Contrat de réservation démembrement Version

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1 CONTRAT DE RESERVATION PREALABLE A UNE VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT ENTRE LES SOUSSIGNES La société SCI LEVALLOIS RUE JULES VERNE au capital de euros, dont le siège social est 50, route de la Reine, Boulogne-Billancourt, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le n et n TVA individuel d identification Représentée par son gérant statutaire, LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, société anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance, au capital de euros, dont le siège social est 50, route de la Reine, Boulogne Billancourt, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro , Elle-même représentée par Julie Cornuau, Directrice, dûment habilité(e) à l effet des présentes, Ci-après dénommée «LE RESERVANT» D une PART Et Monsieur Né à le.. Demeurant à.. Téléphone Adresse . Et Madame.. Née à le. Demeurant à. Téléphone Adresse . Mariés/Pacsés 1 le.à. Régime matrimonial En cas de pluralité de réservataire : Lesquels déclarent expressément agir conjointement et solidairement et se donner réciproquement mandat à l effet d accuser réception de toute notification par voie postale ou autres relatives à l affaire, objet des présentes. Ci-après dénommé(s) (es) «LE RESERVATAIRE» D autre part 1 Rayer la mention inutile 1

2 IL EST EXPOSE ET CONVENU CE QUI SUIT : PREAMBULE Le présent contrat, lequel comprend des CONDITIONS PARTICULIERES et des CONDITIONS GENERALES formant un corps indivisible, a pour objet la réservation des lots désignés ci-après. Le RESERVATAIRE déclare avoir reçu et avoir pris connaissance préalablement aux présentes des documents suivants: un exemplaire du présent contrat (Conditions particulières et Conditions générales), un plan de l'appartement (annexe 2) et, le cas échéant, du parking (annexe 3) choisis, la notice descriptive technique du 15 décembre 2015 indice NOTAIRE (annexe 1), un plan masse de l'opération (annexe 4), l état des risques naturels miniers et technologiques (annexe 5), l attestation RT 2012 (annexe A), la notice d information précontractuelle (annexe B), CONDITIONS PARTICULIERES ARTICLE 1 SITUATION ADMINISTRATIVE ET JURIDIQUE DE L ENSEMBLE IMMOBILIER 1 / Terrain Le RESERVANT est propriétaire d un terrain sis à Levallois, département des Hauts-de-Seine, situé 3/5/7 rue Jules Verne et 34/36 rue Victor Hugo, cadastré section Q numéros 236 / 239 / 242 / 244 / 247 / 252 / 340 / 313 / 314 / 315. Pour l'information du Réservataire, le Réservant déclare que la ville de Levallois Perret restera propriétaire du volume 1, qui se situera sous l'ensemble immobilier objet des présentes, laquelle consiste en une centrale de production frigorifique. Ladite centrale constitue une installation classée pour la protection de l'environnement DRE n du 05/01/2012 soumise au régime de l'autorisation, et une installation classée pour la protection de l'environnement soumise au régime de la déclaration. De son côté le Réservataire déclare en être parfaitement informé, et renonce à tout recours contre le Réservant de quelque nature que ce soit sur quelque fondement que ce soit, ayant pour cause ou origine l état environnemental des biens, Sur ce terrain, le Réservant projette d édifier "l'ensemble Immobilier" ci-après désigné et de le commercialiser, par fractions, selon la formule Vente en Etat Futur d'achèvement. Ledit ensemble immobilier d environ m2 de SDP, devant comprendre à son achèvement: 1 bâtiment «A» constitué de 27 logements environ,; 1 bâtiment «B» constitué de 49 logements environ ; 1 bâtiment «C» constitué de 76 logements environ ; Le tout sur 2. niveaux de sous-sol comprenant 154 places de stationnement environ, avec caves. Les Biens réservés objet des présentes dépendront des bâtiments A ou B, tel qu il figure à la notice descriptive technique. 2

3 2 / Permis de construire Le projet de construction de l ensemble immobilier susvisé a fait l objet : - d un permis de construire n D0920 obtenu par arrêté en date du 15 mai 2014, purgé de tous recours. - d un permis de construire modificatif 2 n D0920 M01 obtenu par arrêté du 30 juillet 2015, purgé de tous recours. Le RESERVANT se réserve la faculté de déposer toute nouvelle demande de permis de construire ou de permis de construire modificatif, étant précisé que les lots présentement réservés ne seront pas modifiés. Afin de respecter ses obligations réglementaires ou dans le cadre de sa commercialisation, il est précisé que le RESERVANT pourra être amené à affecter partie de l ensemble immobilier à usage de logements sociaux. 3 / Copropriété L'ensemble immobilier que le RESERVANT se propose d'édifier sera soumis au régime de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 n modifiée, et ses décrets d'application. En conséquence, le RESERVATAIRE, s'engage à respecter le règlement de copropriété tel qu'il sera établi par Maître Philippe SAINT ANDRE Notaire à Paris 10, 16 place de la République, lequel Notaire recevra également l acte de vente. L'état descriptif de division et le règlement de copropriété seront déposés au rang des minutes du notaire précité et seront remis au RESERVATAIRE préalablement à la signature de l'acte authentique de vente. Ce dernier adhérera de plein droit à la copropriété par la seule signature de cet acte. 4 / Schéma de démembrement de propriete Dans le cadre de la construction et de la gestion de logements locatifs du secteur intermédiaire ou social, financés notamment en PLS, le Réservant entend procéder à un démembrement de propriété portant sur un certain nombre de logements de l Ensemble Immobilier entre : Un usufruit temporaire, cédé lots par lots, à un bailleur institutionnel assurant la gestion locative de ces logements, sur des périodes de quinze à vingt ans La nue-propriété, cédée lots par lots, à des investisseurs à long terme, ayant vocation à devenir pleinement propriétaire des biens immobiliers concernés lors de l extinction de l usufruit temporaire en vertu des dispositions issues de la Loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006, codifiées aux articles L et suivants du Code de la Construction et de l Habitation. En application de ce schéma, le Réservant a régularisé avec la société dénommée France HABITATION SOCIETE ANONYME D HABITATIONS A LOYER MODERE un contrat de réservation portant sur l usufruit temporaire de 40 appartements dont 26 appartements dépendant du bâtiment A et 14 appartements dépendant du bâtiment B de l Ensemble immobilier, et sur 24 emplacements de parkings en sous-sol, pour une durée devant expirer dix-sept années entières et consécutives après la date de livraison des biens réservés. S'il advenait toutefois que la livraison des biens intervienne avant ou après la date prévisionnelle de livraison précisée ci-après, la date d'extinction de l usufruit temporaire se trouvera réduite ou prorogée de plein droit d'une durée égale à l'avance ou retard de livraison des biens ci-après désignés. La date de livraison sera celle indiquée au procès-verbal de livraison qui sera remis à l usufruitier, cette date conditionnant la durée de l usufruit temporaire et sa date d extinction. 2 A rayer si aucun PCM 3

4 Il sera alors établi dans les soixante (60) jours de la livraison effective desdits biens, un acte notarié complémentaire à l acte de vente en l état futur d achèvement, visant à préciser la date effective de livraison desdits biens à l'usufruitier, et par suite la date précise d'extinction de l usufruit. Le Réservataire n'aura pas à participer aux frais afférents à cet acte complémentaire. A défaut d'établissement d'un tel acte dans l'année qui suit la livraison des biens à l Acquéreur, celuici aura la faculté de mettre en demeure le Vendeur de procéder à la régularisation de l'acte complémentaire dans un délai d un mois. A défaut pour le Vendeur d'avoir régularisé cet acte, l'usufruit s'éteindra à la date initialement convenue, à savoir la date prévisionnelle de livraison. A l expiration de l usufruit, le nu-propriétaire recouvrera de plein droit la pleine propriété des biens qui auront fait l objet du démembrement de propriété susvisé, sans qu il soit besoin d accomplir aucune formalité. réservation DE La NUE-PROPRIETE Le Réservant, en contrepartie du dépôt de garantie dont il sera ci-après fait état, s'engage envers le Réservataire, qui accepte, à réserver à ce dernier la faculté d'acquérir la nue-propriété du ou les lots de copropriété prévisionnellement désignés sous l article 2. Toute transmission du bénéfice du présent contrat préliminaire, notamment sous forme de cession, est formellement prohibée sous peine de résolution si bon semble au Réservant. 5 / Servitudes D'une manière générale, l'ensemble immobilier supportera toutes les servitudes et charges pouvant résulter de l'arrêté du permis de construire et de ses modifications éventuelles, ainsi que du règlement de copropriété, et le cas échéant du cahier des charges que le RESERVANT fera établir pour cette opération. ARTICLE 2 DESIGNATION DES LOTS RESERVES ET PRIX LOT TYPE SURFACE PARKING CAVE PRIX (TVA: 5.5%) Prix Total: Ci-après, «les Lots Réservés». Les lots, objet du présent contrat, feront l objet d une occupation à titre d habitation. Le prix sera payable en fonction de l avancement des travaux selon l échéancier suivant : CUMUL 25 % à la signature de l acte authentique de vente, dont il y aura lieu de déduire le montant du dépôt de garantie versé à la signature du contrat de réservation 25 % 10 % Fondations achevées 35 % 15 % Plancher bas du rez-de-chaussée 50 % 15 % Plancher bas du 4 ème étage 65 % 5 % Mise hors d'eau 70 % 20 % Début du cloisonnement du bâtiment 90 % 5 % Achèvement des travaux 95 % 5 % Livraison du bien 100 % 4

5 Le prix ci-dessus est réputé ferme et définitif sous condition que l'acte notarié soit signé au plus tard dans le délai visé ci-dessous, et sous réserve de ce qui est indiqué à l'article 3 (PRIX DE VENTE - FINANCEMENT) des CONDITIONS GENERALES relativement au taux de TVA applicable. Passé cette date, si la signature de l'acte notarié n'a pas eu lieu par défection du RESERVATAIRE, ce prix sera révisé selon les dispositions visées à l article 3 des CONDITIONS GENERALES «PRIX DE VENTE FINANCEMENT», du présent contrat. ARTICLE 3 CONSISTANCE ET CARACTERISTIQUES TECHNIQUES La consistance et les caractéristiques techniques des Lots Réservés résultent de la notice descriptive sommaire ci-annexée (annexe 1), du plan de l'appartement choisi (annexe 2), du plan de stationnement en sous-sol (annexe 3) et du plan de masse de l'opération (annexe 4). ARTICLE 4 - DEPOT DE GARANTIE En contrepartie de la présente réservation, le RESERVATAIRE verse ce jour à un compte séquestre comportant une rubrique pour le RESERVATAIRE et ouvert en la comptabilité de la banque CREDIT AGRICOLE CIB dont l'adresse est 9 quai Paul DOUMER PARIS LA DEFENSE CEDEX, la somme de.. euros. BANQUE N de chèque MONTANT Adresse de l'agence Tout chèque de dépôt de garantie réalisé à l aide d un chèque sans provision entraînera, si bon semble au RESERVANT, la nullité du contrat de réservation. ARTICLE 5 FINANCEMENT DU PRIX DE VENTE Par application de l'article L du Code de la consommation, le RESERVATAIRE déclare : 1 / - que pour le financement de son acquisition, il n'envisage pas de contracter un emprunt, ce financement étant assuré pour la totalité de ses deniers personnels ou assimilés. Le RESERVANT a alors averti le RESERVATAIRE que les présentes ne seront pas assujetties aux dispositions de l article susvisé prévoyant notamment que lorsqu'un acquéreur finance une acquisition à l'aide d'un prêt, la réalisation de la vente doit être conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. "Je soussigné (e)..., déclare que le prix convenu sera payé sans l'aide d'aucun prêt, et reconnais avoir été informé(e) que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir des dispositions des articles L à L du Code de la consommation, relatifs à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier". (Mention manuscrite obligatoire et signature du RESERVATAIRE). 5

6 2 / - qu'il entend avoir recours à un ou plusieurs prêts d'un montant global de Euros et que ses ressources mensuelles s'élèvent à Euros (net-brut)...-- Il déclare que ses ressources lui permettent de solliciter ces prêts et que le remboursement de ceux-ci (éventuellement cumulé avec ceux d'autres prêts en cours) n'a pas pour effet de l'endetter à plus du tiers de ses ressources nettes, soit: - montant maximum des remboursements mensuels au cours de la 1ère année Euros Montant de l apport personnel - Durée maximum du prêt :. ans Le RESERVATAIRE entend solliciter ce ou ces crédits : Par des démarches personnelles auprès des organismes financiers de son choix : Le RESERVATAIRE s oblige à déposer son dossier au plus tard dans un délai de 20 jours à compter de la signature des présentes, ce dont il s engage à fournir au RESERVANT la justification dans les 10 jours suivant le dépôt de sa ou de ses demandes. Le RESERVATAIRE est exempté de cette démarche s il a transmis son dossier de financement complet à LNC Financement pour l obtention de son crédit immobilier. SIGNATURE DU RESERVATAIRE Le RESERVATAIRE fera tout son possible pour faire aboutir les demandes de prêt. Il s'oblige notamment: - à constituer son dossier en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourront lui être demandés; - à tenir informé par écrit le RESERVANT de la réception de toute offre de prêt dans un délai de huit jours à compter de cette réception; - à justifier dans les 3 jours de tout refus de prêt motivé en adressant au RESERVANT la photocopie du document délivré par l'établissement prêteur; - en cas de refus de prêt opposé par l'organisme financier auprès duquel il a déposé son dossier, à laisser au RESERVANT la possibilité de présenter son dossier à un second établissement choisi par celui-ci. Dans le cas où le RESERVATAIRE ne respecterait pas ces engagements, le RESERVANT pourra soit se prévaloir des dispositions de l'article 1178 du Code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque son bénéficiaire en a empêché l'accomplissement, soit invoquer la caducité des présentes. Dans cette seconde hypothèse, le RESERVANT conservera à titre de dédommagement le montant du dépôt de garantie visé à l'article 4 des CONDITIONS PARTICULIERES. 6

7 ARTICLE 6 SIGNATURE ET DELAI DE LIVRAISON DATE PREVISIONNELLE DE SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE : Trente jours après la réception de la notification visée par l article R du Code de la Construction et de l Habitation (articles 2 et 7 des CONDITIONS GENERALES ci-après annexées) et au plus tard le. DATE PREVISIONNELLE DE LIVRAISON : T ARTICLE 7 - CONDITIONS SPECIFIQUES AU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE 7.1 Caractère lié des ventes de la nue-propriété et de l usufruit La signature de l acte de vente de la nue-propriété et la signature de l acte de vente de l usufruit auront lieu concomitamment ou postérieurement sans pouvoir excéder 30 jours, à une date fixée par le Réservant. 7.2 Relations entre usufruitier et nu-propriétaire Jusqu à la date de l extinction de l usufruit temporaire, les relations du nu-propriétaire et de l usufruitier seront réglées conformément aux dispositions du Code civil applicables en pareille matière et à celles prévues aux articles L et suivants du Code de la Construction et de l Habitation ainsi qu aux stipulations figurant au présent contrat de réservation qui seront reprises par l acte authentique de vente. Il est ici précisé que l usufruitier sera expressément dispensé des obligations de fournir la caution, et de dresser l état des Biens, telles que prévues par les articles 600 et 601 du Code Civil. Il est notamment convenu ce qui suit : a) Répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire L Usufruitier assumera la gestion locative des biens et en percevra les loyers, à charge pour lui de supporter : l ensemble des réparations de toute nature notamment issues de l article 605 du Code Civil, y compris les grosses réparations de l article 606 du Code civil, (savoir notamment "les grosses réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières") ; à cet égard, l Usufruitier sera tenu de respecter les obligations relatives à l entretien, aux réparations et à la maintenance préventive de Biens conformément à la note ci-après annexée intitulée Entretien préventif des biens tous les impôts et taxes liés à la propriété et à l occupation des Biens, notamment la taxe foncière, la taxe d habitation et la taxe d enlèvement des ordures ménagères l ensemble des charges de copropriété et les éventuelles charges liées à l ASL ou l AFUL (qu elles correspondent à des dépenses comprises ou non dans le budget prévisionnel), dont notamment la rémunération du syndic de copropriété et les travaux de toute nature décidés par l assemblée générale des copropriétaires avant la date d extinction de l usufruit temporaire, et quand bien même leur paiement ne deviendrait exigible qu après la date d extinction de cet usufruit, l usufruitier s obligeant à rembourser au nu-propriétaire, à première demande de sa part, les appels de fonds mis en recouvrement après l extinction de l usufruit temporaire directement auprès de lui par le syndic et qu il aura acquittés. A compter de la date d expiration de l usufruit, le nu-propriétaire supportera la totalité des impôts et taxes afférents aux biens dont il deviendra alors pleinement propriétaire. Il supportera également à compter de cette date l ensemble des charges relatives aux biens dans les conditions définies au règlement de copropriété et aux états descriptifs de division en volumes.. b) Affectation locative conventionnée pendant la durée de l usufruit temporaire Les Biens devront être à usage d habitation et, accessoirement, de parkings liés à l habitation. Compte tenu de la nature du financement de l opération et de son objet social, l Usufruitier confèrera des baux d habitation satisfaisant à la réglementation HLM et aux conditions requises en matière de logements locatifs 7

8 sociaux pendant la durée de son Usufruit Temporaire, sans que la durée du dernier renouvellement de ces baux puisse se prolonger au-delà de la date d extinction de l Usufruit Temporaire réservé à son profit. Sont ci-après reproduites les dispositions, d ordre public, du Code de la construction et de l Habitation relatives au bail dans le cadre d'une convention d'usufruit, que l Usufruitier s engagera à respecter : Article L253-1 L'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements. Article L créé par la loi n du 24 mars art. 68 I. La convention d'usufruit précise la répartition des dépenses de l'immeuble entre nu-propriétaire et usufruitier. L'usufruitier supporte seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui lui incombent au titre de la convention. II. Par dérogation à l'article 23 de la loi n du 10 juillet 1965 précitée, si la convention d'usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'usufruitier est de droit le mandataire commun prévu au second alinéa du même article. Il bénéficie d'une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées à l'article 24, et à l'article 25, à l'exclusion du n, et au c de l'article 26 de cette même loi et dont, au titre de la convention d'usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Il doit obtenir un mandat exprès pour les autres décisions. Par dérogation au troisième alinéa du I de l'article 22 de ladite loi, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. Lorsque la convention d'usufruit porte sur l'intégralité des lots, l'usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour prendre la décision mentionnée au c de l'article 25. III. La convention d'usufruit précise la répartition des charges à son expiration, le sort des avances et provisions appelées pendant la durée de la convention ainsi que les régularisations de charges intervenant après l'extinction de l'usufruit. Ces clauses sont inopposables au syndicat des copropriétaires. Article L253-2 Les logements dont l'usufruit est détenu par les bailleurs visés à l'article L peuvent être financés par des prêts aidés dans des conditions définies par décret. Ils peuvent faire l'objet d'une convention mentionnée à l'article L , conclue pour une durée identique à celle de l'usufruit. Article L253-3 Le bail doit expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le terme ultime du contrat tel que prévu à l'article L et reproduire les termes des articles L à L Article L253-4 Le bail conclu dans le cadre d'un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué. Les deuxième à quatrième alinéas de l'article 595 du code civil ne s'appliquent pas aux baux soumis au présent article. Article L253-5 modifié par la loi n du 24 mars art. 68 Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, peut : -soit, s'il est occupant, informer l'usufruitier de son intention de renouveler la convention d'usufruit ; -soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, conforme aux dispositions de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre 1986 ; 8

9 -soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l'article 15 de la loi n du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l'usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire. La notification reproduit les termes du II de l'article L et de l'article L Article L253-6 I. - Un an avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l'article L II. - Trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le non-respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire. Article L253-7 Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit. Article L253-8 Les dispositions du présent chapitre sont d ordre public. Il est précisé également qu en application des dispositions de l article L du Code de la Construction et de l Habitation, les logements dont l'usufruit a été détenu temporairement par les organismes d'habitations à loyer modéré ne sont plus soumis aux règles d attribution ni au droit au maintien dans les lieux après extinction de l usufruit temporaire. c) Fin de la période d usufruit En contrepartie de l investissement initial qu il aura réalisé, le nu-propriétaire entend pouvoir disposer, à l extinction de l usufruit temporaire, de ses biens libérés de toute occupation, sans préjudice toutefois de l application de la réglementation alors applicable en matière de baux d habitation et sans préjudice non plus de son éventuel souhait de maintenir à usage locatif lesdits biens, après extinction de l usufruit. Conformément aux dispositions de l article L du Code de la construction et de l habitation, six (6) mois avant l extinction de l usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d avis de réception, peut : soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l usufruit, conforme à la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre 1986 ; soit donner congé pour vendre ou pour occuper les biens selon les modalités prévues à l article 15 de la loi n du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l usufruit. Le congés est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire, la notification devant reproduire les termes du II de l article L et de l article L A l expiration de l usufruit, sans préjudice toutefois de l application de la réglementation alors applicable en matière de baux d habitation, le locataire sera déchu de tout titre d occupation sur le logement s il n a pas conclu un nouveau contrat de location avec le nu-propriétaire, ni accepté l offre de relogement, sous réserve de conditions de ressources fixées, par décret, que l usufruitier est tenu de lui proposer trois mois avant l arrivée du terme de l usufruit. d) Assurances L Usufruitier sera tenu d assurer, pour son compte et celui du nu-propriétaire, dès la livraison et de maintenir assurés les biens pour leur pleine propriété, contre l incendie, les explosions, le dégât des eaux et autres risques. Il devra également contracter une assurance contre les risques ci-dessus, notamment celui de la perte d exploitation, et pour responsabilité civile pouvant résulter des locations. Il devra maintenir ces assurances jusqu à l expiration de la durée de l usufruit temporaire. 9

10 e) Cession ou apport de l usufruit L Usufruitier pourra librement céder tout ou partie de ses droits et obligations ou les apporter en société, au profit de toute personne morale pour objet la production et l exploitation de logements locatifs sociaux, qui présenterait des garanties financières équivalentes, le tout de sorte que le démembrement de propriété objet des présentes ne soit pas susceptible d être remis en cause, notamment sur un plan civil ou fiscal. De convention expresse, en cas de cession de cet usufruit temporaire, cet usufruit durera jusqu à l expiration du délai de années entières et consécutives, quoi que puisse être le sort du titulaire initial de l usufruit, quand bien même celui-ci viendrait à être dissous avant l expiration dudit délai. Nonobstant ces cessions ou apports, l usufruitier restera tenu solidairement de l'exécution par chacun des titulaires successifs de l'usufruit, des engagements souscrits par lui au profit du nu-propriétaire, et ce pendant toute la durée de cet usufruit. A cet effet, il renonce d ores et déjà au bénéfice de division et de discussion. f) Constitution de droits de réels sur l usufruit L usufruitier pourra librement grever de toute sûreté réelle l'usufruit réservé à son profit, notamment pour sûreté du Prêt Locatif Social (PLS) qu'il pourrait souscrire pour assurer le financement de son investissement. L usufruitier s'engage à obtenir la mainlevée de toute inscription, à ses frais, pour l'expiration de l'usufruit, de sorte que le bien ne soit plus grevé d'inscription du chef de l'usufruitier à cette date. g) Représentation des nus-propriétaires auprès du syndicat des copropriétaires pendant la durée du démembrement de propriété opéré sur les Biens Les dispositions de l article L nouveau du Code de la Construction et de l habitation sont ci-après littéralement rapportées par extraits : «/. II. Par dérogation à l'article 23 de la loi n du 10 juillet 1965 précitée, si la convention d'usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'usufruitier est de droit le mandataire commun prévu au second alinéa du même article. Il bénéficie d'une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées à l'article 24, et à l'article 25, à l'exclusion du n, et au c de l'article 26 de cette même loi et dont, au titre de la convention d'usufruit, il assume seul la charge financière définitive. Il doit obtenir un mandat exprès pour les autres décisions. Par dérogation au troisième alinéa du I de l'article 22 de ladite loi, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. Lorsque la convention d'usufruit porte sur l'intégralité des lots, l'usufruitier ne bénéficie pas de délégation de vote pour prendre la décision mentionnée au c de l'article 25.» En conséquence, de ce qui précède, et tant que durera le démembrement de propriété auquel seront soumis les Biens, il sera fait application des dispositions ci-après : conformément aux dispositions de l'article L du Code de la construction et de l'habitation, l Usufruitier temporaire est de droit le mandataire commun prévu au second alinéa de l'article 23 précité en ce qui concerne les décisions mentionnées à l'article 24, à l'article 25, à l'exclusion du n, et au c de l'article 26 de la loi de la loi n du 10 juillet 1965 modifiée et dont, au titre de la convention d'usufruit, il assume seul la charge financière définitive ; l Usufruitier temporaire doit obtenir un mandat exprès pour les autres décisions, y compris la délégation de vote pour prendre la décision mentionnée au c) de l'article 25 de la loi n du 10 juillet 1965 (concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical) ; étant précisé que par dérogation au troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi précitée, il peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. De leur coté, le/les nus-propriétaires s'obligeront irrévocablement et expressément : (i) à conférer à l Usufruitier temporaire, à première demande de celui-ci, les pouvoirs exprès nécessaires permettant à ce dernier de les représenter à toute délibération à intervenir en application des dispositions de 10

11 l'alinéa c) de l'article 25 (désignation ou révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical), (ii) à réitérer pareils pouvoirs à première demande de l Usufruitier temporaire et/ou du syndic ; (iii) et à imposer pareilles obligations à ses ayants droit et ayants cause pendant toute la durée du démembrement de propriété opéré. Etant expressément convenu que pour le cas où, pour quelque cause que ce soit, le/les nus-propriétaires des Biens viendraient à agir en assemblée générale des copropriétaires comme mandataire commun, celui-ci/ceux-ci supporteront, à titre définitif, la totalité des charges (pour leur quote-part se rapportant aux lots dont il détient la nue-propriété et hors dépenses comprises dans le budget prévisionnel) résultant de décisions de l'assemblée générale des copropriétaires qu'il(s) aurai(en)t approuvées en sa qualité de mandataire commun. Enfin, pour toute autre délibération de l'assemblée générale, chaque nu-propriétaire et l Usufruitier temporaire débattront, à raison du lot ou des lots dont sera titulaire le nu-propriétaire concerné, préalablement au vote à exprimer, à l'effet de savoir lequel d'entre eux deux sera désigné comme mandataire de l'autre ou quel sera leur mandataire commun ; à défaut d'accord, ce mandataire commun sera désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, saisi à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic concerné. Dans l'attente de cette désignation, et à défaut de mandataire commun, l'usufruitier temporaire et les nuspropriétaires s'interdisent de s'exprimer lors du vote des délibérations concernées et devront par suite s'abstenir. L'Usufruitier temporaire devra adresser aux nus-propriétaires copie de chaque procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires à leur demande exprès. h) Autres pouvoirs conférés par le nu-propriétaire à l usufruitier Le nu-propriétaire sera tenu de donner pouvoir, soit dans l acte de vente des lots objet du démembrement de propriété, soit ultérieurement à titre de mandat d intérêt commun, à l Usufruitier et/ou à toute personne désignée(s) par ce dernier pour toutes délibérations de l assemblée générale des copropriétaires. Il est expressément convenu que l Usufruitier sera le mandataire commun et représentera le nu-propriétaire pour effectuer toute mise en jeu de la garantie financière d achèvement fournie par le Réservant. L Usufruitier devra tenir informé le nu-propriétaire et lui en rendre compte. Il est de plus convenu qu après la livraison des Biens, l Usufruitier sera le mandataire commun du nupropriétaire desdits biens en ce qui concerne la mise en œuvre, des garanties que les dispositions du Code civil mettent à la charge du vendeur d'immeuble à construire (garantie des défauts de conformité, des vices apparents, garantie de parfait achèvement, garantie biennale et décennale, garantie en matière d'isolation phonique), et rappelées aux termes des présentes. De même, l Usufruitier sera le mandataire commun et représentera le nu-propriétaire pour effectuer notamment toutes déclarations aux compagnies d assurances et gérer le traitement des sinistres, l Usufruitier devra tenir informé le nu-propriétaire et lui en rendre compte. Le nu-propriétaire réservataire donne tous pouvoirs à l usufruitier qui l a accepté pour mener à bien les opérations liées à la livraison du bien pour son compte et notamment constatation ou non de l achèvement, signature des procés verbaux de livraison, avec ou sans réserve, signature de procés verbaux de levées de réserves ou autres, le tout sans recours contre l usufruitier. Ces mandats constituent des mandats d'intérêt commun, et sont par suite stipulés irrévocables. Toutefois, ces mandats n'emporteront pas dessaisissement du mandant, qui conserve la faculté d'engager les démarches nécessaires en cas de défaillance du mandataire. Le défaut de mise en œuvre de ces garanties ne pourra dégager l'usufruitier des obligations pesant sur lui quant aux réparations des biens. ARTICLE 7 - INFORMATIONS 11

12 Conformément aux articles L et R à 27 du Code de l'environnement, les réservataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'etat, sont informés par le RESERVANT de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. Dès lors, si le bien est situé dans une zone énumérée ci-dessus, le RESERVANT s'oblige à établir un état des risques naturels miniers et technologiques à partir des informations qui lui sont mises à disposition par le préfet. 3 choix 1 : Le RESERVATAIRE déclare avoir pris connaissance de cet état des risques annexé au présent contrat (annexe 5). choix 2 : A cet effet, le RESERVANT déclare que le bien objet des présentes n'est pas situé dans une telle zone. 3 Rayer la mention inutile 12

13 Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L ou de l'article L du Code des assurances, le RESERVANT est tenu d'informer par écrit le RESERVATAIRE de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble. 4 choix 1 : A cet effet, le RESERVANT déclare que le bien objet des présentes n'a pas fait l'objet d'une telle indemnisation. choix 2 : A cet effet, le RESERVANT déclare que le bien objet des présentes a fait l'objet des indemnisations suivantes: - - Fait à, le en un exemplaire original. Le RESERVANT Le RESERVATAIRE 4 Rayer la mention inutile 13

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15 ANNEXE A ATTESTATION RT 2012 Programme : Carré Jules Verne Adresse : 3/5/7 rue Jules Verne et 34/36 rue Victor Hugo Code postal/ville : Levallois La SCI Levallois Rue Jules Verne s'engage à respecter la règlementation RT 2012 pour le programme référencé ci-dessus, tel qu indiqué dans la notice descriptive annexée au contrat de réservation. Ainsi, le logement : Réservé le : Par : Répondra aux critères de la règlementation thermique Fait à Le Le Réservant (Signature) Le Réservataire (Signature) 15

16 ANNEXE B NOTICE D INFORMATION PRECONTRACTUELLE I. Coordonnées du Réservant Nom : SCI LEVALLOIS RUE JULES VERNE Représentée par : Mme CORNUAU Julie Adresse : 50 route de la Reine CS Boulogne-Billancourt Cedex Téléphone : (si le numéro est surtaxé, prévoir le coût) II. GARANTIES LEGALES APPLICABLE AU BIEN OBJET DU CONTRAT DE RESERVATION (reproduction des textes légaux). II.1. Garanties légales (garantie des vices apparents, garantie décennale et biennale Article du Code civil Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction et des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice. Article du Code civil Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au Maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, , et du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, et du présent code, et à assumer la garantie prévue à l'article Article 1648 alinéa 2 du Code civil Dans le cas prévu par l'article , l'action doit être introduite à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ou des défauts de conformité Conformément à l'article R du Code de la Construction et de l'habitation, le point de départ de ces garanties est constitué par la réception, par le vendeur des travaux avec ou sans réserve. Les articles 1792, , , et sont ci-après littéralement rapportés : Article 1792 du Code civil Tout constructeur d ouvrage est responsable de plein droit, envers le Maître ou l acquéreur de l ouvrage des dommages même résultant d un vice du sol, qui compromettent la solidité de l ouvrage oui qui l affectant dans l un de ses éléments constitutifs ou de l un de ses éléments d équipements, le rendant impropre à sa destination. 16

17 Une telle responsabilité n a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d une cause étrangère. Article du Code civil Est réputé constructeur de l'ouvrage : - Tout architecte, entrepreneur, technicien ou 1 autre personne liée au Maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage. - Toute personne qui vend, après achèvement, 2 un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. - Toute personne qui, bien qu'agissant en 3 qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. Article du Code civil La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages mentionnés à l'alinéa précédent, lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de manière de cet ouvrage. Article du Code civil Les autres éléments d'équipement du bâtiment font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage. Article du Code civil Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à du présent code, est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à , après dix ans à compter de la réception des travaux ou en application de l'article , à l'expiration du délai visé à cet article. II.2. Garantie de parfait achèvement Article alinéa 2 et suivants du Code civil : La garantie de parfait achèvement à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le Maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par la voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le Maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord ou à défaut judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou l'usage. II.3. Garanties d'isolation phonique Le RESERVANT, devenu Vendeur sera tenu à l'égard du premier occupant de chaque logement de la garantie d'isolation phonique conformément aux dispositions de l'article L du Code de la construction et de l'habitation ci-après littéralement rapporté : 17

18 «Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique. Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article du code civil reproduit à l'article L Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession.» II.4. Garantie financière d'achèvement ou de remboursement Le RESERVANT devenu VENDEUR sera tenu d obtenir une garantie financière d achèvement ou de remboursement prévue par l article L et les articles R et suivants du Code de la construction et de l'habitation. III. ASSURANCE Le RESERVANT sera conforme aux obligations résultant de la loi du 4 janvier 1978 publiée au Journal Officiel le 5 janvier 1978, relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction. Il est titulaire d une police ZURICH Responsabilité Civile Promoteur n Les coordonnées de l assureur sont les suivantes : ZURICH 112 avenue Wagram Paris cedex 17. Ce contrat couvre les activités du Réservant en France métropolitaine. IV. REGLEMENT DES LITIGES ET DROIT APPLICABLE Le présent contrat ne comporte pas de clause «compromissoire» ou de clause attributive de juridiction. Le droit applicable au présent contrat est le droit français. 18

19 ANNEXE C M demeurant Banque CREDIT AGRICOLE CORPORATE & INVESTMENT BANK STRUCTURED FINANCE A l attention de Mme JEBALI- BARET 9, quai Paul Doumer PARIS LA DEFENSE CEDEX., le OBJET : Dépôt de garantie Messieurs, J'ai l'honneur de vous faire savoir qu'aux termes d'un contrat préliminaire de réservation, la Société Civile Immobilière LEVALLOIS rue Jules VERNE dont le siège social est 50, Route de la Reine, Boulogne- Billancourt, m'a réservé l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, des locaux désignés ci-dessous : LOT SURFACE TYPE ETAGE CAVE PARKING PRIX compris dans l'ensemble immobilier situé 3/5/7 rue Jules Verne et 34/36 rue Victor Hugo à levallois (92) Vous trouverez ci-joint une copie de ce contrat. Conformément à l'article 4 des conditions particulières de ce contrat, je vous demande de bien vouloir déposer au crédit du compte séquestre qui a été ouvert en vos livres les sommes versées par moi en contrepartie de la réservation, à savoir: - un chèque tiré sur, numéro, de la somme de.. Euros, dont je vous demande de bien vouloir créditer ce compte. Je vous prie, et à ce titre d'instruction irrévocable, de donner à cette somme l'une des affectations prévues au contrat : * Soit restitution à mon profit dans les trois mois de ma demande dans les cas prévus à l'article R du C.C.H., ou si la condition suspensive de l article L du Code de la consommation n est pas réalisée. 19

20 * Soit versement en totalité à la société venderesse pour imputation sur la partie de prix payable au jour de la réalisation de la vente; * Soit versement à la société des sommes susvisées à titre d'indemnité d'immobilisation dans tous les autres cas et en particulier si je refusais ou négligeais de signer l'acte authentique dans les délais prévus. Veuillez agréer, Maître, l'expression de mes sentiments distingués. Le Réservataire 20