LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE 2014 à NANCY m² de bureaux Architecte : SILVIO D ASCIA

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1 LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE 2014 à NANCY m² de bureaux Architecte : SILVIO D ASCIA

2 Edito Nancy SPANN Directeur Associé Nancy.spann@bnpparibas.com L'année 2014 a connu une croissance du PIB très limitée à + 0,4%. Pourtant avec m² commercialisés en 2014, le marché des bureaux franciliens a affiché une hausse de 13 %, tandis que celui des régions (16 villes) progresse pour atteindre m², soit une hausse de 7%. Avec un niveau de 26,6 Milliards d euros d'engagements sur 2014 (dont 7,4 Milliards en régions), soit une forte hausse de 47%, le marché de l investissement réalise une excellente performance dans un contexte économique où l accès au financement fluidifie le marché, tandis que les investisseurs étrangers anticipent le rebond économique en France. Sans élan en 2014, la croissance économique française a certainement freiné le marché des entrepôts. Le volume placé en France a atteint plus de 2,4 millions de m² sans pour autant renouveler la performance de 2013 : - 8%. Dans un contexte marqué par les incertitudes, les utilisateurs ont privilégié les valeurs sûres, à savoir les entrepôts de classe A localisés sur la dorsale Nord-Sud. A l instar des 16 principales métropoles régionales qui ont connu globalement une hausse de 10%, Nancy affiche, avec un volume placé de m² en 2014, une hausse de 40% par rapport à Ce bon score correspond aux perspectives annoncées, en raison de la mise sur le marché d immeubles neufs et d importantes opérations en compte propre en

3 Sommaire VUE D ENSEMBLE 1 Les bureaux en France et en Régions 2 L investissement en France et en Régions LE MARCHÉ DE L AGGLOMÉRATION NANCÉENNE 3 Le marché des bureaux 4 Le marché des bâtiments d activité et entrepôts 5 Annexes 3

4 Les bureaux en France et en Régions 4

5 Transactions de bureaux en France milliers m² Moyenne décennale : milliers m² Régions (16 villes) Île-de-France % % %

6 Transactions bureaux 16 villes milliers m² Moyenne décennale : milliers m² S2 S1 Annuel + 7 %

7 Transactions bureaux 2014 vs milliers m² Caisse d Epargne : m² Stef : m² 300 Sanofi : m² Aveo : m² % -17% 243 Seb : m² Métropole de Lyon : m² Biomérieux : m² Cité des Métiers et de l Artisanat : m² Boulanger : m² Eiffinov : m² Crédit Agricole Consumer Finance : m² 2014 Moyenne à 5 ans % Safran : m² Airbus : m² Akka : m² B Com : m² % 140 Marseille Provence Métropole : m² Commune de Marseille : m² +18 % CFA : m² % +0 % GDF Suez Axima : m² Amadeus : m² Mutuelle des Motards : m² Crédit Mutuel du Centre : m² +11 %- 2 % Conseil Régional : m² -3 % +61 % Banque - 2 % Populaire : m² +48 % -8 % Agir à Dom : m² % % +6 % -33 % -25 % -17 % -4 % % 18 7

8 Transactions (>1 000 m²) par secteur d activité en Régions (16 villes) Industrie TIC Secteur public non profitable 7% 1% 0% 8% 11% 24% 2013 Banque Finance Assurance Services juridiques Conseil 12% 16% 21% Autres services Transport Logistique Distribution Communication Création Holdings - Conglomérats 3% 1% 7% 10% 11% 13% 13% % 19% Exemples de transactions en 2014 Industrie Safran, Toulouse (Blagnac), m² Airbus, Toulouse (Blagnac), m² Sanofi, Lyon (Gerland), m² Secteur public Marseille Provence Métropole (Euromed), m² Commune de Marseille (Euromed), m² Métropole de Lyon (Gerland), m² TIC Amadeus, Nice (Villeneuve Loubet), m² Akka Technolgies, Toulouse (Blagnac), m² Logica, Toulouse, m² Services juridiques - Conseil Aveo, Lyon (Gerland), m² ACM, Strasbourg, m² Deloitte, Lyon (Confluence), m² 8

9 Offre à un an de bureaux 16 villes 31/12/2014 milliers m² Neuf Seconde main + 0 % % Poids 27 % % %

10 Offre à un an de bureaux 16 villes 31/12/2014 Seconde main Neuf 100% milliers m² 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % 9 % % 14 % 15 % 16 % 16 % % 36 % 33 % 29 % 25 % 28 % 22 % 20 % 20 % Moyenne Régions : 27%

11 Cycle des bureaux en Régions 16 villes Milliers m² Offre Neuf à 1 an Transaction Neuf Offre Seconde main à 1 an Transaction Seconde main

12 Loyer 2014 Mesures d accompagnement en Régions 16 villes 2014 Loyer «top» 2014 Par état des locaux Par tranche de surface 11 % 9% 9% 11% Pas de donnée Neuf Seconde main < m² m² > m² Ecart entre le loyer facial et le loyer économique pondéré par le volume de transactions Par période ferme d engagement 12% Moyenne 16 villes : 10 % 10% 10% 3 ans 6 ans 9 ans H.T. H.C./m²/an Hors parking Basés sur des références de transactions réalisées 12

13 L investissement en France et en Régions 13

14 Investissement en immobilier d'entreprise en France milliards Variation 2014 / mois / 12 mois : +41% T4 / T4 : +53% 25,8 30,9 8,7 18,9 17,2 17,9 17,8 15,2 13,7 5,7 4,6 7,8 7,4 10,4 11,1 11,9 8,5 6,3 5,1 9,1 4,6 3,7 3,7 3,7 4,0 2,3 3,3 4,4 1,8 1,7 4,2 4,2 0,9 1,9 2,2 2, Source : BNP Paribas Real Estate IDF : 12,9 milliards + 41 % 26,6 Régions : 5 milliards Malgré un environnement économique atone mais grâce à la reprise du marché locatif en 2014, l investissement en immobilier d entreprise en France a été particulièrement dynamique avec une progression inattendue de plus de 40%, pour atteindre 26,6 Milliards. Comme le 2 ème trimestre, le 4 ème trimestre a enregistré un volume record de près de 9 Milliards. Ces performances ont permis au marché d atteindre 26,6 Milliards d euros d engagements sur l ensemble de l année 2014, volume non atteint depuis T4 T3 T2 T1 Source : BNP Paribas Real Estate 14

15 Investissement en immobilier d'entreprise en Régions milliards 10 Variation 2014 / mois / 12 mois : + 38% T4 / T4 : + 47% 28% de l investissement France , % 7, ,5 5,4 2,8 4,9 4,6 4,2 1,9 3,4 3,3 1,4 2,0 2,7 2,1 2,3 1,1 2,2 2,0 1,1 0,9 1,3 1,1 2,4 0,6 1,2 0,9 0,9 0,3 0,7 0,7 1,3 0,8 0,3 0,7 0,5 0, Source : BNP Paribas Real Estate T4 T3 T2 T1 L investissement dans les régions, toutes classes d actifs confondus, représente 27% du montant global investi en France. Le secteur bureaux reste, sur ces 10 dernières années, la classe d actif privilégiée des investisseurs avec 1/3 (en nombre) des investissements en régions. En 2014, comme en 2013, les montants investis en bureaux s établissent à 1 Milliard 350 Millions environ. Source : BNP Paribas Real Estate 15

16 Engagements par type d acteurs et d actifs en Régions Typologie des acquéreurs Répartition par types d actifs 15% 4% 5% 1% 13% 3% 3% 15% 23% 7% 19% 39% 52% Total investissement Régions 2014 : 7,4 milliards Le marché de l investissement en régions en 2014 s est caractérisé par la progression du secteur du commerce qui représente plus de la moitié des montants investis (avec 52% pour 39% en 2013) lié au phénomène des portefeuilles, le secteur des bureaux représente 23 % des volumes engagés. Les investisseurs en bureaux dans les régions sont des investisseurs franco-français (près de 90% sur ces 5 dernières années) avec une prépondérance majeure des SCPI et OPCI. Avec 1,350 Milliards d investis en bureaux en régions, 40% des montants investis concernent des opérations majeures réalisées à Lyon (580 M dont la Tour In City >100M ) et à Lille (200M ). Source : BNP Paribas Real Estate 16

17 L investissement en immobilier d entreprise en Lorraine Le volume d investissement toutes classes d actifs confondues représente près de 365 M pour la Région Est, dont 156 M pour l Alsace et 209 M pour la Lorraine. L immobilier d entreprise classique représente environ 56 M, la logistique environ 34 M et le commerce près de 275 M. Typologie des acquéreurs - Est Le FORUM à METZ Environ m² Immeuble de bureaux multi-locataires 7% 4% 10% Fonds 5% Assurance / Mutuelle SIIC Le centre commercial Saint Sébastien à NANCY Environ m² 42% 32% Autres foncières SCPI OPCI Investisseurs privés Source : BNP Paribas Real Estate Le volume global d'investissement en Lorraine en 2014 s élève à prés de 209 Millions d euros dont 138 Millions d euros pour Nancy et 71 Millions pour Metz. En 2014 le volume d investissement a été marqué par des ventes importantes de commerce comme le centre commercial Saint-Sébastien à Nancy et centre-commercial Saint Jacques à Metz. A Metz, le secteur de l immobilier d entreprise représente prés de 21 Millions d euros, porté par la vente de l immeuble phare Le Forum loué en totalité à des locataires de premier ordre. A noter sur le secteur de Metz-Woippy, la vente d entrepôts pour prés de 34 Millions d euros dans le cadre d un portefeuille logistique acquis par PROLOGIS. A Nancy, l absence d offres neuves de bureaux de qualité en 2014 n a pas permis d attirer les investisseurs institutionnels et les 7 Millions d euros investis ont concernés des immeubles de seconde mains vendus à des investisseurs privés. La mise sur le marché de programmes neufs comme le SKYLINE sur le quartier Rives de Meurthe et les immeubles de Nancy Grand Cœur, permettra d améliorer les scores dès Etude de marché Metz - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - Janvier

18 Les taux «Prime» en Régions en % 9,0 8,5 8,0 Aix / Marseille Toulouse Lille Lyon en % 9 8,5 8 Nice / Sophia Antipolis Nantes Bordeaux Nancy 7,5 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5, Source : BNP Paribas Real 6,1 6,0 5,6 5,3 7 6,5 6 5, ,9 6,25 6,2 Les taux prime en Régions continuent de baisser dans les grandes métropoles comme Lyon, Lille ou Toulouse ainsi que les métropoles comme Nantes et Bordeaux qui développent des opérations «prime» proposées en VEFA sur les secteurs Euratlantique et Euronantes. La forte demande des investisseurs pour ces secteurs en développement à proximité des gares TGV ne se dément pas. C est ainsi à Metz également, avec un taux «prime» record qui s est établi à 6,50 % pour l immeuble Le Forum situé dans quartier de l Amphithéâtre qui se développe dans le prolongement de la gare TGV. Les bureaux «prime» à Nancy sont les programmes développés sur le quartier Nancy Grand Cœur qui poursuit son développement à proximité de la gare TGV, il n y a pas de référence de vente en

19 Perspective investissement en immobilier d entreprise en France milliards ,8 30,9 8,7 18,9 17,2 17,9 17,8 15,2 13,7 5,7 4,6 7,8 7,4 10,4 11,1 11,9 8,5 6,3 5,1 9,1 4,6 3,7 3,7 3,7 4,0 2,3 3,3 4,4 1,8 1,7 4,2 4,2 0,9 1,9 2,2 2, Source : BNP Paribas Real Estate T4 T3 T2 T1 Avec 26,6 milliards d euros investis en immobilier d entreprise en France, dont 7,4 milliards en régions, l année 2014 s achève sur une forte hausse par rapport à 2013 (18,9 milliards) malgré le contexte économique toujours atone. Le marché français de l investissement a confirmé son dynamisme et la performance est à souligner également dans les régions (environ +40%). Pour 2015, compte tenu de la faible croissance économique, les volumes investis en immobilier d entreprise en France devraient baisser pour se situer entre 23 et 25 milliards d euros sur l ensemble de l année. 26, Source : BNP Paribas Real Estate 19

20 Le marché des bureaux 20

21 Organisation géographique du marché Nancy Centre Centre ville Croix de Bourgogne Hypercentre St Jean, St Dizier, St Georges Centre Affaire Gare Nancy Grand Cœur République, Joffre, Thiers Mazagran, St Léon Les Parcs Tertiaires Technopôle de Nancy-Brabois Vandoeuvre les Nancy / Villers les Nancy Saint Jacques Plateau de Haye Parc St Jacques I et II Zénith St Jacques Plateau de Haye (Z.F.U) Rives de Meurthe - Mothe, Austrasie Victor Nancy Périphérie Nancy Autres Quartiers Libération Foucotte Albert 1 er Haussonville Saurupt Périphérie Art sur Meurthe, Essey, Pulnoy Maxéville hors Plateau de Haye Laxou Heillecourt Vandoeuvre et Villers hors Brabois 21

22 Les principales tendances du marché des bureaux Bureaux Evolution Offre à un an m² m² - 4 % Transactions m² m² + 40 % Loyers * Evolution Centre -ville Neuf Seconde main Périphérie Neuf Seconde main * Valeurs moyennes de transactions en HT.HC/m²/an 22

23 L offre disponible à un an Evolution du stock de l offre : - 4 % L offre globale du marché, m², à diminué de 4% en Elle reste supérieure de 3% à la moyenne sur 5 ans. Si ce retrait se confirme pour les bureaux neufs (-22 %), l offre de seconde main est stable. Elle se répartit approximativement à hauteur de 15% pour le Neuf et de 85% pour le Seconde main. Milliers m² Neuf Seconde main Moyenne 5 ans Moyenne 5 ans m²

24 Evolution de l offre entre 2005 et 2014 L offre disponible à un an Si l offre se maintient pour les bureaux de seconde main, l offre neuve est en retrait pour la deuxième année consécutive. En ce qui concerne le neuf, cela s explique par le bon écoulement de l offre neuve sur le marché, le manque de mise en chantier en 2014, de nouveaux immeubles de bureaux ainsi que la mise en parenthèse ou le retrait de certains projets. Cette tendance devrait s inverser en 2015 en raison de la mise en chantier des programmes Le Skyline sur les Rives de Meurthe et l O RIGIN sur le quartier Nancy Grand Cœur. L offre de seconde main reste stable d une année sur l autre. Offre neuve Offre 2 nde main TOTAL m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² - 22 % = - 4 % m² m² m² Moyenne 5 ans m² m² m² 2014 par rapport à la moyenne 5 ans - 28 % + 13 % +4 % 24

25 L offre disponible à un an Quelques offres neuves significatives Architecte : ATELIER WOOD ORIENTED OCEANIS M² MAXEVILLE M² Architecte : Nicolas MICHELIN & ASSOCIES Architecte : FRANCOIS - HENRION LE SKYLINE M² PLACE DE PADOUE M² 25

26 L offre disponible à un an Répartition centre-ville et périphérie Périphérie Centre ville Moyenne 5 ans Alors qu en périphérie l offre disponible à un an augmente légèrement, elle diminue de façon significative en centre ville avec un recul de 28%. En effet, en attendant le développement de grands projets sur le Quartier Nancy Grand Cœur, la périphérie concentre ainsi 80% de l offre disponible à un an. Milliers m² Moyenne 5 ans m²

27 L offre disponible à un an Poids des secteurs géographiques en terme de volume d offres Nancy - Pôles tertiaires m² 50% Nancy - Centre m² 21% Nancy - Périphérie m² 29% Le secteur de Nancy Centre représente 33 offres pour un volume de m². Il est en fort augmentation par rapport à Cette offre est constituée quasiment exclusivement d offres de seconde main (97%). Le secteur des Pôles tertiaires regroupant les sites du Technopole de Brabois, Saint Jacques Plateau de Haye et des Rives de Meurthe, représente 43 offres pour un volume de m² dont 73 % de surfaces de seconde main. Se secteur concentre l essentielle de l offre neuve qui représente à lui seul 92 % des surfaces neuves disponibles à un an Sur le Technopôle de Brabois, l offre progresse pour la quatrième année consécutive (+11%) et atteint m². Elle est exclusivement constituée d offres de seconde main. Nancy - Centre Nancy - Périphérie Nancy - Pôles tertiaires 27

28 Echéancier des livraisons L offre neuve et future OMEGA Plateau de Haye 6,5 Océanis 3 La Maison Médicale 3 Les Vergers du Plateau Place de Padoue Immédiat Projet 5 Skyline AB 4 5 Skyline C O RIGIN 8 3 Projets NANCY GRAND COEUR 8 Projet PC déposé PC obtenu Chantier en cours Existant (livré) L'actualisation de l'échéancier des projets intègre des opérations dont la date de livraison dépendra de leur pré-commercialisation. L'offre neuve immédiatement disponible ne représente que m² au 31 décembre 2014 et seuls m² déjà pré-commercialisés sont en cours de production sur Les Rives de Meurthe (immeuble SKYLINE développé par ADIM Groupe Vinci Immobilier). La totalité des projets représente m². Ils sont tous liés au Quartier d'affaires de Nancy Grand Cœur, dont les premiers immeubles pourraient être livrés en 2017, en fonction de leur précommercialisation, (un programme développé par Frank Immobilier sur l Ilot D m² ainsi qu un programme par CIRMAD pour m²). D ici là, d autres projets vont animer le marché : L ORIGIN développé par la Foncière des Régions m² sur Nancy Grand Cœur, le programme Océanis (2 800 m²) développé ECCOLOGIA, l immeuble Les Vergers du Plateau (3 000 m²) par Frank Immobilier, place de Padoue (2 200 m²) par Immobilière Georges sur le site ARTEM, et l OMEGA (4 800 m²) à Laxou St Joseph ainsi que la 2 ème tranche du programme SKYLINE (2 000 m²) sur les Rives de Meurthe, tous deux développés par ADIM. Par ailleurs, le quartier des Rives de Meurthe est susceptible d accueillir m² de bureaux sur les fonciers mitoyens au complexe KINEPOLIS. 28

29 L offre neuve et future Les principaux projets NANCY Architecte : Silvio D ASCIA Architectes : FRANCOIS - HENRION Architectes : Odile SEYLER & Jacques LUCAN O RIGIN NANCY GRAND COEUR LE SKYLINE - NANCY FRANK IMMOBILIER NANCY GRAND COEUR 29

30 La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate Répartition centre ville / périphérie en volume Répartition location / vente en nombre Milliers de m² Périphérie Centre ville Vente 8% Indifférent 13% Périphérie 57,5 % Centre-ville 42,5 % Location 79% Location Vente Indifférent Le volume des demandes exprimées auprès de BNPPRE progresse de 21 % pour atteindre m². Après quatre années de progression, la demande de centre ville est en retrait. Elle représente 43 % du volume exprimé. L attentisme des PME a été compensé par des restructurations et des regroupements de services des grandes entreprises ou du secteur public, qui souhaitent rationnaliser et restructurer leurs implantations. Ce phénomène permet, parfois, de profiter de mesures d accompagnement d un marché plutôt offreur. 30

31 La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate Répartition par segments de surfaces (m²) En volume En nombre 34% 7% 4% 16% % 11% 1% 21% % 17% >= % 37% 76 % des demandes se sont exprimées pour des surfaces <500 m², ce qui fait de Nancy un marché de petites surfaces avec une demande moyenne de 338 m². Toutefois, l année 2014 révèle chez BNP Paribas Real Estate des projets d envergure, notamment dans le cadre de regroupement et de déménagement, qui animeront le marché en % des demandes ne représentent que 63% du volume global exprimé. Ceci traduit que le marché, en 2014, a été dopé par quelques demandes de grandes surfaces qui se sont concrétisées. 31

32 Evolution des transactions Les transactions m² en 2014 Milliers m² Compte propre Neuf Seconde main Moyenne Moyenne 5 ans m² Avec m² placés, y compris les opérations en compte propre, le marché nancéien progresse de 40 % en 2014, soit + 29% par rapport à la moyenne des 5 dernières. Les grands utilisateurs (VNF, Caisse d Epargne, Agence Régionale de Santé ou Pole Emploi) ont largement contribué au Marché des grandes surfaces (9 transactions supérieures à m²). Globalement, les transactions les plus importantes se sont réalisées sur «Nancy centre» qui représente 28 % du volume annuel placé. Les Rives de Meurthe représente 16 % du volume global du marché avec les implantations des Voies Navigables de France dans le programme «Le SkyLine» (2 640 m²) et Klesia pour m² dans la tour Marcel Brot. La transaction moyenne s établit à 367 m². 32

33 Les transactions Evolution des transactions entre 2005 et 2014 Compte propre Neuf 2 nde main TOTAL m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Moyenne 5 ans m² m² m² m² 2014 par rapport à la moyenne 5 ans % + 36 % + 24 % + 29 % Les opérations en compte propre représentent 14% du marché annuel en volume. Elle concernent l implantation de Asso Lorraine Traitement Insuffisance Rénale pour 1 760m² sur le Technopole de Brabois, mais aussi CC du Bassin de Pompey pour m² sur la zone de POMPEY. Les opérations des transactions de bureaux neufs représentent 40 % du marché traduisant ainsi le souhait des utilisateurs de privilégier les immeubles fonctionnels répondant aux nouvelles normes, et dans lesquelles les charges sont plus économiques. 33

34 Les transactions Répartition par secteurs géographiques en volume (m²) Le secteur Nancy Centre représente 25% du volume des transactions, et l adresse Nancy représente 34%. Nancy - Pôles tertiaires m² 39% (3) (2) (1) Nancy - Centre m² 26% En effet, les utilisateurs sont demandeurs de services liés à leur cadre de travail (restauration, transports en commun ) et reviennent ainsi vers le centre-ville. Le Technopôle de Brabois représente 12 % des implantations. Le secteur de Maxéville (Saint Jacques 2 et Plateau de Haye) représente 11% du volume traité pour 12% des volumes placés. Nancy - Centre Nancy - Périphérie m² 35% Nancy - Périphérie Nancy - Pôles tertiaires 34

35 Les loyers Evolution des loyers moyens Neuf Seconde main HT.HC/m²/an Centre-ville HT.HC/m²/an Périphérie En centre ville, les valeurs locatives moyennes varient entre 115 /HT/m²/an, pour les bureaux de seconde main, et de 140 /HTm²/an pour les bureaux neufs avec une valeur TOP à 180 HT.HC/m²/an et ce, même si ces loyers se complètent de mesures d accompagnement. En périphérie les valeurs locatives moyennes varient entre 101 et 145 /HT/m²/an. En fonction de la durée des baux, des mesures d accompagnent peuvent conduire à un écart significatif entre le loyer facial et le loyer économique. 35

36 Le marché des bâtiments d activité et entrepôts 36

37 Organisation géographique du marché 1. Secteur Nord Avec POMPEY, CUSTINES, FROUARD, CHAMPIGNEULLES, MAXEVILLE, constitué des plus anciennes zones industrielles du bassin sidérurgique de Pompey, ces zones sont aisément reliées à l A31 et au Port fluvial. 2. Secteur Est Zones d activités «La Porte Verte 1,2 et 3», étendues sur les communes d ESSEY, SEICHAMPS, PULNOY, SAULXURES, adossées à une zone commerciale en bordure de la Rocade Est. 3. Secteur Sud Avec LUDRES, FLEVILLE, MESSIN, HEILLECOURT, HOUDEMONT, VANDOEUVRE, situé au Carrefour autoroutier A33/A Secteur Ouest Avec MAXEVILLE Saint-Jacques (1 et 2) et LAXOU, relié à l A33 et A31, regroupant des activités de services. 5. Zones industrielles du Toulois TOUL : ZI Croix de Metz et Toul ZI Croix d Argent, GONDREVILLE : Crois Saint-Nicolas ZAC du Bois du Tambour, VELAINE EN HAYE : Parc de l ONF, MEGAZONE : Parc d Activité logistique GONDRVILLE- FONTENOY dédié aux logisticiens et aux chargeurs. 6. Zone Urbaine Marcel Brot En bordure de l hyper-centre de Nancy, dédiée aux PME-PMI et aux commerces de gros 37

38 Les principales tendances du marché des locaux d activité Activités/ Entrepôts 2014 Évolution L offre de locaux d activité disponible à la fin de l année 2014 est de m². Elle est en augmentation de 7 % par rapport à Le volume de la demande exprimée auprès de BNPPRE est également en augmentation de 20%. Le nombre de demandes est stable. Offre* m² Demande m² Transactions m² Le volume des transactions a augmenté de 7 % en *Offre disponible à un an Les loyers de locaux d activité et d entrepôts ont été impactés à la baisse par la situation économique. Loyers* Activités / Entrepôts de main / Neuf Évolution Locaux d activité 55 / 77 Entrepôts «classe A» 38 *Valeurs moyennes de transactions en HT.HC./m²/an 38

39 L offre disponible à un an en Meurthe et Moselle Augmentation du nombre de m² disponibles L offre est majoritairement constituée de biens disponibles à la location. L offre d entrepôts de plus de m² est en progression de 41%. Elle est constituée principalement par de la messagerie et de la logistique. Il n existe plus aucune offre neuve d entrepôts supérieure à m² et aucun nouveau projet en cours pour rénover le parc logistique. L offre de locaux d activité neufs est en légère augmentation, mais elle représente à ce jour uniquement 6 % de l offre globale. L offre de locaux d activités de seconde main est en léger retrait de 4 %. Elle est toujours composée de locaux anciens voire vétustes, peu en phase avec les besoins des utilisateurs. Milliers m² Locaux d'activité seconde main Entrepôts > 5000 m² seconde main Locaux d'activité neufs Entrepôts > 5000 m² neufs 39

40 Quelques offres représentatives L offre disponible à un an en Meurthe et Moselle VANDOEUVRE LES NANCY Entrepôt m² NANCY Locaux d activités 2 190m² Atelier d architecture Yves-Marie CONTAT D.P.L.G CUSTINES Locaux d activité m² LUDRES Entrepôt m² 40

41 La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate Demande : Progression de la demande en volume Répartition par tranches de surfaces (en nombre) des 94 demandes enregistrées en 2014 Demande en surface et en nombre 15% 6% 43% % > Volume des demandes en milliers de m² Nombre de demandes Le volume annuel des besoins exprimé auprès de BNPPRE est en augmentation de 20 %. En revanche, le nombre de demandes est en baisse de 11 % par rapport à Cela s explique en partie par un nombre plus importants de demandes grandes surfaces. Le marché reste principalement concentré sur la tranche m² La demande moyenne s établi à m². 41

42 Les transactions Le volume de transaction encore en hausse Le volume global des transactions observées en 2014 est de m² pour 89 opérations, soit un volume en légère augmentation de 7%. En logistique, une seule opération à été constatée sur l ensemble de l année. Pris à bail dérogatoire de Norbert Dentressangle sur Gondreville ( m² environ) Milliers m² comptes propres recensés sur le marché en 2014 (principalement à Pompey et Fléville/Ludres) La pénurie d offre neuve s est ressentie sur Locaux d'activité seconde main Entrepôts > 5000 m² seconde main Moyenne 5 ans Locaux d'activité neufs Entrepôts > 5000 m² neufs 42

43 Quelques transactions représentatives Les transactions Fléville-devant-Nancy Locaux d activité m² Location Fléville-devant-Nancy Locaux d activité 420 m² Location Fléville-devant-Nancy Locaux d activité m² Location 43

44 Les loyers Loyers en Meurthe et Moselle en HT.HC /m²/an Locaux d activité : Loyers moyens de transactions HT.HC/m²/an Neuf Seconde main On constate pour la troisième année consécutive, une baisse des loyers en seconde main. Ceci s explique essentiellement par la situation économique. Aussi, les bailleurs sont plus ouverts à une négociation à la baisse des valeurs locatives. Si la valeur moyenne en seconde main est de 55 HT/m²/an, la fourchette varie très largement de 25 à 103 HT/m²/an, en fonction de la situation, de la qualité des bâtiments et de la proportion de bureaux. 44

45 Entrepôts de «classe A» : Loyers moyens de transaction Loyers entre Meurthe et Moselle en HT.HC /m²/an Loyer moyen des transactions Les loyers Loyer facial En HT/m²/an HT.HC/m²/an Seconde main En ce qui concerne les entrepôts de classe A, les loyers sont au même niveau que Une seule transaction observée sur 2014 pour environs m² 45

46 Focus logistique Offres au 1 er janvier 2015 Transactions 2014 AT A GLANCE - ENTREPÔTS > M 2 EN FRANCE - JANVIER

47 Focus logistique Quelques offres de classe A représentatives en Meurthe et Moselle TOUL Bâtiment logistique Entrepôt : m² - Bureaux : 554 m² (3 cellules disponibles) Autorisation d exploiter : Loyer facial : 28 /m² /an HT HC GONDREVILLE Bâtiment logistique neuf. Entrepôt : m² - Bureaux : 492 m² Autorisations d exploiter : Loyer facial : 42 /m² /an HT HC 47

48 Annexes 48

49 Cadrage économique 49

50 Définitions - Bureaux Clé-en-main locatif Construction d'un immeuble pour un utilisateur qui en sera locataire. Ultérieurement le promoteur de l'immeuble soit le vendra à un investisseur, soit le gardera en patrimoine. Compte propre Opération de construction commandée par un utilisateur qui en sera propriétaire. Demande Recherche de locaux exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate. L'analyse porte sur le seul flux de demandes nouvelles exprimées. "En blanc" Construction lancée sans location ou vente préalable à utilisateur. "En gris" Construction qui ne sera lancé qu'après location ou vente préalable de tout ou partie à un utilisateur. Neuf Immeuble (ou partie d'immeuble) construit depuis moins de 5 ans et n'ayant jamais été occupé. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Offre à un an Ensemble des locaux et immeubles disponibles à moins d'un an, incluant l'offre immédiatement disponible, l'offre neuve non pré commercialisée et l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés notamment). Offre immédiate Ensemble des locaux et immeubles vacants, immédiatement disponibles pour la commercialisation et l'occupation. Offre neuve future Ensemble des constructions et restructurations (avec permis de construire) qui viendront compléter le parc existant. Elles sont analysées en fonction de l'état d'avancement des projets : Chantiers en cours : immeubles dont les travaux de construction ont effectivement démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition. Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers. Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d'instruction. Projets : sont comptabilisés les projets pour lesquels la charge foncière (ou le terrain) a été attribuée à un promoteur. Pré-commercialisation Engagement d'un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l'immeuble (livraison). Rénové Immeuble ou locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation sans entrer dans le champ du permis de construire. Restructuré Immeuble ayant fait l'objet de transformations affectant sa structure, soumises à permis de construire. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Transaction Location ou vente d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après la levée de celles-ci. Valeur locative Loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges. Ne comporte pas les locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant inter-entreprises (RIE), La valeur retenue est la valeur faciale inscrite au bail, non corrigée de l'effet d'avantages éventuellement consentis par le propriétaire. En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des 3 premières années ou de la durée ferme du bail. Valeur locative moyenne Moyenne pondérée par la surface prise à la location. BNP Paribas Real Estate distingue les immeubles neufs ou restructurés des immeubles de seconde main. 50

51 Définitions Activité / Entrepôts Bâtiments d activité Destinés aux activités de production ou de petite distribution et permettant de regrouper toutes les fonctions de l entreprise sous un même toit. Regroupe en outre tous les bâtiments qui ne sont ni des entrepôts ni des locaux PME/PMI ni des locaux mixtes. Locaux PME/PMI Bureaux dans une proportion <= 30%. Composés d un local d activité d une hauteur minimum de 4 mètres, avec un accès moyen porteur On distingue : - Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (programme PME/PMI) - Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et n appartenant pas à un programme PME/PMI et dont la surface est inférieure ou égale à m². Locaux mixtes Proportion globale de bureaux >= 40%. Rez-de-chaussée destiné à des activités légères (SAV, petit stockage ) et utilisable pour des bureaux. Hauteur sous plafond généralement comprise entre 3,5 à 5 m. Les bureaux peuvent être en étage. On distingue : - Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (type parc tertiaire de périphérie..) - Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et n appartenant pas à un parc et dont la surface est inférieure ou égale à m². Entrepôts Destinés aux activités de stockage et distribution. Entrepôts de classe A : hauteur supérieure à 9,30 mètres, aire de manœuvre d une profondeur supérieure à 35 mètres, bâtiments isolés, chauffés, sprinklés et dont la résistance au sol est d au moins 5 tonnes/m². Entrepôts de classe B : hauteur supérieure à 7,5 mètres, aire de manœuvre d une profondeur supérieure à 27 mètres et dont la résistance au sol est supérieure à 3 tonnes/m². Entrepôts de classe C : cette catégorie inclut tous les locaux de stockage à quai ou de plain pied de m² et plus et ne relevant ni de la classe A, ni de la classe B. Messagerie : locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et épaisseur moyennes, avec des portes à quai sur toute la longueur du bâtiment (en vis-à-vis ou non) Autorisation d exploiter L autorisation d exploiter est délivrée en fonction du Code de l Environnement (livre V) relatif aux Installations Classées pour la Protection de l Environnement (ICPE). Sont soumises à autorisation les installations qui présentent des risques ou des nuisances potentielles plus importantes. «L autorisation ne peut être accordée que si les dangers ou inconvénients peuvent être prévenus par des mesures que spécifie l arrêté préfectoral». Le classement des installations établit des seuils qui tiennent compte de leurs dimensions, des produits utilisés ou stockés, et de l emploi de certaines substances. Les principales rubriques de la nomenclature des installations classées par la protection de l environnement sont : Rubrique N Relative aux entrepôts couverts Stockage de produits combustibles en quantité > 500 t. Concerne les entrepôts dont le volume est >= m3 Rubrique N Relative aux dépôts de papier, carton Stockage des dépôts de bois, papier, carton ou matériaux combustibles analogues. Volume de stockage >= m3 Rubrique N Relative au stockage de matières plastiques, caoutchouc. Stockage de polymères. Volume de stockage >= m3 Rubrique N Relative au stockage de pneumatiques. Stockage de pneumatiques et produits dont 50% au moins de la masse totale unitaire est composée de polymères. Volume de stockage pour les produits à l état alvéolaire >= m3. Volume de stockage pour les autres produits et pneumatiques >= m3 51

52 RÉGION EST - NANCY Standard : , Rue Victor NANCY Bureaux En cours de recrutement Bureaux - Activité Nancy SPANN Directeur Associé 03,83,95,88, Nancy.spann@bnpparibas.com Activité / Logistique Augustin BOLLAERT ACTVITE / LOGISTIQUE Consultant Meurthe et Moselle / Vosges augustin.bollaert@bnpparibas.com Julie GANNE BUREAUX : m² ACTIVITE : m² Consultant Meurthe et Moselle / Vosges julie.ganne@bnpparibas.com Ophélie GRUET Assistante Bureaux Activité / Logistique Ophelie.gruet@bnpparibas.com ASSISTANTE Isabelle MULLER Assistante direction et Investissement Région EST isabelle.muller@bnpparibas.com Arrivée en Novembre 2014 Investissement Audrey SCHWARTZ Chargée Marketing Région EST Audrey.schwartz@bnpparibas.com Pascale VINCENT-GAUTIER ConsultantAssocié Pascale.vincent-gautier@bnpparibas.com 52