Baux commerciaux Valeur Locative & Indemnité d éviction

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1 Baux commerciaux Valeur Locative & Indemnité d éviction Arnaud FRERAULT Expert près la cour d Appel de Chambéry, MRICS Chambéry, le 22 Mars 2013,

2 Actualité des baux commerciaux «Valeur Locative & Indemnités d éviction» sont les 2 principales questions posées à l Expert Baux Commerciaux La décorrélation Valeur Vénale/Valeur Locative pose certains problèmes de fonds Comment l Expert aborde ces problématiques de la Valeur Locative Fonds de Commerce Le point de vue de l expert en matière d évaluation de Fonds de Commerce Les différentes approches de valorisation

3 Les Valeurs Locatives La «valeur locative» au sens juridique du terme est définie par la loi, non par le marché Lorsqu il fixe le montant du loyer d un bail commercial en révision ou en renouvellement, le juge dit le droit, donne le prix et rend la justice. Sous ce vocable simple la réalité est plus complexe et il existe non pas une mais plusieurs «Valeur Locatives»: VL du Marché (VL à l américaine, VL Décapitalisée) VL Statutaire (Loyer Initial et actualisé, VL du Juge)

4 Le prix de marché : rencontre improbable entre 2 logiques opposées Rentabilité Immobilière Valeur Locative de Marché Taux d Effort Quelques exceptions toutefois : Galeries & centres commerciaux Hôtels : contrats de gestions hôtelière

5 Premier constat : les prix de l immobilier x 2 en 6 ans! 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 Indice de Prix ICC Pib Réel 50,0 0,0 Immobilier x 2,6 depuis 1995 X 2 entre 2000 et ,7 % de croissance moyenne annuelle ICC x 1,5 depuis 1996 X 1,3 entre 2000 et ,8% de croissance moyenne annuelle PIB x 1,3 depuis 1996 X 1,1 entre 2000 et ,5% de croissance moyenne annuelle

6 Problématique de l expert Comment approcher la Valeur Locative sachant que dans certains cas elle est définie par la loi et non par le marché? Intérêt investisseur (Bailleur) avec un rendement attendu déconnecté de la réalité économique. Loyer Net de charges, net de risques d exploitation, net d impôts (triple net) Intérêt exploitant (Preneur) impliquant une forte pression sur la rentabilité venant accroitre le risque d exploitation

7 Problématique de l expert Du fait de sa neutralité l Expert doit se prononcer sur la Valeur Locative d un bien en toute objectivité 5 Critères sont définis par la loi art, L et R et suivants du Code de Commerce) Caractéristique propre du local Destination des lieux (ex Bail spécialisé) Obligation respectives des parties Facteur Locaux de Commercialité Prix pratiqués dans le voisinage (notion assez vague) Attention toutefois, cette VL doit trouver un fondement «économique»!

8 Sont exclus par le législateur Le retour sur investissement (Rendement?) La spéculation Le Chiffre d affaires du locataire (Quid de la Méthode Hôtelière?)

9 Les approches de l Expert Comparaisons Approches par le Rendement Problématique de la Valeur Vénale Problématique du taux Validation de ces Valeurs Locatives au regard du Business Model du Preneur

10 Les Comparaisons Date des Baux de référence et indexations Impossible en externe de valider ou retraiter les avantages accordés à l entrée (Franchise de loyer, Travaux consentis par le bailleur etc.) L approche doit être cohérente et homogène (Surface Utile, Surface Pondérée etc.). Dernière grille de pondération 2012 Méthodes très délicates à employer car manque de transparence au niveau des «comparables» Des indices essentiellement IDF (institut IPD)

11 Approches par le rendement (La Théorie) Etape 1 : Détermination d un Valeur Vénale du Bien Etape 2 : Détermination d un Taux exigé (ou souhaité) par le bailleur pour le rendement locatif (différent de rendement en capital) Rappel : Rendement global = Rendement Locatif + Rendement en Capital

12 Approches par le rendement (La théorie) Détermination du taux Taux sans risque (OAT 10 ans) + Risque spécifique lié à l immobilier (Evolution du marché, Offre/Demande ) + Risque lié au bien (Entretien & travaux de maintien en l état )

13 Approches par le rendement (La théorie)

14 Approches par le rendement (La Théorie) Evolution de la vacance en surface conditionnant le taux 16% 14% 12% 10% 14,1% 10,8% 9,8% 8% 6% 4% 5,8% 5,2% 2% 0% Bureaux Résidentiel Commerces Logistique Locaux d'activité Source : IPD

15 Approches par le rendement (La théorie) Détermination du taux 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% Risque Locataire (Vacances, Impayés) Risque Spécifique au Bien Coût de Gestion OAT 2,0% 1,0% 0,0% Habitation Bureaux Locaux d'activité

16 Approches par le rendement (La Pratique) Evolution des loyers depuis 6 ans (base 100 en 2005) Source : IPD S2 2012

17 Approches par le rendement (La Pratique) La réalité des taux Source : IPD 2013

18 Les taux «des base» dans les autres pays

19 Quelques notions de rentabilité L incidence du CA sur la détermination du Loyer CA HT/m² Moyenne Mini Maxi Hypers Top Hypers Top Equipement de la personne Parfumerie Restauration Source : Coface, Observatoire de la franchise

20 Quelques notions «économiques» La notion de «taux d effort» Loyer + Charges = CA HT x Taux d effort Exemple de Centre Commerciaux de 5 000m² à m² de surface utile (source Altarea Cogedim) Moyenne Unités Equipement de la Personne 5%-10% Hygiene soins Beauté 4%-8% Culture/Cadeaux/Loisirs 4%-8% Equipement et décor de la maison 4%-8% Restauration 4%-12% Equipement de la maison 2%-4% Une boutique de Vêtements soit de CA /m² avec un taux d effort de 7% soit 420 /m² (loyer + Charges)

21 Vente de Fonds du mythe à la réalité Le point de vue de l expert en matière d évaluation de Fonds de Commerce Les différentes approches de valorisation retenues Rappel sur les indemnités d éviction

22 Le piège des méthodes empiriques Lefebvre, Dictionnaire permanent fiscal etc Méthodes empiriques sont simples d application mais totalement dépassées (multiples de CA TTC!) Fourchettes très larges (Ex : Hôtel de Tourisme = 80x à 400x le CA TTC/an Non évolutives dans le temps (mêmes multiples depuis 1998!) pourtant les marchés bougent

23 Quid des multiples de CA CA EUR18 236m Capi EUR11 387m X CA 0,62 CA EUR382m Capi EUR112m X CA 0,29X

24 Quid des multiples de CA CA EUR5649m Capi EUR6 416m X CA 0,99 X CA EUR1 459m Capi EUR456m X CA 0,3 X

25 Les différentes approches de valorisation «Patrimoniales» «De rendement» «Comparatives» «Empirique» Multiples de CA, de résultat par observation des transactions réalisées.

26 Approche Patrimoniale «Patrimoniales» Valorisation des Actifs - dettes = Actif Net Usage Typique Société de taille moyenne et stable + Assez bonne référence pour encadrer le prix - Méthode très statique sans notion de rentabilité

27 Actifs constitutifs d un Fond de Commerce «Le fonds de commerce se définit comme un actif incorporel comportant un droit à la clientèle, qui est liée au fonds avec des biens mobiliers servant à l'exploitation». Le fonds de commerce comprend des éléments corporels et des éléments incorporels. Les éléments incorporels : la clientèle et l'achalandage, le droit au bail, le nom commercial, l'enseigne, les droits de propriété industrielle et les autres éléments incorporels (autorisations administratives et licences). Les éléments corporels : le matériel, l'outillage et les marchandises.

28 Approche Patrimoniale Fonds de Commerce! Immo Corporelles Immo Incorporelles Immo Financières Capitaux Propres Réserves Créances Clients Stocks Disponibilités Dettes

29 Approche de «Rendement» «De rendement» Capacité future à dégager des bénéfices Usage Typique Acquisition par recours à l emprunt remboursé par les résultats de l entreprise (LBO ) + Economiquement fondée. - Volatilité des résultats obtenus, confrontation vendeur/acheteur difficile

30 Approche Comparative «Comparatives» Mise en perspective de l entreprise avec d autres dont la valeur de transaction est connue Usage Typique Commerce, Artisanat + Méthode très simple d utilisation - Fourchette de valorisation trop large

31 Règles de base pour les calculs d indemnité d éviction Patrimoniale : Réactualisation ou dépréciation des actifs Comparaisons : très difficile car peu de détails sur les comparables. Mais méthode simple d approche. Rendements ou DCF : Approche par Chiffre d affaires «Normatif» Prise en compte de la rentabilité Réintégration de frais «anormaux» (en positif ou négatif).

32 Déduction de la valeur du «Fonds de Commerce» Approche de la Valeur de l activité dans son ensemble par les méthode précitées Déduction de l ensemble des Actifs et Passifs comptables éventuellement retraités pour en déduire le Fonds de Commerce (Goodwill en Anglais)

33 Notion de la valeur du «Fonds de Commerce»

34 Merci à tous de votre attention