N ISIN CH RAPPORT ANNUEL N 2 AU 31 DÉCEMBRE 2014

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1 N ISIN CH RAPPORT ANNUEL N 2 AU 31 DÉCEMBRE 2014

2 Sommaire Introduction 2 Organisation 3 Rapport de gestion sur l exercice Compte de fortune 5 Compte de résultat 6 Engagements hypothécaires 7 Taux de rémunération 7 Distribution de dividende 7 Principe d évaluation et de calcul de la valeur nette d inventaire (VNI) 8 Liste des achats et des ventes d avoirs durant l exercice 8 Inventaire de la fortune du fonds 8 Le fonds en bref 9 Rapport de l organe de révision 10 1 REALSTONE PRIME AND TROPHY RAPPORT ANNUEL AU 31 DÉCEMBRE 2014

3 Introduction Realstone Prime and Trophy est un fonds de placement immobilier commercial de droit suisse pour investisseurs qualifiés. Le contrat de fonds a été établi par Realstone SA, à Lausanne, en sa qualité de direction du fonds, avec la Banque Cantonale Vaudoise, à Lausanne, en sa qualité de banque dépositaire. Autorisé par la FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers), le fonds est basé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds) aux termes duquel la direction du fonds s engage à faire participer l investisseur au fonds immobilier, proportionnellement aux parts qu il a acquises, et à gérer le fonds conformément aux dispositions de la loi et du contrat de fonds de placement, à titre autonome et en son propre nom. La banque dépositaire est partie au contrat de fonds, conformément aux tâches qui lui sont dévolues de par la loi et le contrat de fonds. Direction Realstone SA Av. d Ouchy 6 CP1255, CH-1001 Lausanne Banque Dépositaire Banque Cantonale Vaudoise (BCV) Place Saint-François 14 CH-1001 Lausanne REALSTONE PRIME AND TROPHY RAPPORT ANNUEL AU 31 DÉCEMBRE

4 Organisation Conseil d administration de Realstone SA M. Christian Niels Président, Administrateur de Rilsa SA, régie immobilière, Lausanne (Président depuis le 23 octobre 2014) Me Charles de Bavier M. Hannes Ehrenspergerer Vice-président, Avocat, associé de l Etude de Pfyffer Avocats, Genève Architecte, associé du bureau CCHE Architecture et Design SA, Lausanne M. Esteban Garcia Licencié en droit, diplômé en droit bancaire (Président et membre du CA jusqu au 23 octobre 2014) Direction de Realstone SA M. Hervé Mützenberg CEO, licencié HEC, expert fiscal diplômé, analyste financier et gestionnaire de fortune (CIIA) M. Pierre e Menoux Conseil immobilier, architecte EPFL (jusqu au 30 septembre 2014) Mme Sandra a Pelichet Michel Legal & Compliance, licenciée en droit M. Philippe Frossard Fund Management (jusqu au 31 mars 2015) M. Michel Narbel Real Estate Management & Development, dipl. fédéral d'administrateur de biens immobiliers (depuis le 1er octobre 2014) M. Julian Reymond Finance & Risk Management, licencié HEC, expert-comptable diplômé (depuis le 1er octobre 2014) Experts chargés des estimations M. Martin-Paul Broennimann M. Olivier Bettensens Architecte EPFL, Lausanne Architecte associé du bureau Architecture et Urbanisme Broennimann SA, Genève M. Nabil Aziz Ingénieur en génie civil EPFL, MBA HEC, directeur de la société Wüest & Partner, Genève M. Pascal Marazzi-de-Limazi-de-Lima M. Jörg Reinecke Gestion des immeubles Robert t Crot & Cie SA MRICS, architecte ETH, directeur de la société Wüest & Partner, Zurich Économiste d'entreprise HES, brevet fédéral de gérant d'immeubles SVIT, directeur de la société Balmer-Etienne SA, Lucerne 1005 Lausanne Banque dépositaire Banque Cantonale Vaudoise (BCV) Place St-François 14, 1001 Lausanne Organe de révision PricewaterhouseCoopers SA (PWC) Avenue Giuseppe-Motta 50, 1202 Genève 3 REALSTONE PRIME AND TROPHY RAPPORT ANNUEL AU 31 DÉCEMBRE 2014

5 Rapport de gestion sur l exercice 2014 Le fonds Realstone Prime and Trophy termine son deuxième exercice comptable après son lancement en Dans un contexte exigeant où les rendements sur les objets commerciaux sont en baisse depuis deux ans, le potentiel de hausse des loyers se limite à des objets commerciaux bénéficiant d un emplacement bien fréquenté. Le fonds Realstone Prime and Trophy, investi dans un objet situé au centre de Lausanne, s inscrit clairement dans cette stratégie d investissement de niche; soit des objets commerciaux situés dans les centres urbains. Avec le niveau élevé des évaluations sur les objets commerciaux bien situés et une pression sur la progression des loyers futurs de ces objets, le fonds Realstone Prime and Trophy n a pas procédé au cours de l exercice 2014 à de nouvelles acquisitions afin de préserver un rendement distribuable attractif aux investisseurs. Fortune et résultat de l exercice 2014 La fortune totale du fonds reste stable et se monte à CHF 33.6 millions au 31 décembre La valeur vénale de l immeuble enregistre une légère hausse correspondant à la réalisation de la réserve locative suite à une rotation de locataire. Le coefficient d endettement se maintient à 52.30% au 31 décembre La valeur nette d inventaire s établit à CHF au 31 décembre 2014 et se compose notamment du solde distribuable du résultat de l exercice 2014, de CHF 0.65 par part, qui sera payé le 28 avril En outre, l exercice 2014 a fait l objet d une distribution de dividende intermédiaire, en date du 12 septembre 2014, d un montant de CHF 2.35 par part. Pour son deuxième exercice comptable, le résultat net 2014 s élève à CHF contre un résultat net 2013 de CHF pour une période de neuf mois. Avec le report du résultat non distribué de l exercice précédent d un montant de CHF le fonds Realstone Prime and Trophy versera un dividende total de CHF 3.00 par part relatif à l exercice Au 31 décembre 2013, la valeur nette d inventaire s élevait à CHF et comprenait une composante de dividende d un montant de CHF 2.15 par part relatif à l exercice Ce dernier a été distribué le 28 avril Quote-part t de pertes es sur loyers La quote-part de pertes sur loyer s élève à 2.79% pour l exercice Au vu de la très bonne situation de l objet, ce taux de vacance est plus faible que la moyenne de 5.8% enregistrée pour la ville de Lausanne en REALSTONE PRIME AND TROPHY RAPPORT ANNUEL AU 31 DÉCEMBRE

6 Compte de fortune CHF au au Actifs Avoirs à vue Immeubles Immeubles à usage commercial Total immeubles Autres actifs Total des actifs Passifs Engagements Dettes hypothécaires Autres engagements Total des passifs Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation Estimation des impôts dus en cas de liquidation Fortune nette Variation de la fortune nette Fortune nette du Fonds au début de la période comptable Distribution relative à l'exercice Distribution relative à l'exercice Solde des mouvements de parts Résultat total Fortune nette e du fonds à la fin de la période comptable Évolution du nombre de parts (rachetées et émises) Situation en début d'exercice Parts émises Parts rachetées Situation en fin d'année Valeur nette e d'inventaire e d'une part t à la fin de la période Informations complémentaires es (art. 68 OPC-FINMA) Montant du compte d'amortissement des immeubles Montant des provisions pour réparations futures Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l'exercice suivant 1 VNI calculée après distribution intermédiaire de CHF 2.35 le 12 septembre VNI calculée avant distribution de dividende (CHF 2.15 par part distribué le 28 avril 2014) 5 REALSTONE PRIME AND TROPHY RAPPORT ANNUEL AU 31 DÉCEMBRE 2014

7 Compte de résultat CHF Revenus Revenus locatifs Intérêts bancaires Autres revenus Total des produits Charges Intérêts hypothécaires Autres intérêts passifs Entretien et réparations Administration des immeubles: Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) Frais d'administration (honoraires et frais de gérance) Impôts directs Frais d'évaluation et de révision Frais bancaires Frais de publication, d'impression, autres Rémunération réglementaire à la direction Rémunération réglementaire à la banque dépositaire Total des charges Résultat Résultat net Gains / Pertes de capital réalisés Résultat réalisé Gains/ Pertes de capital non réalisés (variation) Résultat de l'exercice Utilisation du résultat Résultat réalisé Virement au compte gain/pertes de capital accumulé Report de gain en capital de l'exercice précédent Report du revenu ordinaire de l'exercice précédent Résultat disponible pour être réparti Distribution en capital Distribution revenus Résultat prévu pour être versé aux investisseurs Report à nouveau du revenu ordinaire REALSTONE PRIME AND TROPHY RAPPORT ANNUEL AU 31 DÉCEMBRE

8 Engagements hypothécaires Inventaire des engagements hypothécaires Type CHF Taux Échéance Fixe % Fixe % Fixe % Total % Inventaire des engagements hypothécaires remboursés Aucun remboursement n'a été effectué durant cette période Taux de rémunération Information sur le taux appliqué en respect du contrat de fonds (art. 18, 19) Taux maximum Rémunération à la Direction par année Taux appliqué Pour la commission de gestion (art. 19.1) 1.00 % 0.50 % Pour la commission d émission (art. 18.1) 5.00 % Pour l achat ou la vente d immeubles (art b) 3.00 % Pour le travail occasionné lors de la construction, rénovation ou transformation (art a) 3.00 % 3.00 % Pour la gestion des immeubles (art c) 6.00 % 6.00 % Rémunération à la Banque dépositaire Taux maximum Taux appliqué Pour l administration, le règlement du trafic des paiements, la surveillance de la direction de fonds (art. 19.2) % % Pour le versement du dividende (art. 19.3) 0.50 % 0.50 % Distribution de dividende Pour l'exercice 2014, le fonds Realstone Prime and Trophy distribue un dividende net d'impôts de CHF 3.00 par part (CHF 2.15 par part en 2013 sur une période de neuf mois). Un dividende intermédiaire de CHF 2.35 par part a été payé le 12 septembre Le solde de CHF 0.65 par part sera payé le 28 avril Coupon CHF par part Coupon n 2 provenant du rendement de la fortune immobilière 2.35 Coupon n 3 provenant du rendement de la fortune immobilière 0.65 Total REALSTONE PRIME AND TROPHY RAPPORT ANNUEL AU 31 DÉCEMBRE 2014

9 Principe d évaluation et de calcul de la valeur nette d inventaire (VNI) Conformément aux dispositions légales et à la directive pour les fonds immobiliers de la Swiss Funds & Assets Management Association (SFAMA) du 2 avril 2008, l évaluation des biens immobiliers a été effectuée par les experts indépendants au moyen de la méthode «Discounted Cash Flow» (DCF). Cette évaluation est fondée sur le potentiel de rendement de chaque immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs sur une période de dix ans. Les flux nets de trésorerie, ainsi calculés, sont actualisés et la somme de ces montants et de la valeur résiduelle de l immeuble permettent d obtenir la valeur vénale. Cette dernière correspond à la juste valeur de marché de l immeuble au moment de l évaluation. Le taux d escompte utilisé pour l évaluation de l immeuble est de 3.55% (3.74% au ). L'indice des prix à la consommation a été diminué de 0.75% ( ) à 0.49% ( ). Il est important de préciser que le taux d escompte publié par Realstone SA prend en compte dans les cash-flows escomptés, en déduction des revenus immobiliers nets ordinaires, une provision pour travaux d entretien futurs calculée en fonction de l âge d exploitation et de la valeur intrinsèque du bâtiment, respectivement de sa reconstruction en fin de vie (fonds de rénovation). D autre part, la rente perpétuelle, qui représente environ 60% de la valeur vénale calculée au moyen de la méthode DCF, n est pas indexée à l inflation. Ces deux facteurs entraînent une réduction des taux d escompte, de l ordre de 0.4% à 0.7% selon les immeubles, par rapport à d autres méthodes DCF usitées sur le marché des fonds immobiliers. Ces dernières intègrent ces éléments dans le taux d escompte et non dans les cash-flows, avec pour résultat des valorisations d immeubles équivalentes et conformes au marché, mais des taux d escompte plus élevés. La valeur nette d inventaire du fonds immobilier est exprimée dans la monnaie de compte du fonds à la fin de l exercice et lors de chaque émission de parts. La valeur nette d inventaire d une part est obtenue à partir de la fortune brute du fonds, réduite d éventuels engagements du fonds immobilier ainsi que d impôts à payer, divisée par le nombre de parts en circulation. La valeur vénale de chaque immeuble représente le prix probablement réalisable en présence d un flux d affaires normal et sous l hypothèse d un comportement diligent d achat et de vente. De cas en cas, notamment lors de l achat et de la vente d immeubles, d éventuelles opportunités se présentant sont exploitées au mieux dans l intérêt du Fonds. Il peut dès lors en résulter des différences par rapport aux évaluations. Liste des achats et des ventes d avoirs durant l exercice Achats et Ventes Aucune transaction pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre Inventaire de la fortune du fonds Immeubles à usage commercial Canton, Commune, Adresse Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Revenus locatifs VD, Lausanne, Av. du Théâtre REALSTONE PRIME AND TROPHY RAPPORT ANNUEL AU 31 DÉCEMBRE

10 Le fonds en bref Chiffres résumés CHF au au Fortune totale Fortune nette du fonds Valeur vénale estimée des immeubles terminés Période Parts en circulation Fortune nette Valeur nette d inventaire par part Revenu ordinaire Distribution gain en capital Total Indices calculés selon la directive de la SFAMA Quote-part de perte sur loyers 2.79 % 0.00 % Coefficient d endettement % % Marge de bénéfice d exploitation (marge EBIT) % % Quote-part des charges d exploitation (TER REF GAV) 0.88 % 0.88 % Quote-part des charges d exploitation (TER REF NAV) 1.83 % 1.83 % Rentabilité des fonds propres «Return on Equity» (ROE) 2.99 % 2.34 % Rendement sur distribution % 2.10 % Coefficient de distribution % % Agio/disagio au n/a n/a Rendement de placement 3.00 % 2.40 % Performance du fonds Realstone Prime and Trophy Depuis création du fonds Realstone Prime and Trophy 2 n/a n/a n/a SXI Real Estate Funds TR % % % 1 Le cours hors-bourse n étant pas représentatif au 31 décembre, c est la valeur nette d inventaire au 31 décembre (VNI) qui a été prise en compte pour le calcul de ce ratio. 2 La performance étant calculée sur le cours hors bourse et aucune transaction représentative n'ayant été conclue, la performance boursière n'est pas considérée comme pertinente. Au , cinq locataires repreśentent plus de 5% des revenus locatifs du fonds. Il s agit de La Mobilie re (15.7%), Patrick de Preux Etude de notaire (12.9%), Jardin d Asie SA (11%), Realstone SA (5.5%), et Geŕance Robert Crot & Cie SA (6.3%). Les conditions du contrat de bail de Realstone SA ont été certifiées conformes au prix du marché par l'expert indépendant du fonds. 9 REALSTONE PRIME AND TROPHY RAPPORT ANNUEL AU 31 DÉCEMBRE 2014

11 Rapport de l organe de révision Rapport abrégé de l organe de révision selon la loi sur les placements collectifs sur les comptes annuels de Realstone Prime and Trophy En notre qualité de société d audit selon la loi sur les placements collectifs, nous avons effectué l audit des comptes annuels du fonds de placement Realstone Prime and Trophy comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à l utilisation du résultat et à la présentation des coûts ainsi que les autres indications selon l art. 89 al. 1 let. b h et l art. 90 de la loi suisse sur les placements collectifs (LPCC) (pages 3, et 5 à 9) pour l exercice arrêté au 31 décembre Responsabilité du Conseil d administration de la société de direction de fonds La responsabilité de l établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions de la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu au contrat du fonds de placement et au prospectus, incombe au Conseil d administration de la société de direction de fonds. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d un système de contrôle interne relatif à l établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d erreurs. En outre, le Conseil d administration de la société de direction de fonds est responsable du choix et de l application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates. Responsabilité de la société d audit selon la loi sur les placements collectifs Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d anomalies significatives. Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d audit relève du jugement de l auditeur, de même que l évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d erreurs. Lors de l évaluation de ces risques, l auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d exprimer une opinion sur l existence et l efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d audit. Opinion d audit Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l exercice arrêté au 31 décembre 2014 sont conformes à la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu au contrat du fonds de placement et au prospectus. Rapport sur d autres dispositions légales Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) et à l art. 127 LPCC ainsi que celles régissant l indépendance (art. 11 LSR) et qu il n existe aucun fait incompatible avec notre indépendance. PricewaterhouseCoopers SA Jean-Sébastien Lassonde Expert-réviseur Réviseur responsable Violaine Augustin-Moreau Genève, le 27 avril 2015

12 REALSTONE SA Avenue d Ouchy 6 CP 1255, CH-1001 Lausanne T F info@realstone.ch