OBSERVATOIRE REGIONAL DE L HABITAT ET DU LOGEMENT RHONE-ALPES

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1 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 1 OBSERVATOIRE REGIONAL DE L HABITAT ET DU LOGEMENT RHONE-ALPES ANALYSE DES MARCHES IMMOBILIERS ET FONCIERS EN RHONE-ALPES ENTRE 2004 ET 2008 Décembre 2009

2 Page 2 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales

3 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 3 SOMMAIRE INTRODUCTION 5 1. La base Perval, un outil facilitant la connaissance des marchés 7 2. L exploitation de la base de données 7 3. Précaution d utilisation des données 8 SYNTHESE GENERALE DU BILAN Région Rhône-Alpes : éléments de diagnostic Le marché du logement neuf en Rhône-Alpes (SITADEL-ECLN) Synthèse du bilan LE NIVEAU REGIONAL Volume de transactions Les prix moyens et leurs évolutions La taille et la surface des biens L époque de construction des biens Les acteurs 45 La qualité des vendeurs et des acquéreurs 45 L âge des acquéreurs particuliers 45 La profession des acquéreurs particuliers 49 La provenance des acquéreurs particuliers 52

4 Page 4 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales LES PRINCIPALES AIRES URBAINES Les appartements Les maisons Les terrains à bâtir Récapitulatif 66 LES QUARTIERS DE LYON, GRENOBLE ET SAINT-ETIENNE Evolutions et niveaux des prix Caractéristiques des acquéreurs 81 LES STATIONS DE SKI Volume de transactions Les prix moyens et leurs évolutions La taille et la surface des biens L époque de construction Les acteurs 93 L âge des acquéreurs particuliers 94 La profession des acquéreurs particuliers 95 La provenance des acquéreurs particuliers 96 ANNEXES 98

5 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 5 INTRODUCTION

6 Page 6 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales

7 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 7 1. La base Perval, un outil facilitant la connaissance des marchés La base Perval regroupant l ensemble des données immobilières notariales de province est particulièrement riche sur les transactions foncières et immobilières effectuées en Rhône-Alpes. L observatoire Régional de l Habitat et du Logement (ORHL) a confié à Perval le traitement et l analyse de ces informations. Ainsi se constitue à l échelle régionale mais aussi locale, un outil qui permet en lien avec d autres, de nourrir les travaux des acteurs de l Habitat tant dans l approche des marchés que dans l aide à la définition des politiques publiques. 2. L exploitation de la base de données L analyse porte sur les principales variables contenues dans la base à plusieurs échelles : la région Rhône-Alpes, les départements (excepté pour partie l Ardèche), les principales aires urbaines, les quartiers (définis par les Notaires) de Grenoble, Saint-Etienne, Lyon et les stations de ski. Ces analyses permettent de bénéficier d une vision globale du fonctionnement des marchés, vision qui doit nécessairement être réintégrée dans une analyse plus fine. L intérêt est donc aussi que les partenaires locaux se réapproprient ces résultats pour les utiliser et les compléter localement. Cette étude présente une analyse des données du marché de l ancien individuel et collectif et des terrains à bâtir en 2008, ainsi qu une évolution du marché sur les cinq dernières années ( ). Afin de replacer cette étude dans un repérage plus vaste, une présentation rapide des territoires de la région (dynamiques résidentielles, notamment) et du contexte économique et fiscal est proposée en début du chapitre «Synthèse générale du bilan ».

8 Page 8 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales 3. Précaution d utilisation des données L analyse de la base Perval consiste en une expertise réalisée sur les possibilités d exploitation de celle-ci. Les conclusions ont souligné les limites de cette exploitation et permettent donc d établir quelques précautions dans son utilisation : - La base est renseignée par les Notaires eux-mêmes sur le principe du volontariat. La base Perval est un recueil partiel des transactions réalisées, même si sur la région Rhône- Alpes le taux de participation est particulièrement élevé. Il conviendra donc d être prudent quant à l utilisation des données relatives au volume de transactions. - Pour garantir la fiabilité des niveaux de prix et de leurs évolutions, ne sont retenues entre autres dans l analyse que les transactions effectuées de gré à gré afin d éliminer les ventes qui ne se font pas au prix réel du marché. - Pour le bâti, seules sont étudiées ici les transactions du marché de l ancien (maisons et appartements). Une approche très succincte du marché du neuf est faite au travers des données SITADEL et ECLN. L analyse porte sur l ensemble des départements de la région Rhône-Alpes, comme lors des précédentes analyses, les données relatives au département de l Ardèche ne sont fournies qu à titre indicatif. En effet, le taux de collecte en Ardèche étant trop faible à ce jour, les chiffres présentés appellent à une certaine prudence quant à leur significativité dans les analyses effectuées. - Afin de ne pas perturber les données moyennes régionales par les valeurs spécifiques et souvent extrêmes du marché des stations de ski, nous allons séparer les biens acquis hors stations (ensemble du rapport à l exception du chapitre «Les stations de ski»), des biens acquis en stations (chapitre «Les stations de ski»).

9 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 9 SYNTHESE GENERALE DU BILAN

10 Page 10 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales

11 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page Le cycle haussier de l'immobilier semble se terminer Entre 2004 et 2006, les incitations fiscales (les dispositifs Besson en 1999 puis Robien en 2003) et surtout les niveaux historiquement bas des taux d intérêt ainsi que les conditions d octroi des prêts ont entraîné une forte activité du marché immobilier. En 2007, la remontée des taux d intérêts a contenu la hausse du marché immobilier. En 2008, l éclatement du système des subprimes aux Etats-Unis s est traduit en France par des restrictions importantes de la part des banques en termes de crédits aux particuliers. Les volumes de transactions se sont contractés de 20% en France par rapport à Les analyses portant sur la base PERVAL en Rhône-Alpes montrent les résultats suivants ; - En 2007, le volume de ventes baisse de 1% sur l ensemble du marché de l habitat et du foncier. En termes de prix, les progressions s essoufflent mais restent positives : +4% pour les appartements +5% pour les maisons +16% pour les terrains viabilisables et +7% pour les terrains viabilisés - L année 2008 marque un coup de frein à l activité immobilière : les volumes en Rhône-Alpes chutent de 18% sur un an tous types de biens confondus. Quant aux prix, on enregistre les premières baisses : -1% pour les appartements -2% pour les maisons -2% pour les terrains viabilisables et +3% pour les terrains viabilisés Au 1 er semestre 2009, sur l ensemble de la France, le ralentissement du marché s est poursuivi en raison des difficultés persistantes du financement bancaire et de la perte de confiance chez les acquéreurs comme chez les propriétaires devant revendre pour acheter. Cependant, la baisse des taux d intérêts des banques et la mise en place de dispositifs fiscaux intéressants (doublement du prêt à taux 0, loi Scellier ou encore le Pass Foncier) ont permis de maintenir l immobilier : au cours du 3 ème trimestre, les prix se stabilisent et les volumes de ventes ont tendance à remonter. Cependant, la reprise est fragile car elle est sélective et fondée sur la primo accession ou l investissement immobilier.

12 Page 12 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales 2. Région Rhône-Alpes : éléments de diagnostic Les résultats du recensement 1999 (RGP 1999) correspondent au comptage général de la population qui était organisé tous les huit ou neuf ans. Ce recensement est le dernier de ce type. Les résultats du recensement 2006 sont obtenus à partir du cumul des informations collectées lors des cinq enquêtes de recensement de 2004 à 2008 Croissance de la population Les résultats provisoires du recensement de la population en 2008 montrent une croissance démographique depuis 1999, de +9% pour la région Rhône-Alpes contre +6% pour la France entière. La répartition la plus récente par tranche d âge correspond au recensement Alors qu en 1999, la région Rhône-Alpes était plus «jeune» que la moyenne française (19% d habitants de plus de 60 ans contre 21% pour la France entière), les écarts se sont estompés avec en 2006, 21% d habitants de plus de 60 ans aussi bien en Rhône-Alpes que sur l ensemble de la France. Répartition de la population selon l âge en 1999 et 2006 (Source INSEE) % 21% 19% 21% 21% 60 ans et plus 80% 60% 26% 26% 27% 27% ans ans 40% 28% 29% 26% 27% moins de 20 ans 20% 25% 26% 25% 26% 0% France entière Rhône-Alpes France entière Rhône-Alpes Un développement démographique plus fort dans l est de la région D après les résultats du recensement 2006, les évolutions démographiques depuis 1999 sont les suivantes : - les aires urbaines d Aix-les-Bains, Genève-Annemasse, Rumilly et Thonon-les-Bains connaissent des gains de population importants avec des variations supérieures à 10% entre 1999 et A l ouest de la région, seules les aires urbaines de Bourg-en-Bresse, Villefranche-sur-Saône et Montélimar accusent des évolutions supérieures à 5%.

13 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 13 - Les aires urbaines qui présentent des évolutions négatives sont toutes dans le département de la Loire : Roanne, Saint-Chamond et Saint-Etienne (-1% entre 1999 et 2006). Cependant, le bilan est moins négatif que celui de En effet, pour ces trois aires urbaines, les taux fluctuaient entre -2% et -7%. Les évolutions démographiques différenciées suivant la nature du territoire Depuis 1999, ce sont les couronnes périurbaines (aires urbaines hors unités urbaines) qui présentent les croissances démographiques les plus fortes : le taux s élève à +13% entre 1999 et Pour les couronnes périurbaines de Cluses et Rumilly, le gain de population s élève à +25% et +20% respectivement. Celles des aires urbaines de Roanne, Villefranche-sur-Saône et Aix-les-Bains accusent les évolutions les plus faibles entre 5% et 9%. Pour ce qui est des banlieues (unités urbaines hors villes centres), la situation est déjà plus nuancée avec une progression de +5% globalement sur la région. La population des banlieues de Rumilly et Saint- Etienne est en baisse de 1% et de 3% respectivement entre 1999 et Sur Saint-Etienne, le bilan était déjà négatif avec -5%. Les banlieues d Aix-les-Bains et de Belley connaissent les plus forts taux de croissance avec +15% et +17% durant la période étudiée. Enfin, s agissant des villes centres, la population progresse globalement de 4% entre 1999 et Genève-Annemasse, Villefranche-sur-Saône et Rumilly enregistrent les plus fortes évolutions (entre +12% et +14%). Le nombre d habitants est en recul dans les villes centres suivantes : Oyonnax, Roanne, Saint- Chamond et Saint-Etienne. Tarare regagne des habitants avec +2% entre 1999 et 2006 alors qu elle en avait perdu entre 1990 et Les indices de prix Le prix moyen constaté dans un secteur ne révèle que la dépense moyenne, laquelle est étroitement liée à la taille, aux qualités intrinsèques et/ou à l environnement des logements vendus pendant une certaine période. Le prix moyen augmente, à priori, si ces critères sont plus favorables une année par rapport à une autre, à caractéristiques identiques, le prix n aurait peut-être pas varié, ou de façon différente. Au contraire, le principe de l indice consiste à valoriser un «portefeuille» de biens représentatifs du marché immobilier considéré, dont les caractéristiques sont fixes. L indice est calculé chaque trimestre, sur la base d une formule élaborée avec l INSEE, mais il est annuel glissant, c est-à-dire qu il repose sur les mutations d une période de quatre trimestres. En résumé, le prix moyen permet de suivre la dépense moyenne, alors que l indice permet de suivre l évolution de la valeur intrinsèque. Pour la région Rhône-Alpes, grâce à la qualité de la base de données immobilière Perval et à l engagement des Notaires, l indice régional Rhône-Alpes bénéficie désormais de la labellisation INSEE depuis A ce jour, cette labellisation de l indice régional par l INSEE ne concerne que les régions Rhône-Alpes et PACA.

14 Page 14 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Indices de prix des appartements anciens (base 100 fin 2000) 240 Province Rhône-Alpes 225, , Source Notaires de France INSEE. De 1998 à 2004, les courbes d indices de prix en province et en région Rhône-Alpes sont quasiment confondues. Entre 2004 et 2007, elles se détachent. Les progressions de prix en Rhône-Alpes deviennent plus importantes que la moyenne nationale (hors IDF et Corse). Par contre, en 2008, les deux courbes se rapprochent. En effet, la croissance des prix en Rhône-Alpes est moins élevée qu en province. Au 4 ème trimestre 2008, les prix finissent même par décroître de 1,2% en Rhône-Alpes alors qu en province, on enregistre une légère hausse de 0,5%. Entre 2002 et 2006, alors que les indices de la Loire étaient largement inférieurs à ceux des autres départements, les écarts se réduisent à partir de Dés le 1 er trimestre 2008, les indices de la Loire deviennent mêmes supérieurs à ceux de l Ain et de la Haute-Savoie. Les évolutions de prix ont donc été plus élevées pour la Loire. Cependant, il reste le département le plus abordable de la région. Variation annuelle Ain 7,9% 5,0% -1,4% Drôme 12,6% 8,4% -2,4% Isère 13,3% 4,2% -1,6% Loire 20,8% 7,6% 4,5% Rhône 13,4% 5,8% -0,4% Savoie 15,3% 1,6% -2,1% Haute-Savoie 11,7% 3,3% -3,2% Rhône-Alpes 13,3% 4,6% -1,2% Province 12,7% 5,6% 0,5%

15 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 15 Indices des prix des maisons anciennes (base 100 fin 2000) Province Rhône-Alpes 200, , Source Notaires de France INSEE. En maisons, les courbes des indices de la région Rhône-Alpes et de l ensemble de la province se distinguent davantage qu en appartements. En 2008, on a le même phénomène que pour le collectif avec un rapprochement des deux courbes qui s explique par la décroissance des prix en Rhône-Alpes (-1,5% au 4 ème trimestre) alors que la province se stabilise (+0,2% au 4 ème trimestre). Par département, les écarts sont plus faibles que pour les appartements. Au 4 ème trimestre 2008, le Rhône et la Drôme sont les seuls départements qui enregistrent un taux quasi nul à -0,3%. Pour les autres départements Rhône Alpins, les évolutions sont en baisse de -1,5% pour l Ain à -2,8% pour la Savoie. Variation annuelle Ain 8,3% 4,1% -1,5% Drôme 8,7% 6,3% -0,3% Isère 10,2% 5,1% -2,1% Loire 13,4% 6,9% -2,2% Rhône 9,7% 5,2% -0,3% Savoie 8,9% 7,9% -2,8% Haute-Savoie 5,9% 5,8% -2,6% Rhône-Alpes 9,2% 5,6% -1,5% Province 10,7% 6,2% 0,2%

16 Page 16 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales 3. Le marché du logement neuf en Rhône-Alpes (SITADEL-ECLN) Afin de replacer l analyse des données Perval dans le contexte plus large du marché du logement, les principaux éléments concernant la construction neuve sont présentés ci-dessous. La construction neuve en Rhône-Alpes Sur l année 2008, constructions de logements ordinaires* ont été commencées en Rhône-Alpes, en baisse de 15% par rapport à Selon le type de bien, le pourcentage diffère avec -19% pour les appartements et -10% pour les maisons. L ampleur du repli varie suivant les départements. La Savoie subit la plus forte baisse avec -34% alors que sur la Drôme, les volumes continuent de progresser de 5% en 2008 par rapport à l année précédente. Entre 2004 et 2008, la répartition des constructions par département subit quelques changements. Les parts de marché du Rhône et de l Ain augmentent alors que celles des deux Savoie diminuent. Logements commencés en Rhône-Alpes en 2008 (source : DREAL-SITADEL) Savoie 8% Haute- Savoie 16% Ain 13% Ardèche 5% Drôme 9% Rhône 24% Loire 7% Isère 18% La commercialisation de logements neufs Cette enquête concerne les logements neufs vendus dans le cadre de programmes comprenant au moins 5 logements. En 2008, les mises en ventes de logements neufs sont en recul de 40% par rapport à 2007 (-42% pour les appartements et -29% pour les maisons). Après sept années consécutives de hausse, c est une chute brutale. Le volume de ventes en 2008 est de , ce qui correspond approximativement au niveau observé en Pour les stations de ski de Rhône-Alpes, les mises en ventes s effondrent de 58% entre 2007 et * un logement ordinaire est un type d habitation qui n est ni communautaire (cité universitaire, foyers pour personnes âgées, etc.), ni d hébergement (hôtel, motel, etc.).

17 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page Synthèse du bilan La région et ses départements (hors stations de ski) Entre 2004 et 2007, le rythme de progression du volume de ventes se ralentit avec +6% en 2005, +5% en 2006 et -1% en L année 2008 marque un coût de frein à l activité immobilière avec des volumes en baisse par rapport à 2007 de 18% pour le bâti et de 16% pour le foncier. Par département, la diminution est assez uniforme : elle oscille entre -16% pour la Savoie et -19% pour la Drôme et l Isère. Appartements : Sur les cinq dernières années, la progression des prix en Rhône-Alpes s estompe passant de +18% en 2005 à -1% en Le taux de croissance à +35% est relativement faible par rapport à celui de qui s élève à +58%. Par département, la décélération est générale. Seule la Loire a un taux positif en 2008 (+2%). La Haute-Savoie subit la plus forte baisse avec -4%. En cinq ans, le classement des départements par prix est resté stable. Le seul changement intéresse l Ain qui à partir de 2006 est devancé par l Isère puis à partir de 2007 par la Savoie. En 2008, le prix au m² oscille entre /m² pour la Loire et /m² pour la Haute-Savoie. La structure du marché par nombre de pièces reste assez stable avec une prépondérance des 3 et 4 pièces. Au sujet du profil des acquéreurs, le changement sur la réglementation des prêts à taux 0% a sans doute favorisé la hausse de la part de marché des jeunes primo accédants. La part des moins de 35 ans a progressé passant de 36% en 2000 à 43% en Concernant la profession des acquéreurs, les retraités sont plus nombreux sur ce type de biens. Ils sont principalement localisés dans la Drôme et en Savoie. Le Rhône se distingue avec le plus fort taux de cadres supérieurs à 25%. Maisons : Comme pour les appartements, la progression des prix sur la région ralentit de 2004 à 2007 avant de baisser en 2008 de 2%. Par rapport aux appartements, la progression globale est plus faible avec +26% contre +35%. Entre 2004 et 2008, les évolutions annuelles par département ne suivent pas la même tendance. Pour la Haute-Savoie, l Isère et le Rhône, les taux décélèrent au fil des années alors que pour la Savoie, la Loire et l Ain, les progressions sont davantage chaotiques. En 2008, les prix varient entre pour la Drôme et pour la Haute-Savoie. A l instar des appartements, la structure du parc par nombre de pièces n a pas bougé entre 2004 et Quant au profil des acquéreurs, la répartition par classe d âge est restée stable depuis cinq ans (les primo accédants passant d abord en général par l achat d un appartement, les mesures en faveur des prêts à taux 0% n ont pas eu de conséquence sur ce marché). Par contre, le pourcentage de cadres supérieurs est plus faible à 20% en 2008 contre 23% en Terrains à bâtir : En 2008, le prix des parcelles viabilisables baisse de 2% alors que les parcelles viabilisées sont toujours en hausse de 3%.

18 Page 18 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Les principales aires urbaines Pour chaque type de bien, nous avons effectué une typologie à partir du niveau de prix. L unité territoriale de référence est la ville centre en appartements, l agglomération en maisons et l aire urbaine en terrains. Nous avons classé par ordre décroissant de prix les zones géographiques selon trois groupes : Groupe 1 : les prix les plus bas Groupe 2 : les prix moyens Groupe 3 : les prix élevés Appartements : Groupe 1 Groupe 2 Groupe 3 moins de /m² de /m² à /m² plus de /m² Saint-Chamond, Valence, Roussillon, Montélimar, Bourg-en-Bresse, Voiron, Chambéry, Rumilly, Thonon-les- Roanne, Saint-Etienne, Oyonnax, Albertville, Belley, Villefranche-sur- Bains, Grenoble, Annemasse, Aix-les- Tarare, Romans-sur-Isère Saône, Bourgoin-Jallieu, Vienne, Bains, Lyon, Annecy Cluses, Saint-Just-Saint-Rambert En 2008, parmi les communes étudiées, il n en reste plus que cinq avec des prix inférieurs à /m². A l exception de Roanne à /m², les autres communes du groupe 1 pratiquent des prix similaires à environ /m². Entre 2005 et 2008, six communes sont passées du groupe 1 au groupe 2. Par contre, Albertville, Villefranche-sur-Saône, Bourgoin-Jallieu, Vienne, Cluses et Saint-Just-Saint-Rambert sont restés dans le groupe 2 entre ces deux dates. Durant la même période, Voiron, Chambéry et Rumilly basculent du groupe 2 au 3. Dans l ordonnancement des communes par ordre de prix, Aix-les-Bains prend la place de Thonon-les-Bains à la 3 ème place derrière Lyon et Annecy. Les évolutions annuelles de prix sur les 26 villes étudiées sont mitigées. En 2008, dans le groupe 3, à l exception de Lyon, les taux sont négatifs entre -5% sur Rumilly et -1% pour Aix-les-Bains. Pour les groupes 1 et 2, on a au total plus de taux positifs que négatifs. Maisons : Groupe 1 Groupe 2 Groupe 3 moins de de à plus de Bourg-en-Bresse, Montélimar, Valence, Albertville, Bourgoin-Jallieu, Rumilly, Villefranche-sur-Saône, Vienne Roanne, Belley, Roussillon, Tarare, Oyonnax, Saint-Just-Saint-Rambert, Saint-Etienne, Saint-Chamond, Romans-sur-Isère Voiron, Cluses, Chambéry, Lyon, Aixles-Bains, Grenoble, Thonon-les- Bains, Annemasse, Annecy En maisons, la borne supérieure de prix pour le groupe 1 a changé passant de en 2005 à en Par conséquent, seulement 2 agglomérations ont basculé du groupe 1 au groupe 2 (Montélimar et Albertville). Il ne reste plus que 4 agglomérations avec des prix inférieurs à : Roanne, Belley, Roussillon et Tarare. Voiron est la seule entité à basculer du groupe 2 au groupe 3 (les bornes n ont pas changé pour ce dernier groupe). Entre 2005 et 2008, à la tête du classement, les écarts de prix entre Annecy et Annemasse se sont creusés en faveur d Annecy. Les taux de croissance annuelle en 2008 sont globalement négatifs sauf sur Roanne, Tarare, Montélimar, Vienne, Lyon et Annecy.

19 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 19 Terrains à bâtir : Groupe 1 Groupe 2 Groupe 3 moins de de à plus de Saint-Chamond, Albertville, Roussillon, Rumilly, Cluses, Saint-Etienne, Chambéry, Bourgoin-Jallieu, Vienne, Thonon-les-Bains Roanne, Oyonnax, Belley, Bourg-en- Bresse, Romans-sur-Isère, Tarare, Saint-Just-Saint-Rambert, Montélimar, Valence Villefranche-sur-Saône, Aix-les-Bains, Voiron, Lyon, Annecy, Grenoble, Annemasse En 2008, les bornes de prix pour tous les groupes sont plus élevées qu en Elles ont toutes glissé de Autrement dit, le groupe 1 rassemble en 2008 les aires urbaines avec des prix inférieurs à (contre en 2005) ; le groupe 2, celles avec des prix compris entre et (contre en 2005) ; puis le groupe 3, celles qui ont des niveaux de prix supérieurs à ( en 2005). Malgré ces changements, Albertville, Roussillon et Saint-Etienne se sont déplacés du groupe 1 au groupe 2 et Villefranche-sur-Saône du groupe 2 au groupe 3. Sur ce marché, les évolutions de prix en 2008 sont plutôt négatives dans les groupes 1 et 2. Parmi les aires urbaines les plus onéreuses, seules Aix-les-Bains et Villefranche-sur-Saône affichent des prix en baisse sur la dernière année.

20 Page 20 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Les quartiers de Lyon, Grenoble et Saint-Etienne A Lyon, le coût moyen d un appartement ancien en 2008 s élève à /m². Parmi les communes de province de plus de habitants, c est la 3 ème commune la plus chère derrière Aix-en-Provence et Nice (à /m² en moyenne). Depuis 2005, la croissance des prix lyonnais s estompe et finit par stagner entre 2007 et Par quartiers, les prix varient entre /m² dans le Plateau Duchère à /m² pour Tête d Or Saxe. Quant aux évolutions , la fourchette se situe entre 12% pour Fourvière et +9% pour la Bourse. Les quartiers pour lesquels les taux d évolution 2008 sont négatifs (ou nuls) sont majoritairement des quartiers qui ont des prix inférieurs à la moyenne globale lyonnaise. Parmi les quartiers avec des prix supérieurs à la moyenne, seulement trois d entre eux accusent de légère baisse de prix en 2008 (Croix Rousse-Plateau, Part-Dieu Centre, Pentes Croix Rousse). Le groupe de quartiers qui enregistre des hausses de prix en 2008, est plutôt composé de quartiers moyens ou chers à l exception de la Gare de Vaise, Gerland et Vaise Centre. Pour Grenoble, la décélération est plus forte que sur Lyon. Entre 2004 et 2007, la croissance bascule de +16% à +4%. En 2008, elle devient négative avec -2%. La moyenne des prix à Grenoble est de /m². Les quartiers qui pratiquent des prix conformes à la moyenne globale, enregistrent également de légère baisse de prix en Pour les autres quartiers situés à chaque extrémité du classement par ordre de prix, les évolutions sur un an sont plus disparates. A Saint-Etienne, le prix moyen s élève à /m² en Comme sur Grenoble, le taux de croissance des prix décélère avant de devenir négatif en 2008 avec 1%. Les prix diminuent dans tous les quartiers stéphanois à l exception du Centre ville et de Bizillon-Bellevue-La Jomayère. Les stations de ski en Savoie, Haute-Savoie et Isère Sur ce marché, l activité immobilière a commencé à décroître plus tôt que sur le reste de la région. En 2007, les volumes chutent brutalement de 15%. En 2008, les volumes ne se redressent pas, ils continuent de fléchir à un rythme annuel de -14%. Ces taux reflètent essentiellement le marché des appartements qui représente 85% de l habitat dans cette zone. En 2008, les disparités de prix par département sont toujours les mêmes. En appartements, les prix moyens dans les deux Savoie sont très proches (environ /m²) devant l Isère à /m². En maisons, c est la Savoie qui est proche de l Isère alors que la Haute-Savoie pratique des prix largement supérieurs. Entre 2007 et 2008, le prix au m² stagne en appartements alors qu en maisons, le prix moyen baisse de 2%. Malgré la baisse de la part des studios entre 2004 et 2008, ces derniers restent la catégorie d appartements la plus vendue avec une part de marché de 40%. Alors que la période était caractérisée par un rajeunissement des acquéreurs, celle de , manifeste le phénomène contraire. Concernant l origine géographique des acquéreurs, la part de marché des étrangers s est réduite durant les cinq dernières années passant de 17% en 2004 à 14% en 2008.

21 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 21 LE NIVEAU REGIONAL

22 Page 22 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales

23 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 23 Cette première partie se propose d apporter un éclairage régional et départemental sur le marché immobilier ancien, à savoir les biens de plus de 5 ans, dans la région Rhône-Alpes et dans chacun de ses départements. L objectif est de présenter les principales tendances observées à ces échelles à partir de plusieurs critères : - L évolution du volume des transactions et des niveaux de prix, - Les caractéristiques des biens vendus et des acteurs. Niveau régional 1. Volume de transactions Evolution du nombre de mutations enregistrées dans la base Perval de 2004 à Appartements Maisons Terrains à bâtir Source : Notaires de France - Perval Sur l ensemble de la région Rhône-Alpes, les volumes de ventes tous types de biens confondus, ont progressé en 2005 et 2006 à un rythme annuel de +6% et +5% respectivement. En 2007, les volumes diminuent légèrement de 1%. Par contre, l année 2008 marque un coup de frein avec une chute des volumes de l ordre de 18% sur un an. Cette baisse n est pas uniforme sur l année, elle s accélère passant de -11% au 1 er trimestre à -22% au 4 ème trimestre (par comparaison avec le même trimestre). Sur l ensemble de la province, le niveau des volumes en 2008 est comparable à celui de 1999.

24 Page 24 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Evolution du nombre de mutations enregistrées dans la base Perval de 2004 à Source : Notaires de France - Perval Tous types de biens Evolution sur 4 ans (04-08) -8% Evolution annuelle (07-08) -18% Appartements Evolution sur 4 ans (04-08) -8% Evolution annuelle (07-08) -18% Maisons Evolution sur 4 ans (04-08) -11% Evolution annuelle (07-08) -18% Terrains à bâtir Evolution sur 4 ans (04-08) -5% Evolution annuelle (07-08) -16% Entre 2004 et 2006, l activité immobilière est en hausse sur tous les types de biens avec des taux de croissance annuelle entre 5% et 8%. En 2007, seul le marché des appartements échappe au retournement de tendance avec des volumes équivalents à ceux de En 2008, la chute est générale : -18% pour le bâti et -16% pour les terrains. Entre 2004 et 2008, le marché des maisons anciennes enregistre la plus forte baisse avec -11%, suivi par celui des appartements avec -8% puis par celui des terrains avec -5%.

25 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 25 Répartition des ventes de terrains selon le zonage en aire urbaine et hors aire urbaine en Hors aire urbaine { Commune multipolarisée Rural 68% 32% 70% 30% Aire urbaine { Centre Banlieue Couronne périurbaine 73% 27% 75% 25% 73% 27% viabilisé viabilisable 0% 20% 40% 60% 80% 100% Source : Notaires de France - Perval La répartition des terrains selon leur viabilisation reste stable : 72% de terrains viabilisés et 28% de terrains viabilisables, aussi bien en 2004 qu en La part des terrains viabilisés est légèrement supérieure dans les aires urbaines (73% contre 70% hors aires urbaines) La baisse du volume des transactions en 2008 est plus forte pour les terrains viabilisés avec -18% que pour les terrains viabilisables avec -14%. En 2007, le phénomène inverse est observé avec une évolution positive pour les terrains viabilisés et un taux déjà négatif pour les terrains viabilisables.

26 Page 26 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Niveau départemental Sur la région Rhône-Alpes, la répartition des ventes par département est stable. Le marché immobilier du Rhône est le plus dynamique de la région avec 29% des ventes, suivi par l Isère, la Haute-Savoie, l Ain, la Loire, la Savoie, la Drôme et l Ardèche. Par département, la structure du marché immobilier diffère. En effet, dans l Ain et la Drôme, les maisons et les terrains à bâtir composent plus de 70% du marché alors que sur le Rhône ou la Haute-Savoie, ce sont les appartements anciens qui représentent l essentiel du marché. Répartition des ventes enregistrées en Rhône-Alpes par département en Savoie 8% Haute- Savoie 14% Ain 12% Ardèche* 2% Drôme 6% Rhône 29% * pour l Ardèche, données partielles non significatives Source : Notaires de France - Perval Loire 10% Isère 19%

27 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 27 Répartition du nombre de ventes selon le type de bien et le département en Nombre total de ventes en 2008 Variation annuelle du nombre de ventes Total Maisons Appartements Terrains à bâtir Total Maisons Appartements Terrains à bâtir Ain % -12% -17% -25% Ardèche n.s* n.s* n.s* n.s* Drôme % -18% -26% -12% Isère % -21% -19% -12% Loire % -17% -17% -19% Rhône % -18% -19% -5% Savoie % -20% -13% -16% Haute-Savoie % -20% -16% -19% Région % -18% -18% -16% *pour l Ardèche, données partielles non significatives Source : Notaires de France - Perval La baisse du volume des transactions enregistrées en 2008 touche tous les départements à des degrés légèrement différents : de -19% sur la Drôme et l Isère à -16% en Savoie. Par type de biens, les écarts par département sont davantage significatifs. Ainsi, sur le marché des appartements anciens, les diminutions s étalent entre -13% pour la Savoie et -26% pour la Drôme. En maisons anciennes, elle varie entre -12% pour l Ain et -21% pour l Isère.

28 Page 28 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales 2. Les prix moyens et leurs évolutions Les appartements Niveau régional Prix au m² de 2004 à 2008 en appartements anciens Source : Notaires de France - Perval Evolution du prix au m² de 2004 à 2008 en appartements anciens. Source : Notaires de France - Perval Années Prix au m² Evolution sur 4 ans (04-08) 35% Evolution annuelle (07-08) -1% Entre 2004 et 2008, le rythme annuel de croissance des prix décélère. En début de période, les augmentations sont élevées avec +18% en 2005 et +11% en En 2007, la progression s estompe avec +4% et en 2008, le marché est en légère baisse de 1%. Le taux d évolution 2004/2008 à +35% est relativement faible comparé à celui de 2000/2004 qui s élevait à +58%.

29 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 29 Niveau départemental Prix au m² de 2004 à 2008 en appartements anciens par département Ain Drôme Isère Loire Rhône Savoie Haute-Savoie Région Source : Notaires de France - Perval Prix au m² Prix au m² en appartements anciens par département en Moyenne régionale /m² Ain Drôme Isère Loire Rhône Savoie Haute- Savoie Source : Notaires de France - Perval Au niveau départemental, les prix moyens les plus élevés en 2008 sont observés en Haute-Savoie (2 722 /m²) et dans le Rhône (2 504 /m²). La Drôme et la Loire restent les départements les plus abordables à /m² et /m². L Isère et la Savoie pratiquent des prix moyens équivalents à la moyenne régionale. Entre 2004 et 2008, le classement des départements par ordre de prix décroissant est assez stable. Le seul changement intéresse l Ain qui à partir de 2006 est devancé par l Isère puis à partir de 2007 par la Savoie.

30 Page 30 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Evolution du prix au m² des appartements anciens par département. 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% Ain Drôme Isère Loire Rhône Savoie Haute-Savoie Evolution 06 / 07 Evolution 07 / 08 Evolution 04 / 08 Source : Notaires de France - Perval Depuis 2004, tous les taux de croissance annuelle par département décélèrent. En 2005, les augmentations fluctuent entre + 15% pour la Drôme et +20% pour la Loire. En 2008, la fourchette se situe entre -4% pour la Haute-Savoie et +2% pour la Loire. L Ain est le département qui décroche le plus vite en termes de croissance annuelle avec une évolution qui passe de +16% en 2005 à +5% en 2006 puis à +1% en 2007 et -1% en La Loire se distingue chaque année avec le taux de croissance le plus fort avec +20% en 2005, +17% en 2006, +9% en 2007 et +2% en Pour la Haute-Savoie, en 2005 et 2006, la progression est comparable à la moyenne régionale avec +18% et +11% respectivement. En 2007, elle descend à +2% et en 2008, elle atteint le niveau le plus bas de la région avec -4%. Le taux de croissance 2004/2008 qui s élève à 35% sur la région, s étale entre +23% pour l Ain et +55% pour la Loire.

31 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 31 Prix au m² des appartements anciens par commune en (Le seuil de ventes par commune est de 10) Prix au m² Source : Notaires de France Perval plus de de à de à de à moins de 1 500

32 Page 32 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Les maisons Niveau régional Prix moyen de 2004 à 2008 en maisons anciennes Source : Notaires de France - Perval Evolution du prix moyen de 2004 à 2008 en maisons anciennes. Années Prix de vente Evolution sur 4 ans 26% (04-08) Evolution annuelle -2% (07-08) Source : Notaires de France - Perval Comme pour les appartements, le rythme de progression du prix des maisons ralentit de 2004 à 2007 puis les prix baissent en Ainsi, de +15% en 2005, on passe à +7% en 2006, +5% en 2007 et -2% sur la dernière année. En 2005 et 2006, les évolutions annuelles en maisons sont moins élevées que celles en appartements. La progression globale entre 2004 et 2008 est donc plus faible à +26% en maisons contre +35% en appartements.

33 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 33 Niveau départemental Prix moyen de 2004 à 2008 en maisons anciennes par département. Prix de vente Ain Drôme Isère Loire Rhône Savoie Haute-Savoie Région Source : Notaires de France - Perval Prix moyen en 2008 en maisons anciennes par département Moyenne régionale Ain Drôme Isère Loire Rhône Savoie Haute- Savoie Source : Notaires de France - Perval En 2008, le Rhône et la Haute-Savoie sont les deux départements affichant des prix moyens supérieurs à la moyenne régionale respectivement de et Les coûts d acquisition sur l Isère, la Savoie et l Ain sont comparables, autour de Les prix dans la Drôme sont légèrement plus bas à suivi par la Loire à

34 Page 34 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Evolution du prix moyen des maisons anciennes par département. 40% 30% 20% 10% 0% Ain Drôme Isère Loire Rhône Savoie Haute-Savoie -10% Evolution 06 / 07 Evolution 07 / 08 Evolution 04 / 08 Source : Notaires de France - Perval Entre 2004 et 2008, les évolutions annuelles par département ne suivent pas la même tendance. Pour la Haute-Savoie, l Isère et le Rhône, les taux décélèrent au fil des années : de +21% en 2005 à -2% en 2008 pour la Haute-Savoie, de +13% à -4% pour l Isère et de +16% à -1% pour le Rhône. Pour la Savoie, la Loire et l Ain, les progressions annuelles sont davantage chaotiques. Ainsi, l Ain accuse une forte décélération avec un taux de +14% en 2005 et de +3% en En 2007, la hausse s amplifie avec +6%, pour finir en 2008 avec une baisse -1%. La Drôme est le seul département avec un taux de croissance positif en 2008 à +3%, en hausse de 2 points par rapport à Sur la période 2004/2008, les évolutions départementales sont assez homogènes : de +23% pour l Isère à +37% pour la Savoie.

35 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 35 Prix moyen des maisons anciennes par commune en (Le seuil de ventes par commune est de 10) Source : Notaires de France Perval Prix moyen plus de de à de à de à moins de

36 Page 36 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Les terrains à bâtir Prix moyen de 2004 à 2008 pour les terrains selon le segment de marché Viabilisable Viabilisé Source : Notaires de France - Perval Evolution du prix moyen de 2004 à 2008 pour les terrains selon le segment de marché. Prix de vente Années Viabilisable Viabilisé Evolution sur 5 ans (04-08) 62% 44% Evolution annuelle (07-08) -2% 3% Source : Notaires de France - Perval Entre 2004 et 2008, les rythmes annuels d évolution des prix entre les terrains viabilisables et les terrains viabilisés diffèrent. Pour les terrains viabilisés, la hausse s accélère en 2006 avec +16% (contre +13% l année précédente) puis ralentit jusqu en Pour les terrains viabilisables, l évolution commence par ralentir (+24% en 2005 et +15% en 2006), puis se stabilise en 2007 (+16%) pour redescendre en 2008 à -2%.

37 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 37 Prix de vente des terrains selon le type de territoire en Aire urbaine Hors aire urbaine Source : Notaires de France - Perval Zone géographique Prix de vente Viabilisable Viabilisé Centre Banlieue Couronne périurbaine Ensemble Commune multipolarisée Rural Ensemble Ensemble région En 2008, les terrains situés en dehors des aires urbaines sont globalement 40% moins chers que ceux situés dans une aire urbaine, contre pour le viabilisé et contre pour le viabilisable. Les évolutions de prix sont aussi disparates suivant les secteurs. Les terrains à l intérieur des aires urbaines résistent mieux avec un taux de croissance en 2008 de +5% pour le viabilisé et une stabilité des prix pour le viabilisable. La banlieue est la zone la plus onéreuse d autant plus que les évolutions sur la dernière année restent supérieures à 10% aussi bien pour le viabilisé que pour le viabilisable. A l extérieur des aires urbaines, le viabilisable perd 7% et le viabilisé progresse de 2% en C est dans le secteur rural que les écarts d évolution sont les plus élevés avec -11% pour le viabilisable et +6% pour le viabilisé. N.B. : Comme les années précédentes, l analyse du marché des terrains à bâtir est traitée à partir du prix moyen par lot et non du prix au m². En effet, aujourd hui la valeur d un terrain à bâtir et beaucoup plus déterminée par sa potentialité de construction que par sa surface.

38 Page 38 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Prix moyen des terrains à bâtir par commune en (Le seuil de ventes par commune est de 10) Source : Notaires de France Perval Prix moyen plus de de à de à de à moins de

39 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page La taille et la surface des biens Les appartements Structure du marché des appartements anciens selon le nombre de pièces en pièces ou + 10% Studios 11% 4 pièces 26% 2 pièces 22% 3 pièces 31% Source : Notaires de France - Perval Les variations structurelles du marché immobilier sont assez lentes. Entre 2004 et 2008, sur la région Rhône-Alpes, la part de marché des 5 pièces diminue de 2 points (passant de 12% à 10%) au profit des 2 et 3 pièces qui représentent 53% du parc en 2008 contre 50% en Concernant les évolutions de prix en 2008, les studios baissent de 3%, les plus de 4 pièces de 2% et les autres catégories de 1%. La surface des appartements anciens selon la taille en Source : Notaires de France - Perval Studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces ou + Ensemble 30 m² 47 m² 67 m² 82 m² 108 m² 67 m² Sur l ensemble de la région, la surface moyenne des appartements est de 67 m² en Depuis 10 ans, cette moyenne est stable : la superficie des studios et des 2 pièces a légèrement baissé alors que celle des 3 pièces et plus augmentent.

40 Page 40 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Structure du marché des appartements anciens par département en Studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces ou + AIN 8% 23% 32% 27% 10% DROME 7% 18% 37% 31% 8% ISERE 10% 18% 31% 31% 11% LOIRE 7% 19% 33% 27% 13% RHONE 10% 22% 30% 26% 12% SAVOIE 21% 24% 27% 22% 7% HAUTE-SAVOIE 15% 26% 32% 21% 7% Source : Notaires de France - Perval Par rapport à la moyenne régionale, la spécificité des deux Savoie concernant la forte proportion de studios et de 2 pièces est toujours d actualité. La part des studios et deux pièces s élève à plus de 40%. Les acquisitions touristiques, autres que celles relatives aux stations de montagne traitées séparément, comme par exemple celles liées au thermalisme à Aix-les-Bains peuvent être une des explications. Pour la Haute- Savoie, le niveau de prix élevé est un facteur supplémentaire. Entre 2004 et 2008, la structure du marché s est modifiée sur certains départements. A l exception de l Ain et de la Haute-Savoie, les appartements de plus de 4 pièces sont moins présents. Sur la Drôme, cette catégorie de logement représente 8% du marché en 2008 contre 13% en La part des studios perd quelques points dans l Ain (passant de 11% à 8%) et en Savoie (passant de 24% à 21%). Quant aux 3 pièces, leur proportion est soit stable, soit en hausse sur tous les départements.

41 Exploitation de la base des références immobilières notariales Page 41 Les maisons. Structure du marché des maisons anciennes selon le nombre de pièces en pièces ou + 13% 1 à 3 pièces 17% 6 pièces 16% 4 pièces 26% 5 pièces 28% Source : Notaires de France - Perval La structure du parc des maisons n a presque pas bougé entre 2004 et Par département, les écarts sont parfois significatifs. Dans l Ain, les 4 pièces passent de 21% à 25% entre ces deux dates. En Savoie, la part de marché des 3 pièces bascule de 24% à 20%. En 2008, concernant les évolutions de prix par pièce sur l ensemble de la région, elles sont homogènes avec -2% pour chaque catégorie à l exception des 5 pièces avec -3%. Structure du marché des maisons anciennes par département en à 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces 7 pièces ou + AIN 18% 25% 26% 17% 13% DROME 14% 30% 31% 14% 11% ISERE 15% 27% 31% 16% 12% LOIRE 20% 26% 28% 15% 11% RHONE 15% 26% 28% 18% 12% SAVOIE 20% 24% 22% 20% 14% HAUTE-SAVOIE 15% 26% 26% 18% 16% Source : Notaires de France - Perval

42 Page 42 Analyse des marchés immobiliers et fonciers en Rhône-Alpes entre 2004 et 2008 Exploitation de la base des références immobilières notariales Les terrains à bâtir Structure du marché des terrains par tranche de surface en Terrain viabilisable Terrain viabilisé de 1500 à 2500 m² 20% plus de 2500 m² 14% moins de 600 m² 13% de 600 à 900 m² 18% de 1500 à 2500 m² 8% plus de 2500 m² 2% moins de 600 m² 14% de 900 à 1500 m² 36% de 900 à 1500 m² 37% de 600 à 900 m² 40% Source : Notaires de France - Perval La surface moyenne des parcelles selon le type de territoire en Aire urbaine Hors aire urbaine Source : Notaires de France Perval Zone géographique Surface moyenne de terrain Viabilisable Viabilisé Centre 1218 m² 954 m² Banlieue 1808 m² 995 m² Couronne périurbaine 1548 m² 1001 m² ensemble 1604 m² 993 m² Commune multipolarisée 1511 m² 1084 m² Rural 1937 m² 990 m² ensemble 1786 m² 1021 m² Ensemble région 1686 m² 1005 m² Entre 2004 et 2008, la superficie des terrains vendus s est réduite. Pour le viabilisable en 2004, les terrains de plus de m² représentaient près de la moitié du marché alors qu en 2008, leur part est de 34%. Pour les parcelles viabilisées, de 16% en 2004, on passe à 10% en La superficie d un terrain est très dépendante de sa localisation et de sa viabilité. Un terrain viabilisé est presque deux fois plus petit dans le centre d une aire urbaine qu un terrain viabilisable en banlieue. A l extérieur des aires urbaines, dans le secteur rural, les terrains viabilisés sont aussi deus fois plus petits que les terrains viabilisables.