DTZ Research PROPERTY TIMES Volume en hausse Ventes de bureaux Ile-de-France 214 15 Janvier 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs à l acquisition 5 Offre et demande exprimée 6 Définitions 7 En ligne avec un marché locatif qui a retrouvé des couleurs en 214, le segment des ventes de bureaux en Ile-de-France a vu son activité bondir de 32% en un an, avec 258 4 m² acquis par des utilisateurs finaux durant l année. Le nombre de transaction a, pour sa part, progressé de 21% avec 285 acquisitions en 214 sur l ensemble de la région francilienne. La transaction la plus importante de l année est à mettre à l actif de SAFRAN qui s est porté acquéreur d un ensemble de 45 3 m² à Chateaufort dans le département des Yvelines. Il s agit de l une des quatre plus importantes ventes à utilisateur jamais enregistrée sur la région francilienne. Les cabinets juridiques ou de conseil restent les principaux animateurs du marché, impliqués dans un tiers des transactions. Les entreprises du secteur financier, qu elles soient des banques ou des assurances, ont également été actives avec notamment trois transactions d envergure sur des surfaces comprises entre 1 4 m² et 24 m². La valeur moyenne des ventes a chuté de 19% en un an, s établissant à 4 654 /m² HT-HC à l échelle francilienne. Cette baisse est néanmoins trompeuse, reflétant davantage la multiplication de transactions d envergure en périphérie sur des marchés plus accessibles en termes de prix, qu une baisse réelle des valeurs du marché. L offre immédiate de bureaux disponibles à la vente représentait, fin 214, 4 1 m², un chiffre en baisse de 8% en un an. Sur le long terme, le stock d offre immédiate à la vente évolue peu, naviguant entre 35 et 45 m² depuis plusieurs années. Auteur Massinissa Fedala Chargé d Etudes Senior +33 ()1 49 64 46 29 massinissa.fedala@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 ()1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 ()1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Graphique 1 Ventes de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² et en nombre 35 3 25 2 15 1 5 5 4 3 2 1 Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com En m² En nombre www.dtz.com Property Times 1
Ventes de bureaux en Ile-de-France 214 Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3 ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2 ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1 ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Il atteint son plus haut niveau depuis novembre 21 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 214 (-,3%) n aura pas été suivie d effet, et, dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 214 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (c.f. DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture, indices 12 11 1 9 8 7 6 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A 3 5 3 2 5 2 1 5 Source: INSEE www.dtz.com Property Times 2
Ventes de bureaux en Ile-de-France 214 Demande placée Reprise des ventes en 214 après deux années de recul Avec 258 4 m² de bureaux acquis en 214, le marché francilien des ventes de bureaux a retrouvé des couleurs après un exercice 213 mitigé. Alors que le marché locatif a lui aussi progressé de 14% en un an, celui des ventes de bureaux a vu son activité bondir de 32% sur la même période. Ce regain d activité s est surtout observé sur la première moitié de l année avec un volume record de plus de 16 m² acquis en seulement six mois. La transaction la plus importante de l année est à mettre à l actif de SAFRAN. L industriel s est porté acquéreur d un ensemble de 45 3 m² à Chateaufort (78), où il occupera les anciens locaux de NORTEL sur lesquels environ 1 5 salariés seront regroupés. Il s agit de l une des quatre plus importantes ventes à utilisateur jamais enregistrée sur la région francilienne. Si la transaction exceptionnelle de SAFRAN explique une large partie du rebond de l activité, les autres segments de surface ont également surperformé cette année. Ainsi, le nombre de transactions a progressé de 21% en un an, avec 285 signatures sur l ensemble de l année (graphique 6). Les cabinets juridiques, de conseils et les financiers impliqués dans plus de la moitié des transactions Sans surprise, les cabinets juridiques et de conseil restent les principaux animateurs du marché de la vente de bureaux libres, à l origine d une signature sur trois. Ces entreprises s engagent principalement sur des surfaces de seconde main inférieures à 5 m², le plus souvent dans la capitale. Les entreprises du secteur financier forment le second contingent d acquéreurs le plus important avec 19% des transactions et près de 4% des surfaces acquises. A contrecourant d un processus, désormais bien établi, d externalisation de leur fonction immobilière, les banques et les assurances ont, notamment, signé trois transactions d envergure : la SMABTP sur les 24 m² du «Pullmann Rive Gauche» dans le 15 ème arrondissement, la BRED sur les 17 m² en cours de construction de l immeuble «Urbagreen» à Joinville-le-Pont (94), et enfin KLESIA sur les 1 4 m² de «Strato» dans le 17 ème arrondissement. A l inverse, et malgré l annonce de l acquisition potentielle par l Etat du futur siège du Ministère de l Intérieur (26 2 m²) en cours de construction dans le 2 ème arrondissement, le secteur public poursuit sa politique de désengagement de l immobilier en privilégiant la location à l acquisition pour ses besoins en nouvelles surfaces tertiaires. Ainsi, seules trois transactions ont été recensées sur l ensemble de l année, soit 2 6 m², contre un volume annuel moyen d acquisition de 5 m² de surfaces de bureaux au cours de la décennie écoulée. Graphique 5 Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² 3 2 5 2 1 5 1 5 Graphique 6 Ventes de bureaux en Ile-de-France, en milliers de m² et en nombre 35 3 25 2 15 1 5 Graphique 7 Locations Ventes Répartition des ventes à utilisateur selon le secteur d activité de l acquéreur en 214, en nombre TIC 7% Industries 1% En m² Autres services 19% Commun. 2% Secteur public 4% Transports - Logistique 5% En nombre Juridique - Conseil 34% Financiers 19% 5 4 3 2 1 www.dtz.com Property Times 3
Ventes de bureaux en Ile-de-France 214 Un marché toujours concentré sur les petites surfaces Le segment des surfaces comprises entre 5 et 1 5 m² a été le plus dynamique avec 63 transactions et 56 54 m² acquis, soit près de 3 fois le volume de transaction enregistré sur cette tranche de surface en 213. Il s agit de l année la plus dynamique sur ce segment depuis 26, tant en volume qu en nombre de transaction. Le marché de la vente reste, néanmoins, largement dominé par le segment des surfaces inférieures à 5 m², qui ne concentre que 17% des surfaces commercialisées, mais sept transactions sur dix (graphique 8). Peu de VEFA, pas de compte-propre Les acquisitions de surfaces de première main ont atteint un point bas en 214 avec seulement 8 signatures, soit moitié moins qu en 213. Le marché de la vente de bureaux libres reste très largement concentré sur des surfaces de seconde main (graphique 9). Les opérations en compte-propre ont carrément disparu en 214 alors qu elles avaient représenté un volume de 4 m² placés l an dernier. Les utilisateurs à la recherche de surfaces neuves privilégient les opérations déjà en cours qui sortiront de terre plus rapidement. Transactions exceptionnelles à Paris comme en Banlieue La capitale concentre près de deux tiers des acquisitions à l échelle francilienne avec 177 transactions en 214, un chiffre en progression de 19% sur un an. Si le nombre de transaction est en hausse, le volume de surface l est également avec près de 12 m² acquis sur la capitale, soit une progression de 55% en un an, et même de 169% en deux ans. L année aura été marquée par deux ventes à utilisateur supérieures à 1 m², des gabarits absents de la capitale depuis trois ans. Si Paris conserve son leadership, l activité n en a pas moins été soutenue de l autre côté du périphérique avec 18 acquisitions pour un volume global de 139 m², soit des progressions respectives de 24% et 17% sur un an. La Deuxième Couronne tire son épingle du jeu avec 45 transactions - un total à peine supérieur à ce qui est habituellement observé sur ce secteur - mais surtout un volume de plus de 79 m², deux fois celui observé en 213. La transaction exceptionnelle de SAFRAN explique en grande partie cette progression ; le regain d activité s est observé sur l ensemble des segments de surfaces. Graphique 8 Ventes de bureaux en Ile-de-France par tranches de surfaces, en nombre de transactions 1% 8% 6% 4% 2% % Moins de 5 m² De 5 à 1 5 m² De 1 5 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² Graphique 9 Répartition des ventes de bureaux en Ile-de-France par type de surfaces, en nombre de transactions 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 1 1ère main 2nde main Répartition des ventes de bureaux en Ile-de-France par localisation, en nombre de transactions 1% 8% 6% 4% 2% % Paris CO dont QCA La Défense Première Couronne Paris hors Centre Ouest Croissant Ouest Deuxième Couronne www.dtz.com Property Times 4
Ventes de bureaux en Ile-de-France 214 Valeurs à l acquisition Baisse des valeurs en trompe-l œil Malgré une demande en hausse, la valeur moyenne d acquisition plonge, à 4 654 /m² HT-HC en 214, soit une baisse de 19% en un an, mais surtout un point bas sur huit années. L analyse des évolutions de prix secteur par secteur montre que cette baisse est davantage due à un déplacement du centre de gravité du marché, et surtout de celui des grandes transactions, vers les Deuxième et Première Couronnes, marchés les moins chers, qu à un réel recul des valeurs. En réalité, à l exception du Croissant Ouest qui enregistre une baisse marquée de sa valeur moyenne d acquisition, à 4 79 HT-HC, les prix sont résilients sur l ensemble des autres secteurs. La valeur moyenne sur le secteur de Paris Centre Ouest (QCA inclus) reste même au-dessus de la barre symbolique des 8 /m² HT-HC. La transaction de KLESIA dans le 17 ème arrondissement à près de 1 /m² HT-HC vient même poser de nouveaux jalons sur ce secteur. Graphique 11 Ventes de bureaux en Ile-de-France et valeur moyenne à l acquisition 35 3 25 2 15 1 5 Source : DTZ Research Demande placée en m² Prix moyen de transaction ( /m²) 6 5 4 3 2 1 Carte 1 Valeurs vénales estimées des ventes d immeubles et locaux libres d occupation (214) Compte-tenu de notre expertise du marché et / ou des dernières transactions constatées Courbevoie Nord Colombes Bois-Colombes La Garenne Colombes 1 2 3 5 /m² Levallois-Perret Paris 17ème Nord 4 2 1 /m² Asnières-sur-Seine Clichy 1 3 3 5 /m² Paris 9ème Nord 6 9 /m² Paris 18/19/2ème 2 2 5 5 /m² La Défense 3 2 6 /m² Paris 1/11ème 5 8 /m² Neuilly-sur-Seine 6 5 9 5 /m² Puteaux 2 5 5 /m² Paris 3/4ème 7 1 /m² Nanterre Rueil-Malmaison 1 5 5 /m² Paris 12/13ème 3 5 7 5 /m² Suresnes Saint-Cloud Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux 1 5 6 6 /m² Paris 5/6/7ème 8 15 /m² Paris 16ème Sud 6 8 /m² Paris 14ème /15ème 3 5 9 /m² Paris QCA Etoile 8 12 5 /m² Paris QCA Opéra 7 5 12 /m² Source : DTZ Research www.dtz.com Property Times 5
Ventes de bureaux en Ile-de-France 214 Offre et demande exprimée Une offre essentiellement en Banlieue L offre immédiate de bureaux disponibles à la vente représentait, fin 214, 4 1 m², un chiffre en baisse de 8% en un an. Sur le long terme, le stock d offre immédiate à la vente évolue peu, naviguant entre 35 et 45 m² depuis plusieurs années. La Deuxième Couronne est le secteur qui concentre la plus grande partie de cette offre avec plus de 2 m² vacants aujourd hui identifiés. Le reste des disponibilités se partage entre Paris (83 3 m² immédiatement disponibles), la Première Couronne (46 7 m²) et le Croissant Ouest (65 8 m²). Le quartier d affaires de La Défense reste essentiellement un marché locatif, et aucune offre n est aujourd hui identifiée à la vente (graphique 12). L offre de bureaux à la vente devient de plus en plus importante à mesure que l on s écarte des quartiers tertiaires les plus établis. Les cabinets juridiques et de conseil resteront les principaux animateurs du marché en 215 La demande exprimée est en ligne avec la demande placée. Ainsi, les cabinets juridiques et de conseil devraient conserver un rôle majeur sur le marché des ventes de bureaux dans les mois à venir. Ils sont à la source d environ la moitié des demandes exprimées pour des projets d acquisition. Le profil des locaux visés par ce type d entreprises, à savoir des petites surfaces localisées dans Paris, justifie une propension plus grande à l acquisition. La relative faiblesse des surfaces visées, et donc des sommes à engager, des taux d intérêt à des niveaux historiquement faibles, et des loyers parisiens qui restent bloqués à des niveaux élevés, sont autant d arguments qui militent en faveur d une approche patrimoniale de son immobilier. Ces entreprises peuvent ainsi s engager sur des actifs immobiliers qui resteront liquides de par leur taille et leur localisation. A l inverse, malgré un rebond de leur activité cette année, les industriels restent timides, avec à peine 5% des demandes exprimées (graphique 14). Le profil des surfaces traditionnellement recherchées, plus importantes et localisées sur des marchés périphériques, est ici un frein à l acquisition. De plus, la conjoncture économique, avec des taux de marge à un plus bas historique et des carnets de commande qui peinent à se remplir, pousse ces utilisateurs à concentrer leurs capacités financières sur leur cœur de métier. Graphique 12 Evolution de l offre immédiate, en milliers de m² Paris QCA &CO Source : DTZ Research Graphique 13 Offre à un an et ventes sur 12 mois en Ile-de-France, en milliers de m² T4 213 Milliers T4 214-1 1 2 3 4 5-1 1 2 3 Graphique 14 Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest Transactions sur 12 mois Offre à un an 1ère Cour. 2ème Cour. 5 1 15 2 25 T4 213 T4 214 Paris QCA &CO Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1ère Cour. 2ème Cour. Répartition de la demande exprimée de bureaux à l acquisition par secteur d activité, en surface Juridique - Conseil Financiers Transports - Logistique TIC Secteur public Communication - Création Autres services Industries % 1% 2% 3% 4% Source : DTZ Research www.dtz.com Property Times 6
Ventes de bureaux en Ile-de-France 214 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Capex (Capital Expenditures) : Dépenses d investissement en capital. Coûts inhérents au maintien/à la mise aux normes de l actif immobilier. www.dtz.com Property Times 7
EMEA John Forrester Chief Executive +44 ()2 3296 22 john.forrester@dtz.com France Antoine Derville PDG +33 ()1 49 64 9 7 antoine.derville@dtz.com Heading Name Title +44 ()2 3296 382 email@dtz.com Heading Name Title +44 ()2 3296 382 email@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 ()1 49 64 9 69 marc-henri.bladier@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 ()1 49 64 46 37 nils.vinck@dtz.com Ventes Matthieu Garreaud Directeur +33 ()1 49 64 47 5 matthieu.garreaud@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 ()1 49 64 48 58 alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 ()1 49 64 47 82 jean-louis.guilhamat@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 ()1 47 48 48 77 jean-philippe.carmarans@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : www.dtz.com/research Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone +1 312 424 8 fax +1 312 424 88 email info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 ()1 49 64 49 64 fax +33 ()1 47 48 94 72 email info@dtz.com www.dtz.com/research