SOMMAIRE 1 L IMMOBILIER PROFESSIONNEL...

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1 Page 5 SOMMAIRE 1 L IMMOBILIER PROFESSIONNEL L IMMOBILIER INDUSTRIEL Le développement des zones industrielles au Maroc L insuffisance des zones industrielles traditionnelles Le développement de zones industrielles modernes Etat des lieux des zones industrielles existantes Le plan de développement «Emergence» et les Plateformes Industrielles Intégrées (P2I) Les Plateformes Industrielles Intégrées (P2I) en cours de réalisation L IMMOBILIER DE BUREAU L état du marché Une demande soutenue Une offre grandissante La professionnalisation de l offre Les prix de l immobilier de bureaux Les grands projets de plateaux de bureaux Les grands projets immobiliers intégrant une offre de bureaux Les Plateformes dédiées à l offshoring L IMMOBILIER COMMERCIAL L état du secteur La grande distribution La franchise Les centres commerciaux Le plan «Rawaj» pour le développement du commerce Les mesures transversales Les objectifs ciblés du plan «Rawaj» Les réalisations en cours et les projets Les pôles d activités commerciales (PAC) Les grands projets d immobilier commercial L IMMOBILIER RESIDENTIEL LES FACTEURS DE DEVELOPPEMENT DE L IMMOBILIER RESIDENTIEL AU MAROC Les changements démographiques Une société en mouvement L évolution de la structure familiale L exode rural et l urbanisation L émergence d une classe moyenne L ETAT DES LIEUX DU MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL La progression de l immobilier résidentiel L inadéquation de l offre face à la demande La surproduction de logements de haut standing L absence d une offre de logement de moyen standing L insuffisance de logements sociaux... 29

2 Page Les obstacles au bon fonctionnement du marché Le statut du foncier La part de l informel dans les transactions Panorama des villes marocaines Les villes fortement touchées par la crise Les villes relativement épargnées par la crise LES GRANDES MESURES MISES EN PLACE PAR LES POUVOIRS PUBLICS La promotion de l habitat social Le programme «Villes sans bidonville» (VSB) Les projets de villes nouvelles Les Schémas Directeurs d Aménagements Urbains (SDAU) LA PROMOTION IMMOBILIERE TOURISTIQUE PANORAMA LES GRANDS PROJETS ENTRANT DANS LE CADRE DE LA VISION Le plan Azur (PA) et le plan Azur Extension (PAE) Chiffres clés Etat d avancement de la mise en œuvre du PA et du PAE Le tourisme urbain et le plan Mada'In Etat d avancement de la mise en œuvre des PDRT Le tourisme interne et le plan Biladi La politique du plan Biladi Etat d avancement de la mise en œuvre du Plan Biladi LE BILAN DE LA VISION RÉCAPITULATIF DU NOMBRE D ENTREPRISES PAR SECTEUR AYANT MARQUÉ UN INTÉRÊT POUR L OFFRE FRANÇAISE PROMOTEURS IMMOBILIERS - SECTEUR PROFESSIONNEL : 14 ENTREPRISES PROMOTEURS IMMOBILIERS - SECTEUR RESIDENTIEL : 23 ENTREPRISES PROMOTEURS IMMOBILIERS - SECTEUR TOURISTIQUE : 13 ENTREPRISES SOCIETES DE CONSTRUCTION : 2 ENTREPRISES CABINETS D ARCHITECTES : 3 ENTREPRISES AGENCES IMMOBILIERES : 4 ENTREPRISES SOCIETE DE FINANCEMENT IMMOBILIER : 1 ENTREPRISE SOCIETE DE DEVELOPPEMENT DE FRANCHISES : 1 ENTREPRISE... 50

3 Page Une demande soutenue La capitale économique, Casablanca, rassemble encore aujourd hui la grande majorité de la demande en immobilier de bureaux. Elle est un lieu d implantation presque indispensable pour les entreprises internationales souhaitant développer leurs activités au Maroc et pour les grandes entreprises marocaines désirant avoir une visibilité internationale. A l heure actuelle, pour la zone de Casablanca, seules 39 % des entreprises utilisent des locaux réellement dédiés aux bureaux. La moitié des entreprises utilisent des logements convertis en bureaux. Il manquerait actuellement m² de bureaux à Casablanca. Le Centre Régional d Investissement (CRI) de Casablanca publie chaque année un baromètre de l immobilier professionnel. L enquête souligne un fort désir d acquisition des entrepreneurs. 58 % d entre eux envisagent d acheter des locaux neufs et 8 % souhaitent construire leurs propres locaux. 68 % envisagent de passer à l acte dans les deux années à venir. Le centre de Casablanca, bien que déjà saturé, reste la destination la plus recherchée : 48 % des sondés veulent s implanter dans le centre ville et 22 % dans le «triangle d or», zone privilégiée du centre accueillant la majorité des sièges sociaux. Les quartiers centraux de Casablanca sont spécialement recherchés car ils offrent une vitrine et une image de qualité. Les quartiers périphériques, mieux desservis par les réseaux de communication, sont également des zones attractives. Selon l agence Carré Immobilier, la surface moyenne demandée par les entreprises s élève à 200 m². A ce jour, de nombreuses entreprises marocaines et internationales ont suspendu leurs projets d implantation ou de changement de locaux en raison de l incertitude de la conjoncture. Cette situation découle directement de la crise mais relève également d une position d attentisme. L année 2009 a été marquée par une stagnation de la demande par rapport aux années précédentes. Toutefois, la demande reste soutenue par la croissance économique et l attractivité du pays pour les entreprises étrangères Une offre grandissante Casablanca rassemble la grande majorité de l offre en plateaux de bureaux. Elle est la seule ville du pays à compter 51 immeubles dédiés exclusivement aux bureaux dans son centre ville sur une surface de m². La capitale administrative, Rabat, arrive en seconde position. Elle héberge le siège de grandes entreprises marocaines à capitaux publics, telle que Maroc Telecom. Enfin, l offre en plateaux de bureaux se développe rapidement à Tanger pour s adapter à la croissance de l activité industrielle et portuaire de la région. A Casablanca, le rythme des constructions s est accéléré au début des années Conscients de la demande, les promoteurs ont développé une offre en plateaux de bureaux dans toute la ville. De nouveaux immeubles de très haut standing ont vu le jour dans le centre de la ville. De vastes espaces de bureaux ont également été réalisés dans certains quartiers périphériques, notamment à Sidi Maârouf. Ils ont permis d accueillir des entreprises ayant besoin de superficies plus grandes que celles disponibles dans le centre. Récemment, le développement d un vaste parc offshoring à Casablanca a lui aussi contribué à faire évoluer le marché. Casanearshore Park offre une surface de plancher bien supérieure à celle disponible dans tout autre endroit de Casablanca. Il propose des bureaux équipés à des prix

4 Page 24 Il est également prévu de créer des parcs d activités commerciales (PAC), soit des espaces intégrés pour accueillir les activités commerciales. Ils doivent être développés en tant qu unité regroupant des commerces et des services : entrepôts, hypermarchés, centres commerciaux, centres de loisirs, zones logistiques. Un master plan doit organiser ces zones et parcs d activités et les insérer dans le tissu local. Il existe déjà des schémas directeurs d aménagement urbain (SDAU) et plan d aménagement (PA). Des opportunités se présentent donc pour les développeurs et aménageurs d espaces commerciaux et de ZAC, les gestionnaires d espaces commerciaux et les franchiseurs Les réalisations en cours et les projets Les pôles d activités commerciales (PAC) Trois projets ont été lancés sur les 12 annoncés à l horizon 2012 dans le cadre du plan «Rawaj» : - le Retail Park d Oujda doit contribuer à renforcer l attractivité de la ville qui développe actuellement un parc industriel dédié aux énergies renouvelables ; - la plateforme commerciale de Meknès s intègre dans le projet plus globale de développement des villes du centre du pays ; - la zone d activité commerciale de Nouaceur, près de Casablanca, se situe sur un pôle dynamique. Proche de l aéroport, elle accueille de nombreuses industries, de vastes projets immobiliers et des connexions au réseau autoroutier Les grands projets d immobilier commercial Plusieurs projets d immobilier commercial sont actuellement en cours de réalisation ou à l étude. Certains sont exclusivement dédiés au commerce. D autres s intègrent dans des projets d aménagement diversifiés qui rassemblent espaces commerciaux, résidentiels, professionnels et parfois touristiques. - le Morocco Mall : il est développé conjointement par les deux principaux franchiseurs du Maroc : Nesk Invest et Aksal. Les deux concurrents se sont associés pour réaliser le plus grand mall du Maroc. Il se situe sur le front de mer de Casablanca, sur un terrain de 10 hectares m² doivent accueillir près de 200 enseignes. Ce mall est conçu comme un espace de vie, il intègrera donc des restaurants, des espaces de loisir, une promenade et une patinoire. Le Morocco Mall est actuellement en cours de réalisation et les travaux devraient s achever fin La Marina de Casablanca : la Marina est un complexe intégré qui rassemble bureaux, centre de conférences, hôtels, logements et espaces commerciaux. Elle est située à Casablanca, entre le port et la mosquée Hassan II. Elle doit contribuer à la réhabilitation du centre de Casablanca m² de surfaces commerciales seront disponibles le long d une zone de promenade. - Anfaplace à Casablanca : Le projet est situé sur le front de mer de Casablanca. Il regroupera un complexe résidentiel, touristique et financier de haut standing. Le projet comprend également un centre commercial d une superficie de m².

5 Page 29 En 2009, l immobilier a moins souffert de la crise au Maroc que dans la majorité des pays européens. Il a tout de même connu un net ralentissement. Toutefois, cette contraction du marché a contribué à son assainissement : de nombreuses petites entreprises non-professionnelles, opérant dans le secteur par opportunisme, se trouvent ainsi progressivement évincées du marché L inadéquation de l offre face à la demande Chaque année, familles nouvelles arrivent sur le marché de l immobilier au Maroc. Or, d une manière générale, l offre ne correspond pas aux besoins réels des clients, ni en termes de standing, ni en termes de prix, et ce, sur l ensemble du territoire marocain La surproduction de logements de haut standing La spéculation des dernières années a conduit à une surproduction de logements de haut standing au dépend des gammes moyennes et économiques. La demande en logements de haut standing est estimée à environ 5 % du total de la demande en immobilier résidentiel. Or, depuis 2008, ce créneau montre des signes d essoufflement. En effet, une offre importante a été développée tandis que le niveau de demande est resté stable. Si avant 2005 les acquéreurs n avaient pas de grandes exigences face à une offre réduite, ils sont aujourd hui devenus plus avertis et plus exigeants sur la qualité. Jusqu à présent, les promoteurs et propriétaires ont continué à afficher des prix excessifs au regard de la qualité des produits. Toutefois, ces derniers peinent à écouler leurs projets. Ainsi, dans certaines villes, le segment haut de gamme a affiché un recul des prix important, avec une baisse atteignant jusqu à 40 % par rapport aux niveaux de L absence d une offre de logement de moyen standing L orientation des promoteurs vers le haut de gamme a engendré une pénurie en logements de moyen standing, essentiellement demandés par la classe moyenne. Or, la limite de l offre immobilière en moyen standing et l absence d offre locative claire pénalise une partie de la population. Une large majorité des ménages composant la classe moyenne ne trouve pas de logement à sa convenance. Contrainte par le marché, cette clientèle se tourne vers l achat de logements économiques. Le moyen standing semble donc être une niche porteuse d opportunités pour les promoteurs nationaux et étrangers L insuffisance de logements sociaux Enfin, l offre en logements sociaux et économiques reste insuffisante en dépit des efforts affichés par les autorités publiques. Très développé jusqu en 2008, ce segment a été délaissé par les promoteurs depuis deux ans en raison des faibles marges qu il permet. Or, la demande n a pas diminué. En réaction, les particuliers développent eux-mêmes leur logement. L auto-construction représente ainsi plus de 60 % des constructions économiques. Par conséquent, ce segment offre des perspectives porteuses pour les acteurs de la promotion immobilière.

6 Page 109 G VI Identifiant National : RC Casablanca Date de création de l'entité : 2006 Forme Juridique : SARL Identification Coordonnées Adresse Physique : 6 rue Ab Sa i, 4 ème étage 200 Casablanca Coordonnées : Téléphone : +212 (0) / s.com gr as@yahoo.fr Fax : +212 (0) 5 Site Internet : as.com Liste de contacts Gr Vi s SARL Mme Marija MA (DIRECTRICE DU POLE DEVELOPPEMENT) GSM : +212 (0) as.com Age Im SARL Mme Lamia H I (DIRECTRICE GENERALE) GSM : +212 (0) r.com B Con SARL M. Pablo CA (DIRECTEUR DU POLE FONCIER) GSM : +212 (0) s.com Sy Proj Ma SARL M. Hassan HA (DIRECTEUR DU POLE TECHNIQUE) GSM : +212 (0) Activités Immobilier résidentiel, balnéaire, professionnel et commercial. Données économiques et générales Année Capital DH NC Chiffre d affaires NC NC Effectif total 30 NC CHAMBRE FRANCAISE D INDUSTRIE ET DU COMMERCE AU MAROC

7 Page 110 Informations sur G VI Présentation : Gr Viv est une holding de participation dans des sociétés de promotions immobilières, propriétaire des marques «La Alc» et «An Re l» qui se dédie à la promotion d immobilier de luxe. À ce jour, Gr Vi compte à son actif plusieurs projets réalisés au Maroc et en Espagne et une dizaine de projets en cours de réalisations à travers le Royaume. Les différents projets s appuient sur des structures spécialisées, indépendantes les unes des autres, gérées sous la coupe de la holding Grupo Viviendas, parmi elles : - B Co : se charge du conseil et intermédiation dans l acquisition de biens fonciers au Maroc, achat et vente de réserves foncières. Elle possède un stock de plus de 300 produits fonciers (zone de villas, zone touristique, zone d immeubles, zone industrielle). - Sy Pro Ma : se charge du pilotage technique des projets immobiliers. Elle assure la coordination des travaux, maîtrise des coûts de construction et respect des délais. - Age Im : se charge du conseil, du consulting, de la recherche personnalisée et de la commercialisation immobilière au Maroc. Elle possède un réseau d agences immobilières à travers le Royaume. Ces sociétés ont des liens privilégiés qui permettent des synergies et des facilités de par la proximité des bureaux et les liens de confiance établis par leurs fondateurs. Elles interviennent également indépendamment pour le compte d autres promoteurs et clients. Description des activités : G Vi se situe sur le segment du haut de gamme. Son fondateur, qui est à l origine du premier projet balnéaire au Maroc «La Al B Re», fut pionnier dans l immobilier balnéaire dans la région de Soualem (30 km de Casablanca). Depuis, son expertise dans la réalisation de résidences de haut standing et le regroupement de compétences ont été renforcés et ce segment concentre ses plus grands projets. G Viv s est cependant diversifiée et propose aujourd hui une offre complète, dans l immobilier résidentiel, balnéaire, professionnel et commercial. Tous les projets immobiliers du groupe portent les marques : «La Al» et «And R», qui constituent des labels de qualité dont le concept repose sur la sécurité des résidents, la qualité des ouvrages, le respect de critères tels que l environnement. G Vi est active dans les régions de Casablanca et Marrakech. G Vi a confié la commercialisation de ses projets immobiliers à la société A Im, qui démarche le plus souvent ses clients par un marketing direct. Projets réalisés : - «La A Be Re» est une réalisation emblématique du fondateur de Gru Vi. Le projet est situé en première ligne de mer, à 20 mn au sud de Casablanca et s étale sur un terrain d une superficie de m² et m² de plancher. Premier village balnéaire créé par le groupe, ce projet pionner comprend 185 appartements de style hispano-mauresque. - «An Pl» propose des plateaux de bureaux à la location dans le centre financier de Casablanca. La superficie construite représente près de m². Projets en cours de réalisation : Le projet «La Al D M» est un resort balnéaire résidentiel et touristique situé en première ligne de mer au sud de Casablanca. Il prévoit la réalisation de 196 villas et un hôtel sur un terrain de près de m². Plusieurs infrastructures de loisir sont programmées (piscine, restaurants, centres de soins, etc ). Le projet «La Al Bl Ma», est une résidence fermée et sécurisée située au quartier résidentiel Targa à Marrakech et qui s étend sur un terrain de m². Elle met à disposition des villas uniques d une superficie moyenne de 342 m² et offre des infrastructures de loisir. Le parking souterrain permet d exploiter toute la résidence en jardin. Le projet est en cours de construction et la villa témoin est en cours d achèvement. CHAMBRE FRANCAISE D INDUSTRIE ET DU COMMERCE AU MAROC

8 Page 111 Projets en cours d autorisation : Le projet «Pu An Re» prévoit la construction d un village résidentiel privé et sécurisé comprenant 95 villas sur un terrain de m². Ce village est situé à Casablanca entre les quartiers Sidi Maârouf et Californie. Le projet «G Un Se» propose une résidence surveillée de 42 villas sur un terrain de m², à quelques pas du Golf Royal et de l université Hassan 1 er de Settat. «La Alc Hi» à Bouskoura est un projet résidentiel établit dans la banlieue sud de Casablanca. Le projet doit comporter 180 appartements à terme. Il s agit du projet le plus important sur le plan financier. Gr Vi s implante également sur le segment de la location en proposant un village résidentiel pour étudiants à Settat. Le projet «U Se» prévoit la réalisation de 236 studios pour 471 étudiants sur un terrain d une superficie de m², mitoyen au campus universitaire de Settat. Projet à l étude : Un nouveau resort balnéaire, «La A Be Re» est à l étude. Partenaires : Pour soutenir sa croissance, Gr Vi a cré des joints-ventures avec des partenaires marocains et des investisseurs étrangers. L entreprise lance des appels d offres pour réaliser les travaux de construction. Elle fait appel à différents groupes de BTP selon la région où elle opère. Actionnariat : G Viv est détenue à 60 % par une personne morale et à 40 % par trois personnes physiques. Pour chacun de ses projets immobiliers, G Viv crée des entités dont elle est généralement majoritaire. Intérêt pour l offre française : G Viv est ouvert aux partenariats avec des entreprises françaises, qu elles soient disposées à l accompagner dans le développement de ses activités ou qu elles aient besoin d accompagnement dans le secteur immobilier au Maroc. CHAMBRE FRANCAISE D INDUSTRIE ET DU COMMERCE AU MAROC