DOSSIER DE CREATION DE ZAC

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1 Ville de Neuilly-sur-Marne DOSSIER DE CREATION DE ZAC ZAC DE MAISON BLANCHE Décembre 2012

2 DOSSIER DE CREATION DE ZAC ZAC DE MAISON-BLANCHE A NEUILLY-SUR-MARNE LISTE DES PIECES 1. Rapport de présentation 2. Plan de situation 3. Plan de délimitation du périmètre de la ZAC 4. Etude d impact 5. Régime de la zone au regard de la taxe d aménagement

3 Ville de Neuilly-sur-Marne DOSSIER DE CREATION DE ZAC ZAC DE MAISON-BLANCHE Décembre RAPPORT DE PRESENTATION 1

4 SOMMAIRE Objet et justification de l opération Objet de l opération Justification de l opération... 4 Etat initial du site et de son environnement Milieu physique Eaux souterraines Eaux superficielles Risques physiques et naturels Milieu naturel Caractéristiques socio-économiques Contexte urbain et paysager Occupation du sol et foncier Documents d urbanisme Servitudes d utilité publique Desserte et déplacements Contraintes sanitaires Présentation du projet Présentation générale du projet Principes d aménagement Programme global prévisionnel des constructions...18 Raisons pour lesquelles le projet a été retenu Au regard des dispositions d urbanisme en vigueur Au regard de l insertion dans l environnement naturel et urbain

5 OBJET ET JUSTIFICATION DE L OPERATION 1. OBJET DE L OPERATION L opération a pour objet la création d une Zone d Aménagement Concerté (ZAC) sur les emprises de l ancien hôpital psychiatrique de Maison-Blanche, à Neuilly-sur-Marne. D une superficie de 58,6 hectares, le nouveau quartier accueillera à terme près de nouveaux habitants, des emplois, des équipements, des logements et des espaces de qualité, qu ils soient publics ou privés UN NOUVEAU QUARTIER URBAIN La ZAC de Maison-Blanche est située à l extrémité Est du territoire de la commune de Neuilly-sur-Marne, à 15 kilomètres de Paris et au cœur du territoire de l Est Parisien. La ville compte habitants au dernier recensement partiel de l INSEE (2009). L opération de ZAC est une opération d aménagement mixte, à dominante d habitat. Elle comprendra entre 4000 et 4200 logements collectifs, des activités tertiaires et artisanales en lien avec le cluster de la ville durable, des commerces de proximité et services urbains (EHPAD), des équipements (scolaires, salle des fêtes, crèche, centre de loisirs), des espaces publics majeurs et des aménagements paysagers de qualité LA RECONQUETE DU SITE DES HOPITAUX L assiette du projet correspond à l emprise de l ancien hôpital de Maison- Blanche, dont le foncier s est progressivement libéré dans le cadre d une réorganisation en profondeur de la médecine psychiatrique. La Ville de Neuillysur-Marne a procédé aux acquisitions foncières correspondantes au fur et à mesure des libérations afin de maîtriser le devenir de ces espaces à fort enjeu. Le projet de ZAC a pour objectif de restituer aux habitants et usagers de la commune un quartier qui représente aujourd hui une véritable enclave VERS UNE REFLEXION D ENSEMBLE : L EST NOCEEN La ZAC de Maison-Blanche s inscrit dans un projet plus global de reconquête : l Est nocéen. Cette emprise d une centaine d hectares (soit 1/7 e du territoire communal), de part et d autre de l ex-rn34, comprend les anciens hôpitaux de Maison-Blanche et de Ville-Evrard, ouverts respectivement en 1863 et Le périmètre de réflexion élargi comprend également des espaces verts, naturels et de loisirs de qualité, tels que le parc communal du Croissant vert (33 ha) et le parc départemental de la Haute-Ile (65 ha classés Natura 2000 directive Oiseaux), la Marne et le Canal de Chelles au sud de la ville. L est nocéen se caractérise également par un patrimoine paysager et architectural remarquable et cohérent (héritage d une conception «hygiéniste» des hôpitaux au XIXe siècle) LES OBJECTIFS DE L OPERATION D AMENAGEMENT Le projet d aménagement de la ZAC de Maison-Blanche poursuit plusieurs objectifs : - Désenclaver le quartier pour restituer aux Nocéens une part du territoire qui leur a longtemps été fermée, - Préserver et mettre en valeur les qualités patrimoniales exceptionnelles du site, tant en termes de trame urbaine, d architecture que de paysage - Densifier un secteur déjà urbanisé, à proximité de pôles économiques et urbains et d infrastructures existantes pour limiter l étalement urbain et répondre aux enjeux de densification en Ile-de-France, - Allier différents types de mixités : mixité fonctionnelle (logements, commerces, activités artisanales, tertiaires, commerciales, équipements de proximité et communaux), mixité générationnelle (groupes scolaires, EHPAD) et mixité sociale (30% de logements sociaux, projets de logements en autopromotion), et accueillir une nouvelle population, en particulier de jeunes ménages, - Relier les espaces verts et les espaces humides entre eux en constituant une trame verte et bleue continue connectée sur les bords de Marne, le parc de la Haute-Ile et le parc du Croissant Vert. 3

6 2. JUSTIFICATION DE L OPERATION Véritable potentiel foncier à l échelle de l est francilien, la ZAC de Maison-Blanche constitue à plusieurs titres un enjeu fort, tant communal que régional. Fruit d une réflexion impulsée il y a près de 15 ans, ce projet s inscrit dans une véritable dynamique de projets (au premier rang desquels figure le projet du Grand Paris). La requalification et la densification du secteur de Maison-Blanche s intègrent pleinement aux enjeux à la fois urbains, environnementaux, économiques et sociaux de la commune et de l Ile-de-France : - A l échelle de la commune : La préservation et la valorisation du patrimoine bâti et paysager du site des hôpitaux, La création d emplois en compensation des emplois supprimés par la restructuration des hôpitaux, Le rééquilibrage du développement de la commune à l est, La constitution d une trame verte en continuité écologique, en lien avec les sites remarquables qui entourent le site (Parc du Croissant Vert, parc départemental de la Haute-Île, Canal de Chelles, Marne ). - A l échelle de la Région parisienne : Participer au rééquilibrage de l agglomération parisienne à l est, Répondre à la pression démographique en Ile-de-France et les besoins en logement qui en découlent, Participer à la création d emplois nouveaux REPONDRE AUX BESOINS EN EMPLOIS ET EN LOGEMENTS DE L ILE- DE-FRANCE Le site des hôpitaux de Neuilly-sur-Marne fait partie des trois seules emprises mutables d importance sur l est parisien (avec le triage de Chelles-Vaires et les emprises de l ex-a103 à Champigny). Sur près de 60 hectares à 15 km de Paris, c est donc une opportunité foncière exceptionnelle que représente la ZAC de Maison-Blanche. La ZAC de Maison-Blanche, desservie par la gare «Neuilly-Hôpitaux» de la ligne STIF du réseau de transport du Grand Paris Express, s inscrit pleinement dans les objectifs de densification portés par le SDRIF et la loi du Grand Paris du 3 juin Le territoire de l est nocéen correspond par ailleurs à un «secteur à fort potentiel de densification» et à un «quartier à densifier à proximité d une gare» sur la carte de destination générale des sols du SDRIF en cours de révision. A une échelle plus locale, le territoire de l ACTEP (Association des Collectivités Territoriales de l Est Parisien) voit ses perspectives de croissance démographique essentiellement portées par trois communes : Noisy-le-Grand, Neuilly-sur-Marne et Rosny-sous-Bois. Selon l étude réalisée en 2008 par ACADIE-Paris pour le compte de l ACTEP, «la croissance démographique pourrait être de l ordre de à habitants supplémentaires par an à horizon 2015 à l échelle de l ACTEP. Pour répondre uniquement à cette croissance démographique (à taille de ménages constante), les besoins quantitatifs en logements représenteraient donc de l ordre de à logements par an à horizon 2015» à l échelle de ce territoire. Le site des Hôpitaux sur l Est nocéen contribue ainsi à répondre aux besoins de logements, en soutenant sur une période longue la production de logements neufs, tout en maîtrisant le niveau du marché immobilier. Il participe également au rééquilibrage de l Est parisien. 4

7 2.2. UN PROJET ISSU D UNE LONGUE DEMARCHE D ETUDE ET DE CONCERTATION Depuis 1998, la commune de Neuilly-sur-Marne a procédé à des acquisitions de terrains auprès du Centre Hospitalier Spécialisé de Maison-Blanche à concurrence d environ 42 hectares. Extrait de la carte de destination générale des sols, projet de SDRIF, octobre 2012 Le projet de la ZAC Maison-Blanche s inscrit également dans les objectifs du PLH de Neuilly-sur-Marne ( ), qui poursuit les objectifs suivants : - Dépasser les habitants en 2020 et tendre vers les habitants en 2030 par la construction d environ 320 logements / an - Garantir une diversité des possibilités d accès au logement et des parcours résidentiels en tendant vers un taux de logements sociaux de 40%, favorisant l accession sociale à la propriété et participant avec l ACTEP au développement d une offre à destination des étudiants. - Veiller à la production de logements adaptés au vieillissement de la population En conclusion, le projet de ZAC de Maison-Blanche se justifie à plusieurs titres : au regard des enjeux urbains que représente l est nocéen et la réouverture des hôpitaux de Ville Evrard et Maison-Blanche, au regard des objectifs de croissance que la Ville de Neuilly-sur-Marne s est fixés à horizon 2020 et 2030 et, à une échelle plus stratégique, au regard des objectifs de construction et de densification autour des gares qu est en train de formaliser la région Ile de France, dans le SDRIF, en accord avec le projet de Grand Paris porté par l Etat. Etat du foncier sur le périmètre de la ZAC, 2012 (en jaune, foncier ville de Neuilly-sur-Marne ; en vert, foncier Etat) Le projet d aménagement de la ZAC de Maison-Blanche, et plus largement du périmètre de l est nocéen, est le fruit d un travail de longue haleine, qui a permis de justifier à la fois de la pertinence de construire sur les emprises des anciens hôpitaux, mais également de justifier le périmètre opérationnel retenu pour la création de la ZAC de Maison-Blanche : 5

8 - En 2004, un premier périmètre d étude (266 hectares) a été fixé par le Conseil Municipal. Il concernait les sites des hôpitaux psychiatriques de Maison-Blanche et de Ville Evrard et leur patrimoine foncier hors enceinte hospitalière, le site de la Haute-Ile, les berges du Canal et de la Marne ainsi que l ex-rn34 et ses abords de l entrée de ville Est de Neuilly-sur-Marne à la Place de la Résistance. L étude lancée en mars 2005 et confiée au groupement mené par Brès + Mariolle et Associés avait pour objectif de doter la commune d un document cadre visant à maîtriser le développement urbain de ce qui représentait un tiers du territoire communal. Le schéma d aménagement a été produit à partir d un diagnostic précis, et d un atelier d une journée (16 septembre 2005) avec l ensemble des partenaires concernés par l avenir du territoire de l Est Nocéen (DDE 93, DRAC Île-de-France, association des Communes du Territoire de L Est Parisien (ACTEP), Région Île-de-France, Conseil Général 93). Il a par ailleurs été ajusté suite aux remarques émises par les habitants lors de la présentation en réunion publique le 27 janvier 2006, aux demandes des élus lors du Conseil Municipal de Neuilly-sur- Marne le 22 juin 2006 et aux évolutions du contexte (décision de ne pas implanter le lycée international sur le site, création d une nouvelle ZFU, projet de déclassement des emprises de l A103). Le schéma de référence issu de cette concertation est en cohérence avec le fonctionnement à l échelle communale (notamment avec le projet de renouvellement urbain du quartier des Fauvettes d une part, et du Centre Ville d autre part), et extra-communale (l Est parisien, territoire de l ACTEP et le secteur géographique des Monts et Vallée de la Marne). Il a été adopté en juin 2007 en Conseil Municipal. - En 2008, une nouvelle équipe projet pluridisciplinaire, menée par Egis France, a été mandatée pour traduire le schéma de référence en plan masse opérationnel et engager des phases administrative, financière et opérationnelle pour l aménagement du futur quartier de l Est Nocéen. Une mission d assistance à maîtrise d ouvrage «développement durable» a également été intégrée. Le périmètre concernait alors les 100 hectares identifiés comme mutables sur le périmètre des anciens hôpitaux de Maison-Blanche et de Ville-Evrard. - En 2011, n ayant pu faire aboutir les négociations foncières avec l hôpital de Ville Evrard, la Ville de Neuilly-sur-Marne a resserré le périmètre opérationnel de l opération sur l hôpital de Maison-Blanche, soit 59 ha. Les modifications de programme validées par le Maire mi-octobre 2011 concernaient notamment la suppression de la zone d activités Albert Camus à l ouest du site, pour conserver le parc existant, l urbanisation corolaire de la pointe nord de Maison-Blanche et la densification du projet dans le respect de l épannelage réglementaire et du patrimoine bâti et paysagers existants. Ces nouvelles orientations ont été traduites sur le projet d urbanisation de Maison-Blanche, objet du présent dossier de création de ZAC SAISIR L OPPORTUNITE D UN GRAND PARIS Le projet de ZAC de Maison-Blanche s inscrit par ailleurs dans un contexte de projet particulièrement dynamique, dont les enjeux et les objectifs sont en adéquation avec le projet d aménagement. La loi relative au Grand Paris du 3 juin 2010 a défini la notion de Contrat de Développement Territorial (CDT). Ces outils doivent mettre en œuvre le développement économique, urbain et social de territoires définis comme stratégiques au sein de la région capitale. La commune de Neuilly-sur-Marne fait partie de l un des quatre CDT du «cluster de la ville durable». Avec les communes de Neuilly Plaisance, Rosny sous Bois, Le Perreux sur Marne, Nogent sur marne et Fontenay sous Bois, faisant toutes partie de l association des collectivités territoriales de l est parisien (ACTEP), elle constitue le projet de CDT Paris Est entre Marne et Bois, pour lequel une étude a été lancée au mois d octobre 2012 et dont la signature de l accord cadre pourrait intervenir au début de l année Le projet de ZAC de Maison-Blanche, identifiée dans le CDT comme «Pôle de l Aménagement et de la Construction Durables», s insère ainsi dans une dynamique engagée à l échelle régionale, notamment du fait de sa situation privilégiée sur une ligne du réseau de transport automatique du Grand Paris Express, mais également dans une dynamique plus locale, à l échelle d un territoire de projets : l ACTEP. 6

9 ETAT INITIAL DU SITE ET DE SON ENVIRONNEMENT Ce chapitre est un condensé du chapitre «Etat initial de l environnement» de l étude d impact jointe au dossier de création et réalisé par Egis France en novembre Pour les détails, notamment cartographiques, il convient de se reporter à ce document. 1. MILIEU PHYSIQUE Le milieu physique se caractérise par un climat tempéré de transition entre le régime océanique et semi-continental, des hivers assez doux, des étés moyennement chauds, une pluviométrie moyenne répartie régulièrement dans l année et des vents faibles dominants est-ouest. La ville s étend dans la plaine alluviale de la Marne et du ru Saint-Baudile. Le périmètre du programme est marqué par une pente douce irrégulière nord est / sud ouest (présence de creux et de buttes) qui s ouvre vers la Marne. Le terrain est constitué d une formation sablo-graveleuse recouverte par des colluvions puis par une couche de remblais limoneux à argilo-sableux avec des nodules (briquettes, morceaux de verre ). 2. EAUX SOUTERRAINES Le niveau d eau sous Maison-Blanche se situe entre - 5,60 et - 6,80 m/tn, dans les niveaux les plus perméables du calcaire de Saint-Ouen. Les études ont également relevé la présence de circulations superficielles dans les remblais : il s agit de nappes suspendues de faible extension. Aucun captage d eau pour l alimentation en eau potable n a été recensé sur la zone d étude, ni d ailleurs aucun périmètre de protection de captage. 3. EAUX SUPERFICIELLES La trame bleue de l Association des Collectivités Territoriales de l Est Parisien (ACTEP) est une reconquête de la qualité des eaux par une amélioration des pratiques de gestion et d assainissement, et une remise à l air libre des eaux pluviales. Le site de Maison-Blanche se situe à proximité de la Marne et du canal de Chelles. Il est traversé par le ru Saint-Baudile (5,3 km) aujourd hui busé et transformé en collecteur d eaux pluviales, qui se déverse dans la Marne, et par le ru des Pissottes (1,7 km), reprenant actuellement les eaux pluviales d un secteur résidentiel de 35 ha. Ces deux rus sont concernés par la trame bleue dans le cadre de l aménagement de la ZAC. A environ un kilomètre en aval du périmètre rapproché, l usine d eau de Neuillysur-Marne produit de l eau potable pour une population d environ franciliens. Le périmètre du programme est concerné par la servitude de protection du captage d eau de l usine (périmètre de protection rapprochée Y). 4. RISQUES PHYSIQUES ET NATURELS Les risques sismique et de retrait / gonflement des sols sont faibles sur le périmètre de la ZAC. Aucune installation sur la commune ne fait l objet d un classement SEVESO tandis qu aucun risque de sols pollués n est recensé sur les bases de données Basol. En revanche, plusieurs Installations Classées au titre de la Protection de l Environnement (ICPE) sont présentes dans le périmètre de la ZAC de Maison- Blanche (notamment trois chaudières et une cuve d hydrocarbures). Le périmètre d étude est concerné par des aléas aux abords du canal de Chelles, de la Marne, du ru Saint-Baudile et du ru des Pissottes, aléas faibles (H < 1 m) sur le sud-ouest de Maison-Blanche et nuls sur le reste du périmètre. 5. MILIEU NATUREL Dans un périmètre élargi, le secteur de la ZAC de Maison-Blanche comprend le parc du plateau d Avron (ZNIEFF de type 1 «coteaux et plateau d Avron» et site Natura 2000 «parc intercommunal du Plateau d Avron», comportant une zone protégée par un arrêté de biotope) et le parc de la Haute-Ile (site Natura 2000 «parc de la Haute-Ile» et ZNIEFF, secteur soumis à une demande d autorisation de défrichement et projet d espace boisé classé). Attenant à la ZAC, le parc du Croissant Vert comprend au nord est la ZNIEFF «Boisements et pelouses de Maison-Blanche» ainsi qu une zone soumise à demande d autorisation de défrichement. Le secteur dispose d une grande richesse faunistique et floristique naturelle. Les boisements de cette ZNIEFF et son plan d eau font partie des milieux les plus intéressants de la commune, avec la pointe de Gournay et le plan d eau de l hôpital de Ville Evrard au sud du site. 7

10 6. CARACTERISTIQUES SOCIO-ECONOMIQUES Malgré une fécondité forte (17.9 % entre 1999 et 2006), la population se caractérise par un certain manque de dynamisme lié au vieillissement, au resserrement des ménages et à un solde migratoire négatif. La commune dispose de 38% de logements sociaux et 76% de logements collectifs. Le rythme annuel de construction de logements neufs est absorbé au deux tiers par le desserrement des ménages. La majorité des grands logements est inadaptée à la demande : une vacance des petits logements est observée et la commune manque de T3. Le taux de propriétaires est faible et en diminution. La réduction drastique des activités des centres hospitaliers de Maison-Blanche et de Ville-Evrard ces vingt dernières années constitue un traumatisme profond pour la commune. Les efforts de la municipalité visant à diversifier son tissu d activités ont permis de compenser partiellement les pertes d emplois et de substituer des emplois privés aux emplois publics jadis majoritaires. Le nombre d emplois de la ville de Neuilly-sur-Marne a augmenté de 2,5% entre 1990 et 1999, notamment sous l effet de l activité économique de Marne-la- Vallée. Aujourd hui, 70% des actifs nocéens travaillent hors de la ville et 72% des emplois nocéens sont occupés par des actifs non nocéens. Le secteur tertiaire est majoritaire avec un tissu de petites et très petites entreprises. Deux zones industrielles (Chanoux et Fauvettes Nord) sont recensées ainsi qu un pôle tertiaire et commercial sur l ex-rn 34 en entrée de ville ouest. Même si la commune dispose de petits commerces et de petites surfaces en centre-ville et dans les quartiers ouest et nord ainsi que dans le quartier de l Avenir, la présence de trois grands centres commerciaux à moins de 6 km de la ZAC de Maison-Blanche (Chelles 2, les Arcades à Noisy-le-Grand et Val de Fontenay) génère une forte concurrence pour les trois pôles commerciaux communaux qui se situent aux abords de la ZAC de Maison-Blanche (Centre commercial Auchan - Baobab avec galerie marchande (7 540 m²), pôle commercial des Fauvettes (8500m²) : super U, galerie marchande et marché, super U de Gournay-sur-Marne). Si de nombreux équipements scolaires sont présents sur la commune, les structures d accueil de la petite enfance sont en revanche insuffisantes en termes de places. De nombreux équipements culturels sont concentrés dans le quartier des Fauvettes, et quasi-inexistants dans le secteur de l Est Nocéen (excepté l archéosite du parc de la Haute-Ile et une salle des fêtes privée sur le site de la ZAC de Maison-Blanche). La commune bénéficie d un grand dynamisme et d un très bon niveau d équipement en infrastructures sportives et de loisirs, même si ces derniers manquent de lisibilité. Les équipements de santé sont également nombreux : hormis les deux hôpitaux, deux lieux d'accueil pour la protection maternelle et infantile (PMI), deux résidences pour personnes âgées et un EHPAD ont été recensés. 7. CONTEXTE URBAIN ET PAYSAGER Le périmètre rapproché s inscrit dans la grande vallée urbaine de la Marne, où les espaces bâtis sont l entité paysagère dominante. La ZAC de Maison-Blanche est entourée par un grand ensemble (les Fauvettes), un parc urbain (Parc du Croissant vert), un quartier pavillonnaire en lanières (l Avenir). Elle s insère dans le secteur de l Est Nocéen, qui constitue une entité propre, un espace urbain ouvert qui se subdivise en une succession de séquences paysagères du Nord au sud : passage d un paysage urbain à un paysage champêtre puis fluvial. L insertion des ensembles architecturaux et paysagers du site de Maison-Blanche se fait dans les tracés historiques de la composition préexistante (domaine seigneurial). L hôpital de Maison-Blanche, de même que l hôpital de Ville Evrard qui le jouxte au sud, est structuré sur un axe symétrique. Dans le parc et les jardins, surtout dans les enclos patrimoniaux et le nord de Maison-Blanche, des arbres remarquables isolés sont identifiés, mais leur état phytosanitaire est mauvais pour une grande part. 8. OCCUPATION DU SOL ET FONCIER Le site des hôpitaux psychiatriques (est nocéen) est le douzième quartier de la commune, et constitue une enclave peu dense et très végétale constituée d activités hospitalières en cours de restructuration. Au nord de cet ensemble, la Ville a acquis une grande partie du foncier de l hôpital de Maison-Blanche (périmètre de la ZAC) à l exclusion de 3 terrains encore propriété de l hôpital qui représentent près de 6 ha au sud est et au nord ouest du site. 8

11 9. DOCUMENTS D URBANISME Le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF) en cours de révision, inscrit le site des hôpitaux de Neuilly-sur-Marne en tant que secteur à fort potentiel de densification. Il favorise également, dans la droite ligne du SDRIF 2008 (non approuvé) qui prévoyait un TCSP sur les emprises de l ex-a103 à l est du site, une structuration accrue des transports collectifs en lien avec l aménagement local du territoire francilien. La ville de Neuilly-sur-Marne est concernée par le Schéma Directeur d Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE) du bassin Seine-Normandie dont l objectif est l atteinte du «bon potentiel» en 2027 pour la Marne. Le Schéma d Aménagement et de Gestion des Eaux (SAGE) Marne Confluence est en phase d élaboration. La ZAC de Maison-Blanche est également concernée par le CDT (contrat de développement territorial) Paris Est à travers Marne et Bois en cours de formalisation, qui précisera les orientations d aménagement retenues pour le secteur par les 4 villes signataires (dont Neuilly-sur-Marne) et compatible avec le SDRIF. Le périmètre de la ZAC est actuellement classé au POS en zone UH, zone exclusivement réservée aux équipements collectifs de santé selon le zonage du Plan d Occupation des Sols actuellement en vigueur. Le PLU, en cours, sera exécutoire en janvier Le périmètre de la ZAC y sera inscrit en zone UE (vocation économique dans le cadre du cluster de la ville durable, en bordure de l ex-rn34) et UD (zone patrimoniale de l ancien hôpital de Maison-Blanche, à vocation mixte). 10. SERVITUDES D UTILITE PUBLIQUE Une enquête publique préalable à la création de la servitude de protection de captage d eau a eu lieu du 23 novembre 2010 au 7 janvier La déclaration d utilité publique de l instauration des périmètres de protection de la prise d eau de l usine d eau potable de Noisy-le-Grand / Neuilly-sur-Marne a été prise par l arrêté préfectoral du 27 décembre Le site est concerné partiellement par des zones de prévention du risque inondation (cf. Plan de Prévention des Risques d Inondation du chapitre «Risques naturels»). Le périmètre rapproché est soumis à la servitude relative à la protection du monument historique «Hôpital de Ville Evrard», partiellement inscrit. L accord de l architecte des bâtiments de France sur le projet d aménagement de l Est Nocéen est donc requis pour les modifications apportées à l immeuble inscrit ou classé, ou apportées au mode d utilisation du sol et aux constructions dans un rayon de 500 m autour de l immeuble classé ou inscrit. Pour finir, la ZAC de Maison-Blanche est concernée par deux zones de sensibilité archéologique. Le périmètre rapproché est susceptible de receler des vestiges archéologiques de toutes périodes, en particulier préhistoriques et protohistoriques au sein de la ZAC de Maison-Blanche. 11. DESSERTE ET DEPLACEMENTS La morphologie actuelle du site de Maison-Blanche apparaît comme un lieu fermé sur lui-même, sans lien avec le tissu environnant. L ex-rn34, deux fois deux voies, qui jouxte le projet d aménagement au sud et traverse toute la commune d est en ouest constitue une coupure urbaine forte, aux traversées difficiles. C est le troisième axe le plus bruyant de la commune. Cet enclavement est atténué par la bonne desserte du site par le bus et des itinéraires doux à proximité. Maison-Blanche est desservie par la ligne 113 (deux arrêts sur l ex-rn34) qui relie Nogent sur Marne (RER A) à la Mairie de Chelles, en passant par la gare RER de Neuilly-Plaisance et la mairie de Neuilly-sur-Marne. Elle relie les lignes de RER A et E en 13 à 20 minutes environ. Cette ligne présente une fréquence satisfaisante, de l ordre de 5 à 15 minutes en semaine. L amplitude horaire des lignes 113 est excellente, d environ 04h45 à plus de 00h30. La plupart des autres lignes de bus du réseau nocéen sont accessibles depuis la ligne 113. Un projet de Transport en Commun en Site Propre (TCSP) est à l étude sur l ex- RN34 (transformation de la ligne de bus 113). Par ailleurs, selon le PDUIF, l ex- RN34 est un site potentiel pour l implantation d un T Zen. Le projet de TCSP sur les emprises de l A103, qui figurait au SDRIF 2008, a été abandonné dans le projet de SDRIF 2013 présenté en novembre 2012, sans que l on puisse toutefois conclure définitivement à ce stade de la révision. Le projet de réseau de transport du Grand Paris Express prévoit également 2 gares à Neuilly-sur-Marne sur la ligne sous maîtrise d ouvrage STIF. L une des gares, «Neuilly-hôpitaux», dessert directement le site de Maison-Blanche pour un flux prévisionnel de 2900 montées / descentes en heures de pointe. 9

12 Neuilly-sur-Marne dispose de 3 itinéraires cyclables et piétons départementaux. Les sections les plus longues du réseau communal de pistes cyclables et les itinéraires départementaux qui traversent la ville se trouvent à proximité du site : le long de la RD 301 et dans le parc du Croissant Vert, la Coulée Verte, à l Est de l hôpital de Maison-Blanche, qui relie le parc du Croissant Vert aux bords de Marne et le long des berges du Canal et de la Marne. Des projets d amélioration du réseau de liaisons douces et de desserte du secteur de l Est Nocéen (contrat «réseaux vert» entre la Ville et la Région, itinéraires de promenade et de randonnée projetés par le Département) sont envisagés. A l intérieur de l hôpital de Maison-Blanche, la réhabilitation des bâtiments implique la reprise complète des réseaux. Il est peu probable d envisager une rétrocession des réseaux existants au concessionnaire, les voiries étant voués à devenir publiques. 12. CONTRAINTES SANITAIRES Le site se situe en zone d ambiance préexistante modérée, excepté les habitations situées à moins de 25 mètres de l ex RN 34, 5 mètres de l avenue de Maison-Blanche et 15 mètres de la RD 301 qui se situent en zone d ambiance préexistante non modérée. 10

13 PRESENTATION DU PROJET Le projet de reconquête du site de l hôpital de Maison-Blanche, objet de la présente ZAC, a pour principe fondateur le respect d un territoire emblématique, dont les principes sont énoncés ci-après. 1. PRESENTATION GENERALE DU PROJET 1.1. APPROCHE URBAINE RAISONNEE, ENTRE HISTOIRE ET MODERNITE Le nouveau maillage des accès et cheminements et l implantation des nouvelles constructions tendent à s ouvrir dans des directions nord-sud et est-ouest, pour se raccrocher aux tissus des quartiers limitrophes, ceci pour assurer une porosité urbaine aujourd hui bien nécessaire. Un nouveau maillage viaire, en liaison avec les quartiers existants, et des liaisons douces internes et externes mails verts, dessertes piétonnes et cyclables doivent améliorer l accessibilité du quartier. A plus large échelle et sur la base du développement attendu des transports en commun (projets de TCSP, T-Zen, gares du Grand Paris Express), le projet de ZAC permet de requalifier le maillage intercommunal et de profiter de la proximité des gares du RER A Neuilly-Plaisance et du RER E (Chesnay-Gagny). L identification de grands thèmes prioritaires a servi de fil conducteur à la recomposition de ce site emblématique et à la définition de l approche urbaine : - L histoire : un patrimoine architectural préservé, - Les traces : prise en compte du maillage et cheminements existants, - Le paysage : dialogue avec l armature paysagère existante, - L urbain : retrouver une échelle et une identité «résidentielle» entre histoire et modernité, - L approche environnementale : dans une logique d écoquartier, vers une gestion durable de l eau et des ressources, une préservation et une valorisation de la faune et la flore existante, mais également une approche socio-économique adaptée. 2. PRINCIPES D AMENAGEMENT 2.1. LES OUVERTURES SUR LA VILLE Ce site historique, monofonctionnel (hospitalier), a toujours été fermé aux habitants de la ville de Neuilly pour des raisons de sécurité propre à ce type de grand équipement sensible. Le parti d aménagement s engage à rouvrir ce territoire aux habitants, pour le réintégrer comme un véritable quartier d habitation, doté de sa propre identité. Ouvertures de la ZAC sur son environnement, VP Cité, décembre

14 2.2. HABITER DANS UN PARC Une attention particulière est portée au traitement et la qualité de l espace public, ainsi que sur le mode d habiter dans des constructions en dialogue avec l environnement et le site lui-même. Le site de cet ancien hôpital de «Maison-Blanche» et ses annexes sont composés dans un cadre naturel paysager qui confère à ce site une identité remarquable à préserver, pour continuer à vivre et à habiter dans un parc UN PATRIMOINE ARCHITECTURAL ET PAYSAGER A PRESERVER Le respect des qualités patrimoniales exceptionnelles du site a fortement guidé la réflexion urbanistique sur la ZAC de Maison-Blanche. Les compositions axiales remarquables et nettement lisibles ont servi d appui à la structure du projet ; l architecture caractéristique des hôpitaux de la fin du XIXe et du début du XXe, basée sur des principes hygiénistes et rationnels, a été pour partie préservée et vient s insérer dans des ensembles paysagers historiques et contemporains très différents et de grande qualité. Emprise de la ZAC, VP Cité, décembre 2012 Patrimoine architectural, VP Cité, décembre 2012 (en rouge, patrimoine préservé ; en jaune, conservation des «traces») 12

15 Le projet réhabilite une partie du patrimoine bâti en logements, et respecte les typologies d organisation existantes, l'une en alignement sur des grands espaces et cours paysagers, la seconde en petits bâtiments organisés et orientés aléatoirement dans un parc à l'anglaise. Le château d'eau est l une des pièces maîtresses du système de conservation et de réhabilitation. Il devient, de par sa situation, le centre visuel et le pivot du quartier. L ancienne chaufferie, également située sur la place centrale du quartier, accueillera également un commerce de proximité type supérette. Le «château» en entrée de site, conservera quant à lui son implantation solennelle pour intégrer un équipement public. Le château d eau Au premier plan, le château de Maison-Blanche, en continuité, la veine centrale Pavillon d entrée, hôpital de Maison-Blanche Allée des platanes, à l est du château d eau Vue aérienne, secteur des Morins-Goustiaux Le jardin à la française de Maison-Blanche Les pavillons Fillod Le sanatorium Un pavillon, secteur du parc à l anglaise Un pavillon, secteur des Morins-Goustiaux 13

16 2.4. ADAPTER LA DENSITE BATIE ET FAVORISER LES MIXITES La densité bâtie répond quant à elle aux enjeux de construction énoncés dans le SDRIF et la loi du Grand Paris ( logements par an) tout en s insérant dans le caractère patrimonial du site. Le projet ZAC de Maison-Blanche allie par ailleurs mixité fonctionnelle, mixité générationnelle et mixité sociale. Habiter, se cultiver, s éduquer, se distraire, consommer et travailler seront autant d usages possibles au sein du quartier. La programmation, majoritairement résidentielle, intègre l ensemble des fonctions qui rendront à ce site monofonctionnel un caractère urbain, sans toutefois déséquilibrer les fonctions implantées sur les quartiers voisins. - Les logements La variété des typologies de logements reflète la mixité sociale souhaitée pour la ZAC de Maison-Blanche. Avec 30% de logements sociaux et des logements en autopromotion sur le parc à l Anglaise, la mixité sociale est un des principes fondamentaux du projet. Des résidences nouvelles s inscrivent en dialogue avec les bâtiments historiques (hauteurs de 3 à 4 niveaux) tandis que des îlots plus denses, mais toujours à échelle humaine, complètent le programme pour plus d urbanité (5 à 6 niveaux). L'ensemble des nouvelles constructions résidentielles comporte des logements en attiques surélevés de toitures à deux pentes, qui viennent rythmer l'ensemble des voiries. À l'ouest du site sur l'avenue de Maison-Blanche on retrouve une organisation de bâtiments résidentiels intermédiaires sur 2 à 3 niveaux, en dialogue avec les quartiers d'habitations individuelles existantes sur l'autre rive. - Commerces et équipements Les commerces sont implantés à rez-de-chaussée des constructions, et regroupés le long de la veine centrale du quartier (voies nord-sud). Ils débouchent sur la nouvelle place des commerces, centrale, qui prend appui à l articulation de la rue de Suffren et de la veine centrale, autour d un château d'eau réhabilité devenu «pivot du site». Les équipements scolaires rendus nécessaires par le projet sont préférentiellement implantés au centre du quartier (place du commerce), dans la partie la plus dense du site, afin notamment de sécuriser les accès et cheminements. Mixité des fonctions, VP Cité, décembre 2012 (en jaune, habitat ; en bleu, activités ; en orange, commerces ; en rouge et violet, équipements) - Activités tertiaires et artisanales Les activités artisanales sont implantées le long de la RN 34, afin d une part de leur faire bénéficier de l effet «vitrine» de cette voie très fréquentée, d autre part de protéger des nuisances les îlots résidentiels en arrière-plan. Le gabarit des activités est en relation avec l échelle résidentielle du site : un rez-de-chaussée pour les activités, et deux étages constructibles pour les bureaux qui y sont liés. 14

17 2.5. UN MAILLAGE RATIONNEL - Maillage viaire Le maillage proposé par le projet de ZAC de Maison-Blanche s inscrit en continuité des rues et cheminements existants, afin de desservir les îlots nouvellement créés sans perdre le caractère patrimonial du site. Evitant toute forme de «cul-de-sac», le système de voiries est constitué par un maillage hiérarchisé d avenues (Suffren, veine centrale), de rues (roseraie, avenue de Maison-Blanche ) et de passages piétonniers. La différenciation claire des types de voiries, associée à un rythme prolongeant les typologies historiques offre une grande lisibilité aux cheminements tous modes. La structure des déplacements piétons est prioritaire sur les voiries à circulation automobile. - Le premier axe de composition nord-sud (veine centrale), révèle une centralité linéaire, entre l ex-rn34 (entrée du quartier) et le parc du Croissant Vert au nord. - L'axe Est-Ouest de la rue de Suffren prolongée connecte la ZAC aux quartiers d'habitations environnants, et notamment le quartier des fauvettes (quartier d habitat collectif des années en cours de rénovation urbaine) et le quartier de l Avenir, constitué de maisons individuelles sur l avenue de Maison- Blanche. - Trame paysagère La particularité et la force du projet de Neuilly-sur-Marne reposent également sur une intégration forte de la trame verte existante, de l armature végétale, dans la composition du nouveau quartier. Le projet de ZAC s appuie ainsi sur les structures paysagères de qualité, notamment à travers la mise en valeur et le renforcement des entités paysagères existantes (mail des Morins-Goustiaux à l est, parc à l anglaise à l ouest, esplanade, axe du château ). Maillage urbain, VP Cité, décembre 2012 (en jaune, voiries principales et secondaires ; en blanc, cheminements piétons structurants) 15

18 L aménagement paysager est également fortement influencé par la présence de l eau sur le site, depuis la Marne, son canal et ses zones de crue en passant par le bassin de Ville-Evrard jusqu aux rus des Pissottes et Saint Baudile. Le projet prévoit la valorisation de ses éléments hydrauliques intégrés au tissu urbain, et notamment des noues paysagères. Leur rôle est d offrir une série d espaces dont la richesse tient à la présence de l eau sous différentes formes (rus, bassins en eau, noues, zones inondables, zones humides, jeux d eau ) et à sa mise en scène. - Stationnement Une ligne de stationnement public au Sud de la rue de Suffren permet d absorber la demande tout en limitant la place de la voiture au sein du futur quartier. Au nord, l absence de stationnement permet d ouvrir des vues, au travers des parcelles privées, vers le parc du Croissant Vert et d éviter la banalisation de cette voirie par du stationnement bilatéral. Alors que le stationnement public, dimensionné pour limiter la place de la voiture dans le futur quartier, est implanté le long des voies structurantes, l ensemble du stationnement privé est localisé dans des parkings souterrain, sur un à deux niveaux. Ce dispositif offre à la fois aux habitants une sécurité et un bien-être, avec une place privilégiée du paysage à l intérieur des îlots résidentiels. 16

19 2.6. RECREER DES ILOTS RESIDENTIELS Le projet de ZAC dessine de petits îlots urbains inscrits dans la trame urbaine et paysagère historique. La densité bâtie permet de préserver des sols en pleine terre et de conserver le patrimoine naturel existant, et de le compléter. L échelle des îlots est comparable à celle des quartiers limitrophes, pour des emprises qui peuvent varier de 70 à 150 logements en fonction des localisations. Cette échelle détermine l identité du quartier, à la fois urbaine et résidentielle. Les bâtiments sont localisés en alignement sur les voies publiques, en dialogue avec le bâti requalifié. Les îlots d'activités le long de l ex-rn34 sont composés sur la même trame, dans la continuité des ilots résidentiels, et sont de ce fait pleinement intégrés au quartier. Toujours dans la logique de continuité entre histoire et modernité, le projet propose des typologies de matériaux historiques tels que la brique en façade, mixée avec des panneaux de bois et des tuiles en toiture. Ces matériaux naturels et pérennes sont également inscrits dans les prescriptions du PLU en cours d élaboration. Nouveaux îlots, VP Cité, décembre 2012 (en rouge, patrimoine préservé) 17

20 PROGRAMME GLOBAL PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS Le programme global prévisionnel des constructions comprend, pour un total d environ m² de surface de plancher : - Entre 4000 et 4200 logements, soit m² de surface de plancher, dont 30% de logements sociaux ; m² de surface de plancher d équipements publics de superstructure (groupe scolaire, salle des fêtes, EPAHD, crèche ) ; m² de surface de plancher de commerces, dont un supermarché implanté dans l ancienne chaufferie ; m² de surface de plancher d activités artisanales situées le long de l ex-rn34 ; m² de surface de plancher d activités tertiaires 18

21 RAISONS POUR LESQUELLES LE PROJET A ETE RETENU 1. AU REGARD DES DISPOSITIONS D URBANISME EN VIGUEUR SUR LE TERRITOIRE DE LA COMMUNE 1.1. LE SCHEMA DIRECTEUR DE LA REGION ILE-DE-FRANCE (SDRIF) La Région Ile-de-France ne dispose pas encore d un document de planification actualisé sur son territoire : le SDRIF de 1994 reste en vigueur. En effet, la révision du SDRIF portée par la Région depuis 2004 et lancée par décret du 31 août 2005, (projet de SDRIF 2008) n a pu aboutir du fait d évolutions législatives et particulièrement de la loi relative au Grand Paris (03 juin 2010) et de la loi Grenelle 2. Une nouvelle révision du SDRIF est actuellement en cours (le décret du 24 août 2011 approuvant le schéma de transport du Grand Paris valant nouvelle mise en révision du SDRIF). Le SDRIF 2013 devrait être approuvé par décret en conseil d Etat en décembre En attendant, la loi du 15 juin 2011 visant à faciliter la mise en chantier des projets des collectivités locales d Ile-de-France permet aux communes et EPCI de porter des projets compatibles avec le projet de SDRIF 2008 durant la période de transition. Le projet de PLU porté par la Ville de Neuilly-sur-Marne intègre les dispositions du SDRIF 2008, et s assure notamment de la compatibilité du projet de ZAC avec le principe de liaison TCSP sur l avenue de Maison-Blanche, exemprises autoroutière de l A103. Dans ce cadre, la municipalité est sur le point de saisir le Préfet de Région et le Président du Conseil Régional d Ile-de-France d une demande de dérogation pour la réalisation de son projet de ZAC de Maison- Blanche. Les premiers avis recueillis auprès de la DRIEA sont par ailleurs positifs. Le projet de ZAC est également compatible avec le projet de SDRIF C est sur la base de la première version du projet de SDRIF 2013, rendue publique en octobre 2012, qu a été examinée l adéquation du projet retenu avec les dispositions d urbanisme en vigueur sur le territoire. soit logements supplémentaires par rapport à ceux prévu dans le projet de SDRIF de 2008, ce qui concrétise l effort de densification demandé et attendu. Le nouveau projet de SDRIF 2013, intègre quant à lui, outre l augmentation des objectifs de construction en lien avec la loi du Grand Paris, un objectif non prescriptif de 30% de logements sociaux et des objectifs en termes de création d emplois ( emplois par an). Il privilégie également la localisation des logements neufs sur «les territoires sous l influence du futur réseau de transport, dans les CDT ou bénéficiant d un développement économique lié à la dynamique Grand Paris», le développement des réseaux de transport en commun, notamment banlieue-banlieue, ainsi que la préservation des espaces verts, naturels et de loisirs et de la biodiversité. Le projet retenu s inscrit bien dans ces différents objectifs chiffrés, avec la production de logements neufs (plus de 2500 logements, dont 30% de logements sociaux) et la création d emplois (environ 1000 nouveaux emplois potentiels sur le site) à proximité d une future gare du métro automatique du Grand Paris (gare «Neuilly-Hôpitaux») et sur un territoire déjà desservi par une ligne de transport en commun (bus 113) performante LE PLAN LOCAL D URBANISME (PLU) La Ville de Neuilly-sur-Marne est actuellement dotée d un document d urbanisme ancien et peu adapté. Ce Plan d Occupation des Sols (POS) en vigueur classe le périmètre de Maison-Blanche en zone UH, zone exclusivement réservée aux équipements collectifs de santé et ne permettant pas le projet d aménagement mixte prévu dans la ZAC. Mais le POS fait aujourd hui l objet d une démarche de révision complète, pour aboutir à l approbation d un Plan Local d Urbanisme. Si la délibération prescrivant l élaboration du PLU date du 13 décembre 2001, la procédure s est véritablement accélérée depuis 2008 et le PLU devrait être exécutoire en janvier Ce PLU intègre le projet de ZAC de Maison-Blanche, et classe ses emprises en zones UE et UD (voir «Etat initial du site et de son environnement») La loi relative au Grand Paris du 03 juin 2010 a fixé un objectif régional de construction de logements à logements par an sur la période , 19

22 1.3. LE PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT (PLH) Le PLH de la ville de Neuilly-sur-Marne, arrêté le 18 janvier 2012, fixe des objectifs annuels ambitieux en matière de construction neuve sur la commune, à savoir 320 logements par an. Le projet de ZAC de Maison-Blanche s inscrit dans cet objectif chiffré, le rythme de construction prévisionnel lui permettant d absorber à lui seul plus de 90% de cet objectif. La ZAC de Maison-Blanche, et plus largement l est nocéen, a par ailleurs été identifiée dans ce cadre comme un site potentiel d implantation d une cité du développement durable. En effet, ce CDT est l un des quatre CDT mis en cohérence par le Schéma de Développement Territorial (SDT) du Cluster de la Ville durable, visant l émergence d un pôle d excellence international dans le domaine de la construction, de la maintenance et des services de la ville durable au sein de la Cité Descartes. Le programme d activités le long de l ex-rn34 se positionne bien en cohérence avec cet objectif LE PLAN DE DEPLACEMENTS URBAINS (PDUIF) Le PDUIF, dont le projet de révision a été proposé par le conseil du STIF par délibération du 27 février 2011, inscrit l ex-rn34 (bordant le site de Maison- Blanche au sud), comme site potentiel d implantation d un T Zen, bus à haut niveau de service en site propre. Le développement de l accessibilité de la ZAC de Maison-Blanche a conforté l opportunité d un projet urbain dense et constitue un entrant fondamental qui a été intégré à la réflexion globale sur le quartier CONTRAT DE DEVELOPPEMENT TERRITORIAL (CDT) Notons par ailleurs que la ZAC de Maison-Blanche est concernée par le CDT (contrat de développement territorial) Paris Est à travers Marne et Bois en cours de formalisation et qui devra être compatible avec le SDRIF. Le projet de ZAC de Maison-Blanche s insère dans les objectifs inscrits au Document d Orientations Générales préalable au CDT datant de juin 2012 : - Création d emplois par le développement des activités tertiaires et touristiques : le projet d aménagement, mixte dans ses fonctions, a cherché à maximiser le potentiel de développement économique de la zone tout en s inscrivant dans la réalité économique du marché, - Qualité du cadre de vie par la mise en place d une trame paysagère : la préservation et la mise en valeur des espaces est l un des enjeux fondamentaux de l aménagement du secteur de Maison-Blanche, en lien avec le parc du Croissant Vert et les espaces patrimoniaux existants, - Traitement des coupures urbaines : le désenclavement de ce quartier fait également partie des fondamentaux du projet. Projets d aménagement du CDT Paris Est à travers Marne et Bois, IAU, août

23 2. AU REGARD DE L INSERTION DANS L ENVIRONNEMENT NATUREL ET URBAIN Le projet de ZAC de Maison-Blanche découle d un processus de conception long, engagé depuis 2005, qui a fait l objet de plusieurs types de concertation avec les acteurs concernés par le projet. Le projet proposé dans le dossier de création de ZAC reprend les principes fondateurs du schéma de référence de 2007, schéma issu d un diagnostic précis de la zone et concerté avec les habitants, tout en s adaptant aux évolutions du contexte et en s ajustant au plus près des contraintes foncières, immobilières, réglementaires et patrimoniales actuelles AFFINER ET PRECISER LE SCHEMA DE REFERENCE DE 2007 Le Conseil municipal a adopté le schéma de référence de l aménagement de l Est nocéen en juin Ce premier schéma portait les principes fondateurs de l aménagement sur les 266 hectares identifiés comme stratégique à l est de la ville de Neuilly-sur-Marne. Les trois scénarios proposés à la concertation ont été produits à partir d un diagnostic approfondi des enjeux du territoire concerné. Le schéma d aménagement retenu à l époque repose sur les principes suivants décidés à la suite d ateliers de concertation menés avec les habitants en 2007, qui restent des fondamentaux pour le projet de ZAC de Maison-Blanche : - urbaniser en frange les quartiers existants pour permettre une intégration des densités et des formes urbaine du nouveau quartier au bâti existant et d assurer une transition et une perméabilité entre les quartiers, - réaliser une véritable continuité paysagère du nord au sud, - affirmer et valoriser le parc au nord de Maison-Blanche, constitué de la ZNIEFF et du croissant vert, auquel les nocéens sont très attachés. Schéma de référence, Brès+Mariolle, AFTRP, L. Jouhaud, Tekné, Schéma VRD,