Bon départ. Toulouse Bureaux T DTZ Research PROPERTY TIMES. Sommaire. Auteur. Contacts

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Bon départ Toulouse Bureaux T Avril 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre immédiate et future 4 Définitions 5 Après une année 214 plutôt active (142 m² commercialisés), la demande placée sur le marché des bureaux à Toulouse a continué sa progression, en ce début d année. Près de 45 m² de bureaux ont été placés, soit une hausse de 33% par rapport au 1er trimestre 214. Ces bons résultats sont dus à la réalisation de quelques grandes transactions et comptes propres dans des immeubles neufs ou restructurés. Ces mouvements représentent les deux-tiers de la demande placée ce trimestre. Après avoir dépassé la barre des 2 m² en 214, l offre de bureaux a continué de gonfler (+3% en 3 mois) pour atteindre 218 m² début avril. Cette nouvelle hausse concerne exclusivement des surfaces de bureaux de 2 nde main, en hausse de 21% sur la même période. Dans le même temps, l offre de bureaux neufs et restructurés s est fortement contractée pour tomber à 32 4 m² (-45% en 3 mois). Ce nouveau recul de l offre de première main crée une situation de pénurie dans les secteurs du centre-ville, du Nord / Nord-Ouest. Près de 4% des opérations livrables de 215 ont d ores et déjà été réalisés au 1 er trimestre, parmi lesquelles une opération lancée en blanc et encore disponible (5 m²). Environ 88 autres m² de bureaux sont actuellement en chantier pour des livraisons en 215 et 216. Cette production neuve est très largement précommercialisée et seuls 6 m² sont encore disponibles. Les clés en main et les comptes propres sont aujourd hui la règle sur le marché toulousain. Les projets à l étude sont pour la plupart soumis à une précommercialisation en tout ou partie avant leur mise en chantier, signe de la très grande prudence des opérateurs et ce en dépit d une offre immédiate de 1 ère main très faible. Les valeurs locatives sont restées stables en ce début d année avec un loyer moyen des bureaux de 1 ère main autour de 15 /m²/an tandis que celui des bureaux de 2 nde main reste élevé, à /m²/an. Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 () helene.boreau@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Graphique 1 Demande placée et taux de vacance au 1 er trimestre, en milliers de m² % 6% 4% 2% % Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Demande placée Taux de vacance Source : DTZ Property Times 1

2 Toulouse Bureaux T1 215 Contexte économique Vers des lendemains meilleurs? L économie mondiale continue d afficher une tendance positive même si l heure est au ralentissement en Chine et que des voix s élèvent pour alerter sur la stagnation de l économie américaine dans les prochains trimestres. En Europe, les signes d une reprise se dessinent mais comme toujours ils sont plus ou moins intenses selon les pays considérés : fort dynamisme de l activité au Royaume-Uni, en Allemagne et en Europe Centrale et de l Est. En France, les derniers chiffres du PIB ont montré un nouveau recul au 4 ème trimestre sans cependant entamer la confiance dans un retour de cet indicateur autour de,3% et,4% au 1 er semestre 215. L INSEE vient d ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de 1,1% pour l ensemble de l année 215 (graphique 2). Des ménages plus optimistes que les entreprises En mars 215, la confiance des ménages s est améliorée pour le deuxième mois consécutif pour atteindre un score de 93, son plus haut niveau depuis novembre 21 (graphique 3). Dans le même temps, le climat des affaires est lui aussi en hausse avec un indicateur synthétique passé de 94 à 96, après trois mois de stabilité. Selon les secteurs d activité la confiance des chefs d entreprise est cependant variable : elle gagne un point dans les services et trois dans le commerce. Les industriels sont, quant à eux, plus pessimistes avec un recul d un point en un mois. Nouvelle hausse du chômage Après avoir atteint un point haut à 3,5 millions de demandeurs d emploi, la courbe du chômage s est inversée mais pour un mois seulement. Aux bons chiffres de janvier ont succédé d autres moins enthousiasmants. En un an, le nombre de demandeurs d emplois a augmenté de 4,4% pour atteindre 3,494 millions de demandeurs d emplois (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. Les différentes mesures politiques prises par le gouvernement pour soutenir l emploi - CICE et Pacte de responsabilité devraient produire leurs effets haussiers sur l emploi marchand au cours du premier semestre 215. La traduction immobilière de l ensemble de ces données macro-économiques tient à une demande exprimée plutôt en phase de contraction. Si les grands projets immobiliers restent d actualité, les PME et PMI restent, quant à elles, très prudentes quant à l initiation de nouveaux déménagements. Il faudra sans nul doute attendre la concrétisation des espoirs d une reprise économique avant de revenir à des niveaux de demandes exprimées satisfaisants. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Property Times 2

3 Toulouse Bureaux T1 215 Demande placée et valeurs locatives Un bon trimestre grâce aux clés en main Dans la lignée des bons résultats de 214 (142 m² commercialisés), la demande placée des bureaux toulousains continue de progresser en 215. Au 1 er trimestre, 45 m² de bureaux ont été transactés sur l agglomération, un volume en progression de 33% par rapport au 1 er trimestre 214. Cette hausse est toujours due principalement à la réalisation de quelques grandes transactions sur des bureaux neufs, qui ont représenté les deux-tiers des mouvements du trimestre. En parallèle, les volumes placés supérieurs à 1 m² ont représenté environ 7% de la demande, soit environ 32 m² répartis en 6 transactions. Deux mouvements sortent du lot avec des volumes supérieurs ou égaux à 1 m² ; il s agit de deux clé en mains : la construction par le Rectorat de l Académie de Toulouse d un immeuble de bureaux en centreville (15 5 m²) ainsi que la transaction de Thalès sur un immeuble à construire à Labège (1 m²). Les transactions sur les petits volumes ont également été nombreuses ce trimestre. Environ 8 m² se répartissent sur une cinquantaine de surfaces inférieures à 5 m². Les deux transactions phares du trimestre permettent à la demande de se rééquilibrer sur le centre-ville et le Sud-Est de l agglomération, contrairement à 214 où la zone aéroportuaire était au cœur de toutes les demandes. Des valeurs locatives stables Les valeurs locatives des bureaux de 1 ère et de 2 nde main ont peu évolué d un trimestre à l autre. Graphique 5 Demande placée de bureaux à Toulouse, en milliers de m² Source: OTIE-AUAT, DTZ Graphique 6 Valeurs locatives de bureaux à Toulouse, en /m²/an Source: OTIE-AUAT, DTZ Première main Seconde main Neuf ou restructuré Récent Ancien La moyenne des loyers pour des bureaux neufs sur l agglomération toulousaine se situe autour de 15 /m²/an et celle des bureaux «récents» autour de 135 /m²/an. La valeur moyenne des bureaux de 2 nde main est restée stable, autour de /m²/an. Borderouge affiche la valeur locative moyenne la plus élevée pour des surfaces neuves, autour de 1 /m²/an. Pour la 2 nde main, certaines valeurs en centre-ville sont très proches de la moyenne du neuf (15 /m²/an). Tableau 1 Principales transactions de bureaux à Toulouse au 1 er trimestre 215 Localisation Preneur Surface Etat TOULOUSE RECTORAT DE L ACADEMIE DE TOULOUSE 15 5 m² Neuf LABEGE/INNOPOLE THALES 1 m² A construire SAINT-MARTIN/RAMASSIER LGM 1 97 m² Ancien BLAGNAC ASTIA 1 7 m² Ancien BALMA/GRAMONT LCL 1 m² Neuf Source: OTIE-AUAT, DTZ LA PLAINE POLYEXPERT PYRENEES 1 m² Ancien Property Times 3

4 Toulouse Bureaux T1 215 Offre immédiate et future Vers une pénurie d offre neuve Après avoir déjà bien augmenté en 214 (+9%), le stock de bureaux toulousain a continué de grimper pour atteindre 218 m² recensés en avril 215, soit une nouvelle hausse de 3% en 3 mois. Le taux de vacance se situe désormais à 5,2% ; ce qui reste néanmoins inférieur au taux des années où le stock était particulièrement important (jusqu à 267 m² disponibles). Cet accroissement du stock provient essentiellement d immeubles n ayant jamais été occupés de plus de 5 ans en zone franche urbaine et basculant dans le stock ancien. Le stock de ces bureaux a effectivement augmenté de 21% en 3 mois, une hausse supérieure à celle observée sur l ensemble de l année 214. Dans le même temps, l offre de bureaux neufs s est fortement contractée pour tomber à 32 4 m² début avril (-45% en 3 mois). Ce nouveau recul de l offre neuve crée une pénurie de stock en centre-ville, au Nord et au Nord-Ouest de l agglomération. L offre neuve disponible se concentre donc désormais à 68% dans le Sud-Ouest (Basso-Combo ), ainsi qu à l Est et Sud- Est pour 32% (Borderouge, Balma-Gramont, Labège ). L offre de 2 nde main a également plus fortement progressé dans le Sud-Ouest, secteur qui concentre désormais 31% des disponibilités de bureaux de 2 nde main. Une offre future quasi inexistante Quatre opérations ont d ores et déjà été livrées ce trimestre pour un total de 24 3 m². Une seule avait été lancée en blanc et a été livrée vacante. Il s agit des 5 m² de la 3 ème tranche du «Golf Park» développé par DOUGHTY HANSON à Basso-Combo. Près de 24 4 m² supplémentaires de bureaux neufs sont livrables d ici la fin de l année, dont seulement 1 5 m² encore disponibles au sein d un des bâtiments du «Green Park» de 3R à Labège. Il en va de même pour les surfaces livrables l année prochaine, seuls 4 m² sont disponibles dans le «Carré de Maourine» développée à Borderouge par BELIN PROMOTION. La construction de bureaux à Toulouse est en effet dominée par les clés en main ou les comptes propres (Safran, Airbus, Akka Technologie ). De nouvelles autorisations ont été délivrées ce trimestre hissant le volume de projets prêts à être mis en chantier à 167 m². En revanche, la plupart des lancements reste souvent soumis à une précommercialisation. Malgré une offre immédiate de bureaux neufs très faible, les acteurs du marché restent donc toujours très prudents. Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Toulouse Graphique 7 Offre immédiate de bureaux à Toulouse, en milliers de m² Graphique 8 Taux de vacance à Toulouse 8% 6% 4% 2% % Graphique 9 Offre de 1ère main (>1 m²) à Toulouse, en milliers de m² Première main Seconde main En chantier Avec Permis Sans Permis Opération Secteur Promoteur/investisseur Surface Année de livraison LES AMARANTES - tr.3 BORDEROUGE GA PROMOTION 9 2 m² 216 VERDAUJA BALMA GRAMONT PITCH PROMOTION 5 2 m² 216 CARRE DE MAOURINE BORDEROUGE BELIN PROMOTION 4 m² Property Times 4

5 Toulouse Bureaux T1 215 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Toulouse Pascale Cieutat Directrice +33 () pascale.cieutat@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 () nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 () alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 1 USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () info@dtz.com DTZ Toulouse 154 Bis, Allée de Barcelone 3 Toulouse France phone +33 () fax +33 ()