sur la non décence du logement, même si les situations coïncident. Le Maire peut saisir le Tribunal de Grande Instance en référé pour faire réaliser des travaux urgents si nécessaire. Les infractions au RSD sont des contraventions de 3 ème classe passibles d une amende de 450 maximum par infraction. La transmission au Procureur de la République permet de déclencher l action pénale contre le contrevenant. 32

32 La procédure en cas de logement dégradé : situation d infraction au RSD Examen de la plainte ou du signalement (services sociaux, forces de l ordre, pompiers, voisinage, associations,...) Si la situation ne relève pas des pouvoirs du Maire o Transmission vers un autre service o Orientation vers la juridiction civile Enquête et rapport Réalisé par le SCHS ou le service technique. La mairie peut diligenter un autre intervenant : association, police, gendarmerie Courriel de rappel de la réglementation adressée à l auteur de l infraction : Mention des infractions Mesures à prendre Délai d exécution Les Travaux sont réalisés. Classement du dossier Les travaux ne sont pas réalisés (constat) Lettre ou arrêté de mise en demeure Mention des infractions Mesures à prendre Délai d exécution Les Travaux sont réalisés. Classement du dossier Procès-verbal d infraction Transmission au procureur de la république «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

33 2 procédures juridiques LE logement est très dégradé et présente une menace pour la santé : intervention du Préfet L intervention de l Etat devient nécessaire lorsque la situation est caractérisée par un ensemble de désordres sanitaires. La situation Un logement ou un immeuble présente un ensemble de désordres qui le rend dangereux pour la santé de ses occupants ou des voisins Exemples de désordres sanitaires multiples accumulés : dysfonctionnement de la chaudière, présence d humidité, remontées d eau, installation électrique dangereuse, auxquels peuvent s ajouter éventuellement des désordres du bâti (toiture non étanche, murs fissurés ) Le logement présentant des désordres moins nombreux (exemple : absence de ventilation, cuisine en mauvais état ou trace d humidité dans la salle de bain ) ne pourra pas être déclaré en insalubrité. Les désordres constatés seront réglés par le Tribunal d Instance au titre du logement décent ou par le maire en application du RSD. La réponse juridique Mise en œuvre de la procédure d insalubrité par les services de l Etat Articles L à L du code de la Santé Publique L insalubrité est Remédiable : l arrêté prescrit des travaux et un délai d exécution Lorsque l arrêté prescrit une interdiction temporaire d habiter ou lorsque la nature des travaux rend le logement temporairement inhabitable, l hébergement doit être assuré par le propriétaire ou l exploitant. Irrémédiable : l arrêté prescrit l interdiction d habiter ou d utiliser les lieux, ainsi qu éventuellement leur démolition Le propriétaire et/ou exploitant est tenu d assurer le relogement des occupants c est-à-dire de proposer un nouveau logement décent et correspondant aux besoins de la famille et à sa capacité financière. 34

34 En cas d urgence avérée pendant l enquête d insalubrité Une intervention urgente de l Etat devient nécessaire lorsque parmi les sources d insalubrité un danger imminent est identifié. Exemples : Désordres sanitaires, dont certains présentent un risque grave : Intoxication au monoxyde de carbone Installation électrique dangereuse avec risque d électrocution ou d incendie Plancher menaçant de tomber Le préfet prend un arrêté mettant en demeure le propriétaire, ou l exploitant, d exécuter les mesures urgentes dans un délai précis. L arrêté peut, si la nature des travaux le rend nécessaire, prescrire une interdiction temporaire d habiter. A l issue du délai imparti, si les mesures prescrites ne sont pas exécutées, le préfet y procède d office aux frais du propriétaire ou de l exploitant sans autre mise en demeure préalable. Où se renseigner, où se faire aider? ADIL o annuaire page 61 DSHE de l agglomération du Havre (CODAH) - et SCHS des villes de Dieppe, Fécamp, Rouen et Sotteville lès Rouen - Mairie pour les autres communes du département o annuaire page 55 ARS (ex-ddass) o annuaire page 49 Bon à savoir Le loyer dû par les occupants des locaux faisant l objet d un arrêté d insalubrité cesse d être dû à compter du premier jour du mois suivant l envoi de la notification de l arrêté d insalubrité, jusqu au premier jour du mois qui suit l envoi de la notification ou l affichage de mainlevée de l arrêté. La durée du bail en cours est augmentée de la durée comprise entre la notification de l arrêté d insalubrité et la notification de sa main levée de l insalubrité. A défaut, de relogement ou d hébergement, selon les cas, le préfet doit assurer ce relogement ou cet hébergement, dont le coût est mis à la charge du propriétaire ou de l exploitant à qui cette obligation incombait en premier lieu. Si les travaux ne sont pas exécutés dans le délai imparti, le maire ou à défaut, le préfet, peut procéder à l exécution des travaux d office, aux frais du propriétaire. «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

35 2 procédures juridiques Le cas du saturnisme infantile Code de la Santé Publique articles L à L Un médecin qui a diagnostiqué un cas de saturnisme infantile doit le déclarer au médecin inspecteur de la santé publique. Une information est communiquée immédiatement au médecin responsable de la PMI et au préfet, qui diligente une enquête sur place et éventuellement un diagnostic sur les revêtements du logement ou de l immeuble, afin de déterminer l origine de l intoxication du mineur. Si l enquête révèle une source d exposition au plomb, le préfet prend toutes dispositions vis à vis des familles et du propriétaire, afin de prendre les mesures appropriées. En cas de carence du propriétaire, le préfet fait procéder à des travaux aux frais de celui-ci. Si les travaux nécessitent la libération temporaire des locaux, l hébergement des occupants doit être assuré par le propriétaire. Le préfet peut également appliquer les mêmes mesures en cas de suspicion de risque d exposition au plomb pour un mineur. Le cas des locaux impropres à l habitation Code de la Santé Publique article L En présence de locaux impropres à l habitation (caves, sous-sols, combles, garages, ateliers, cabanes, caravanes, ), le préfet met en demeure le propriétaire par arrêté préfectoral de faire cesser la situation et l oblige à reloger les occupants. En cas de carence, le préfet prend toute disposition utile pour assurer le relogement aux frais de la personne responsable de la situation de mallogement. 36

36 La procédure d insalubrité Inspection et rapport d enquête par un agent de l ARS ou d un service Communal d Hygiène et de Santé (SCHS) Tenu à la disposition des intéressés en Mairie et en Préfecture Avis du CODERST sur la réalité et la qualification de l insalubrité Les intéressés peuvent êttre entendus par le CODERST Arrêté prefectoral Insalubrité remédiable Notifié aux intéressés Arrêté prefectoral Insalubrité irrémédiable Notifié aux intéressés Droit à l hébergement Si l arrêté prescrit une interdiction temporaire d habiter Si les travaux rendent le logement temporairement inhabitable Droit au relogement Obligation de proposer un nouveau logement «Qui fait Quoi?» dans la lutte contre l habitat dégradé en Seine-Maritime

37 2 procédures juridiques Le logement est très dégradé et présente une menace pour la sécurité : intervention du Maire Le Maire est chargé de la sécurité sur le territoire de sa commune, aussi, doit-il prendre les mesures indispensables en cas d atteinte à la solidité d un bâtiment. La situation Le logement ou le bâtiment présente des désordres portant sur la stabilité du bâtiment ou de ses éléments et fait courir un risque pour la sécurité des occupants et/ou du public Exemples : risques d affaissement d un plancher, souche de cheminée fissurée, garde corps descellé, menace d effondrement d un mur y compris de soutènement, corniche menaçant de tomber. La réponse juridique Deux procédures de péril sont prévues en fonction de l imminence du danger Article L du Code de la Construction et de l habitation Le péril ordinaire Article L du Code de la Construction et de l Habitation Si le risque n est pas susceptible de se réaliser dans un avenir immédiat, le maire fait dresser un constat de la situation, puis en informe le propriétaire. Si le propriétaire ne fait rien de lui-même, le Maire prend un arrêté de péril prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine. Si à l échéance du délai, le propriétaire n a pas exécuté les travaux, le Maire peut procéder aux travaux d office aux frais du propriétaire. Le péril imminent Article L du Code de la Construction et de l Habitation Si l immeuble présente des désordres susceptibles de causer un danger grave et imminent pour la sécurité des occupants et/ou du public, le Maire après avertissement adressé au propriétaire, saisit le président du Tribunal Administratif pour qu il désigne un expert. L expert est chargé dans les 24 heures d examiner l urgence et l imminence du péril. Si l expert conclut à un danger imminent, le maire ordonne les mesures provisoires de mise en sécurité et éventuellement l évacuation de l immeuble. En cas d urgence, le maire peut ordonner l évacuation de l immeuble à titre temporaire ou définitif. 38