DTZ Research. Property Times Toulouse Bureaux T Succès des surfaces de seconde main. 14 Février Sommaire. Auteur.

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1 Property Times Toulouse Bureaux T Succès des surfaces de seconde main 14 Février 2014 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre immédiate et future 4 Définitions 5 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) Contacts Magali Marton Head of EMEA Research +33 (1) Après 3 trimestres difficiles, le marché tertiaire toulousain s est redressé en fin d année, avec près de m² de bureaux commercialisés au 4 ème trimestre. Ce redressement n aura cependant pas suffi à inverser la tendance baissière observée depuis le début de l année. Avec seulement m² commercialisés en 2013, le marché toulousain voit sa demande placée reculer de 23% d une année sur l autre. Ce recul est avant tout lié à une forte chute du volume de commercialisation (-36%) sur le segment des surfaces supérieures à m². Après avoir gonflé dans le courant de l année sous l effet de nombreuses libérations, l offre immédiatement disponible s est finalement résorbée en fin d année m² de bureaux étaient ainsi disponibles fin 2013, soit légèrement moins (-1%) qu il y a un an. Avec m² vacants fin 2013, les surfaces de seconde main représentent les 2/3 du stock vacant. Le secteur Sud- Ouest concentre toujours l essentiel des disponibilités, avec près de m² de bureaux actuellement vacants. Les valeurs locatives se sont maintenues d une année sur l autre sur les immeubles de qualité. Le loyer prime demeure ainsi positionné à 200 /m²/an fin Sur les surfaces anciennes en revanche, le fort niveau de disponibilités a entraîné une nette correction (-13% en un an) des valeurs locatives qui se positionnent en moyenne, à 110 /m²/an fin A l horizon 2016, plus de m² de bureaux neufs pourraient voir le jour sur l agglomération toulousaine. Les opérateurs demeurent toutefois prudents, et seuls quelques projets sont lancés en blanc. Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) DTZ Research

2 Contexte économique Une économie sans moteur Alors que l activité économique de la zone Euro montre de sérieux signes de reprise avec une progression de l indicateur composite PMI Markit depuis plusieurs mois - la France reste à la traine et apparaît aujourd hui comme la seule économie des 4 géants de la zone à enregistrer une baisse de son activité au 4 ème trimestre. Après un recul du PIB de 0,1% au 3 ème trimestre, l INSEE table sur une légère reprise au 4 ème trimestre 2013 (+0,4%). Ce rebond, pour partie mécanique et conjoncturel - les ménages ayant précipité certains achats en prévision de la hausse de la TVA au 1 er janvier 2014, et du durcissement du bonus-malus automobile- ne devrait pas être suivi d effets avec une croissance quasi nulle anticipée sur la 1 ère moitié de 2014, avec 0,2% de croissance attendue aux 1 er et 2 ème trimestres 2014 (graphique 1). L ensemble des moteurs de l économie française sont grippés. La consommation des ménages ne décolle pas dans un environnement incertain où le pouvoir d achat en baisse côtoie un taux de chômage toujours élevé. Le moral des ménages ne montre aucun signe d amélioration, évoluant, mois après mois, bien en-deçà de son niveau de longue période (graphique 2). Le pessimisme des ménages français atteint même des niveaux historiquement élevés en ce qui concerne les perspectives d évolution de niveaux de vie. L investissement des entreprises ne montre pas davantage de dynamisme, en recul de 0,6% au 3 ème trimestre, dans un contexte de taux de marge au plus bas depuis trente ans. Là encore, le climat des affaires ne laisse pas augurer d évolution positive significative (graphique 2). Le taux de chômage ne faiblit pas Objectif phare du gouvernement, l inversion de la courbe du chômage semble inatteignable, même à moyen terme, dans un contexte de croissance molle. L INSEE anticipe même une hausse du taux de chômage d ici à juin, pour atteindre 11% de la population active, contre 10,9% aujourd hui. Si la mise en place du crédit d impôt compétitivité et emploi (CICE) devrait déboucher, d après les estimations, sur la création de emplois, ce dispositif ne permettra que de ralentir la hausse du chômage, qui ne devrait se stabiliser qu à partir de l été Graphique 1 Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source : INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Demande placée et valeurs locatives Recul des commercialisations malgré un 4 ème trimestre très dynamique Près de m² de bureaux ont été commercialisés au 4 ème trimestre sur le marché toulousain, une performance nettement supérieure aux résultats enregistrés au cours des trimestres précédents (entre et m²). Malgré ce redressement, le marché toulousain voit son niveau de demande placée reculer de 23% d une année sur l autre avec seulement m² de bureaux commercialisés en Pour rappel, m² sont placés en moyenne chaque année sur ce marché depuis 2009 (graphique 4). Ce recul est avant tout lié à une forte chute du volume de commercialisation (-36%) sur le segment des surfaces supérieures à m², avec seulement 24 transactions pour m² en 2013, contre 33 pour un total de m² l an dernier. Grâce à plusieurs transactions d envergure enregistrées en fin d année, les surfaces de seconde main réalisent, avec m² placés en 2013 (+39% en un an), leur meilleure performance depuis A l inverse, les commercialisations de surfaces neuves reculent de 61% d une année sur l autre (graphique 4). Nette correction du loyer moyen de seconde main. Les valeurs locatives des meilleurs immeubles se sont maintenues en 2013, à 200 /m²/an pour les locaux prime de centre ville et sur des surfaces inférieures à 500 m², et 135 /m²/an pour les immeubles récents de périphérie (graphique 5). Sur les surfaces anciennes en revanche, le fort niveau de disponibilités a entraîné une nette correction des valeurs locatives. Positionnée à 126 /m²/an fin 2012, la valeur moyenne se positionne aujourd hui à 110 /m²/an (-13% en un an) (graphique 5). Graphique 4 Demande placée à Toulouse, en milliers de m² Première main Seconde main Graphique 5 Valeurs locatives à Toulouse, en /m²/an Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 1 Principales transactions de bureaux à Toulouse au 4 ème trimestre 2013 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Compans-Carafelli CENTRE DE FORMATION m² Ancien Centre-ville HABITAT TOULOUSE m² Ancien Basso Combo INTEL m² Ancien Compans-Carafelli ESC m² Ancien Property Times 3

4 Offre immédiate et future Le bon niveau de commercialisation sur les surfaces de seconde main permet une résorption de l offre immédiate L offre de bureaux immédiatement disponibles sur le marché toulousain s est légèrement résorbée d une année sur l autre (-1%), pour représenter m² fin 2013, soit un taux de vacance de 4,9% (graphiques 6 et 7). Les surfaces de seconde main, qui avaient vu leurs disponibilités augmenter au cours de l année 2013 suite à de nombreuses libérations, se sont finalement résorbées au 4 ème trimestre grâce à un très bon niveau de commercialisation. Elles ne progressent ainsi que de 2% par rapport à fin Elles n en demeurent pas moins nombreuses, avec m² vacants fin 2013, soit 2/3 du stock vacant. Les surfaces de première main se sont, quant à elles, résorbées de 7% en un an, pour représenter m² fin 2013, localisés pour l essentiel sur les secteurs Nord- Ouest et Sud-Ouest (graphique 6). Le secteur Sud-Ouest demeure ainsi la principale poche d offre immédiate sur le marché toulousain, avec près de m² de bureaux actuellement vacants, soit plus du tiers des disponibilités. Un potentiel de m² de bureaux neufs à horizon 2016 Plus de m² de bureaux neufs pourraient voir le jour sur le marché toulousain d ici à Toutefois, les opérateurs demeurent prudents, et seuls quelques projets sont lancés en blanc. On citera notamment l opération «Golf Park» à Basso-Cambo, dont 2 bâtiments sont lancés blanc par DOUGHTY HANSON, «Verdauja» à Balma, dont PITCH PROMOTION lancera le premier bâtiment, ou encore l opération «Amarantes» de GA à Borderouge, dont le premier bâtiment est lui aussi en cours de construction. Le «Hills Plazza» du groupe LAZARD, et «ID», m² développés par KAUFMAN & BROAD dans le secteur de Balma Gramont, seront quant à eux livrés prochainement. Graphique 6 Offre immédiate à Toulouse, en milliers de m² Graphique 7 Taux de vacance à Toulouse 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Première main Seconde main Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Toulouse Source : DTZ Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Hills Plazza Balma Gramont LAZARD m² Mi-2014 ID Balma Gramont KAUFMAN ET BROAD m² Fin 2014 Golf Parc Toulouse Basso-Cambo DOUGHTY HANSON m² Fin 2014 Les Amarantes Borderouge GA m² 1 er bât en 2014 Elipsys Centre ville CFA ATLANTIQUE m² 2015 Verdauja Balma Gramont PITCH PROMOTION m² ères lignes Ramonville Saint-Agne NOVIMTIS m² Property Times 4

5 Définitions Demande placée Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Offre immédiate Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. Property Times 5

6 Carte 1 Carte des secteurs de marché de l agglomération toulousaine Source: DTZ Property Times 6

7 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- Novembre 2013 Sweden - Computer Games developers Novembre 2013 India Office Demand and Trends Survey Poland Banking Sector Janvier 2013 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Net Debt Funding Gap - Novembre 2013 UK secondary market pricing - Octobre 2013 German Open Ended Funds - Octobre 2013 Great Wall of Money - Octobre 2013 Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 2013 Singapore Government Land Sales - Septembre 2013 UK lending market -Septembre 2013 Quantitative Easing - Août 2013 Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential Juillet 2013 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 2013 City of London occupier demand - Avril 2013 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 7

8 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Head of EMEA Research Hans Vrensen Magali Marton Phone: +44 (0) Phone: Head of France Research Delphine Mahé Phone: DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) DTZ France Antoine Derville Phone: +33(0) Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33(0) Agence de Toulouse Pascale Cieutat Phone: +33(0) Conseil Philippe Méjean Phone: + 33(0) Investissement Nils Vinck Phone: + 33(0) Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33(0) Asset Management Alban Liss Phone: + 33(0) DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Février Property Times 8

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