Le démembrement des Locaux professionnels R C. Robert Poujaud Conseil 1

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1 Le démembrement des Locaux professionnels P R C Robert Poujaud Conseil 1

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3 SOMMAIRE A. Aspects Juridiques B. Aspects Économiques C. Patrimoine D. Débat 3

4 Un des premiers investissements que doit essayer de faire un professionnel, c est l achat de son local professionnel Ceci correspond à une double motivation, patrimoniale et professionnelle : - patrimoniale, car il va pouvoir se constituer un patrimoine immobilier qui lui procurera des revenus pour sa retraite, problème crucial aujourd hui pour tout le monde, étant donné la quasi faillite du système actuel. - professionnelle, car il pourra exercer son art en toute quiétude, étant propriétaire des locaux. Pour ce faire, plusieurs options sont possibles : -Achat des locaux à titre personnel (ou via une SCI), avec location à son activité professionnelle -Achat des locaux par son activité professionnelle -Achat démembré : nue-propriété à titre personnel, et usufruit par son activité professionnelle. La deuxième option est à écarter, car ce choix rendrait quasi-impossible la vente de toute ou partie de son activité professionnelle à un successeur qui n aura jamais les moyens de financer en même temps l acquisition des éléments corporels et incorporels professionnels ainsi que les murs professionnels.

5 La solution de l externalisation de l acquisition des murs s imposent ainsi comme une évidence. L achat démembré est moins usité, car plus complexe à comprendre, sauf à être conseillé par un expert en la matière. La solution de l achat des locaux à titre personnel en pleine propriété est alors la solution la plus couramment retenue. En réalité, l achat démembré se révèle être la solution la plus intéressante, à la fois pour le propriétaire et pour le professionnel locataire. Cela étant, il n est jamais trop tard pour bien faire, le démembrement pouvant se faire à tous moments : À l acquisition des locaux ou bien après cet achat.

6 Aspect juridique du démembrement Le démembrement en droit français Spécificité du démembrement temporaire 6

7 En droit français, un bien peut être schématiquement «séparé» en deux : l usus et le fructus. En d autre terme, la propriété, et la jouissance du bien (le fruit). On peut donc être propriétaire d un bien (immeuble par exemple), mais ne pas percevoir le fruit (le loyer). On dit dans ce cas que le bien a été démembré : il y a le nu-propriétaire, qui possède la propriété, et l usufruitier, qui perçoit le fruit. Un propriétaire peut aussi décider de ne vendre le fruit que pour une période donnée, sans se déposséder de la propriété et vouloir retrouver le fruit au bout d un certain temps. On parle alors de «démembrement temporaire». Au terme de la période de démembrement, le propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien, l usufruit temporaire ayant disparu. On revient à la situation initiale, avant démembrement. Le démembrement est quelquefois utilisé soit pour transmettre un patrimoine afin de diminuer la charge fiscale de transmission, soit pour réduire l imposition sur les revenus fonciers d immeubles locatifs. En effet, l avantage principal de l usufruit, lorsqu il est acquit par une activité professionnelle, ou une SCI à l I.S, c est de pouvoir amortir cette valeur d usufruit, chose interdite dans le cas des SCI classiques soumises à l IRPP.

8 Aspect économique du démembrement Calcul de la valeur de l usufruit Etude comparative des solutions 8

9 Afin de ne privilégier ni le nu-propriétaire, ni l usufruitier, la détermination de la valeur de l usufruit temporaire et de la nue-propriété doit correspondre à un calcul qui intègre le même taux «d actualisation» pour les deux. Ce taux, appelé le plus souvent le «T.R.I» (taux de rentabilité interne de l opération) est différent de la rentabilité du bien (Revenu/ Valeur) et n est pas non plus le taux de placement de l argent. le TRI est le taux qui permet d'obtenir une V.A.N nulle pour l'usufruitier et le nu-propriétaire, ce TRI devant être identique pour les deux. La V.A.N(valeur actuelle nulle) est la somme des flux positifs et négatifs d'un projet. Pour le nu-propriétaire: il perçoit un flux positif à la cession de l'usufruit, puis plus rien pendant la durée de l'usufruit, et il retrouve la valeur de la pleine propriété à la fin de l'usufruit Le TRI doit permettre de reconstituer, à terme, la valeur de la pleine propriété à partir de la valeur de la nue-propriété Pour l'usufruitier, il a un flux négatif au début, qui est le montant de l'usufruit, puis des flux positifs que sont les loyers revalorisés pendant toute la durée de l'usufruit Le TRI doit permettre d équilibrer la somme des loyers perçus et le prix payé pour l'usufruit Le TRI doit donc permettre et de reconstituer la valeur du bien au terme pour le nu-propriétaire, et que le prix de l'usufruit soit l'actualisation des loyers perçus par l'usufruitier.

10 Le TRI va donc varier en fonction de la durée de l usufruit, et ce d autant qu il faudra tenir compte que les loyers sont généralement revalorisés Rn = loyer révisé année n PP = valeur pleine propriété n = durée de l usufruit temporaire Nue-propriété : NP = PP / (1+TRI ) n Usufruit : UF = n Rn x (1-(1/(1+TRI ) n )) / TRI Le TRI est celui qui permet l égalité suivante : PP = NP + UF Mathématiquement, il faut résoudre une équation en puissance n, chose très difficile. C est en partie pour cela, que peu de personnes pratiquent le démembrement, étant dans l impossibilité de calculer la valeur de l usufruit.

11 SCI non soumise à l'is en l'absence de démembrement : La SCI emprunte tout ou partie et la Société paye un loyer Achat de l'immeuble : de droits d'enregistrement Loyer 4000 /mois soit une rentabilité de 6,2% Financement : Capital SCI : Apport en C/courant : Emprunt : sur 20 ans à 4%

12 I - Que se passe t'il au niveau de la SCI si pas démembrement au bout de 17 ans II - Que se passe t'il au niveau de la Société si pas de démembrement

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14 Pour quelle raison? Dans les 2 cas, fiscalement, on pourra amortir l'immeuble : le résultat imposable sera alors : LOYER - intérêts emprunts - amortissement immeuble Grace à cet amortissement de l'immeuble, le résultat fiscal imposable sera quasi nul on évite alors l'imposition fiscalo-sociale qui posait problème, les loyers servant à rembourser la banque pendant la durée du prêt. Les 2 solutions sont elles comparables dans les résultats obtenus? Pendant la période de remboursement du prêt, les 2 solutions sont quasi identiques Par contre, la SCI à l'impôt société est très pénalisante lorsque l'on va vouloir céder le bien. Ex : j'ai acheté mon bien Je veux le revendre au bout de 30 ans, le bien valant le double, soit j'ai pu amortir ce bien fiscalement sur 25 ans par ma SCI à l'i.s. => J'ai donc fiscalement déduit sur les 25 années. 1) La SCI étant à l'i.s, je ne bénéficie pas de la déduction pour durée de détention. 2) Pour le calcul de la plus-value de cession, je dois rajouter les amortissement pratiqués. Ma plus-value imposable est donc de : = sur lesquels je vais payer l'impôt société (33 1/3 ). Cela fait : / 3 = Ce n'est pas FINI!!!!!!

15 En effet, cet argent appartient à la SCI à l'i.s. Pour récupérer mon argent à titre personnel, je dois me le distribuer en dividendes Somme distribuable : = CSG +RDS+ ( 15,5%) = Impôt sur le revenu = Somme nette récupérée à titre personnel : = Nous avons donc une "déperdition fiscalo-sociale de : soit - 59,24 % du prix de vente!!!!! Si l'on compare avec le prix d'acquisition il y a 30 ans, nous avons une moins-value nette de : = La seule solution permettant d'amortir le bien et de bénéficier de l'abattement durée de détention (exonération au bout de 30 ans) : c'est un achat démembré Il y a 2 types de démembrement temporaire : démembrement de l'immobilier et démembrement des parts de société. Seul le démembrement des parts est à utiliser, surtout depuis la nouvelle reforme intervenue en fin d'année.

16 Pour quelle raison? Il faut revenir sur les définitions: 1) Pleine propriété = usufruit + nue-propriété Pour un immeuble : la pleine propriété = valeur de l'immeuble ce jour Pour une SCI : valeur de la pleine propriété des parts = valeur de l'immeuble endettement. Ex de notre SCI juste après l'achat : Pleine propriété de l'immeuble : Pleine propriété des parts = capital SCI = Quelque soit la durée du démembrement choisi, l'usufruit des parts sera plus faible que l'usufruit de l'immeuble s'il existe un endettement. 2) Règles fiscales : l'impôt est déterminé suivant la fiscalité de celui qui perçoit le revenu 3) Droit des sociétés : seul le nu-propriétaire à la qualité de propriétaire La nouvelle législation impose dorénavant le montant de la cession de l'usufruit à l'irpp et non plus à l'impôt sur les plus-values ( comme un revenu foncier!) Dés lors, dans la majorité des cas, le montant de l'usufruit des parts sera beaucoup moins imposé que l'usufruit de l'immeuble!!! surtout s'il intervient à l'achat et que nous sommes en présence d'un emprunt d'acquisition.

17 Explications de l achat démembré de parts de SCI non soumise à l I.S En terme de trésorerie pour la SCI Elle va encaisser le loyer de la société, et va payer ses mensualités d'emprunt, donc trésorerie en principe équilibrée. En terme de trésorerie pour la société Elle va payer son loyer, et en fin d'année, elle recevra le bénéfice fait par la SCI.

18 La différence va venir de l aspect fiscal Le bénéfice devant revenir à la société qui est soumise à l'i.s, le bénéfice de la SCI devra être déterminé suivant les règles de l'i.s. Dans ce cas la règle fiscale de l'i.s impose l'amortissement de l'immeuble!!!!! Notre SCI, tout en étant soumise à l'irpp, devra arrêter ses comptes comme si elle était à l'i.s, et transférer le bénéfice à la société. Le bénéfice fiscal de la SCI sera donc quasi nul et sera imposé dans la société à 33 1/3 seulement, et sans CSG, RDS, Nous avons éliminé l'imposition fiscalo-sociale de la SCI! A la fin de l'usufruit qui est temporaire le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de ses parts sans avoir rien à payer. La cession de l'usufruit de ses parts n'enlevant pas sa qualité de propriétaire, il bénéficie de l'abattement pour durée de détention. Si cession au bout de 30 ans, aucune imposition à payer, il est entièrement exonéré. Cela n'était pas le cas dans la SCI à l'i.s.

19 Quelque soit la durée du démembrement, contrairement à ce qui est dit quelquefois, le démembrement est beaucoup plus intéressant que la SCI à l'i.s Comparaison des prélèvements fiscalo-sociaux démembrement /SCI à l'i.s en fonction du nombre d'année de détention si revente du bien Prix immeuble : Prix 33 ans plus tard:

20 I - Que se passe t'il au niveau de la SCI si démembrement des parts II - Que se passe t'il au niveau de la Société si usufruit des parts de la SCI

21 FLUX DE TRESORERIE ANNUELLE INDUIT => Sur une durée de 17 ans pour propriétaire et Société usufruitière des parts SANS DEMEMBREMENT Flux cumulé AVEC DEMEMBREMENT

22 Tous les chiffres sont en constant (gains ou pertes calculés en équivalent 2013)

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24 Le démembrement des parts va trouver à s'appliquer seulement dans les cas suivants : A) Soit au moment de l'achat de l'immeuble B) Soit quelques années plus tard à l'acquisition 7 ans environ (ou plus s'il reste encore un gros endettement dans la SCI ) Dans les autres cas, ou il y a quasiment plus d'endettement ( pleine propriété des parts = valeur de l'immeuble) On utilisera la technique de la "GOLDEN SHARE"

25 PRINCIPE DE LA "GOLDEN SHARE" Cette technique permet, comme le démembrement des parts, d'amortir l'immeuble, bien que la SCI ne soit pas soumise à l'impôt société. Une ou plusieurs parts de la SCI seront affectées d'un droit à bénéfice de 90% et de 90% des droits de vote pour une duré limitée dans le temps. Cette part sera acquise en pleine propriété par la société professionnelle locataire assujettie à l'impôt société. 90% du bénéfice de la SCI sera calculé avec amortissement de l'immeuble, puisque revenant à société soumise à l'impôt société (idem demembrement). Cette solution permet aussi d'obtenir des fonds si souhaité dans la SCI, la société empruntant pour payer la "golden share" ( ou crédit vendeur) Ex : Valeur immeuble : ce jour Endettement : 0 Valeur pleine propriété de la totalité des parts : Capital SCI : Nbre de parts : 100 Valeur nominale de la part : 50 SCI crée depuis 25 ans. (fin des crédits)

26 Création de 1 part «Golden Share" avec 90 % droit au bénéfice et au droit de vote pour une durée de 17 ans. Sa valeur en pleine propriété sera égale à 90% de l'usufruit de l'immeuble sur 17 ans soit : x 90% = La valeur des autres parts sera alors de : = L impôt sur la plus-value de cession représente seulement 2 à 3 ans de l impôt sur les revenus fonciers!!!