PROPERTY TIMES Moins de projets. mais plus de concret Ile-de-France Bureaux Odessa n 12 Déc 2015 3 Décembre 2015 Sommaire Evolution de la demande 2 Taille et moteurs de la demande 4 Mobilité géographique 5 Secteurs d activité 6 Méthodologie 7 Définitions 7 Auteur Magali Marton Head of Research - EMEA 33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@cushwake.com Mieux orienté depuis l été qu au début de l année, le marché des bureaux francilien affiche encore une tendance baissière tant en volume qu en nombre de transactions sur les surfaces supérieures à 5 000 m². Nous avions anticipé ce ralentissement du marché dans notre édition 2014 d Odessa, parue en décembre : moins de demandes, des gabarits recherchés plus petits que par le passé. L analyse des projets réalisés ou abandonnés sur les 12 derniers mois, faite pour la première fois, met en évidence qu un projet sur deux s est in fine conclu par une renégociation et un maintien dans les lieux si on ne considère que le nombre de projets. En termes de surfaces, plus de 60% des projets, soit 730 000 m², n ont pas donné lieu à un mouvement. L observation fin 2015 de la demande exprimée pour de bureaux supérieurs à 5 000 m² en Ile-de- France permet d esquisser les grands traits du marché en 2016-2017. Il ressort de cette analyse : - Un volume de recherches actives (830 000 m² au travers de 43 projets identifiés) qui progresse de 20% d une année sur l autre. L attentisme des entreprises quant à leurs décisions immobilières semble prendre fin et la moitié des projets recensés sont à concrétiser pour 2016. Ces entreprises devront donc se positionner sur des immeubles a minima en chantier (moins de 300 000 m² disponibles dans des opérations livrables en 2016) ou déjà existants (1,8 million de m² au total, dont moins de 800 000 m² de bureaux neufs ou restructurés). - Les entreprises se projettent aujourd hui dans des mouvements de plus grande ampleur : on note une progression de 60% pour les recherches sur des surfaces entre 10 000 et 25 000 m² (24 projets actifs identifiés et 458 000 m² au total). - L attractivité du Croissant Ouest se vérifie année après année, et ce secteur continue de capter plus de 40% des souhaits de localisation analysés, un ratio inchangé d une année sur l autre. Ce secteur n en demeure pas moins qu un des choix considérés avec une alternative de relocalisation à Paris, en Petites ou Grandes Couronnes ou encore à La Défense. - Le secteur industriel demeure le plus important en nombre de demandes mais ne représente que 26% des surfaces recherchées en m² fin 2015, en baisse par rapport aux 45% relevés un an plus tôt. La part du secteur financier reste inchangée d une année sur l autre et s affirme comme le 2 ème gisement de demandes avec un quart des projets actifs. Les entreprises du secteur Communication-Création sont aujourd hui plus actives en termes de recherche de nouvelles implantations tertiaires. - Le budget moyen des recherches actives de bureaux s inscrit, fin 2015, dans une fourchette plus large que par le passé, comprise entre 250 et 490 /m²/an, à comparer à 330-430 /m² relevés mi-2014. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1
Evolution de la demande Baisse du nombre de projets, stabilité des volumes Dans un contexte économique toujours incertain et relativement peu lisible pour les entreprises, le nombre de projets de déménagement sur des surfaces de bureaux supérieures à 5 000 m² s est fortement contracté en un an : on recense aujourd hui une soixantaine de recherches de locaux sur ce type de gabarit en Ile-de-France contre 80 fin 2014 (graphique 1). En dépit de ce recul du nombre de projets, le volume total de la demande exprimée reste quasi stable d une année sur l autre, passant de 1,1 million de m² de recherches actives et potentielles identifiées fin 2014 à un peu plus d 1 million fin 2015. Rappelons que, fin 2012, près de 1,9 million de m² de bureaux faisaient l objet d un projet immobilier. Après un fort ralentissement en 2013, la demande exprimée se stabilise autour de 1,1 million de m², traduisant la difficulté des entreprises à se projeter dans des projets immobiliers à long terme. Mais des projets plus concrets La baisse du nombre de projets est contrebalancée par une part plus importante de demandes actives c'est-à-dire celles ayant fait l objet d un cahier des charges et en phase active d identification de futurs locaux. Ces projets, qui représentaient 700 000 m² de bureaux fin 2014, comptent aujourd hui pour près de 830 000 m², actant ainsi une progression de 20% en un an. Dans le même temps, les demandes potentielles (pas de cahier des charges défini à ce stade) enregistrent un net recul (-44% en un an) pour ne totaliser que 221 000 m² au travers d une dizaine de projets. Graphique 1 Evolution de la demande exprimée, en milliers de m² et en nombre 2 000 1 500 1 000 500 0 Graphique 2 Analyse des projets réalisés ou abandonnés, Décembre 2014 Décembre 2015 En nombre En m² 100 Ddes actives Ddes potentielles Nbre total de ddes 52% 48% 38% 62% 80 60 40 20 0 Un projet sur deux se solde par une renégociation Plus de 50 projets de recherche de locaux, représentant 1,2 million de m², sont sortis de notre univers d observation au cours des 12 derniers mois. La moitié de ces projets se sont in fine soldés par une renégociation des conditions locatives du bail existant et un maintien dans les lieux, le reste a réellement débouché sur un mouvement d entreprise. La même analyse appliquée aux surfaces recherchées met en évidence le poids important des renégociations, avec un poids supérieur à 60%. Plus de 730 000 m² de recherches actives ou potentielles de nouveaux bureaux ont fait l objet d une renégociation du bail existant. Ce ratio impressionnant de demande «non placée» permet de relativiser la baisse des transactions observée sur le segment des grandes surfaces depuis le début de l année : 445 000 m² sur les 9 premiers mois de l année 2015, en baisse de 30% d une année sur l autre. Ce pourcentage est le reflet de la démarche des entreprises qui, en parallèle de la recherche d un nouveau site, étudient de plus en plus souvent les conditions d un maintien dans les lieux. Renégociations Projets concrétisés cushmanwakefield.com PROPERY TIMES 2
Plus de la moitié des projets à réaliser en 2016 L essentiel des demandes - actives ou potentielles porte sur des projets de relocalisation à réaliser l année prochaine en 2016. Ils représentent un volume total de 478 000 m² répartis entre demandes actives et potentielles (tableau 1). Les projets potentiels pourraient rapidement muter en recherches actives, alors que l offre disponible de bureaux de grand gabarit se réduit, surtout en ce qui concerne les bureaux de première main (immeubles neufs ou restructurés). Cette forte représentativité des projets à horizon 1 an (plus de 50% du volume total des surfaces recherchées) reflète un changement sensible dans le comportement immobilier des entreprises. Depuis fin 2013, la part des projets à réaliser d ici deux ans était majoritaire dans le volume total des recherches actives ou potentielles. Cette tendance est aujourd hui battue en brèche et les directions immobilières des grands comptes montrent aujourd hui une volonté plus marquée de réaliser leurs projets immobiliers dans un horizon plus court (graphique 3). Ce changement de paradigme doit cependant être relativisé : il fait, tout d abord, suite à une séquence de plusieurs années d attentisme des entreprises quant à leurs décisions de nouvelles implantations. Si les projets de déménagements/regroupements étaient nombreux en 2012 et 2013 (plus d un million de m²), ils s inscrivaient très largement dans un phénomène d anticipation et portaient sur des projets à réaliser à plus de 2 ans. Cette inflexion dans le comportement des entreprises plus engagées dans un désir de «faire» s inscrit aussi dans un contexte de marché particulier, marqué par une pénurie d immeubles de classe A dans les marchés matures de Paris et de l Ouest, les deux secteurs les plus plébiscités par les entreprises (voir page 5). Tableau 1 Demande exprimée (en m²) par date projetée de réalisation, Décembre 2015 DATE DEMANDES ACTIVES DEMANDES POTENTIELLES TOTAL 2016 410 000 68 000 478 000 2017 155 000 15 000 170 000 2018 135 000 96 000 231 000 2019 et + 68 000 17 000 85 000 TOTAL 768 000 196 000 964 000 Graphique 3 Délai de réalisation des demandes actives et potentielles (en m²) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Dans l'année Dans 2 ans Au-delà de 2 ans Ces entreprises à la recherche d une nouvelle implantation pour 2016 devront se positionner sur des immeubles a minima en chantier (moins de 300 000 m² disponibles dans des opérations livrables en 2016) ou déjà existants (1,8 million de m² au total, dont moins de 800 000 m² de bureaux neufs ou restructurés). A plus long échéance, les projets de déménagement à horizon 2 ans sont, quant à eux, orientés à la baisse, avec un total de 170 000 m² relevés fin 2015. Pour mémoire, ces projets représentaient un potentiel de 428 000 m² fin 2013. A l opposé, les recherches de locaux pour un déménagement à plus de 2 ans ont progressé d une année sur l autre : ils s élèvent aujourd hui à plus de 316 000 m², dont 231 000 m² pour des projets à concrétiser en 2018. cushmanwakefield.com PROPERY TIMES 3
Taille et moteurs de la demande Une majorité de projets entre 10 000 et 25 000 m² 2014, lors de notre dernière analyse de la demande exprimée, l essentiel des projets de recherches actives portaient sur des gabarits de surfaces entre 5 000 et 10 000 m² (cf. Odessa n 11 Décembre 2014). Ces recherches ont d ailleurs très largement alimenté la demande placée de bureaux de plus de 5 000 m² depuis le début de l année : 40 transactions dont 23 portent sur des surfaces entre 5 000 et 10 000 m². Les entreprises se projettent aujourd hui dans des mouvements de plus grande ampleur et on note une progression de 60% des volumes de recherches pour des gabarits de surface entre 10 000 et 25 000 m² (24 projets actifs identifiés et 458 000 m² au total). Ces potentiels mouvements représentent à eux seuls 42% de la demande exprimée dite active. Ce sont essentiellement des regroupements d entreprises multi-localisées à Paris avec pour destination principale souhaitée Paris ou le Croissant Ouest. Cette poussée des recherches de bureaux sur des gabarits entre 10 000 et 25 000 m² est de bon augure pour une meilleure tenue du marché des bureaux en 2016. Le retour massif de ces projets devrait booster les volumes de demande placée en redonnant plus de consistance à un segment des grands mouvements en-deçà de ses performances habituelles (une moyenne de 886 000 m² placés chaque année de 2000 à 2014 mais seulement 445 000 m² sur les 3 premiers trimestres de l année 2015). Tableau 2 Demande exprimée par taille de projet, Décembre 2015 DEMANDES ACTIVES M² ET NOMBRE De 5 000 à 10 000 m² 115 000 15-11% De 10 000 à 25 000 m² 458 000 24 60% De 25 000 à 50 000 m² 195 000 4-9% Plus de 50 000 m² 60 000 1 0% TOTAL 828 000 44 20% Graphique 4 EVOLUTION EN UN AN Demandes actives par taille de projet (en milliers de m²) 1 000 800 600 400 200 0 5 000 à 10 000 m² 10 000 à 25 000 m² 25 000 à 50 000 m² Plus de 50 000 m² Les projets de déménagement portant sur des surfaces de 5 000 à 10 000 m² restent l un des piliers importants de la demande exprimée par les grandes entreprises. On dénombre une quinzaine de projets actifs représentant un volume total de 115 000 m², en baisse de 11% d une année sur l autre. Peu de changements sont à signaler en ce qui concerne les très grandes demandes c'est-à-dire celles supérieures à 25 000 m² ou 50 000 m² de bureaux. Avec un effectif de 5 demandes actives, elles demeurent relativement exceptionnelles sur le marché francilien des bureaux. La répartition par taille des projets de déménagements aujourd hui qualifiés de potentiels ou exploratoires vient confirmer cette tendance du retour de mouvements plus importants dans leur gabarit : les mouvements supérieurs à 25 000 m² représentent, en effet, un volume total additionnel de 350 000 m² sur les 650 000 m² de projets recensés. En nombre, ce sont encore les projets de 5 000 à 10 000 m² qui sont les plus fréquents. cushmanwakefield.com PROPERY TIMES 4
Mobilité géographique Le Croissant Ouest toujours au top. L attractivité du Croissant Ouest auprès des entreprises à la recherche de locaux se vérifie année après année, et ce secteur continue de capter plus de 40% des souhaits de localisation analysés fin 2015, un ratio inchangé d une année sur l autre. Ces projets représentent un volume potentiel de transactions de 770 000 m² sous réserve que le projet de déménagement / regroupement se réalise in fine. Le Croissant Ouest est souvent recherché pour des raisons diverses : logique de transports en lien avec le RER A, implantation en Boucle Sud ou sur le secteur de Neuilly-Levallois pour des entreprises aujourd hui installées à Paris, implantation dans le secteur de la Péri Défense pour des entreprises alto séquanaises soucieuses de maîtriser leurs coûts d occupation. Le territoire de l Ouest francilien reste le secteur le plus plébiscité dans les recherches de locaux, de par la diversité de son offre tertiaire tant en termes d insertion urbaine que de valeurs locatives proposées (de 250 à 500 /m²/an selon les micromarchés considérés). S il est souvent choisi comme territoire d accueil pour de futurs locaux, le Croissant Ouest n en demeure pas moins qu une des alternatives considérées par les entreprises dans leurs recherches de locaux. Sur les 27 projets de déménagement potentiel vers le Croissant Ouest considérés, plus de la moitié est instruite avec en parallèle un projet de déménagement vers Paris (8 cas), La Défense (3 cas) ou les Petites ou Grandes Couronnes (10 cas). Paris et la Première Couronne représentent les 2 ème et 3 ème localisations les plus recherchées par les entreprises, avec respectivement 27% et 22% de la demande exprimée, des niveaux stables d une année sur l autre. Le recul observé par La Défense en 2014 s est creusé encore davantage en 2015, le secteur ne recueillant que 6% des intentions de déménagement. Croissant Ouest et Première Couronne au coude à coude. Graphique 5 Demande exprimée par localisation recherchée, Décembre 2015 22% Graphique 6 Demande exprimée par localisation recherchée selon le secteur d origine, Décembre 2015 Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne 41% 4% Paris 27% 6% La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne 0% 20% 40% 60% 80% 100% Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Le Croissant Ouest et la Première Couronne sont les 2 secteurs qui drainent le plus de demandes exogènes. L Ouest francilien séduit principalement des entreprises installées à Paris (24%) et à La Défense (30%). La Première Couronne s impose comme choix d une possible future implantation pour des entreprises parisiennes (55%). Les secteurs de Paris et de La Défense peuvent encore compter sur une demande endogène très significative, 87% des demandes pour Paris et 75% pour La Défense. Ailleurs le choix des entreprises quant à leur implantation future parait plus ouvert que par le passé et révèle une mobilité plus importante. On notera toutefois la place prépondérante du Croissant Ouest dans les alternatives d implantation considérée par les entreprises, une place à la hauteur de son image de secteur d Affaires. cushmanwakefield.com PROPERY TIMES 5
Secteurs d activité Industries et finances La reconfiguration immobilière des entreprises industrielles, qui a amplement alimenté l activité transactionnelle du marché des bureaux en Ile-de-France, semble atteindre un palier. Le secteur industriel demeure le plus important en nombre de demandes (34% - graphique 7) mais ne représente que 26% des surfaces recherchées en m² fin 2015, en baisse par rapport aux 45% relevés un an plus tôt. Leurs projets aujourd hui en phase active portent sur des recherches de locaux de grand gabarit (entre 10 000 et 50 000 m²). La part du secteur financier reste inchangée d une année sur l autre et s affirme comme le 2 ème gisement de demandes avec un quart des projets actifs tant en nombre qu en surface et une surface moyenne (19 800 m²), légèrement supérieure à la moyenne tout secteur confondu (19 000 m²). Les entreprises du secteur Communication-Création sont aujourd hui plus actives en termes de recherche de nouvelles implantations tertiaires. Elles concentrent plus de 20% de la demande exprimée avec une appétence pour des surfaces entre 5 000 et 10 000 m² situées dans l Ouest francilien. Signalons enfin la progression du secteur public qui concentre près de 10% de la demande via des besoins de surfaces en vue de regroupements à Paris et en proche Première Couronne. Grande amplitude des loyers moyens budgétés Le budget moyen des recherches actives de bureaux s inscrit, fin 2015, dans une fourchette plus large que par le passé, comprise entre 250 et 490 /m²/an, à comparer à 330-430 /m² relevés mi-2014. Les 3 secteurs d activité les plus actifs en termes de demandes industries, finances, communication-création - sont aussi ceux qui affichent les budgets les amples, de 200 /m²/an pour les minima à 500-600 /m²/an pour les valeurs maximales. Ces entreprises sont donc susceptibles de s intéresser à un nombre important de marchés selon leur capacité financière. Le juridique-conseil continue d afficher les capacités financières les plus importantes, avec des budgets déclaratifs allant de 300 à 600 /m²/an. Il devance ainsi les secteurs financier et industriel (200-600 /m²/an). Le service public et le secteur des Télécom affichent, quant à eux, des budgets en bas de fourchette, de l ordre de 250-400 /m²/an pour les premiers et 250-300 /m²/an pour les seconds. A ces niveaux de loyers, leur parcours immobilier devrait les amener à privilégier des implantations en Première Couronne ou dans les secteurs Nord ou la Périphérie de la Défense à l Ouest. Graphique 7 Demande exprimée active par secteur d activité, Décembre 2015 En m² 12% 10% Graphique 7 2% 7% Industrie 9% 10% 4%4% 26% 14% 21% En nombre 24% Loyers moyens budgétés ( /m²/an) par secteur d activité, demandes actives en Décembre 2015 Juridique - Conseil anciers Comm - Création Moyenne Industrie Service Public Services Télécomm 34% 23% anciers Comm - Création Juridique - Conseil Secteur public Télécomm Services 100 300 500 700 cushmanwakefield.com PROPERY TIMES 6
Méthodologie ODESSA, créé par DTZ mi-2009, est un Observatoire de la Demande Exprimée de Surfaces Supérieures A 5 000 m². ODESSA se propose de quantifier les projets de transferts de bureaux des grandes entreprises, de préciser leur planning de réalisation au cours des 4 prochaines années, et d en identifier les principaux moteurs. Une analyse des loyers budgétés par secteur d'activité est calculée à partir des éléments d'informations recueillis sur les demandes identifiées. Ces informations sont réputées déclaratives. ODESSA s attache aussi à décrypter la mobilité géographique des entreprises et à identifier les secteurs d activité les plus dynamiques en termes de recherche de locaux. Le découpage géographique de l'ile-de-france retenu dans cette publication est celui défini par Immostat en 2007. Il distingue Paris, La Défense, Croissant Ouest, la Première et la Deuxième Couronne. Définitions Demande active : Demande de locaux exprimée précisément par une entreprise en fonction d'un cahier des charges en termes de localisation, de budget, de spécificités techniques du bâtiment et selon un échéancier clairement défini. Cette recherche de locaux a généralement donné lieu à la visite d'immeuble(s). Demande potentielle : Demande de locaux exprimée précisément par une entreprise sans définition au préalable d'un cahier des charges en termes de localisation, de budget, de spécificités techniques du bâtiment et selon un échéancier clairement défini. Demande exploratoire : Demande de locaux exprimée par une entreprise à titre de projet long terme. Elle ne donne pas lieu, à ce stade, à la rédaction d un cahier des charges ni à l organisation de visite. cushmanwakefield.com PROPERY TIMES 7
EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0)20 3296 2002 john.forrester@cushwake.com France Antoine Derville Président +33 (0)1 49 64 90 70 antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 (0)1 53 76 95 74 olivier.gerard@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2015 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés. To see a full list of all our publications please go to cushmanwakefield.com or download the Research App Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 60601 USA phone +1 312 424 8000 fax +1 312 424 8080 email info@cushwake.com Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 (0)1 49 64 49 64 Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 75008 Paris France phone +33 (0)1 53 76 92 92 cushmanwakefield.com