Economie du nouvel habitat
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- Achille Patel
- il y a 8 ans
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1 Economie du nouvel habitat 1
2 Une situation complexe 1.Du côté des locataires 1. Une paupérisation relative des locataires sociaux 2. Un attrait pour l accession mais des tarifs exorbitants 2.Du côté des financements 1. L endettement des collectivités locales 2. Des fonds propres très engagés, une rentabilité privée mal assurée 3.Du côté de la construction 1. Une réglementation très lourde 2. Des échelles plus petites 4.Du côté du foncier 1. Un foncier apparemment peu abondant 2. Des détenteurs de terrains ayant besoin de cash Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 2
3 Un modèle à refonder 1. Séquence actuelle 1. Imposition d un quota de logement social au document d urbanisme (zoning) 2. Décote pour logement social vs privé 3. Financement triple 1. Fonds propres de la société immobilière 2. Subvention Ville / Etat 3. Emprunt long terme, taux bonifié 4. Participation des entreprises Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 3
4 Un modèle à refonder (2) 1. Une densité urbaine introuvable 2. Un secteur privé hors d atteinte des classes moyennes 3. Des investisseurs / épargnants non sécurisés 4. Le tarissement des financements publics 5. Un logement au coût plus onéreux 6. Des plafonds de ressources en baisse 7. L engagement alternatif des fonds des entreprises 1. Vers l aide à l accession 2. Cantonnée au plancher Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 4
5 Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB
6 Un besoin de logements pour les entreprises de main d oeuvre 1. Certaines entreprises industrielles ne sont pas délocalisables en banlieue, 2. Les cols blancs peuvent aussi exprimer une préférence pour la centralité à laquelle l entreprise trouve un avantage, 3. Pour autant, une paupérisation relative du logement social apparaît, 4. Les classes moyennes sont chassés du centre par l effet de rente. Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 6
7 Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB
8 Des fonciers abondants existent. Ce ne sont pas tous de friches. 1. Une ville est aussi faite de volumes au-dessus desquels on peut construire 2. Les riches disponibles ne sont pas plus aisées à travailler (pollution.) 3. Les surélévations sont la nouvelle frontière foncière des villes : 1. Les volumes vides existent 2. La densité est plus économe en énergie 3. Elle évite l étalement urbain 4. Elle rentabilise les équipements publics 5. Elle charge moins les transports en commun Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 8
9 Des terrains que la croissance urbaine a rattrapés Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB
10 Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/SEDP
11 Superposer les fonctions : exemple Exemple d une opération parisienne, sur une parcelle ce 1,7 hectare en centre-ville. 650 logements. Un Centre bus agrandi de + 50 places Un parking pour les salariés du dépôt de Bus Des superpositions de volumes par : La construction de : logements sociaux, 80 logements privés, 2. une crèche et une halte garderie logements pour étudiants Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 11
12 Principe d opération : Une parcelle sur 3 rues Parcelle Centre Bus RATP Parcelle Ville de Paris Novembre
13 Projet final : l activité industrielle recouverte de logements et d espaces verts Principe d implantation Logements étudiants / Atelier et Bâtiment administratif RATP Novembre
14 Sur le boulevard, avant Mise en scène du transport : le tube propulseur Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/SEDP
15 Sur le boulevard, après Mise en scène du transport : le tube propulseur Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/SEDP 15
16 3 insertion urbaine, continuité des toitures Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/SEDP Projet Jourdan: vue depuis le boulevard
17 4 création d un jardin sauvage au coeur de l îlot Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/SEDP Vue aérienne depuis la Porte d Orléans: Opération Montrouge - existant
18 4 création d un jardin sauvage au coeur de l îlot Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/SEDP Vue aérienne depuis la Porte d Orléans: Opération Montrouge - projet
19 L une des rues : Faible hauteur de l atelier aujourd hui Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 19
20 Après : Superposition d une résidence pour étudiants (350 chambres) Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 20
21 Sur l autre rue : Entrée des autobus : sous densitaire Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 21
22 Future entrée des bus sous l immeuble : 80 logements privés Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 22
23 Une ville superposée : des montages très complexes 1. Découpages en volumes 2. Transferts de maîtrise d ouvrage 3. Sécurité incendie 4. Spécifications matériaux coupe feu 5. Surcoûts de construction 6. Coordination des architectes 7. Coexistence des activités 8. Positionnement des espaces verts 9. Coordination des chantiers 10. Novembre Rédacteur : S.Soreau ESP/MOB 23
24 Côté boulevard Logements Dalle jardin Parking VL Axonométrie de principe sur logements et remisage Remisage Novembre
25 Superposition d ensemble Novembre
26 Côté boulevard Coupe de principe sur logements et remisage Novembre
27 Côté rue Logements Etudiants Atelier Bureaux RATP Remisage Coupe de principe sur Logements étudiants / Atelier et Bâtiment administratif RATP Novembre
28 Autre projet analogue Novembre
29 Un projet économe en énergie Récupération des eaux pluviales en toiture pour alimentation Machine à laver Panneaux solaires en toiture Toiture végétalisée drainante pour eaux pluviales RT % Vitrages haute qualité thermique + Protections solaires extérieures Bâtiment à forte inertie thermique Éclairage naturel dans tous les locaux RATP Cible : relation harmonieuse avec l environnement immédiat Chauffage CPCU FLJ Bureaux > 2 % Cible : gestion de l énergie Cible : gestion de l eau Cible : confort hygrothermique Cible : confort visuel 29 Novembre 2009
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