PROPERTY TIMES Allez Paris Paris T1 2016 15 Avril 2016 Sommaire Contexte économique 2 Synthèse Paris 3 Paris QCA 4 Paris Nord-Est 6 Paris Sud 8 Définitions 10 Auteur Massinissa Fedala Senior Analyst +33 (0)1 49 64 46 29 massinissa.fedala@cushwake.com Avec 234 000 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 2016 (-7% en un an), le marché parisien des bureaux reste dans les pas d une année 2015 qui fut une des plus animées de la décennie. Paris est resté sur le devant de la scène francilienne, en étant le théâtre de 58% des transactions en nombre et 47% des surfaces commercialisés. Paris Centre Ouest (QCA inclus) a confirmé son leadership avec près de deux tiers de part de marché ce trimestre et 147 300 m² placés (+8% en un an). Les autres secteurs de la capitale n ont pas été en reste, à l image de Paris Nord-Est qui poursuit sa montée en puissance avec à la fois de grandes transactions sur les arrondissements périphériques - à l instar de BNP PARIBAS qui a signé la transaction la plus importante du trimestre en s installant sur 24 100 m² à la Porte d Aubervilliers mais aussi un marché de petites surfaces dynamique sur les arrondissements centraux. Le volume d offre disponible ne cesse de se résorber, avec 705 000 m² disponibles sur l ensemble de la capitale à la fin du mois de mars 2016 (-15% en un an), soit un taux de vacance de 4,2%. Plus de 80% de cette offre est constitué de surfaces de 2 nde main. Devant la relative pénurie d offre disponible et pour répondre à une demande qui reste soutenue, les opérateurs ont relancé la machine à produire de nouvelles surfaces de bureaux comme jamais auparavant sur la capitale. Ainsi après un volume record de livraisons en 2015, où près de 400 000 m² avaient été inaugurés, ce sont 685 000 m² qui sont aujourd hui en chantier et près à être livrés d ici à 2018 (Graphique 1). Plus de la moitié de ces surfaces sont encore disponibles, une bouffée d oxygène bienvenue sur un marché structurellement tendu. Graphique 1 Production de bureaux Paris, milliers de m² Contacts David Bourla Head of Research - France +33 (0)1 53 76 91 91 david.bourla@cushwake.com Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@cushwake.com cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1
Contexte économique Confiance dans la reprise en 2016 L économie française aura finalement fait mieux que les anticipations avec un taux de croissance du produit intérieur brut (PIB) de 0,3% au 4ème trimestre 2015. Sur l'ensemble de l année, la croissance s'élève donc à +1,1 % en 2015 après un petit +0,2 % en 2014. Bien qu en repli au 4ème trimestre (+0,2% contre 0,5% au 3ème trimestre) la consommation des ménages aura accéléré de 1,4% en 2015 après +0,6 % en 2014, portée par une amélioration globale du pouvoir d achat. Il s agit de la plus forte augmentation depuis 2010. La consommation reste le moteur de la croissance française, alors que l activité des entreprises reste en deçà de sa moyenne de long terme quel que soit le secteur d activité considéré. L impact des attentats de janvier et novembre aura finalement été limité, et n aura entrainé un ralentissement que sur certains secteurs des services marchands. Les prévisions de croissance pour 2016 indiquent une progression du PIB de 0,4% pour le 1er trimestre et entre 1,3% et 1,5% pour l ensemble de l année 2016 selon les organismes consultés. Indicateurs de confiance : mieux pour les affaires, moins bien pour les ménages Depuis l été, l indicateur du climat des affaires oscille autour de 100. Il évolue d un ou deux points à la hausse ou à la baisse selon les secteurs considérés. Le secteur du bâtiment est le seul à afficher un indicateur autour de 90, reflet des difficultés chroniques de ce secteur depuis quelques années. Globalement, le sentiment est meilleur pour les entreprises de services et moins bon pour l activité industrielle. Dans sa dernière note sur la situation des entreprises en Ile-de- France, la Banque de France anticipe une amplification de la croissance de l activité dans les services marchands et identifie le conseil et l ingénierie informatique et technique comme les secteurs les plus porteurs. Elle est nettement plus conservatrice quant aux perspectives du secteur industriel dont l activité devrait être stable en 2016. La confiance des ménages a, quant à elle aussi, enregistré deux baisses consécutives en février et mars 2016. Cet indicateur atteint ainsi son point le plus bas depuis août 2015 et s'écarte un peu plus de sa moyenne de longue durée. Un taux de chômage toujours élevé Le taux de chômage a enregistré une baisse au 4ème trimestre 2015 mais reste globalement élevé (10,5%). En France métropolitaine, le nombre de chômeurs diminue de 47 000, à 2,9 millions de personnes, auxquelles il convient d ajouter les 600 000 personnes sans emploi comptabilisées par POLE EMPLOI. En Ile-de-France, le taux de chômage reste élevé (plus de 9%) et les perspectives de croissance des effectifs (+2,2% anticipés pour les services marchands) devraient se matérialiser par le moindre recours à l intérim. La situation économique n est donc pas encore créatrice d emplois et de besoins immobiliers supplémentaires. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices 110 100 90 80 70 60 Climat des affaires Moral des ménages INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 BIT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2
Synthèse Paris Paris trouve son rythme de croisière Le marché des bureaux parisiens a conservé sa bonne dynamique avec 234 000 m² commercialisés sur l ensemble de la capitale au 1 er trimestre 2016, un volume en recul d une année sur l autre (-7%) mais encore bien au-delà de la moyenne décennale à 200 000 m². Graphique 5 Demande placée à Paris, en milliers de m² Le Quartier Centrale des Affaires reste le centre névralgique du marché parisien avec plus de 100 000 m² commercialisés au 1 er trimestre. Un leadership qui se confirme si l on intègre le secteur de Paris Centre Ouest, extension naturelle du QCA, où 44 000 m² de bureaux ont été placés (+13% en un an). L ensemble des tranches de surfaces a répondu présent ce trimestre. Celles inférieures à 1 000 m², socle de l activité transactionnelle, ont même atteint la barre symbolique des 100 000 m² commercialisés au 1 er trimestre pour la première fois depuis 2007. Les transactions d envergure ont été également été nombreuses avec déjà 6 mouvements pour près de 70 000 m² placés. Les compagnies d assurance ont été les plus actives sur ce segment de surface avec 4 mouvements. La transaction la plus importante du trimestre est à mettre à l actif de BNP PARIBAS qui poursuit son maillage du Nord-Est parisien avec une nouvelle implantation de 24 100 m² au sein du «Millénaire» à la Porte d Aubervilliers. Vague annoncée de surfaces de 1 ère main Le volume d offre immédiate se rétracte inexorablement avec 705 000 m² disponibles sur l ensemble de la capitale début avril 2016 (-15% en un an), soit un taux de vacance de 4,20%. Plus de 80% des disponibilités sont concentrées sur des immeubles de seconde main. Seules 8 offres pourraient aujourd hui répondre à une demande pour une surface de première main supérieure à 5 000 m² sur l ensemble de la capitale. Devant cette relative pénurie, et encouragés par les succès de commercialisation des programmes lancés en blanc et livrés en 2015, les opérateurs ont mis un coup d accélérateur sur les mises en chantier et n hésitent plus à lancer des projets spéculatifs. Ainsi, le volume record des opérations en chantier atteint un niveau record de 685 000 m², dont 60% sont encore disponibles à la commercialisation. Stabilité des valeurs locatives Les valeurs locatives restent relativement stables ce trimestre. Ainsi, la valeur moyenne de 1 ère main se maintient à 500 /m²/an, avec, néanmoins, certaines signatures qui se sont conclues à des valeurs faciales flirtant avec la barre des 800 /m²/an dans des immeubles emblématiques du 1 er arrondissement. Celle de seconde main se stabilise également à 400 /m²/an, avec une fourchette allant 260 /m²/an dans les arrondissements du Nord-Est à 540 /m²/an dans le QCA (Graphique 7). Graphique 6 Taux de vacance à Paris Graphique 7 Cushman & Wakefield Evolution des valeurs locatives de 1ère main à Paris, /m²/an cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3
Paris QCA Réglé comme du papier à musique Après une fin d année terminée sur les chapeaux de roue avec près de 150 000 m² commercialisés au 4ème trimestre 2015 (volume trimestriel record depuis 2007), le Quartier Central des Affaires parisien est reparti sur des bases solides en 2016 avec 103 300 m² de demande placée au 1er trimestre, un volume stable depuis deux ans (Graphique 5). Le marché parisien, et celui du QCA en particulier, reste essentiellement animé par les petites transactions (celles inférieures à 1 000 m²), qui ont encore concentré près de deux tiers de l activité avec 61 900 m² placés, un volume en hausse de 29% en un an. Les cabinets de conseil et d avocats, captifs du QCA, restent les principaux animateurs de ce segment de surface, s engageant le plus souvent sur des plateaux de bureaux de seconde main inférieurs à 500 m². Si l essentiel de ces transactions reste concentré sur le secteur de l Etoile, on a observé, ce trimestre, un glissement du centre de gravité du marché du QCA à mesure que les surfaces augmentent. Ainsi, alors que l Etoile concentre deux tiers de l activité du marché sur le segment des surfaces inférieures à 1 000 m², le rapport s inverse sur celui des surfaces intermédiaires avec deux tiers de la demande placée sur le secteur du Centre. Après la signature de BLABLACAR sur plus de 9 000 m² fin 2015 au sein de l immeuble «#Cloud», l Est du QCA confirme sa montée en puissance, avec, au 1er trimestre 2016, trois transactions pour des surfaces comprises entre 3 000 et 5 000 m² sur le quartier de la Bourse. Le mouvement, initié par les PME de la Net économie depuis quelques années sur les 3ème et 9ème arrondissements tend à «déborder» sur le QCA, où les quartiers de St Lazare et de la Bourse sont devenus la terre d élection des poids lourds du secteur. Le Centre, plus cher que l Etoile Ce glissement vers l Est se traduit par un retournement de tendance au niveau des valeurs locatives, avec un secteur Centre, traditionnellement moins cher, qui fait désormais autorité dans la définition de la valeur prime du QCA et dont les valeurs moyennes de première main (700 /m²/an) sont, au 1er trimestre 2016, supérieures à celles rencontrées sur le secteur de l Etoile (autour de 560 /m²/an). Si les mesures d accompagnement restent généralisées, elles ont cessé d augmenter, s échelonnant de 10 à 18% selon la taille des surfaces considérées et la durée d engagement des utilisateurs. Ce tassement semble être le signe annonciateur d une remontée des valeurs locatives sur un marché d une part structurellement tendu, mais également en attente de livraisons de surfaces de première main nombreuses d ici 2018. Graphique 5 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface T1 2016 TRANCHE DE SURFACE M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1000 m² 61 900 60% +29% De 1 000 à 5 000 m² 34 000 33% +26% Plus de 5 000 m² 7 400 7% -67% Surface totale 103 300 100% +6% Graphique 6 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an Source: - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4
Les surfaces d envergure, une denrée rare Sur un marché où l offre est structurellement contrainte et la demande soutenue, le volume d offre immédiate se rétracte mécaniquement, avec 292 000 m² vacants à la fin du 1er trimestre 2016 (-21% en un an). Ce volume correspond à seulement neuf mois de commercialisations au rythme moyen observé depuis une décennie sur le QCA. Les déséquilibres entre offre et demande tendent à s accentuer à mesure que l on monte dans les segments de surfaces. Ainsi, si l offre reste stable depuis plusieurs années sur le segment des surfaces inférieures à 1 000 m², elle se réduit significativement sur le segment des surfaces intermédiaires (-16% en un an) et encore plus sur celui des surfaces d envergure (-44% en un an). Seules trois offres aujourd hui disponibles pourraient contenter une demande immédiate pour 8 000 m² ou plus sur l ensemble du secteur du QCA. Si l offre manque sur le secteur du QCA, le constat est encore plus édifiant si l on se concentre sur les surfaces de première main qui ne représentent que 20% de l offre globale. Comme sur le reste de la capitale, le taux de vacance du QCA ne cesse de baisser, s établissant à 4,2% fin mars 2016, un niveau parmi les plus faibles de la région francilienne (7,1%), mais également bien en deçà de ceux observés dans nombre de capitales européennes (Graphique 8). Offre future : une grande bouffée d oxygène bienvenue Encouragés à la fois par les succès de commercialisation rencontrés par les immeubles de bureaux livrés en 2015 sur le secteur de Paris Centre Ouest, mais également par l asséchement de l offre, notamment sur le segment de grand gabarit d immeuble, les différents acteurs de la production de surfaces tertiaires ont décidé d appuyer sur l accélérateur. Ce sont ainsi 364 000 m² de surface de bureaux de première main qui pourraient potentiellement alimenter le marché de Paris QCA et Centre Ouest d ici à 2019 (Graphique 9). Près de la moitié de ces surfaces sont d ores et déjà en chantier à travers 19 opérations. Pour rappel, le volume moyen de livraisons de surfaces tertiaires atteignait péniblement 30 000 m² sur la période courant de 2009 à 2012. La généralisation des lancements en blanc est l autre marqueur important de cette nouvelle vague de livraisons à venir. Ainsi, sur les 19 chantiers aujourd hui en cours sur le secteur de Paris Centre Ouest, seuls 5 sont pré commercialisés. Ce ratio confirme la confiance placée par les développeurs/investisseurs dans le secteur de Paris Centre Ouest. Il s agira d une bouffée d oxygène bienvenue sur un marché dont le potentiel d activité était étouffé par un manque d offre chronique. Graphique 7 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Graphique 8 Taux de vacance Graphique 9 - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en milliers de m² Cushman & Wakefield. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5
Paris Nord-Est Il était une fois au Nord-Est Démarrage en trombe pour le marché des bureaux du Nord- Est parisien avec près de 48 000 m² commercialisés sur le seul 1 er trimestre, un volume qui aura nécessité 6 mois pour être atteint en 2015. Ce début d année en fanfare s inscrit dans les pas d un second semestre 2015 «record» avec plus de 92 000 m² placés (Graphique 13). Les surfaces inférieures à 1 000 m² enregistrent un léger recul d une année sur l autre mais restent bien supérieurs à leur moyenne de longue période. Elles se sont essentiellement concentrées sur les arrondissements centraux et exclusivement sur des immeubles de seconde main. A mesure que les surfaces deviennent importantes le centre de gravité du marché de Paris Nord-Est se rapproche du boulevard Périphérique. Ainsi, BNP PARIBAS, déjà très présent dans le secteur, s est engagé sur 24 100 m² au sein du «Parc du Millénaire» d ICADE à la Porte d Aubervilliers. Avec cette nouvelle implantation, le groupe bancaire confirme sa position d utilisateur dominant sur la zone, avec désormais plus de 100 000 m² pris en location en bordure de Périphérique entre les portes de Pantin et d Aubervilliers, à cheval sur Paris et la Première Couronne Nord. En dehors de ces grands mouvements de rationalisation, le marché du Nord-Est parisien reste principalement animé par les cabinets de conseil et les bureaux d études à la recherche de petites surfaces, souvent inférieures à 300 m², répondant au double impératif d une localisation centrale et de prix accessibles. Fléchissement des loyers en trompe-l œil Le secteur du Nord-Est parisien se caractérise par des valeurs locatives relativement stables dans le temps et homogènes selon les types de surface. Graphique 13 Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface - T1 2016 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1000 m² 14 300 30% -5% De 1 000 à 5 000 m² 9 500 20% +54% Plus de 5 000 m² 24 100 50% N/A Surface totale 47 900 100% +126% Graphique 14 Evolution des valeurs locatives à Paris Nord-Est, /m²/an Au 1 er trimestre, le spectre des valeurs s est encore restreint avec des signatures allant de 240 /m²/an sur des petites surfaces de seconde main sur du diffus dans les 11 e et 19 e arrondissements à 420 /m²/an sur des surfaces rénovées dans un 10 e arrondissement en pleine gentrification. Le léger recul de la valeur moyenne de transaction des bureaux de 2 nde main, passant de 320 /m²/an en 2015 à 310 /m²/an au 1 er trimestre 2016 s explique d abord par un plus faible nombre de transactions enregistrées sur les 3 e et 4 e arrondissements, les plus chers, où plusieurs signatures s étaient conclues à des valeurs comprises entre 450 et 600 /m²/an l an dernier. Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6
Un marché sous tension Après avoir atteint un point haut tout relatif fin 2014 (153 000 m² et un taux de vacance de 5,40%), l offre immédiatement disponible sur le secteur de Paris Nord-Est est à nouveau orientée à la baisse depuis 15 mois, s établissant à seulement 115 000 m² début avril 2016. Les disponibilités correspondent à une seule année de commercialisation au rythme observé sur la décennie écoulée dans le nord-est parisien. Les disponibilités de bureaux de 1 ère main sont quasi inexistantes et se concentrent essentiellement sur les arrondissements périphériques. L écrasante majorité de la vacance est constituée de surfaces de seconde main, d un gabarit le plus souvent inférieur à 2 000 m². Cette offre est en cohérence avec une demande largement constituée de PME. Les 10 e et 19 e arrondissements concentrent, à eux seuls, plus de la moitié de l offre disponible. Comme sur l ensemble de la capitale, le taux de vacance de Paris Nord-Est s inscrit sous le seuil théorique de fluidité du marché et s établit à 4% fin mars 2016. Graphique 15 Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Graphique 16 Taux de vacance Coup d accélérateur sur la production de bureaux Devant la pénurie d offre de première main, les opérateurs ont relancé en 2015 la production de bureaux neufs avec plus de 60 000 m² livrés, un volume record sur le secteur de Paris Nord-Est. L année 2016 devrait s inscrire dans la même veine avec près de 50 000 m² livrés sur l ensemble de l année. Ces volumes sont sans commune mesure avec ceux habituellement enregistrés sur ce secteur (30 000 m² livrés chaque année sur la décennie précédente). Les livraisons de 2015 et celles à venir en 2016 sont quasi exclusivement concentrées sur le 19 e arrondissement dont les friches urbaines courant le long du Périphérique poursuivent leur aménagement dans le sillage de la mise en place du tramway et de l ouverture récente de la nouvelle station de RER «Rosa Parks», venue désenclaver le secteur de la porte d Aubervilliers. Si les chantiers repartent, les opérateurs restent plus prudents que sur le reste de la capitale et les lancements en blanc ne sont pas monnaie courante. Ainsi, les trois opérations livrées en 2015, le «Garance» (26 200 m²), le «Parc du Millénaire 3» (32 200 m²) et le 256 bis rue des Pyrénées, étaient entièrement pré commercialisées. Pour 2016, seuls 6 000 m² sont encore disponibles sur les 22 900 m² du «Visalto» livré au début de l année 2016. L offre neuve livrable en 2017 totalise aujourd hui 41 000 m², à travers 4 opérations, dont 3 d ores et déjà en chantier. Si «Tempo» (14 800 m²) continue d animer la production de bureaux neufs dans le 19 et le 20 ème arrondissement, «Fhive» (7 450 m²) et «Cœur Marais» (12 500 m²), deux restructurations d ALTAREA COGEDIM, proposent un positionnement hyper central, et assez inédit, dans le 3 ème arrondissement (Graphique 17). Graphique 17 - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 T2-T4 2016 2017 2018 2019 Paris 03 Paris 04 Paris 10 Paris 11 Paris 18 Paris 19 Paris 20 Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7
Paris Sud Trimestre sans éclat, sauf dans le 12 ème Le marché des bureaux de Paris Sud n est pas parvenu à reprendre sa marche en avant après une fin d année 2015 déjà morose. En effet, le début d année 2016 a vu les volumes commercialisés sur le secteur, divisés de moitié en un an, avec seulement 38 600 m² de demande placée au 1 er trimestre. Graphique 18 Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Si la performance du 1 er trimestre 2015 avait été rendue exceptionnelle par une transaction d envergure, le marché n en reste pas moins bien en-deçà de sa moyenne de longue période (52 000 m² transactés au 1 er trimestre sur la décennie écoulée). La relative mauvaise santé de ce secteur est néanmoins à pondérer avec un segment des petites surfaces - celles inférieures à 1 000 m² - qui a su tirer son épingle du jeu avec 16 500 m² ayant trouvé un nouvelle utilisateur, un volume en hausse de 23% en un an. A l inverse, le segment des surfaces intermédiaires a été des plus calmes avec seulement 4 transactions pour 4 900 m² commercialisés, un point bas de 8 ans. En recul par rapport à un trimestre de référence exceptionnel, les transactions d envergure ont tout de même enregistré deux mouvements pour un volume global de 17 200 m². La transaction la plus importante du trimestre est à mettre à l actif d AG2R LA MONDIALE qui s est engagé sur 11 800 m² restructurés sur «Vivacity» dans le secteur de la Gare de Lyon. Le secteur de Paris 12/13 a d ailleurs été le seul à progresser d une année sur l autre avec plus de 25 000 m² commercialisés au 1 er trimestre, essentiellement sur le 12 e arrondissement. Il confirme ainsi son nouveau rôle de pole central du marché de Paris Sud. La lecture d un profil-type de preneur est rendue difficile par l hétérogénéité des secteurs économiques représentés sur la zone de Paris Sud. En effet, l éventail des utilisateurs est des plus larges et moins marqué que sur les autres secteurs parisiens où certaines activités sont clairement dominantes. Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface - T1 2016 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1000 m² 16 500 43% +23% De 1 000 à 5 000 m² 4 900 13% -28% Plus de 5 000 m² 17 200 44% -77% Surface totale 38 600 100% -59% Graphique 19 Evolution des valeurs locatives à Paris Sud, /m²/an Des valeurs locatives stables La valeur locative moyenne de transaction de bureaux de 1 ère main repasse juste au-dessus de la barre des 500 /m²/an au 1 er trimestre 2016 après un fléchissement en 2015. Les valeurs locatives peuvent approcher les 650 /m²/an sur des surfaces neuves ou restructurés dans le 7 e arrondissement. La valeur moyenne de seconde main progresse dans les même proportions, passant de 405 /m²/an en 2015 à 415 /m²/an au 1 er trimestre 2016. Le spectre des valeurs est relativement large allant de moins de 250 /m²/an pour des petites surfaces de 2 nde main dans le 13 e arrondissement à plus de 600 /m²/an pour des surfaces rénovées dans le 7 e arrondissement. Néanmoins, l'essentiel des transactions s est conclu pour des valeurs comprises entre 300 et 450 /m²/an. - Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8
Les grands gabarits à Paris, c est ici L offre de bureaux disponible sur Paris Sud s élève à 223 000 m² début avril 2016, soit une hausse de 14 % en un an. Alors que les offres de grands gabarits font défaut sur le reste de la capitale, le secteur de Paris Sud se distingue par le nombre important de surfaces supérieures à 5 000 m² immédiatement disponibles. Ainsi, le secteur Paris Sud concentre 70% des surfaces de plus de 5 000 m² aujourd hui disponibles sur l ensemble de la capitale, avec près de 140 000 m² vacants sur ce segment. Toujours à contre-courant des autres secteurs géographiques, l offre de petites et moyennes surfaces tend à se réduire et représente aujourd hui moins de la moitié de la vacance sur ce secteur. Le 15 ème arrondissement concentre à lui seul près de 100 000 m² vacants, en faisant la deuxième poche d offre de la capitale derrière le très tertiaire 8 ème arrondissement. Malgré cette offre apparemment pléthorique, le taux de vacance du secteur Paris Sud est le plus faible de la région Ilede-France, à seulement 3,90% (Graphique 21). Ce taux cache des disparités importantes entre Paris 14/15 ème où il atteint 7%, le plus élevé de la capitale, et les arrondissements centraux où seul 2% du parc de bureaux est aujourd hui disponible, valeur plancher au niveau francilien. Graphique 20 Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² Cushman & Wakefield Graphique 21 Taux de vacance Un tsunami de nouvelles surfaces de bureaux L exercice 2015 restera dans les annales comme celui d une vague inédite de livraisons, avec 235 000 m² de bureaux inaugurés, du jamais vu depuis 15 ans. Hors «Pentagone à la française», ce chiffre impressionnant fait ressortir un taux de pré commercialisation de 30% au moment de la livraison. Une pause bienvenue dans la production de bureaux neufs ou restructurés prendra effet en 2016 avec 55 000 m² à livrer sur l ensemble de l année dont la moitié environ a déjà été pré commercialisée. Le secteur de Paris 14/15 ème avait concentré l essentiel des livraisons de 2015, le centre de l offre future tend à se recentrer sur le secteur de Paris 12/13 ème qui accueille la moitié des surfaces actuellement en chantier à Paris Sud. Malgré le niveau relativement important de surfaces d envergure d ores et déjà disponibles sur le marché, les opérateurs n ont pas hésité à lancer en blanc de nouveaux programmes. Ainsi, seule la moitié des 357 000 m² aujourd hui en chantier est pré-commercialisée. Ce sont donc plus de 150 000 m² qui pourraient, de fait, alimenter le marché en surfaces neuves d ici à 2018 (Graphique 22). Graphique 22 - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² 200 150 100 50 0 T2-T4 2016 2017 2018 2019 Paris 05 Paris 06 Paris 07 Paris 12 Paris 13 Paris 14 Paris 15 Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 9
Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 10
EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0)20 3296 2002 john.forrester@cushwake.com France Antoine Derville Président +33 (0)1 49 64 90 70 antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 (0)1 53 76 95 74 olivier.gerard@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2016 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : www.cushmanwakefield.com Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 60601 USA phone +1 312 424 8000 fax +1 312 424 8080 email info@cushwake.com Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 (0)1 49 64 49 64 Cushman & Wakefield France 21 rue Balzac 75008 Paris France Phone +33 (0)1 53 76 92 92 cushmanwakefield.com