CHAPITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE UB

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1 CHAPITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE UB GENERALITES Caractère de la zone La zone UB est une zone urbaine équipée constituant l extension de l agglomération à vocation principale d habitat. Elle peut accueillir des constructions à usage d habitation, groupées ou non, des équipements d accompagnement de l habitat ainsi que les activités commerciales, les services et les activités artisanales non nuisantes. La zone UB est partiellement couverte par le périmètre de protection modifié de l église Sainte-Radégonde. A l'intérieur de ce périmètre, l avis de l Architecte des Bâtiments de France est requis préalablement à tout projet construction, de transformation, de modification ou de déboisement. Le patrimoine communal répertorié et identifié sur les documents graphiques est à conserver et à restaurer. La démolition projetée d un de ces éléments devra faire l objet au préalable d une demande de permis de démolir. Pour les sites archéologiques identifiés sur les documents graphiques, le service régional de l archéologie devra être saisi préalablement à tous travaux intervenant sur ces secteurs. Objectif recherché Cette zone urbaine destinée essentiellement à l habitat doit pouvoir offrir un cadre de vie agréable et harmonieux. Ainsi, le règlement doit permettre une harmonisation des constructions et du paysage urbain, une qualification et une valorisation des espaces publics. Une bonne intégration d éventuels équipements publics doit également être envisagée. REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 33

2 SECTION I NATURE DE L OCCUPATION ET DE L UTILISATION DES SOLS UB ARTICLE UB 1 LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES Les constructions et installations qui, par leur nature, leur importance ou leur aspect, nuiraient au caractère spécifique de la zone ou aux habitants ou qui seraient susceptibles de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique sont interdites. Sont notamment interdits : Les parcs d attraction, Les dépôts de véhicules usagés, de vieilles ferrailles et les décharges d ordures, L aménagement de terrains de camping et de caravaning, Les nouvelles activités industrielles de toute nature, Les nouveaux bâtiments d exploitations agricoles, etc. ARTICLE UB 2 LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES Sont admis sous conditions particulières : Les constructions et installations nécessaires aux services publics et aux établissements d intérêt collectif, Les affouillements et exhaussements du sol à condition qu ils soient commandés par la déclivité du terrain et rendus nécessaires pour la réalisation d une opération autorisée dans la zone, Les installations classées soumises à déclaration préalable à condition : - que leur implantation en milieu urbain ne présente pas de risques pour la sécurité des voisins (incendie, explosion ) - qu elles n entraînent pas pour leur voisinage de nuisances inacceptables (odeurs, pollution, bruit, effet de masque ), soit que l établissement soit en lui-même peu nuisant, soit que les mesures nécessaires à l élimination des nuisances de nature à rendre indésirable la présence d un tel établissement dans la zone soient prises, - que les nécessités de leur fonctionnement lors de leur ouverture comme à terme, soient compatibles avec les infrastructures existantes (notamment les voies de circulation) et les autres équipements collectifs, - que leur volume et leur aspect extérieur soient compatibles avec les milieux environnants. Le respect de ces règles ne fait pas obstacle à l application de la réglementation et des procédures spécifiques aux établissements classés. Les constructions à usage d'artisanat non classées, à condition de ne pas porter atteinte aux lieux avoisinants et de ne pas générer de nuisances (odeurs, bruit ), REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 34

3 La démolition ou la transformation d un des éléments de patrimoine identifié sur les plans de zonage sous condition de l obtention d un permis de démolir, Les clôtures, autres qu agricoles ou forestières, à condition d être soumises à déclaration préalable et d être conformes aux règles de l article 11. REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 35

4 SECTION II CONDITIONS DE L OCCUPATION DU SOL ARTICLE UB 3 ACCES ET VOIRIE Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l intermédiaire d un passage aménagé sur fonds voisins ou éventuellement obtenu en application de l article 682 du Code Civil. 3.1 Accès Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l incendie, protection civile, brancardage, stationnement, collecte des ordures ménagères. L autorisation d utilisation du sol peut être subordonnée à la réalisation d aménagements particuliers concernant les accès en tenant compte de l intensité de la circulation et de la sécurité publique. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n être autorisées que sous réserve que l accès soit établi sur la voie ou la gêne pour la circulation sera la moindre. Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes. 3.2 Voirie Les terrains devront être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l importance et à la destination des constructions qui doivent y être édifiées, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation, des accès et des moyens d approche permettant une lutte efficace contre l incendie. Les voies nouvelles en impasse ouvertes à la circulation automobile doivent être aménagées dans leur partie terminale de façon à permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour (lutte contre l incendie, ramassage des ordures ménagères ). Lorsque la voie nouvelle dessert moins de six constructions ou à une longueur inférieure à 50 m, cet aménagement n est pas exigé. 3.3 Allées piétonnes Les allées piétonnes doivent avoir une largeur d emprise compatible avec les besoins prévisibles. ARTICLE UB 4 DESSERTE PAR LES RESEAUX 4.1 Eau potable Toute construction ou installation nouvelle doit être obligatoirement raccordée à un réseau public de distribution d eau potable de caractéristiques suffisantes. REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 36

5 4.2 Eaux usées Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d assainissement par l intermédiaire d un dispositif agréé. Si le réseau n est pas établi, toute construction ou installation devra être assainie suivant un dispositif conforme à la réglementation en vigueur tout en réservant la possibilité d un raccordement ultérieur au réseau public. 4.3 Eaux pluviales Toute construction ou installation nouvelle peut être raccordée au réseau public d'eaux pluviales. En l absence d un réseau d eaux pluviales ou s il le souhaite, le constructeur réalisera sur son terrain et à sa charge des dispositifs appropriés et proportionnés permettant l évacuation directe et sans stagnation des eaux pluviales vers un déversoir désigné à cet effet. 4.4 Autres réseaux Les branchements électriques, téléphoniques et de télédistribution devront être établis en souterrain lorsque les lignes publiques correspondantes sont enterrées. Dans le cas de lotissement et d opérations groupées, les réseaux seront obligatoirement souterrains. ARTICLE UB 5 SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS La superficie minimale des terrains n'est pas réglementée. ARTICLE UB 6 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES Les constructions peuvent s implanter, partiellement ou totalement : - soit à l alignement des voies publiques existantes, à modifier ou à créer, - soit suivant un retrait minimal de 5 mètres par rapport à cet alignement. Implantations différentes Des implantations différentes de celles édictées ci-dessus sont possibles : - lorsque le projet de construction prolonge une construction existante de valeur ou en bon état qui est en retrait, et sous réserve qu elle présente une unité architecturale avec celle-ci, - lorsqu'il s'agit d'opérations d'ensemble et de lotissements permettant notamment la réalisation de constructions groupées dès lors que de nouvelles règles sont édictées, - lorsqu il s agit d un bâtiment public, - lorsque le projet de construction concerne des ouvrages techniques d'infrastructures tels que postes de transformation, stations de relevage... REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 37

6 ARTICLE UB 7 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES Les constructions peuvent être édifiées soit en ordre continu, d une limite séparative à l autre, soit en retrait par rapport à une ou plusieurs limites séparatives. Dans ce cas, elles devront être édifiées en respectant un retrait par rapport à ces limites de telle manière que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché soit au moins égale à la moitié de la différence d altitude entre ces deux points (L H/2), sans que ce retrait puisse être inférieur à 3 mètres. ARTICLE UB 8 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES, SUR UNE MEME PROPRIETE Les constructions non contiguës doivent être édifiées de telle manière que la distance horizontale de tout point d un bâtiment au point le plus proche d un autre bâtiment soit au moins égale à la hauteur à l égout des toitures de la construction la plus élevée (L=H). Cette distance est réduite de moitié pour les parties des constructions en vis-àvis qui ne comporte pas de baies éclairant des pièces habitables (L=H/2). Ces dispositions ne s appliquent pas à l édification en rez-de-chaussée de garages dans la limite de 3,50 mètres de hauteur à l égout du toit. Une distance minimale de 4 mètres peut être imposée entre bâtiments non contigus. ARTICLE UB 9 EMPRISE AU SOL L emprise au sol est autorisée sur 50% maximum de la parcelle sauf pour l artisanat et les commerces en rez-de-chaussée qui pourront occuper la totalité du terrain. ARTICLE UB 10 HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS 10.1 Généralités La hauteur d'une construction est mesurée dans l'axe de la façade ouvrant sur le domaine public, depuis l'égout de la toiture jusqu'au sol de la voirie ou au sol naturel avant tout remaniement. Les constructions exceptionnelles à caractère public ou monumental (édifice cultuel, œuvre sculptural ), les équipements d infrastructure ou les équipements publics sont exemptés de la règle de hauteur lorsque leurs caractéristiques techniques l imposent et dans la mesure où il n'est pas porté atteinte à la vocation générale de la zone Hauteur absolue La hauteur maximale des constructions à usage d habitation est limitée à R + 1 avec au maximum 6 mètres à l égout de la toiture. La hauteur des bâtiments annexes ne peut excéder 3,50 mètres à l égout. REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 38

7 ARTICLE UB 11 ASPECT EXTERIEUR : PRESCRIPTIONS ARCHITECTURALES ET PAYSAGERES 11.1 Généralités Les constructions peuvent être d expression architecturale traditionnelle ou contemporaine mais ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu à la conservation des perspectives monumentales. Elles doivent présenter une simplicité de volume et une unité d aspect. Dans un même îlot, l architecture pourra être imposée pour s harmoniser avec les architectures déjà existantes. Lorsque la destination, l importance ou les caractéristiques de la construction l exigeront, des dispositions différentes à celles définies ci-après pourront être autorisées. Il en sera de même pour les reconstructions à l identique ou pour les constructions en harmonie avec les immeubles voisins. Des formes et matériaux divers peuvent également être admis lorsque les choix architecturaux s inscrivent dans une démarche de développement durable (économie d énergie, constructions bioclimatiques, énergies renouvelables ). En cas d implantation de panneaux solaires, la couleur des châssis sera de préférence neutre et sombre pour en atténuer la perception Matériaux et couleurs Les murs séparatifs et les murs aveugles d un bâtiment doivent avoir un aspect qui s harmonise avec celui des façades tant en terme de matériaux que de couleur. Les extensions ainsi que les annexes accolées ou non doivent être composées en choisissant notamment des teintes et matériaux permettant d assurer une harmonie à l ensemble du bâti et une bonne intégration dans l environnement. Sont interdits l utilisation de tôle, les imitations de matériaux tels que fausses briques, faux pans de bois, etc. L emploi brut des matériaux destinés à être enduits ou peints est interdit (parpaings, briques creuses ). Les couleurs vives pourront être interdites sur de grandes surfaces. D une manière générale, tant pour le bâtiment principal que pour les annexes ou extensions, le choix des couleurs s orientera vers des teintes claires naturelles et sobres. Dans les secteurs couverts par le périmètre de protection modifié de l église Sainte-Radégonde : outre les couleurs vives, le blanc sera interdit Toitures et couvertures Architecture traditionnelle vendéenne de bocage Les toitures seront couvertes de tuiles à dominante rouge ou tons mêlés alliant rouge, brun et jaune. Les pentes des toitures seront situées entre 28% et 39%. Dans le cas d extension ou de reconstruction de bâtiments originellement couverts d un autre matériau (ardoise, tuile plate ), l usage de ce matériau peut être autorisé. Des éléments de toiture complémentaire et de forme différente peuvent également être admis. REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 39

8 Les annexes non accolées au bâtiment principal auront au minimum 2 pentes de toiture. Une seule pente de toiture pourra être autorisée dans le cadre d annexes accolées Architecture contemporaine Selon le parti architectural de la construction, les toitures peuvent être de forme variées (toit terrasse, toiture à pente unique ) utilisant tout type de matériaux, sous réserve toutefois d une bonne intégration du bâti dans son environnement Clôtures Les clôtures seront minérales ou végétales. Elles devront être composées en harmonie avec les constructions environnantes et l espace public. Clôtures minérales Elles seront réalisées en maçonnerie, soit de pierres de pays apparentes, soit enduites. Elles pourront également mêlées des éléments de maçonnerie avec d autres matériaux (bois, grille en métal ). La teinte des enduits s harmonisera avec celles des clôtures environnantes. Leur hauteur sera étudiée en fonction d une harmonie générale de l espace public et pourra être limitée pour des raisons de sécurité. Dans tous les cas, leur hauteur ne pourra être supérieure à 1,8 mètre. Clôtures végétales L élément dominant constitué par une haie pourra être complété par un grillage ou par un mur répondant aux caractéristiques du paragraphe ci-dessus relatif aux clôtures minérales. Dans tous les cas, les palplanches de béton, les filets de plastique, les canisses sont interdits Menuiseries Dans les secteurs couverts par le périmètre de protection modifié de l église Sainte-Radégonde : la nature du matériau et le dessin des menuiseries devra être en rapport avec la période de construction du bâti. En tout état de cause, sur le bâti antérieur à 1950, les matériaux brillants et de couleur blanche sont à proscrire. ARTICLE UB 12 STATIONNEMENT Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement est de 25 m², y compris les accès. a) Pour les constructions à usage d habitation, il est exigé au moins une place de stationnement par logement b) Pour les autres constructions et installations, il doit être aménagé les places de stationnement nécessaires aux besoins de l immeuble. Les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à ménager une aire d évolution à l intérieur des dites parcelles. REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 40

9 ARTICLE UB 13 ESPACES LIBRES, PLANTATIONS ET ESPACES BOISES CLASSES Les surfaces libres de toute construction, ainsi que les délaissés des aires de stationnement doivent être plantés. Les lotissements et groupes d habitation de plus de 3 logements devront comprendre des espaces verts d une surface au moins égale à 10% de la surface totale du terrain. REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 41

10 SECTION III POSSIBILITES MAXIMALES D OCCUPATION DU SOL ARTICLE UB 14 COEFFICIENT D OCCUPATION DES SOLS Le coefficient d occupation du sol est fixé à 0,6. Le C.O.S. est majoré de 50% pour les constructions à usage commercial, artisanal ou hôtelier. Pour les terrains d une superficie inférieure à 250m², les constructions à usage d habitation peuvent bénéficier d une majoration de C.O.S. de 50% jusqu à l obtention d une surface hors œuvre nette totale de 150m². Le C.O.S. n est pas règlementé pour : - les constructions ou aménagements à usage scolaire ou hospitalier, - les constructions ou aménagements à usage sanitaire, sportif, socioéducatif, destinés à être affectés à un service public ou d intérêt collectif. - les équipements d infrastructure. REVISION DU PLU - LA BRUFFIERE REGLEMENT TITRE II : ZONES URBAINES 42