CAPA Bail Syllabus

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1 CAPA/RED055/BL/sfj/ CAPA Bail Syllabus Sabine DELHAYE Bernard LOUVEAUX PREMIERE PARTIE : LE DROIT COMMUN DU BAIL Il s agit des règles qui sont applicables à tous les baux, sauf les dérogations prévues dans les lois particulières. Sauf celles qui sont de l essence du bail, ces règles sont généralement de droit supplétif. Nous examinons un certain nombre de principes à la lumière des situations concrètes les plus fréquentes. Chapitre I : PRINCIPES GENERAUX Section 1. La nature du bail 1. Définition Pour qu il y ait bail, il faut impérativement que trois éléments soient réunis. 1. Le bailleur doit procurer au preneur la jouissance 2. d une chose 3. moyennant le paiement par le preneur d un loyer. 1. Le locataire tire en principe du contrat de bail le droit à une jouissance pleine et privative d utiliser un bien déterminé. 2. La chose Nous examinons exclusivement la location de biens immobiliers. Tout bien immeuble peut faire l objet d un bail mais certaines restrictions apparaissent néanmoins : - Les biens du domaine public sont hors commerce et ne peuvent être donnés en location. - Par ailleurs, de plus en plus de législations réglementent le bien lui-même et imposent que ne soient mis en location que les biens qui répondent à des exigences techniques : la règle vaut surtout pour les biens mis en location à usage de logement. En revanche, rien n interdit de mettre en location une chose future ni la chose d autrui.

2 3. Le loyer Il n y a bail que pour autant que le locataire s acquitte d une prestation qui assure le caractère onéreux du contrat. Un loyer insignifiant amène à considérer qu il manque un élément essentiel et que la convention des parties ne peut pas s analyser en un bail. Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d argent. On sera cependant attentif que toute prestation en nature peut poser des problèmes au regard des législations sociales ou relatives à la répression du travail frauduleux. 2. Le droit du locataire est temporaire : conséquences - le bail ne peut donc pas être perpétuel - le bail ne peut pas dépasser 99 ans ou pour les baux à vie sur plusieurs têtes plus de trois générations sous peine d être nul de plein droit par une nullité d ordre public. - sont nuls les contrats auxquels une seule des parties peut mettre fin : «les clauses d un bail permettant au preneur puis à ses héritiers d obtenir par l effet de leur seul volonté, le renouvellement du bail de trois ans en trois ans, sans aucune limitation de durée, lient de la sorte, indéfiniment le bailleur qui se trouve privé de la possibilité de mettre fin au contrat». De telles clauses sont contraires à l article 1709 du code civil qui prescrit le caractère temporaire du louage de choses : «elles sont, dès lors entachées d une nullité d ordre public qui entraine l annulation du contrat» 1. Sous cette réserve, en droit commun les parties conviennent librement de la durée de leur contrat. Le locataire qui veut préserver ses droits sera cependant attentif au fait qu un bail de plus de neuf ans n est opposable au tiers (et par exemple à l acquéreur de l immeuble) que pour autant qu il soit transcrit 2 ce qui implique que l acte soit passé devant notaire. 3. Le bail n est pas un contrat intuitu personae Section 2. La conclusion du bail Les démarches préalables 1. Recommandation de la commission de la protection de la vie privée n 01/2009 du 18 mars 2009 aux bailleurs et agents immobiliers relative au traitement des données des candidats locataires : Paris, 19 juin 1971, Rev. trim. dr. civ., 1971, p. 145 et obs. G. CORNU Art. 1 er de la loi hypothécaire du 16 décembre

3 2. Recommandation de la commission de la protection de la vie privée n 03/2011 du 25 mai 2011, relative à la prise de copie des cartes d identité ainsi qu à leur utilisation et à leur lecture électronique : Chapitre II : LE LOCATAIRE NE PAIE PAS SON LOYER 1. Mise en demeure - Envoi d une mise en demeure au locataire (plus, le cas échéant, au cédant et à la caution) - Application éventuelle de certaines législations étrangères au bail : - loi du 20 décembre 2002 relative au règlement amiable des dettes du consommateur, modifiée par la loi du 27 mars loi du 2 août 2002 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales 2. Vérifier le montant des sommes dues - Indexer le loyer : formule légale = nouveau loyer = loyer de base x nouvel indice indice de base. Les définitions de ces notions figurent à l article 1728 bis 1 er.. Les clauses non-conformes sont réductibles au profit du preneur.. Les indices sont régulièrement publiés dans de nombreuses revues juridiques. On les trouve également sur le site du ministère des Affaires économiques : L indice applicable au loyer est l indice-santé, ainsi dénommé parce qu il ne comprend pas les produits tels que le tabac, les carburants, etc. - En droit commun, il n y a pas d indexation automatique. Celle-ci n intervient donc que s il y a une clause du contrat. En revanche, rien n interdit que le contrat prévoie que l indexation s applique automatiquement. - Pour les baux de résidence principale, l indexation ne s opère qu après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n a d effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande. - Prescription : - des loyers et des charges : 5 ans (art c. civ.) - des indexations : l action du bailleur en paiement de l indexation se prescrit par un an (art c.c.) - des charges - des sommes payées en trop par le locataire Le régime comprend deux étapes :. le locataire doit adresser une lettre recommandée au bailleur, réclamant remboursement des sommes payées en trop et peut demander restitution des trop-payés pour les montants échus et payés au cours des cinq années qui précèdent l envoi recommandé (art quater, 1 er ) ;. une fois cette lettre recommandée expédiée, l action du locataire en recouvrement des montants trop perçus se prescrit par un délai d un an (art quater, 1 er, al. 3 et art. 2273). - des intérêts : cinq ans - des indemnités d occupation : autrement dit, des sommes que le locataire paie lorsqu il se maintient dans les lieux alors que le bail est terminé et qu il n en a pas obtenu une prorogation : cinq ans (Cass., 16 novembre 2001). 3

4 3. La procédure 3.1. Le mode d introduction de la procédure - Intégration de la conciliation (art septies, 731 à 733 c. jud.) - Modes introductifs d instance : o requête - citation procès-verbal de comparution volontaire : o que choisir? o différences : - rapidité et efficacité - coût - les pièges de la comparution volontaire 3.2. Juge compétent : juge de paix du canton où est situé l immeuble Arbitrage : quid des clauses préimprimées? 3.3. Contenu de la requête : - vérifier l identité des parties - mention de l enregistrement du bail : quid du «faux bail verbal»? - obligation pour l avocat d avertir son client des conséquences fiscales de l introduction de la procédure en cas de défaut d enregistrement - exposé des faits - qualification du bail : droit commun, bail de résidence principale, bail commercial, bail professionnel, etc - intérêts de retard et majoration : clause contractuelle - demande de condamnation solidaire, indivisible et in solidum, l un à défaut de l autre - demande de libération de la garantie locative - demande de résolution du bail aux torts du locataire, avec indemnité de relocation, - demande d autorisation d expulser par huissier de justice, - demande de désignation d un expert judiciaire : quid en l absence d état des lieux d entrée? - article 735 du code judiciaire en matière de bail : utilité d énoncer l inventaire des pièces qui seront produites dans la requête. - demande de jugement exécutoire : «Entendre déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision à charge des défendeurs, nonobstant tout recours et sans caution, et nonobstant toute offre de cantonnement ou de consignation, même avec affectation spéciale». 4. Une mesure conservatoire aisée : la saisie-gagerie - il s agit d une saisie mobilière conservatoire simplifiée, au profit du bailleur. - nécessite un commandement de payer notifié par huissier vingt-quatre heures à l avance. - limite : la saisie ne peut être opérée qu en garantie d arriérés de loyers échus. 5. L audience 4

5 Utilité pour le demandeur d obtenir le cas échéant un jugement provisionnel ou de faire acter un jugement d accord sur ce qui n est pas contesté, y compris, le cas échéant, sur la dissolution du bail à une date déterminée, tous droits des parties saufs : dans ce cas, le débat sur l imputabilité de la fin du bail est reporté. Utilité pour le défendeur d obtenir une remise pour examiner le dossier. Les voies d investigations : o légalité du contrat : - permis de location - conformité à l urbanisme o conformité aux règles contractuelles ou aux dispositions impératives en matière de bail. 6. Le jugement 6.1. Le jugement autorisant l expulsion du preneur : Baux de résidence principale - la règle : un mois suivant la signification du jugement (art.1344 quater c.j.) - délai plus long ou plus court possible si : - demande du bailleur ou du preneur en raison de circonstances d une gravité exceptionnelle, - accord des parties constaté dans un jugement, - abandon des lieux Le jugement désignant un expert. Chapitre III : LE BAILLEUR N ENTRETIENT / NE REPARE PAS LES LIEUX LOUES 1. Droit commun 1.1. Les règles de répartition entre le bailleur et le locataire - Importance du contrat : en droit commun, le bail peut reporter sur le locataire la totalité des obligations en la matière. - Interprétation restrictive : par exemple l obligation faite au preneur de procéder à toutes les réparations même pour cause de vétusté n implique pas qu il doive supporter le coût du remplacement des éléments non réparables Aspect technique : importance de déterminer la cause technique du problème 1.3. L exception d inexécution - Un comportement à manier avec précaution et dans le respect de la jurisprudence - Nécessité et relativité de la proportion entre la faute initiale et l exception. - Un mécanisme peu approprié : dépôt d une partie des loyers sur le compte CARPA de l avocat Le remplacement unilatéral - Un comportement à manipuler avec de grandes précautions - Nécessité de l urgence 5

6 - Nécessité du constat objectif de l état des lieux et du manquement imputable au bailleur - Mise en demeure et notification d une information complète tant sur la nature des problèmes que sur leur cause et le coût du remplacement envisagé : présentation de devis, etc - Maintien d un délai raisonnable permettant au bailleur d exécuter son obligation - Poursuite de l avertissement au bailleur de toutes les phases de la mise en œuvre du remplacement unilatéral Une démarche à ne jamais oublier : intervention de l assurance : - Quel que soit le contentieux dans lequel il est consulté, il appartient à l avocat d interroger son client sur les assurances dont il dispose et qui pourraient prendre en charge tout ou partie des démarches à accomplir ou des charges du procès. Il est vivement recommandé de confirmer par écrit cette demande ou les réponses obtenues verbalement du client. - La dénonciation du sinistre à l assureur du locataire permet souvent d éviter procédure et expertise et de déplacer le problème vers les assureurs. - Le remplacement unilatéral ne peut se faire dans des conditions qui empêcheraient le bailleur d obtenir l intervention de son assureur. 2. Baux de résidence principale 2.1. Interdiction des clauses dérogatoires relatives à l état des lieux. Dans un bail de résidence principale, «le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives» (art. 2, 2 de la loi) Les exigences relatives aux lieux lors de leur mise en location Législation fédérale : les exigences de sécurité, de salubrité et d habitabilité (art. 2 de la loi BRP) - Définition de ces conditions : arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d habitabilité (Mon. b., 21 août 1997). Ainsi, l arrêté prévoit-il que «le logement doit disposer au moins ( ) de moyens suffisants de chauffage qui ne présentent aucun risque en cas d usage normal ou du moins de la possibilité de placer et de raccorder ceux-ci» (art. 6,5 de l A.R. du 8 juillet 1997). - Régime de sanctions Les dispositions régionales - Le code bruxellois du logement (ordonnance du 17 juillet 2003, Mon. b., 9 septembre 2003). - Définition des exigences : art Interdiction de mise en location d un logement non conforme sous peine d amende administrative de à par logement loué (art. 15). Le même arrêté prévoit également des surfaces et hauteurs minimum, par exemple 2,30 m. de hauteur pour les pièces de séjour et 2,10 m. pour les autres pièces du logement (art. 4, 3, al. 2 de l A.R.B.) - L attestation de conformité - nécessité d attestation de conformité pour la mise en location de tous logements meublés ou de tous petits logements (moins de 6

7 28 m² : art. 7 1 er et art. 2, 12 e du code bruxellois du logement) Elle est délivrée sur base d une déclaration du bailleur et vaut pour six ans (art. 7 1 er alinéa 2 et 2). - le bailleur doit communiquer copie de l attestation de conformité au locataire ou au candidat-locataire, - l obligation du bailleur est de demander l attestation de conformité préalablement à la location, non de l avoir obtenue art er ). - L ensemble de ces exigences sont définies par l arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-capitale du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d équipement des logements. Celles-ci prévoient notamment que : «le logement ( ) ne peut pas être affecté d une humidité permanente qui occasionne des détériorations visibles sur les parois» (art. 3, 2, al. 1 de l A.R.B.). - Une démarche utile pour le locataire : la plainte au Service d inspection régionale : - adresse Direction de l Inspection régionale du Logement TCN étage 1,5 rue du Progrès Bruxelles Tél. : 02/ de 9 h à 12 h. : rechercher dans : Administration de l aménagement du territoire et du logement - nature de l intervention du Service d inspection régionale (S.I.R.) - le S.I.R. vérifie le respect des exigences sur base d une grille d évaluation dont les critères sont déterminés par l arrêté ministériel du 24 avril 2006 (Mon. b., 12 juin 2006). - Des dispositions similaires existent en Région wallonne et en Région flamande Différence des régimes : - la loi fédérale tient compte de l état initial des lieux et des responsabilités éventuelles du locataire : elle se situe dans le rapport contractuel entre bailleur et locataire. - le Service d inspection régionale procède à un examen objectif de l état des lieux loués sans considération quant à l origine des dégradations ou du mauvais état : il intervient dans le cadre de l action des pouvoirs publics en vue d assurer le bon état des logements. - les constats dressés par les autorités administratives en matière de salubrité de logement ne valent que comme avis et ne s imposent pas au juge qui statue dans le cadre des relations contractuelles en application de la législation fédérale sur les baux à loyer de résidence principale. - pouvoirs du bourgmestre : le bourgmestre a le pouvoir de prononcer des arrêtés d insalubrité entraînant notamment l interdiction d occuper un immeuble ou une partie d immeuble Exception : bail à rénovation. Importance des clauses contractuelles : modèle d acte de bail à rénovation (voir annexe extraite de B. LOUVEAUX, Le droit du bail de résidence principale, éd. De Boeck, p. 112). Chapitre IV : LES ATTEINTES A LA JOUISSANCE PAISIBLE (i) Garantie du fait personnel : 7

8 - les visites incessantes du bailleur : - respect de la vie privée et violation de domicile - harcèlement, etc.. : voir La responsabilité pénale des parties au contrat de JURIM pratique 1/2010, spéc. pp. 133 et ss. - importance de la délimitation de la description précise des lieux : exemple : jardin attenant à la propriété non clôturé dont le locataire découvre un beau matin que l on y creuse les fondations d une nouvelle construction. (ii) Garantie du fait des tiers - Trouble de droit : - Définition précise des lieux loués dans le bail et inscription des servitudes - Le trouble de fait : pas de responsabilité en principe du bailleur - le trouble provenant d un locataire d une autre partie de l immeuble appartenant au même bailleur ; - obligation de réparer les dégâts causés à la chose louée par les tiers : o tagage, graffiti, vol avec effraction, de réparer la porte d entrée Obligation de principe du bailleur : Exception : fait du preneur ou d une personne dont il doit répondre. (iii) Garantie des vices cachés Voir J. DEWEZ, Garantie d éviction et garantie des vices cachés : dans quelle mesure le vendeur et le bailleur peuvent-ils s exonérer de leurs obligations?, J.T., 2011, p Chapitre V : ENREGISTREMENT DU BAIL - Une obligation fiscale pour tous «les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d immeuble ou de partie d immeuble situé en Belgique» (art. 19,3 du code des droits d enregistrement. - Délai (art. 32,5 du code des droits d enregistrement) : - règle générale : le délai est de quatre mois, - exception pour les bail, sous-bail et cession de bail de logement : le délai est de deux mois. - L obligation d enregistrement du bail de résidence principale repose sur le bailleur exclusivement (art. 5 bis loi BRP). C est donc lui qui supporte les amendes éventuelles résultant d un enregistrement tardif. - Les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d immeuble ou de partie d immeuble affectés exclusivement au logement sont enregistrés gratuitement (art. 19, 3 a et 161,12 du code des droits d enregistrement). - Modalités pratiques de l enregistrement : L enregistrement peut être opéré dans les bureaux locaux d enregistrement qui dépendent du S.P.F. Finances. Il est possible de procéder à l enregistrement par voie électronique voire de transmettre le bail en télécopie : en effet, l enregistrement peut être fait en transmettant le contrat par la poste, par fax ou par avec un document pdf annexé. L adresse du bureau d enregistrement peut être obtenue auprès du call center du S.P.F. Finances 02/ tous les jours ouvrables de 8 h. à 17 h. 8

9 Le bureau d enregistrement peut également être recherché de la manière suivante à annuaire.fiscus.fgov.be : - cliquer sur compétence (colonne de gauche) - cliquer dans administration et choisir aced (administration du cadastre de l enregistrement et des domaines). - cliquer sur enregistrement des baux d immeuble et poursuivre l opération par l indication du code postal et de l adresse. - Effet et utilité de l enregistrement Pour les deux parties : - satisfaire à une obligation fiscale - pouvoir invoquer le contrat de bail devant les tribunaux sans risquer une demande de paiement du droit et de l amende par le receveur de l enregistrement, qui reçoit copie de toutes les citations en justice ainsi que de tous les jugements et vérifie si ceux-ci ne contiennent pas la mention d actes soumis à l enregistrement qui n auraient pas satisfait à cette formalité. Pour le bailleur - garantir, à l égard du fisc, une affection à usage privé et éviter ainsi une éventuelle taxation des loyers, - pour le bailleur BRP : éviter la sanction de l article 3 5 alinéa 3 : départ du locataire sans préavis ni indemnité. Pour le locataire : opposabilité aux tiers et protection renforcée en cas d aliénation du bien loué. Chapitre VI : LE DECES D UNE DES PARTIES DU BAIL 1. Le décès du locataire 1.1. En principe : pas d influence sur le bail (art c. civ.) - Le décès ne justifie pas une réduction des délais de résiliation, sauf clause contraire. - Exceptions : - bail à vie - bail de logement social - Démarches à entreprendre par le bailleur ou par les héritiers. En dernier ressort : dépôt d une requête tendant à la désignation d un :. administrateur provisoire ad hoc (art. 488 bis c. civ.),. ou curateur à succession vacante (art c. j.). 2. Le décès du bailleur Ce décès est sans influence directe sur le sort du bail en cours. Il peut néanmoins entraîner des atteintes importantes aux droits du locataire qui se trouvera en présence d un ou de plusieurs nouveaux bailleurs venant aux droits du défunt et qui peuvent présenter des caractéristiques de nature à affecter la durée du bail du locataire : - un des co-bailleurs peut avoir des motifs d occupation personnelle que n avait pas le défunt, 9

10 - un des co-bailleurs peut être mineur, avec toutes les restrictions qu implique ce statut (art et 595 c. civ.). 3. Un effet positif indirect du décès d une des parties : la date certaine. Chapitre VII : LA FIN DU BAIL 1. La fin normale 1.1. Principe : le terme entraine la fin du bail Le bail cesse de plein droit à l expiration du terme fixé lorsque le contrat en a été établi par écrit, sans qu il soit nécessaire de donner congé (art c. civ.) Exceptions : - Le bail verbal ou le bail écrit à durée indéterminée «est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d un mois» (art c. civ.), - BRP : nécessité d un préavis 1.3. En pratique, utilité de l avertissement : Même en présence d un bail qui prend fin à son terme sans qu il soit nécessaire d adresser un préavis, il est de l intérêt de chaque partie de rappeler à l autre son intention de se prévaloir de la fin du bail : - il s agit notamment d organiser les opérations de sortie locative et d état des lieux de manière à éviter un retard dans la restitution qui peut nuire :. au bailleur, si cela prolonge l indisponibilité des lieux ou empêche la mise à disposition à un nouveau locataire,. au preneur, qui risque de devoir supporter une indemnité d occupation après le terme du bail si les lieux n ont pas été intégralement restitués Tacite reconduction Si, malgré la fin du bail, le locataire est laissé dans les lieux pendant un certain temps, il y a tacite reconduction (art c. civ.) Notions générales sur le congé - Sauf dispositions légales particulières, le congé n est soumis à aucune forme. Le juge peut donc décider que le départ du locataire constitue un congé. - Date ultime à prendre en compte : la présentation au destinataire (certaines controverses subsistent). - «Le congé étant un acte unilatéral réceptice, celui qui le donne ne peut plus y renoncer sans l accord de son destinataire». Il n y a aucune faute dans le chef d un locataire qui, recevant un congé nul parce qu il est fondé sur un motif que la loi ne prévoit pas (en l espèce résiliation anticipée 10

11 d un bail de trois ans pour occupation personnelle) n invoque pas cette nullité, quitte les lieux et exige d être dédommagé 3. De même, il ne peut pas y avoir abus de droit dans le fait de ne pas retirer un congé que l on a donné. - Le congé tardif ou prématuré n est pas nul mais sort ses effets à la prochaine échéance. - Même nul le congé n est frappé que d une nullité relative. - Article c. civ. : cette matière est invoquée à propos du bail de résidence principale, même si le champ d application de l article 215 n est pas absolument identique puisqu il vise uniquement le «logement principal de la famille». - Le refus d exécution volontaire du congé nécessite l intervention du juge pour obtenir l expulsion du locataire. 2. L obligation de restitution pèse sur le locataire 2.1. Principe : Comme, par définition, le droit du locataire est temporaire (cf. supra, p. 2), tôt ou tard il devra restituer le bien à son bailleur. La restitution est donc une obligation qui pèse sur tout locataire au terme du bail quelle qu en soit la cause. Il s agit d une obligation de résultat Qui doit prendre l initiative? La remise des clefs et la restitution de la garantie donnent parfois lieu à de véritables psychodrames : - Il est essentiel pour le locataire de ne pas prolonger l occupation. - Il lui incombe de permettre au bailleur de procéder à un constat contradictoire des lieux. - En matière d état des lieux de sortie, les positions du bailleur et du locataire sont fondamentalement différentes L état dans lequel les lieux doivent être restitués - Si un état des lieux a été fait et qu il répond aux exigences légales c est-à-dire, notamment, qu il est détaillé le locataire doit restituer les lieux dans l état où il les a reçus, sous réserve des dégradations consécutives à la vétusté ou à la force majeure ; - S il n a pas été dressé d état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux dans l état où ils se trouvent à la fin du bail. Le bailleur peut cependant apporter, par toutes voies de droit, la preuve qu un dégât est postérieur à l entrée dans les lieux et est imputable au locataire (art c. civ.). 3 Civ. Bruxelles, 16 e ch., 28 février 2008, R.J.I., 2008, p

12 3. Résolution pour faute - Demande de résolution du bail - différence entre la résiliation et la résolution : o opinion majoritaire :. la résiliation vise la fin anticipée du contrat par la volonté d une ou des deux parties,. la résolution est la sanction d un manquement contractuel et ne peut donc intervenir qu à la suite d une décision de justice (art bis c. civ.). o La tendance minoritaire :. la résolution opère ex tunc. la résiliation opère ex nunc. - la demande éventuelle de dissolution du bail aux torts de qui justice dira. - Principes en matière de résolution du bail - la primauté de l exécution en nature - l option du créancier : exécution forcée ou résolution du contrat - Le contrôle du juge : - particularité applicable à tous les baux : art bis du c. civ. au profit des deux parties - critères de résolution du bail : - Nécessité d un manquement grave : il faut que l inexécution invoquée soit suffisamment grave pour que la résolution doive être prononcée 4 ; - Le caractère insuffisant du critère de gravité : - exigence de «la perte de toute chance d une exécution satisfaisante» 5 ; - un critère actuel et applicable à tous les baux : le «caractère grave de l inexécution doit être apprécié en fonction de l existence ou non d un dommage dans le chef du bailleur» 6. - Une question délicate mais qui peut être d une importance pratique considérable : les effets de la résolution judiciaire. La résolution «remonte en règle, quant à ses effets à la demande en justice» 7. - Conséquence : Quid en cas de paiement d un loyer unique, par ex. dans le cadre d un bail à vie? (Cass., 8 février 2010). 4 Cass., 31 janvier 1991, Pas., I, p M. FONTAINE, La mise en œuvre de la résolution des contrats synallagmatique pour exécution fautive, R.C.J.B., 1991, pp. 12 et ss., spéc. n Cass., 1 re ch., 23 juin 2005, Pas., 2005, p. 1408, M. VLIES, P. JADOUL & Y. NINANE, Le droit commun du bail, questions choisies in le Bail et le leasing immobilier, C.U.P., vol. 112, pp. 54 à Cass., 1 re ch. 23 juin 2006, Pas., p. 1488, Le juge ne peut prononcer la résolution du bail au jour du jugement s il n a pas préalablement constaté que les «prestations effectuées après la demande en justice ne sont pas susceptibles de restitution». 12

13 4. L expulsion proprement dite - le protocole-cadre du 1 er décembre 2006 entre le Service Public Fédéral Intérieur et la Chambre nationale des huissiers, Mon. b., 29 décembre 2006 ; - difficultés pratiques :. rôle de l avocat. tribunal compétent :. juge des saisies. juge des référés. 5. Conséquences : les aléas de la remise en location Bien que, dans la pratique, les problèmes paraissent relativement limités, le bailleur ne doit pas perdre de vue, lorsqu il remet un bien en location avant le départ effectif du locataire, qu il peut se heurter à des difficultés : - si le locataire ne respecte pas l échéance qu il a donnée, le bailleur n a d autre solution que d entamer une procédure, ce qui risque de retarder la récupération des lieux, a fortiori s il faut recourir à une expulsion par huissier de justice ; - le bailleur ne peut pas perdre de vue que le locataire est toujours en droit de solliciter un délai de grâce et que des mécanismes de prorogation sont reconnus au profit du locataire de résidence principale. Chapitre VIII : LA FAILLITE La faillite d une des deux parties ne met pas fin au bail. En l absence de clause spécifique, le curateur peut être invité à prendre attitude et à déclarer s il poursuit ou non le contrat. Le contractant du failli peut mettre le curateur en demeure de décider, dans les quinze jours, s il poursuit ou non l exécution du bail (art. 46 de la loi sur les faillites). La réorganisation judiciaire ne met pas fin aux contrats en cours et n entraîne pas de modification de leurs modalités. Toute clause contraire à ce principe est nulle (art er de la loi du 31 janvier 2009 relative à la continuité des entreprises). Privilège du bailleur En cas de faillite du locataire, le bailleur a un privilège sur l ensemble des biens qui se trouvent dans les lieux loués (art. 20,1 de la loi hypothécaire). Ce privilège couvre toutes les créances du bailleur liées au bail ou à son inexécution. 13

14 DEUXIEME PARTIE : LES LEGISLATIONS IMPERATIVES Chapitre 1 : NATURE ET CONSEQUENCES PRATIQUES DU CARACTERE IMPERATIF D UNE LEGISLATION Section 1 : Notions La distinction traditionnelle : loi supplétive, impérative ou d ordre public : sur ces notions voir notamment J. van ZUYLEN, L ordre public et le droit impératif dans les contrats spéciaux, in Chronique de jurisprudence en matière de contrats spéciaux, dir. P. Wéry, CUP, vol. 129, novembre 2011, éd. Anthemis, pp.89 à 148 Démarches à adopter par l avocat lors de l examen de toute question relative à la loi sur les baux commerciaux ou sur les BRP. Exemple : la loi sur les baux commerciaux 1. Mélange de dispositions impératives et supplétives Comme de nombreuses lois, la loi sur les baux commerciaux (et, dans une moindre mesure, la loi BRP) est composée d un mélange de multiples dispositions impératives et de quelques dispositions supplétives. 2. Les intérêts protégés Par définition, la loi impérative vise à protéger des intérêts privés. En règle générale, dans un contrat de bail, il conviendra d examiner quelle est la partie protégée. Il peut advenir que le texte le précise explicitement ou encore que la même disposition protège tour à tour, voire simultanément, les intérêts du bailleur ou du preneur. Ainsi, le droit à demander la révision existe de manière impérative au profit des deux parties, chacune ayant, par définition, intérêt à l invoquer dans le sens qui lui est favorable : le bailleur pour demander une majoration du loyer, le preneur pour en solliciter la réduction. Ce serait une erreur fondamentale de considérer que la loi sur les baux commerciaux (ou même la loi BRP) vise exclusivement, ou même essentiellement, à protéger les intérêts du preneur. Elle contient de nombreux exemples qui démontrent que la loi tend à réaliser un équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection des intérêts du preneur, en particulier en lien avec le fonds de commerce. Si l intitulé même de la loi ne laisse aucun doute sur la volonté de protection du fonds de commerce 8, la loi n est pas à sans unique et contient de nombreuses dispositions destinées à protéger les droits du bailleur. 8 Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce. 14

15 3. La nullité relative et la faculté de renonciation 1. Seule la partie protégée peut se prévaloir de la nullité Une des distinctions essentielles entre une loi d ordre public dont la violation entraîne la nullité absolue et une loi impérative sanctionnée d une nullité relative réside dans la faculté laissée à la seule partie protégée par une loi impérative à renoncer à se prévaloir de cette protection. Dès lors que la loi impérative ne protège que les intérêts privés, il est normal que la partie en faveur de laquelle la nullité a été édictée puisse renoncer à la protection qui lui a été accordée 9. La législation impérative ne vise à protéger que des intérêts privés. Cette nullité ne peut donc être invoquée que par celui dont la règle violée protège les intérêts 10. Et il dispose, en la matière, d un choix totalement libre : le tribunal ne peut appliquer la nullité contre la volonté de la partie protégée. 2. La nullité doit être demandée Quel que soit le vice qui affecte un acte commis en violation d une disposition impérative, la nullité n opère jamais de manière automatique. Elle doit nécessairement être mise en œuvre et aussi longtemps qu un acte n est pas attaqué, il est présumé valable. L acte «subsistera aussi longtemps que n est pas mise en œuvre une contestation de sa validité. Provision est due au titre. Il n y a pas d acte nul en soi, de plein droit, mais un acte susceptible d être frappé de la sanction de nullité» La demande de nullité n est pas soumise à un délai particulier La mise en œuvre de la nullité relative d une clause contractuelle n est pas soumise à une procédure particulière. Chaque contractant à un bail commercial puise sa protection dans la loi nonobstant toute stipulation contraire du bail, de sorte que «pour exiger l application de ce droit il n est pas obligé de demander d abord l annulation des stipulations du contrat de bail qui sont contraires à ce droit», ainsi que l a rappelé la Cour de cassation. Le tribunal de Bruxelles avait appliqué la clause d un bail de longue durée qui excluait la révision triennale, en estimant que le bailleur ne pouvait plus demander la nullité de cette clause à défaut d avoir introduit une action en nullité de ladite clause dans le délai de dix ans prévu par l article 1304 alinéa 1 du code civil. Sa décision est cassée par la cour suprême : «en considérant que le demandeur en révision doit préalablement obtenir l annulation de la clause contractuelle excluant le droit à révision, et que la nullité ne peut plus être demandée parce qu elle est prescrite, le tribunal d appel n a pas justifié légalement sa décision» P. VAN OMMESLAGHE, Examen de jurisprudence, Les obligations, R.C.J.B., 1988, pp. 33 et ss., n 144. V. BASTIAEN & G. THOREAU, Les nullités en droit civil, p. 79, in Les nullités en droit belge, Sanctions du vice et conséquences, éd. Jeune Barreau de Liège, V. BASTIAEN & G. THOREAU, op. cit., pp. 22 et 26. Cass., 1 re ch., 25 avril 2003, Pas., 2003, p. 877 ; R.G.D.C., 2005, p. 42, et note P. WERY, Brèves réflexions à propos de la sanction des clauses contractuelles illicites. 15

16 4. L inconfort de la situation du contractant non protégé La partie dont les intérêts ne sont pas protégés par la disposition impérative qui n a pas été respectée se trouve ainsi dans une situation extrêmement inconfortable. En effet, son contractant dispose du choix de se prévaloir ou non de la nullité. Ce choix est entièrement libre et ne paraît limité que par les confins incertains de la théorie de l abus de droit. Aussi longtemps que ce choix n est pas fait, il demeure dans l incertitude et dépend du bon vouloir de son contractant. Par exemple : - si les parties ont conclu une convention de résiliation anticipée du bail sans la soumettre aux formalités habilitantes imposées par l article 3 alinéa 4 de la loi, le bailleur n a aucun moyen de contraindre son locataire à quitter les lieux à l échéance. Si l on considère que cette disposition est impérative au profit du seul preneur, celui-ci pourra librement décider de se prévaloir de la convention non authentifiée ou non, - le preneur qui a introduit une demande de renouvellement sans respecter les formes légales imposées par l article 14 alinéa 1 et qui n a pas enregistré de réponse de son bailleur demeure dans l incertitude quant à savoir si celui-ci se prévaudra ou non, au terme du bail, de la nullité de la demande, - le bailleur qui donne un congé irrégulier ne peut retirer celui-ci et est à la merci du locataire qui peut s en prévaloir pour quitter les lieux, - etc. Section 2 - Méthode d analyse Ces caractéristiques contraignent l analyste et le praticien à procéder en permanence à une double analyse préalable en présence de n importe quelle disposition de la loi et, dans un troisième temps, à examiner le comportement des parties, à la recherche d une éventuelle renonciation. 1. La disposition légale est-elle impérative ou supplétive? Le texte l indique parfois explicitement :. soit en reconnaissant un droit explicite à l une des parties, par exemple :. droit du preneur de mettre fin au bail 13,. droit de demander la révision du loyer 14,. droit du preneur d effectuer des travaux 15,. inefficacité de la clause d interdiction de cession ou de sous-location en cas de cession ou de location du fonds de commerce 16,. etc Art. 3, al. 3. Art. 6, al. 1. Art. 7, al. 1. Art. 10, al

17 . soit en soumettant l exercice d un droit au respect de certains délais, par exemple :. l action en révision doit être intentée dans les trois derniers mois du triennat 17,. le bailleur qui veut s opposer aux travaux que se propose d entreprendre le preneur doit notifier, dans les trente jours, son opposition 18,. confronté à un refus d autoriser la cession, le preneur doit, à peine de forclusion, se pourvoir dans les quinze jours 19,. etc.. soit en imposant des formalités particulières, par exemple :. à peine de déchéance, la demande de renouvellement doit répondre aux conditions de forme prévues à l article 14, alinéa 1,. l accord des parties sur une résiliation anticipée du bail doit être constaté par acte authentique ou par déclaration devant le juge 20,. etc. En d autres hypothèses, le texte indique clairement qu il est supplétif et ne s applique que sauf convention contraire :. sort des transformations effectuées par le preneur 21,. droit de sous-location du preneur en l absence de clause d interdiction contractuelle 22. En certains cas, le droit supplétif reconnu par la loi sur les baux commerciaux est néanmoins subordonné à certaines conditions ou modalités impératives :. l autorisation du bailleur de résilier à l expiration de chaque triennat doit répondre aux conditions précises de l article 3, alinéa 5. Enfin - et ce n est pas le moindre piège pour le praticien - il arrive que le texte soit moins explicite et c est à la lumière de la jurisprudence nombreuse en la matière que se déterminera le caractère impératif ou supplétif de la loi. Les surprises ne sont pas exclues lorsque la Cour de cassation enfin saisie d une question s écarte de l opinion dominante, voire unanime, de la doctrine et de la jurisprudence qui régnait depuis près de soixante ans. 2. Quelle est la partie protégée? En présence d une disposition impérative, il convient de déterminer si celle-ci vise la protection du preneur, du bailleur, des deux parties ou de l une et l autre alternativement ou successivement. Cette analyse est tout aussi importante que la première. Dans ce domaine, comme déjà indiqué, il faut se garder du préjugé qu a priori la protection profiterait au preneur seul Art. 6, al. 3. Art. 7, al. 2. Art. 10, al. 5. Art. 3, al. 4. Art. 9. Art. 11 bis. 17

18 Même s il est malaisé - et sans doute injustifié - de prétendre dégager une règle générale d interprétation, la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation amène à se demander s il ne faut pas considérer qu en présence d une disposition qui n est pas explicite, il faut retenir que la disposition impérative protège les intérêts des deux parties. Le phénomène n est pas propre à la loi sur les baux commerciaux puisque la cour suprême a jugé que l article 1762 bis du code civil selon lequel «la clause résolutoire expresse est réputée non écrite» en matière de baux d immeubles profite autant au bailleur qu au preneur : «cette disposition, rédigée en termes généraux, ne distingue pas selon qu elle est stipulée au détriment de l une ou de l autre des parties au bail» La partie protégée a-t-elle renoncé à la protection légale? L extension donnée actuellement à l office du juge 24 amène à considérer que «le juge du fond est saisi, par la loi, des dispositions légales impératives et qu il doit donc les appliquer d office», tout en vérifiant si elles n ont pas fait l objet d une renonciation valable 25. Cette renonciation pose plusieurs problèmes. 1. Preuve La renonciation peut se prouver par toutes voies de droit. Mais comme la demande de nullité n est pas soumise à une prescription et que la renonciation ne se présume pas, seul un comportement particulièrement explicite pourra faire la preuve de la renonciation. La charge et le risque de la preuve reposent sur la partie non protégée. 2. La renonciation est-elle valable? Exemple : ratione temporis Par définition, la partie protégée ne peut renoncer à cette protection anticipativement. Le contrat initial ne peut jamais être l instrument qui permet d échapper à une législation impérative : «On n est jamais admis à confirmer un acte nul en même temps qu on le conclut» 26. Dans la matière des baux commerciaux, qui contient de nombreux délais, l examen de la période durant laquelle il est possible de renoncer valablement à la protection légale est donc une question cruciale. Ainsi : - un accord sur le renouvellement du bail commercial conclu avant le début de la période de dix-huit mois prévue à l article 14 ne dispense pas le preneur de l obligation de solliciter le renouvellement, Cass., 24 mars 1994, J.L.M.B., 1994, p Voir à ce sujet notamment D. MOUGENOT, L office du juge en matière de baux, in Le bail, Actualités et dangers, Collection du Jeune Barreau de Mons Anthemis, 2009, pp. 277 à 312. A. MEEUS, op. cit., n 27 et 28. G. COUTURIER, La confirmation des actes nuls, Paris, 1969, L.G.D.J., 1972, n 251, cité par V. BASTIAEN & G. THOREAU, op. cit., p

19 - une convention sur les indemnités d éviction ne peut être valablement conclue qu une fois né le droit à indemnité d éviction, - etc. Chapitre II : LE BAIL de LOGEMENT Section I : LA PROTECTION DU DROIT AU LOGEMENT 1. Article 23 de la Constitution : «Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine». Les lois «garantissent en tenant compte des obligations correspondantes les droits économiques, sociaux et culturels et déterminent les conditions de leur exercice». Ces droits comprennent notamment : 3 le droit à un logement décent. 2. Les limites du droit ainsi reconnu : o o o une injonction pour les pouvoirs publics, une obligation qui ne peut reposer entièrement sur les propriétaires privés, un critère en cas d examen de la balance des intérêts. Pour en savoir plus, voir Nicolas BERNARD, La réception du droit au logement par la jurisprudence, coll. Les dossiers du journal des tribunaux, n 83, éd. Larcier, Section II : LE BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE (B.R.P.) 1. CHAMP D APPLICATION (art. 1 et 1bis) Pour que la loi BRP s applique, il faut : - un contrat de bail - portant sur la résidence principale du preneur (RP) La résidence principale n implique pas nécessairement que le locataire soit domicilié dans les lieux. - L affectation à l usage de résidence principale doit résulter de l accord exprès ou tacite des deux parties :. le bailleur ne peut cependant pas refuser qu un bien soit soumis à la loi en indiquant qu il est interdit au locataire d y placer sa résidence principale s il s agit d un logement qui a normalement cette vocation ;. les clauses d interdiction sont strictement réglementées et nulles si elles ne sont pas : - appuyées par une justification expresse et sérieuse, 19

20 - et accompagnées de l indication de la résidence principale du preneur pendant le cours du bail (art. 1 1 er al. 2 loi BRP) ; l indication du domicile antérieur du locataire ne suffit évidemment pas. - Extension contractuelle possible :. les parties peuvent, au cours d un bail d une autre nature, décider que le locataire est autorisé à affecter les lieux à la résidence principale : il faut cependant, dans ce cas, l accord écrit du bailleur ;. les parties peuvent, dès l origine de leur contrat, décider d appliquer à un bail qui n y est pas soumis tout ou partie des dispositions de la loi BRP, pour autant que celle-ci ne se heurte pas à d autres dispositions impératives qui seraient applicables audit bail.. Il résulte de la définition de la loi que celle-ci ne s applique a priori pas si le locataire est une personne morale : celle-ci n a pas, en effet, de résidence principale ni de logement mais un siège social. Il peut donc y avoir difficulté si le bail est conclu par une société pour y abriter le logement d un préposé.. Par exception, la loi s applique aux sous-locations conclues par les Communes, C.P.A.S., a.s.b.l. ou sociétés à finalité sociale (art. 1 er bis BRP et art al. 3 c. civ.) Dans ce cas, la loi BRP s applique à toutes les relations : - d une part, celles entre la Commune, le C.P.A.S., l a.s.b.l., etc., et le bailleur de l immeuble, - d autre part, celles entre la Commune, le C.P.A.S., l a.s.b.l., etc., et le souslocataire.. Exception La loi BRP ne s applique pas aux logements de fonction, c est-à-dire lorsque le logement est accordé au preneur à titre d accessoire d un contrat principal relatif à la fonction ou l activité du preneur (art. 1 2 BRP). 2. EXIGENCE DE FORME 1. Principe : Le BRP doit être écrit (art. 1 er bis BRP art C. civ.) : - Contenu de l écrit : le BRP doit impérativement contenir au moins les mentions suivantes :. l identité de toutes les parties contractantes,. la date de prise de cours du bail,. la désignation de tous les locaux et parties d immeuble faisant l objet de la location,. le montant du loyer. Les parties peuvent librement compléter le bail par d autres modalités mais si celles-ci sont en contradiction avec les dispositions impératives de la loi, celles-ci seront sans effet. - Les annexes légales :. arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l article 11 bis de la loi BRP Moniteur belge 31 mai 2007, attention la première version était erronée,. portées et risques. - Conséquence de l absence d écrit : - Possibilité pour les parties de faire constater leur accord par écrit à l intervention du juge : 20

21 . un tel jugement doit nécessairement porter sur les quatre éléments dont la loi exige la présence, tels qu ils sont rappelés ci-dessus (art. 1 er bis) ;. le juge ne peut pas modifier l accord des parties. Il ne lui appartient pas de substituer sa volonté à celle des parties contractantes 27, ni de compléter celle-ci. Il n a donc nullement le pouvoir de fixer, même en équité, des modalités qui n ont pas fait l objet d un accord préalable des parties ;. pour saisir le juge d une telle demande, il faut avoir, huit jours à l avance, notifié une mise en demeure à la partie adverse de signer la convention. - Sanction pratique du défaut d écrit :. l absence d écrit ne semble pas entraîner l inapplication de la loi, malgré la formulation malheureuse du dernier alinéa de l article 1 er bis («Les baux oraux conclus avant l entrée en vigueur du présent article restent soumis à la présente section»). Il ne semble pas qu il faille en déduire que les baux verbaux conclus après l entrée en vigueur de cet article soit après le 15 juin 2007 ne seraient pas soumis à cette section ;. en revanche, quiconque veut, devant un tribunal, obtenir la reconnaissance d un rapport locatif verbal portant sur une résidence principale veillera à solliciter en premier ordre, dans son acte introductif d instance, que le juge constate par écrit l existence du bail ;. la prudence commande d avoir, au moins huit jours avant l introduction de l acte, notifié mise en demeure de signer le bail. Si l action est introduite par citation, celle-ci peut contenir la notification en ce sens puisqu elle sera, ainsi, faite par exploit d huissier. En revanche, si l action est introduite par requête, il faut envoyer une lettre recommandée préalablement. - La situation du locataire dont le bail est verbal ne peut pas être moins favorable que sous bail écrit (C. Const., 1 er décembre 2011). 3. DUREE du BAIL de RP (art. 3) 1. Le régime légal du BRP : La période initiale Le droit commun du BRP implique que : - la durée initiale du bail est de neuf ans. Il est possible aux parties de conclure un bail de plus longue durée, lequel ne sera opposable aux tiers que s il est transcrit, ce qui implique qu il soit passé par acte authentique ; - les possibilités de conclure un bail plus court sont limitées par la loi (voir infra) et ne sont valables que pour autant que la durée du bail ne dépasse pas trois ans. Dès lors, tout contrat de plus de trois ans est automatiquement transformé en contrat de neuf ans ; 27 Rejet d un recours en annulation : C. Const., 26 juin 2008, Mon. b., 5 août 2008, première édition, p

22 - contrairement aux principes de droit commun (art c. civ.), le BRP ne prend pas fin par l arrivée du terme de la période initiale. Le terme du bail doit être confirmé par un congé notifié au moins six mois à l avance (art. 3 1 al. 2 BRP). Ce congé ne doit pas être motivé par le bailleur. Par ailleurs, cette disposition ne prive pas le locataire du droit général qu il tire de la loi de donner le congé à tout moment moyennant un préavis de trois mois (art. 3 5 : voir infra) Les périodes ultérieures S il n a pas été donné un congé valablement pour le terme de la période initiale, le bail est prorogé par périodes successives de trois ans, aux conditions antérieures. Il est loisible à chacune des parties :. de mettre fin, pendant ces périodes, sur base des possibilités de résiliation anticipée telles qu elles sont organisées par la loi et. de donner le congé de six mois pour le terme des trois ans (si le congé n est pas donné pour une échéance triennale, le bail est prorogé à nouveau pour trois ans) Possibilités de résiliation anticipée Dans le régime général, diverses possibilités sont ouvertes aux parties pendant la période initiale de neuf ans, voire pendant les triennats subséquents, de mettre fin au contrat. Accord des parties : 1. Cet accord n est soumis à aucune forme habilitante : il n est pas nécessaire de comparaître devant le juge ou devant notaire. Un accord sous seing privé est parfaitement valable, de même qu un accord verbal (évidemment à déconseiller pour des raisons évidentes de preuve). Les parties ont tout intérêt à préciser dans leur accord de résiliation toutes les conséquences qu il entraîne, notamment s il est consécutif à un congé motivé du bailleur. 2. Cet accord peut intervenir même après la notification d un congé. 3. S il est postérieur à un congé, il substitue une résiliation de commun accord au congé initial. 4. Sauf clause contraire une telle résiliation est exclusive de toute indemnisation y compris dans l hypothèse où le bailleur ne respecte pas le motif du congé antérieur à l accord de résiliation. Droit de préavis du preneur Le preneur a le droit de mettre fin au bail à tout moment moyennant un congé de trois mois. 1. Ce congé ne doit pas être motivé 2. Ce congé n est soumis à aucune règle de forme, même si le recommandé s impose pour des motifs de preuve. 3. Si le préavis est exercé au cours des trois premières années il entraîne l obligation de payer une indemnité : cette indemnité est de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que, par l effet du préavis, le bail prend fin avant l expiration de la première année, deuxième année ou troisième année. 4. Le «contre-préavis» du preneur : jurisprudences opposées de la Cour de cassation (Cass., 3 e ch., 22