Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

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1 Apagl - Ataraxia (Crédit Mutuel) - Bouygues Immobilier - CENTURY 21 - DAUCHEZ - FFB - FONCIA - Foncière Logement - FPI - Gécina - Groupama Immobilier - H&D(SIRES) - ICADE - ICF Habitat - MAIF - Nexity - Fédération des PACT - SeLoger.com - Groupe SNI - SNPI - SOGEPROM - Square Habitat (Crédit Agricole) - TAGERIM - UNIS - UNPI - Réseau URBANIA

2 LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE Bilan 2012 et perspectives 2013 Michel MOUILLART Professeur d Economie à l Université Paris Ouest, FRICS - 2 -

3 Sommaire 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés 2. L activité du marché locatif privé 3. L effort d amélioration et d entretien 4. L évolution des loyers de marché 5. Les loyers de marché dans les régions 6. Les loyers de marché dans les villes 7. Les variations des loyers entre deux locataires 8. En conclusion - 3 -

4 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés CLAMEUR communique, dans le cadre de son «Tableau de Bord» semestriel, sur villes, regroupements de communes et pays de plus de habitants : villes : coefficient de représentativité 12.5 % 54 villes : coefficient de représentativité entre 10 et 12.5 % 96 villes : coefficient de représentativité entre 5 et 10 % Il peut ainsi représenter le marché au 1/6 ème (16.3 % du marché). En fait, CLAMEUR couvre 94.9 % du marché locatif privé et 91.7 % de la population résidente en métropole. Population totale au 1 er janvier 2011 (Source : INSEE, Recensement de la population au 1 er janvier 2009, mise à jour mars 2011) Parc locatif privé, nombre de logements par commune au 1 er janvier 2009 (Source : INSEE, Recensement de la population) - 4 -

5 Afin d élargir sa capacité d observation du marché, CLAMEUR étend son analyse et traite l ensemble des villes, regroupements de communes et pays de plus de habitants, Métropole et DOM confondus. Il compare les niveaux des loyers récemment pratiqués (les références récentes) entre plusieurs territoires a priori très dissemblables. Ces baux analysés concernent ceux qui ont été signés une année donnée (par exemple en 2012) auxquels sont ajoutés les baux signés l année précédente (donc en 2011) : ce qui représente de l ordre de 30 % du marché locatif privé d une année donnée. Le recueil des loyers qui est proposé classe ainsi territoires, Métropole et DOM confondus, en distinguant les loyers récents selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, ) : dont villes (64.6 % des villes de plus de habitants) et EPCI (66.3 % des EPCI de plus de habitants), hors les doubles comptes. Par exemple, CLAMEUR détaille les loyers de marché pratiqués dans les DOM : dans 20 villes et 10 EPCI. Et dans un département tel celui des Pyrénées Atlantiques, CLAMEUR observe 32 villes et 21 EPCI

6 Le maillage territorial de CLAMEUR /février 2013/ La représentativité communale de CLAMEUR sur le marché locatif privé (Source : CLAMEUR /février 2013/) France entière : 16,3 % du marché (1 bail signé sur 6 dans CLAMEUR) - 6 -

7 Taux de mobilité (en %) Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 2. L activité du marché locatif privé 27.0 % en 2012 : la mobilité est faible, exprimant le déséquilibre qui est actuellement celui du marché locatif privé. Et elle diminue encore en ce début d année 2013, pour s établir à bas niveau : 26.0 %. Depuis 2011, l offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) s est contractée de unités : unités depuis La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2013/ 29,3 30,3 29,4 Depuis le déclenchement de la crise des dettes souveraines, la demande hésite : montée du chômage, baisse du pouvoir d achat ,8 26,8 27,9 29,0 29,1 29,4 Moyenne ,1 27,5 26,0 26,8 27,7 27,0 27,9 26,0 Depuis 2012, l activité se replie suivant un scénario comparable à celui du début de l année L activité a baissé de plus de 6 % en un peu plus d une année, alors que l investissement locatif privé est en panne (disparition du dispositif Scellier )

8 La mobilité varie fortement selon les régions : elle est la plus forte sur la moitié ouest du territoire. Et sur les grandes villes, la mobilité est très basse. Sur Paris : 17.6 % en 2013 (en recul de près de 9 % depuis 2009 ). Sur Marseille : 18.8 % en 2013, bloqué depuis Mobilité résidentielle en % (variation en %) entre 1998 et 2013 (Source : CLAMEUR /février 2013/) 35,7 (+0,0) BRETAGNE 34,1 (+0,1) 30,6 (+0,6) HAUTE-NORMANDIE 28,3 (-0,5) BASSE-NORMANDIE 35,4 (+1,6) PAYS DE LA LOIRE 41,3 (-1,1) 33,2 (-0,6) POITOU-CHARENTES 32,3 (+0,6) AQUITAINE 31,7 (+0,2) NORD-PAS-DE-CALAIS LORRAINE 23,1 (-0,2) 29,4 (-0,2) CHAMPAGNE-ARDENNE ILE-DE-FRANCE 27,5 (+0,2) 28,0 (+1,3) ALSACE 33,1 (-0,5) CENTRE LIMOUSIN 31,9 (-0,4) PICARDIE 31,3 (+0,1) 29,4 (+0,2) AUVERGNE 30,4 (+0,0) BOURGOGNE 26,2 (+0,4) 28,6 (+0,1) FRANCHE-COMTE RHONE-ALPES Taux de mobilité résidentielle des locataires LANGUEDOC-ROUSSILLON PROVENCE-ALPES-COTE-D'AZUR MIDI-PYRENEES 23,5 (-0,5) 34,1 à 41,3 (4) 32,3 à 34,1 (3) 31,3 à 32,3 (3) 30,4 à 31,3 (2) 28,0 à 30,4 (5) 23,1 à 28,0 (4) France entière Taux moyen annuel : 27,4 % ( : +0,0 %) - 8 -

9 Le recul de la mobilité est sensible depuis 2011 (- 3.1 % par an, France entière) : la mobilité diminue un peu plus lentement que la moyenne (de l ordre de 2 %) en Ile de France et dans le Nord-Pas de Calais ; elle recule dans la moyenne (de l ordre de 3 %) en Auvergne, dans le Centre, en Haute Normandie, en Lorraine, dans les Pays de la Loire et en Rhône-Alpes ; elle recule rapidement (de l ordre de 5 %) en Alsace, en Aquitaine, en Bourgogne, dans le Languedoc Roussillon et en Picardie ; elle se contracte le plus rapidement (de l ordre de 8 %) en Bretagne, en Franche- Comté, dans le Limousin, en Midi Pyrénées et en Poitou-Charentes ; ailleurs en Basse Normandie, en Champagne Ardenne et en PACA, la mobilité est à peu près stable

10 Part avec travaux (en %) Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 3. L effort d amélioration et d entretien Sur un marché hésitant, sans perspectives de progression des recettes locatives, l effort d amélioration et d entretien a dangereusement fléchi en 2012 (à 27.0 %). Cela est habituel en début d année, l effort paraît se ressaisir sur les premiers mois de 2013 à 31.1 % (il était de 37.2 % en 2012 à la même époque). Mais sur un marché déprimé, le constat inquiète pour l avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement, ). L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2013/ 36 33,6 33,3 34, , ,1 25,1 26,1 23,8 24,6 24,6 23,0 Moyenne ,0 25, ,7 21, , ,3-10 -

11 Loyer moyen (en / m² de surface habitable) Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Et comme les territoires ne sont pas égaux en la matière (niveau d activité, évolution des loyers, capacité financière des demandes ), les évolutions qui se dessinent sont préoccupantes. Sans parler des conséquences à en attendre sur les entreprises du bâtiment et l emploi salarié. Les loyers de marché en 2012 et leur dispersion / part des relocations après travaux Appartement de 3 pièces (65 m²) : 25 % du marché (Source : CLAMEUR) ,4 6,1 5,2 5,1 10,5 8,9 8,3 8,3 7,8 7,8 7,2 7,2 7,3 6,5 6,7 6,6 5,5 5,6 5,1 Lorsque les revenus sont faibles, les loyers de marché du privé le sont aussi. La réalisation des travaux sur le logement en est rendue d autant plus difficile. Sans soutien public, sur ces territoires, la part des relocations après travaux est de 2 à 3 fois moindre que sur Paris (27.7 %), Marseille (18.6 %), Lyon (35.6 %) ou Nantes (32.3 %)! 3,8 3 Bruyères (88) : 11,1 % Carmaux ( 81) : 9,3 % Saint Brieuc (22) : 7,2 % Cherbourg (50) : 9,0 % Minimum 1er quartile Médiane 3ème quartile Maximum

12 Taux de variation des loyers (en %) Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 4. L évolution des loyers de marché La progression des loyers de marché en 2012 : %, pour une inflation qui reste élevée (+ 2.0 % sur un an). Ainsi depuis 2006, ces loyers ont augmenté de 1.6 % par an, en moyenne, à un rythme légèrement inférieur à celui de l inflation : de 1998 à 2006 ces mêmes loyers avaient augmenté de 4.1 % chaque année, pour une inflation qui était de 1.8 % par an La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2013/ Moyenne Moyenne Prix à la consommation ,1 Moyenne ,0 1,7 1,6 La baisse générale des loyers de marché (- 0.8 %) qui s observe depuis le début de l année 2013 illustre le relâchement saisonnier des tensions, dans le contexte d une dépression sévère de la demande (le contrecoup de la montée du chômage et de la baisse du pouvoir d achat). La baisse est de 1.8 % en Ile de France, mais de 0.5 % «seulement» en Province. Et dans la plupart des régions (dans 18 régions, précisément), les loyers progressent lentement (et toujours moins que l inflation) ou ils baissent

13 Variation des loyers en % Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Depuis le début 2013, les loyers de marché diminuent pour les petits logements. En 2013, pour un loyer mensuel de 718 France entière (12.6 /m²) : 448 pour les studios et 1 pièce (16.7 /m² ), 570 pour les 2 pièces (12.8 /m² ), 697 pour les 3 pièces (10.7 /m²), 808 pour les 4 pièces (9.6 /m²) et pour les 5 pièces et plus (9.5 /m²). 4,5 L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2013/) 3,0 1,5 1,7 2,8 2,6 1,9 1,8 1,2 2,9 2,3 2,4 1,4 3,1 1,0 2,2 2,4 3,1 1,4 0,4 0,5 0,0-0,1-0,3-0,9-1,5-2,0-1,4-2,0-2,6-3,0 Studios et 1 pièce (23,3 % du marché) 2 pièces (31,7 % du marché) 3 pièces (25,7 % du marché) 4 pièces (12,6 % du marché) 5 pièces et plus (6,7 % du marché) 2009 (+ 0,0 %) 2010 (+ 2,5 %) 2011 (+ 1,6 %) 2012 (+ 2,2 %) Février 2013 (- 0,8 %)

14 Loyer des logements neufs (base 100 en 1998) Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux Les loyers des logements neufs stagnent quasiment depuis Les loyers de marché des logements neufs ont progressé 2 fois moins vite que le marché, entre 1998 et 2013 (+ 1.5 % par an contre %). Ils n ont que modérement progressé depuis 2006 : ils ont même pratiquement stagné entre 2008 et Globalement, la défiscalisation n a pas été inflationniste. Les loyers des logements neufs d'après CLAMEUR /février 2013/ ,0 120,3 121,1 120,2 124,2 125, % en 2013 après % en ,0 116,3 110,9 118, % en moyenne depuis 2006 (+ 1.6 % pour l ensemble du marché) ,0 100,4 104,4 97,3 96, ,

15 5. Les loyers de marché dans les régions Dans 8 régions de la Métropole, les loyers de marché baissent en Dans 5 autres régions, les loyers progressent moins vite que l inflation. Et ils stagnent pratiquement dans 5 régions (Bourgogne, Franche Comté, Languedoc Roussillon, Pays de la Loire et Rhône-Alpes). Ils augmentent plus rapidement que l inflation en Champagne-Ardenne, dans le Nord-Pas de Calais et en Picardie. Loyers de marché en /m² (variation 2013 en %) (Source : CLAMEUR /février 2013/) 9,5 (+1,3) BRETAGNE 10,6 (-4,3) 10,9 (+2,7) HAUTE NORMANDIE PICARDIE CHAMPAGNE ARDENNE 10,7 (-4,1) 8,9 (-1,4) BASSE NORMANDIE 18,5 (-1,8) ALSACE LORRAINE ILE DE FRANCE 9,2 (+3,3) 10,9 (+1,5) PAYS DE LA LOIRE CENTRE 10,0 (+0,2) POITOU CHARENTES 10,7 (-1,4) 10,3 (-4,1) AQUITAINE NORD PAS DE CALAIS 10,2 (+1,8) 8,4 (-3,5) LIMOUSIN MIDI PYRENEES 12,2 (+2,4) AUVERGNE 8,9 (+1,9) BOURGOGNE 9,7 (+0,7) 11,1 (+0,6) FRANCHE COMTE 11,3 (+0,5) 8,7 (+0,2) RHONE ALPES PROVENCE ALPES COTE D AZUR 12,7 (-2,0) 10,2 (+1,0) LANGUEDOC ROUSSILLON France entière Loyer : 12,6 /m² (2013 : - 0,8 %) Niveau ( /m²) des loyers de marché ,3 à 18,5 (4) 11,1 à 11,3 (1) 10,7 à 11,1 (4) 10,2 à 10,7 (4) 9,2 à 10,2 (4) 8,4 à 9,2 (4)

16 Proportion des villes concernées Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux 6. Les loyers de marché dans les villes Sur un marché locatif privé qui s est enfoncé dans la dépression, en 2012 les loyers ont baissé dans 25.6 % des villes de plus de habitants, comme en 2010 : en 2013, alors que le marché n est pas au mieux de sa forme et que les loyers reculent de 0.8 % sur les premiers mois de l année, 45.0 % des villes sont concernés. 40 L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2013/) 20 23,6 22,1 19,5 18,4 14,9 28,9 30,0 29,0 27,6 28,3 26,7 27,1 27,0 26,1 26,2 26,7 27,0 25,7 22,9 23,3 0-2,5 % et moins - 0 à - 2,5 % 0 à + 2,5 % + 2,5 % et plus Février 2009 (+ 0,2 %) Février 2010 (+ 0,6 %) Février 2011 (- 0,8 %) Février 2012 (- 0,1 %) Février 2013 (- 0,8 %)

17 Pour les 20 premières villes (+ de habitants) : hausse supérieure à l inflation dans 20 % des cas, hausse inférieure à l inflation dans 15 % des cas et baisse dans 65 % des cas. Ville Loyer 2013 (en /m²) Variation 2013 (en %) Rappel variation 2012 Variation (en %) Variation (en %) Variation (en %) BREST 9,3 6,9 1,2 2,2 1,7 2,0 REIMS 11,8 6,6 1,6 3,4 2,3 2,9 LILLE 14,3 2,8 1,5 3,4 4,7 4,0 ANGERS 10,7 2,1-0,7 0,8 4,4 2,4 NANTES 11,8 0,4 2,1 1,8 4,7 3,1 DIJON 11,1 0,1 2,1 0,8 3,4 2,0 TOULOUSE 11,8 0,0 2,7 1,2 4,2 2,6 MARSEILLE 12,5-0,1 1,6 0,9 7,1 3,7 MONTPELLIER 13,6-0,4 2,2 1,3 4,5 2,8 LYON 12,5-0,7 2,4 2,5 3,9 3,1 STRASBOURG 12,5-0,8 2,4 1,4 4,7 2,9 SAINT ETIENNE 8,7-0,8 1,4 1,8 3,0 2,3 GRENOBLE 11,8-1,0 1,2 0,0 6,0 2,7 TOULON 10,4-1,7 4,6 1,7 3,3 2,4 LE MANS 8,4-2,0-1,8 0,3 1,1 0,6 NICE 13,6-3,8 3,7 1,7 2,7 2,2 PARIS 23,2-4,1 4,8 1,7 4,8 3,1 BORDEAUX 11,9-4,1 3,1 0,8 5,3 2,9 RENNES 10,8-4,7 0,9 0,4 2,1 1,2 LE HAVRE 9,8-5,6-0,6 0,4 3,1 1,6 Moyenne France entière : + 2,8 % ( ) / + 4,1 ( ) / + 1,3 % ( )

18 7. Les variations des loyers entre deux locataires Les variations des loyers entre deux locataires (donc lors d une relocation) ne peuvent être assimilées aux variations des loyers de marché! Le loyer de "marché" dans Paris d'après CLAMEUR et ce qu'il aurait "dû" être /février 2013/ 24,3 22,4 20,6 15,7 13,7 9,5 8, Le loyer de marché (en /m²) Le loyer si la variation du marché était celle observée entre deux locataires (en /m²) Rappels : Marché = ensemble des logements locatifs présentés à la location à une date donnée. Variation du loyer de marché = comparaison des loyers auxquels se louent les biens à deux dates (t) et (t-1). Variation entre deux locataires = comparaison des loyers pour des biens reloués en (t) et présentés la dernière fois en (t-1), en (t-2), en (t-3), en (t-4) CLAMEUR estime à 13.7 /m² le loyer de marché en 1998 et l OLAP à 13.8 /m²!

19 L évolution des loyers en cas de relocation, entre deux locataires : % en moyenne depuis 2006 (+ 4.1 % en moyenne depuis 1998) gros travaux d amélioration et d entretien (30.5 % des relocations ) : % en moyenne depuis 2006 (+ 8.6 % en moyenne depuis 1998) petits travaux courants (50.5 % des relocations ) : % en moyenne depuis 2006 (+ 4.9 % en moyenne depuis 1998) pas de travaux (19,0 % des relocations ) : % en moyenne depuis 2006 (- 0.8 % en moyenne depuis 1998) France entière (2012) Pas de Petits Gros Ensemble travaux travaux travaux Poids dans le marché (en %) 20,7 52,3 27,0 100,0 Nouveau loyer après relocation 91,7 98,3 105,8 100,0 (base 100 : ensemble du marché) Variation entre deux locataires (en %) -3,7 1,9 10,9 2,8 Lorsque les loyers augmentent (au-delà de l inflation) entre l ancien et le nouveau locataire, c est presque toujours parce que des gros travaux ont été réalisés

20 Depuis 1998, les variations des loyers intervenues entre deux locataires se sont établies sous le rythme de l inflation dans 16 des 22 régions de la Métropole (dans 3 régions, la hausse a été juste au-dessus de l inflation). Variation (en %) des loyers en cas de relocation entre 1998 et 2013 (Source : CLAMEUR /février 2013/) 0,3 NORD PAS DE CALAIS 0,4 BRETAGNE 2,4 1,5 HAUTE NORMANDIE PICARDIE 0,9 0,5 2,2 7,9 BASSE NORMANDIE LORRAINE ILE DE FRANCE CHAMPAGNE ARDENNE 1,2 PAYS DE LA LOIRE 0,9 POITOU CHARENTES 2,0 CENTRE -0,8 LIMOUSIN AUVERGNE 0,5 0,7-0,4 BOURGOGNE 3,7 FRANCHE COMTE RHONE ALPES 0,8 ALSACE Variation (en %) des loyers en cas de relocation 3,7 à 7,9 (3) 2,0 à 3,7 (3) 1,4 à 2,0 (3) 0,8 à 1,4 (4) 0,4 à 0,8 (4) -0,8 à 0,4 (4) 0,3 AQUITAINE MIDI PYRENEES 3,7 1,4 PROVENCE ALPES COTE D AZUR 1,4 LANGUEDOC ROUSSILLON France entière Variation moyenne annuelle : + 4,1 %

21 8. En conclusion CLAMEUR recueille des informations détaillées sur chacune des références locatives : la localisation (zone géographique, situation dans la ville), le type de bien (appartement ou maison individuelle, nombre de pièces, surface, étage, année de construction), les équipements de qualité et de confort (ascenseur, chauffage collectif, nombre de salles de bains, qualité et standing des immeubles). Afin d apprécier la qualité et le confort de chaque logement locatif privé présenté sur le marché (mise en location nouvelle ou relocation), certaines situations particulières (7 plus précisément) ont été identifiées : chacune d entre elles est a priori source d avantages ou de satisfaction pour le locataire et doit donc normalement, suivant la théorie des prix hédoniques, être valorisée sur le marché (par un niveau de loyer qui sera, ceteris paribus, supérieur à raison de la valeur que la demande accorde à la situation correspondante et qu elle sera prête à payer en conséquence)

22 1. la préférence pour la centralité et l habitat indépendant : une maison individuelle en centre-ville, souvent synonyme d habitat d exception et de loyer au-dessus des valeurs de marché ; 2. la recherche du confort et des équipements "modernes" : un logement dans une construction neuve, qui va en outre permettre de sélectionner son voisinage selon ses capacités à payer ; 3. la recherche du confort et des équipements "récents", en site urbain : un immeuble avec ascenseur en centre-ville, qui pourra soit constituer un optimum de second rang si les deux options précédentes s avèrent trop onéreuses pour le candidat à la location, soit exprimer un réel choix pour une partie de la clientèle (jeunes ménages ou au contraire ménages avancés dans le cycle de vie) ; 4. le choix d une localisation par défaut : un troisième étage (ou plus) sans ascenseur et en périphérie, qui sera bien souvent la solution retenue par ceux dont la capacité à payer est insuffisante ; 5. les locations de grand confort : un logement avec 2 salles de bains (ou plus), qui permet en général d identifier les produits "haut de gamme" ; 6. les locations les plus spacieuses : une surface supérieure à la moyenne de sa catégorie, ces locations dont la surface les situe dans le décile supérieur étant de loin les plus convoitées (et les plus chères) ; 7. les locations les mieux entretenues : un logement avec travaux récents, c est bien sûr pour la demande un facteur important dans la décision de louer

23 Toutes ces situations sont a priori évaluées par le candidat à la location et composent un indice. L indice est normé, base 100 France entière. Son niveau sera d autant plus élevé que la fréquence des situations composites représentatives d une bonne diffusion de la qualité et du confort sera grande. Indice de qualité et de confort entre 1998 et 2013 (Source : CLAMEUR/février 2013/) NORD PAS DE CALAIS 97,3 BRETAGNE 98,3 102,0 102,2 PICARDIE HAUTE NORMANDIE 92,9 101,8 98,6 CHAMPAGNE ARDENNE 98,2 BASSE NORMANDIE ILE DE FRANCE LORRAINE 98,9 PAYS DE LA LOIRE 102,6 ALSACE 102,4 CENTRE 102,7 BOURGOGNE 101,0 FRANCHE COMTE Indice de qualité et de confort (base 100 France entière) POITOU CHARENTES 98,9 99,3 LIMOUSIN 99,0 AUVERGNE 99,6 RHONE ALPES 102,2 à 102,7 (4) 101,0 à 102,2 (3) 99,3 à 101,0 (3) 99,0 à 99,3 (2) 98,3 à 99,,0 (5) 92,9 à 98,3 (4) 99,0 AQUITAINE 99,6 MIDI PYRENEES 97,4 PROVENCE ALPES COTE D AZUR LANGUEDOC ROUSSILLON 98,9-23 -

24 Apagl - Ataraxia (Crédit Mutuel) - Bouygues Immobilier - CENTURY 21 - DAUCHEZ - FFB - FONCIA - Foncière Logement - FPI - Gécina - Groupama Immobilier - H&D(SIRES) - ICADE - ICF Habitat - MAIF - Nexity - Fédération des PACT - SeLoger.com - Groupe SNI - SNPI - SOGEPROM - Square Habitat (Crédit Agricole) - TAGERIM - UNIS - UNPI - Réseau URBANIA

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