Agglomération Nantaise et son bassin de vie Les dynamiques des marchés de l habitat

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1 Agglomération Nantaise et son bassin de vie Les dynamiques des marchés de l habitat AURAN

2 AIRE URBAINE DE NANTES CHEVALLERAIS SAFFRÉ JOUÉ TRANS NORT Les TOUCHES HÉRIC MOUZEIL FAY NOTRE DAME des LANDES CASSON PETIT MARS LIGNÉ COUFFÉ MALVILLE GRANDCHAMP des FONTAINES SUCÉ St MARS du DÉSERT BOUÉE CORDEMAIS Le TEMPLE VIGNEUX TREILLIÈRES CHAPELLE CARQUEFOU MAUVES Le CELLIER VARENNE St ÉTIENNE de MONTLUC SAUTRON ORVAULT THOUARÉ CHAPELLE BASSE MER BARBECHAT VUE St HILAIRE de CHALÉONS ROUANS Ste PAZANNE Le PELLERIN CHEIX en RETZ PORT St PÈRE St MARS de COUTAIS COUËRON St JEAN INDRE de BOISEAU MONTAGNE BRAINS St LÉGER les VIGNES BOUAYE St HERBLAIN BOUGUENAIS St AIGNAN de GRAND LIEU CHEVROLIÈRE PONT St MARTIN REZÉ NANTES St SÉBASTIEN Les SORINIÈRES Le BIGNON Ste LUCE BASSE GOULAINE VERTOU CHÂTEAU THÉBAUD St JULIEN de CONCELLES HAUTE GOULAINE HAYE FOUASSIÈRE St FIACRE sur MAINE MAISDON sur SÈVRE Le LOROUX BOTTEREAU CHAPELLE HEULIN Le PALLET MONNIÈRES Le LANDREAU REMAUDIÈRE Nantes Métropole St LUMINE de COUTAIS St PHILBERT de GRAND LIEU LIMOUZINIÈRE GENESTON MONTBERT St COLOMBAN AURAN AIGREFEUILLE sur MAINE REMOUILLÉ 0 5 km N AURAN-14.06

3 Sommaire Introduction... p 5 Population et territoires : évolutions récentes... p 7 Revenu des ménages... p 9 Dynamiques économiques...p logements dans l agglomération nantaise... p 13 Les propriétaires et les locataires... p 15 Plus de logements construits en p 17 Pour qui a-t-on construit depuis 1990?... p 19 montée des prix pour l accession à la propriété... p 21 Les loyers du parc locatif privé augmentent de 5 % par an... p 23 Un niveau élevé de demandes pour le parc locatif social... p 25 Les parcours résidentiels remis en cause notamment pour les primo-accédants... p 27 Un territoire qui s étale et qui se renouvelle... p 29 Les publications récentes de l observatoire... p 31

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5 Introduction A partir des travaux de l observatoire de l habitat, cette étude, réalisée par la direction «Habitat et solidarités» de Nantes Métropole et l AURAN, en collaboration avec le club immobilier Nantes- Atlantique, porte sur les dynamiques des marchés de l habitat depuis les années Elle aborde différentes thématiques relatives à la démographie, le revenu des ménages, l économie, la structure du parc de logements, l évolution des locataires et des propriétaires, les logements construits et leur destination, l évolution des prix, les phénomènes d étalement urbain et de renouvellement urbain, Ces thématiques constituent le socle d investigation de cet observatoire et certaines ont fait l objet de publications en 2004 et En appui du premier bilan du PLH, cette étude constitue une base de dialogue entre les différents acteurs de l habitat sur les évolutions récentes des marchés de l habitat et de leur environnement sur le territoire de Nantes Métropole et de son aire urbaine.

6 Population 2005 et évolution Population 1999 Estimation 2005 Évolution annuelle Nombre % Nantes Métropole ,6% Aire urbaine de Nantes (hors Nantes Métropole) ,5% Ensemble de l'aire urbaine de Nantes ,1% Région des Pays de la Loire ,8% France Métropolitaine ,6% Sources : INSEE, DGI, AURAN. Taille moyenne des ménages CHEVALLERAIS SAFFRÉ JOUÉ TRANS NORT Les TOUCHES HÉRIC MOUZEIL FAY NOTRE DAME des LANDES CASSON PETIT MARS LIGNÉ COUFFÉ MALVILLE GRANDCHAMP des FONTAINES SUCÉ St MARS du DÉSERT BOUÉE Le TEMPLE VIGNEUX TREILLIÈRES Le CELLIER CORDEMAIS CHAPELLE CARQUEFOU MAUVES VARENNE St ÉTIENNE de MONTLUC SAUTRON ORVAULT THOUARÉ CHAPELLE BASSE MER BARBECHAT VUE St HILAIRE de CHALÉONS ROUANS Ste PAZANNE Le PELLERIN CHEIX en RETZ PORT St PÈRE St MARS de COUTAIS COUËRON St JEAN INDRE de BOISEAU MONTAGNE BRAINS St LÉGER les VIGNES BOUAYE St HERBLAIN BOUGUENAIS St AIGNAN de GRAND LIEU CHEVROLIÈRE PONT St MARTIN REZÉ NANTES St SÉBASTIEN Les SORINIÈRES Le BIGNON Ste LUCE BASSE GOULAINE VERTOU CHÂTEAU THÉBAUD St JULIEN de CONCELLES HAUTE GOULAINE HAYE FOUASSIÈRE St FIACRE sur MAINE MAISDON sur SÈVRE Le LOROUX BOTTEREAU CHAPELLE HEULIN Le PALLET MONNIÈRES Le LANDREAU REMAUDIÈRE Taille moyenne des ménages en 2003 St LUMINE de COUTAIS St PHILBERT de GRAND LIEU GENESTON St COLOMBAN AIGREFEUILLE MONTBERT sur MAINE REMOUILLÉ 2,90 et plus de 2,80 à 2, km N LIMOUZINIÈRE AURAN de 2,70 à 2,79 moins de 2,70 Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN. Évolution de la taille moyenne des ménages 1990 Taille moyenne des ménages 1999 Estimation 2004 Nantes Métropole,0,,0 Autres communes de l aire urbaine de Nantes ( communes),0,1, Ensemble de l aire urbaine de Nantes,0,, France,,0,0 Sources : INSEE, DGI, AURAN.

7 Population et territoires : évolutions récentes Une population qui augmente fortement dans le périurbain. population de Nantes Métropole est estimée à habitants en croissance de la population de l agglomération nantaise s est ralentie : +0,6% par an depuis 1999 contre +1,0 % par an entre 1990 et Dans l aire urbaine hors agglomération, la population est de habitants. Elle a augmenté de +2,5% par an depuis 1999, rythme qui s est accéléré par rapport aux années 90. taille moyenne des ménages continue à se réduire. taille moyenne des ménages de l agglomération est plus faible que celle des ménages dans les territoires périurbains (2,20 contre 2,77 personnes par ménage dans l aire urbaine hors agglomération). Cet indicateur est le signe de la présence de ménages plus familiaux à l extérieur de l agglomération. Depuis 1999, la taille moyenne des ménages a continué à se réduire.

8 Revenu imposable net moyen annuel des ménages CHEVALLERAIS SAFFRÉ JOUÉ TRANS NORT Les TOUCHES HÉRIC MOUZEIL FAY NOTRE DAME des LANDES CASSON PETIT MARS LIGNÉ COUFFÉ MALVILLE GRANDCHAMP des FONTAINES SUCÉ St MARS du DÉSERT BOUÉE Le TEMPLE VIGNEUX TREILLIÈRES Le CELLIER CORDEMAIS CHAPELLE CARQUEFOU MAUVES VARENNE St ÉTIENNE de MONTLUC SAUTRON ORVAULT THOUARÉ CHAPELLE BASSE MER BARBECHAT VUE St HILAIRE de CHALÉONS ROUANS Ste PAZANNE Le PELLERIN CHEIX en RETZ PORT St PÈRE St MARS de COUTAIS COUËRON St JEAN INDRE de BOISEAU MONTAGNE BRAINS St LÉGER les VIGNES BOUAYE St HERBLAIN BOUGUENAIS St AIGNAN de GRAND LIEU CHEVROLIÈRE PONT St MARTIN REZÉ NANTES St SÉBASTIEN Les SORINIÈRES Le BIGNON Ste LUCE BASSE GOULAINE VERTOU CHÂTEAU THÉBAUD St JULIEN de CONCELLES HAUTE GOULAINE HAYE FOUASSIÈRE St FIACRE sur MAINE MAISDON sur SÈVRE Le LOROUX BOTTEREAU CHAPELLE HEULIN Le PALLET MONNIÈRES Le LANDREAU REMAUDIÈRE Revenu imposable net moyen annuel des ménages en 2002 St LUMINE de COUTAIS St PHILBERT de GRAND LIEU GENESTON St COLOMBAN AIGREFEUILLE MONTBERT sur MAINE REMOUILLÉ euros et plus de à euros 0 5 km N LIMOUZINIÈRE AURAN moins de euros Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN. Revenu imposable net moyen annuel des ménages sur Nantes Métropole Revenu imposable net moyen annuel des ménages par section cadastrale résidentielle en et plus de à de à moins de non renseigné (nombre de ménages < à 11) espaces spécialisés activités et services, et réserves d urbanisation future espaces naturels (espaces classés à usage agricole, espaces protégés, espaces de loisirs, équipements paysagers, et équipements divers...) Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN. Les ménages bénéficiaires d une aide personnelle au logement au 1er janvier 2003 CHEVALLERAIS SAFFRÉ NORT JOUÉ Les TOUCHES TRANS HÉRIC MOUZEIL MALVILLE FAY NOTRE DAME des LANDES GRANDCHAMP des FONTAINES CASSON SUCÉ PETIT MARS St MARS du DÉSERT LIGNÉ COUFFÉ BOUÉE Le TEMPLE CORDEMAIS VIGNEUX TREILLIÈRES LA CHAPELLE CARQUEFOU LE CELLIER LA VARENNE MAUVES St ÉTIENNE de MONTLUC SAUTRON ORVAULT THOUARÉ CHAPELLE BASSE MER BARBECHAT Part des ménages bénéficiaires d une aide personnelle au logement (APL, ALF et ALS) par rapport à l ensemble des ménages estimés en % et plus De 20 % à 25 % De 15 % à 20 % Moins de 15 % VUE St HILAIRE de CHALÉONS Ste LUCE St JULIEN de CONCELLES COUËRON NANTES St HERBLAIN BASSE GOULAINE Le PELLERIN St St JEAN INDRE SÉBASTIEN de BOISEAU HAUTE CHEIX en RETZ GOULAINE MONTAGNE ROUANS BRAINS REZÉ BOUGUENAIS VERTOU LA HAYE PORT BOUAYE FOUASSIÈRE St PÈRE St LÉGER les VIGNES Les St AIGNAN St FIACRE SORINIÈRES de GRAND LIEU PONT sur MAINE St MARTIN MAISDON CHÂTEAU sur SÈVRE THÉBAUD Le BIGNON Ste St MARS PAZANNE de COUTAIS CHEVROLIÈRE AIGREFEUILLE GENESTON MONTBERT sur MAINE St LUMINE de COUTAIS St PHILBERT de GRAND LIEU REMOUILLÉ St COLOMBAN Le LOROUX BOTTEREAU REMAUDIÈRE Le LANDREAU CHAPELLE HEULIN Le PALLET MONNIÈRES N 0 5 km Nantes Métropole LIMOUZINIÈRE Sources : CAF, INSEE, DGI, AURAN.

9 Revenu des ménages Une répartition contrastée des revenus selon les communes. Le revenu imposable net moyen annuel des ménages est plus élevé dans l agglomération nantaise ( euros) que dans le reste de l aire urbaine ( euros) en Selon les communes de l aire urbaine, le revenu imposable net moyen annuel des ménages varie de euros à euros. Dans l aire urbaine hors agglomération, le revenu des ménages a augmenté de +3,9 % par an depuis Cette progression a été plus rapide que dans l agglomération nantaise (+3,3 % par an)*. * inflation entre 1996 et 2002 : +1,3 % par an Une diminution des ménages bénéficiaires d une aide au logement sur l ensemble de l aire urbaine ménages de l aire urbaine de Nantes bénéficient d une aide personnelle au logement au 1 er janvier 2003, soit 27 % de l ensemble des ménages de l aire urbaine. Ce taux est de 25 % pour l ensemble du département de la Loire-Atlantique. Compte tenu de l importance du parc locatif dans l agglomération, la proportion de ménages aidés (30 %) y est plus forte que dans le reste de l aire urbaine (15 %). Entre 2000 et 2003, on constate une diminution globale du nombre de ménages bénéficiaires d une aide personnelle au logement dans l aire urbaine de Nantes. On remarque que cette baisse a touché plus fortement les ménages bénéficiaires en accession à la propriété et plus particulièrement ceux résidant dans Nantes Métropole. Parallèlement, on observe une augmentation du nombre de familles monoparentales parmi les ménages aidés, plus forte hors agglomération que dans l agglomération nantaise. S agissant des ménages à faibles revenus, leur nombre a augmenté dans le parc locatif social et en accession à la propriété alors qu il a diminué dans le parc locatif privé.

10 Les emplois salariés privés Évolution 2000/2005 Nantes Métropole ,5 % Aire Urbaine (hors Nantes Métropole) ,3 % Loire-Atlantique ,1 % France ,6 % Sources : UNEDIC-ASSEDIC, AURAN. Les emplois précaires entre 1990 et 1999 dans l Agglomération Nantaise Apprentis Contrats aidés Intérimaires Contrats à durée déterminée Sources : INSEE, AURAN. Évolution des demandeurs d emploi dans l Agglomération Nantaise depuis catégorie 1 catégorie 6 Sources : DDTEFP, AURAN. Définitions Catégorie 1 : Demandeurs d emploi immédiatement disponibles à la recherche d un emploi à durée indéterminée et à temps plein. Catégorie 6 : Demandeurs d emploi non immédiatement disponibles (ayant travaillé plus de 78 heures dans le mois) à la recherche d un autre emploi à durée indéterminée et à temps plein. 10

11 Dynamiques économiques Les emplois en progression, concentrés sur l agglomération nantaise. Nantes Métropole compte emplois salariés privés sur son territoire en Ces emplois ont progressé de +16,5 % depuis Dans l aire urbaine hors Nantes Métropole, ce nombre est de , les emplois salariés n ont progressé que de +7,3% en 5 ans. Depuis 2000, l agglomération nantaise continue de concentrer une forte proportion des emplois salariés privés de l aire urbaine (soit 88,3 % des emplois de l aire urbaine en 2005 pour 87,4 % des emplois en 2000). Concernant les emplois salariés dans la construction, ils ont progressé de +20 % depuis 2000, soit un rythme plus rapide que ceux de l ensemble des emplois. 15 % des emplois sont des emplois précaires sur Nantes Métropole. Rappelons qu au recensement de 1999, Nantes Métropole compte emplois (aire urbaine hors agglomération : ), dont 92 % sont des emplois salariés. Parmi ces emplois salariés, 85 % sont des emplois à contrat à durée indéterminée (CDI) ou de la fonction publique et 15 % sont des emplois précaires*. Ce taux est de 21 % pour les emplois situés dans l aire urbaine hors Nantes Métropole. * Selon l INSEE, les emplois précaires comprennent les emplois bénéficiant d un contrat à durée déterminée, les emplois d apprentis, les emplois intérimaires et les emplois bénéficiant de contrats aidés (CES, CIE, stagiaires de la formation professionnelle,...). Le taux de chômage est inférieur à celui de la France. Avec demandeurs d emploi début 2006, le taux de chômage de l agglomération nantaise s établit à 9,4%. Ce taux est inférieur à celui de la France (9,8%). Après une progression depuis 2001, le chômage baisse de 4,9% dans l agglomération entre 2005 et 2006 (France : -5,2%). Début 2005, ménages sont bénéficiaires du Revenu Minimum d Insertion (RMI) sur Nantes Métropole. Ils représentent 4,5% des ménages. Après une baisse entre 2000 et 2003, le nombre de ménages bénéficiaires du RMI progresse de 5,1% en

12 Le parc de logement et évolution depuis 1997 Logements en 2003 évolution depuis 1997 dont résidences principales évolution depuis 1997 dont résidences secondaires évolution depuis 1997 dont logements vacants évolution depuis 1997 Nantes Métropole ,4% ,1% ,3% ,6% Aire urbaine (hors Nantes Métropole) ,4% ,9% ,6% ,2% Aire urbaine de Nantes ,9% ,9% ,5% ,5% Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN. Évolution des résidences principales depuis 1997 dans l aire urbaine de Nantes CHEVALLERAIS SAFFRÉ JOUÉ TRANS NORT Les TOUCHES HÉRIC MOUZEIL FAY NOTRE DAME des LANDES CASSON PETIT MARS LIGNÉ COUFFÉ MALVILLE GRANDCHAMP des FONTAINES SUCÉ St MARS du DÉSERT BOUÉE Le TEMPLE VIGNEUX TREILLIÈRES Le CELLIER CORDEMAIS CHAPELLE CARQUEFOU MAUVES VARENNE St ÉTIENNE de MONTLUC SAUTRON ORVAULT THOUARÉ CHAPELLE BASSE MER BARBECHAT Ste LUCE COUËRON St HERBLAIN NANTES BASSE GOULAINE St JULIEN de CONCELLES Le LOROUX BOTTEREAU REMAUDIÈRE VUE St HILAIRE de CHALÉONS ROUANS Ste PAZANNE Le PELLERIN CHEIX en RETZ 0 5 km PORT St PÈRE St MARS de COUTAIS N St JEAN de BOISEAU BRAINS St LÉGER les VIGNES St LUMINE de COUTAIS INDRE MONTAGNE BOUAYE BOUGUENAIS St AIGNAN de GRAND LIEU St PHILBERT de GRAND LIEU LIMOUZINIÈRE CHEVROLIÈRE PONT St MARTIN REZÉ St COLOMBAN St SÉBASTIEN Les SORINIÈRES GENESTON Le BIGNON AURAN VERTOU MONTBERT CHÂTEAU THÉBAUD HAUTE GOULAINE HAYE FOUASSIÈRE St FIACRE sur MAINE AIGREFEUILLE sur MAINE MAISDON sur SÈVRE REMOUILLÉ CHAPELLE HEULIN Le PALLET MONNIÈRES Le LANDREAU Évolution annuelle du nombre de résidences principales entre 1997 et 2003 au-dessus de l évolution de l aire urbaine de Nantes (+1,6 % par an et plus) en-dessous de l évolution de l aire urbaine de Nantes (moins de +1,6 % par an) Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN. Évolution annuelle des résidences principales par statut d occupation Nantes Métropole Aire urbaine de Nantes (hors agglomération) Aire urbaine de Nantes Propriétaires de leur logement +1,4% +2,9% +1,8% Locataires en locatif privé +1,5% +3,1% +1,7% Locataires en locatif social +1,3% +4,9% +1,4% Ensemble des ménages +1,3% +2,8% +1,6% 12 Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN.

13 logements dans l agglomération nantaise Un taux de logements vacants qui reste bas. Le territoire de l agglomération nantaise compte logements en 2003 dont : résidences principales (93 %), résidences secondaires (1 %), logements vacants (6 %). Le taux de logements vacants reste particulièrement bas (même niveau qu au recensement de 1999), signe du fort niveau de la demande en logements sur l agglomération. Dans les territoires périurbains, le taux de logements vacants est aussi particulièrement bas (4 %). Ce taux a fortement baissé depuis les années 90. Dans l agglomération nantaise : 55 % d appartements et 45 % de maisons individuelles en Depuis 1997, les appartements ont progressé plus rapidement que les maisons : +9 % (soit appartements) contre +7 % (soit maisons individuelles). Dans le périurbain : 96 % de maisons individuelles résidences principales sont situées dans les 58 autres communes de l aire urbaine (20 % des résidences principales de l aire urbaine), dont 96 % sont des maisons individuelles. Ces dernières ont augmenté de +18 % depuis 1997, soit maisons supplémentaires. Les logements collectifs ont également progressé depuis 1997 (+24 %, soit logements). Depuis 6 ans, une augmentation rapide des résidences principales dans le périurbain quel que soit le statut d occupation. Le nombre de résidences principales dans l aire urbaine hors agglomération a augmenté deux fois plus vite que dans l agglomération nantaise (+2,8 % par an depuis 1997 contre +1,3 % par an sur Nantes Métropole). Cette augmentation plus rapide est constatée quel que soit le statut d occupation des logements. 13

14 Parc de logements occupés JOUÉ SAFFRÉ CHEVALLERAIS TRANS NORT Les TOUCHES MOUZEIL HÉRIC PETIT MARS FAY CASSON NOTRE DAME des LANDES par les propriétaires LIGNÉ COUFFÉ SUCÉ GRANDCHAMP des FONTAINES MALVILLE St MARS du DÉSERT Le TEMPLE Le CELLIER VIGNEUX BOUÉE TREILLIÈRES CHAPELLE CORDEMAIS VARENNE CARQUEFOU MAUVES ORVAULT St ÉTIENNE de MONTLUC SAUTRON CHAPELLE BASSE MER THOUARÉ Ste LUCE COUËRON Le LOROUX BOTTEREAU NANTES BASSE GOULAINE St HERBLAIN Le PELLERIN VUE St JEAN de BOISEAU BRAINS PORT St PÈRE St SÉBASTIEN MONTAGNE CHEIX en RETZ ROUANS INDRE BOUGUENAIS REZÉ VERTOU Les SORINIÈRES St AIGNAN de GRAND LIEU St FIACRE sur MAINE PONT St MARTIN St HILAIRE de CHALÉONS CHÂTEAU THÉBAUD Le BIGNON Ste PAZANNE Nombre de résidences principales occupées par des propriétaires en 2003 Le PALLET MAISDON sur SÈVRE MONNIÈRES St PHILBERT de GRAND LIEU AIGREFEUILLE sur MAINE MONTBERT GENESTON REMOUILLÉ St COLOMBAN 5 km CHAPELLE HEULIN CHEVROLIÈRE St MARS de COUTAIS St LUMINE de COUTAIS 0 REMAUDIÈRE Le LANDREAU HAUTE GOULAINE HAYE FOUASSIÈRE BOUAYE St LÉGER les VIGNES BARBECHAT St JULIEN de CONCELLES AURAN N LIMOUZINIÈRE Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN. JOUÉ SAFFRÉ CHEVALLERAIS TRANS NORT Les TOUCHES MOUZEIL HÉRIC FAY par les locataires en locatif privé PETIT MARS CASSON NOTRE DAME des LANDES LIGNÉ COUFFÉ SUCÉ GRANDCHAMP des FONTAINES MALVILLE St MARS du DÉSERT Le TEMPLE Le CELLIER VIGNEUX BOUÉE TREILLIÈRES CHAPELLE CORDEMAIS ORVAULT SAUTRON St ÉTIENNE de MONTLUC VARENNE CARQUEFOU MAUVES CHAPELLE BASSE MER THOUARÉ Ste LUCE St HERBLAIN Le LOROUX BOTTEREAU NANTES BASSE GOULAINE Le PELLERIN VUE St JEAN de BOISEAU CHEIX en RETZ ROUANS INDRE St SÉBASTIEN MONTAGNE VERTOU HAYE FOUASSIÈRE BOUAYE St LÉGER les VIGNES Les SORINIÈRES St AIGNAN de GRAND LIEU St FIACRE sur MAINE PONT St MARTIN St HILAIRE de CHALÉONS CHÂTEAU THÉBAUD Le BIGNON St MARS de COUTAIS Ste PAZANNE Le PALLET MAISDON sur SÈVRE MONNIÈRES AIGREFEUILLE sur MAINE MONTBERT GENESTON St PHILBERT de GRAND LIEU REMOUILLÉ St COLOMBAN 5 km Nombre de résidences principales occupées par des locataires du parc locatif privé en 2003 CHAPELLE HEULIN CHEVROLIÈRE St LUMINE de COUTAIS 0 REMAUDIÈRE Le LANDREAU HAUTE GOULAINE REZÉ BOUGUENAIS BRAINS PORT St PÈRE BARBECHAT St JULIEN de CONCELLES COUËRON AURAN N LIMOUZINIÈRE Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN. JOUÉ SAFFRÉ CHEVALLERAIS TRANS NORT Les TOUCHES MOUZEIL HÉRIC FAY par les locataires en locatif social PETIT MARS CASSON NOTRE DAME des LANDES LIGNÉ COUFFÉ SUCÉ GRANDCHAMP des FONTAINES MALVILLE St MARS du DÉSERT Le TEMPLE Le CELLIER VIGNEUX BOUÉE TREILLIÈRES CHAPELLE CORDEMAIS VARENNE CARQUEFOU ORVAULT SAUTRON St ÉTIENNE de MONTLUC MAUVES CHAPELLE BASSE MER THOUARÉ Ste LUCE St HERBLAIN Le LOROUX BOTTEREAU NANTES BASSE GOULAINE Le PELLERIN VUE St JEAN de BOISEAU CHEIX en RETZ ROUANS St SÉBASTIEN INDRE MONTAGNE VERTOU St LÉGER les VIGNES BOUAYE St AIGNAN de GRAND LIEU HAYE FOUASSIÈRE Les SORINIÈRES St FIACRE sur MAINE PONT St MARTIN St HILAIRE de CHALÉONS Le BIGNON Ste PAZANNE St MARS de COUTAIS St LUMINE de COUTAIS 5 km MAISDON sur SÈVRE CHEVROLIÈRE St PHILBERT de GRAND LIEU GENESTON MONTBERT St COLOMBAN 0 CHÂTEAU THÉBAUD AURAN N AIGREFEUILLE sur MAINE REMOUILLÉ REMAUDIÈRE Le LANDREAU HAUTE GOULAINE REZÉ BOUGUENAIS BRAINS PORT St PÈRE BARBECHAT St JULIEN de CONCELLES COUËRON CHAPELLE HEULIN Le PALLET MONNIÈRES Nombre de résidences principales occupées par des locataires du parc locatif social en LIMOUZINIÈRE 14 Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN.

15 Les propriétaires et les locataires 53 % de propriétaires dans l agglomération nantaise, 80 % dans les territoires périurbains. Dans l agglomération nantaise, résidences principales sont occupées par des propriétaires en 2003 (53 % de l ensemble des résidences principales de Nantes Métropole). Dans l aire urbaine hors agglomération, ce nombre est de (80 % des résidences principales de ce territoire). L évolution des propriétaires depuis 1997 a été plus rapide dans les territoires périurbains (+2,9 % par an) que sur Nantes Métropole (+1,4 % par an). 88 % du parc locatif privé de l aire urbaine se situe dans l agglomération. Sur Nantes Métropole, résidences principales sont occupées par des locataires en locatif privé (27 % des logements de l agglomération nantaise). Dans l aire urbaine hors agglomération, ce nombre est de (15 % des logements de ce territoire). Même si les locataires en locatif privé ont augmenté deux fois plus vite dans les territoires périurbains que dans l agglomération nantaise (+3,1 % par an contre +1,5 % par an), le parc locatif privé de l aire urbaine reste à 88 % situé dans l agglomération et à 67 % sur la ville de Nantes 96 % des logements locatifs sociaux de l aire urbaine sont localisés sur l agglomération. Sur Nantes Métropole, résidences principales sont occupées par des locataires en locatif social en 2003 selon le fichier Filocom, soit 18 % des résidences principales de l agglomération. Dans l aire urbaine hors agglomération, ce taux est seulement de 3 %, soit logements. Les locataires sociaux sur le territoire de l aire urbaine de Nantes restent concentrés sur Nantes Métropole (96 % de l ensemble des locataires sociaux de l aire urbaine ; ville de Nantes : 64 %). Depuis 1997, les locataires sociaux ont augmenté moins vite que les propriétaires et les locataires privés dans l agglomération nantaise. 15

16 Évolution de la construction de logements collectifs (Logements mis de en logements chantier) collectifs Évolution de la construction de logements individuels (Logements mis en chantier) Nantes - Métropole Aire Urbaine (hors Nantes - Métropole) Nantes - Métropole Aire Urbaine (hors Nantes - Métropole) Sources : SITADEL-DRE, Nantes Métropole, AURAN Sources : SITADEL-DRE, Nantes Métropole, AURAN. Évolution de la construction neuve sur Nantes Métropole dans la communauté urbaine de Nantes Logements autorisés Logements commencés AURAN source : DRE - SITADEL 2005 Sources : SITADEL-DRE, Nantes Métropole, AURAN. 16

17 Plus de logements construits en 2005 Le nombre de logements construits sur Nantes Métropole repart à la hausse logements neufs (hors foyer logement) ont été construits sur le territoire de Nantes Métropole en 2005, dont 19 % sont des maisons individuelles et 81 % des appartements. Depuis 2000, le volume de logements collectifs construits a fortement augmenté. Au cours de l année 2005 le nombre de logements mis en chantier dans la communauté urbaine de Nantes a progressé de 10% par rapport à Les autorisations de construire délivrées en 2005 restent également à un niveau élevé (+ de logements autorisés, soit 21 % de plus qu en 2004) ce qui laisse présager pour 2006 un haut niveau de production de logements neufs. Dans les 58 autres communes de l aire urbaine, logements ont été construits en 2005 dont 87 % sont des maisons individuelles. Le volume de maisons individuelles construites depuis 2000 reste élevé, malgré une légère baisse en 2005 (-5%). Concernant la construction de logements collectifs, on observe une hausse significative du volume construit en (+50%) qui devrait se maintenir en 2006, compte tenu de la progression du nombre d autorisations délivrées en 2005 (+40%). De 2000 à 2005, plus de hectares ont été urbanisés pour l habitat dans l aire urbaine de Nantes hectares de terrains à bâtir ont été urbanisés pour l habitat de 2000 à 2005 dans l aire urbaine de Nantes, dont : 650 hectares ont été urbanisés sur Nantes Métropole. Parmi ces 650 hectares, 480 ont été consacrés à la construction de maisons individuelles hectares sur l aire urbaine hors agglomération, dont hectares pour la construction de maisons. taille moyenne des terrains à bâtir pour une maison individuelle est de 810 m 2 sur Nantes Métropole. taille moyenne des terrains à bâtir dans l agglomération est plus faible que celle du périurbain : 810 m 2 en moyenne par terrain sur le territoire de Nantes Métropole m 2 en moyenne par terrain dans l aire urbaine extérieure à Nantes Métropole. 17

18 Évolution annuelle du nombre de logements construits par statut d occupation Nantes Métropole Locataires en locatif privé Propriétaires occupants Locataires en locatif social à à à 2003 Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN. Aire urbaine hors Nantes Métropole Propriétaires occupants à à à 2003 Locataires en locatif privé Locataires en locatif social Sources : DGI Filocom, Nantes Métropole, AURAN. 18

19 Pour qui a-t-on construit depuis 1990? Sur le territoire de Nantes Métropole, une forte progression des locataires privés. Parmi les logements construits dans l agglomération nantaise entre 1999 et 2003 : 46 % sont occupés aujourd hui par des locataires en locatif privé, 41 % par des propriétaires, 12 % par des locataires en locatif social, 1 % autres modes d occupation. Les logements construits depuis 1999 destinés aux locataires privés sont devenus majoritaires, alors qu avant 1998 les logements construits pour des locataires privés et pour des propriétaires étaient quasiment identiques. Sur Nantes Métropole, la construction de logements destinés au parc locatif social est en chute depuis la fin des années 90. Dans l aire urbaine hors agglomération, plus des trois quarts des logements construits sont destinés aux propriétaires. Parmi les logements construits dans les communes périurbaines entre 1999 et 2003, 78 % sont occupés aujourd hui par des propriétaires, 17 % par des locataires en locatif privé, 3 % par des locataires en locatif social, 1 % autres modes d occupation. construction de logements destinés aux propriétaires a doublé depuis 1990 ( logements par an entre 1999 et 2003 contre +538 logements par an entre 1990 et 1995). Les logements locatifs privés ont également fortement augmenté depuis 1996 (+133 logements par an entre , +280 logements par an entre 1999 et 2003). construction de logements locatifs sociaux ralentit depuis la fin des années

20 Prix moyens des biens immobiliers vendus en 2005 et évolution euros + 10,4% depuis 1 an + 45,5% depuis 4 ans euros + 9,0% depuis 1 an + 50,4% depuis 4 ans euros + 12,2% depuis 1 an + 52,2% depuis 4 ans euros/m ,1% depuis 1 an + 69,1% depuis 4 ans euros/m ,6% depuis 1 an + 65,9% depuis 4 ans euros + 29,6% depuis 1 an + 83,7% depuis 4 ans Surface moyenne : m euros + 15,1% depuis 1 an + 66,7% depuis 4 ans Surface moyenne : 919 m euros/m ,2% depuis 1 an + 57,0% depuis 4 ans euros/m 2 + 9,4% depuis 1 an + 60,0% depuis 4 ans Sources : MIN Perval Notaires, ECLN-DRE, AURAN. 20

21 montée des prix pour l accession à la propriété Comme dans beaucoup de territoires, pour l accession à la propriété, les prix de l immobilier progressent fortement. Les prix sur les marchés immobiliers ont progressé pour l ensemble du territoire de l aire urbaine de Nantes, quels que soient le type de bien et le lieu de l acquisition. Sur Nantes Métropole, le prix moyen des maisons anciennes a progressé de plus de 50% en 4 ans. Celui des appartements anciens a progressé de plus de 65%. Sur l année 2005, la progression des prix qui reste élevée, est légèrement moins forte que celle observée en 2004 (+15%). Dans les territoires périurbains, les prix des biens enregistrent également de fortes hausses. En 4 ans, les prix des terrains à bâtir ont progressé de plus de 60 %. Les prix des terrains à bâtir ont progressé plus vite en 2005 qu en 2004 aussi bien dans l agglomération que dans le périurbain. Les prix des terrains à bâtir restent toujours moins élevés dans le périurbain (environ 10 % moins chers) pour des surfaces plus importantes. Les prix des appartements neufs continuent de progresser. En 4 ans, les prix ont progressé de 57% pour atteindre euros/m 2 au quatrième trimestre 2005 (1 850 euros/m 2 en 2004) Bien que très majoritairement tourné vers l investissement locatif, le marché des appartements neufs est également un marché de propriétaires occupants. Les prix de l immobilier progressent plus vite que les revenus des ménages. Comparé à l évolution des revenus des habitants, le prix des maisons et des appartements a augmenté plus rapidement. Le revenu imposable net moyen annuel des ménages de l agglomération nantaise a progressé de +3,3 % par an depuis 1996 (aire urbaine hors agglomération : +3,9 % par an) contre environ +11% par an pour l immobilier. 21

22 Prix moyen des loyers des appartements mis en location en 2004 et évolution depuis 2000 Lille 10,5 /m2 +6,3% +4,7% Paris 19,4 /m2 Rennes 10,7 /m2 +2,8% +3,6% Angers Nantes 9,4 /m2 9,5 /m2 +5,1% +3,9% +0, % +,1% +4,3% +1,7% +4,0% Orléans 9,4 /m2 +1,7% +5,5% Strasbourg 9,0 /m2 +6,2% Rochelle 11,0 /m2 +6,7% Lyon 10,1 /m2 +5,5% +6,6% +3,7% Bordeaux 9,8 /m2 Grenoble 10,9 /m2 +6,7% +7,2% +6,7% +4,6% Toulouse 10,0 /m2 +5,8% +5,2% Montpellier 11,4 /m2 Marseille +6,2% 10,9 /m2 +9,4% Loyer moyen +7,4% +6,0% Évolution annuelle depuis 2000 Évolution en 2004 Sources : FNAIM - AURAN Surface moyenne des appartements dans le parc locatif privé en 2004 Surface moyenne Nantes 51,5 m2 Angers 45,9 m2 Bordeaux 52,3 m2 Grenoble 53,1 m2 Lille 50,6 m2 Lyon 56,4 m2 Marseille 53,7 m2 Montpellier 46,5 m2 Nice 55,1 m2 Orléans 52,9 m2 Paris 48,1 m2 Rennes 47,1 m2 Rochelle 46,1 m2 Strasbourg 57,1 m2 Toulouse 52,1 m2 22 Sources : FNAIM, AURAN. Nice 11,4 /m2 +5,6% +4,2%

23 Les loyers du parc locatif privé augmentent de 5 % par an Une hausse importante des loyers du parc locatif privé. Dans l agglomération nantaise, les loyers du parc locatif privé (neuf et ancien) sont dans un mouvement de hausse depuis les années 2000 (de l ordre de +5 % par an). Selon «l observatoire national du marché locatif de la FNAIM», la hausse des loyers s est poursuivie en 2004, mais à un rythme moins rapide que précédemment (+1,7 % sur un an). Ces augmentations de loyers poussent les ménages vers l accession. Les montants de remboursement en accession pour les ménages les plus solvables sont au même niveau que ceux d un loyer dans le parc locatif privé (en présence notamment des taux d intérêt faibles). Par ailleurs, ce segment du parc de logement a connu une certaine pénurie au début des années 2000 (la demande était supérieure à l offre). Les dispositifs d État («Besson», «De Robien» ) ont permis de doper la construction de ce type de logement (système de défiscalisation pour les ménages). Une forte rotation dans les logements locatifs privés. Sur Nantes Métropole, 70 % des logements locatifs privés occupés en 2003 ont changé de locataires entre 2001 et durée moyenne d occupation sur l agglomération est de 4,7 années pour un logement locatif privé, 7 années pour un logement locatif social et 9 années chez les propriétaires. Le parc locatif privé perd-t-il sa vocation sociale? Sur Nantes Métropole, la part des ménages à faibles revenus* bénéficiaires d une aide personnelle au logement a baissé de 2 points entre 2000 et 2003 passant de 25 % à 23 %. Parallèlement, on observe une hausse de ce type d allocataires dans le parc locatif social. 23

24 Évolution des demandes de logements locatifs sociaux depuis Autres communes de l'agglomération Ville de Nantes Sources : Fichier commun de la demande, CREHA Ouest, ville de Nantes AURAN, Nantes Métropole. Évolution des logements locatifs sociaux attribués depuis dont ville de Nantes Nantes Métropole Sources : Fichier commun de la demande, CREHA Ouest, ville de Nantes AURAN, Nantes Métropole. Nombre de logements locatifs sociaux financés depuis 1999 sur Nantes Métropole Nantes Autres communes de Nantes Métropole * *dont 605 PLS résidences étudiantes Source : Nantes Métropole. 24

25 Un niveau élevé de demandes pour le parc locatif social Un niveau de loyer moins élevé que dans le parc locatif privé. Dans le parc locatif social, le loyer moyen s élève à 272 euros par logement sur le territoire de Nantes Métropole (soit 4,13 euros/m 2 ). Ce niveau de loyer dans le parc locatif social est deux fois moins élevé que celui du parc privé (9,5 euros/m 2 ). Les loyers sont plus élevés dans les secteurs où le parc HLM est le plus récent logements locatifs sociaux attribués en Au cours de l année 2005, emménagements ont eu lieu dans le parc locatif social de Nantes Métropole. Ces volumes sont inférieurs à ceux observés en 2004 (5 591 attributions). Le taux annuel de rotation s établit à 10,3 % en 2003, soit en légère baisse par rapport aux années précédentes. Cela traduit la tension qui règne sur le secteur du logement locatif social actuellement. En 2006, demandes de logements locatifs sociaux ( demandes par rapport à 2005). En 2006, ménages* sont demandeurs d un logement locatif social sur le territoire de Nantes Métropole. Parmi ceux-ci, 37 % résident déjà dans le parc locatif social, 26 % ont des ressources inférieurs à 750 euros par mois, 17 % sont des demandeurs d emploi, 17 % sont des familles monoparentales. *sur le territoire de l aire urbaine hors agglomération demandeurs d un logement locatif social logements financés de 1999 à 2004, en 2005 De 1999 à 2004, logements locatifs sociaux ont été financés sur le territoire de Nantes Métropole soit une moyenne de 610 nouveaux logements par an. Pour l année 2005, le nombre de logements financés atteint logements dont 433 PLS. production de PLUS, PLUS-CD et PLA-I (665 logements) se situe en dessous des objectifs du PLH (900 logements PLUS, PLUS-CD et PLAI). 25

26 Évolution des taux d intérêts du prêt principal accordé aux ménages bénéficiaires d un Prêt à Taux Zéro Taux d intérêts 6,5 % 6,0 % sur Nantes Métropole dans l'aire urbaine hors Nantes Métropole 5,5 % 5,0 % 4,5 % 4,0 % Sources : SGFGAS, DRE, AURAN. Évolution du montant des prêts et de l apport personnel des primo-accédants bénéficiaires d un Prêt à Taux Zéro dans l agglomération nantaise dans l aire urbaine hors agglomération montant des prêts apports personnels montant des prêts apports personnels Sources : SGFGAS, DRE, AURAN. 26

27 Les parcours résidentiels remis en cause notamment pour les primo-accédants Des écarts de revenus grandissants entre les propriétaires et les locataires. Le revenu des propriétaires de l agglomération ( euros) est près de deux fois plus élevé que celui des locataires privés ( euros) et trois fois plus élevé que celui des locataires sociaux ( euros). Depuis 1996, le revenu des propriétaires progresse nettement plus rapidement (+3,5 %/an) que celui des locataires privés (+ 2,9 %/an) et celui des locataires sociaux (+ 2,3 %/an). *inflation entre 1996 et 2002 : +1,3 % par an Baisse des taux d intérêt et augmentation des sommes empruntées. Les conditions de financement ont permis de compenser en partie l effet de la hausse des prix de l immobilier. Les banques offrent des crédits aux taux d intérêts de plus en plus faibles. Par exemple, sur Nantes Métropole, les taux d intérêts des prêts accordés à des ménages primo-accédants qui ont acquis un logement à l aide d un PTZ sont passés de 5,9 % en 1997 à 4,4 % en On observe par ailleurs : - un montant de l apport personnel stable (autour de euros), - une hausse des sommes empruntées (de euros en 1997 à euros en 2003), - un allongement de la durée moyenne des emprunts (de 15 ans en 1997 à 19 ans en 2003). Plus de la moitié des locataires sont aidés par une aide au logement et seulement 5 % des propriétaires. Dans le contexte actuel du marché immobilier, le nombre de ménages bénéficiant d une aide personnelle pour pouvoir se loger est un indicateur important des difficultés de logement. En 2003, près du tiers de ménages de Nantes Métropole bénéficient d une aide personnelle au logement, soit : 56 % des ménages du parc locatif privé, 57 % des ménages du parc locatif social, 5 % des propriétaires occupants. 27

28 Aire urbaine de Nantes Évolution des effectifs des écoles élémentaires entre et Sources : communes, Inspection Académique, AURAN. 28

29 Un territoire qui s étale et qui se renouvelle L étalement urbain se poursuit. - L un de moteurs de l étalement urbain est aujourd hui bien identifié : l augmentation des prix (du foncier et des biens) dans les parties centrales ainsi que l augmentation moins rapide des revenus des ménages repoussent les ménages candidats à l accession à la propriété de plus en plus loin. Ces ménages partent dans les 58 communes périurbaines de l aire urbaine et au-delà. À titre d exemple, de 1997 à 2003, ménages de l agglomération ont acquis leur logement à l aide d un Prêt à Taux Zéro dont ménages (soit personnes) sont devenus primo-accédants au sein de l agglomération, et ménages (soit près de personnes) résidant sur Nantes Métropole sont devenus primo-accédants à l extérieur de l Agglomération. Comparés à ceux qui restent, les ménages qui quittent l agglomération pour réaliser leur projet d accession sont plus familiaux, ont des ressources moins élevées, acquièrent des biens moins chers, ont un taux d endettement plus élevé et ont une durée d emprunt plus longue. - Cet étalement urbain entraîne notamment un besoin croissant d équipements et de services (écoles, garde d enfants, espaces de loisirs...) dans les communes périurbaines et inversement une propension à une moindre utilisation des équipements (particulièrement scolaires) de l agglomération. L étalement urbain entraîne également une prise en considération permanente de solutions transports (nouvelles voiries, transports collectifs, franchissements...) pour organiser les déplacements sur ce territoire de vie quotidienne qu est l aire urbaine de Nantes. Ces réflexions sont présentes dans chacun des SCOT concerné par le périmètre de l aire urbaine de Nantes (SCOT de la Métropole Nantes Saint-Nazaire, SCOT du Vignoble, SCOT du Pays d Ancenis, SCOT du Pays de Retz, SCOT des Mauges). Et le renouvellement urbain s affirme. Parallèlement au fort développement de l habitat dans le périurbain, des secteurs de l agglomération connaissent des mutations importantes en terme d habitat aussi bien en extension urbaine qu en renforcement des centres urbains. Il est intéressant de constater que ces secteurs connaissent, par exemple, une hausse de leurs effectifs scolaires. Dans le cadre de la révision des PLU des 24 communes, une prise en considération des objectifs quantitatifs et qualitatifs de construction inscrits dans le PLH se traduit par une mobilisation foncière conséquente dédiée à l habitat, et un renforcement de l habitat dans les centres urbains. 29

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31 Les publications récentes de l observatoire Les ménages bénéficiaires d une aide personnelle au logement commercialisation des appartements neufs dans l agglomération nantaise Accession aidée à la propriété : exemple du prêt à taux zéro Le parc de logements locatifs sociaux construction de logements neufs Les publications de l observatoire sont disponibles sur le site de l AURAN : 31

32 Nantes Métropole - Communauté urbaine Direction Habitat et Solidarités - Service Politique de l Habitat Nantes Cedex 9 Tel : Fax : CINA - Club immobilier Nantes-Atlantique Centre des Salorges 16, quai Ernest Renaud - BP NANTES Cedex 4 Tel : Fax : AURAN - Agence d Urbanisme de la Région Nantaise 2, Cours du Champ de Mars - BP Nantes Cedex 1 Tel : Fax :