Comment Investir en Loi Pinel

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2 Comment Investir en Loi Pinel Par Muriel Trenquier Patrimoine en Ligne Avant Propos. A la demande de mes clients, je me vois dans l obligation de préparer ce Guide sur La Loi Pinel, afin d informer aux mieux mes correspondants sur cette Loi et les possibilités offertes pour préparer votre retraite ou simplement la création de votre patrimoine personnel. En effet, depuis de nombreuses années, vous subissez à chaque changement de gouvernement des nouvelles Lois concernant l Immobilier d investissement et c est trop souvent la galère. Après Méhaignerie, Périssol et autres Besson, Scellier ou Duflot pour ne citer que quelques unes des Lois de Défiscalisation, nous allons maintenant vous parler de la Loi Pinel afin de vous initier aux avantages de cette nouvelle formule pour investir dans l immobilier d investissement et de défiscalisation.

3 S il existe une niche fiscale dans l immobilier, c est seulement pour aider à créer le nombre suffisant d appartements à la location pour combler un retard trop important en France, ce n est pas pour réduire les impôts des investisseurs, ce n est que proposer à ces investisseurs de choisir comment réorienter leurs impôts au lieu de les verser dans le tronc commun. Car quand vous devenez investisseur en Loi Pinel par exemple, vous vous engagez à acheter un logement pour le louer pendant minimum 6, 9 ou 12 ans, de cause à effet vous aider quelqu un à ce loger, vous contribuez à employer 2 personnes sur un an pour le construire, vous versez indirectement de la TVA immédiatement à l Etat lors de votre achat et vous faites travailler aussi le notaire, la banque, l assureur et le gestionnaire de patrimoine ou l agent immobilier spécialisé, ce n est pas neutre, vous aidez le développement de la France et des Français. En effet, vous bénéficiez d une réorientation de votre impôt, mais ce n est pas cela le plus important pour vous, le plus important c est que vous vous créez votre capital immobilier et une rente à terme pour compléter vos objectifs à partir d une somme que vous auriez pu dilapider si vous aviez payé vos impôts à fond perdu. Dans 15 ou 20 ans, vous aurez constitué un capital immobilier et une rente mensuelle, ces deux critères ne sont pas à négliger, c est même vital pour la sérénité de votre famille. Vous ne devez plus hésiter pour devenir propriétaire d un logement en Loi Pinel, nous allons essayer d y répondre en quelques questions du genre : Pourquoi? Comment? Combien? Où? Et vous serez ainsi apte à prendre votre décision. Pourquoi Investir en Loi Pinel : C est tellement simple que j ai l impression d enfoncer une porte ouverte, tous les jours dans les journaux télévisés, les quotidiens nous entendons et lisons que nos retraites vont fondre comme neige au soleil à cause du chômage et de la récession de la France etc. Nous sommes donc averti des difficultés que nous pourrions avoir à recevoir une juste retraite après plus de 40 ans de travail, mais vous savez maintenant que c est une hypothèse possible, alors vous devez prendre les devant pour ne pas vous retrouver à la retraite dans des conditions catastrophiques.

4 Vous avez seulement deux solutions, épargner à 1% par an à la Caisse d épargne ou Investir en Loi Pinel. Bien entendu nous aurons d autres solutions pour vous, après avoir défini avec vous une stratégie patrimoniale à moyen et long terme. Revenons à la Loi Pinel. Pourquoi est-elle mieux que la Caisse d épargne, c est très simple, avec un investissement en immobilier, vous pouvez bénéficier d un crédit par la banque (sous réserve de vos revenus, bien entendu), cette dernière va vous financer le montant de votre investissement en Loi Pinel, par exemple euros avec un crédit sur 15 ans, vous connaitrez ainsi le montant mensuel que vous devrez rembourser. Mais vous connaitrez aussi qui va vous aider à les rembourser : 1) L Etat qui va vous permettre de réorienter vos impôts jusqu à 6000 par an pendant 9 ans. 2) Le locataire de votre appartement en Loi Pinel qui va payer un loyer qui remboursera une partie importante de votre crédit. 3) Vous qui complèterez par votre épargne le montant à rembourser la différence à la banque. Vous constatez pourquoi c est plus intéressant d investir le montant de votre épargne dans La Loi Pinel que dans une épargne sèche. Car avec un investissement immobilier en Loi Pinel, vous connaissez à l avance le montant du Capital minimum que vous aurez à la fin du crédit, auquel s ajoutera certainement une plus value. Mais pour le même montant d épargne vous bénéficiez en plus d un effet de levier grâce à l Etat pour votre défiscalisation (réorientation de votre impôt) et de votre locataire, ce n est quand même pas neutre. Reprenons : L Etat va rembourser environ 20 % de votre investissement, que vous auriez de toutes les autres façons perdus. Le locataire va rembourser environ 40 % de votre investissement. Et Vous avec votre épargne vous allez compléter environ 40% de l investissement, c est-à-dire vous devenez propriétaire pour seulement 35 à 40 % du prix initial total de votre appartement, c est vraiment un bel effet de levier qui est à votre disposition. En plus de votre capital immobilier, cerise sur le gâteau, vous allez certainement obtenir une plus-value latente et une belle rente chaque mois dès que vous aurez remboursé votre crédit.

5 Je pense que maintenant vous savez pourquoi vous devez investir sans tarder dans une Loi Pinel. Comment Investir en Loi Pinel: C est la deuxième bonne question que vous m avez posée, c est assez simple, vous prenez contact avec mes services par téléphone au : ou par mail au : Muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr ou encore vous laissez sur notre site votre adresse mail et nous vous recontacterons pour faire avec vous une approche patrimoniale (gratuite), afin de savoir si oui ou non c est la bonne solution pour vous. Nous étudierons ensemble vos buts et objectifs, l épargne que vous pouvez faire chaque mois sans aucun souci et ensuite nous pourrons vous proposer votre solution, c est vraiment très simple. Nous vous indiquerons aussi, ce que vous ne devez pas faire et aussi pourquoi. Nous vous conseillerons aussi, sur ce que vous devriez faire pour compléter ce que vous avez déjà fait. Et pour en finir avec le comment, nous vous donnerons les clefs pour vous apprendre comment faire pour vous assurer un juste développement de votre patrimoine. Combien investir? C est la troisième question importante : Cette question rejoint aussi le combien pouvez-vous épargner chaque mois sans aucun souci, vous me direz 100, 200, 350 ou plus, c est à partir de cette somme que nous pourrons ensemble définir si vous pouvez investir dans un studio, un T1 ou plus voire une villa en défiscalisation Loi Pinel. Bien entendu cette approche de vos capacités d épargne sont indispensables, vous ne devez pas investir trop par rapport à vos revenus, vous devez pouvoir compléter chaque mois pendant la durée du crédit les remboursements à faire. C est pour cela que nous insistons sur le montant de votre épargne sans aucun souci, c est plus judicieux d investir une deuxième fois dans 4 ou 5 ans pour un deuxième logement si vous en avez la possibilité, que de vous restreindre si vous avez fait un investissement trop important. Nous serons à vos côtés pour construire avec vous votre patrimoine pendant très longtemps, n oubliez jamais, que vous êtes la seule personne qui pensera à vous, pendant toute votre vie.

6 Où? C est la quatrième question importante : Je dirais même très importante, vous devez investir au bon endroit, au bon moment, et ainsi dans 15 ans où 20 ans à la fin de votre crédit, vous serez dans le bon emplacement. Vous avez certainement déjà entendu cette phrase : en immobilier il y a 3 critères, le plus important c est l emplacement, le deuxième c est l emplacement et le troisième c est l emplacement. Oui, vous ne devez pas investir ailleurs que dans le meilleur emplacement. C est peut-être plus cher, donc plus petit, mais c est plus avantageux pour la création de votre capital immobilier. Quand vous investissez, vous devez avoir l esprit d un gagneur, l important c est la plus-value potentielle par rapport à votre épargne, ce n est pas obligatoirement à côté de chez vous, l emplacement c est l endroit en devenir, ou il y aura encore beaucoup de demande dans 15 à 30 ans. Vous ne devez pas confondre les objectifs, si vous investissez pour vous à terme, vous regarderez beaucoup plus les étages, la grandeur, l orientation que pour un investissement locatif, ne mettez pas tous les critères dans le même achat, car dans ce cas votre investissement sera trop cher, il y a en effet deux type d achat le patrimonial qui représente un lieu où l on aimerait vivre peut-être à terme et le rentable où se situe la demande locative, et ce dernier est souvent un lieu plus populaire donc moins dans nos critères de vie, mais c est aussi là qu il y a un besoin donc une demande locative importante. L objectif, toujours l objectif, rente ou revente? En France l emplacement qui semble additionner ces deux objectifs sont dans les grandes villes, Paris, Lyon et la région Bordelaise ou PACA, bien entendu ailleurs il y aura aussi besoin de logements, mais cela reste plus hypothétique, nous vous conseillerons utilement sur ce sujet, mais la décision reste la vôtre bien entendu. Ceci étant précisé, nous allons maintenant approfondir la Loi Pinel. LA LOI PINEL Comment investir dans l immobilier et réduire de 12, 18 ou 21% le prix de votre acquisition avec vos impôts?

7 En résumé : Avantage : Cette loi permet de réduire 12, 18 ou 21 % en France métropole du montant de l acquisition plus les frais d acquisition (frais de notaires 2 % mais pas d emprunts), le montant obtenu sera divisé par 6, 9, ou 12 ans et indiquera le montant des impôts que vous pourrez réduire chaque année pendant 6, 9 ou 12 années vous pourrez réduire de 2% par an soit 12 % ou 18 % et sur 12 ans de 21 %. Sur un investissement immobilier dans le neuf ou l ancien rénové (sous certaines conditions) acquit depuis le 1 er septembre 2014 jusqu au 31 décembre Restriction : Vous pourrez réduire sur une acquisition dont le prix d acquisition n excède pas , au-delà vous ne pourrez rien réduire, soit par exemple : X 0,12 = / 6 ans = de réduction annuelle maximum X 0,18 = / 9 ans = de réduction annuelle maximum X 0,21 = / 12 ans = de réduction annuelle maximum les 9 premières années et pour les 3 dernières. (Confirmation des chiffres de l extension Loi Pinel courant octobre 2014) Le prix au mètre carré ne pourra être supérieur à /m2 au-delà le prix au mètre carré ne sera pas comptabilisé. En moyenne en A bis vous serez proche ou dépasserez ce plafond, moins en province, par contre attention à l emplacement de votre investissement. Le barème des loyers est plafonné : - A 20% inférieur aux loyers marchés

8 - A un barème défini par décret, barème 2014 en métropole : ZONES Plafond de loyer au m2 A bis 16,72 A 12,42 B1 10 B2 (sur agrément) 8,69 Le calcul du loyer en loi Duflot était celui-ci-dessous, nous attendons le décret pour confirmer le calcul en loi Pinel. A titre d exemple : surface X prix au m2 X coefficient Ce coefficient est calculé de la façon suivante : (0, / surface) et ne pouvant dépasser 1,2 Exemple loyer d un 35 m2 en zone A : 35 X 12,42 X (0,7 + 19/35) = 520 loyer maximum - Un barème de revenu annuel limite l accès aux locataires de ces logements en métropole : Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule Couple Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

9 Majoration pour personne à charge supplémentaire Les zones sont définies également par décret : ZONES A bis Paris, et 1 ère couronne A Grandes agglomérations + de habitants B1 Grandes agglomérations entre et habitants B2 C Villes moyennes entre et habitants Le reste du territoire Rappelons que le plafonnement global des réductions d impôts en France pour 2015 sur vos revenus 2014 est de / an et par foyer, donc les couples non mariés seront avantagés lors de recherche de défiscalisation. 2 fois si non marié = de réduction autorisées 1 fois pour un couple marié, en Loi Pinel. Restriction pour bénéficier de la Loi Pinel: Vous pouvez acquérir un logement neuf ou en l état futur d achèvement (VEFA) (Vente en Etat Futur d Achèvement) en Loi Pinel depuis le 1er septembre 2014 jusqu au 31 décembre 2014 pour l instant. Vous devrez louer votre logement pendant une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. Le logement que vous louez devra être la résidence principale de votre locataire. Le logement que vous louez devra être loué nu. Le Locataire pourra faire partie de la famille mais pas de votre foyer fiscal, être un de vos ascendants ou descendants c est une des améliorations importantes de l extension Pinel.

10 Vous devrez respecter les plafonds de loyers en fonction des zones géographiques. Vous devrez respecter les plafonds de ressources concernant votre locataire. Vous devrez respecter le plafond du prix du mètre carré de surface habitable. Enfin, vous bénéficierez d une réduction de maximum 6000 par an, ceci pendant 6, 9 ou 12 ans, soit un maximum de de réduction totale d impôts, ce n est pas rien. Calcul global pour un investissement en Loi Pinel: Investissement sur 9 ans*et 12 ans en Loi Pinel par exemple de : qui avec l emprunt aura coûté à terme (*Possible sur 6, 9 ou 12 ans). 1) Réduction Loi Pinel globale sur 9 années : Soit par an : / 9 = par an. Emprunt de à 3.60% sur 25 ans + ADI constitue un effort mensuel de : 811,50 De l année de livraison à la fin de la 9 ème année : (Loyer + réduction d impôt) (charges + emprunt) = ( ) ( ) = (votre épargne sera de) 226,5 Réduction d impôt jusqu à la 9 ème année et pas au-delà : Loyer (charges + emprunt) = 438 ( ) = (votre épargne sera de) 476,5 Soit sur 25 années : [(9 ans X 226,5) + (16 ans X 476,5)] X 12 =

11 2) Réduction sur 12 ans soit un prolongement de la réduction à 1 % pendant encore 3 années : Loyer + gain fiscal (1%) (charges + emprunt) = (438 + (1500/12)) ( ) = (votre épargne sera de) 351,5 Soit sur 25 années pour l option 1 : [(9 ans X 226,5) + (16 ans X 476,5)] /25 /12 = épargne moyenne de 386,5 Soit sur 25 ans pour l option 2 : [(9 ans X 226,5) + (3 X 351.5) + (13 X 476,5)] / 25 / 12 = épargne moyenne de 371,50 Globalement le banquier ne prête qu avec un investissement immobilier, par rapport à une acquisition pour sa résidence principale qui aurait coutée avec les intérêts d emprunt sur 25 ans Vous n aurez financez que : Option 1 : X 12 X 25 = / soit 47,63 % du montant de votre investissement Option 2 : X 12 X 25 = / Soit 45,78 % du montant de votre investissement Et n oubliez pas que sans cette loi Pinel le retour d impôt de ou aurait été directement à l administration fiscale. Si vous l achetez cash : Les 9 années Pinel : = (Vous recevrez dès la livraison) 585 de revenu foncier mensuel et gain sur impôts soit annuel. Les années suivantes (sans réduction d impôt) : = 335 de revenus fonciers mensuels soit annuel. Attention cependant à la fiscalité de ce type de revenu : les revenus fonciers sont imposés sur vos revenus et taxés à la CSG-CRDS-RSA soit un plus 15,5% Il est donc indispensable de faire appel à un conseiller immobilier expert en fiscalité pour faire le bon investissement. Nous devons impérativement faire une étude personnalisée avec vos éléments et le type de logement que vous souhaitez investir en Loi Pinel. NP : Dans notre exemple, les loyers ne sont pas revalorisés et les impôts sur les revenus fonciers pas intégrés.

12 En conclusion : Comme vous le savez maintenant, vous devez obligatoirement effectuer une épargne personnelle pour construire votre patrimoine pour compléter votre retraite et que le mieux c est d utiliser l effet de levier d une Loi de défiscalisation comme la Loi Pinel, qui est en général d environ 3 fois votre puissance d épargne, n attendez plus pour mettre en place votre stratégie, le temps travaille pour vous. Ainsi dans 15, 20 ou 25 ans selon le choix que vous ferez pour la durée de votre crédit, vous aurez capitalisé et vous vous serez créé une rente mensuelle significative. Pour reprendre notre exemple : Si je vous dis, que feriez vous si je vous propose un appartement ou une villa pour seulement 30 à 40 % de son prix et que vous pourrez le payer en 20 ans. Vous allez penser que c est mieux d acheter un appartement en le payant à un prix défini en mensualité comme une épargne pendant 20 ans et vous retrouver avec un effet de levier 3 fois plus important. Que d acheter un appartement 100 % de son prix, ou une épargne à 1%, maintenant vous êtes informé, que pour vous il y a une solution très simple pour compléter votre patrimoine en épargnant judicieusement avec une Loi Pinel. (Données non contractuelles, à titre d exemple) Pourquoi contacter Muriel Trenquier :

13 L important pour vous c est de vous entourer d un spécialiste, Muriel Trenquier est spécialisée depuis 1997 en Gestion de Patrimoine et plus particulièrement en immobilier d investissement, elle vous apportera les connaissances nécessaires pour effectuer la mise en place d une stratégie globale indépendante des réseaux bancaires et immobiliers traditionnels, qui ne vous proposerons que le produit du mois. Elle sera à vos côtés pendant longtemps, pour construire avec vous et votre famille un partenariat solide après avoir défini un diagnostique et des services personnalisés, elle prendra le temps de vous connaître et de mettre en place des outils judicieux. Muriel Trenquier sera votre Conseil Permanent, elle vous aidera à transformer des objectifs encore vagues en buts plus précis et concrets, n attendez plus, le temps c est de l argent. Et dans la création de richesses pour vous et votre famille, le temps c est un allier de choix. Vous êtes unique, la complexité de votre situation personnel n est pas celle de votre voisin, cousin ou autre ami, vous devez étudier avec un vrai professionnel vos choix et vos objectifs afin de prendre la ou les bonnes décisions. Comme vous avez déjà pu le lire dans ce petit Guide sur l investissement en Loi Pinel, vous êtes la seule personne qui pensera à vous, sachez vous entourer pour définir vos priorités. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, contactez : Patrimoine en Ligne :

14 Muriel Trenquier DES de Gestion de Patrimoine de l Université d Auvergne ICH-CNAM d Aix-en-Provence pour l immobilier Je reste à votre écoute pour une approche personnalisée gratuite Afin de définir votre stratégie patrimoniale et mettre en place avec vous La création et/ou le développement de vos actifs immobiliers 437, avenue Général Leclerc Morières-les-Avignon direction@patrimoine-en-ligne.fr Notre site : Notre blog : Votre formation ImmoStart : Nos publications chez Amazon : Agent Immobilier Comment Réussir Le Viager et le Démembrement de propriété : Créez Votre Patrimoine : Comment Vendre Mon Logement : (Exemples non contractuels, veuillez demander votre simulation personnalisée selon vos objectifs et vos buts).

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