Commune de Saint-Julien

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1 République Française Préfecture des Côtes d Armor Commune de Saint-Julien Une enquête préalable à une déclaration d utilité publique et une enquête parcellaire Relative au projet d acquisition de terrains nécessaires à la réalisation d une réserve foncière à Saint-Julien, lieu-dit Le Pilier (la zone INAb, dont une parcelle s étend sur 60 m2 en zone U), par SAINT-BRIEUC Agglomération. Enquête publique n E /35 Commissaire enquêteur titulaire: Raymond LE GOFF Désigné par décision de Mme. La Présidente du Tribunal Administratif de Rennes du 21 mai ème Partie, de manière séparée - L avis et conclusions du commissaire enquêteur : 1-Sur le caractère d utilité publique 2-Sur l emprise parcellaire d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 1

2 2 ème Partie Avis et conclusions 1 ère Sur le caractère d utilité publique 1 Appréciations préliminaires. -sur le déroulement de l enquête. -sur le dossier d enquête. 2- L appréhension de l opération et ses enjeux. 1-la nature du projet 2-l inscription de l opération dans une politique publique 3-les enjeux pour la commune de Saint-Julien 4- l estimation des acquisitions Avis du commissaire enquêteur 3-Le parti urbain de l opération. 1- La caractéristique urbaine de la zone INAb 2- Le périmètre de la réserve foncière Avis du commissaire enquêteur 4-Les observations du public Avis du commissaire enquêteur 5- Conclusions du Commissaire Enquêteur. 6- Annexe 2.1 -Réponse documentée, en date du 13 novembre 2014, de M. Le Président de la Communauté d Agglomération de Saint-Brieuc confirmant que la zone NA du Pilier est la seule zone d une possible urbanisation, à caractère résidentiel, sur la commune de Saint- Julien. d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 2

3 Avis et conclusions du commissaire enquêteur Cette première seconde partie est consacrée à la formulation de ce qui constitue l avis et les conclusions du commissaire enquêteur concernant la déclaration d utilité publique de l opération envisagée. Elle se développe de la façon suivante : 1-Appréciations préliminaires a- Sur le déroulement de l enquête : L enquête s est déroulée dans des conditions très satisfaisantes sur le plan matériel, sur la manière dont l information a été faite, par une large couverture, et sur la façon dont il a été répondu avec diligence aux précisions réclamées par le Commissaireenquêteur. Elle a suscité la participation des habitants du quartier du Pilier, soucieux de son évolution, et des personnes directement concernées par la procédure d expropriation. b- Sur le dossier d enquête pour une déclaration d utilité publique: Le dossier d enquête expose clairement les raisons qui motivent le recours à une expropriation pour cause d utilité publique pour constituer une réserve foncière sur la commune de Saint-Julien dans le secteur Le Pilier, 1 er - partant qu il s agit de la dernière zone Na figurant au POS, située au bourg, dont l urbanisation soit possible, les autres ayant été impactées par le classement des zones humides, 2 ème -s appuyant sur les objectifs visés par le Programme Local de l Habitat, 3 ème - et puis, enfin, tirant la conclusion de l échec avéré des négociations engagées depuis un certain temps, il n y a d autres possibilités que d engager cette procédure. d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 3

4 2-L appréhension de l opération et ses enjeux 1- La nature du projet. L opération engagée vise à constituer une réserve foncière (d une superficie d environ 1,3 hectares)de court terme en vue d être en capacité par la suite de réaliser une opération de construction de quelque 20 logements dont 20% à vocation locative sociale (soit 6 logements). Cette démarche est portée par la Communauté d Agglomération de Saint-Brieuc dans le cadre d une convention de portage conclue avec la Commune de Saint-Julien. En d autres termes, les biens acquis par la Communauté d Agglomération seront ensuite rétrocédés à la commune pour qu elle effectue la réalisation opérationnelle de l urbanisation de cette réserve foncière. 2 L inscription de l opération dans une politique publique : L intervention de la Communauté d Agglomération au côté de la Commune s inscrit tout à la fois dans le cadre de l exercice d une politique de l habitat à l échelle d un bassin de vie et d une déclinaison sur un territoire donné. Elle utilise pour cela un outil de programmation : le PLH, connecté à une formule contractuelle d initiative communale en vue d une application opérationnelle des objectifs de manière concertée. Dans son dossier la Communauté d Agglomération rappelle ses objectifs, à l horizon 2020, de construire 5400 logements pour faire face à une croissance démographique de l ordre de habitants, fait aussi état d»un net déficit de logements sociaux et d un appareil de production entravé par le manque de maîtrise foncière». Précisément, il est demandé à la commune de Saint-Julien de produire 90 nouveaux logements sur la période , soit donc 15 logements par an dont 20% de logements locatifs sociaux. Au 1 er janvier 2012 la commune de Saint-Julien comptait 58 logements locatifs sociaux (soit 6,93% de son parc de résidences principales). 3-Les enjeux pour la Commune de Saint-Julien : La population de la commune de Saint-Julien est passée de 738 habitants en 1968 à 2053 habitants au 1 er janvier Son urbanisation s est faite sur le bourg mais également sur les quartiers excentrés tels que la Saudraie et l Hôpital. Des équipements nouveaux ont été réalisés : écoles, équipements sportifs, médiathèque d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 4

5 Il importe pour le Maire de faire vivre dans le temps ces équipements et plus globalement d entretenir la vie sociale de la commune en assurant un renouvellement des générations par l accueil de nouvelles familles. Parmi ses atouts figurent sa proximité immédiate avec deux pôles d activités importants de l agglomération briochine, au nord : le zoopôle et le parc d activité des Châtelets, sur Ploufragan, et, au sud : la zone industrielle de La Gare et celle du Grand Plessis sur Plaintel. Par contre, le plan d occupation des sols en vigueur (en cours de révision) n offre plus de disponibilité foncière en dehors de la zone INAb Le Pilier, les autres zones NA ayant été classées zones humides. Par rapport au stock de terrains constructibles il reste, selon les informations recueillies auprès du Maire, 3 lots disponibles dans un lotissement privé à «des prix spéculatifs». Cette pénurie se manifeste concrètement par un seul permis déposé, les jours derniers, sur 2014, contre un rythme annuel ordinairement de 15 à 17 constructions. 4-L estimation des acquisitions : L estimation sommaire figurant au dossier, associée à l évaluation vénale effectuée par la Direction Départementale des Finances Publiques des Côtes d Armor, fait état d un montant total de l opération de , soit pour les acquisitions de terrain et pour les indemnités d éviction. La charge foncière ressort globalement à : m2 = 18,08 /m2. Les intéressés réclament un prix plus élevé dans un contexte marqué par une extrême rareté de zones propices à la construction, s agissant dans le cas présent de la dernière zone à urbaniser au POS. La collectivité se trouve, par conséquent, sur un marché du foncier où il n y a aucune concurrence active possible entre plusieurs lieux. Les propriétaires fonciers le savent et tirent avantage d une conjoncture d aubaine qui leur est favorable tout en n étant pas en capacité collectivement de mener une opération d urbanisation. ooo Avis du Commissaire-enquêteur : L opération poursuivie conjointement par la Communauté d Agglomération de Saint- Brieuc et par la commune de Saint-Julien procède d une démarche encadrée par des objectifs généraux d une politique de l habitat, menée à l échelle d un bassin de vie et qui se concrétise au niveau communal, en l espèce à Saint-Julien. d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 5

6 Il se trouve que la commune de Saint-Julien n a pas de disponibilité foncière constructible tant de nature privée que publique. Il ne lui reste, de manière singulière, qu une seule zone d urbanisation future : celle du Pilier. Les négociations entreprises pour s assurer sa maîtrise foncière n ont pas abouti jusque là et la conjoncture d effet de rareté n y contribue pas, bien au contraire. Aussi en raison de cette impasse, la Communauté d Agglomération de St-Brieuc a décidé de recourir à la procédure de l expropriation afin de poursuivre la mise en œuvre de sa politique du logement. Ces différents éléments généraux conjugués entre eux sont, à mon sens, constitutifs du caractère de l utilité publique de cette opération foncière et de la nécessité de s assurer la maîtrise foncière par voie d expropriation avec fixation des indemnités par le juge. 3-Le Parti urbain de l opération a- La caractéristique urbaine de la zone INAb La zone INAb le Pilier se situe au cœur d une zone pavillonnaire, elle est constituée d un champ cultivé, plus trois fonds de jardin, dont deux en friche, et d une petite emprise de 60 m2 en zone U. Tout ce quartier est proche du bourg ou plus exactement forme aujourd hui le bourg. IL comporte des rues agrémentées par un traitement paysager. C est donc un îlot dont la viabilité externe existe, dans un ensemble urbanisé, récemment pour une partie, plus anciennement (année 1970) pour d autres constructions. L opération recouvre deux particularités foncières : 1 -un champ cultivé, formé de plusieurs parcelles, cœur d îlot, disposant de deux façades, l une sur la route le Pilier, parallèle à la voie ferrée et l autre dans le prolongement de la rue de l aubépine. 2 - des fonds de jardins, dépendant de vastes propriétés bâties, qui viennent s agréger, en satellite, à ce champ. Le tout représente une superficie d environ 1,3 hectare. d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 6

7 Deux, sur les trois fonds de parcelles des propriétés bâties, se présentent ainsi : une partie incluse en zone NA (objet d acquisition par voie d expropriation)-et une autre partie en zone U. La partie en zone U peut recevoir, pour chacun des fonds de parcelle, une nouvelle construction car il dispose d un accès délimité et débouchant sur l impasse du Pilier. Le troisième fond de jardin en zone NA, correspond à une désignation cadastrale (n B 1538) mais dépend physiquement d une propriété plus vaste sur laquelle a été construite une maison dans les années sur plan b- le périmètre de la réserve foncière : Les numéros encadrés en fond jaune correspondent au repérage sur plan des parcelles, renvoyant ensuite au parcellaire et à l identité des propriétaires. d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 7

8 2 au regard de la définition de l emprise : CADASTRE SURFACE EMPRISE Numéro Zonage totale en Part. Surface au plan Section Numéro Adresse ou lieu-dit POS m² Tota. en m² B 836 LE CLOS T NAb 01 B 1126 LA FLECHIE DU BAS 50 T 50 1NAb 02 B 1127 LA FLECHIE DU BAS P 953 1NAb 03 B 1538 LE CLOS T NAb 04 B 1539 LE CLOS T NAb 05 CHAMP DE LA 06 B P NAb BRUYERE NAb 07 B 2014 CHE DU PILLIER P 60 UC B 2015 CHE DU PILLIER 54 P 18 1NAb 08 B 2220 LE PILLIER P NAb 09 Surface totale Au stade de l enquête publique préalable à la DUP, il importe de relever, pour la bonne compréhension du périmètre vis-à-vis du parcellaire cadastral, que la parcelle incrémentée du n 07 au plan ci-dessus constitue une emprise à valoir sur la parcelle cadastral B 2014, plus vaste, qui supporte une maison et son jardin. Sur la partie du jardin en zone U s opère l emprise de 60 m2 (un petit triangle). Avis du Commissaire-enquêteur : La lecture du périmètre de la réserve foncière et par la même sa configuration et sa superficie est située dans son contexte marqué par : - d abord, l antériorité du plan d occupation des sols qui date de la fin des années 1990 (approbation du POS le 29/01/1999) et, par conséquent, des conceptions qui prévalaient à l époque, notamment en matière d étalement urbain ; - ensuite, l exigence affirmée aujourd hui d une urbanisation parcimonieuse des sols à travers désormais les idées directrices du Plan d aménagement et de développement durable, inspirées des principes fondamentaux du grenelle de l environnement ; - enfin, corrélativement, par une densification des espaces, telle qu elle est affirmée par le Plan local de l habitat, précisément instaurant une densité brute minimale de 20 logements/hectare en privilégiant les formes urbaines qui le permettent. Cette grille de lecture appelle, par conséquent, à regarder l opération à travers les effets éventuellement engendrés sur l organisation environnante de l espace. En effet, outre d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 8

9 l emprise prévue pour la réverse foncières pour les lots N 06 et N 09, le surplus à vocation à recevoir chacun une habitation nouvelle dans le temps. Ainsi s effectuera une densification recherchée. Elle a d ailleurs été déjà initiée par la construction, toute récente, de la maison qui a pris place entre le N 4 et le N 9 (du plan susvisé), sur un fond de jardin, par le jeu d une subdivision d une parcelle bâtie. Cette nouvelle configuration parcellaire et donc spatiale évolue vers la trame urbaine environnante initiée par les maisons construites récemment, selon les exigences des nouveaux concepts en matière d occupation de l espace. Au demeurant, le périmètre est, à mon sens, non seulement cohérent dans sa définition mais aussi en conformité avec les grands principes qui prévalent désormais en matière d urbanisme, notamment pas ses implications collatérales énumérées ci-dessus. A titre indicatif, et à titre indicatif seulement, il est relevé, quand bien même cela est hors de propos au regard de la présente procédure, que l ensemble de la propriété appartenant aux consorts LE BRET en vente chez notaire présenterait une opportunité en matière de conception de l aménagement d une zone d habitat alors élargie, de par sa taille, sa forme géométrique, son positionnement géographique et,en définitive, de par le potentiel qu elle offre dans l ordonnancement du projet. La révision du POS en cours, dont le projet a été arrêté et donc en consultations publiques, prévoit une emprise du côté nord pour une liaison. Ceci témoigne des interrogations qui se font jour au sujet de cette propriété mais elle représente forcément un coût en raison de la présence d une maison (du classement du terrain qui l entoure en zone U) dont la démolition serait à prévoir. C est bien entendu un autre sujet mais, quoi qu il en soit, cette interrogation témoigne à sa manière de la pertinence de réaliser la réserve foncière dont il s agit. 4-Les observations du public Observations du public : L enquête a donné lieu à 6 observations. Elles sont traitées à travers deux grands thèmes : 1-Les implications du classement des zones humides sur la Commune de Saint-Julien L 01 -de M. Jean-Yves KERBOEUF indiquant que les terres du Pilier qu il exploite depuis 40 ans sont humides et argileuses et qu il serait opportun de s intéresser à deux autres terrains qu il localise : l un à 200 mètres du bourg, prêt du groupe scolaire, l autre à 400 mètres, en limite de Ploufragan, au nord. Il demande, par ailleurs, à bénéficier d une indemnité d éviction. Note 02 -Réponse du Maire de Saint-Julien : 1ère -aux observations de M.KERBOEUF : il fait une interprétation erronée de la notion de zones humides, tout le secteur du bourg côté groupe scolaire (1 er terrain) est en zones humides «recensées comme telles». Concernant le second terrain : 1 «l élaboration du nouveau PLU (au stade de sa d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 9

10 prochaine mise à l enquête) reprend les lois grenelles et même la loi ALUR, 2 il n est pas possible de construire n importe où, nécessité de ne pas grignoter les terres agricoles et respect du PADD (plan d aménagement et de développement durable). 2 ème au courrier du commissaire enquêteur sur la disponibilité foncière: le POS n offre plus de disponibilités car la majorité des zones NA du POS actuel sont impactées par les zones humides. L inventaire exhaustif a été réalisé. Le seul grand secteur du bourg, non impacté, est celui qui fait l objet de l enquête. Autrement, il reste 3 lots disponibles dans un lotissement privé à l entrée du bourg mais à des prix spéculatifs. A ce jour (14/10/2014) un seul permis de construire a été déposé sur l année 2014, faute de terrains. O- N 4 - de M. Serge LE BRET : «est-ce-que quelqu un a vérifié qu il n y a pas d autres terrains hors zones humides puisque le dossier de DUP est monté sur ce fait». A signaler à ce sujet que M. Le Président de la Communauté d Agglomération de Saint-Brieuc a produit une note relatant l impact du recensement des zones humides sur les zones NA de la commune de Saint-Julien. Cette note est versée en annexe et précise «En conclusion de la note complémentaire, toutes les zones inscrites au POS comme zones à urbaniser à court terme (1NAb et 1 NAc), à l exception de la zone 1Nab, objet de l enquête (1,3 ha environ), ont été identifiées comme "zones humides". La zone du Pilier est donc la seule zone d une possible urbanisation à caractère résidentiel de la commune.» Avis du Commissaire enquêteur : Un recensement exhaustif des «zones humides» a été mené sur la commune de Saint-Julien et il en ressort que la zone NA Le Pilier n a pas été reconnue comme telle, à l exception de toutes les autres zones NA. Ces terres sont cultivées par M. KERBOEUF depuis plus de 40 ans. Lors de ma première visite des lieux en fin juin il y avait sur pied une récolte d orge. J ai vu le 15 octobre que les terres avaient été griffées en prévision d être labourées et de recevoir une nouvelle culture. Il apparait, effectivement, en regardant le sol qu il s agit d une terre lourde, argileuse mais ce n est pas suffisant en soi pour la qualifier de zone humide. C est plutôt une terre lourde, humide, au sens commun du terme en raison de son caractère argileux, à contrario des terres légères, sablonneuses. Concernant les autres terrains qu il présente comme propices à la construction il s agit, bien entendu, d un autre type de débats. 2-Le parti retenu d une construction densifiée et l aménagement urbain O- N 3 - de Madame Valérie BRESSET : refuse de vendre la parcelle B220 P pour la construction de logements. Souhaite garder cette parcelle en champ pour l accueil de chevaux, souhaite continuer à profiter de la tranquillité encore possible à Saint-Julien et ne pas se retrouver dans une configuration d agglomération avec des terrains de 400 à 500 m2 maximum par habitation. «Je ne suis pas sûre d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 10

11 que Saint-Julien ait les moyens financiers et d infrastructure pour accueillir de manière massive une nouvelle population». L- N 5 - Courrier collectif des résidents du chemin du Pilier : M. et Mme LE BERRE, M. et Mme GARNIER Jean-Michel et Myriam, Mme TORCHARD Marie, M.et Mme LE GUEN Laurent, M. GOARIN Michel, M. DELBECQ Etienne, M. et Mme LE PAGE Cédric, M. TORCHARD François. Dans le cadre du projet d aménagement du Pilier, souhaitons : -que le projet de lotissement n ait pas d ouverture routière vers le chemin du pilier, car la rue est déjà dangereuse avec tous les véhicules circulant sur cette voie, notamment au stop situé au carrefour de la rue de la gare (manque de visibilité) ; qu il soit fait une liaison piétonnière reliant le chemin du pilier à la rue de la bruyère de manière à ce que les randonneurs, enfants, piétons puissent cheminer sur les 2 voies sans passer par la rue de la gare ; qu il n y ait pas de sens unique dans le chemin du pilier car les habitants des premières maisons de la rue se verraient dans l obligation de faire plus d un km pour rejoindre la rue de la gare. O- N 5 M. CROIZIER Philippe impasse du Pré à Saint-Julien, mitoyen de l opération projetée : souhaite que cet aménagement, s il a lieu, ne dénature pas l architecture et le paysage existants, mais soit en harmonie avec celui-ci, notamment, au niveau de la hauteur des constructions et de l environnement immédiat bâti. (cette observation inscrite à tort sur le registre enquête parcellaire est traitée sous le présent titre) Avis du Commissaire enquêteur : a- Densification et aménagement urbain : Ces deux observations se relient entre elles et posent inévitablement la question de la forme que prendront les caractéristiques de ce futur nouveau lotissement sur un cœur d ilot d 1,30 hectare appelé à recevoir quelque 27 logements. -1 ère Pour ce qui est de la densification : La densification est un principe général d urbanisation qui s impose à tous sous sa forme adaptée, au plan local, par les orientations contenues dans le programme local de l habitat et les documents d urbanisme. Il est vrai que le Plan d Occupation des Sols en vigueur sur la commune de Saint-Julien ne contient pas explicitement, en raison de son antériorité, de règles spécifiques en la matière mais tel n est pas le propos dans la mesure où il s agit d une volonté partagée de conduire une politique de l habitat entre la Communauté d Agglomération de Saint-Brieuc et la commune de Saint-Julien appelée dans un second temps, c'est-à-dire une fois la réserve foncière de court terme constituée, à exercer la conduite opérationnelle de l opération et donc à maîtriser le parti d aménagement. Madame BRASSET peut par conviction, sur un plan général, déplorer l existence de ces nouveaux principes dans une commune, encore à caractère rural il y a quelques années mais qui se trouve aujourd hui confrontée à une urbanisation effective impliquant la prise en compte de la gestion parcimonieuse des sols. Mais sur le plan spécifique de l emprise de d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 11

12 terrain sur sa propriété il importe de souligner qu elle préserve une marge significative de recul par rapport à sa maison et son jardin qui la clôture, d autant qu il y est possible de construire sur ce lot restant (hors du jardin clos) une maison avec accès direct sur le chemin du Pilier, dont il dispose actuellement. -2 ème Pour ce qui est de l aménagement de ce futur lotissement : Le dossier ne comporte aucun plan dans la mesure où il s agit pour le moment de réaliser une réserve foncière à destination d habitat. Il est précisé en ce qui concerne les règles d urbanisme applicables que la zone INAb est destinée à recevoir une urbanisation identique à la Zone UB du Plan d Occupation des Sols. Les habitants du quartier sont fondés cependant à se poser des questions et c est bien le sens de leur démarche car il s agit d un programme de construction de quelque 27 logements qui auront forcément des implications. Ces questions sont de deux natures : elles touchent à l organisation de l espace à aménager avec ses fonctionnalités internes et externes, l aspect des constructions, mais aussi les liaisons urbaines avec l ensemble du bourg. Les habitants témoignent, en posant ces questions de leurs préoccupations et de l importance qu ilsi s attachent à ce qu il y ait au moment de la phase d élaboration du projet une large concertation et un débat public car il s agit, en définitive, d un projet urbain. b la capacité des collectivités à mener l opération : Concernant la capacité des collectivités à mener cette opération deux phases sont à distinguées, l acquisition des terrains par la Communauté d Agglomération de Saint-Brieuc (c est à dire l autorité expropriante) dans le cadre d une convention de portage, d une part et la commune de Saint-Julien, en qualité d opérateur, d autre part. La communauté d Agglomération engage cette action dans le cadre d une politique qu elle finance. Concernant l intervention à venir de la commune de Saint-Julien au terme du portage de quelque 24 mois, il est à souligner que cette opération fera l objet d un budget spécifique annexe, basé sur le principe de l équilibre de l opération. Pour le cas où cela ne se produirait pas en raison de circonstances imprévues (retournement brutal de la conjoncture de la demande), la commune dispose actuellement d une capacité nette d autofinancement de plus de par an qui lui permettrait, le cas échéant, d assumer les conséquences financières qui en résulteraient. Concernant les infrastructures le projet repose sur une volonté d accueillir une nouvelle population, afin qu il y ait un renouvellement démographique et de faire vivre dans le temps les équipements collectifs existants, et cela dans le cadre d un projet de développement élaboré à l échelle du bassin de vie de Saint-Brieuc. Il s agit tout simplement d une évolution normale. Ces différents éléments combinés entre eux soutiennent, à mon sens, l économie générale du projet. d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 12

13 Les Conclusions du commissaire enquêteur Je soussigné, Raymond LE GOFF, commissaire enquêteur désigné par Madame La Présidente du Tribunal Administratif de Rennes, par décision en date du 21 mai 2014, Vu l arrêté de Monsieur le Préfet des Côtes d Armor, en date du 20 juin 2014, prescrivant l ouverture d une enquête préalable à une déclaration d utilité publique et d une enquête parcellaire relative au projet d acquisition de terrains nécessaires à la réalisation de réserves foncières à Saint-Julien, zone INAb Le Pilier par Saint-Brieuc Agglomération; Vu les avis au public par voie de presse et l accomplissement des formalités d affichage faisant connaître l ouverture de l enquête ; Vu les pièces du dossier soumis à l enquête publique préalable à la déclaration d utilité publique ; Vu les observations du public ; Vu le rapport établi pour rendre compte du déroulement de l enquête publique conjointe de DUP et parcellaire; Compte tenu de l analyse du projet développée dans le chapitre précédent et des avis que j ai émis; Considérant que le projet porte sur la réalisation par la Communauté d Agglomération de Saint-Brieuc d une réserve foncière de l ordre d un hectare trois, au lieu-dit Le Pilier ; sur la commune de Saint-Julien ; Considérant que cette opération s inscrit dans le cadre de la déclinaison opérationnelle de sa politique du logement à l échelle de son territoire et précisément sur la commune de Saint-Julien. Considérant que la Communauté d Agglomération de Saint-Brieuc intervient au titre de son Programme Local de l Habitat adopté le 15 décembre 2011 pour une durée de six ans ; d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 13

14 Considérant que ce Programme Local de l Habitat pointe dans ses constats «un net déficit de logements sociaux et un appareil de production entravé par le manque de maîtrise publique du foncier» ; Considérant que l opération envisagée poursuit la constitution d une réserve foncière de court terme dans l objectif de réaliser 27 logements, dont 20% à vocation locative sociale Considérant que cette urbanisation à venir est portée par la volonté d assurer une production économe de l espace en respectant une densité brute minimale de 20 logements à l hectare; Considérant que toutes les zones NA inscrites au POS, en vigueur, de la commune de Saint-Julien, ont été déclarées zones humides et protégées à ce titre, à l exception de celle : Le Pilier, objet de la présente enquête; Considérant qu indépendamment de cette circonstance, la zone du Pilier possède intrinsèquement un potentiel pour la construction de logements, qu elle se situe en centre bourg, près des équipements collectifs, et qu elle s inscrit dans l aboutissement de l urbanisation d ensemble du secteur du Pilier ; Considérant que l opération associe, dans sa réalisation, deux institutions locales, par une action concertée : La Communauté d Agglomération de Saint- Brieuc, d une part et, la Commune de Saint-Julien, d autre part, au terme d un contrat de portage ; Considérant que les négociations engagées auprès des propriétaires n ont pas abouti, que cette situation est soutenue par une absence de disponibilités foncières et donc une situation d aubaine spéculative; Considérant que cette pénurie foncière rend inopérante une mise en œuvre de la politique commune définie par le programme local de l habitat ; Considérant que l article L221-1 du code de l urbanisme stipule que les collectivités locales sont habilitées à acquérir des immeubles, au besoin par expropriation, pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 14

15 réalisation d une opération ayant pour objet (article L 300-1) de mettre en œuvre une politique locale de l habitat ; Considérant que l opération d aménagement qu elle préfigure, s inscrit dans le tissu urbain de la commune de Saint-Julien qui est en capacité d offrir à une nouvelle population les services publics de proximité : écoles, équipements sportifs, de culture et de loisirs auxquels elle aspire. Considérant que la commune de Saint-Julien est desservie par les transports urbains (plan de déplacement urbain) et qu elle se situe à proximité de zones d activités économiques pourvoyeuses d emplois. Considérant qu il s agit en définitive de poursuivre un but d intérêt général. Emets un avis favorable à la déclaration d utilité publique de cette opération de réalisation d une réserve foncière : Le Pilier à Saint-Julien. Fait à Saint-Brieuc le 25 Novembre 2014 Le Commissaire enquêteur, X Raymond LE GOFF Destinataires : -Monsieur le Préfet des Côtes-d Armor. -Madame la Présidente du Tribunal Administratif de Rennes. -Monsieur le Président de la Communauté d Agglomération de Saint-Brieuc. -Monsieur le Maire de Saint-Julien. d Agglomération de Saint-Brieuc du 29 septembre au 30 octobre 2014 inclus. Page 15