Note. conjoncture. Dans un contexte déprimé, les prix des terrains résistent

Transcription

1 Note de conjoncture Les marchés fonciers franciliens janvier 2014 Marchés fonciers P2 Terrains constructibles Consommation d espace Terrains pour maisons individuelles Marchés immobiliers P5 Logements neufs Logements anciens Activités des opérateurs P7 Activité des EPF Activité des bailleurs sociaux Activité de la Safer Zoom sur la Seine-et-Marne P9 563 /m 2 : Prix moyen d un terrain constructible en grande couronne au 1 er semestre : ventes de terrains constructibles au 1 er semestre : mises en chantier de maisons individuelles en : mises en vente de logements neufs aux particuliers en ha/an : consommation d espaces entre 2008 et ha : surface mobilisée pour les mises en chantier des maisons individuelles en : nombre de communes sous convention avec un EPF Dans un contexte déprimé, les prix des terrains résistent Les marchés fonciers se démarquent de plus en plus des marchés immobiliers : le prix du terrain continue d'augmenter alors qu'on observe une baisse d'activité sur les deux marchés. Actuellement, aucun indicateur ne permet d'anticiper un changement de tendance en Mais le plan de relance et le nouveau contexte dû aux changements législatifs, conduiront-ils en 2014 aux ajustements souhaités par l'ensemble des professionnels? Sur les marchés fonciers, ce sont les surfaces moyennes des terrains qui servent de variable d'ajustement : les surfaces moyennes ainsi que les prix moyens des terrains diminuent mais les prix au m² poursuivent leur progression. Sur le marché des terrains constructibles, l'activité fléchit début 2013 pour se situer autour de ventes au premier semestre. Les prix au m² restent stables en grande couronne pour se fixer autour de 560 /m² et affichent une hausse constante en petite couronne atteignant plus de /m² mi Sur le marché des terrains à bâtir pour maisons individuelles, le constat est identique avec des prix moyens au m² qui augmentent, une activité qui reste stable, mais des surfaces moyennes qui diminuent permettant cet accroissement des prix au m². Les marchés immobiliers quant à eux affichent des volumes de ventes à la baisse et des prix dans le neuf qui diminuent sensiblement (4 700 /m² dans le collectif et /m² dans l'individuel sur les trois premiers trimestres 2013). Dans l'ancien, les prix demeurent sans changement. Parallèlement à cette activité en baisse sur les marchés, l'action publique continue de s'affirmer et de jouer un rôle contracyclique. Les acquisitions et les cessions des établissements publics fonciers sont en hausse et les financements de logements sociaux pourraient permettre la réalisation de plus de logements. Notre zoom annuel porte en 2013 sur le département de la Seine-et-Marne. Il fait apparaître des fonctionnements de marché légèrement différents avec sur les marchés fonciers, une activité en baisse mais des surfaces moyennes qui restent élevées et des prix moyens extrêmement variables. Marie-Antoinette Basciani-Funestre Amélie Darley Observatoire régional du foncier Note de conjoncture ORF n 4 janvier

2 Ventes et valeur foncière moyenne des terrains «nus» affectés à la construction Prix moyen au m 2 des terrains «nus» affectés à la construction Source : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, exploitation DRIEA/SCEP/DADDT ORF Volume des ventes cumulées et prix moyen des terrains potentiellement nus et constructibles en Île-de-France sur la période Terrains potentiellement nus et constructibles : des prix au m 2 qui continuent de progresser Après une embellie en 2010, le nombre de ventes de terrains potentiellement nus et constructibles en Île-de-France ne cesse de diminuer : - 16 % entre 2010 et 2012 pour atteindre au 1 er semestre 2013, ventes. La part de la grande couronne reste stable avec 85 % des transactions de terrains. Entre 2010 et 2012, les prix moyens des terrains de petite et grande couronne évoluent différemment : en petite couronne, ils n'ont cessé d'augmenter pour atteindre fin 2012 alors qu'en grande couronne, ils ont d'abord baissé en 2011 avant d'augmenter pour atteindre fin Au 1 er semestre 2013, les prix semblent indiquer une nouvelle baisse ( en petite couronne et en grande couronne) qui ne pourra être confirmée qu'à la vue des résultats sur l'année entière, le second semestre étant souvent plus dynamique que le premier. Les surfaces moyennes des terrains évoluent différemment : en 2009, année où les volumes de transactions et les prix avaient diminué, les surfaces moyennes des terrains étaient plus importantes, notamment en grande couronne où la surface des terrains a progressé de 43 % pour atteindre m 2 en En 2010, la tendance s'inverse, les transactions repartent à la hausse, les prix aussi ; en grande couronne les surfaces diminuent donc d'autant pour atteindre m 2. Cela se traduit par une certaine stabilité des prix au m 2 en grande couronne sur l'ensemble de la période, avec une moyenne de /m 2. En petite couronne, les surfaces sont beaucoup plus petites (aux alentours de m 2 ) mais les évolutions sont identiques. À noter qu'en 2012, les surfaces ont atteint 900 m 2 en moyenne alors que les prix étaient aussi très élevés. En petite couronne, le prix au m 2 moyen est beaucoup plus volatil : après avoir atteint un point bas en 2008 (638 /m 2 ), il n'a cessé d'augmenter depuis pour atteindre /m 2 fin 2012 et /m 2 au premier semestre Les données DVF La définition des terrains a été modifiée par rapport aux précédentes notes de conjoncture. Ont été étudiés, les terrains nus «affectés» a priori à la construction, c'est-à-dire n'ayant aucune vocation agricole, naturelle ou forestière et dont la nature de culture est compatible avec un sol artificialisé ; sans restriction de surface. L'analyse des volumes et des prix est réalisée sur un échantillon écrêté : 5 % des valeurs les plus faibles et 5 % des valeurs les plus fortes en prix moyen ont été retirés, ce qui permet d'obtenir des moyennes harmonisées. En savoir + : Volume des ventes cumulées et prix au m 2 moyen des terrains potentiellement nus et constructibles en Île-de-France sur la période Source : DGFIP DVF 2013/1 Traitement cartographique : DRIEA/SCEP, CD ORF Source : DGFIP DVF 2013/1 Traitement cartographique : DRIEA/SCEP, CD ORF 2 Note de conjoncture ORF n 4 janvier 2014

3 Marchés Fonciers Terrains déclarés constructibles : La baisse d'activité se poursuit en 2013 mais les prix restent stables En 2012, les volumes de ventes de terrains ont continué de diminuer notamment en grande couronne qui constitue l essentiel du marché. Avec ventes hors Paris (chiffres mis à jour au 16/12/2013), le nombre de ventes de terrains en Île-de-France en 2012 est légèrement inférieur à celui de l année 2008, mais reste supérieur au minima atteint en 2009 (5 572). Les chiffres encore partiels et provisoires des 9 premiers mois de l année 2013 font état d environ ventes en Île-de-France soit un niveau bien inférieur aux années précédentes. Le prix moyen d un terrain en Île-de-France (hors Paris) en 2012 ressort à Il varie de en petite couronne à en grande couronne. En Seine-et-Marne, il reste très inférieur à cette moyenne ( en 2012) avec un maximum de atteint en Globalement les prix ont très faiblement varié sur ce département depuis 6 ans où l offre reste encore la plus abondante. Sur les 9 premiers mois de l année 2013 (chiffres encore provisoires), le prix moyen d un terrain en Île-de-France (hors Paris) ressort à soit un niveau équivalent à 2011 et en baisse par rapport à 2012 de 7 %. En Seine-et-Marne, il reste stable à Les données Paris Notaires Services Les chiffres fournis par PNS sont issus de la base BIEN (Base d informations économiques notariales). Ils concernent les terrains déclarés constructibles (hors terres agricoles, bois, forêts ) vendus de gré à gré, en pleine propriété dont la surface est comprise entre 200 et m 2. Les données concernant la ville de Paris, trop atypiques, ont été exclues de l analyse. Les volumes de transactions sont redressés avec un coefficient de pondération pour représenter la totalité du marché. Concernant la série des prix moyens par transaction, afin de comparer des biens homogènes, les valeurs extrêmes ont été supprimées chaque année (5 % des valeurs les plus faibles, 5 % des valeurs les plus fortes pour la totalité de l Île-de-France). Pour l'année 2013, il s'agit de données provisoires sur les 9 premiers mois. Ventes et prix moyen de vente des terrains déclarés constructibles Source : Paris Notaires Services ORF Consommation des espaces agricoles, naturels et forestiers Ces données révèlent qu après avoir fortement augmenté à la fin des années 1980 et s être stabilisée à un rythme annuel moyen de plus de ha/an au cours des années 1990, la consommation des espaces agricoles, boisés et naturels s est considérablement réduite. Cette consommation s est établie aux alentours de ha/an entre 1999 et Entre 2008 et 2012, la consommation d espaces est tombée à son plus faible niveau depuis trente ans (650 ha/an). La crise économique, qui s est traduite par une baisse sensible de la construction, constitue une piste d explication de ce ralentissement de l urbanisation. Avec 5,7 millions de mètres carrés commencés chaque année entre 2008 et 2012, la construction est en effet en baisse de 25 % par rapport à la période antérieure (2003 à 2008). L absence de réalisation de grande infrastructure de transport (autoroute, ligne à grande vitesse) distingue également ces dernières années et contribue à la réduction de la consommation d espaces. Le mode d occupation du sol (Mos) Réalisé par l IAU îdf depuis 1982, il est produit par photo-interprétation d orthophotographies régionales. Il offre un suivi régulier de l évolution des différents types d occupation du sol et entre chaque campagne du Mos, le calcul du solde des mutations observées entre les espaces agricoles, boisés et naturels, d une part, et les espaces artificialisés d autre part, permet d apprécier les variations du rythme de la consommation d espaces. Il faut noter que l'évolution des techniques de photo-interprétation avec une amélioration du repérage des espaces artificialisés lors de la campagne de 1999 a conduit à une surestimation de leur évolution entre 1994 et En savoir + : Rythme annuel de consommation d espaces naturels, agricoles et forestiers (ha) Source : IAU îdf - Mode d occupation du sol ORF Note de conjoncture ORF n 4 janvier

4 Nombre de transactions et prix moyen des terrains pour maisons individuelles Marchés Fonciers Terrains à bâtir : La valeur du terrain atteint 50 % du coût global pour des surfaces toujours plus petites contre 33 % pour le reste du territoire national et 29 % pour les zones rurales. Le prix moyen des terrains atteint ainsi dans l agglomération pour une surface moyenne de 580 m 2 tandis que sur l ensemble de l'île-de- France, ce prix moyen est de pour une surface moyenne de 725 m 2. Surface moyenne de transactions et prix moyen au m 2 des terrains pour maisons individuelles En 2012, pour l ensemble de l'île-de-france, le prix moyen au m 2 des terrains est de 210 /m 2 mais si on se concentre sur la seule zone agglomérée, alors ce prix moyen passe à 323 /m 2. Il a augmenté de 17 % par rapport à 2011 et de 21 % par rapport à Tandis que la surface moyenne (725 m 2 en 2012) a chuté de 11 % par rapport à 2011 (819 m 2 ) et de 15 % par rapport à 2006 (849 m 2 ). Dans l agglomération, l investissement total moyen pour construire une maison individuelle (terrain+maison) est de et la part de la valeur du terrain y représente 50 % L enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB) L enquête EPTB fournit des informations sur les terrains à bâtir destinés à la construction de maisons individuelles (type d acquisition, surface, prix, etc.) et sur les maisons elles-mêmes (prix, surface Shon, état d avancement des travaux, mode de chauffage, type de maître d oeuvre, etc.). En savoir + : Source : DRIEA / enquête sur le prix des terrains à bâtir ORF Source : Adéquation / SNAL IDF Picardie ORF Mises en chantier et mobilisation foncière pour la construction individuelle Surface moyenne des parcelles pour la construction individuelle Mises en chantier de maisons individuelles : légère hausse de la production en 2013 En Île-de-France, la production globale de logements ordinaires (hors résidences) progresse de +4%, passant de logements en 2012 à en 2013, alors que, sur le reste du territoire national, le marché serait plutôt orienté à la baisse (- 3 %). Cette hausse de l activité francilienne est essentiellement portée par la construction neuve, qui croît de logements, alors que la construction sur existant perd unités. Comme en 2012, le collectif neuf progresse fortement de + 16 % ; l individuel pur connaît une hausse plus modérée, inférieure à 3 %. Il s'est ainsi mis en chantier à peine plus de maisons individuelles neuves en Cette légère reprise de la construction individuelle bénéficie principalement aux secteurs aménagés : prévisionnellement, plus de 940 mises en chantier en 2013, contre 874 en Rappelons qu en 2006, l individuel aménagé représentait plus de mises en chantier. En secteur aménagé, la taille moyenne de parcelle augmentait depuis 2010, en raison de la diminution de la production dans les secteurs urbains les plus denses, au profit des marchés de moyenne et grande périphérie. En 2013, elle diminue à environ 700 m 2 ; c est l amorce d une urbanisation plus dense dans ces secteurs périphériques. La taille moyenne de parcelle en secteur diffus diminue également, aux alentours de 800 m 2 sous le poids croissant des divisions parcellaires. La mobilisation foncière par l individuel aménagé reste très modérée, de l ordre de 66 ha en Comparativement, celle de l individuel diffus représente 224 ha. Les données Adéquation / SNAL Idf Picardie Le SNAL confie à Adéquation le retraitement des données statistiques SIt@del2 sur les mises en chantier de logement individuel pur. Il s agit de distinguer le volume mis en chantier dans le cadre d une procédure d aménagement de celui mis en chantier en diffus. Par rapport à la dernière publication, le CGDD/SOeS ayant corrigé à la marge les statistiques de mises en chantier de logements en date réelle, les données 2006 à 2011 portant sur le logement neuf ordinaire (hors résidences, hors construction sur existant) ont été modifiées en conséquence. Les données 2012 (en dates de prise en compte) et 2013, estimées à partir de l activité des 10 premiers mois de l année, restent provisoires et seront corrigées rétrospectivement en dates réelles dans le courant de l année 2014 (pour 2012) et de l année 2015 (pour 2013). Les surfaces de parcelles en diffus ont également été estimées pour 2012 et 2013, l enquête sur le prix des terrains à bâtir faisant défaut au moment de la publication de l étude du SNAL. En savoir + : 4 Note de conjoncture ORF n 4 janvier 2014

5 Logements neufs : des prix au m² qui fléchissent, des surfaces de logement qui baissent Au 3 ème trimestre 2013, sur logements neufs réservés à la vente, on comptait logements individuels et logements collectifs. Paris et la petite couronne représentent 5 % des ventes de logements neufs individuels et 51 % des ventes de logements neufs collectifs. Sur les trois premiers trimestres de 2013, par rapport aux trois premiers trimestres de 2012, les prix moyens des logements neufs affichent une légère baisse (- 5,4 % pour l individuel et - 3,1 % pour le collectif) ; les prix au m² des logements s élèvent à /m² dans l individuel (soit - 3,2 % par rapport à 2012 mais toujours + 12 % par rapport à 2006) et à /m² pour le collectif (soit - 3,8 % par rapport à 2012 et - 5,2 % par rapport à 2011 mais toujours + 13 % par rapport à 2006). Les surfaces moyennes des logements neufs continuent de diminuer, elles servent de variable d ajustement, pour se situer au 3 ème trimestre 2013 à 90 m² dans l individuel (soit - 18 % par rapport à 2006) et à 56 m² dans le collectif (soit - 5 % par rapport à 2006). Les données ECLN L enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) est une enquête trimestrielle assurant le suivi de la commercialisation des logements neufs destinés à la vente aux particuliers. En savoir + : Logements neufs réservés à la vente et prix moyen Surface moyenne des logements neufs réservés à la vente et prix moyen au m 2 Les logements neufs de la promotion privée : une baisse d'activité de 10 % par rapport à 2012 mal par les évolutions législatives ou règlementaires récentes. En 2013, la part de ces investisseurs dans les ventes totales serait comprise dans une fourchette entre 25 et 30 %. Pour rappel, elle était estimée à 35 % en 2012 et à 40 % en Les données provisoires 2013 fournies par le Capem font état de réservations nettes de logements au bénéfice des particuliers, tout type d habitat confondu : collectif classique, résidences services et individuel groupé. C est une baisse d activité de 10 % par rapport à 2012 et de 25 % par rapport à Rappelons que la moyenne des ventes de la promotion privée en Île-de-France s élève à lots environ chaque année, hors ventes «en bloc». L année 2013 se caractérise par une diminution sensible des mises en vente. Les premières estimations font état de unités lancées contre en 2012, soit un recul de 36 %. Dans un climat économique dégradé, les professionnels redoublent de vigilance face à une clientèle attentiste dont notamment celle des investisseurs «personnes physiques» mise à Les données CAPEM Le Centre d Analyse et de Prévisions immobilières, observatoire et banque de données professionnelles de la Fédération des promoteurs immobiliers d Île-de-France, collecte les données et mesure l activité régionale des marchés du logement neuf en accession à la propriété (propriétaires occupants ou investisseurs), et de la production des bureaux neufs ou restructurés. Les données présentées ici réunissent tout type d habitat confondu (collectif classique, résidences services et individuel groupé) vendu au bénéfice des particuliers : hors ventes en bloc aux bailleurs locatifs sociaux, Foncière Logement ou, plus généralement, hors cessions au bénéfice des investisseurs institutionnels. Les données 2013 sont des données provisoires. En savoir + : Source : DRIEA/Enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) ORF Mises en vente et réservations nettes de logements neufs Source : FPI IDF/CAPEM ORF Note de conjoncture ORF n 4 janvier

6 Marchés immobiliers Transactions d'appartements anciens et prix moyen au m 2 Logements anciens : reprise des transactions en trompe l'œil et prix sans grand changement de 1,1 % au 3 ème trimestre Au-delà des mouvements saisonniers et depuis un an, les prix sont légèrement orientés à la baisse, mais avec des variations toujours très limitées pour la plupart des marchés. Source : Paris Notaires Services ORF Transactions de maisons anciennes et prix moyen au m 2 La légère amélioration des volumes de ventes amorcée au 2 ème trimestre 2013 s'est confirmée au 3 ème trimestre % de logements anciens et neufs confondus de plus qu à la même période en 2012 ont été vendus ce 3 ème trimestre en Île-de-France. Cette évolution bénéficie à tous les segments de marchés, le neuf comme l ancien et les maisons comme les appartements. Ce léger mieux doit être remis en perspective. Il est comparé au difficile 3 ème trimestre 2012, le plus mauvais de ces 17 dernières années. En cumul, les volumes de ventes de logements des 9 premiers mois 2012 et 2013 sont équivalents et se situent à un niveau historiquement faible. La tendance d ensemble du marché n a pas changé, les notaires observent dans leur activité quotidienne un marché encore figé et difficile, où les aspirations des vendeurs ne sont toujours pas en phase avec les capacités financières des acquéreurs, où les financements sont particulièrement difficiles à trouver. Concernant les prix des logements anciens, l ajustement très graduel des prix se prolonge malgré une petite hausse saisonnière récente Les données Paris Notaires Services Les chiffres fournis par PNS sont issus de la base BIEN (Base d informations économiques notariales). Ils concernent les appartements et les maisons dans l ancien vendus de gré à gré, en pleine propriété, libres et à usage d habitation. Les volumes de transactions sont redressés avec un coefficient de pondération pour représenter la totalité du marché. Les prix /m 2 sont les prix sous-jacents aux indices notaires Insee. Ils ne sont pas corrigés des variations saisonnières. En savoir + : Prix de vente des appartements Prix au m² médians par commune au 3 ème trimestre 2013 Prix de vente des maisons Prix de ventes médians par commune au 3 ème trimestre 2013 Source : Paris Notaires Services ORF 6 Note de conjoncture ORF n 4 janvier 2014

7 Activité des EPF : des engagements en hausse à un engagement de logements (dont logements induits) et de m 2 de surfaces d'activités, ce qui marque une nette hausse par rapport aux années précédentes. Fin 2013, 285 communes ont une convention en cours avec un EPF. Après un début d'année plutôt calme, 2013 affiche une stabilité des cessions réalisées en nombre (78 cessions). En revanche, le volume financier du foncier cédé affiche une lègère hausse passant de 109 à 127 millions d'euros. Ces cessions opérées en 2013 correspondent Les données EPF Les données observées sont un cumul des données fournies par chacun des quatre établissements publics fonciers franciliens (EPFIF, EPF92, EPFY, EPFVO). Les données 2013 sont issues d'estimations. Cessions des établissements publics fonciers Communes sous convention avec un EPF Engagements en nombre de logements et surface d'activités Sources cartographiques : EPFIF, EPF92, EPFY, EPFVO ORF Activité des bailleurs sociaux : une hausse de la production portée par la construction neuve en fin de période Dans la période du plan de cohésion sociale (2005/2009), la production a globalement progressé de 70 %, avec un niveau d'agréments proche de la programmation. Sur la période post-plan de cohésion sociale (2010 / 2012), la production s'est stabilisée autour de logements par an, avec trois quarts de logements neufs contre 62 % précédemment correspond à la première année de mise en œuvre du pacte national État / USH. En estimation, le niveau d'agréments pourrait atteindre logements. Pour les autres années du pacte, les objectifs validés au comité régional de l'habitat du 10 décembre 2013 seraient pour 2014 entre et logements et pour 2015 de à logements. La production de logement locatif social La production de logement locatif social est ici appréhendée à travers le seul indicateur cohérent sur la période considérée qui correspond au nombre de logements agréés annuellement par l'état, dont la part en logements neufs. Cette production est mise en regard du nombre de logements programmé par l'état chaque année. Seuls sont pris en compte les logements agréés de droit commun, hors ANRU, Association Foncière Logement et opérations spécifiques de rachat de patrimoine type «Icade», ces dernières expliquant sur 2010 et 2011 l'écart entre programmation et agréments. En savoir + : Source : Données EPFY, EPFVO, EPF 92 et EPFIF ORF Production de logements sociaux (PLUS, PLAI, PLS) Source : DRIHL - Service du développement et l'amélioration de l'offre de logement et d'hébergement/ données Sisal ORF Note de conjoncture ORF n 4 janvier

8 Activités des opérateurs Communes sous convention et préemptions de la Safer La Safer reconnue comme un opérateur privilégié des politiques agricoles et environnementales des collectivités locales Depuis 2007, dans le cadre d un partenariat avec l État et la région, la Safer a régulièrement sensibilisé les collectivités locales pour surveiller leur marché rural, permettant à près de 140 nouvelles communes de souscrire au dispositif de veille et d intervention foncières en 7 ans. En 2013, le nombre record de 49 nouvelles conventions démontre l intérêt et la nécessité pour les collectivités de se doter d un outil de veille et d intervention concernant le marché rural et périurbain. Ainsi, fin 2013, 522 communes (dont 8 EPCI) bénéficient d une convention avec la Safer. Elles sont en majeure partie réalisées avec une révision du prix notifié (plus de 70 % d entre elles en 2013), avec une contre-offre en moyenne 6 fois inférieure au prix notifié cette année. Une évaluation du dispositif de veille réalisée en mars a montré que la Safer est perçue par les collectivités locales comme un opérateur privilégié pour mener à bien à la fois leurs politiques de préservation des milieux naturels, du paysage et de maintien de l agriculture. En général, suite aux préemptions engagées, la collectivité est retenue attributaire du bien dans 40 % des cas si le propriétaire accepte la vente. Les propriétaires retirent néanmoins leur bien de la vente dans 80 % des cas, limitant la spéculation foncière. Source : Safer IdF ORF Les préemptions réalisées dans ce cadre sont néanmoins en baisse depuis 2012, suivant la tendance du marché. En 2013, 76 préemptions concernant 20 ha ont été réalisées alors qu en 2012, 85 préemptions avaient concerné 40 ha. En savoir + : Les conventions de surveillance et d intervention foncières en Île-de-France Situation au 31 / 12 / 2013 Source : IGN, Safer Île-de-France ORF 8 Note de conjoncture ORF n 4 janvier 2014

9 Un tiers des transactions de terrains potentiellement nus et constructibles de la région, une baisse des prix moyens à confirmer En Seine-et-Marne, le volume de transactions des terrains représente chaque année environ un tiers des transactions de terrains de la région. Tout comme le reste de la région, le dynamisme du marché a décru sur la période , avant de repartir en En 2011 et 2012, le volume s'est stabilisé autour de transactions. Au premier semestre 2013, on enregistrait transactions. En volume, la frange ouest du département est la plus dynamique avec 400 à 500 ventes sur la période ; on se situe à la fois aux limites de l unité urbaine, aux abords des OIN et villes nouvelles (Val d Europe, Val de Bussy et Val Maubuée au nord, Sénart au sud). Les plus gros volumes sont aussi dans les communes situées le long des axes de transport en commun lourds (RER et train). Les prix moyens des transactions sont en revanche très fluctuants d'une année sur l'autre. Ils oscillent sur l'ensemble de la période entre (point bas en 2009) et (point haut en 2007) et restent inférieurs aux prix moyens de la grande couronne. En 2012, les prix ont progressé de 7 % par rapport à 2011 et atteignent Au premier semestre 2013, les prix affichent une baisse qui devra être confirmée ou non sur les chiffres annuels. Les surfaces moyennes des terrains de Seineet-Marne sont les plus importantes de toute la région. Elles oscillent sur l'ensemble de la période entre et m² avec une exception en 2009, année où les prix avaient baissé en Île-de-France, avec une surface moyenne de presque m². l ensemble du département est de , le prix moyen au m² de 200 /m². Si en 2010, les prix avaient connu une hausse importante (+ 30 % par rapport à 2009), ils ont chuté de 28 % l'année suivante et les écarts avec le reste de la grande couronne se sont creusés par rapport au début de la période (avant 2009). Sur l'ensemble de la période , les ventes sont majoritairement situées à l'extérieur de Paris dans un rayon compris entre 8 et 40 km selon trois axes-pôles : en direction de Cergy-Pontoise, de Montreuil-Marne-la-Vallée et du nord de l'essonne (cf. cartes p.2). Au-delà de 40 km, le nombre de transactions cumulées sur l'ensemble de la période à l'échelle communale devient très faible. Cela est très visible dans le département de Seine-et-Marne où les fortes densités de transactions sont situées sur quelques secteurs : en particulier Meaux, l'oin du Val-d'Europe et de Sénart et la frange Est du département. Ces secteurs figurent parmi les plus dynamiques de la région et comptent jusqu'à 500 transactions (Meaux, Bailly-Romainvilliers). Les prix moyens des transactions y sont élevés : ils atteignent à Meaux, Nemours et à Chanteloup-en-Brie, Chessy, Cesson et Bussy-Saint-Georges, presque à Magny-le-Hongre et plus à Bailly-Romainvilliers ; alors que la moyenne départementale est de en Sur le reste du département, les prix sont parmi les plus faibles de la région et peu de pôles se distinguent. L'analyse des prix au m² montre aussi que les secteurs les plus dynamiques sont dans la moyenne haute (environ 800 à 900 /m² à Chanteloup-en-Brie, Chessy, Magny-le-Hongre, Bailly-Romainvilliers, Cesson et Savigny-le-Temple et /m² à Bussy-Saint-Georges) mais les prix sont beaucoup plus élevés sur certaines communes où on enregistre moins de ventes, comme Gretz-Armainvilliers (3 000 /m²), Fontenay-Tressigny (2 500 /m²). En revanche, dans les pôles comme Melun et Nemours les prix sont plus faibles (respectivement 300 /m² et 400 /m²). Les données DVF Il s'agit des terrains nus «affectés» à la construction, d'usage ni agricoles, naturels et ni forestiers dont la surface est comprise entre 200 et m 2, vendus de gré à gré (hors expropriation). En termes de prix, pour comparer des biens «homogènes» les valeurs extrêmes ont été supprimées (5 % des valeurs les plus faibles et 5 % des valeurs les plus fortes), il s'agit donc de moyennes dites réduites. Nombre de transactions et prix moyen des terrains potentiellement nus et constructibles en Seine-et-Marne Surface moyenne et prix au m 2 moyen en Seine-et-Marne et en grande couronne En revanche, les prix au m² des terrains potentiellement nus et constructibles en Seine-et- Marne sont les plus bas de la région. Sur la période , le prix global moyen sur Source : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, exploitation DRIEA/SCEP/DADDT ORF Note de conjoncture ORF n 4 janvier

10 Zoom sur la Seine-et-Marne Marchés fonciers Nombre de déclarations d'intention d'aliéner et volume financier Marché rural et agricole : 50% des transactions régionales à /ha et les terres occupées à /ha. Si les prix demeurent relativement stables, le marché agricole est marqué par une fluctuation des superficies échangées chaque année. Source : Données DIA Safer IDF ORF Volume en surface des déclarations d'intention d'aliéner et prix moyen à l'hectare La Seine-et-Marne, qui couvre à elle seule la moitié de la région, concentre environ la moitié des transactions du marché rural et des surfaces aliénées en Île-de-France. Le marché qui évoluait à la hausse jusqu en 2008 chute à partir de 2009, malgré un pic observé en Les prix sont tirés vers le haut autour de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée et des vallées, avec une part plus importante de transactions de biens bâtis. Le marché agricole représente en moyenne 20 % des transactions sur la période, mais plus de 50 % des superficies aliénées. Après 2009, cette part tend à augmenter et a atteint jusqu à 70 % des superficies en 2010, soulignant une dynamique des acquéreurs agricoles sur le marché. Le prix des terres agricoles seine-et-marnaises reste le moins élevé d Île-de-France. Sur la période, les terres libres s échangent en moyenne Les DIA Safer Les données enregistrées, codifiées et analysées par la Safer sont issues des déclarations d intention d aliéner (DIA) que lui adressent les notaires. Il s agit donc de projets de vente dont on estime habituellement qu ils se réalisent à 95 %. La Safer est informée de toutes les ventes intervenant en zones agricole et naturelle des documents d urbanisme ou, à partir de 25 ares lorsque les biens sont situés dans des zones dépourvues de POS ou de PLU. Attention, ces valeurs sont issues d'une base différente de celle qui calcule le prix des terres libres/occupées, ce qui fait que les valeurs ne correspondent pas entre elles. Les bases ne prennent pas en compte les mêmes indicateurs pour établir le marché agricole. Source : Adéquation / SNAL IDF Picardie ORF Mises en chantier et mobilisation foncière pour la construction individuelle Surface moyenne des parcelles pour la construction individuelle 400 mises en chantier de maisons individuelles en secteurs aménagés en 2013 En Seine-et-Marne, la production globale de logements est en baisse en 2013, de l ordre de - 13 %. La chute porte principalement sur le collectif qui pèse à 65 % dans la construction neuve du département (hors résidences), l individuel groupé 12 % et l individuel pur 23 %. Dans ce contexte de déprise des opérations groupées, la construction en individuel pur connaît une hausse modérée, inférieure à 5 %. Il se serait ainsi mis en chantier un peu plus de maisons individuelles neuves en Plus de 30 % des constructions de maisons individuelles l ont été dans le cadre d une procédure d aménagement. Ce sont ainsi près de 400 mises en chantier qui devraient être réalisées en secteurs aménagés, en 2013, contre 369 en Rappelons qu'en 2006 et 2007, l individuel aménagé comptait plus de 600 mises en chantier par an. La taille moyenne de parcelle en secteur aménagé avoisine 710 m 2 ; et celle du diffus 950 m 2. La mobilisation foncière serait donc de 28 ha pour l individuel aménagé, contre 87 ha pour le diffus. Les données Adéquation/SNAL Idf Picardie Le SNAL confie à Adéquation le retraitement des données statistiques SIt@del2 sur les mises en chantier de logement individuel pur. Il s agit de distinguer le volume mis en chantier dans le cadre d une procédure d aménagement de celui mis en chantier en diffus. Les données 2013 sont issues d'une estimation réalisée sur la base des 10 premiers mois de l'année. 10 Note de conjoncture ORF n 4 janvier 2014

11 Zoom sur la Seine-et-Marne L action foncière L'action foncière et opérationnelle en Seine-et-Marne La Seine-et Marne est concernée par quatre opérations d'intérêt national portées par l EPA Sénart et l'epamarne. Le département est également concerné par trois contrats de développement territorial : celui de Sénart, le plus avancé, a pour objectif la construction, pour une population de habitants en 2008, de logements par an à horizon 2030 ; le CDT de Chelles-Vaires, en cours d étude a un objectif de 490 logements par an pour une population de habitants, et le CDT de Noisy-Champs territoire de la transition énergétique, en voie d enquête publique, porte sur la construction de 900 logements par an pour habitants. En outre, on comptait en 2013, six zones d aménagement différé, qui ont pour titulaire du droit de préemption l État pour trois d entre elles et les communes pour les trois autres. Ces six ZAD couvrent 590 ha. Par ailleurs, on compte 149 zones d aménagement concerté en cours de commercialisation, dont 2 créées en 2012 et 2 en 2013, représentant à elles quatre environ logements à construire ; à cela s ajoute un projet encore en concertation pour une offre de 12 ha d activités. Enfin, six nouveaux terrains publics, d une superficie globale d environ 4 ha ont été identifiés en 2013 dans la liste régionale des terrains de l État mobilisables aux fins de logements. Fin 2013, 143 collectivités possèdent une convention de veille et d intervention foncières avec la Safer : 140 communes et 3 EPCI. Le territoire de 174 communes est donc surveillé, auquel s ajoutent les espaces surveillés dans les 20 périmètres régionaux d intervention foncière. La Seine-et-Marne s inscrit également dans la dynamique de conventionnement connue en 2013, puisque 11 nouvelles communes ont souscrit au dispositif, dont la ville de Coulommiers. Dans le cadre de la veille, 27 préemptions ont été engagées en 2013, soit 36 % des préemptions réalisées sur l ensemble de la région, proportion cohérente avec la part de communes sous convention. Les biens préemptés sont essentiellement des vergers ou jardins en friche, de petite taille (moins de m 2 ) et situés le long des cours d eau. À noter que deux préemptions ont eu lieu dans le périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains (PPEANP) de Marne-et-Gondoire. Périmètres d action foncière et périmètres opérationnels 38 communes du département ont signé une convention avec l'établissement public foncier d'île-de-france. Dans ces communes, l'epfif intervient selon différentes modalités : en vue d'une maîtrise foncière ou en veille foncière dans une logique anticipatrice et régulatrice sur les prix fonciers. En Seine-et-Marne, 43 périmètres d'intervention ont été signés pour maîtrise foncière et 39 en veille foncière. Source : IAU îdf, Mos 2012 ORF Note de conjoncture ORF n 4 janvier

12 Zoom sur la Seine-et-Marne Marchés immobiliers Logements neufs réservés à la vente et prix moyen Surface moyenne des logements neufs réservés à la vente et prix moyen au m 2 Logements neufs : fléchissement des prix à confirmer mais des surfaces qui diminuent très sensiblement Au 3 ème trimestre 2013, sur logements neufs réservés à la vente, on comptait 380 logements individuels et logements collectifs. La Seine-et-Marne représente 35 % des ventes de logements neufs individuels et 12 % des ventes de logements neufs collectifs de la région. Sur les trois premiers trimestres de 2013, par rapport aux trois premiers trimestres de 2012, les prix moyens des logements neufs affichent une légère baisse (- 4 % pour les individuels et -2% pour les collectifs) sensiblement de même ordre que la moyenne de la région. Les prix au m² des logements individuels sont relativement stables (3 312 sur 3 trimestres en 2013) par rapport à 2012 (3 317 ) mais en progression constante depuis 2006 (+ 11 %). Par contre, dans le collectif, les prix qui avaient progressé de 6,7 % depuis 2006 semblent s infléchir sur les 3 premiers trimestres de 2013 (3 602 /m²) avec une baisse de 4 % par rapport à 2012 (3 748 /m²). Parallèlement à cette tendance, les surfaces moyennes des logements neufs individuels baissent encore plus que dans le reste de l Îlede-France pour se situer au 3 ème trimestre 2013 à 87 m² (contre 90 m² en Île-de-France) dans l individuel (soit - 24 % par rapport à 2006), celles des logements neufs collectifs se stabilisent à 55 m² (soit - 3 % par rapport à 2006). Les données ECLN L enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) est une enquête trimestrielle assurant le suivi de la commercialisation des logements neufs destinés à la vente aux particuliers.. Source : DRIEA / Enquête sur la commercialisation des logements neufs ORF Source : FPI IDF/CAPEM ORF Mises en vente et réservations nettes de logements neufs Logements neufs de la promotion privée : une baisse d'activité de 43% sur les 9 premiers mois de logements neufs ont été lancés sur les 9 premiers mois de 2013, soit une chute brutale de 43 % par rapport aux 9 premiers mois de Sur cette même période, réservations nettes ont été enregistrées au bénéfice des particuliers, score quasi identique à celui affiché au 30 septembre Si le volume écoulé dans le collectif classique a progressé de 6 %, celui de l individuel est en repli de 22 %, 270 lots ayant été réservés au 30 septembre 2013 contre 344 un an auparavant. En collectif classique, les communes les plus actives (au-dessus de 70 lots vendus), sont Meaux, Serris, Lognes et Chelles. Dans l individuel, Dammartin-en-Goële et Magny-Le-Hongre ont enregistré chacune 30 ventes sur les 9 premiers mois de Les données CAPEM Le Centre d Analyse et de Prévisions immobilières, observatoire et banque de données professionnelles de la Fédération des promoteurs immobiliers d Île-de-France, collecte les données et mesure l activité régionale des marchés du logement neuf en accession à la propriété (propriétaires occupants ou investisseurs), et de la production des bureaux neufs ou restructurés. Les données présentées ici réunissent tout type d habitat confondu (collectif classique, résidences services et individuel groupé) vendu au bénéfice des particuliers : hors ventes en bloc aux bailleurs locatifs sociaux, Foncière Logement ou, plus généralement, hors cessions au bénéfice des investisseurs institutionnels. Les données 2013 sont des données provisoires. ORF Association loi 1901 regroupant élus, professionnels et administrations site web : IAU île-de-france : 15, rue Falguière, Paris Cedex 15 amelie.darley@iau-idf.fr Tél. : DRIEA : 21-23, rue Miollis, Paris Cedex 15 marie-antoinette.basciani-funestre@developpement-durable.gouv.fr Tél. : Exploitation des données : Virginie Cioni, IAU îdf & Florence Giust, DRIEA Maquette : Sylvie Castano, IAU îdf Cartographie : Sylvie Castano, Laurie Gobled, IAU îdf Fabrication : Sylvie Coulomb, IAU îdf ISSN Note de conjoncture ORF n 4 janvier 2014