Property Times Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 L exception dans un marché dépressif 15 janvier 214 Sommaire Contexte économique 2 Croissant Ouest 3 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri Défense 11 Définitions 13 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 ()149644791 delphine.mahe@dtz.com Contacts Magali Marton Head of EMEA Research +33 ()149644954 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()232962159 hans.vrensen@dtz.com Dans un marché francilien frappé par un recul de 25% de la demande placée, le Croissant Ouest a su tirer son épingle du jeu. Avec 5885 m² de bureaux commercialisés en 213, il voit en effet son activité progresser de 16% d une année sur l autre quand, dans le même temps, l ensemble des autres secteurs franciliens voient leur demande reculer, dans des proportions allant de 19% pour Paris à 63% pour la Première Couronne. A l exception du secteur Péri Défense, qui a souffert d un faible niveau d activité sur le segment des grandes surfaces, cette hausse de la demande placée a concerné l ensemble des sous-marchés du Croissant Ouest. La Boucle Sud enregistre ainsi une hausse de 16% en un an, tandis que la Boucle Nord et le secteur Neuilly-Levallois voient leurs performances progresser de 67% et 76% respectivement. Dans un contexte de marché francilien marqué par un net recul des commercialisations sur le segment des surfaces supérieures à 5 m², le Croissant Ouest progresse à contre-courant, courant, avec une performance en hausse de 35% d une année sur l autre sur ce segment de surfaces. Il en va de même pour les transactions de surfaces intermédiaires res qui, en progression de seulement 3% à l échelle francilienne, progressent de 31% dans le Croissant Ouest, notamment grâce aux efforts consentis par les propriétaires en termes d accompagnements locatifs. Le créneau des petites surfaces voit, en revanche, son activité reculer d une année sur l autre (-2%). Le loyer prime, à 57 /m²/an fin 212, se positionne désormais à 58 /m²/an (+2% en un an). Les mesures d accompagnement demeurent conséquentes, pouvant représenter une décote de 2-25%, voire davantage, entre le loyer facial et le loyer économique. Le loyer moyen de 1 ère main a connu une évolution similaire pour atteindre 389 /m²/an en fin d année. Le loyer moyen de seconde main, relativement stable depuis 4 ans, se positionne aujourd hui à 282 /m²/an. L offre immédiate dans le Croissant Ouest, en hausse continue depuis 21, a de nouveau progressé en 213 (+12%). Près d 1,1 million de m² étaient ainsi vacants fin 213, représentant un taux de vacance de 13,9%. Avec 385 m² de bureaux disponibles fin 213 (+23% en un an), le secteur Péri Défense concentre plus du tiers du stock disponible dans le Croissant Ouest. Près de 245 m² de bureaux ont été livrés en 213 dans le Croissant Ouest, dont 16 m² disponibles au moment de leur livraison. Le niveau de livraison sera plus faible en 214, avec seulement 163 m² actuellement en chantier, dont 92 5 m² encore sur le marché. Ces disponibilités se concentrent pour l essentiel à Neuilly-sur-Seine (461 m²) et en Boucle Nord (284 m²). DTZ Research
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Contexte économique Une économie sans moteur Alors que l activité économique de la zone Euro montre de sérieux signes de reprise avec une progression de l indicateur composite PMI Markit depuis plusieurs mois - la France reste à la traine et apparaît aujourd hui comme la seule économie des 4 géants de la zone à enregistrer une baisse de son activité au 4 ème trimestre. Après un recul du PIB de,1% au 3 ème trimestre, l INSEE table sur une légère reprise au 4 ème trimestre 213 (+,4%). Ce rebond, pour partie mécanique et conjoncturel - les ménages ayant précipité certains achats en prévision de la hausse de la TVA au 1 er janvier 214, et du durcissement du bonus-malus automobile- ne devrait pas être suivi d effets avec une croissance quasi nulle anticipée sur la 1 ère moitié de 214, avec,2% de croissance attendue aux 1 er et 2 ème trimestres 214 (graphique 1). L ensemble des moteurs de l économie française sont grippés. La consommation des ménages ne décolle pas dans un environnement incertain où le pouvoir d achat en baisse côtoie un taux de chômage toujours élevé. Le moral des ménages ne montre aucun signe d amélioration, évoluant, mois après mois, bien en-deçà de son niveau de longue période (graphique 2). Le pessimisme des ménages français atteint même des niveaux historiquement élevés en ce qui concerne les perspectives d évolution de niveaux de vie. L investissement des entreprises ne montre pas davantage de dynamisme, en recul de,6% au 3 ème trimestre, dans un contexte de taux de marge au plus bas depuis trente ans. Là encore, le climat des affaires ne laisse pas augurer d évolution positive significative (graphique 2). Le taux de chômage ne faiblit pas Objectif phare du gouvernement, l inversion de la courbe du chômage semble inatteignable, même à moyen terme, dans un contexte de croissance molle. L INSEE anticipe même une hausse du taux de chômage d ici à juin, pour atteindre 11% de la population active, contre 1,9% aujourd hui. Si la mise en place du crédit d impôt compétitivité et emploi (CICE) devrait déboucher, d après les estimations, sur la création de 3 emplois, ce dispositif ne permettra que de ralentir la hausse du chômage, qui ne devrait se stabiliser qu à partir de l été 214. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % Source: INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture 12 11 1 9 8 7 6 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A 1 34 29 24 19 Source: Pôle Emploi 1 : Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi www.dtz.com Property Times 2
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Croissant Ouest Maintien de l activité transactionnelle dans un marché francilien en recul de 25% Dans un contexte francilien de recul de la demande placée (-25% en un an), le Croissant Ouest est le seul secteur épargné par la chute sévère des commercialisations. Avec 588 4 m² de bureaux placés en 213, il enregistre en effet une performance supérieure de 16% à celle réalisée un an plus tôt quand, dans le même temps, les autres secteurs accusent des baisses de demande placée allant de 19% à Paris à 63% en Première Couronne. Cette performance est, en premier lieu, liée à un excellent niveau de commercialisation sur le segment des surfaces supérieures à 5 m². En effet, à contre-courant de la tendance francilienne (-45% en un an), le Croissant Ouest a vu sa demande placée progresser de 35% en un an sur ce segment de surface, avec 16 transactions pour un total de 262 3 m² de bureaux placés. Particulièrement dynamiques en Boucle Sud et sur le secteur Péri Défense, les transactions de surfaces intermédiaires (1 à 5 m²) sont, elles aussi, en progression d une année sur l autre (+31%), et totalisent près de 194 1 m² de bureaux commercialisés en 213. Le créneau des surfaces inférieures à 1 m² enregistre, en revanche, un recul de 2% en un an, en ligne avec la tendance observée en Ile-de-France (-13%) (tableau 1). Le secteur Péri Défense est le seul à voir son activité chuter d une année sur l autre (-25%), en raison, notamment, d une moindre activité sur le segment des grandes surfaces. Ailleurs, les performances ont progressé dans des proportions allant de 16% en Boucle Sud à 76% sur le secteur Neuilly-Levallois. Progression des valeurs sur les surfaces de première main En référence à la transaction de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE sur 16 5 m² à Neuilly-sur-Seine, le loyer prime se positionne, fin 213, à 58 /m²/an (+2% en un an). Le loyer moyen de 1 ère main a connu une évolution similaire pour atteindre 389 /m²/an en fin d année (graphique 5). Graphique 4 Evolution de la demande placée dans le Croissant Ouest, en milliers de m² 8 6 4 2 Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 132 m² 22% -2% De 1 à 5 m² 194 1 m² 33% 31% Plus de 5 m² 262 3 m² 45% 35% Surface totale 588 4 m² 1% 16% Graphique 5 Evolution des valeurs locatives dans le Croissant Ouest, /m²/an 7 6 5 4 3 2 Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Le loyer moyen de seconde main évolue, quant à lui, relativement peu depuis 4 ans ; il s établit, fin 213, à 282 /m²/an (graphique 5). Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main www.dtz.com Property Times 3
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Près d 1,1 million de m² disponibles fin 213 Le stock de bureaux vacants dans le Croissant Ouest, en hausse continue depuis 21, s est, à nouveau, alourdi en 213 (+12%). Près d 1,1 million de m² étaient ainsi disponibles fin 213, représentant un taux de vacance, record, de 13,9% (graphiques 6 et 7). Les taux varient toutefois selon les sous-marchés considérés : positionné à 1,7% sur le secteur Neuilly-Levallois, le taux de vacance atteint 17,4% sur le secteur Péri Défense (graphique 7). Les surfaces supérieures à 5 m² constituent toujours l essentiel des disponibilités (585 m²). Suite à la livraison de plusieurs immeubles, encore disponibles à leur inauguration, en 213, la part des offres de première main a légèrement augmenté d une année sur l autre, passant de 24% fin 212 à 27% fin 213. Cette offre se situe pour l essentiel en Boucle Nord (17 m²) et en Boucle Sud (92 m²). Tous les sous-marchés du Croissant Ouest ont vu leurs niveaux de disponibilités augmenter d une année sur l autre, à l exception du secteur Neuilly-Levallois (-13% en un an), où la prise à bail par SAP d une large partie de l opération «So Ouest» a permis une nette résorption du stock vacant. Sur les autres secteurs, les hausses varient de 2% en un an en Boucle Nord à 26% en Boucle Sud. Avec 385 m² de bureaux disponibles fin 213 (+23% en un an), le secteur Péri Défense concentre plus du tiers du stock disponible dans le Croissant Ouest. Retour des opérations en blanc et livraisons en hausse Près de 245 m² de bureaux ont été livrés en 213 dans le Croissant Ouest, dont 16 m² disponibles à leur livraison (graphique 8). Le niveau de livraison sera plus faible en 214, avec seulement 163 m² actuellement en chantier, dont 92 5 m² encore sur le marché. Ces disponibilités se concentrent pour l essentiel à Neuilly-sur-Seine (46 1 m²) et en Boucle Nord (28 4 m²). Pour 215, le potentiel de livraison se porte à l heure actuelle à 43 m², dont 322 m² encore disponibles, majoritairement concentrés sur le secteur Péri Défense (18 m) et en Boucle Nord (87 m²). Sur les 5 opérations d ores et déjà en chantier (117 m²), trois proposent encore des surfaces (65 m²). A ces chiffres, s ajoute un potentiel de près de 6 m² de projets dotés de permis de construire et dont la livraison pourrait intervenir en 216 ou 217. Graphique 6 Evolution de l'offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² 12 1 8 6 4 2 Graphique 7 Evolution du taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Graphique 8 Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, en milliers de m² 5 4 3 2 1 Source: DTZ Research Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Ile-de-France Livrés En chantier Permis obtenus www.dtz.com Property Times 4
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Boucle Sud Meilleur cru depuis 27 Après un ralentissement des commercialisations au 3 ème trimestre, la Boucle Sud achève finalement l année 213 en beauté avec près de 72 m² de bureaux commercialisés au cours des 3 derniers mois. 25 8 m² auront ainsi été commercialisés sur l ensemble de l année (+16% en en an), faisant du cru 213 le meilleur depuis 27 (graphique 9). Ce redressement de fin d année est en grande partie lié à 4 transactions intervenues sur le segment des grandes surfaces, totalisant 41 5 m², dont 3 sur des immeubles neufs en cours de construction : COCA COLA sur 13 2 m² dans l immeuble «Noda», livrable à Issy-les-Moulineaux fin 214, BOURSORAMA sur les 9 m² de l opération «You», et VINCI sur une partie de l immeuble «In Situ», deux opérations livrables en 215 à Boulogne-Billancourt. Les mouvements d envergure totalisent ainsi plus de 9 m² de demande placée sur l ensemble de l année 213, soit 4% de plus qu il y a un an. Sur le créneau des surfaces intermédiaires, les efforts consentis par les propriétaires en termes d accompagnements locatifs ont permis le maintien d un bon niveau de commercialisation, avec près de 18 m² placés au cours des 3 derniers mois pour une performance annuelle proche de 71 m² (+42% en un an). Les transactions de petites surfaces demeurent, en revanche, à la traîne (-31% en un an), avec seulement 169 transactions en 213, représentant 43 6 m², contre 238 pour un total de 63 m² l an dernier (tableau 1). Recul marqué de la valeur moyenne de seconde main En recul de 7% en un an, le loyer prime de la Boucle Sud se positionne, au 4 ème trimestre 213, à 445 /m²/an (graphique 1). La valeur moyenne de première main continue, quant à elle, de se redresser (+3% en un an) pour se positionner au même niveau que le loyer prime. Ces valeurs doivent toutefois être pondérées par un niveau d accompagnements locatifs important, pouvant représenter une décote de 2-25% entre le loyer facial et le loyer économique. Les valeurs locatives de seconde main, passées de 347 /m²/an à 34 /m²/an en un an, enregistrent, en revanche, une correction marquée (-12%). Cette baisse s explique par une concentration des transactions sur des locaux en état d usage (graphique 1). Graphique 9 Evolution de la demande placée en Boucle Sud, en milliers de m² 3 25 2 15 1 5 Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Sud Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 43 6 m² 22% -31% De 1 à 5 m² 7 6 m² 34% 42% Plus de 5 m² 91 6 m² 44% 4% Surface totale 25 8 m² 1% 16% Graphique 1 Evolution des valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an 6 5 4 3 2 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main www.dtz.com Property Times 5
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Nette augmentation des disponibilités sur le segment des grandes surfaces Après une légère résorption en 212, les disponibilités de bureaux en Boucle Sud ont de nouveau augmenté en 213 (+18% en un an) pour représenter 287 m² disponibles fin décembre. La Boucle Sud, qui présentait il y a encore trois mois le taux de vacance le plus faible du Croissant Ouest, présente désormais un taux (11,8%) supérieur à celui du secteur Neuilly-Levallois (1,7%) (graphiques 11 et 12). Les disponibilités sont demeurées stables d une année sur l autre sur les segments des petites et moyennes (1 5 m²) surfaces, avec des stocks vacants respectifs de 52 et 73 m². Les grandes surfaces ont, en revanche, vu leur vacance augmenter significativement d une année sur l autre, pour représenter plus de 16 m² disponibles fin 213. Cette forte augmentation est liée, en partie, à la livraison de plusieurs immeubles neufs ou restructurés en fin d année. Les surfaces de première main représentent désormais un tiers du stock vacant. La commune de Boulogne-Billancourt continue de concentrer l essentiel des disponibilités (51%). Déplacement de l offre neuve de Boulogne vers Issy 82 6 m² de bureaux neufs ou restructurés ont été livrés en Boucle Sud en 213. Cette offre neuve s est concentrée exclusivement sur la commune de Boulogne-Billancourt. Parmi les opérations récemment livrées, «Ardeko», 19 8 m² développés par HINES, «Kinetik», 13 9 m² développés par VINCI et NEXITY pour le compte d UNION INVEST, et le solde de l opération «Akoya» (graphique 13). Le volume d offre neuve sera plus faible en 214 avec à peine 5 m² en cours de construction, dont seulement 14 m² encore disponibles : 5 4 m² dans l opération «Up West», développée par OGIC pour AG2R à Boulogne- Billancourt, et le solde de l immeuble «Noda» (8 7 m²), à Issy-les-Moulineaux. Pour 215, 4 projets, qui devraient voir le jour à Boulogne- Billancourt, proposent encore 68 m² de bureaux disponibles. A plus longue échéance, Boulogne-Billancourt laissera la place à Issy-les-Moulineaux, où 2 projets, représentant 94 5 m², sont attendus entre 216 et 217. Graphique 11 Evolution de l offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m² 35 3 25 2 15 1 5 Graphique 12 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Graphique 13 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m² 8 7 6 5 4 3 2 1 Source : DTZ Research Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France 214 215 216 217 Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux Sèvres Saint-Cloud Meudon www.dtz.com Property Times 6
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Boucle Nord Bons résultats grâce à un excellent début d année Après une performance mitigée en 212, le marché de la Boucle Nord s est nettement redressé en 213 (+67% en un an) ; la demande placée sur l ensemble de l année atteint ainsi 16 4 m², un niveau tout à fait honorable au regard de la moyenne de long terme sur ce marché (95 2 m²) (graphique 14). Après les 3 transactions d envergure signées en début d année, aucun mouvement de ce type n a été enregistré sur le reste de l année. Ce segment de surface représente néanmoins plus de 4 % de la demande placée annuelle. Après un recul marqué en milieu d année, les transactions de surfaces intermédiaires se sont finalement redressées au cours du second semestre ; 41 6 m² ont ainsi été placés sur ce segment de surfaces sur l ensemble de l année 213, soit près de 4% de l activité. La Boucle Nord fait également partie des rares secteurs franciliens à voir leur demande placée progresser d une année sur l autre sur le segment des petites surfaces. Progression des valeurs moyennes Le loyer prime se maintient, fin 213, à 37 /m²/an (valeur faciale). Après une nette correction en 212, liée à une concentration des transactions sur les communes moins valorisées, le loyer moyen de première main s est redressé de 7% en 213 pour se positionner à 29 /m²/an. Les mesures d accompagnement aujourd hui pratiquées en Boucle Nord sur les immeubles neufs sont toutefois importantes, impactant parfois de 25% voire davantage le loyer facial. La valeur moyenne de transaction de seconde main est, elle aussi, en progression d une année sur l autre (+11%). Elle se positionne, en 213, à 213 /m²/an. Cette hausse s explique par une concentration des transactions à Clichy et Colombes (graphique 15). Graphique 14 Evolution de la demande placée en Boucle Nord, en milliers de m² 2 175 15 125 1 75 5 25 Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Nord Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 2 2 m² 19% 14% De 1 à 5 m² 41 6 m² 39% 7% Plus de 5 m² 44 6 m² 42% 19% Surface totale 16 4 m² 1% 67% Graphique 15 Evolution des valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an 4 35 3 25 2 15 1 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research www.dtz.com Property Times 7
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 L offre immédiate continue de progresser, à un rythme toutefois moins soutenu La hausse de l offre immédiate depuis plusieurs années en Boucle Nord s est poursuivie en 213 ; 238 m² de bureaux étaient ainsi disponibles fin décembre, représentant un taux de vacance de 14,8% (graphiques 16 et 17). Bien qu en légère résorption d une année sur l autre (-4%), les grandes surfaces demeurent largement majoritaires, avec plus de 162 m² disponibles fin décembre. Elles se situent pour l essentiel sur les communes d Asnières-sur-Seine, Colombes et Gennevilliers, et concernent pour 57% des immeubles neufs ou restructurés. Malgré un bon rythme de commercialisation, les surfaces comprises entre 1 et 5 m² ont vu leur stock vacant progresser de 6% d une année sur l autre. Avec plus de 75 m² immédiatement disponibles, l offre, représentant le double du volume annuel moyen de commercialisation observé sur ce segment de surface, est aujourd hui très largement supérieure aux capacités d absorption du marché. Seul le créneau des petites surfaces présente un stock vacant (33 6 m²) en accord avec le niveau de demande placée observé. Graphique 16 Evolution l offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m² 3 25 2 15 1 5 Graphique 17 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Faible niveau de livraisons en 214 Près de 75 m² de bureaux neufs ou restructurées on vu le jour en 213, dont 28 8 m² encore disponibles à leur livraison. Le volume de surfaces neuves ou restructurées livrables en 214 est bien plus faible, de l ordre de 37 m², via deux opérations. 28 4 m² de bureaux de bureaux neufs sont encore disponibles dans l opération «La Défense autrement», développée par SEFRI-CIME pour le compte de SMABTP dans la ZAC des Champs-Philippe à la Garenne- Colombes. La production neuve devrait atteindre un niveau plus important en 215 avec un potentiel de 11 m², dont 87 m² encore sur le marché. Ce volume pourrait toutefois s ajuster dans les mois à venir, aucun de ces projets n étant actuellement en chantier (graphique 18). A plus long terme, les années 216 et 217 pourraient voir le développement de près de 2 m², exclusivement sur les communes de Gennevilliers et Clichy. Graphique 18 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m² 12 8 4 Source : DTZ Research Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France 214 215 216 217 Asnières-sur-Seine Bois-Colombes Clichy Colombes Gennevilliers La Garenne Colombes Villeneuve la Garenne www.dtz.com Property Times 8
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Neuilly-Levallois Niveau record de demande placée Avec près de 43 m² de bureaux commercialisés au 4 ème trimestre, le secteur Neuilly-Levallois achève l année 213 en beauté, enregistrant, avec plus de 135 m² de demande placée sur l ensemble de l année, un niveau record de transaction (graphique 19). Le segment des grandes surfaces, déjà particulièrement performant cette année, a enregistré une nouvelle transaction au cours du 3 ème trimestre avec l installation de SAP sur 27 9 m² dans l opération «So Ouest» à Levallois- Perret. Ce segment de surfaces cumule ainsi, sur l ensemble de l année 213, 79 m² de demande placée, à comparer à une performance annuelle moyenne de 22 6 m² sur les 1 dernières années. Les transactions de surfaces comprises entre 1 et 5 m² se sont, quant à elles, maintenues d une année sur l autre (-1%), pour cumuler près de 22 m² de demande placée en 213 (tableau 4). Enfin, si les transactions de petites surfaces sont en recul d une année sur l autre (-7%), cette baisse est demeurée contenue comparativement à celles observées sur la plupart des secteurs franciliens. Grâce à deux transactions d envergure, la commune de Levallois-Perret aura concentré près des trois quarts de l activité du secteur en 213. Nette progression du loyer moyen de 1 ère main En référence à la transaction de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE à Neuilly-sur-Seine, le loyer prime se positionne à 58 /m²/an. Positionnée à 45 /m²/an l an dernier, la valeur moyenne de 1 ère main a connu une progression de 7% en 213 pour se positionner à 48 /m²/an en fin d année. La transaction de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE à Neuilly-sur-Seine, à une valeur de 58 /m²/an, a fortement participé à cette hausse (graphique 2). Le loyer moyen de seconde main est, quant à lui, demeuré relativement stable (+1%), passant de 348 /m²/an en 212 à 351 /m²/an en 213 (graphique 2). Graphique 19 Evolution de la demande placée à Neuilly-Levallois, en milliers de m² 16 14 12 1 8 6 4 2 Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Neuilly-Levallois Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 34 1 m² 25% -7% De 1 à 5 m² 22 m² 16% -1% Plus de 5 m² 79 m² 59% 337% Surface totale 135 1 m² 1% 76% Graphique 2 Evolution des valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an 7 6 5 4 3 2 1 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main www.dtz.com Property Times 9
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 La commercialisation d une offre d envergure à Levallois- Perret permet une résorption du stock vacant L offre immédiate, en hausse continue depuis 3 ans sur le secteur Neuilly-Levallois, a connu une baisse en 213 (-13%) pour représenter 15 m², fin décembre. Le taux de vacance, dorénavant de 1,7%, est le plus bas observé sur le Croissant Ouest (graphiques 21 et 22). Cette forte résorption est principalement liée à la commercialisation de la quasi-totalité de l opération «So Ouest» à Levallois-Perret (27 9 m²). Pour autant, les offres d envergure demeurent nombreuses sur le secteur, avec 5 opérations représentant 64 m². Ce chiffre, mis en perspective avec la performance annuelle observée sur ce segment de surfaces au cours des 1 dernières années, paraît nettement supérieur aux capacités d absorption du marché. Si l offre immédiate est en adéquation avec le niveau de demande sur le segment des surfaces intermédiaires, le marché est tendu sur le segment des petites surfaces, avec une offre représentant moins d une année de commercialisation. Le stock vacant demeure majoritairement concentré sur la commune de Levallois-Perret, avec plus de 1 m² disponibles immédiatement. Cette situation devrait toutefois évoluer dans les mois à venir, l offre attendue à un an étant essentiellement située à Neuilly-sur-Seine (98 m² sur les 136 m² identifiés). Cinq opérations en chantier livrables en 214 à Neuilly-sur- Seine Une seule offre de première main est venue alimenter le marché de Neuilly-Levallois en 213 : la livraison, au 1 er trimestre, de l immeuble «Imagine», 5 3 m² de bureaux restructurés à Neuilly-sur-Seine (graphique 23). Le niveau de livraisons sera nettement plus élevé en 214 avec 5 projets actuellement en chantier à Neuilly-sur-Seine, représentant 62 6 m², dont 46 1 m² toujours disponibles. En 215, près de 6 m² de bureaux, via 3 opérations, pourraient voir le jour sur le secteur. L offre neuve se déplacera sur la commune de Levallois-Perret avec l opération «So Ouest Plaza», d ores et déjà en chantier, dont la livraison est prévue au 2 ème trimestre. 3 opérations, toutes situées à Levallois-Perret, sont aujourd hui programmées pour une livraison en 216. Parmi celles-ci, seule «Ecowest», précommercialisée, est aujourd hui en chantier. Graphique 21 Evolution l offre immédiate à Neuilly-Levallois, en milliers de m² 2 15 1 5 Graphique 22 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 23 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de m² 8 6 4 2 Source : DTZ Research Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France 214 215 216 217 Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine www.dtz.com Property Times 1
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Péri Défense Le redressement du 2 nd semestre n aura pas suffi Après avoir vu sa demande placée progresser d année en année entre 29 et 212, le secteur Péri Défense a enregistré une contre-performance en 213 avec seulement 141 2 m² de bureaux commercialisés. Ce niveau de transaction est inférieur de 22% à la moyenne de long terme observée sur ce secteur. Le redressement enregistré sur ce marché sur la 2 nde partie d année (83 m² commercialisés au cours des 6 derniers mois contre seulement 59 m² au 1 er semestre) n aura donc pas suffi à compenser un début d année particulièrement calme (graphique 24). En accord avec la tendance francilienne, le marché de la Péri Défense souffre, avant tout, d une forte baisse d activité sur le segment des grandes surfaces (-47% en un an) avec seulement trois transactions de plus de 5 m² enregistrées en 213, représentant 41 1 m², soit seulement un tiers de l activité du secteur (tableau 5). Le segment des petites surfaces enregistre, lui aussi, un recul marqué (-28%), avec seulement 34 m² de bureaux commercialisés sur l ensemble de l année (tableau 5). Les transactions de surfaces intermédiaires ont, en revanche, vu leur performance progresser de 16% d une année sur l autre, concentrant ainsi près de la moitié de l activité enregistrée sur le secteur Péri Défense. Chute du loyer moyen de première main Le loyer prime du secteur Péri Défense se positionne, au 4 ème trimestre 213, à 42 /m²/an (graphique 25). Le loyer moyen de première main, à 38 /m²/an en 212 grâce à plusieurs transactions enregistrées sur les communes de Rueil-Malmaison et Puteaux, a subi une nette correction en 213 (-11% en un an), suite à un déplacement des transactions sur la commune de Nanterre (graphique 25). Graphique 24 Evolution de la demande placée en Péri Défense, en milliers de m² 35 3 25 2 15 1 5 Tableau 5 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Péri Défense Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 34 m² 24% -28% De 1 à 5 m² 6 1 m² 43% 16% Plus de 5 m² 47 1 m² 33% -47% Surface totale 141 2 m² 1% -25% Graphique 25 Evolution des valeurs locatives en Péri Défense, /m²/an 45 4 35 3 25 2 15 T1 T2 T3 T4 Le loyer moyen de seconde main a, en revanche, progressé de 5% en 213 pour atteindre 261 /m²/an fin décembre. Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research www.dtz.com Property Times 11
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Nette hausse des disponibilités sur le segment des grandes surfaces suite à plusieurs livraisons Après une résorption en 212, l offre immédiate est finalement repartie à la hausse en 213, pour atteindre 385 m² de bureaux disponibles en fin d année et un taux de vacance de 17,4% (graphiques 26 et 27). Cette hausse des disponibilités concerne l ensemble des segments de surfaces, dans des proportions toutefois variées : si les petites et moyennes (1 5 m²) ont vu leur vacance augmenter modérément, +15 et +6% d une année sur l autre, les disponibilités de grand gabarit ont connu une hausse nettement plus marquée (+42%), en raison, notamment, de nombreuses livraisons. En effet, sur les 82 m² de bureaux neufs ou restructurés livrés en 213, plus de 58 m², non précommercialisés, sont venus s ajouter aux disponibilités actuelles. Près de 2 m² sont ainsi actuellement disponibles sur ce segment, soit quasiment trois fois le volume annuel moyen de commercialisation (graphique 26). Le créneau des surfaces intermédiaires présente également une situation de suroffre avec près de 13 m² disponibles pour une consommation annuelle moyenne de 45 8 m² sur les 1 dernières années (graphique 26). La commune de Nanterre est, de loin, la plus fournie en offre avec plus de 145 m² disponibles, soit près de 38% des disponibilités, suivie par Rueil-Malmaison (24%). Une offre future concentrée sur la commune de Nanterre Après une année 213 marquée par un volume de livraisons relativement important, la production neuve marquera le pas en 214 avec seulement 4 m² encore disponibles dans la première tranche de l immeuble «Artefact» à Rueil- Malmaison (graphique 28). La production neuve pourrait renouer avec des volumes importants dès 215 avec près de 18 m² de bureaux neufs ou restructurés susceptibles de voir le jour, dont 18 m² encore disponibles, essentiellement sur la commune de Nanterre. Seules deux opérations, précommercialisées en tout ou partie et situées à Rueil- Malmaison, sont déjà en chantier. Le potentiel de livraison pour 216 se porte pour l heure à 91 1 m², disponibles en totalité. Là encore, l essentiel de l offre concernera la commune de Nanterre, avec 4 projets sur les 5 identifiés. Ce volume est toutefois largement hypothétique, aucun des projets n étant encore en chantier. Graphique 26 Evolution l offre immédiate en Péri Défense, en milliers de m² 5 4 3 2 1 Graphique 27 Evolution du taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Graphique 28 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri Défense, en milliers de m² 14 12 1 8 6 4 2 Source : DTZ Research Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France 214 215 216 217 Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes www.dtz.com Property Times 12
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. www.dtz.com Property Times 13
Ile-de-France Croissant Ouest T4 213 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- Novembre 213 Sweden - Computer Games developers Novembre 213 India Office Demand and Trends Survey 212-13 Poland Banking Sector - Janvier 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Net Debt Funding Gap - Novembre 213 UK secondary market pricing - Octobre 213 German Open Ended Funds - Octobre 213 Great Wall of Money - Octobre 213 Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 213 Singapore Government Land Sales - Septembre 213 UK lending market -Septembre 213 Quantitative Easing - Août 213 Property Investment Guide Asia Pacific 213-214 Singapore Insight Residential Juillet 213 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 213 City of London occupier demand - Avril 213 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. www.dtz.com Property Times 14
DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 ()232962159 Email: hans.vrensen@dtz.com Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 ()149644954 Email: magali.marton@dtz.com Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 ()1 49 64 47 91 Email: delphine.mahe@dtz.com DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 ()2329622 Email: john.forrester@dtz.com 33 ()1 49 64 46 37 Email: nils.vinck@dtz.com DTZ France Antoine Derville Phone: +33 ()1496497 Email: antoine.derville@dtz.com Corporate Solutions Philippe Méjean Phone: + 33 ()149644921 Email: philippe.mejean@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33 ()149644637 Email: nils.vinck@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 ()1 49 64 9 69 Email: marc-henri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 ()1 47 48 77 24 Email: jeanphilippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Phone: + 33 ()1 49 64 49 13 Email: alban.liss@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 214 www.dtz.com Property Times 15