LES PRIX NOBEL, LA FINANCE ET L'IMMOBILIER

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Georgette St-Jean
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1 LES PRIX NOBEL, LA FINANCE ET L'IMMOBILIER Roland GILLET Professeur à la Sorbonne (Paris 1) ainsi qu à l ULB (Solvay) et à l'emi Expert au niveau international Introduction par Louis-Marie Piron et Serge Fautré Débat animé par Amid Faljaoui et Philippe Coulée Conférence Bruxelles 9 janvier 2014

international Introduction par Louis-Marie Piron et Serge Fautré Débat

2 Conférence - introduction Amid Faljaoui, directeur des magazines francophones de Roularta et spécialiste reconnu des questions économiques Philippe Coulée, journaliste spécialisé en immobilier Louis-Marie Piron, cofondateur Thomas & Piron Serge Fautré, CEO AG Real Estate

économiques Philippe Coulée, journaliste spécialisé en immobilier

3 Les Prix Nobel, la finance et l'immobilier Droits réservés EMI Roland Gillet Roland GILLET Professeur à la Sorbonne (Paris 1) ainsi qu à l ULB (Solvay) et à l EMI Expert au niveau international Bruxelles 9 janvier

la Sorbonne (Paris 1) ainsi qu à l ULB (Solvay) et à l

4 1/ La Finance : une seule logique tautologique et pourtant! - V = Somme actualisée (au taux k) des flux de liquidités anticipés - k = Taux sans risque + Prime de risque sur l'horizon de placement - Economiste ou financier : loi Normale (µ et σ) et statistique élémentaire! P = prix observé sur le marché pour l'actif d'investissement considéré 8 Références : 8 R. Cobbaut, R. Gillet et G. Hübner : La Gestion de portefeuille, De Boeck, J. Chrissos et R. Gillet : Décision d investissement 3 ème Ed, Pearson,

ou financier : loi Normale (µ et σ) et statistique élémentaire!

5 2/ Prix Nobels et grands principes de la finance moderne! Droits réservés EMI Roland Gillet Franco Modigliani (Merton Miller -> 1990) /53 : Cycle de vie et épargne domestique 8 Structure financière, coût du capital et valeur de l'entreprise /63 & 77 : Théorèmes M-M (I & II) 8 Politique de dividende et valeur de l'entreprise 8 Nobel : L'ingénierie financière ne crée pas de valeur. Sauf si biais extérieur! 8 Rôle des Etats sur effet de levier versus de massue, regret jusqu'à son décès! 8 Shiller, Draghi,... Gillet : forte influence lors de la thèse de doctorat! 5

financière, coût du capital et valeur de l'entreprise 8 1958/63 & 77 : Théorèmes M-M (I & II) 8 Politique de dividende et valeur de l'entreprise 8

6 2/ Prix Nobels et grands principes de la finance moderne! Droits réservés EMI Roland Gillet Harry Markowitz (HM), Merton Miller et William Sharpe (WS) 8 HM : Loi Normale - Relation rendement µ - risque σ! 8 HM : Effet de la diversification sur rendement et risque d'un portefeuille 8 HM : Corrélation entre les actifs et frontière d'efficience... 8 WS : Actif sans risque, équilibre marchés financiers (Newton-CAPM) 8 WS : Diversification et risque systématique versus risque spécifique! 8 WS : Modèle de marché, diagonal ou de Sharpe (Lintner absent...) 6

7 2/ Prix Nobels et grands principes de la finance moderne! Droits réservés EMI Roland Gillet Robert Merton (RM) et Myron Scholes (MS) (Fischer Black décès 95) Logique de base de l'évaluation financière et contrats optionnels! 8 L'alternative de duplication et ses limites -> annuaire téléphonique!!! 8 RM : Finance en temps continu, effet de levier implicite et faillite LTCM! 7

décès 95) 8 1973 - Logique de base de l'évaluation financière et contrats optionnels!

8 2/ Prix Nobels et grands principes de la finance moderne! Droits réservés EMI Roland Gillet Eugene Fama (EF), Lars Peter Hansen (LPH) et Robert Shiller (RS) 8 EM : 1967/70 - Théorie des marchés efficients /91 & 98! 8 EM : Logique de départ, développements, anomalies! 8 EM : Jensen (1978), limites et critiques... 8 LPH : Econométrie & Méthode des Moments Généralisés! 8 RS : 1981 : Rationalité limitée des agents - volatilité des marchés! 8 RS : 1989 : Finance comportementale -> Animal spirits! 8 RS : 1991 : Case-Shiller index, bulles rationnelles et exubérance irrationnelle... 8

efficients - 1970/91 & 98! 8 EM : Logique de départ, développements, anomalies! 8 EM : Jensen (1978), limites et critiques.

9 3/ Nobels et immobilier : Décision d investissement versus décision de financement Droits réservés EMI Roland Gillet - Un grand principe si décision d'investissement : actualisation des loyers nets! - MM et RS : Taux sans risque souvent > taux net d emprunt "logement ménage" grâce à l'etat (Ex : Rf = 2% et taux emprunt 3% avec taux d'impôt = 40 %)! - HM et WS : Spécificité du marché, diversification optimale et concentration des risques... pour les investisseurs particuliers... - RM et MS : Option et effet directionnel du levier "de duplication" à parfois 100%! - EF et RS : Efficience du marché, coûts de transaction et rationalité des investisseurs - consommateurs... 9

- MM et RS : Taux sans risque souvent > taux net d emprunt "logement ménage" grâce à l'etat (Ex : Rf = 2% et taux emprunt 3% avec taux d'impôt = 40 %)!

10 4/ Des risques de l immobilier résidentiel en période de crise!!! - Consommation versus investissement : le rêve de beaucoup de ménages! - Ou comment troquer la prime de risque de l immobilier résidentiel contre une prime de Luxe? - Politique de droit à la propriété à levier (fiscalité) versus d accès à un logement décent! - Etudes FMI, OCDE, The Economist et Banques nationales Et de leurs interprétations abusives!!! 10

- Ou comment troquer la prime de risque de l immobilier résidentiel contre une prime de Luxe?

11 4/ Des risques de l immobilier résidentiel en période de crise!!! - Et des statistiques affichées : Prix versus Transactions/Stock! - Des USA en 2008 au reste de la planète, Chine, Golfe, Europe (ESP, AUT, )! - Incitants fiscaux et bas taux hypothécaires : US-Canada - Europe-Allemagne! - Exemple des Pays-Bas récemment - A la régionalisation des compétences en matière de logement en Belgique 11

- Des USA en 2008 au reste de la planète, Chine, Golfe, Europe (ESP, AUT, )!

12 4/ Des risques de l immobilier résidentiel en période de crise!!! - Des crédits hypothécaires «subprimes» et de l effet richesse «inversé»! - Pourquoi la spirale récessive est-elle aussi dévastatrice en cas de crise? - Exemple de la situation US versus la situation de l Espagne! - Rapport Liikanen et quid du retour à la Banque de «papa»? - Et des conclusions du comité «crise» au niveau mondial : un vrai cancer si pas prévenu et soigné à temps!!! 12

- Pourquoi la spirale récessive est-elle aussi dévastatrice en cas de crise?

13 5/ De la place de l immobilier résidentiel dans le patrimoine privé - Le piège du raisonnement totalement «erroné» basé sur la comparaison loyers/ mensualités en matière de décision d achat versus location De l usage «peu rationnel» des fonds propres des plus démunis!!! - Qu attendre comme conseil de l établissement de crédit face à un achat dicté d abord généralement par la consommation et le plaisir au quotidien, ce dernier pouvant ne pas avoir de prix mais une énorme valeur «non financière»??? - Que demander de plus si les parents se portent caution solidaire et indivisible 13

!! - Qu attendre comme conseil de l établissement de crédit face à un achat dicté d abord généralement par la consommation et le plaisir au

14 5/ De la place de l immobilier résidentiel dans le patrimoine privé - Prix versus valeur & immobilier résidentiel versus immobilier en général! - De la surpondération moyenne (à levier) de l immobilier résidentiel dans le patrimoine des ménages - Et de la pondération «relative» pour les plus riches ou pour les investisseurs institutionnels!!! 14

- De la surpondération moyenne (à levier) de l immobilier résidentiel dans le

15 5/ De la place de l immobilier résidentiel dans le patrimoine privé - De la consolation par l absence de cotation de marché de notre maison aux effets de myopie de l inflation sur longue période - Du rallongement de la durée de vie de la population et de la politique des pensions!!! - De la fiscalité aux frais de mutation (transaction) de la brique «papier»! 15

sur longue période - Du rallongement de la durée de vie de la population et de la

16 Conclusions Droits réservés EMI Roland Gillet - Des grands principes de la finance moderne à l'application dans le monde réel : à chacun sa rationalité et ses limites, des entreprises, des ménages, des investisseurs, mais assurément également des Etats... - De la brique dans le ventre qui se consomme avec délectation au quotidien à la tuile parfois plus indigeste qu elle peut représenter en matière d investissement rationnel, l immobilier résidentiel laisse à chacun la possibilité objective ou subjective de définir a priori sa véritable fonction objectif Consommation, plaisir, ou investissement!!! - Et d en accepter alors en pleine conscience les conséquences multiples en matière de gestion de son patrimoine à court, moyen et long terme 16

.. - De la brique dans le ventre qui se consomme avec délectation au quotidien à la tuile parfois plus indigeste qu elle peut représenter en matière d investissement rationnel, l

17 EXECUTIVE MASTER IMMOBILIER Christian Lasserre Directeur Académique Anders Böhlke Program Manager Cécile Mairesse Attachée de Faculté Informations (0)

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