MALACHER NORD. Etudes d impacts économiques et commerciaux RENDU DOCUMENTAIRE 1 SEPTEMBRE 2014

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Marc Forget
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3 Sommaire 1- les objectifs de la mission 2- Meylan dans son environnement 3- l offre commerciale à l échelle de ville 4- l offre commerciale à l échelle des Béalières 5- les premiers enjeux

5 Une population plutôt âgée et disposant de revenus moyen élevés

6 Une population se répartissant de manière équilibrée

7 Un potentiel de nouveaux habitants identifié à horizon 2020

8 3 axes strucuturent la ville sur un mode est/ouest : Verdun, Vercors-Granier, Vieux Chêne

10 Des projets de logements et d activités à proximité de Malacher Nord

11 Les orientations liées au PLU Au regard du PLU, le tènement Malacher Nord offre : - un potentiel de m2 de surface plancher - le PLU oblige à créer 40% de surface d activités représentant un potentiel de 5 500m2 d activités - La réceptivité maximale autorisée par le PLU en rez-de-chaussée est estimée à 1 800m2 dédiée aux commerces

d activités représentant un potentiel de 5 500m2 d activités - La réceptivité

12 À retenir : Une population composée de catégories socioprofessionnelles supérieures et de retraités, impliquant : - des modes de consommation locaux - une certaine évasion commerciale due à une volatilité du fait de déplacements plus importants (loisirs, migrations pendulaires) Une répartition de la population apparaissant équilibrée avec 50% de la population localisée à l est sur les quartiers de Plaine Fleurie, Buclos, Grand Pré et 50% à l ouest de la commune (Haut-Meylan, Béalières, Charlaix Maupertuis). Cette répartition est à mettre en corrélation avec une densité commerciale plus importante à l est. Un potentiel d habitants de +/ habitants soit plus de ménages en lien avec le projet de la ville. Cet apport en nouvelle population peut participer à l attractivité et à la pérennité d une offre commerciale nouvelle. A noter que les opérateurs commerciaux retiennent en général un ratio de 1m2 de surface de vente pour 1 ménage. Un projet commercial bien positionné sur un des axes majeurs de la ville. L avenue du Granier reçoit chaque jour +/ véhicules/jour, faisant de cet axe, l axe le plus passant de la ville. Des pôles commerciaux bien connectés aux zones d emplois. La zone Inovallée concentre près de la moitié des emplois de la ville et va voir ses effectifs augmenter par le biais d un projet de revitalisation des zones d activités. +/ nouveaux logements dont 50% (soit 550 logements) à proximité immédiat de la Place de Tuileaux et du Projet Malacher Nord. La surface commerciale totale ne sera pas supérieur à 1 800m2

quartiers de Plaine Fleurie, Buclos, Grand Pré et 50% à l ouest de la commune (Haut-Meylan, Béalières, Charlaix Maupertuis).

14 Une offre commerciale diversifiée présentant des signes de fragilisation : tertiarisation - absence de vacance

15 Haut Meylan : 11 com. 660 m2 Place Tuileaux : 12 com m2 Revirée : 6 com. 540 m2 Aiguinards : 15 com m2 Plaine Fleurie : 21 com m2 Carrefour : 23 com m2 Rotonde : 10 com m2 Grand Pré : 7 com. 630 m2 Buclos : 15 com m2

1 350 m2 Plaine Fleurie : 21 com. 1 890 m2 Carrefour : 23 com.

16 Un enchevêtrement des zones de chalandise de proximité (5min à pieds) limitant leur potentiel de développement

17 À retenir : Une part importante de services et de commerce d hygiène-beauté-santé, représentant +/- 40% de l offre commerciale à l échelle de la ville de Meylan. Une offre alimentaire bien représentée et très complète sur chacun des pôles commerciaux de la ville. Une offre de services de proximité encore fortement présente sur le territoire (pressing, cordonnerie). Une absence de locaux disponibles. Seulement deux locaux disponibles. Ce phénomène peut avoir l effet de limiter l implantation de nouveaux commerces/commerçants à Meylan. Une offre commerciale à l échelle de la ville attractive avec des phénomènes à surveiller (sur-représentation des services/hygiène-santé-beauté et l absence de locaux disponibles). Un territoire bien maillé par la présence de pôles commerciaux bien constitués (chaque pôles apparaissent bien composés). A noter cependant, un déséquilibre est/ouest avec seulement m2 de surfaces commerciales à l est et m2 à l ouest. Une bonne place du commerce de proximité avec un équilibre entre l offre de proximité (9 000m2) et l offre de destination (grandes surfaces : 9 000m2). L analyse des zones de chalandise montre que les zones de chalandise théorique (5 minutes à pied ) se croisent à l ouest. Par conséquent, les pôles à l ouest bénéficient d un potentiel de développement faible en raison d une forte concentration des pôles commerciaux. Les pôles commerciaux situés à l est, et plus particulièrement la Place des Tuileaux et Malacher, bénéficient d un potentiel de développement, renforcé par la présence des flux de l avenue du Granier et des projets de logements et d activités.

Une offre de services de proximité encore fortement présente sur le territoire (pressing, cordonnerie). Une absence de locaux disponibles. Seulement deux locaux disponibles.

21 Le site et son fonctionnement

22 Les + selon les commerçants M2 D EMPRISE M2 D EMPRISE UN PÔLE CONCENTRÉ UN ESPACE PUBLIC AIMABLE

23 Les + selon les commerçants 135 PLACES À 2MN À PIED UNE CONNECTIVITÉ EXTRÊME

24 Les - UNE VISIBILITÉ RÉDUITE DEPUIS L AV. GRANIER UNE DÉCLIVITÉ CONTRAIGNANTE

25 Des commerçants ancrés dans le quartier et un pôle commercial qui attire de jeunes professionnels 46 ans l âge moyen 64% des commerçants installés depuis plus de 10 ans (moyenne d installation - 15 ans) 20% des commerçants installés récemment (boulanger/pizzéria) 80% des commerçants souhaitant rester implantés dans le pôle (1 départ à la retraite identifié : le boucher - 59 ans)

27 La zone de chalandise des commerces complémentaires

30 Les attentes vis à vis du projet ne pas mettre de doublon être plus informé prévoir des stationnements l évolution de la place plus de logements en accession la synergie entre le pôle du bas et du haut

31 À retenir : + - La Place des Tuileaux se caractérise par : une concentration sur un espace réduit de 8 000m2 présentant l avantage d une déambulation aisée entre les différents commerces. la présence d un espace public «aimable» support de vie sociale. Un fonctionnement commercial pouvant être entravé par le dénivelé impliquant une déambulation moins évident pour les PMR (Personne à Mobilité Réduite) et par une faible visibilité depuis les flux. Une accessibilité et un arrêt facilité : Une connexion aux flux de l avenue du Granier et aux transports en communs. La présence de 135 places à moins de 50m

32 À retenir : Un pôle commercial complet répondant bien au besoin de proximité des habitants. Un pôle structuré autour de 4 commerces locomotives (Boulangerie, Tabac, Pharmacie, Petit Casino) et de deux commerces attractifs (Boucherie et Fleuriste). À noter, une faible représentation des commerces complémentaires (Coiffeur, Fleuriste, Boucherie). Des commerçants bien ancrés sur le pôle commerciale de la Place de Tuileaux (moyenne d installation : 15 ans) Des performances commerciales dans les moyennes nationales. Des chiffres d affaires fortement corrélés à la présence d actifs d Inovallée et des lycéens, en volume courant dans les moyennes nationales Une zone d attractivité au delà du quartier des Béalières (Charlaix, Maupertuis) voir sur l ensemble de la commune Des commerçants favorables au projet Malacher et plus particulièrement à la densification (potentiel de CA) avec le souhait de na pas voir de doublons.

35 les handicaps à surmonter - les - des CAdans la moyenne selon les typologies un immobilier commercial l absence de locaux vieillissant vacants disponibl es

37 Pour la suite... Finir d évaluer la santé et le dynamisme des autres pôles commerciaux Finir d évaluer les activités non commerciales Quelle est le complément de surface Quelle est le complément de surface commerciale la plus adaptée, un curseur entre 1000 et 1800m²

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