ETUDE RELATIVE A LA RELANCE DE

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1 ROYAUME DU MAROC PREMIER MINISTRE === MINISTERE DELEGUE CHARGE DE L HABITAT ET DE L URBANISME === SECRETARIAT GENERAL === DIRECTION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE ETUDE RELATIVE A LA RELANCE DE L HABITAT LOCATIF RAPPORT FINAL DE LA MISSION 1 : DIAGNOSTIC GENERAL SUR LE MARCHE LOCATIF MARS 2006

2 SOMMAIRE PREAMBULE... 4 PARTIE I : DIAGNOSTIC DU MARCHE LOCATIF INADEQUATION OFFRE DEMANDE ANALYSE DE L OFFRE LOCATIVE Analyse quantitative : Une offre locative suffisante mais accompagnée d une durée de vacance élevée Une offre locative suffisante en nombre mais accompagnée d une vacance non négligeable Une offre locative essentiellement faite par les bailleurs particuliers Analyse qualitative : une offre locative modeste et de qualité moyenne Une offre modeste de type principalement économique et social Une offre locative essentiellement de qualité et de taille moyenne et d un confort correct Une offre jugée en majorité à prix abordable (ou raisonnable) ANALYSE DE LA DEMANDE LOCATIVE Analyse quantitative : une demande locative limitée et à forte dimension sociale Une demande de location largement concentrée dans les grandes villes Une demande de location rajeunie concentrée sur les logements économiques et sociaux Une demande locative conforme aux catégories socioprofessionnelles des ménages Une demande des ménages locataires de taille modérée Analyse qualitative : une demande locative relativement minée par une forte tendance à l appropriation Une demande locative modeste et en adéquation avec le niveau de revenu des ménages Une demande de location motivée par le manque de moyens pour accéder à la propriété Une demande locative mobile entre quartiers mais sédentaire à l intérieur de la ville Une demande locative minée par la tendance à l appropriation Une tendance à l appropriation du logement mais une augmentation du nombre de ménages locataires PARTIE II : DIAGNOSTIC DU CADRE FISCAL ET FINACIER RENTABILITE ET INCITATION A L INVESTISSEMENT L ANALYSE DE LA RENTABILITE DE L'INVESTISSEMENT LOCATIF Le profil socio-économique du bailleur particulier La base de calcul de la rentabilité du locatif Analyse globale de la rentabilité de l'investissement locatif Analyse de la rentabilité après impôt Taux de rendement net après impôts Taux moyen de l IGR sans revenus locatifs et avec revenus locatifs : Comparaison avec des placements alternatifs Les placements classiques Placements modernes LE CADRE FISCAL ET FINANCIER APPLICABLE AU LOCATIF : EVALUATION D UN DISPOSITIF TRES PEU INCITATIF Cadre fiscal et dispositif incitatif La charge fiscale : Eléments d appréciation Dispositif incitatif : éléments d évaluation Recommandations relatives au cadre incitatif applique aux opérations de location Etude relative à la relance de l habitat locatif -2-

3 2.2 Le financement de l habitat locatif L état des lieux du financement du locatif Le cadre incitatif d aide au logement locatif PARTIE III : DIAGNOSTIC DU CADRE LEGAL ET INSTITUTIONNEL : DISPOSITIF JURIDIQUE ET D INTERMEDIATION LE CADRE LEGAL DU LOCATIF : APERÇU CRITIQUE ET ORIENTATIONS DE REFORME Le cadre légal appliqué aux opérations de la location : aperçu critique Dans les textes : le rapport contractuel est déséquilibré Dans les faits : un rapport contractuel litigieux Orientations de reforme et propositions de mesures d etablissement du cadre normatif regissant le locatif Axe I : La révision du loyer Axe II : Garantie de paiement et récupération du bien Axe III : Simplification de la procédure contentieuse, arbitrage et exécution des jugements Axe IV : La lutte contre la vacance locative LE CADRE D INTERMEDIATION DU LOCATIF : ANALYSE D UNE STRUCTURE TRES PEU PROFESSIONNELLE L agence immobilière : desorganisation d une profession et contraintes de la mission d intermediation Une intermédiation récente de taille réduite et à forte proportion dans les grandes villes Une activité limitée et orientée principalement sur la location et la vente et conduite avec des méthodes parfois rudimentaires Des rapports peu entretenus et pas suffisamment structurés Des agences manquant de professionnalisme Difficultés de la profession Evaluation du nombre des litiges après promulgation de la loi La relative méconnaissance des textes juridiques Quelques solutions proposées par les agences ANNEXES Annexe 1 : Le micro-foncier en France Annexe 2 : Amortissement Robien Annexe 3 : Comment calculer l amortissement Annexe 4 : Caractéristiques du dispositif Robien dans le neuf Annexe 5 : Tableau comparatif de l amortissement des investissements locatifs Annexe 6 : Amortissement Robien : simulation Annexe 7 : La déduction pour amortissement : l exemple canadien Annexe 8 : Références législatives et réglementaires relatives aux loyers Annexe 9 : Evolution des dépenses fiscales ( ) Annexe 10 : Evolution des avantages octroyés au secteur de l habitat Résultats détaillées (1000 Dh) Annexe 11 : Documents de portée fiscale et financière Annexe 12 : Documents relatifs aux études rapports et doctrine (cas du Maroc et expériences étrangères). 259 Annexe 13 : Liste des institutions interviewées Etude relative à la relance de l habitat locatif -3-

4 PREAMBULE Le présent rapport s inscrit dans le cadre de la mission 1 relative à «l analyse et évaluation de l état des lieux du secteur de l habitat locatif visant à dégager avec précision les signes forts de son fonctionnement». Il fait suite à la note méthodologique présentant l ébauche des différentes étapes et missions de l étude ainsi que les questionnaires de l enquête et des interviews structurées des bailleurs, des locataires et des agences immobilières. Le diagnostic présenté dans ce document tente en trois parties de faire ressortir, une part, les dysfonctionnements du marché locatif et d autre part, cerner les anomalies qui entachent les différents aspects d encadrement dudit marché. Sur le plan du diagnostic du marché locatif, le rapport donne une analyse de la problématique relative à l adéquation de l offre et de la demande locative. Sur le plan du diagnostic de l encadrement du marché locatif, le rapport passe en revue la question épineuse de la rentabilité des investissements dans le secteur, le cadrage fiscal, financier, juridique, institutionnel et organisationnel. Il aborde successivement les aspects critiques du système juridique du locatif et analyse les points faibles du dispositif fiscal et financier. Le rapport évalue, enfin, les agences immobilières en tant que structure d intermédiation dans le secteur. Ce diagnostic a été conduit dans un double objectif : Déterminer l impact des divers facteurs (économique, financier, juridique, fiscal et économique) sur le faible développement du marché du locatif ; Identifier et esquisser les orientations générales aidant à l élaboration d une stratégie de relance du marché. Cette stratégie, déclinée en mesures concrètes, vise à mettre un terme aux divers goulots d étranglement identifiés lors du diagnostic. Ces dernières qui feront l objet de la mission 2, seront traduites en programmes d actions et en résultats tangibles. Les attendus de cette mission sont notamment : Une préfiguration du projet de loi sur les loyers et les rapports contractuels entre bailleurs et locataires (intégrant les préoccupations des deux départements concernés : Habitat et Justice) ; Une proposition de programme visant à augmenter la rentabilité de investissement locatif et à en réduire les risques ; Etude relative à la relance de l habitat locatif -4-

5 Une proposition d organisation des structures d intermédiation ainsi que encadrement de la filière, des professions d agent immobilier et administrateur de bien, etc. Partant de cette double perspective, le présent rapport s articule autour de trois parties suivantes : v Partie I : Diagnostic du marché du locatif : Inadéquation offre demande ; v Partie II : Diagnostic du cadre fiscal et financier : Rentabilité et incitations à investissement ; v Partie III : Diagnostic du cadre légal et institutionnel : Dispositif juridique et intermédiation. Etude relative à la relance de l habitat locatif -5-

6 PARTIE I : DIAGNOSTIC DU MARCHE LOCATIF INADEQUATION OFFRE DEMANDE La vigueur du marché locatif dépend d une offre locative suffisante, d une hausse de la demande, d un volume important et d une rentabilité conséquente des investissements dans l immobilier locatif réalisés tant par les particuliers, les promoteurs privés que les institutionnels. Les bailleurs et les agences immobilières enquêtées ainsi que les professionnels auditionnés s accordent dans l ensemble pour affirmer qu aujourd hui les investisseurs dans le secteur de l habitat locatif sont pénalisés par une fiscalité qualifiée de trop lourde et souffrant d un cadre juridique incohérent (le locataire est protégé au détriment du bailleur). Cette situation a des conséquences directes sur adéquation offre et demande locative et sur la rentabilité des investissements locatifs. Cette rentabilité insuffisante rend le secteur du locatif dépourvu de toute attractivité. L investissement se révèle peu compétitif par rapport à certains placements concurrentiels 1. Cette première partie tente d identifier les dysfonctionnements et les facteurs qui sont à l origine de ce manque d attrait et de ce désintéressement des investisseurs à égard du secteur du locatif. Elle s efforce aussi d explorer une panoplie de mesures pluridimensionnelles nécessaires à la relance effective du marché locatif. Pour y aboutir et à l appui des résultats des diverses investigations développées lors de enquête, une double analyse est proposée ci-après : Analyse de l offre locative ; Analyse de la demande locative. 1. ANALYSE DE L OFFRE LOCATIVE étude de l offre en logement locatif a pour objectif de : 1. Cerner les principales caractéristiques du parc national de logement locatif selon les différents segments, à savoir : v La petite location, cette dénomination désigne les bailleurs personnes physiques donnant en location un ou plusieurs logements de différentes catégories (appartement, maison marocaine ou villa), à titre de constitution d'une source de revenu complémentaire, voire principale pour certaines catégories de ménages (personnes âgées, inactifs, etc.) Ce segment, de composition hétérogène, est décliné en quatre sous segments : 1 Signalons en l occurrence les placements mobiliers (les bons de trésor, le marché boursier pour les bailleurs institutionnels). Etude relative à la relance de l habitat locatif -6-

7 Les logements réalisés dans le cadre de l'auto construction dans les lotissements publics ou privés de l habitat économique et dont la majorité sont d'abord produits pour l'usage d'habitation principale de l'acquéreur ; la location d'une partie du logement n'est pas une fin en elle-même dont la mesure où elle est forcée par des considérations économiques 2 ; Les logements en habitat collectif, acquis par des particuliers et mis en location directement ou après une période d'occupation, à titre d'habitation principale, précédant l'acquisition d'un logement individuel ou un appartement de standing élevé ; Les logements ou pièces mis en location dans les quartiers d'habitat non réglementaires restructurés ; la location constitue, dans ces quartiers, un apport appréciable pour les ménages à faible revenu ; Les logements ou pièces mis en location dans les anciennes médinas où la moitié des habitants est locataire ; ce parc locatif ancien constitue, en effet, le lieu de transit des nouveaux arrivants en ville. v La grande location (passage de la petite location à la location à grande échelle tout en restant du ressort des particuliers) ; v Les bailleurs institutionnels (y compris les entreprises privées). 2. Déterminer si la dimension quantitative de l offre est suffisante ou insuffisante. Ainsi, la caractéristique physique du parc locatif et la détermination en nombre de offre locative renvoient à une double analyse : L analyse quantitative qui met l accent sur le critère du nombre : nombre de logements locatifs selon le type d habitat, la catégorie du bailleur, etc. L analyse qualitative qui se focalise sur le critère de la qualité : la typologie de l offre, la taille des logements loués, le niveau de confort et d équipement, la densité d occupation des logements, le rapport qualité-prix des logements en liaison avec les revenus des ménages. Partant de cette double analyse, le diagnostic établi fait ressortir deux principales constatations : Quantitativement, l offre est suffisante, mais accompagnée d une durée de vacance élevée et souvent sans lien étroit avec les besoins spécifiques du locataire ; Qualitativement, l offre est modeste mais de qualité limitée et très moyenne. 2 Ministère de l'habitat et de l Urbanisme, Etude relative aux Aspects Financiers et Fiscaux du Financement du Logement au Maroc, Rapport "Eléments d'une stratégie de réforme Volume 1", mars Etude relative à la relance de l habitat locatif -7-

8 1.1. ANALYSE QUANTITATIVE :UNE OFFRE LOCATIVE SUFFISANTE MAIS ACCOMPAGNEE D UNE DUREE DE VACANCE ELEVEE La lecture des différentes données quantitatives collectées au sujet de l offre de logements locatifs au Maroc a permis de relever une double caractéristique : C est une offre suffisante en nombre mais accompagnée d une vacance locative non-négligeable ; C est une offre produite essentiellement par des bailleurs particuliers Une offre locative suffisante en nombre mais accompagnée d une vacance non négligeable En 2004, le parc locatif occupé au Maroc est évalué à près de logements loués pour logements occupés à titre de résidence principale en , ce qui représente un taux de 29,2%. Ce dernier varie de 18% pour la région de Oriental à 34% pour la région du Grand Casablanca pour atteindre près de 43% au niveau de la région de Laâyoune Boujdour Sakia Al Hamra (voir figure n 1). Ce parc locatif occupé a connu une forte croissance durant les trois dernières décennies en passant de unités en 1982 à unités en 1994 avant atteindre quelques unités en Néanmoins, il a enregistré une baisse en proportion rapportée au stock total des logements occupés à titre de résidence principale dans la mesure où ce dernier taux est passé de 42,2% en 1982 à 32,3% en 1994 avant d atteindre 29,2% en 2004, ce qui représente une baisse de 13 points en l espace de 22 ans. Figure n 1 : Evolution du taux du parc loué selon la région 60% 50% Taux (en %) 40% 30% 20% 10% 0% Oued Eddahab Lagouira Laayoune Boujdour Sakia Al Hamra Guelmim Es-Smara Souss Massa Daraa Algharb Chrarda Bni Hassin Chaouia Ouardigua Marrakech Tensift Al Haouz Oriental Grand Casablanca Rabat Salé Zemour Zaer Doukala Abda Tadla Azilal Meknès Tafilalt Fès Boulemane Taza Al Houceima Taounate Tanger Tétouan Total Région 3 Estimation du Consultant à partir des données du dernier recensement général de la population et de l habitat de Etude relative à la relance de l habitat locatif -8-

9 Aussi et à l exception des régions d Oued Eddahab Lagouira, Laâyoune Boujdour Sakia Al Hamra et Guelmim Es-Smara, toutes les régions du pays ont été concernées par cette baisse de la part du parc loué ; seules les régions de Sous Massa Darâa et de Marrakech Tensift Al Haouz ont vu cette part augmenter entre 1994 et 2004 alors qu elle avait baissé entre 1982 et 1994 (voir figure n 1). autre part, il convient de noter que le parc locatif occupé est concentré principalement dans les sept régions qui abritent les grandes agglomérations du pays : 74% du parc loué est concentré dans les régions du Grand Casablanca (23%), Rabat Salé Zemmour Zaër (13%), Tanger Tétouan (11%), Souss Massa Darâa (8%), Marrakech Tensift Al Haouz (7%), Meknès Tafilalet (7%) et Fès Boulemane (6%). Aussi, ce parc locatif reste largement dominé par les maisons marocaines en 2004 comme en 1994 et quelque soit la région (voir tableau n 1). Ces dernières englobent en 2004 près des trois quarts des habitations mises en location (60% des maisons modernes et 13% des maisons traditionnelles), soient logements loués. Suivent les appartements en immeuble qui représentent près du cinquième de l offre globale (19% du stock total et près de unités), les constructions sommaires et autres (7% et unités) et enfin les villas (2% et unités). TABLEAU N 1 : EVOLUTION DU PARC LOCATIF OCCUPE AU MAROC SELON LE TYPE D HABITAT ET LA REGION, Région Oued Eddahab Lagouira Guelmim Es- Smara Laâyoune Boujdour Sakia Al Hamra Souss Massa Darâa Type habitat Effectif Part (%) Effectif Part (%) Effectif Part (%) Villa 5 0,9% 5 0,2% 11 0,2% Appt en immeuble 4 0,8% 200 9,0% 468 9,0% M.M. Moderne ,9% ,3% ,3% M.M. Traditionnelle 61 11,5% ,4% ,4% C.S.B et Autres 42 7,9% 200 9,0% 466 9,0% Total ,0% ,0% ,0% Villa 44 0,9% 29 0,2% 37 0,2% Appt en immeuble 34 0,7% ,0% ,0% M.M. Moderne ,0% ,3% ,3% M.M. Traditionnelle ,6% ,4% ,4% C.S.B et Autres 390 7,9% ,0% ,0% Total ,0% ,0% ,0% Villa 46 0,9% 23 0,2% 43 0,2% Appt en immeuble 34 0,7% ,0% ,0% M.M. Moderne ,0% ,3% ,3% M.M. Traditionnelle ,5% ,4% ,4% C.S.B et Autres 401 7,9% ,0% ,0% Total ,0% ,0% ,0% Villa 623 2,4% 795 1,8% ,4% Appt en immeuble ,2% ,7% ,6% M.M. Moderne ,8% ,3% ,3% M.M. Traditionnelle ,0% ,3% ,1% C.S.B et Autres ,7% ,9% ,6% Total ,0% ,0% ,0% Etude relative à la relance de l habitat locatif -9-

10 Région Algharb Chrarda Bni Hassin Chaouia Ouardigha Marrakech Tensift Al Haouz Oriental Grand Casablanca Rabat Salé Zemmour Zaër Doukala Abda Tadla Azilal Meknès Tafilalt Type habitat Effectif Part (%) Effectif Part (%) Effectif Part (%) Villa ,7% ,8% 905 2,5% Appt en immeuble ,8% ,5% ,8% M.M. Moderne ,5% ,9% ,7% M.M. Traditionnelle ,3% ,3% ,9% C.S.B et Autres ,7% ,6% ,1% Total ,0% ,0% ,0% Villa 449 2,2% 298 1,0% 381 1,1% Appt en immeuble ,9% ,3% ,8% M.M. Moderne ,4% ,7% ,5% M.M. Traditionnelle ,9% ,0% ,7% C.S.B et Autres ,6% ,0% ,9% Total ,0% ,0% ,0% Villa ,6% ,1% ,7% Appt en immeuble ,0% ,3% ,2% M.M. Moderne ,4% ,8% ,8% M.M. Traditionnelle ,9% ,6% ,4% C.S.B et Autres ,1% ,2% ,9% Total ,0% ,0% ,0% Villa 870 3,6% 444 1,6% 103 0,3% Appt en immeuble ,7% ,4% ,7% M.M. Moderne ,5% ,1% ,4% M.M. Traditionnelle ,8% ,2% ,5% C.S.B et Autres ,3% ,7% ,2% Total ,0% ,0% ,0% Villa ,9% ,5% ,5% Appt en immeuble ,3% ,8% ,4% M.M. Moderne ,8% ,7% ,2% M.M. Traditionnelle ,6% ,3% ,3% C.S.B et Autres ,4% ,8% ,6% Total ,0% ,0% ,0% Villa ,3% ,4% ,5% Appt en immeuble ,4% ,1% ,5% M.M. Moderne ,5% ,6% ,2% M.M. Traditionnelle ,2% ,5% ,9% C.S.B et Autres ,6% ,3% ,8% Total ,0% ,0% ,0% Villa 961 3,4% ,2% ,7% Appt en immeuble ,9% ,2% ,4% M.M. Moderne ,9% ,4% ,1% M.M. Traditionnelle ,3% ,6% ,4% C.S.B et Autres ,5% ,7% ,3% Total ,0% ,0% ,0% Villa 218 1,4% 402 1,8% 608 2,2% Appt en immeuble 451 2,9% 895 4,0% ,1% M.M. Moderne ,0% ,8% ,2% M.M. Traditionnelle ,7% ,1% ,6% C.S.B et Autres ,0% ,4% ,9% Total ,0% ,0% ,0% Villa ,0% 925 2,0% 734 1,1% Appt en immeuble ,2% ,2% ,0% M.M. Moderne ,4% ,9% ,9% M.M. Traditionnelle ,1% ,9% ,1% C.S.B et Autres ,3% ,9% ,9% Total ,0% ,0% ,0% Etude relative à la relance de l habitat locatif -10-

11 Région Type habitat Effectif Part (%) Effectif Part (%) Effectif Part (%) Villa ,4% 896 2,3% ,3% Appt en immeuble ,7% ,4% ,1% Fès M.M. Moderne ,6% ,5% ,8% Boulemane M.M. Traditionnelle ,9% ,6% ,5% C.S.B et Autres ,4% ,3% ,3% Total ,0% ,0% ,0% Villa 242 2,5% 165 1,1% 207 1,0% Appt en immeuble ,7% ,6% ,9% Taza Al M.M. Moderne ,2% ,3% ,5% Hoceima M.M. Traditionnelle Taounate ,4% ,3% ,0% C.S.B et Autres ,2% ,6% ,6% Total ,0% ,0% ,0% Villa 780 1,3% 340 0,5% 392 0,4% Appt en immeuble ,1% ,4% ,8% Tanger M.M. Moderne ,1% ,3% ,7% Tétouan M.M. Traditionnelle ,1% ,5% ,5% C.S.B et Autres ,3% ,3% ,6% Total ,0% ,0% ,0% Villa ,4% ,1% ,9% Appt en immeuble ,9% ,5% ,7% Total M.M. Moderne ,6% ,1% ,8% M.M. Traditionnelle ,6% ,9% ,0% C.S.B et Autres ,4% ,3% ,7% Total ,0% ,0% ,0% Source : Estimation à partir des RGPH 1982, 1994 et Par ailleurs, le nombre de logements vacants destinés à la location représentait au niveau national près de logements en 2000 sur un total de près de logements vacants, ce qui représente un taux moyen global de 33% (tableau n 2). TABLEAU N 2 : REPARTITION DU PARC VACANT DESTINE A LA LOCATION SELON LA REGION EN L AN 2000 Région Effectif Part (%) Oued Eddahab Lagouira 65 0,0% Laâyoune Boujdour Sakia Al Hamra 573 0,4% Guelmim Es-Smara 907 0,6% Souss Massa Darâa ,9% Algharb Chrarda Bni Hassin ,4% Chaouia Ouardigha ,0% Marrakech Tensift Al Haouz ,0% Oriental ,1% Grand Casablanca ,5% Rabat Salé Zemour Zaër ,4% Doukala Abda ,5% Tadla Azilal ,3% Meknès Tafilalt ,5% Fès Boulemane ,0% Taza Al Houceima Taounate ,2% Tanger Tétouan ,2% Total ,0% Source : enquête logement national Etude relative à la relance de l habitat locatif -11-

12 Ce parc vacant destiné à la location, constitué essentiellement d appartements en immeuble (65%) et de maisons marocaines modernes (33%), est principalement concentré dans les régions du Grand Casablanca (29,5%), Souss Massa Darâa (13,9%), Rabat Salé Zemmour Zaër (13,4%) et Tanger Tétouan (12,2%). Plus encore, cette vacance est caractérisée par une durée élevée. En effet, sur la base des données des enquêtes logement locales réalisées au niveau de neuf agglomérations en 2003, on relève que la durée moyenne de vacance a atteint : Une année pour les agglomérations de Casablanca et de Rabat Salé avec respectivement 11% et 25% de logements vacants depuis plus de 2 ans ; Près de 10 mois à Oujda avec 15% des logements vacants depuis 2 ans ; Près de deux années (un an et sept mois) pour l agglomération d Agadir avec plus de 24% de logements vacants depuis plus de 2 ans ; Près de trois années pour Safi avec 76% des logements vacants depuis 2 ans. En somme, en prenant l hypothèse d un taux de vacance constant par rapport à la dernière enquête logement national en 2000, l offre locative globale est estimée à logements. Cette dernière pourrait satisfaire largement la demande effective de logements locatifs qui s élevait à ménages en 2004, mais qui reste en partie non satisfaite à cause des logements vacants. Un tel constat est valable pour l ensemble des régions du Maroc à l exception de celles de Chaouia Ouardigha, Marrakech Tensift Al Haouz, l Oriental et Doukala Abda (voir figure n 2) où on note une demande locative plus élevée que l offre globale de logements locatifs. Rapport offre demande Figure n 2 : Rapport de l'offre globale à la demande effective en logements locatifs selon la région 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Souss Massa Darâa Oued Eddahab Lagouira Laayoune Boujdour Sakia Al Hamra Guelmim Es-Smara Algharb Chrarda Bni Hassin Chaouia Ouardigua Grand Casablanca Marrakech Tensift Al Haouz Oriental Rabat Salé Zemour Zaër Doukala Abda Tadla Azilal Meknès Tafilalt Fès Boulemane Taza Al Houceima Taounate Tanger Tétouan Total Région Etude relative à la relance de l habitat locatif -12-

13 Le stock logement locatif est donc quantitativement suffisant avec une caractéristique de rétention qui s exprime à travers un taux de logements vacants non négligeable, rapporté au stock locatif total ; le poids des logements vacants est de l ordre de 16% en Cette rétention s explique par une absence de garantie du logement locatif qui a pour conséquence des durées de vacance longues liées à la durée nécessaire pour trouver le client adéquat et la baisse en proportion des logements destinés au locatif lié à une prudence qui réoriente l investissement sur d autres secteurs. ailleurs, les deux raisons principales de la vacance locative avancées par les bailleurs enquêtés dans le cadre de l enquête habitat locatif en 2005, sont le loyer considéré comme non rentable et les litiges avec les locataires. Cette double raison incite les bailleurs à la prudence dans la mesure où près de 78% des bailleurs enquêtés passent leur temps à chercher le bon client confiant et solvable. Enfin et au-delà du nombre de logements loués, il convient de préciser que le nombre moyen de logements vacants par bailleur est évalué en 2005 à près 3 logements pour la maison marocaine moderne en lot d habitat économique, 1,5 pour les appartements en immeuble de type économique et 1,3 pour l habitat social en immeuble. Il passe à un logement par bailleur pour l habitat non réglementaire, la maison marocaine traditionnelle et la villa Une offre locative essentiellement faite par les bailleurs particuliers Relevée lors de l enquête auprès des bailleurs et confirmée par celle réalisée auprès des ménages locataires, la quasi-totalité des ménages locataires (90%) ont un bailleur particulier de nationalité marocaine, et c est le cas de la totalité des ménages des agglomérations de Rabat Salé et de Kénitra. Pour le reste : v 5% des ménages (essentiellement ceux louant des logements standings ou économiques) ont un bailleur marocain résidant à l étranger, particulièrement dans les villes de Tanger (12%) et d Agadir (14%) ; v 3% des ménages (essentiellement ceux louant des logements standings ou économiques) ont pour bailleur un particulier de nationalité étrangère, particulièrement dans l agglomération d Agadir (16%) ; v Enfin, à peine 1% des ménages louent un logement d une entreprise privée ou publique, ce qui montre la très faible intervention de ces types de bailleurs dans le secteur de l habitat locatif au Maroc. Les seuls cas à relever sont notés au niveau de la ville de Safi où 20% des ménages habitant des logements de standing ont pour bailleur une entreprise privée, et le cas de la ville de Meknès où 17% des ménages louant un logement social s adressent à une entreprise publique. Etude relative à la relance de l habitat locatif -13-

14 TABLEAU N 3 : REPARTITION DES MENAGES LOCATAIRES SELON LA NATURE DU BAILLEUR ET LE TYPE D HABITAT AU NIVEAU NATIONAL (EN %) Type de logement Particulier marocain Particulier de nationalité étrangère RME Entreprise privée Entreprise Publique Habitat standing 81,7 6,7 10,6 1,0 0,0 Habitat économique 90,9 2,8 5,4 0,6 0,3 Habitat social 89,7 3,4 3,4 0,0 3,4 Habitat traditionnel 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Habitat non réglementaire 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Total 90,5 3,2 5,3 0,5 0,5 Aussi et sur la base des données de l enquête habitat locatif réalisée en 2005, le nombre moyen de logements loués par bailleur dans les principales métropoles marocaines par type d habitat est de 4,4 pour les appartements en immeuble de type économique, de 3,1 pour la maison marocaine moderne en lot d habitat économique, de 2,1 pour l habitat social en immeuble. Cette offre locative toujours ventilée par bailleur passe à 4,3 logements par bailleur pour l habitat non réglementaire, et à 1,2 pour la maison marocaine traditionnelle. Le bailleur particulier investit dans la partie économique et sociale du stock locatif, notamment au niveau de l économique en immeuble et en lot individuel d habitat économique avec respectivement 4,4 et 3,1 logements en moyenne par bailleur. La partie sociale composée de logements de petite taille en immeuble tend à émerger et à se consolider avec 2,1 logements par bailleur, et le non réglementaire et l habitat traditionnel constituent une part du marché locatif qui fonctionne respectivement à 1,3 et 1,2 logements par bailleur. On constate aussi que ce sont des bailleurs à capacité financière non négligeable qui investissent dans le secteur de l habitat locatif économique et social, comme secteur structuré en appartement en immeuble. Ces bailleurs dont le poids est aussi intéressant en terme de production du locatif, agissent au niveau des lots d habitat économique dont ils occupent un logement à titre de résidence principale. Enfin, on note des bailleurs qui opèrent dans les secteurs du non réglementaire et des tissus anciens avec une capacité financière plus modeste. A l autre bout de la chaîne, on dénombre des bailleurs qui opèrent au niveau de appartement de standing en moyenne à 3,7 logements par bailleur, et la villa avec 1,2 logements par bailleur en moyenne. Pour ce secteur, il s agit surtout d un stock anciennement occupé à titre de résidence principale, dont le propriétaire s est retiré pour occuper un appartement en immeuble ou une autre villa, ou pour réinvestir, ou parce que la domiciliation ne lui convient plus. Etude relative à la relance de l habitat locatif -14-

15 Par ailleurs, l examen du profil des bailleurs démontre que ces derniers sont à plus de 51% des employés (20%), des commerçants et intermédiaires commerciaux et des financiers (31%) qui disposent d un revenu moyen stable de 4000 à 5000 DH mensuel, en plus du revenu locatif dans lequel ils ont placé un investissement ou fond propre de départ. Ils sont attachés à leur patrimoine, à sa production et à sa gestion quelque que soit la durée de la vacance, et sont, pour une bonne part, réticents à investir dans un programme locatif dans l avenir. Le reste des bailleurs se répartit essentiellement entre les cadres supérieurs et moyens (27.3%) et les artisans, man uvres et ouvriers qualifiés (11.6%). autre part et comme nous l avons souligné ci-dessus, l intervention des bailleurs institutionnels dans le secteur de l habitat locatif, notamment les établissements publics, est de plus en plus faible. En effet et suite à la cession d une part importante des logements destinés à la location, le parc géré par la Compagnie Immobilière et Foncière Marocaine (CIFM) 4 est passé de unités en 2000 à unités en 2004, ce qui représente respectivement 6.3% et 5.2% du parc locatif global occupé. Aussi, ce parc public qui appartient en majorité à l Etat (92% en 2004 contre 6% pour la CIFM et 2% pour la SOPHAL), est réparti dans 18 agglomérations ou villes avec une concentration (86%) sur six agglomérations ou villes du pays (voir figure n 3). Figure n 3 : Répartition du parc géré par la CIFM selon la ville en ,0 30,0 25,0 30,0 25,8 Part (en %) 20,0 15,0 10,0 5,0 9,1 8,7 7,1 5,6 3,7 2,4 2,1 1,8 1,2 1,0 0,5 0,4 0,4 0,1 0,1 0,1 0,0 Ville 4 C est une structure chargée de la gestion du patrimoine locatif de l Etat et de la Société de la Promotion de Habitat Locatif (SOPHAL) Etude relative à la relance de l habitat locatif -15-

16 Par ailleurs et en vue d identifier les principales causes de désintérêt des bailleurs institutionnels, une série d interviews a été réalisée auprès d une vingtaine opérateurs (voir liste des institutions enquêtées en annexe) de différentes catégories : CIFM/ SOPHAL, promoteurs immobiliers de différentes taille, etc. Ainsi et sur la base de la liste des personnes à interviewées, peu d institutions étaient ou sont intéressés par le secteur de l habitat locatif dans la mesure où sept institutions seulement sur les vingt interviewées ont donnée un avis. Cela représente en soi un élément de positionnement par rapport au secteur locatif. Aussi, au niveau des investisseurs locatifs ayant pour cadre d intervention accession à la propriété et susceptibles d orienter une part de leur investissement sur le locatif, ont été interviewés l association des lotisseurs promoteurs immobiliers de Casablanca, promoteur de petite taille à Rabat, un promoteur de taille moyenne à Casablanca, un promoteur de grande taille à Fès. Pour cet ensemble de promoteurs/investisseurs potentiels, il est à noter dans un premier temps que le premier promoteur s est désengagé du locatif et s est réinséré dans l accession, que le deuxième promoteur cible les niches intéressantes de standing et standing supérieur en locatif, que le troisième est entièrement actif dans accession à la propriété, pour l habitat social et celui des couches moyennes. Et le quatrième fonctionne dans le cadre du locatif seulement avec une démarche sécurisée très sélective. Au niveau de cet ensemble d interviewés, la démarche est soit : v Une démarche de retrait et de réorientation sur l accession ; v Une démarche de spécialisation dans la partie locative rentable et sure ; v Une démarche orientée sur les couches «économiques» mais sécurisée ; v Une démarche d attente à une amélioration du dispositif locatif. Aussi, une série de propositions ont été relevées et reprises ci-après par type intervenant. Promoteurs investisseurs interviewés : Les propositions émanant de cette catégorie sont de deux ordres, d abord juridique et ensuite juridique et fiscale à la fois. v Le locatif est rentable pour l investisseur. Il permet d accéder à un patrimoine qui offre une plus value et une garantie d une part, et un loyer qui est payé régulièrement est rentable et offre un flux financier d autre part. Cependant, le cadre juridique est inefficient en termes de contenu d application et exécution, d où une demande de garantie de paiement du loyer ou évacuation immédiate ou sur une courte durée n occasionnant aucune perte. Et une évolution du loyer garantie indexée sur le coût de la construction ou sur un coût composite. Etude relative à la relance de l habitat locatif -16-

17 v Juridique et fiscale : il s agit là notamment de la position de l association des lotisseurs promoteurs immobiliers de Casablanca. Pour relancer le locatif, assainissement du cadre juridique est une nécessité, mais il s agit aussi de moduler l article 19 et de l adopter au locatif pour drainer à la fois des locataires et des promoteurs. S il y a suppression de l article 19, le promoteur qui est un investisseur s orientera vers le standing ou un secteur autre ou un placement meilleur. CIFM / SOPHAL La production est à l arrêt, le contexte juridique et fiscal est le même avec un contentieux et une fiscalité à honorer un coût de location hérité bas. Elle pourrait rejouer un rôle stratégique dans la production de l habitat locatif dans un contexte autre, rééquilibré sur le plan juridique, fiscal et financier lui garantissant également un niveau de rentabilité et de gestion maintenance, de sa production, ce qui n est pas le cas à l heure actuelle. Pour les banques La question juridique et fiscale est également essentielle. Il s agit de fond à sécuriser sur des durées de dix ans. Leur proposition (déjà faite en 2002) va dans le sens de expulsion systématique, en cas de non paiement, d indexation du loyer sur le coût de la construction et de la mise en place d un fond de cautionnement mutuel. Les rentrées de loyers doivent permettre de faire face aux prêts contractés à condition que celles-ci soient effectives, d où le poids de la question juridique. En synthèse, il ressort des interviews que le secteur de l habitat locatif est potentiellement rentable, mais que le cadre juridique est inefficient, et que la fiscalité devrait être motivante et modulée à l image de l accession à la propriété. Les propositions qui ressortent de ces investigations peuvent être synthétisées comme suit : 1. Sur le plan juridique : Garantie de paiement du loyer ou évacuation immédiate ou à court terme ; Une évolution du loyer garantie par une certaine indexation. 2. Sur le plan fiscal : Maintien de l article 19 modulé pour le locatif ; 3. Sur le plan d une programmation, une visibilité à moyen et long terme dans le cadre d un programme est nécessaire ; 4. Sur le plan géographique : une régionalisation et des procédures adaptées ; 5. Une exonération sur les coûts de gestion, entretien et travaux ; 6. Mise en place d un fond de cautionnement mutuel ou d une assurance bailleur et/ou locataire. Etude relative à la relance de l habitat locatif -17-

18 1.2. ANALYSE QUALITATIVE : UNE OFFRE LOCATIVE MODESTE ET DE QUALITE MOYENNE analyse des données collectées lors de l enquête auprès des opérateurs et promoteurs immobiliers aussi bien qu auprès des bailleurs particuliers a permis émettre les constatations suivantes au sujet des logements locatifs offerts : v C est une offre modeste, de type économique et social ; v C est une offre essentiellement de qualité moyenne et d un confort correct ; v C est une offre jugée en majorité à prix abordable Une offre modeste de type principalement économique et social En 2004, le parc locatif est constitué essentiellement de la maison marocaine moderne, logements, soit 60%, ce qui représente pratiquement les 3/5 du parc global locatif occupé. Et si l on rajoute à ce stock la maison traditionnelle localisée essentiellement en médina (13%), le stock loué de type maison marocaine représente logements, soit près des 3/4 du stock global. L appartement en immeuble et la villa représentent ensemble près du cinquième de ce parc. Ainsi et en tenant compte des résultats des enquêtes logement nationale 2000 et habitat locatif 2005 qui donnent quelques indications sur le standing du logement, on peut dire que offre de logements locatifs au Maroc est donc essentiellement de type économique et sociale. C est une offre qui dans l ensemble, fonctionne en gérant les contraintes existantes précitées, de recherche du bon locataire. agissant du stock vacant destiné à la location, la maison marocaine moderne, dominée par l habitat économique, présente un stock vacant moins important, rapporté aux logements loués économiques, soit 10%. Comparativement à appartement en immeuble, le stock vacant est plus important pour la typologie correspondante, soit 40%. Toujours par typologie, le stock vacant est de 2% pour la maison traditionnelle et pour la villa. Pour la construction sommaire ou bidonville, le stock vacant est quasiment inexistant. Ceci est révélateur du fait que le stock économique présente un dispositif de régulation efficace avec une part de logements vacants comparativement réduite. Par contre, l appartement en immeuble avec pratiquement 60% de logements vacants peine à trouver son équilibre et à évacuer son produit de la façon la plus sûre possible. L offre construction sommaire ou bidonville est quasi totalement consommée. La maison traditionnelle en médina présente une offre qui a priori reste encore inaccessible pour une part des ménages qui va dans la construction sommaire. Quant à la villa, le stock vacant est très réduit. Etude relative à la relance de l habitat locatif -18-

19 Une offre locative essentiellement de qualité et de taille moyenne et d un confort correct Une offre de location de taille moyenne La taille des logements loués peut être appréhendée à travers deux critères : la superficie du logement et le nombre de pièces d habitation. Ces informations complètent les caractéristiques sociodémographiques des ménages locataires en ce sens qu elles donnent une indication sur le type de logement recherché, en relation avec le ménage. Ainsi, les résultats de l enquête indiquent que la surface moyenne d un logement loué au niveau national est de 91,6 m², avec des variations allant de 73,9 m² à Safi, 75,4 m² à Casablanca et 81,5 m² à Rabat Salé, à plus de 105 m² à Fès, Oujda, Meknès et Tanger. Selon le type d habitat, la surface moyenne d un habitat de standing loué au niveau national est de 159 m². Les autres types d habitat ont une surface moyenne oscillant dans une fourchette allant de 61 m² pour l habitat social et l habitat non réglementaire, 74 m² pour la maison traditionnelle à 81 m² pour le logement économique. TABLEAU 4 : NOMBRES MOYENS DE PIECES ET SURFACES MOYENNES DES LOGEMENTS LOUES SELON LE TYPE D HABITAT AU NIVEAU NATIONAL Type de logement Surface moyenne Nombre moyen de pièces Habitat standing 159,0 4,6 Habitat économique 81,3 2,9 Habitat social 61,6 2,3 Habitat traditionnel 73,8 3,0 Habitat non réglementaire 61,2 2,5 Total 91,6 3,2 La ventilation par tranche de surfaces indique une prépondérance des logements de 60 à 90 m², qui sont la préférence de plus de la moitié des ménages locataires (53%). Ainsi, les ménages louant des logements de moins de 60 m² représentent seulement 9% de l effectif total. Ceux qui habitent des logements de surface comprise entre 90 et 100 m² représentent aussi 9%. Pourtant, il est intéressant de noter que 28% des ménages, essentiellement ceux résidant dans des logements standings ou économiques, louent des logements de plus de 100 m². Etude relative à la relance de l habitat locatif -19-

20 Par ailleurs, la ventilation selon le nombre de pièces indique aussi une préférence pour les logements de taille moyenne, quel que soit la ville de résidence et le type habitat. En effet, 68% des logements loués disposent de 3 à 4 pièces, et cette proportion va d un minimum de 47% à Meknès à 80% à Tanger. Figure n 4 : Répartition des ménages locataires selon le type d'habitat et la surface du logement 100% 80% 22% 7% 13% 6% 11% 28% 12% 60% 78% 55% 46% 9% 67% 40% 64% 53% 20% 8% 38% 43% 0% 15% 3% Habitat standing Habitat économique Habitat social Habitat traditionneles Habitat non réglementaire 14% 9% Total Moins de 60 m² m² et plus Pour le reste, les logements de 1 à 2 pièces représentent près du quart du parc locatif occupé. Une telle préférence est particulièrement notée dans les villes de Kénitra (31% du parc), Meknès (37%), Marrakech (38%) et Safi (44%), alors qu on la retrouve en faible proportion dans les villes d Oujda (7%) et de Tanger (8%). Quant aux logements de plus de 4 pièces, ils représentent 7,5% du total, soit environ 5% pour les logements de 5 pièces et près de 3% pour ceux de plus de 6 pièces. Par type d habitat, les logements de standings de 5 pièces et plus sont globalement loués par 39% des ménages, et ceux de taille moyenne (3 à 4 pièces) par 58% des ménages. Cette tendance est affirmée dans toutes les villes : mis à part Marrakech où un peu plus du quart des ménages loue des logements standings d une ou deux pièces, le nombre de pièces minimum est de trois dans toutes les autres villes. Par contre, les ménages qui résident dans des logements économiques, des maisons traditionnelles ou des habitations non réglementaires préfèrent louer des 3 à 4 pièces, respectivement 80%, 69% et 54% des ménages ; le reste va essentiellement vers des logements de petite taille (1 à 2 pièces). Quant aux logements sociaux, mis à part ceux de Tanger et de Rabat, ce sont globalement les petits qui composent l essentiel des logements loués : 76% des ménages vont vers des habitats sociaux de 1 à 2 pièces. Etude relative à la relance de l habitat locatif -20-

21 Figure n 5 : Répartition des ménages locataires selon le type d'habitat et le nombre de pièces du logement 100% 5% 8% 24% 80% 39% 54% 60% 80% 69% 68% 40% 58% 76% 46% 20% 20% 26% 25% 0% 3% Habitat standing Habitat économique Habitat social Habit at traditionnel Habitat non réglementaire et plus Total Une offre locative d un confort correct et à densité d occupation faible Le niveau d équipement est globalement correct. La quasi-totalité du stock locatif est branchée à l eau potable (90,8%), au réseau d éclairage (96,6%) et au réseau assainissement ou équivalent à (93,3%). Cependant, la typologie construction sommaire ou bidonville et la maison marocaine traditionnelle présentent un taux de non branchement plutôt bas. En termes de niveau de confort mesuré à travers les services du logement, la quasitotalité du stock, soit 94%, ont des toilettes à l intérieur du logement. Par contre, les salles d eau ne sont pas généralisées à l ensemble du stock dans la mesure où 38% des logements n en disposent pas. La faiblesse du niveau de confort concerne toujours les typologies de construction sommaire et de maison marocaine traditionnelle. Par ailleurs, le nombre moyen de ménages par logement est de 1,2 avec 91% des ménages qui occupent un logement. On constate donc un taux de cohabitation plutôt faible. Il concerne moins de 10% des ménages. Ce phénomène apparaît principalement au niveau de la maison marocaine traditionnelle (17,5%), de la construction sommaire ou bidonville (12,8%) et de l habitat économique en maison marocaine moderne (9,8%). Nous avons donc un ménage par logement pour la majorité du stock logement locatif. Ces derniers sont occupés principalement par des ménages de petite et moyenne taille, soit 65,8% des cas. Le reste abrite des ménages de grande taille, notamment les constructions sommaires, les maisons traditionnelles et l habitat économique. Etude relative à la relance de l habitat locatif -21-

22 Une offre jugée en majorité à prix abordable (ou raisonnable) examen des données recueillies auprès des ménages locataires a permis de cerner l appréciation de l offre en logements locatifs et d appréhender le rapport qualité-prix pratiqué sur le marché du locatif. Ainsi, l analyse des éléments appréciation de la qualité et des loyers des logements visités selon l appréciation des ménages locataires démontre que la dite qualité du locatif est moyenne et en majorité à prix jugé raisonnable et abordable. Les résultats qui suivent viennent confirmer ceux obtenus ci-dessus. En effet, globalement, les ménages trouvent que les logements visités sont de bonne qualité : 41% estiment qu ils sont de bonne qualité et 52% trouvent qu ils sont de qualité moyenne, soit un total de 93%. Seuls 7% des ménages ont estimé que les logements mis sur le marché pour la location sont de mauvaise qualité, notamment 29% de ceux qui louent des maisons traditionnelles et 18% de ceux qui louent des logements non réglementaires. Figure n 6 : Répartition des locataires selon la ville et l'appréciation sur la qualité des logements visités 100% 2% 16% 2% 14% 5% 20% 10% 8% 7% 33% 80% 11% 41% 46% 28% 60% 67% 74% 43% 68% 48% 65% 92% 52% 39% 40% 73% 20% 31% 26% 57% 43% 28% 50% 32% 32% 62% 27% 41% 8% 0% Agadir Fès Oujda Meknès Marrakech Bonne Moyenne Mauvaise Safi Casablanca Settat Beni Mellal Tanger Kénitra Rabat-Salé-Té... TOTAL Au niveau des villes, celles qui affichent une proportion significativement élevée par rapport à la moyenne, c'est-à-dire les ménages qui considèrent que le parc logement locatif est de mauvaise qualité, sont Marrakech, Fès, Béni Mellal et Safi, avec respectivement 14%, 16%, 20% et 33% des ménages concernés. Etude relative à la relance de l habitat locatif -22-

23 TABLEAU 5 : REPARTITION DES LOCATAIRES SELON LE TYPE D HABITAT, LE TYPE D APPRECIATION SUR LA QUALITE ET LE PRIX PRATIQUE (EN %) Type de logement Qualité du logement Prix pratiqué Bonne Moyenne Mauvaise Raisonnable élevé Habitat standing 76,9 22,1 1,0 77,9 22,1 Habitat économique 36,9 59,3 3,8 66,9 33,1 Habitat social 36,2 58,6 5,2 65,5 34,5 Habitat traditionnel 12,7 58,7 28,6 68,3 31,7 Habitat non réglementaire 32, ,9 60,7 39,3 Total 41,2 51,9 6,8 68,6 31,4 Concernant les prix pratiqués, il est tout de même intéressant de noter que globalement, plus des deux tiers des ménages (69%) trouvent que les loyers sur le marché sont raisonnables. Cette appréciation positive est notée au niveau de toutes les villes, avec des variations allant de 52% des ménages de Marrakech à 96% de ceux habitant Meknès. Signalons que même la ville de Casablanca, qui connaît pourtant une crise du logement, affiche un taux de satisfaction élevé : 85% des ménages affirmant que les loyers pratiqués sur le marché sont raisonnables. TABLEAU N 6 : REPARTITION DES LOCATAIRES SELON LE TYPE D HABITAT ET LE TYPE D APPRECIATION SUR LE MONTANT ACTUEL DU LOYER Type de logement Montant du loyer raisonnable Montant du loyer non raisonnable Montant du loyer à peu près raisonnable Habitat standing 37,5 18,3 44,2 Habitat économique 36,0 20,8 43,2 Habitat social 29,3 20,7 50,0 Habitat traditionnel 30,2 20,6 49,2 Habitat non réglementaire 42,9 28,6 28,6 Total 35,3 20,7 44,0 La seule ville qui se démarque est Rabat-Salé avec une forte proportion de ménages insatisfaits. En effet, 83% d entre eux trouvent que les loyers des logements mis en location sont élevés, notamment tous les ménages résidant dans des logements non réglementaires, environ 87% de ceux qui louent des logements économiques ou des maisons traditionnelles, 71% de ceux qui habitent des logements de standing et 40% pour les ménages habitant des logements sociaux. Etude relative à la relance de l habitat locatif -23-