Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre.

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1 Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. Marie-Pierre de Bellefon 8 décembre 2015 Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 1 / 44

2 1 Introduction : quelques intuitions économiques. 2 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest 3 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix 4 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 2 / 44

3 Sommaire Introduction : quelques intuitions économiques. 1 Introduction : quelques intuitions économiques. 2 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest 3 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix 4 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 3 / 44

4 Introduction : quelques intuitions économiques. Problématique Pourquoi les prix diminuent-ils souvent avec la distance au centre? Argument théorique principal Quand on s éloigne du centre d emploi, l augmentation des coûts de transports est compensée par une baisse du coût du logement Si les emplois sont localisés au centre, les prix immobiliers sont plus faibles en banlieue. En pratique, la décroissance des prix n est pas monotone. Coûts de transport dissymétriques (réseau de métro, autoroutes,...) Contexte local non pris en compte par le modèle (espace vert, écoles, supermarché, gentrification,...) Centres d emploi en périphérie. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 4 / 44

5 Introduction : quelques intuitions économiques. Problématique Objectifs de l étude Une première question... Comment mesurer la décroissance des prix avec la distance au centre historique?... qui en génère beaucoup d autres. Est-ce toujours exactement au centre historique que les prix sont les plus élevés? Comment définir le ou les centres villes? Les prix décroissent-ils toujours quand on va du centre vers la périphérie? Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 5 / 44

6 Modèle Introduction : quelques intuitions économiques. Comment mesurer la décroissance des prix immobiliers? 1 ) Régression hédonique Principe : le prix d un logement est expliqué par ses caractéristiques physiques : nombre de pièces, garage, époque de construction,... Prix "équivalent bien de référence" : prix d un logement standard (3 pièces au rez de chaussée construit entre 1948 et 1969). Intérêt : comparer les prix des biens, toutes caractéristiques physiques égales par ailleurs. Permet de distinguer uniquement l influence de la localisation sur le prix d un bien. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 6 / 44

7 Modèle Introduction : quelques intuitions économiques. Comment mesurer la décroissance des prix immobiliers? 2 ) Régression hédonique locale Objectif : prendre en compte la localisation sans imposer a priori un découpage géographique en quartiers où l évolution des prix serait similaire. Moyen : l impact des caractéristiques physiques d un bien sur son prix dépend des coordonnées géographiques. Permet d étudier les variations du prix du bien de référence à une échelle très fine. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 7 / 44

8 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest Sommaire 1 Introduction : quelques intuitions économiques. 2 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest 3 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix 4 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 8 / 44

9 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest Les prix décroissent globalement du centre vers la périphérie. Les zones délimitées par des prix homogènes se distinguent du découpage en quartiers administratifs. Prix d un appartement ancien de référence Zones de prix maximum : Saint-Germain-des-Prés et Invalides. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 9 / 44

10 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest Décroissance des prix immobiliers parisiens Les prix décroissent plus lentement vers l ouest, avec un maximum secondaire nettement visible. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 10 / 44

11 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest Décroissance moyenne des prix Lecture : quand on part du point maximum des prix et qu on s éloigne de 100m vers le nord-ouest, les prix diminuent en moyenne de 79 e/m 2. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 11 / 44

12 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest Densité de monuments historiques Définition du centre historique harmonisée pour toutes les villes. Densité de monuments historiques - Ile-de-France 2015 La densité de monuments historiques décroit vers la périphérie de l Ile-de-France, avec un maximum secondaire à Versailles. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 12 / 44

13 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest Densité de monuments historiques Densité de monuments historiques - Paris 2015 Le maximum de densité de monuments historiques correspond à la cathédrale Notre-Dame. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 13 / 44

14 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest Densité de transport en commun en Ile-de-France Densité de transport en commun - Ile-de-France Source : RATP Deux maximums : quartier des affaires du 8ème arrondissement et la Défense. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 14 / 44

15 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest Densité d équipements culturels en Ile-de-France Densité d équipements culturels - Source : BPE INSEE Un maximum : entre le quartier des affaires du 8ème arrondissement et les Champs Elysées. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 15 / 44

16 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest Conclusion des observations en Ile-de-France Les zones de prix immobiliers les plus élevés sont associées aux zones où la densité de monuments historiques est maximale. La densité d équipements de transports en commun et la densité d équipements culturels sont également associées à des prix immobiliers élevés, mais dans une moindre mesure. La décroissance des prix avec la distance au centre historique n est ni monotone ni symétrique. Existe-t-il des villes où les prix des logements augmentent avec la distance au centre historique? Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 16 / 44

17 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Sommaire 1 Introduction : quelques intuitions économiques. 2 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest 3 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix 4 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 17 / 44

18 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Lyon Prix du bien de référence - Lyon appartements anciens 2012 source : base PERVAL Les prix décroissent globalement du centre vers la périphérie. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 18 / 44

19 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Lyon Zones de prix concentriques Les zones de prix homogènes se distinguent du découpage en arrondissements. Prix du bien de référence - Lyon appartements anciens source : base PERVAL Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 19 / 44

20 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Lyon Prix du bien de référence - Lyon maisons anciennes 2012 Le prix des maisons anciennes diminue beaucoup plus lentement à l ouest qu à l est. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 20 / 44

21 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Lyon Densité de monuments historiques Densité de monuments historiques - Lyon source OSM Le maximum de densité de monuments historiques correspond aux zones de prix des logements les plus élevés. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 21 / 44

22 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Lyon Densité de construction Densité du bâti - Lyon source IGN (BD TOPO) Le maximum de densité du bâti correspond en partie à la zone de prix des logements les plus élevés. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 22 / 44

23 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Axes d étude des prix Lyon Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 23 / 44

24 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Les prix décroissent dans toutes les directions. Lyon Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 24 / 44

25 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Mais les profils diffèrent nettement selon l orientation. Lyon Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 25 / 44

26 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Lyon Explication : marquage social lié à l histoire de la ville. Axe sud-est : décroissance rapide puis remontée. Quartier de la gare de Part-Dieu : nuisances autour de la gare, surtout des bureaux, pas de vie de quartier. Quartier Montchat : jeunes cadres supérieurs, proximité de l hôpital, écoles, nombreux commerces de quartier. Axe sud-ouest : décroissance lente puis palier de prix élevés. 6ème arrondissement : quartier huppé, beaux immeubles, larges avenues, parc de la Tête d Or. Quartier de la presque-île : centre historique (Basilique St-Martin, Hôtel de Ville, place Bellecour, Opéra, palais de la Bourse..), quartier animé : rues piétonnes, cafés, restaurants, commerces, centres culturels. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 26 / 44

27 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand : le maximum des prix est en périphérie Densité de monuments historiques Clermont-Ferrand Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 27 / 44

28 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand : le maximum des prix est en périphérie Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 28 / 44

29 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Clermont-Ferrand Vue en trois dimensions des prix immobiliers à Clermont-Ferrand La représentation en trois dimensions permet de visualiser l évolution des prix dans toutes les directions. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 29 / 44

30 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Clermont-Ferrand Observations Le quartier de la gare est très dévalorisé. Les cadres travaillant au siège de Michelin préfèrent habiter un peu plus au sud. Le maximum des prix est en périphérie de Clermont-Ferrand : nombreux espaces verts, cadre de vie agréable et sûr, assez proche des centres d emploi. Comment expliquer ces observations? Compromis entre accès à l emploi, prix du logement et agrément du quartier. Enjeux : intégrer dans le modèle la valorisation des espaces verts. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 30 / 44

31 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Montpellier : plusieurs maximums de prix et un minimum Zones de prix immobiliers homogènes - appartements anciens - Montpellier Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 31 / 44

32 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Montpellier : plusieurs maximums de prix et un minimum Trois maximums et un minimum Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 32 / 44

33 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Montpellier : plusieurs maximums de prix et un minimum Zones de prix immobiliers homogènes - appartements anciens - Montpellier Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 33 / 44

34 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Trois maximums et un minimum Montpellier : plusieurs maximums de prix et un minimum Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 34 / 44

35 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix Montpellier : plusieurs maximums de prix et un minimum Obervations Trois maximums de prix Centre historique : ruelles piétonnes et commerçantes ; trop animées pour certains. Port Marianne : nouveau centre ville ; commerces, activités, équipements, espaces verts. Nord : hôpitaux, facultés ; quartier recherché par les chercheurs, enseignants, cadres médicaux. Un minimum à moins de 3km du centre historique Quartier Petit Bard : grands ensembles, très défavorisé. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 35 / 44

36 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Sommaire 1 Introduction : quelques intuitions économiques. 2 En Ile-de-France, décroissance plus rapide à l Est qu à l Ouest 3 Lyon, Clermont, Montpellier : différentes topographies des prix 4 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 36 / 44

37 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Bordeaux La rénovation urbaine à Bordeaux : Objectif : dynamiser la rive droite Logements : remplacement des tours par des immeubles plus petits - création de logements destinés aux classes moyennes. Transport : tramway reliant rive droite et gauche. Emplois : zones franches urbaines (3000 entreprises installées, emplois). Equipements : écoles agrandies - nouvelles salles de spectacle. Espaces verts : entrepôts transformés en promenade piétonne. Comment l évolution de ces paramètres clés a-t-elle affecté la structure des prix immobiliers? Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 37 / 44

38 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Bordeaux Evolution de la topographie du prix d un appartement ancien de référence à Bordeaux (gauche) (droite) Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 38 / 44

39 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Bordeaux Topographie du prix d un appartement de référence à Bordeaux : Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 39 / 44

40 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Bordeaux Topographie du prix d un appartement de référence à Bordeaux : Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 40 / 44

41 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Bordeaux Observations Le maximum des prix reste localisé dans le centre ancien : beaux immeubles historiques. La zone de prix élevés s est décalée vers la rive droite : des familles investissent dans les quartiers rénovés. Certains quartiers très valorisés en 2000 le sont comparativement moins en 2010 : sud ouest, quartier Caudéran. Ancien "Neuilly de Bordeaux" aujourd hui loin du tramway. A nouveau le quartier de la gare est dévalorisé. Quand on s éloigne de la zone la plus valorisée, les prix diminuent plus brutalement en 2010 qu en Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 41 / 44

42 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Bordeaux Axes de réflexion L augmentation des prix s est concentrée dans certains quartiers, bien desservis par le tramway et proches des équipements : espaces verts, commerces, culture. Enjeux : mesurer l impact sur le prix de chaque paramètre économique pour vérifier les prédictions des modèles. Idée : utiliser l évolution de la densité de transport en commun, de la densité du bâti et de la densité d équipements de commerce et de loisir. Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 42 / 44

43 Rénovation urbaine et structure des prix immobiliers. Bordeaux Conclusion Définir le centre ville comme le maximum des prix des logements synthétise de nombreux paramètres d économie urbaine. La topographie des prix est rarement conique : il peut exister des maximums secondaires (Ile-de-France) et même des minimums significatifs non loin du centre historique (Clermont-Ferrand). Une rénovation urbaine de grande ampleur modifie la localisation des maximums de densité d emploi, de densité de population et de prix des logements. Etudier les liens entre les changements de localisation des maximums principaux et secondaires permet de mieux comprendre les mécanismes économiques. Une difficulté réside dans la prise en compte de la qualité du quartier : espaces verts, pollution, carte scolaire, offre culturelle,... Marie-Pierre de Bellefon Géographie urbaine et prix des logements : l influence de la distance au centre. 43 / 44